知名地產(chǎn)花園洋房產(chǎn)品專題研究（111頁）

1、萬科龍湖花園洋房產(chǎn)品專題研究源起花園洋房發(fā)源于英倫三島。18世紀(jì)，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構(gòu)建一組規(guī)模小、設(shè)施齊、環(huán)境好、交通便捷的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣污染”而引發(fā)的城市病。隨后，花園洋房風(fēng)靡一時。一抹綠色、一縷陽光、一陣清風(fēng)、一片水色，營造出一種詩意的棲居境界，將花園洋房建在自然的鳥語花香中，強(qiáng)調(diào)居住室內(nèi)空間與室外環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，并且達(dá)到和諧一致。住宅室內(nèi)空間的面積，在尺度上既不講究普通住宅的經(jīng)濟(jì)，也不追求別墅的奢侈，而是滿足一個舒適的度量?；▓@洋房在中國 花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化

2、交織的產(chǎn)物。它是當(dāng)時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當(dāng)時的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。目前市場上的花園洋房 一般有狹義和廣義之分狹義的“花園洋房”即Garden Villa（花園別墅），屬低層低密住宅，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶擁有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西

3、混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。廣義的“花園洋房”介于別墅和普通公寓之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分

4、享有私家花園或內(nèi)庭院或準(zhǔn)私家花園、露臺，并在把握用地經(jīng)濟(jì)的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設(shè)計上最大限度達(dá)到舒適性、墅空間特征，實用性與觀賞性。 從業(yè)態(tài)價值來看：花園洋房接近于聯(lián)排別墅，露臺、入戶花園使得居住生活有天有地，仰望可以觀天，俯瞰可以賞綠，類似于別墅的居家感覺；從價位上講：又遠(yuǎn)低于聯(lián)排別墅。另一方面，與高層電梯公寓相比起來，花園洋房的優(yōu)勢就更加明顯，人性化電梯，親地性強(qiáng)，容積率低，居住人口密度小，小區(qū)環(huán)境好，鄰里關(guān)系相對親近，有傳統(tǒng)院落文化的氣息等。全國花園洋房集錦萬科花園洋房經(jīng)典作上海白馬花園萬科地產(chǎn)精心研發(fā)8年的專利產(chǎn)品，推出“情景花園洋房”，采用了層層退臺結(jié)構(gòu)，每一層都有獨

5、特亮點。每戶擁有私家花園或景觀露臺。首次提出了“露臺社交”，將創(chuàng)意建筑和精神文化融合，倡導(dǎo)居民通過“露臺”來交流生活心得，改善鄰里關(guān)系，提升社區(qū)生活品質(zhì)。情景花園洋房所有的優(yōu)秀均來自其建筑特點層層退臺。在建筑物向陽面有層層退臺的臺狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，形成了在情景花園洋房的一層，外部為陽光房，陽光房的側(cè)面和單元前面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層均在下一層的基礎(chǔ)上進(jìn)行退臺。以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。底層住戶獨享70 m2110 m2私家花園和近10余平米的陽光房，無論是景觀還是生活品

6、質(zhì)堪比別墅生活；2層10 m2的超大露臺空間，適合個人生活興趣的培養(yǎng)；3、4層近7 m2的精致露臺不但能欣賞周邊景觀，還能打造成自己的空中花園；頂層雙露臺設(shè)計，極大的戶外活動空間，開闊的視野，可以舉行小型party。項目讓戶戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。露臺沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺更有花園感。每個露臺都和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動。半圍合的設(shè)計使其擁有較強(qiáng)的私家感，且露臺和花園均由廳進(jìn)出，方便使用?；▓@和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。由于層層退臺使樓間距加大，頂層樓距更是有20米，輕易享受全年陽光，

7、真正營造了一個有天有地的生活空間。2006年天津水晶城水晶城位于天津市區(qū)南部,梅江南生態(tài)居住區(qū)之衛(wèi)津河?xùn)|岸，水晶城的設(shè)計，定位于“被激活的歷史，而不是歷史的覆蓋，不是一個簡單的博物館”，它是“歷史的慶典”?！八С亲^(qū)博覽館”是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家面向社會開放的建筑博覽館。水晶城情景洋房獲得了2003年專利，也是中國住宅產(chǎn)品的第一個專利獎項。其他產(chǎn)品還包括院景洋房、空中洋房、水晶街區(qū)、螞蟻工房和別墅，是一個住宅組成多元化、綜合配套完善的高檔成熟社區(qū)。設(shè)計師在對水晶城設(shè)計時首先考慮了歷史的因素。運用了對比的手法，對天津玻璃廠地塊的現(xiàn)有建筑進(jìn)行有意識的篩選保留。如體量宏大的吊裝車間；如長勢良好的林

