房地產(chǎn)投資潛力綜合咨詢報(bào)告

1、 . . 109/109房地產(chǎn)投資潛力綜合咨詢報(bào)告 日期：機(jī)密資料嚴(yán)禁市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報(bào)告日期：2004年8月19日 機(jī)構(gòu)：尺度房地產(chǎn)顧問目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80710117第一部分經(jīng)濟(jì)走勢分析 PAGEREF _Toc80710117 h 5HYPERLINK l _Toc80710118一、前言 PAGEREF _Toc80710118 h 5HYPERLINK l _Toc80710119二、市2001年在十四個(gè)副省級(jí)城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度 PAGEREF _Toc80710119 h 5HYPERLINK l _Toc8071

2、01201、城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 PAGEREF _Toc80710120 h 5HYPERLINK l _Toc807101212、城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市躍居首位 PAGEREF _Toc80710121 h 6HYPERLINK l _Toc807101223、城市居民購買力總體狀態(tài) PAGEREF _Toc80710122 h 6HYPERLINK l _Toc807101234、城市居民潛在購買力狀態(tài) PAGEREF _Toc80710123 h 7HYPERLINK l _Toc807101245、城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài) PAGEREF _Toc80710124 h 8HYPERLINK l

3、 _Toc807101256、城市居民收入狀況 PAGEREF _Toc80710125 h 8HYPERLINK l _Toc807101267、固定資產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710126 h 9HYPERLINK l _Toc807101278、房地產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710127 h10HYPERLINK l _Toc80710128三、市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年） PAGEREF _Toc80710128 h 10HYPERLINK l _Toc807101291、歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關(guān)性分析） PAGEREF _Toc80710

4、129 h 11HYPERLINK l _Toc807101302相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)間趨勢預(yù)測與擬合狀態(tài)判斷 PAGEREF _Toc80710130 h12HYPERLINK l _Toc807101313按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc80710131 h 13HYPERLINK l _Toc80710132四、市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析 PAGEREF _Toc80710132 h 18HYPERLINK l _Toc807101331、城市化水平至2020年發(fā)展在三個(gè)水平上的態(tài)勢 PAGEREF _Toc80710133 h 18HYPERLINK

5、 l _Toc807101342、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài) PAGEREF _Toc80710134 h 19HYPERLINK l _Toc807101353、城市國生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢 PAGEREF _Toc80710135 h 21HYPERLINK l _Toc80710136第二部分2004年上半年房地產(chǎn)市場綜述PAGEREF _Toc80710136 h 25HYPERLINK l _Toc80710137一、投資與開發(fā) PAGEREF _Toc80710137 h 25HYPERLINK l _Toc807101381、區(qū)域 PAGEREF _Toc807

6、10138 h 27HYPERLINK l _Toc807101392、價(jià)格 PAGEREF _Toc80710139 h 28HYPERLINK l _Toc807101403、物業(yè)形態(tài) PAGEREF _Toc80710140 h 29HYPERLINK l _Toc807101414、空置面積 PAGEREF _Toc80710141 h 30HYPERLINK l _Toc80710142三、土地購置情況 PAGEREF _Toc80710142 h 31HYPERLINK l _Toc807101431、上半年土地供應(yīng)區(qū)域分布PAGEREF _Toc80710143 h 31HYPE

7、RLINK l _Toc807101442、2004年上半年土地市場特點(diǎn)： PAGEREF _Toc80710144 h 32HYPERLINK l _Toc80710145四、上半年市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題 PAGEREF _Toc80710145 h 33HYPERLINK l _Toc807101461、區(qū)商品房供求總量短期失衡 PAGEREF _Toc80710146 h 33HYPERLINK l _Toc807101472、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大 PAGEREF _Toc80710147 h 34HYPERLINK l _Toc807101483、二手房價(jià)格漲幅太快

8、 PAGEREF _Toc80710148 h 34HYPERLINK l _Toc807101494、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大 PAGEREF _Toc80710149 h 35HYPERLINK l _Toc80710150第三部分舊城改造中的城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 PAGEREF _Toc80710150 h 35HYPERLINK l _Toc80710151一、RBD與RBD與CBD的關(guān)系 PAGEREF _Toc80710151 h 36HYPERLINK l _Toc80710152二、RBD的形成特征 PAGEREF _Toc80710152 h

