農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估探討

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估探討發(fā)布時(shí)間：2009-8-6 來源：本網(wǎng)站開展農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估工作是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)性工作。我們?cè)诔啥际?、都江堰市、郫縣、龍泉驛區(qū)等地開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估試點(diǎn)工作，在缺乏交易案例的情況下，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線及方法進(jìn)行了探討。下面我們作一介紹，供大家相互交流。一、相關(guān)背景介紹（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)1、流轉(zhuǎn)前提根據(jù)成都市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理暫行辦法（成國(guó)土資發(fā)【2008】124號(hào)）的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須是合法取得，

2、具體包括：（1）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理了建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)的，為合法取得的集體建設(shè)用地；（2）按照審批權(quán)限，經(jīng)國(guó)土資源部、四川省國(guó)土資源廳、成都市人民政府批準(zhǔn)，實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，將整理節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤到符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的區(qū)域使用，為合法取得的集體建設(shè)用地。2、流轉(zhuǎn)形式根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租【作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營(yíng)視同出讓】等形式，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。3、集體建設(shè)用地形態(tài)目前，我市農(nóng)村集體建設(shè)用地現(xiàn)狀用途主要有：宅基地、獨(dú)立工礦用地、交通用地及水利設(shè)施等，以宅基地為主。流轉(zhuǎn)后

3、的集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)用房。4、與國(guó)有建設(shè)用地的比較集體建設(shè)用地，即集體土地建設(shè)用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地，即國(guó)有土地建設(shè)用地。國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家所有。由此我們看到，集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的不同之處在于所有權(quán)的不同。在評(píng)估農(nóng)村集體建設(shè)用地時(shí)，可以借鑒城市建設(shè)用地價(jià)格，通過所有權(quán)的修正，即分析兩類地價(jià)的差異，得到農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格。二、集體建設(shè)用地地價(jià)定義（一）用途確定結(jié)合當(dāng)前集體建設(shè)

4、用地的用地形態(tài)，可分為既有零星集體建設(shè)用地與集中區(qū)集體建設(shè)用地兩種形式。1、零星集體建設(shè)用地用途當(dāng)前農(nóng)村既有的集體建設(shè)用地用途主要表現(xiàn)為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，還有部分集體經(jīng)濟(jì)組織的獨(dú)立工礦用地等。根據(jù)集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的有關(guān)問題實(shí)施意見（成國(guó)土資發(fā)2008127號(hào)），我們對(duì)該部分集體建設(shè)用地在用途分類時(shí)主要考慮為商服、宅基地和其他用途（含交通、工礦等）的土地。2、集中區(qū)集體建設(shè)用地用途根據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，實(shí)施掛鉤項(xiàng)目或拆院并院項(xiàng)目節(jié)約的集體建設(shè)用地，按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對(duì)應(yīng)的原則使用，直接使用節(jié)約的集體建設(shè)用地，可在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)或

5、發(fā)展預(yù)留區(qū)使用掛鉤項(xiàng)目的建新區(qū)，可根據(jù)需要報(bào)征為國(guó)有用地或保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)，拆院并院項(xiàng)目的建新區(qū)保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)。因此可以看出，在集中區(qū)建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)后可能存在國(guó)有和集體所有兩種形式。其中國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)其地價(jià)水平的確定可以按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；集體所有的建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)后的用途可以按照實(shí)際用途進(jìn)行設(shè)定，即分為工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)用房等用途。（二）權(quán)利狀況的確定兩種不同類型的集體建設(shè)用地，有不同的權(quán)利狀況。其中零星集體建設(shè)用地（如宅基地），一般為當(dāng)?shù)卮迕駸o償取得的，對(duì)這類型的零星集體建設(shè)用地在權(quán)利設(shè)定的時(shí)候，應(yīng)該遵從實(shí)際，