8、區(qū)。通過對比的手法將它們?nèi)谌胄律鐓^(qū)的規(guī)劃當(dāng)中。把老的、歷史的東西延續(xù)下來，使人能想到這是歐洲的一個小街，一個小城。在規(guī)劃設(shè)計中被有意識地保留下來的老廠區(qū)的遺跡，用自己身上那些歲月的痕跡訴說著新社區(qū)中的老故事，賦予了水晶城與眾不同的歷史與文化的內(nèi)涵。它表明了水晶城的一種態(tài)度，即：尊重歷史、善待歷史、為我所用、推陳出新。龍湖弗萊明戈項目為節(jié)約土地，傳統(tǒng)花園洋房常是四到五個單元排在一起。弗萊明戈卻只有獨棟、雙拼兩種建筑形式，即一棟小洋樓最多只有兩個單元。弗萊明戈所有獨棟、又拼小洋樓外立面均按照別墅設(shè)計的手法，就每一棟做整體立面設(shè)計，從而做到了每一棟建筑均擁有自己的特色，都和別的建筑有所差異，徹底地改

9、變了傳統(tǒng)花園洋房重復(fù)再重復(fù)、一成不變的調(diào)外立面。 2006年重慶金地坡地建筑，別墅式復(fù)合花園洋房 項目三疊院依山傍水，根據(jù)地形將層層的退臺與山勢的高差變化巧妙結(jié)合，令每戶都視野開闊，擁有良好的景觀，是坡地建筑的代表作。特點：1）將疊拼別墅嫁接到洋房中。包括擁有首層庭院的首層復(fù)式、擁有雙向大露臺的中層復(fù)式、擁有天臺的頂層復(fù)式。根據(jù)地形高差，不同戶型擁有不同的入戶方式，是在設(shè)計中結(jié)合了別墅優(yōu)點的全復(fù)式洋房。 2）大面寬兩層通高客廳設(shè)計使每戶都擁有大采光面和開敞的室內(nèi)空間。部分戶型車位直接到家，提高便利性，成為自然新城市中最溫暖的風(fēng)景。3）室內(nèi)尺度遵循便捷操作原則，廚房臺面緊湊，櫥柜的使用率高出市場

10、水平20%。4）庭院的寬度/高度=1-1.2之間,庭院的建筑間距大于12米,在這個尺度上,人能夠感受到親切居家氛圍,且確保居家的私密性。2008年廣州項目有水質(zhì)良好的水庫，主要水源是場地的雨水。水庫形成的美麗景觀，是項目最吸引人的資源。開發(fā)后，據(jù)經(jīng)驗，廣場，屋面，路面等的雨水帶有污染物，為保證水庫的水質(zhì)不發(fā)生變壞，準(zhǔn)備使用生態(tài)礫石床的方法，處理雨水后，再排入水庫。基本原理：根據(jù)生態(tài)礫石接觸氧化法，在槽體內(nèi)按照適當(dāng)?shù)募壟洌胖蒙鷳B(tài)礫石作為接觸氧化填料，在生態(tài)礫石層上部覆蓋通透性土壤，并種植生態(tài)草坪，使受污染的水體以一定流速流經(jīng)礫石填料，通過礫石填料、生物膜及植物的對水中污染物質(zhì)的物理、化學(xué)、生物

11、等多重作用達(dá)到水質(zhì)凈化的目的。在本項目中，具體的做法是，在水庫岸邊鋪設(shè)礫石填料層，微生物附著在填料表面形成生態(tài)礫石床，通過一級沉淀及生物膜的多重作用實現(xiàn)低污染雨水水質(zhì)凈化。 由于工業(yè)化與城市化的發(fā)展，資源的匱乏和生態(tài)環(huán)境的惡化，成為社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的障礙。生態(tài)化及可持續(xù)發(fā)展將逐步成為房地產(chǎn)市場建筑行業(yè)普遍關(guān)心的話題之一?；▓@洋房產(chǎn)品結(jié)合不斷發(fā)展的科技適用技術(shù)來解決舒適與綠色問題的可持續(xù)性手段。北京，北方城市，最早出現(xiàn)花園洋房的城市！2004年，北京亞北、昌平等傳統(tǒng)集中區(qū)正受到以亦莊為核心的南部新熱點區(qū)的沖擊。眾多大型開發(fā)企業(yè)注資亦莊催生花園洋房低密度住宅的興起。北京花園洋房的數(shù)量逐漸增加。代表