9、 38HYPERLINK l _Toc80710153三、城市RBD的形成過程 PAGEREF _Toc80710153 h 40HYPERLINK l _Toc807101541、杜甫草堂片區(qū) PAGEREF _Toc80710154 h 40HYPERLINK l _Toc807101552、武侯祠片區(qū) PAGEREF _Toc80710155 h 41HYPERLINK l _Toc807101563、青羊?qū)m片區(qū) PAGEREF _Toc80710156 h 41HYPERLINK l _Toc807101574、文殊院片區(qū) PAGEREF _Toc80710157 h 42HYPERL

10、INK l _Toc807101585、大慈寺片區(qū) PAGEREF _Toc80710158 h 42HYPERLINK l _Toc807101596、寬窄巷子PAGEREF _Toc80710159 h 43HYPERLINK l _Toc80710160第四部分、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究 PAGEREF _Toc80710160 h 50HYPERLINK l _Toc80710161一、波動(dòng)景氣指標(biāo)的選擇 PAGEREF _Toc80710161 h 50HYPERLINK l _Toc807101621、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo) PAGEREF _Toc80710162 h 51

11、HYPERLINK l _Toc807101632、房地產(chǎn)投資類指標(biāo) PAGEREF _Toc80710163 h 51HYPERLINK l _Toc807101643、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo) PAGEREF _Toc80710164 h 52HYPERLINK l _Toc807101654、房地產(chǎn)交易類指標(biāo) PAGEREF _Toc80710165 h 52HYPERLINK l _Toc807101665、房地產(chǎn)金融類指標(biāo) PAGEREF _Toc80710166 h 52HYPERLINK l _Toc807101676、房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo) PAGEREF _Toc80710167 h 52

12、HYPERLINK l _Toc80710168二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析 PAGEREF _Toc80710168 h 52HYPERLINK l _Toc807101691、房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù) PAGEREF _Toc80710169 h 53HYPERLINK l _Toc80710170三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710170 h 55HYPERLINK l _Toc807101711、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的長度 PAGEREF _Toc80710171 h 55HYPERLINK l _Toc807101722、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度 PAGEREF _Toc80

13、710172 h 56HYPERLINK l _Toc80710173第五部分中高檔餐飲市場研究 PAGEREF _Toc80710173 h 56HYPERLINK l _Toc80710174一、大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710174 h 56HYPERLINK l _Toc807101751.1 大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc80710175 h 56HYPERLINK l _Toc807101761.2 中高檔餐飲市場特點(diǎn) PAGEREF _Toc80710176 h 61HYPERLINK l _Toc807101771.3

14、 中高檔餐飲行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc80710177 h 63HYPERLINK l _Toc807101781.4 大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710178 h 66HYPERLINK l _Toc80710179二、居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究 PAGEREF _Toc80710179 h 67HYPERLINK l _Toc807101802.1 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc80710180 h 67HYPERLINK l _Toc807101812.2 消費(fèi)區(qū)域分析 PAGEREF _Toc80710181 h 70HYPERLINK l _

15、Toc80710182第六部分休閑娛樂市場研究 PAGEREF _Toc80710182 h 72HYPERLINK l _Toc807101831 休閑娛樂市場整體狀況 PAGEREF _Toc80710183 h 72HYPERLINK l _Toc807101841.1 休閑娛樂市場的構(gòu)成 PAGEREF _Toc80710184 h 72HYPERLINK l _Toc807101851.2 休閑娛樂市場特點(diǎn) PAGEREF _Toc80710185 h 72HYPERLINK l _Toc807101861.3 休閑娛樂市場發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710186 h 73

16、HYPERLINK l _Toc807101872 休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 PAGEREF _Toc80710187 h 73HYPERLINK l _Toc807101882.1 酒吧業(yè) PAGEREF _Toc80710188 h 73HYPERLINK l _Toc807101892.2 電影院 PAGEREF _Toc80710189 h 75HYPERLINK l _Toc80710190第七部分外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 PAGEREF _Toc80710190 h 77HYPERLINK l _Toc807101911、市外商投資零售企業(yè)的特征 PAGEREF _Toc807101