6、設(shè)定為劃撥用地，無使用年期限制。而集中區(qū)的土地權(quán)利狀況的設(shè)定，由于它的流轉(zhuǎn)一般都屬于有償有期限的流轉(zhuǎn)，這一點(diǎn)與國(guó)有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是相同的，因此該類型建設(shè)用地權(quán)利狀況的設(shè)定也應(yīng)與國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定一樣。（三）開發(fā)程度、利用強(qiáng)度這兩個(gè)方面可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)定，這與國(guó)有用地開發(fā)程度和利用強(qiáng)度設(shè)定是一樣的。三、集體建設(shè)用地評(píng)估技術(shù)思路由于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚處于起步階段，目前缺少土地交易案例，也還未形成集中區(qū)的那種可銷售或租賃的經(jīng)營(yíng)性房屋，因此無法像國(guó)有用地一樣采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等常用的宗地評(píng)估方法測(cè)算農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)。通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)村集體建設(shè)用地通

7、過“單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式已實(shí)現(xiàn)了土地的流轉(zhuǎn)，我們嘗試從成本的角度來計(jì)算 “單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式所體現(xiàn)的地價(jià)。同時(shí)，集中區(qū)如果毗鄰國(guó)有建設(shè)用地區(qū)，通過分析兩類用地在取得過程中的差異，對(duì)國(guó)有用地地價(jià)水平進(jìn)行修正，得到集體建設(shè)用地地價(jià)。針對(duì)零星集體建設(shè)用地地價(jià)水平的測(cè)算，特別是宅基地的價(jià)格測(cè)算，我們本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償”的原則，采用現(xiàn)房安置的，利用等價(jià)交換的原理，用安置房的價(jià)格來替代原有的宅基地及地面附著物的總價(jià)值，再利用剩余法的測(cè)算原理剝離出宅基地的價(jià)格。其他零星建設(shè)用地價(jià)格可參照零星宅基地價(jià)格進(jìn)行修正確定。四、集體建設(shè)用地評(píng)估

8、技術(shù)方法（一）零星集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估技術(shù)方法1、基本資料調(diào)查根據(jù)前述的評(píng)估思路，本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償”的原則進(jìn)行成本測(cè)算，以此確定其價(jià)格基礎(chǔ)。根據(jù)補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，確定調(diào)查內(nèi)容。1、集體建設(shè)用地地面建（構(gòu)）筑物及其他附著物情況。2、集體建設(shè)用地的范圍及面積等。這些資料可以通過國(guó)土部門土地統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳得到。3、由于當(dāng)?shù)卦谡鞯剡^程中一般采用現(xiàn)房安置和貨幣化安置兩種安置方案，完成了住房安置的農(nóng)戶就不需要再次對(duì)集體建設(shè)用地（特別是宅基地）進(jìn)行土地使用權(quán)補(bǔ)賠償。因此還需要對(duì)安置住房進(jìn)行調(diào)查，以明確其安置住房的價(jià)值。2、測(cè)算方法從上述的評(píng)估思路來分析，可以得到這么一個(gè)邏輯關(guān)系：A = B+C

9、A：區(qū)域內(nèi)農(nóng)民集中安置住房總價(jià)B：區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價(jià)C：區(qū)域內(nèi)原零星宅基地總價(jià)從上述的公式中可以看出，A如果是貨幣安置就可直接利用，如果是現(xiàn)房安置，也可以通過成本的測(cè)算，得到安置住房的價(jià)值；B即拆遷區(qū)原建構(gòu)筑物總價(jià)，可利用當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)賠償標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際建構(gòu)筑物數(shù)量來確定。C為這個(gè)等式中唯一一個(gè)未知數(shù)?？梢岳玫仁阶儞Q來求取：C =A -B原零星宅基地的平均價(jià)格（元/畝）=（區(qū)域內(nèi)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中安置住房總價(jià)-區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價(jià)）/區(qū)域內(nèi)零星宅基地面積。（二）集體建設(shè)用地集中使用區(qū)地價(jià)1、調(diào)查內(nèi)容當(dāng)前集中區(qū)的集體建設(shè)用地均是以“掛鉤項(xiàng)目”或者“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施后，集約利用后節(jié)約的集中可利用的