12、樓盤： 翡翠城“全板式情景花園洋房”新奧洋房“一梯兩戶”珠江國際城“新洋屋運動”融墅“外洋內(nèi)中”的院落式格局2004年新奧洋房大部分戶型均設(shè)計入戶花園，創(chuàng)私密花園內(nèi)庭。珠江國際城二期（低密度疊拼社區(qū)）底層單位擁有私家花園，頂層單位也能擁有大露臺及30平方米多功能陽光花房。翡翠城拿鐵鎮(zhèn)郵局、翡冷翠會所、著名的幸福泉幼兒園落戶翡翠城畔，面積56000平方米的翡翠公園配套打造別墅區(qū)里的全板式情景花園洋房。2005年，隨著住宅郊區(qū)化進(jìn)程的推進(jìn)，伴隨中央提倡的節(jié)地、節(jié)能的需求，低密度花園洋房持續(xù)走俏，逐漸成為城市稀缺產(chǎn)品。代表樓盤：萬科青青花園頂秀青溪褐石2005年萬科青青花園外立面以明快宜人的暖色系

13、，建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人。褐石倚鄰圓明園的花園洋房 ，現(xiàn)代建筑簡約風(fēng)格，自然建筑材料與景觀融為一體。頂秀青溪一期以3.5層至6.5層的花園洋房為主，項目在設(shè)計中強(qiáng)調(diào)社區(qū)空間的塑造，周邊有著天然綠色大氧吧，西南側(cè)為規(guī)劃中的奧運區(qū)域，其中包括1.3萬畝奧林匹克國家森林公園。 2006年，花園洋房掀起了一個新的高潮，成了京城房地產(chǎn)市場的一個熱點，受市場導(dǎo)向作用，洋房將成為未來社會的主流，成為市場發(fā)展的必然趨勢！ 代表樓盤：北京洋房 綠城百合 2006年北京洋房“三疊拼”坐落于亞北別墅區(qū)的北京洋房，建筑形式保留“Townhouse”產(chǎn)品“有天有地”的特點，在保持低容積率的條件下，打破了以往“T

14、ownhouse”產(chǎn)品固有容積的限制，并設(shè)計創(chuàng)新了“三疊拼”的產(chǎn)品形式，配有外掛景觀電梯，降低公攤。綠城百合南派洋房西南綠城百合，擁有與聯(lián)排別墅項目相近的容積率（建筑容積率約1.123，其中南區(qū)容積率僅為0.998）高達(dá)50%以上的綠化率、4-5層的低板建筑形態(tài)、大庭院加之底層私家花園的“別墅式”花園洋房。 70/90政策限制戶型面積，花園洋房攜稀缺、便利兩大優(yōu)勢開始向城市中心生長，拉開從郊區(qū)回歸都市的序幕。改善型產(chǎn)品將成為市場主流！代表樓盤：龍湖漫坡香醍/龍湖花盛香醍融科香雪蘭溪金色漫香林北京香頌合生世界村順鑫花語美林灣首開常青藤07-08年龍湖漫坡香醍（順義）獨創(chuàng)點式板樓，每棟1-2單元，

15、270度觀景空間，80-360平米戶型，85%高使用率，南北通透，突破傳統(tǒng)空間，將建筑立于漫坡之上，6層建筑獨擁52米樓間距，9米坡地落差營造北京罕見坡地風(fēng)貌，8層手工外墻，STUCOO涂料。加拿大紅雪松，美國文化石，西班牙S形瓦，香港傳統(tǒng)技師鋪裝石材，盡享托斯卡納悠然時光。點評：獨棟/雙拼洋房，坡地風(fēng)景為北京帶來別具一格的漫坡式居住體驗。龍湖花盛香醍（通州）主力戶型160-400平米，有200-400平米私家花園、閣樓、下沉式庭院、露臺、入戶花園。從草坪、地被花類、花灌、灌木、喬木等打造出豐富的層次，移步異景的觀景效果，考慮季節(jié)因素做到三季有花、四季常綠的觀景效果。點評：花盛香醍在產(chǎn)品設(shè)計中

16、都盡力設(shè)計出別墅的空間感與靈動感。融科香雪蘭溪（亦莊）洋房4.5-5.5層及7.5層樓棟均配置電梯，一梯兩戶，戶型面積為150200平米三居、四居。采用層層退臺設(shè)計，二層以上均帶有空中庭院。首層和二層擁有私屬花園，附贈地下室，提供獨特的別墅居住感受。二層戶型帶地下室和花園的設(shè)計更是首創(chuàng)了區(qū)域同類物業(yè)設(shè)計的先河，增加了客戶的高居住價值感。點評：小尺度花園空間 +開放的中心綠地，現(xiàn)代歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)。金色漫香林（亦莊）在1.2容積率的類別墅用地上創(chuàng)新三種產(chǎn)品設(shè)計：情景疊墅、花廳洋房、闊景小筑，122-158平米的花園洋房和6-9層電梯花園洋房。全部進(jìn)深小于12米的板樓，一梯兩戶。通過布局的進(jìn)退變化、建