17、91 h 78HYPERLINK l _Toc807101922、市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 PAGEREF _Toc80710192 h 79HYPERLINK l _Toc807101933、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢 PAGEREF _Toc80710193 h 81HYPERLINK l _Toc807101944、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 PAGEREF _Toc80710194 h 83HYPERLINK l _Toc807101955、結(jié)論與意義 PAGEREF _Toc80710195 h 84HYPERLINK l _Toc80710196第八部分市商務(wù)

18、辦公物業(yè)市場調(diào)查 PAGEREF _Toc80710196 h 85HYPERLINK l _Toc80710197一、前言： PAGEREF _Toc80710197 h 85HYPERLINK l _Toc80710198二、供應(yīng)市場 PAGEREF _Toc80710198 h 86HYPERLINK l _Toc807101991.供應(yīng)市場的總體狀況 PAGEREF _Toc80710199 h 86HYPERLINK l _Toc807102002.基本數(shù)據(jù)： PAGEREF _Toc80710200 h 87HYPERLINK l _Toc807102013、需求市場 PAGERE

19、F _Toc80710201 h 94HYPERLINK l _Toc807102021）基本情況 PAGEREF _Toc80710202 h 94HYPERLINK l _Toc807102032）目標(biāo)消費(fèi)市場的需求心理分析 PAGEREF _Toc80710203 h 95HYPERLINK l _Toc807102043）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向 PAGEREF _Toc80710204 h 96HYPERLINK l _Toc80710205第九部分市別墅市場淺 PAGEREF _Toc80710205 h 97HYPERLINK l _Toc80710206一、市別墅市場概況

20、： PAGEREF _Toc80710206 h 97HYPERLINK l _Toc807102071、區(qū)域位置分布零散 PAGEREF _Toc80710207 h 97HYPERLINK l _Toc807102082、檔次之間的差異巨大 PAGEREF _Toc80710208 h 98HYPERLINK l _Toc807102093、產(chǎn)品不斷變化 PAGEREF _Toc80710209 h 98HYPERLINK l _Toc807102104、整體銷售欠佳局部反差極大 PAGEREF _Toc80710210 h 99HYPERLINK l _Toc80710211二、典型案例

21、 PAGEREF _Toc80710211 h 99HYPERLINK l _Toc807102121、頂級(jí)別墅代表草堂之春 PAGEREF _Toc80710212 h 99HYPERLINK l _Toc807102132、大眾型別墅代表君臨天下 PAGEREF _Toc80710213 h 100HYPERLINK l _Toc807102143、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）錦官新城 PAGEREF _Toc80710214 h 101HYPERLINK l _Toc807102154、郊縣別墅（大眾型）華楠半島 PAGEREF _Toc80710215 h 102HYPERLINK

22、l _Toc80710216第十部分小戶型市場調(diào)查研究報(bào)告 PAGEREF _Toc80710216 h 102HYPERLINK l _Toc80710217一、市小戶型物業(yè)的演變 PAGEREF _Toc80710217 h 103HYPERLINK l _Toc80710218二、小戶型項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc80710218 h 104HYPERLINK l _Toc80710219三、市場供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc80710219 h 104HYPERLINK l _Toc80710220四、產(chǎn)品基本類型： PAGEREF _Toc80710220 h 1

23、05HYPERLINK l _Toc80710221五、需求市場特征 PAGEREF _Toc80710221 h 106HYPERLINK l _Toc80710222六、目前市小戶型物業(yè)存在的缺陷 PAGEREF _Toc80710222 h 108HYPERLINK l _Toc80710223七、目前市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc80710223 h 109HYPERLINK l _Toc807102241、小戶型項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的分布 PAGEREF _Toc80710224 h 109HYPERLINK l _Toc807102252、小戶型項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)線分布 P

24、AGEREF _Toc80710225 h 110HYPERLINK l _Toc807102263、小戶型項(xiàng)目的開發(fā)方式 PAGEREF _Toc80710226 h 111HYPERLINK l _Toc807102274、小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc80710227 h 112HYPERLINK l _Toc807102285、小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài) PAGEREF _Toc80710228 h 112HYPERLINK l _Toc80710229八、目前市小戶型物業(yè)典型案例分析 PAGEREF _Toc80710229 h 113第一部分 經(jīng)濟(jì)走勢深度研究一、前言研究

