商務(wù)服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目分析

1、 TOC o 1-5 h z 第一章總論 3一、項(xiàng)目名稱及承辦單位概況 3二、可行性研究報(bào)告編制單位 3三、可行性研究的依據(jù) 3四、可行性研究的范圍 4五、可行性研究的結(jié)論 4第二章項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 7一、項(xiàng)目背景 7二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第三章市場(chǎng)需求分析和建設(shè)規(guī)模12一、市場(chǎng)需求情況 12二、建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施 14三、自然條件 16第四章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案21一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 21二、設(shè)計(jì)方案 22第五章環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi) 29一、環(huán)境保護(hù) 29二、安全保衛(wèi) 29三、消防方案設(shè)計(jì) 30第六章節(jié)能 32一、依據(jù) 32二、能耗分析 32三、節(jié)能措施綜述 32第七章企業(yè)組織管理機(jī)構(gòu) 33第八章

2、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求 34第九章投資估算和資金籌措 35一、項(xiàng)目投資估算的范圍 35二、項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 35三、資金籌措 35第十章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 36一、評(píng)價(jià)說(shuō)明 36二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36三、銷售收入及稅金估算 37四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 39第一章 總論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位概況1、項(xiàng)目名稱：八里灣商務(wù)服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目地址： 曹縣磐石辦事處八里灣水庫(kù) （東臨京九鐵路、西臨磐石辦事處和尚莊、南臨竇堂行政村、北臨上海工業(yè)園區(qū)）2、建設(shè)單位：菏澤 八里灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司法人代表：李寧基郵政編碼：2740003、 建設(shè)單位及法人概況菏澤八里灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司本公司本著“質(zhì)量第一，誠(chéng)信服務(wù)”的宗旨

3、，憑借雄厚的勢(shì)力，積極開(kāi)展工作，敢于探索，勇于創(chuàng)新，最大限度地挖掘出內(nèi)部潛力，建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，更好地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，服務(wù)市場(chǎng)，進(jìn)而取得驕人的業(yè)績(jī)和良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。二、可行性研究報(bào)告編制單位菏澤金秋工程咨詢有限公司三、可行性研究的依據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法2、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考3、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定4、菏澤市“十五”計(jì)劃發(fā)展綱要5、菏澤市城市建設(shè)規(guī)劃6、菏澤市有關(guān)部門及項(xiàng)目單位提供的資料數(shù)據(jù)四、可行性研究的范圍1、項(xiàng)目提出的背景2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性3、建設(shè)條件與場(chǎng)地4、建設(shè)規(guī)模及方案5、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生安全及節(jié)能措施

4、6、項(xiàng)目組織管理7、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8、投資估算及資金籌措9、經(jīng)濟(jì)效益分析五、可行性研究的結(jié)論經(jīng)多方位科學(xué)論證，長(zhǎng)時(shí)間調(diào)查研究，一再進(jìn)行多方式的盈虧核算，一致認(rèn)為投資參于該地塊建設(shè)只要本著嚴(yán)格管理勤儉節(jié)約的原則，認(rèn)低利潤(rùn)收入帶動(dòng)時(shí)間效應(yīng)，按期完成建設(shè)任務(wù)，繼續(xù)向其它地塊進(jìn)軍，完全能夠圓滿完成本項(xiàng)投資的預(yù)期目的，得到應(yīng)取得的商業(yè)效益。經(jīng)測(cè)算，投資利潤(rùn)率 16.03 %， 投資利稅率18.88%， 投資回收期 8.97 年（含建設(shè)期 3 年） 。從上述財(cái)務(wù)盈利能力分析看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，從財(cái)務(wù)上講該項(xiàng)目是可行的。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景（一）菏澤市概況菏澤市位于山東省西南部，屬暖溫帶