17、筑高度的錯落、立面風(fēng)格間的差異。使建筑成為社區(qū)最景觀的一部分，在內(nèi)外關(guān)系的處理中引入“親景”思想，退臺、下沉式庭院、入戶花園設(shè)計使建筑充分親近景觀，建筑內(nèi)部遵循觀景原則，擴(kuò)展內(nèi)部空間的景觀面，1：1.7的寬闊樓間距，實現(xiàn)絕佳視覺尺度。點評：新派英式建筑全面景觀化，建筑外觀設(shè)計上追求造景效果。合生世界村（亦莊）亦莊首席高爾夫公園洋房，3萬平米大型社區(qū)高爾夫公園，近10萬米區(qū)域地標(biāo)商業(yè)、5星級會所，全面瞰景的創(chuàng)新實用主義戶型，主力50-120平米一居到三居、LOFT，高使用率滿足舒適基礎(chǔ)上降低居住成本。點評：2008年合生創(chuàng)展新觀念升級代表作。 北京香頌（亦莊）遵循建筑與環(huán)境融合理念，建筑以雙拼、

18、四拼錯落分布，形成豐富活潑的視覺層次；多陽臺、大窗設(shè)計、三面采光；花園洋房使用大面積磚紅與少量深灰色交錯，形成沉穩(wěn)的立面肌膚色，陶土磚的粗糙質(zhì)感顯示自然建筑肌理，獨特的“double skin”設(shè)計使空調(diào)融入陽臺，保證立面整齊硬朗，首層下沉庭院、半地下功能空間、屋頂花園、270度露臺、頂層挑空陽光廳、一步陽臺、轉(zhuǎn)角窗等多種空間。點評：高使用率/高標(biāo)準(zhǔn)/高配置，成就望京居住舒適度最高的物業(yè)之一。順鑫花語（順義）設(shè)計上集合別墅與普通公寓的優(yōu)勢，通過豐富的立面以及外飄窗、花臺、花架、歐式彩瓦屋頂?shù)冗M(jìn)一步凸顯“花園疊墅”，通過不同形體表達(dá)現(xiàn)代簡約的歐式風(fēng)格，詮釋“一家一世界，一花一天堂”的社區(qū)理念。戶

19、型方正，每戶擁有花園或露臺，保證舒適度。5萬平米主題公園獨特亮點。點評：采別墅類高端項目用的歐式新古典建筑，坡屋頂、造型柱等是其特點。美林灣（燕郊）一梯兩戶，60平米一居到230平米的下躍7居室，每戶擁有4-7米的大面寬客廳，10米左右的小進(jìn)深，3-5米的層高，平均85%使用率，花臺與陽臺交錯，首層帶庭院、頂層帶露臺，平均樓間距大于30米。點評：歐式新古典主義建筑映襯美林地產(chǎn)集團(tuán)高質(zhì)生活締造者理念。首開常青藤（朝陽東壩）一期C區(qū)住宅建筑面積達(dá)9萬平米，產(chǎn)品涵括5層院景洋房、6層情景洋房及9層觀景洋房。點評：首開集團(tuán)開創(chuàng)并 “成長住家”開發(fā)理念，專為“成長人群”精心打造、以小戶型為主力產(chǎn)品的低密

20、度花園洋房社區(qū)，隨著項目的入市，以中小戶型花園洋房新時代的到來。花園洋房市場發(fā)展與趨勢更高生活品質(zhì)夢想平民化的生活方式住宅并非簡單的建筑物體，它承載著人們的希望與追求，展示著一個社會從物質(zhì)到精神、從經(jīng)濟(jì)到文化的綜合成果，建筑技術(shù)革新和中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷催生新的住宅產(chǎn)品的繁衍。人們對住宅的需求也一改過去“千篇一律”的狀態(tài)，在住宅的多樣化，舒適度，歸屬感等方面提出了更高的要求?；▓@洋房產(chǎn)品伴隨市場的變化也在更新發(fā)展。未來低密度住宅，今后5-10年成為住宅產(chǎn)品主流 花園洋房將成為未來替代別墅和TOWNHOUSE的一個主流產(chǎn)品，花園洋房本身就可以成為一個社會的主流的產(chǎn)品，別墅和TOWNHOUSE對市