25、目的：基于有利于項(xiàng)目決策者更清醒地把握市經(jīng)濟(jì)形勢與走勢的研究，從而為項(xiàng)目決策提供理論信息體系的支持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項(xiàng)目決策者充分了解市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個(gè)方面進(jìn)行了深度的剖析，同時(shí)我們對(duì)市經(jīng)濟(jì)形勢與地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解市經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，為項(xiàng)目決策提供理性宏觀經(jīng)濟(jì)形勢方向的把握。研究方法：運(yùn)用類別分析，解決橫向發(fā)展形勢；建立相應(yīng)的時(shí)間趨勢預(yù)測模型，解決縱向經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；應(yīng)用一系列的數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換的手法，進(jìn)行地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的狀態(tài)分析 二、市2001年在十四個(gè)副省級(jí)城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度1、 城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力

26、市國生產(chǎn)總值（GDP）排第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與、并列第二位2、城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市躍居首位3、城市居民購買力總體狀態(tài)從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，市居民的購買總體實(shí)力位居第三位，其相對(duì)發(fā)展速度與同步居第四位4、城市居民潛在購買力狀態(tài)從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，市居民潛在購買力居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與并列第四位5、城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)從實(shí)際利用外資角度，市的對(duì)外開放程度還相當(dāng)落后位居倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，與同步居第五位6、城市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，市城市居民人均可支配收入水平處于中游，相對(duì)增長速度也較緩慢，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高7、固定資產(chǎn)投資狀

27、況市固定資產(chǎn)投資位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與、并列第二位8、房地產(chǎn)投資狀況市房地產(chǎn)投資居第三位，其相對(duì)發(fā)展速度排第五位，就對(duì)比情況，房地產(chǎn)投資對(duì)開發(fā)商是很有吸引力的三、市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年）注釋建立經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期預(yù)測模型目的：在保證國民經(jīng)濟(jì)在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭、大規(guī)模騷動(dòng)、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獲取可對(duì)未來至2020年（市規(guī)劃方案至2020年）的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可判斷未來一段時(shí)期市經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀態(tài)勢的大致狀況。方法：就能獲取的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行深度分析，力求找到能進(jìn)行相關(guān)預(yù)測的指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，完成未來20年市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的

28、數(shù)據(jù)擬合，基本上在具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的基礎(chǔ)上對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢有一定的了解。簡要建模進(jìn)程概要：1歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關(guān)性分析）2相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)間趨勢預(yù)測擬合狀態(tài)判斷（涉與時(shí)間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）3按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù)（涉與線性相關(guān)分析、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）簡要建模進(jìn)程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關(guān)性分析）考慮國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程以與市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，我們擬采用近5年的歷史經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)作為預(yù)測引導(dǎo)因子，為了得到統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)變化趨勢，我們需要找到作為線性相關(guān)擬合的自變量指標(biāo)，對(duì)5年歷史數(shù)據(jù)作相關(guān)性分析（就相關(guān)性分析而言，評(píng)價(jià)指標(biāo)01，因素相關(guān)程度越高，指

29、標(biāo)越趨于1），作雙尾檢驗(yàn)，結(jié)果如下：可以看到，各指標(biāo)的相關(guān)程度都較高，但很明顯年份、國生產(chǎn)總值的與其他指標(biāo)相關(guān)程度與檢驗(yàn)效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢發(fā)展模型，唯體現(xiàn)城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的指標(biāo)國生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標(biāo)選擇，故作國生產(chǎn)總值的時(shí)間序列預(yù)測判斷未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)間趨勢預(yù)測與擬合狀態(tài)判斷（涉與時(shí)間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）按照上述判斷前提，我們作出國生產(chǎn)總值（GDP）未來20年的時(shí)間趨勢預(yù)測擬合曲線，采用近10種的曲線模型擬合，得到了國生產(chǎn)總值的三種大概發(fā)展走向，如下的評(píng)述方式：由此，可得到三個(gè)水平（繁榮增長型、穩(wěn)定發(fā)展型、經(jīng)濟(jì)蕭