5、季風(fēng)型大陸性氣候，光熱資源居山東之冠。這里處于蘇、魯、豫、皖四省交界處， 北面隔黃河與聊城相連， 東部與泰安、 濟(jì)寧二市接壤，東南部與江蘇省豐縣、安徽省碭山縣為鄰，西部與南部與河南省商丘、開(kāi)封、濮陽(yáng)市毗鄰。是山東省重要的商貿(mào)流通中心之一。菏澤市轄區(qū)現(xiàn)設(shè)有牡丹區(qū)和曹縣、單縣、成武、定陶、巨野、鄆城、鄄城、東明縣等八縣一區(qū)，總面積 12238平方公里， 占全省土地總面積的 7.8%。 現(xiàn)有人口 874.47 萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率 0.528%， 其中農(nóng)業(yè)人口 650.2 萬(wàn)， 占總?cè)丝?5%，耕地面積1043 萬(wàn)畝，人均耕地1.6 畝。 2003 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 290.1 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)占

6、39.6%，第二產(chǎn)業(yè)占 36.1%， 第三產(chǎn)業(yè)占 24.3%。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6124元，農(nóng)民人均純收入2455 元。（二）曹縣概況曹縣位于山東省的西南邊陲， 地處魯、 豫兩省八縣交界處，京九鐵路穿越境內(nèi) 37 公里，是豫、皖、蘇了解山東的重要門戶，全縣轄 25 處鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1177 個(gè)行政村，共有人口 146 萬(wàn)人。這里是中華民族古代文化發(fā)祥地之一。 3700 年前，商代開(kāi)國(guó)帝王成湯在曹縣建立第一個(gè)都城； 我國(guó)第一個(gè)奴隸出身的宰相、 政治家伊尹， 出生在曹縣北部的伊水河畔；哲學(xué)家莊子、 軍事家吳起、 農(nóng)學(xué)家汜勝之都在這塊沃地上建功立業(yè)，曹縣素有“戲曲之鄉(xiāng)” 、 “武術(shù)之鄉(xiāng)” 、 “書(shū)

7、畫之鄉(xiāng)”的美稱。曹縣是魯西南和魯豫邊界地區(qū)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心， 這里有全國(guó)最大的桐木市場(chǎng)、 華東最大的條編市場(chǎng)和桐木交易市場(chǎng)，西瓜、池藕、果品、花生、畜產(chǎn)品等專業(yè)市場(chǎng)遍布城鄉(xiāng)，城區(qū)各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)千余處。 曹縣承東接西， 通南貫北，是青島海爾、海信、澳柯瑪、青啤等產(chǎn)品的重要市場(chǎng)和集散地，并通過(guò)這里向江蘇、河南、安徽等中西部地區(qū)擴(kuò)散、轉(zhuǎn)移，城鄉(xiāng)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)力。曹縣地處黃河中下游沖積平源， 地勢(shì)平坦， 土地肥沃，主產(chǎn)小麥、棉花、玉米、 花生、大豆、 果品、 蘆筍、芑條、桐木、牛羊肉、皮張等。是著名的商品糧棉生產(chǎn)基地，初步形成了蘆筍加工、條柳編、桐木加工、產(chǎn)品加工、糧油加工五個(gè)創(chuàng)匯創(chuàng)稅產(chǎn)業(yè)， 產(chǎn)品主

8、要銷往日本、 韓國(guó)和歐洲。全縣蘆筍種植面積11 萬(wàn)畝，采筍面積5 萬(wàn)畝，總產(chǎn)5 萬(wàn)噸，蘆筍加工企業(yè)11 家，加工能量10000 噸。桐木蓄積量 60 萬(wàn)立方米，桐木加工企業(yè)3000 多家，年立拼板20萬(wàn)立方米，桐木制品出口量占全省85 。杞條種植面積3.8 萬(wàn)畝，出口創(chuàng)匯企業(yè) 12 家，年加工量200 萬(wàn)套。曹縣是魯西黃牛、青山羊主產(chǎn)區(qū)之一， 曾三次被評(píng)為 “全國(guó)秸稈養(yǎng)牛十佳示范縣” 。 全縣大牲畜存欄量60.3 萬(wàn)頭， 豬22 萬(wàn)頭，羊 95 萬(wàn)只，肉類總產(chǎn)5 萬(wàn)噸。中大公司承擔(dān)的國(guó)家 “九五” 重點(diǎn)攻關(guān)項(xiàng)目 “良種牛胚胎移植” 已獲成功。曹縣已初步形成了以橡膠輪胎、 橡膠助劑為主體的化工工