21、場供應(yīng)來說是一種邊緣性的產(chǎn)品，花園洋房是滿足中上等收入客戶的需求，花園洋房是替代別墅和TOWNHOUSE非常好的一個產(chǎn)品，花園洋房擁有更大的市場容量。 產(chǎn)品形態(tài)=地塊屬性限制+利潤要求+客戶需求。地塊屬性尤其是容積率決定產(chǎn)品可能性。伴隨政府對1.0以下容積率住宅用地的嚴(yán)格限制，供給率1.0-1.5的高端住宅將成主流，按行業(yè)常規(guī)，0.8-1.2容積率，多數(shù)開發(fā)商會選擇疊拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品與花園洋房的組合，而1.2-1.5的容積率則較多選擇花園洋房、小高層以及少量類別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品組合。因此，在未來的一段時間內(nèi)別墅產(chǎn)品以及花園洋房將成為城市高端住宅市場的主力。多重景觀、人本主義花園洋房引領(lǐng)趨勢越來

22、越多的樓層，甚至九層的，甚至某些塔樓里都會出現(xiàn)這種空間變化很豐富的情況，尤其在南方，萬科的很多的系列的產(chǎn)品，在塔樓里面，把空間做得也非常豐富，也可能有院子做出來，還有很多地方，他可能是一個挑空的露臺，也可以叫空中花園，豐富的設(shè)計變化，適應(yīng)了消費者對居住品質(zhì)的需求，所以花園洋房未來的發(fā)展和更多的產(chǎn)品相融合，越來越多的產(chǎn)品出現(xiàn)了相對需要的一種功能，所以將來有一種融合的需求。 花園洋房保值，更具投資價值 隨著城市開發(fā)量的不斷提升，有限的土地資源顯得日益寶貴，國家政府（國土資源部）對什么樣的房子是別墅進(jìn)行界定，不排除Townhouse、低密度花園洋房也納入高檔住宅之內(nèi)，對這些住宅類型進(jìn)行供地限制。從經(jīng)

23、濟(jì)學(xué)的觀點看，物以稀為貴是顯而易見的道理。受國家土地政策的調(diào)控以及對高檔低容積率住宅用地的限制，花園洋房在市場供應(yīng)上將日益稀缺，其較之于聯(lián)排別墅和高層公寓的高性價比則蘊(yùn)藏著極大的投資價值。 花園洋房產(chǎn)品篇住宅開發(fā)變革動力生活品質(zhì)的提升新洋房作為一種花園洋房，涵括低層和多層住宅，這些多層和中高層住宅在空間上應(yīng)盡可能具有亞別墅或者說類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準(zhǔn)私家花園(露臺)，并在把握用地經(jīng)濟(jì)的同時尋求居住的別墅空間特征，在房型設(shè)計上最大限度達(dá)到舒適性、實用性、觀賞性。新洋房不僅價格適中，并且低密優(yōu)質(zhì)、適合居住，恰如其分地迎合了社會中產(chǎn)階層人士的高質(zhì)量生活需求?；▓@洋房主題風(fēng)情 地中

24、海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一般有寬闊的陽臺。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑造型與優(yōu)雅淳樸的自然風(fēng)光渾然一體,藝術(shù)般地塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑文化底蘊(yùn)。西班牙洋房：色彩亮麗，造型活潑，門或窗間螺旋狀的柱子裝飾是它的一大特色，多見外挑門亭、弧形長窗、圓柱塔樓等。法式洋房：建筑風(fēng)格偏重于莊重大方。整個建筑多采用對稱造型，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖造型各異。外墻多用石材或仿石材裝飾。英式洋房：一般色彩比較淡雅，都有陡峭的紅瓦屋頂，在山墻上多有深色半露的木構(gòu)架，有或真或假的磚砌煙囪，整座建筑樸素

25、清新中透出雍容嫻雅。德式洋房：十分注重建筑細(xì)節(jié)，對點、線、面多種建筑元素的運用，不僅體現(xiàn)出建筑的優(yōu)雅莊重，更突出建筑的時尚簡潔 院：首/底層入戶陽光花園庭院；錯：相互錯層布局，鏤空采光強(qiáng)；退：層層退臺，每戶花臺私享采光；露：頂層大面積露臺，展現(xiàn)生活高品質(zhì)。產(chǎn)品特征關(guān)鍵詞院 錯 退 露退退臺設(shè)計，有效利用光照錯錯落布局，立面靈活院入戶花園，下沉花園 露頂層露臺花園 院下沉花園 龍湖漫坡香醍龍湖漫坡香醍為龍湖香醍別苑三區(qū)08年6月開盤建筑風(fēng)格地中海托斯卡納地中海建筑風(fēng)格，藏在森林里的托斯卡納莊園，居筑在坡地上的慢生活理想。明黃涂料自然石材歐式鐵藝?yán)饨欠置髻|(zhì)感醇厚的外立面 莊園燈塔 坡屋頂利用天然環(huán)