30、條型）上的市國生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時(shí)間趨勢預(yù)測值。同時(shí)，對(duì)指標(biāo)預(yù)測值進(jìn)行了擬合優(yōu)度R2 檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)、D-W殘差檢驗(yàn)，都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。3按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù)（涉與線性相關(guān)分析、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）針對(duì)三個(gè)水平上的GDP預(yù)測值，建立于上述兩個(gè)步驟結(jié)論的基礎(chǔ)上，我們作GDP于其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的線性相關(guān)分析，由此，得到統(tǒng)一的在三個(gè)水平上的各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期至2020年的發(fā)展趨勢預(yù)測，從而得到了整體意義上市宏觀各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期趨勢預(yù)測。同時(shí)，針對(duì)建立于GDP基礎(chǔ)上的線性相關(guān)分析的各指標(biāo)預(yù)測值均作了擬合優(yōu)度R2 檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)、D-W殘差檢驗(yàn)，也都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。4、建模

31、簡要結(jié)論：通過上述簡要的建模過程，我們建立在統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量分析基礎(chǔ)上的趨勢預(yù)測得到了三個(gè)水平上的市宏觀經(jīng)濟(jì)后期至2020年預(yù)測走勢，大致上反映了未來20年的市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在三個(gè)水平上的可能程度，并對(duì)全部預(yù)測結(jié)果作了各個(gè)程度的檢驗(yàn)，都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，同時(shí)，考慮建立在上述目的所提示的客觀前提的基礎(chǔ)上，上述分析進(jìn)程所擬合的市至2020年各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測數(shù)據(jù)是具備決策參考價(jià)值的。1） 城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，市國生產(chǎn)總值（GDP）至2020年三個(gè)水平上的預(yù)測走勢狀態(tài)2）城市人口發(fā)展在三個(gè)水平上至2020年走勢預(yù)測3）城市居民購買力總體狀態(tài)，從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測4）城

32、市居民潛在購買力狀態(tài)，從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測5）城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)，從實(shí)際利用外資角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測6）城市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測7）固定資產(chǎn)投資狀況，市固定資產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測8）房地產(chǎn)投資狀況，市房地產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測四、市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析說明：建立于上述預(yù)測數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列相關(guān)性較強(qiáng)的深度剖析，以期對(duì)房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個(gè)水平上的態(tài)勢（采用非

33、農(nóng)化指標(biāo)）注釋：城市化水平是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，是一個(gè)城市和地區(qū)的競爭力與現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志；城市化水平的提高，有利于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯改善，是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要的動(dòng)力源。就房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)角度，城市化水平的提高，將改善城市居民的總體住宅意識(shí)觀念，趨向于（城市化水平在50%-60%是分界點(diǎn)）郊區(qū)化旅游住宅概念。2、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài)注釋：人均指標(biāo)，主要是指人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額、人均消費(fèi)額、人均可支配收入四項(xiàng)指標(biāo)，主要目的是為了消減掉量化效果（市人口量排在副省級(jí)城市首位）反映城市居民的發(fā)展?fàn)顟B(tài)（人均消費(fèi)額的計(jì)算后有詳解，人均儲(chǔ)蓄余額 = 城市居民儲(chǔ)蓄余

34、額總值/城市總?cè)丝冢?、城市國生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢注釋：同時(shí)給出了20年發(fā)展的平均增長率，計(jì)算公式為復(fù)利公式。4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢狀況注釋：主要是通過上述走勢狀態(tài)，判斷在現(xiàn)有發(fā)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的發(fā)展?fàn)顟B(tài)演化過程的大致程度，以期對(duì)房地產(chǎn)決策提供支持。5、人均消費(fèi)額2001年市四個(gè)副省級(jí)城市狀態(tài)比較，市處于倒數(shù)第五位，相對(duì)其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升值空間很大注釋：人均消費(fèi)額 = 社會(huì)消費(fèi)品零售總額/城市人口 ，若定義城市個(gè)人的消費(fèi)量恒等相近，則該指標(biāo)主要反映城市間物價(jià)水準(zhǔn)的大致高低變化態(tài)勢。人均消費(fèi)額越低，反映城市的物

35、價(jià)水平較低，城市后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升值空間將更大 第二部分 2004年上半年房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成383.6億元，比去年同期增長24.5%，增幅下降16個(gè)百分點(diǎn)。投資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資管理渠道觀察，基建、技改、房地產(chǎn)分別完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金與預(yù)付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商

36、的主要融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實(shí)行貸款總量控制。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購房戶定金與預(yù)付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)，為本年資金來源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來源合計(jì)190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實(shí)際完成投資的2.06倍，開發(fā)資金充足。2、開發(fā)狀況根據(jù)市建委的數(shù)據(jù)，今年16月，在市五城區(qū)（含高新區(qū)）圍核準(zhǔn)開工建設(shè)項(xiàng)目317個(gè)。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米