10、集體建設(shè)用地。在這個(gè)過程中包括的成本主要為：拆遷舊區(qū)拆遷補(bǔ)償成本、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)成本和建設(shè)用地復(fù)墾成本。（1）拆遷補(bǔ)償拆舊區(qū)的拆遷補(bǔ)償主要指該集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物的補(bǔ)償，及該部分零星集體建設(shè)用地（大部分為宅基地）使用權(quán)的補(bǔ)償。（2）農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)在“掛鉤項(xiàng)目”或者“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，應(yīng)優(yōu)先按照項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃開展農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，其規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照中共成都市委成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步提高農(nóng)民集中居住質(zhì)量的意見（成委發(fā)【2008】5號(hào)）執(zhí)行。進(jìn)入農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)民，可按照統(tǒng)規(guī)自建的方式按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建房，也可按成本價(jià)購(gòu)買項(xiàng)目實(shí)施單位修建的統(tǒng)建房。農(nóng)戶自建房或統(tǒng)建房的

11、占地成本由建房或者購(gòu)房的農(nóng)戶承擔(dān)。該項(xiàng)目實(shí)施單位主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用。在上述的兩項(xiàng)費(fèi)用中，由于在“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施中一般采用現(xiàn)房安置的方式安置，因此在拆舊區(qū)中的零星集體建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)償及地面建（構(gòu)）筑物（僅限于一定數(shù)量?jī)?nèi)的，如成都市是以35平方米進(jìn)行的，超出部分按照征地補(bǔ)賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)賠償）都是采用集中區(qū)集中安置的住房?jī)r(jià)格來替代的。同樣在農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)新建的住房，只要在一定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，農(nóng)民也不需要再出錢購(gòu)買。為了與現(xiàn)實(shí)狀況一致，上述兩項(xiàng)費(fèi)用就可以表現(xiàn)為：拆舊區(qū)內(nèi)的成本表現(xiàn)為對(duì)多出住房補(bǔ)賠償標(biāo)準(zhǔn)面積范圍外的建（構(gòu)）筑物進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)民集中區(qū)內(nèi)的成本就表現(xiàn)為修建完工后農(nóng)民集中住

12、房安置區(qū)的所有成本，含該區(qū)域的占地成本、修建成本等。（3）集體建設(shè)用地復(fù)墾拆舊區(qū)集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物拆除后，應(yīng)及時(shí)按土地整理項(xiàng)目的相關(guān)要求將集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地。通過上述思路我們可以整理出集中區(qū)集體建設(shè)用地價(jià)格測(cè)算應(yīng)考慮的主要成本因素：（1）整理拆舊區(qū)需支付的成本，主要包括拆舊區(qū)集體建設(shè)用地地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、集體建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi)；（2）農(nóng)民集中居住需支付的成本，主要包括集中居住區(qū)地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、集中居住住房建設(shè)及過渡費(fèi)用等；（3）不可預(yù)見費(fèi)等；以上述成本之和作為不同區(qū)域的成本積算價(jià)格，并綜合確定對(duì)應(yīng)用途的集中區(qū)地價(jià)。（三）國(guó)有用地地價(jià)水平修正法集

13、中區(qū)如果毗鄰國(guó)有建設(shè)用地區(qū)，可通過分析兩類地價(jià)的差異，對(duì)國(guó)有用地地價(jià)水平進(jìn)行修正，得到集體建設(shè)用地地價(jià)。（1）調(diào)查內(nèi)容1、毗鄰區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格?？烧{(diào)查毗鄰區(qū)域的國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)、土地交易價(jià)格等。2、各類修正系數(shù)。除所有權(quán)不同外，我們應(yīng)統(tǒng)一國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的地價(jià)內(nèi)涵。包括容積率修正，期日修正，區(qū)域狀況修正，個(gè)別因素修正，年期修正等等。3、從成本法的角度調(diào)查國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格組成，詳細(xì)了解征地過程中發(fā)生的費(fèi)用明細(xì)?？紤]：假設(shè)不改變土地所有權(quán)，哪些費(fèi)用將不會(huì)發(fā)生。（2）測(cè)算方法P=P1-a1-a2-anP：集體建設(shè)用地土地價(jià)格P1：國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格a1、a2、an改變土地所有權(quán)時(shí)發(fā)生的費(fèi)