26、境優(yōu)勢，結(jié)合地中海元素將托斯卡納莊園的的神韻完美展現(xiàn) 。 點陣排列漫坡起伏漫坡居住主義最高處落差4-9米，以起伏的森林，最大限度地體現(xiàn)龍湖造景、園藝優(yōu)勢，獨棟、雙拼洋房，用坡地風(fēng)景為北京帶來別具一格的漫坡式居住體驗。龍湖突破常規(guī)，依坡地順勢而建，將南方的山地別墅經(jīng)驗根植于此，在北京樓市開創(chuàng)全新的嘗試，掀起了龍湖漫坡居住新主義。 整體項目規(guī)劃依坡而建，產(chǎn)品分布采用點陣式布局，更有效地與社區(qū)園林景觀互動，非兵營式布陣打破北方產(chǎn)品規(guī)劃的傳統(tǒng)模式，讓龍湖產(chǎn)品更具靈動性。 952室2廳1衛(wèi)270觀景陽光房三面采光明衛(wèi)多功能陽臺戶型方正轉(zhuǎn)角飄窗，明亮景觀客廳1、戶型方正2、南北通透3、180 景觀空間4、

27、多功能陽臺設(shè)置5、270三面采光6、明廳明衛(wèi)香醍別苑產(chǎn)品真正受市場青睞的原因在于在花園洋房的業(yè)態(tài)中成功植入別墅的空間尺度以及戶型設(shè)計理念，每戶設(shè)置180度觀景空間，大尺度花園露臺，輕松納別墅生活于己有， 真正受到市場青睞。4個露臺，超大花園空間，真正享受別墅花園生活戶型方正120平米戶型香醍別苑開盤僅用11個月，總體量1200套花園洋房全面售罄，華麗收官。 雙臥室，獨享尊崇北京洋房推出“三疊拼” “三疊拼”：以上中下三疊空間、戶戶躍層的別致設(shè)計，保留Townhouse有天有地的特點，在保持低容積率下，形成空間層次更為豐富的類別墅居所。平臺之間通過室外樓梯連通，上下層空間通過共享空間連接，并把樓

28、梯納入垂直方向室內(nèi)造型的重要元素。首層有下沉式花園、半地下車庫，中疊有后退式露臺，上疊設(shè)計了閣樓。 綠城百合南派小鎮(zhèn)新古典主義風(fēng)格的低密度項目，4-5層公寓為主，部分8-18層小高層電梯公寓，大面寬、短進(jìn)深，精致獨特老虎窗、威盧克斯窗、八角窗（最小的窗寬為600mm）、雙坡頂和四坡頂?shù)慕M合運用，打破了平直呆板的屋頂線條。彩色鋁合金窗采用中空玻璃、斷橋隔熱鋁型材以及美國進(jìn)口的油氈瓦，臥室4.6米大面寬。建筑外立面采用新古典主義摩爾風(fēng)，三段式外立面，高檔的墻面涂料、江蘇宜興研發(fā)特制的紅褐系列仿清水磚片、青灰系列仿清水磚片等墻面貼片，同一幢樓坡屋頂起伏變化，由四層到五層，五層帶閣樓層打造江南小鎮(zhèn)。萬

29、科十七英里洋房產(chǎn)品發(fā)展趨勢戶型區(qū)分更為人性化客群分成兩代人居住、三代人居住，戶型設(shè)計盡量加大面寬，充分考慮衛(wèi)生間、餐廳的景觀與采光因素，讓老人與孩子都能享受到陽光。主臥更奢華室內(nèi)空間最大突出主臥系統(tǒng)，將主臥做奢華，相當(dāng)于別墅的那種主臥系統(tǒng)，主臥南北通透，有較大的更衣間，幾十平米的大衛(wèi)生間等。更像別墅的外立面與舒適度龍湖對產(chǎn)品外立面的要求看上去像別墅，調(diào)整產(chǎn)品布局，如衛(wèi)生間的移動體現(xiàn)更舒適的空間。南方產(chǎn)品創(chuàng)造更豐富的舒適居住空間，樓層發(fā)展到9層-12層，打空中花園概念：塔樓也出現(xiàn)空間變化，設(shè)計為庭院或挑空露臺?；▓@洋房園林篇北京龍湖地產(chǎn)最佳的居住狀態(tài)不是讓園林成為別墅的綠化，而讓別墅生長在園林景