37、，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項(xiàng)目78690平方米，商業(yè)項(xiàng)目424617平方米，其它項(xiàng)目110336平方米；工程造價(jià)675169萬元，同比增加12.9。全市新開工房屋面積536.22萬平方米，比去年同期減少30.55萬平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是城區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)，但是商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項(xiàng)目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。二、樓市簡析2004年上半年房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年

38、同期擴(kuò)大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達(dá)2148.7萬平方米。16月市新開樓盤57個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到346.709萬平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤供應(yīng)仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點(diǎn)沉寂，城北由于藍(lán)光金荷花等商業(yè)項(xiàng)目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。2、價(jià)格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長15.6%。商品房現(xiàn)房銷售均價(jià)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅價(jià)格變化有起有落，從

39、第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應(yīng)使1月價(jià)格處在一個(gè)相對(duì)較低的水平，隨著越來越多高價(jià)小戶型和別墅的推出，住宅均價(jià)在4月達(dá)到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價(jià)在郊區(qū)樓盤的拉動(dòng)下下滑了18個(gè)百分點(diǎn)。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價(jià)格上的優(yōu)勢，加之市向東向南發(fā)展的方針，郊區(qū)樓盤注定會(huì)在樓市中扮演越來越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，主要是由于如別墅和體量較大的部分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機(jī)電城。多層和小高層供應(yīng)增長平緩，增長率分別為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑，下滑幅度為

40、78.98%，主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。 多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達(dá)到近1/3，但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這主要是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應(yīng)向城郊和郊縣偏移，從而能夠進(jìn)行較大規(guī)模地開發(fā)。電梯物業(yè)供應(yīng)與去年同期相比上升了13.01%，占了整個(gè)住宅供應(yīng)量的近三成，主要集中在二環(huán)路?？梢灶A(yù)見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積 由于商品房市場的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。2-6月，空置面積分別比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上

41、半年，全市商品房空置157.92萬平方米，比去年年底減少了25%。其中，住宅78.3萬平方米，同比下降41.4。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以”的“待銷房”面積大大降低，待銷面積為70.16萬平方米；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為87.76萬平方米?？罩妹娣e總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”面積有所上升。在短短六個(gè)月時(shí)間里，的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨樓市的火爆，在其他城市空置面積不斷增加的時(shí)候，樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也說明了樓市仍然在一條健康的軌道上運(yùn)行，真實(shí)的需求拉動(dòng)了市場的繁榮，令人擔(dān)憂的房產(chǎn)泡沫在難成氣候。三、土地購置情

42、況 2004年上半年國土局共拍賣25塊土地，除2 塊流標(biāo)外，其余23塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達(dá)到2327.87畝；成交金額達(dá)到248967.92萬元。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了至今為止拍賣的最塊，面積達(dá)到1811畝，使上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。1、上半年土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：市國土局2、2004年上半年土地市場特點(diǎn)： 1、一環(huán)置換土地速度加快。上半年一環(huán)共提供拍賣地塊15宗，總面積188.08畝。共成功拍出13塊土地，共計(jì)165.22畝。由于舊城改造的原因，一環(huán)所拍賣的土地的特點(diǎn)是數(shù)量較多，面積偏小、價(jià)格較高。值得重視的是，流標(biāo)的兩塊土地都位于一環(huán)，但是由于價(jià)格較高都未

43、能成功拍賣。 2、拍賣競爭日趨激烈。從成交價(jià)與起拍價(jià)比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。第一季度二環(huán)外所拍賣土地成交價(jià)與起拍價(jià)比率均高于50%；第二季度一環(huán)最高的比率達(dá)到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達(dá)到了70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線可以看出，在土地供應(yīng)日趨緊以與土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場，今后的土地爭奪可能會(huì)更為激烈。 3、市最大塊土地成功拍賣。在4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣出讓地塊的面積約120.7