14、用項(xiàng)目五、樣點(diǎn)測(cè)算舉例（一）集中區(qū)地價(jià)測(cè)算舉例現(xiàn)就郫縣某一個(gè)行政村為例進(jìn)行了如下相關(guān)測(cè)算：該村基本資料信息如下：表1基本信息單位名稱人口（人）農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地面積（畝）人均建筑面積（M2）郫縣*村2954770.4441、拆舊區(qū)第一部分：地上的建（構(gòu)）筑物及其地面附著物的補(bǔ)償，在具體測(cè)算過程中，包括兩個(gè)部分，即農(nóng)民建筑物的補(bǔ)償和地面附著物補(bǔ)償。建筑物拆遷補(bǔ)償農(nóng)村居民點(diǎn)建筑物狀況基礎(chǔ)資料如下：表2 農(nóng)民建筑物基本情況單位名稱磚混面積（M2）簡(jiǎn)易面積（M2）磚木面積（M2）郫縣*村49184983739347按照郫縣現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)建筑物補(bǔ)償總價(jià)為：1849.32萬(wàn)元，在實(shí)際拆遷過程中我們只對(duì)

15、超出35平方米的建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償，其補(bǔ)償價(jià)格為369.86萬(wàn)元。其他地面附著物補(bǔ)償其他地面附著物補(bǔ)償過程中，補(bǔ)償面積我們按集體建設(shè)用地總面積的0.4計(jì)算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為0.12萬(wàn)元/畝，其具體計(jì)算如下表3 其他地面附著物補(bǔ)償基本情況單位名稱其他附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元/畝）其他附著物補(bǔ)償面積（畝）其他地面附著物補(bǔ)償費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）郫縣*村0.12308.1636.98地面附著物補(bǔ)償總價(jià)通過上述計(jì)算得到拆舊區(qū)集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物及其地面附著物的補(bǔ)償：表4：拆遷舊建筑物總價(jià)單位名稱拆遷舊建筑物總價(jià)（萬(wàn)元）其他地面附著物補(bǔ)償費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）總價(jià)（萬(wàn)元）郫縣*村369.8636.98406.84第二部分：

16、原零星集體建設(shè)用地補(bǔ)償根據(jù)上述的測(cè)算思路，該部分的費(fèi)用可以用住房安置區(qū)的成本來替代，在住宅安置區(qū)內(nèi)成本構(gòu)成主要包括建新區(qū)新建房屋成本（房+地）價(jià)格，其具體計(jì)算過程如下：表5：零星集體建設(shè)用地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算表單位名稱人數(shù)量(人)建筑造價(jià)(元/M2)安置面積(M2/人)建安總成本(萬(wàn)元)安置區(qū)項(xiàng)目容積率農(nóng)民集中居住區(qū)面積(畝)土地整理總費(fèi)用(萬(wàn)元)基礎(chǔ)設(shè)施總投入(萬(wàn)元)小區(qū)配套總費(fèi)用(萬(wàn)元)農(nóng)民安置過渡費(fèi)(萬(wàn)元)總價(jià)(萬(wàn)元)郫縣*村2954800358271.22.077.549.3387.7139.5870.98878.68備注：1、 其中的土地整理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為0.12萬(wàn)元/畝。由于地面建筑物及相關(guān)

17、附著物已經(jīng)補(bǔ)償，因此該費(fèi)用中僅僅為土地整理中的其他附著物的補(bǔ)償費(fèi)用。2、 集中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為5萬(wàn)元/畝3、 小區(qū)配套費(fèi)用為1.8萬(wàn)元/畝4、 農(nóng)民安置過渡費(fèi)為：240元/人2、集中使用區(qū)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，集中使用區(qū)除安置農(nóng)民所需土地外的部分其成本主要為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，具體測(cè)算過程如下：表6：集中使用區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用單位名稱基礎(chǔ)設(shè)施配套面積（畝）基礎(chǔ)設(shè)施總投入（萬(wàn)元）郫縣*村692.863464.30 3、集體建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施過程中，我們遵循“占多少，補(bǔ)多少”的原則，對(duì)占用的耕地進(jìn)行復(fù)墾，其復(fù)墾費(fèi)用的具體測(cè)算如下：表7：復(fù)墾費(fèi)用測(cè)算表單位名稱農(nóng)村居民點(diǎn)總面積（畝）復(fù)墾費(fèi)（萬(wàn)元/