30、觀內(nèi)。北京地域局限性干燥、冬季漫長、夏季缺水，京城其他樓盤的園林景觀中的河川湖泊、園石和常綠樹木都較少，其風(fēng)格粗獷而秀麗媚美顯得不足。提前種樹，重金維護(hù)為實現(xiàn)“南園北移”和展現(xiàn)原生態(tài)園林景致，在拿地前開始在北京周邊興建苗圃和儲備樹木花卉。為了讓所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)，重金將所有樹木采用全冠移植手法。園區(qū)內(nèi)所有樹木花卉不進(jìn)行任何多余修剪、人工雕塑，保持原汁原味生長形態(tài)，讓整個社區(qū)展現(xiàn)出原生態(tài)的園林景觀。為了保證全冠移植的樹木能保證存活，龍湖地產(chǎn)特意為每一株樹木量身定做了巨型板箱，以便在運輸途中保證樹木的主根系不受損害。樹木矜貴，運輸更是幾費周折。由于龍湖地產(chǎn)選擇的樹木都是全冠移植，普

31、遍樹齡長、樹冠大，基本上一輛卡車跑遍大半個中國只能運一棵樹，花費之昂貴前所未有。而當(dāng)樹木運抵北京后，首先會在龍湖地產(chǎn)的苗圃里進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。在此期間龍湖的園林工程師會對所有樹木進(jìn)行馴化，等其適應(yīng)了北京的氣候環(huán)境后，才被放心移植到龍湖滟瀾山和龍湖香醍漫步的園區(qū)之中。 魔鬼式360度景觀定位為了讓每一棵樹木展現(xiàn)最美的風(fēng)姿，啟用吊車將樹木懸空進(jìn)行360度旋轉(zhuǎn)，找尋樹木枝葉伸展的最佳姿態(tài)。在高喬木/中喬木/高灌木/低灌木，及近地花卉和草地的掩映下，呈現(xiàn)出高低錯落的五重景觀，而在不同色彩的樹木和花卉的映襯下，人們可以不同的角度感受到四季變幻的完美景致。 同緯度選樹，保四季美景為展現(xiàn)南派園林四季有景的特色，特別

32、在冬天保持蔥蘢綠色的震撼景觀效果，龍湖地產(chǎn)的景觀工程師特意在北京的同緯度區(qū)域，尋覓在冬季常綠樹木。重點色葉植物，在各個季節(jié)呈現(xiàn)不同的樹葉顏色，營造原生態(tài)園林的產(chǎn)品定位。為了讓龍湖滟瀾山體現(xiàn)出銀杏和薔薇的庭院的意境，特意選擇樹圍在30公分以上，生長年齡在50年以上的銀杏樹。同時為了園區(qū)的鮮花開得比季節(jié)更早，提前在花圃的溫室里撒下鮮花的種子。他們放棄價格低一倍的9米高雪松，穿行了與北京同緯度的華北、東北、西北地區(qū)，苦尋10米以上枝形挺拔的雪松，最終在山東覓得了難得一見的生長了30年以上的高大雪松龍湖滟瀾山景觀設(shè)計示意圖龍湖滟瀾山景觀設(shè)計示意圖龍湖滟瀾山景觀設(shè)計示意圖會所入口 看房通道、景觀區(qū)鋪裝園

33、區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進(jìn)行鋪裝，延續(xù)整體項目風(fēng)格同時與周邊景色融為一體，同時考慮到排水、防滑、指示等多功能。景觀中心區(qū)水景將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合，打破北京市場上園林水景粗糙，風(fēng)格一致化的局面！綠城百合綠城百合江南園林小鎮(zhèn)綠城百合定位江南小鎮(zhèn)風(fēng)格，在整體的布置上，采用江南圍合式的布局方式，通過建筑的圍合、通廊的圍合、景觀的圍合，最終形成一種院落套院落感覺，創(chuàng)造人文氣息的立面色彩與質(zhì)感，以抵御外來可能的危險，給人安全的感受。在社區(qū)的氛圍營造上，大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)規(guī)模綠地、人車分流、坡地景觀、中央逶迤的水系景觀，營造出具有多級規(guī)劃體系的江南小鎮(zhèn)意象，讓

34、北方大尺度與南方的靈動、秀麗完美結(jié)合，盡顯江南園林的意境。將多年來潛心研究的南派園林移植北京，在龍湖稱霸的北京洋房市場上獨樹一派，促進(jìn)北京洋房向更多形態(tài)發(fā)展。景觀園林建議1、園林整體規(guī)劃按整體風(fēng)格劃分組團(tuán)，景觀營造等級主題概念，一級是大圍合主題社區(qū)概念，二級庭院組團(tuán)花園主題概念，三級底層私家庭院主題概念。2、利用植被與建筑小品將人流動線區(qū)分，有機(jī)結(jié)合私密性與公共空間，盡量做到一棟一景觀，充分尊享獨有感。3、加大樓間距，做到綠化全灌成樹移植，巧妙搭配喬木、灌木與園林，利用高低層次、疏密布局，緩沖建筑對人的壓迫，將人、自然和建筑有機(jī)融合為一體。4、舍棄奢華的建筑材料，強(qiáng)調(diào)實用性，選擇自然建筑材料，