44、3公頃（1811畝），用于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。 本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。 4、藍(lán)光壟斷東大街。東大街仍然是藍(lán)光的天下，東大街3號(hào)、4號(hào)商業(yè)金融用地，均以起拍價(jià)成交被藍(lán)光競得，共計(jì)約2.38億元。四、上半年市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題市房地產(chǎn)市場總體上處于健康發(fā)展的態(tài)勢，但有些問題也值得進(jìn)行重視，主要表現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積114.05萬平方米，其中住宅87.94萬平方米，同比分別減少21.8%、22.1%，只分別相當(dāng)于同期銷售量的53.2%、47.6%。供

45、銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供銷比還處在1.852的高位。供應(yīng)量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號(hào)購房隨處可見，購房成了搶房，消費(fèi)在一定程度上失去了理性。2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應(yīng)量過大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視。3、二手房價(jià)格漲幅太快據(jù)有關(guān)

46、數(shù)據(jù)顯示，二手房14月成交103萬平方米，同比增長55，其中住宅增長幅度達(dá)到64，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。14月二手房價(jià)格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。不過，進(jìn)入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進(jìn)入低谷期。4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場，房屋買賣價(jià)格呈逐步攀升趨勢而租賃價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)，主要原因在于部分消費(fèi)者有房價(jià)上漲的心理預(yù)期，提前購房或加大投資購房比重所致。租金售價(jià)比逐步下降，投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大。第三部分 舊城

47、改造中的城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展和信息時(shí)代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔(dān)當(dāng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動(dòng)的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市顯露雛形。西部開發(fā)的推進(jìn)給予了這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨(dú)特的魅力。回顧20012004年的城市建設(shè)中的閃光點(diǎn)，串連起的恰恰就是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。一、RBD與

48、RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文Recreational Business District 的漢語意譯，縮寫為RBD。這一典型的舶來品最早由西方學(xué)者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時(shí)，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。隨著中國城市游憩商業(yè)區(qū)發(fā)展進(jìn)程的加劇和對(duì)外學(xué)術(shù)交流的深入，近年來也有不少國學(xué)者展開了針對(duì)國城市游憩商業(yè)區(qū)所進(jìn)行的研究,較為突出的有大學(xué)旅游發(fā)展與規(guī)劃研究中心主任、著名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國外建設(shè)的實(shí)際，將城市RBD定義為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、

49、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的說，就是城市具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。近年來，國RBD發(fā)展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的天河城地段和市步行街、舊城歷史文化改造型的夫子廟地段和城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的華僑城和九州城地段。由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容易被人混淆，或者認(rèn)為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但其實(shí)，RBD與CBD的關(guān)系是復(fù)雜的。所謂CBD,即Central Bussiness District,國通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀(jì)20年代由城市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提

50、出的概念。CBD位于城市的相對(duì)中心，是城市與城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標(biāo)志和依靠，在城市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對(duì)研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認(rèn)識(shí)分歧，國的學(xué)者又以20世紀(jì)80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與城市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工。RBD是相對(duì)CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價(jià)格、可進(jìn)入性和經(jīng)濟(jì)地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點(diǎn)，或者一個(gè)歷史區(qū)

51、域里，旅游點(diǎn)是影響RBD區(qū)位的最重要的力量。在形態(tài)上，相對(duì)于CBD是城市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設(shè)計(jì)。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。相比而言，CBD講求經(jīng)濟(jì)效益，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：表1 CBD與RBD的比較從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的

52、代表而吸引游客，加上地價(jià)昂貴，部缺乏發(fā)展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動(dòng)的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會(huì)看到傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動(dòng)的發(fā)展演變過程。二、RBD的形成特征作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)城市，市的商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，所以，幾千年來積淀的眾多歷史景點(diǎn)也多散布在這個(gè)區(qū)域，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以與較遠(yuǎn)一點(diǎn)的著

53、名景點(diǎn)草堂、武侯祠等等21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老的城市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老風(fēng)情味道的消逝，特別是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜歡游玩的場所。在這樣的特殊情況之下，市政府針對(duì)涉與歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以保護(hù)歷史街區(qū)風(fēng)貌為主題，通過整合包裝的策略，擴(kuò)大文化保護(hù)區(qū)的圍，由政府組織專家設(shè)計(jì)舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設(shè)計(jì)方案，再將土地出讓給開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。這種新的舊城改造模式如下圖：運(yùn)用這項(xiàng)新措施，市劃定了最受老百姓關(guān)注的中心城區(qū)三個(gè)重點(diǎn)歷史保