18、畝）復(fù)墾費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）郫縣*村770.41.50 1155.60 通過上述費(fèi)用計(jì)算，我們可以得出該項(xiàng)目土地的單位成本價(jià)格，其具體測(cè)算過程如下：表8：項(xiàng)目測(cè)算總表單位名稱附著物補(bǔ)償總價(jià)（萬(wàn)元）原零星建設(shè)用地補(bǔ)償總價(jià)（萬(wàn)元）集中使用區(qū)建設(shè)成本（萬(wàn)元）復(fù)墾費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）投入資金利息和相關(guān)稅費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）節(jié)約集約土地面積（畝）單位成本價(jià)（萬(wàn)元/畝）郫縣*村406.848878.683464.301155.60417.1614322.58692.8620.67（二）零星區(qū)集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估以郫縣*村為例其具體測(cè)算過程如下：1、每戶安置房屋總價(jià)表9安置房總價(jià)單位名稱人數(shù)（人/戶）安置面積（

19、M2/人）安置房屋面積（M2）安置房單價(jià)（元/ M2）安置房屋總價(jià)（萬(wàn)元）郫縣*村某戶2954351033908608891.54備注：安置房單價(jià)從集中安置房成本總價(jià)中得到2、原地面附著物評(píng)估總價(jià)表10原有地面附著物補(bǔ)償總價(jià)單位名稱原有地面附著物總面積（M2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/M2）原附著物評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）郫縣*村1033902802894.92備注：由于超過35平方米/人的建筑物部分是另外單獨(dú)賠償?shù)模诘葍r(jià)交換中僅針對(duì)原35平方米/人的建筑物3、零星集體建設(shè)用地價(jià)格測(cè)算通過上述測(cè)算可知原零星集體建設(shè)用地單價(jià)，其具體測(cè)算總表如下：表11 項(xiàng)目測(cè)算總表單位安置房屋總價(jià)（萬(wàn)元）原地面附著物物評(píng)估總價(jià)（

20、萬(wàn)元）人均零星宅基地面積（M2/人）零星宅基地總面積（M2）零星宅基地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）郫縣*村8891.542894.921745139967.78（三）國(guó)有用地地價(jià)水平修正法舉例1、確定毗鄰區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格成都市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)中提到“非城市建設(shè)區(qū)土地因規(guī)劃調(diào)整變成城市建設(shè)區(qū)后，土地級(jí)別與價(jià)格參照鄰近地區(qū)最高土地級(jí)別與價(jià)格。”本著“同地、同權(quán)、同價(jià)”的思路，成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)可參照鄰近地區(qū)最高土地級(jí)別與價(jià)格。均質(zhì)區(qū)域鄰近城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)，因此參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)地價(jià)。城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)地價(jià)商服為182萬(wàn)元/畝，住宅為171萬(wàn)元/畝。2、地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年

21、3月31日，商服用地、住宅用地容積率水平為4.0，而“198”范圍農(nóng)村集體建設(shè)用地集中使用區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年1月1日，商服用地、住宅用地容積率水平為2，兩者地價(jià)內(nèi)涵有所不同，因此需對(duì)中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)做期日修正和容積率修正。修正后商服價(jià)格為152.76萬(wàn)元/畝，住宅價(jià)格為150.2萬(wàn)元/畝。3、集體建設(shè)用地與國(guó)有用地價(jià)格差異分析首先，城區(qū)土地所有者權(quán)益與集體土地所有者權(quán)益不同，因此先扣除城區(qū)土地所有者權(quán)益。其次，通過比較城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)不包含新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、社保安置費(fèi)。通過扣除以上項(xiàng)目，我們得到不含集體土地所有者權(quán)益的價(jià)格。地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一后基準(zhǔn)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）扣除城區(qū)土地所有者權(quán)益后價(jià)格（萬(wàn)元/畝）扣除項(xiàng)目（萬(wàn)元/畝）集體土地集中使用區(qū)