35、營造符合項目主題風(fēng)格的建筑外立面，用樸實質(zhì)感打動人，同時實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)與成本控制之間的平衡?；▓@洋房營銷篇誰為花園洋房買單？花園洋房，為城市中產(chǎn)階級建造一種城市生活與田園生活融合的居住革命！ 目前北京花園洋房的主力客群：一般主要為城市高級白領(lǐng)，受到自身工作和生活的各種條件的限制，不能居住第二居室，只能居住在第一居室，所以選擇在四環(huán)以外、五環(huán)附近。這樣能夠享受到城市配套的便利性，又能脫離城市高密度的空間的壓抑，想逃離城市生活，追求花園生活；因為工作，所以不能離城市太遠(yuǎn)。目前市場上的花園洋房主流產(chǎn)品在100平米左右，具備提高生活品質(zhì)的功能。 城市的中堅力量中等偏上的收入群體1、容積率低：花園洋房舒適

36、性的第一指標(biāo)是容積率，一般在1.5以下。2、品質(zhì)較高：舒適的居住性（戶外和戶內(nèi)的非常豐富的變化）用材上選擇別墅項目中才有的元素，同時在戶型上下足工夫，既要保證通透的視野，又要做到使用面積的緊湊。利用花園洋房特殊的露、退、錯、躍等方式，使室內(nèi)空間與陽臺、生態(tài)長廊連成一體，做到步步有景，處處生機(jī)盎然。3、附加值多：相對較高的性價比，一般而言，花園洋房會贈送一定的面積(如綠地、閣樓、車庫等)，得房率也較高，同時考慮開發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。他們選擇花園洋房的要素：傳統(tǒng)的洋房營銷模式，營銷角度差異化不夠，且相對一致。創(chuàng)新營銷模式？生態(tài)：強(qiáng)調(diào)居住自然環(huán)境的原生態(tài)；舒適：注重生活方式，充分享受舒適生活；細(xì)節(jié)

37、：要求建筑產(chǎn)品精細(xì)化，細(xì)節(jié)中體現(xiàn)生活品質(zhì)；品牌：注重開發(fā)品牌的實力以及高端的生活配套服務(wù)。關(guān)鍵詞生態(tài)+舒適+細(xì)節(jié)+品牌1、利用退臺、飄窗等設(shè)計增加庭院、陽光房及露臺的面積，通過對花園或露臺的合理運用有效降低傳統(tǒng)多層住宅在底層和頂層戶型上的銷售難度，將銷售劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢。2、現(xiàn)場體驗式營銷，建立樣板示范區(qū)，通過購房線路的精心搭配以及細(xì)致完善的現(xiàn)場服務(wù)，使購房者在第一時間感受震撼，促進(jìn)銷售。3、高端小眾活動與節(jié)假日主題活動結(jié)合，建立有效圈層，實現(xiàn)圈層營銷。4、設(shè)置五星標(biāo)準(zhǔn)的豪華高檔會所功能配置。5、上門別墅式專屬一對一服務(wù)。2008年市場低迷的出路？降價：降低總價，推出各主題特價房；優(yōu)惠：購房優(yōu)惠政

38、策，一次性/按揭折扣；贈送：贈送更多花園、露臺面積，購房送物業(yè)、大禮等；異地：組團(tuán)參觀集團(tuán)異地項目，圈層營銷實現(xiàn)品牌推廣最大化。關(guān)鍵詞降價+優(yōu)惠+贈送+異地順鑫花語（順義）：戶戶贈送花房，獨立電梯刷卡入戶。疊墅產(chǎn)品的下疊戶型，下層每戶大約35-40 小院贈送，上疊戶型，贈送大露臺。疊墅中的中層戶型，贈送花架、露臺的全部、陽臺一半面積，南北雙向20 左右面積。首開常青藤（東壩）： 10月18日開盤銷售，開盤價格由預(yù)計的1萬多元/下降至9600元/ 左右，2010年7月入住。參加新品發(fā)布會活動有機(jī)會領(lǐng)取實名VIP購房優(yōu)惠卡。龍湖漫坡香醍香醍別苑三區(qū)均價8000-10000元/，一次性9.5折首付50%以上按揭9.8折。綠城百合霽雪苑1、2、6樓均價6300元/，春云苑7號樓均價7280元/元/，