54、護(hù)區(qū)大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對(duì)性的特殊保護(hù)與開發(fā)策略，于是，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，市的城市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。在下文中，我們將逐一展開對(duì)三個(gè)街區(qū)規(guī)劃思路的述和評(píng)析。 簡單的來說，城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：1、具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)與人氣資源優(yōu)勢；2、擁有能夠代表城市歷史風(fēng)貌的景點(diǎn)和街區(qū)；3、在城市經(jīng)營時(shí)代大規(guī)模的舊城改造過程中展開；4、得到了自上而下全面的社會(huì)關(guān)注。三、城市RBD的形成過程如前所述，城市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但其實(shí)，核心城區(qū)著名的旅游景點(diǎn)還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。之所以選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其

55、他景點(diǎn)、街區(qū)的比較優(yōu)勢：1、杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩人杜甫為避“安史之亂”而流寓時(shí)的居所，并在此留下了茅屋為秋風(fēng)所破歌、恨別、病桔、枯棕等膾炙人口的著名詩篇，因而后人也把杜甫草堂譽(yù)為中國文學(xué)史上的一塊圣地。這里常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來體會(huì)詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是市一日游的主要景點(diǎn)之一。配套設(shè)施：隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫、餐飲等經(jīng)營商家的聚集，客觀上已經(jīng)形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)商圈。2、武侯祠片區(qū)武侯祠作為紀(jì)念三國時(shí)期蜀國武侯諸亮的祠堂，歷來是外地游客游覽的必訪之處，其最大的特點(diǎn)是“君臣合廟”，在全國三國景點(diǎn)中影響力突出

56、，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化涵，和后世對(duì)諸亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜與其才智、韜略的認(rèn)同，使得武侯祠魅力持久。配套設(shè)施：武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以與三國文化對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場號(hào)召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)度，對(duì)以武侯祠為核心的“蜀漢三國文化旅游城”的經(jīng)濟(jì)商圈的形成，有巨大的推動(dòng)作用，相關(guān)配套業(yè)已形成。3、青羊?qū)m片區(qū)青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是市建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀。宮保存著道教主要典籍道教輯要為全國僅有。雖然道教文化與佛教文化相比，其影響力和覆蓋面遠(yuǎn)不與前者，但由于信仰的差異性以與其歷史的深遠(yuǎn)，其影

57、響力也不可小覷。配套設(shè)施：緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺(tái)路的成功改造，加上青羊?qū)m門票的低廉，該片區(qū)已經(jīng)形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟(jì)商圈。4、文殊院片區(qū)初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界著名的高僧，同時(shí)，寺供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書等絕世珍寶。由于佛教文化的影響力和號(hào)召力，來此香客絡(luò)繹不絕，每年達(dá)200萬人次，被譽(yù)為“鬧市中的一片凈土”。5、大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家升、后蜀畫家黃荃父子都曾在

58、此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。整個(gè)春熙路大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國際影響力的新都市商業(yè)中心。1、國際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購物天堂。2、原生、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂土。3、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感和本土文化特色的城市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)。6、寬窄巷子目前現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里圍的“古少城”特色旅

59、游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀。政府的支持：決定了其土地成本較低。突出優(yōu)勢：文化價(jià)值較高、形象好以與政府的大力支持。表2 基于城市RBD資源要求的優(yōu)劣勢比較在大規(guī)模舊城改造進(jìn)行得如火如荼的20012004年間，針對(duì)三大歷史街區(qū)的保護(hù)開發(fā)工作相繼展開：文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由市住房保障中心牽頭，聘請了著名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)協(xié)力展開對(duì)文殊院片區(qū)文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值等的全新挖掘詮釋，提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設(shè)計(jì)了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運(yùn)作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。伴隨著即將開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動(dòng)工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前。寬窄巷子正式提出打造“新天地”的設(shè)想，預(yù)示著這里將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運(yùn)作將意味著這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現(xiàn)代化時(shí)尚元素，展現(xiàn)自身獨(dú)特魅力的極好途徑。作為地理位置最好，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺保護(hù)區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對(duì)外開放。大慈寺恢復(fù)開放籌備小組委托專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)了新的擴(kuò)建方案，這幅大慈寺的未來藍(lán)圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀者的一致好評(píng)。在最近開展的市民最關(guān)心的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大