9、業(yè)，以紡織、 毛由針織品為龍頭的紡織工業(yè)， 以軟包裝燒牛肉、植物油、醬為重點(diǎn)的食品工業(yè)，以農(nóng)用車、農(nóng)用機(jī)械為主的機(jī)械工業(yè)。年銷售收入過(guò)500 萬(wàn)元的企業(yè)36 家，其中，圣奧化工有限責(zé)任公司已成為全國(guó)第二、江北第一大橡膠助劑生產(chǎn)企業(yè)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃突破菏澤戰(zhàn)略的實(shí)施，給菏澤發(fā)展帶來(lái)了新的千載難逢的歷史機(jī)遇。同時(shí)，也是項(xiàng)目強(qiáng)有力的支持，項(xiàng)目的發(fā)展其實(shí)是對(duì)省、市政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于發(fā)展菏澤經(jīng)濟(jì)的響應(yīng)。菏澤市地處魯西南黃河沖積平原，由于歷史等方面原因，與東部相比屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)， 隨著省委、 省政府做出 “突破菏澤”戰(zhàn)略的實(shí)施，菏澤市委市政府提出了超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展菏澤經(jīng)濟(jì)的設(shè)想

10、和建設(shè)“一個(gè)中心、兩大基地”的發(fā)展規(guī)劃， 利用菏澤優(yōu)越的地理位置和資源優(yōu)勢(shì)， 建設(shè)商貿(mào)流通中心、綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地和能源化工基地。 本項(xiàng)目能夠帶動(dòng)菏澤市城市建設(shè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施、建材工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 推動(dòng)菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。2、有利于滿足城鄉(xiāng)居民高漲的物質(zhì)文化生活需要。2006 年，曹縣城區(qū)面積達(dá)22 平方公里，城區(qū)人口達(dá)18萬(wàn)人。曹縣工業(yè)園區(qū)建成區(qū)面積達(dá)12.9 平方公里。改革開(kāi)放以來(lái)， 曹縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)持續(xù)、 快速、健康發(fā)展，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，根據(jù)曹縣“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要，縣城建設(shè)要從北部、東部、新城區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)老城區(qū)優(yōu)化、改造，完善相關(guān)配套設(shè)施，到 2010 年，城

11、市人口達(dá)到 28 萬(wàn)人，城市面積33.6 平方公里。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，就要進(jìn)一步加大城市建設(shè)經(jīng)營(yíng)力度，改變目前城市建設(shè)單調(diào)、混亂、沒(méi)有標(biāo)志性高層建筑物等現(xiàn)狀。同時(shí)隨著人們生活水平的提高，以及外來(lái)人口的地產(chǎn)加，同時(shí)隨著人們生活水平的提高，以及外來(lái)人口的增加，特別是來(lái)曹投資興企人士的往來(lái)頻繁，人們的水費(fèi)不再是單純的餐飲購(gòu)物，而是不斷滿足日漸提高的物質(zhì)文化生活的需要。目前，曹縣中檔賓館只有磐石賓館、王光大廈二處，客房110 多個(gè)，容納客人不是 200 人，高檔次賓館酒店尚無(wú)一家。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2006 年來(lái)曹客商為 6000多人，加上接待來(lái)人等，高峰期中高檔客房需求量為 600 間左右；娛樂(lè)方面，縣城僅有

12、幾家歌廳、足療中心、茶社等，規(guī)模小、檔次低，功能單一。無(wú)法滿足人們的消費(fèi)需求。因此，為適應(yīng)這一潮流，建一處集購(gòu)物、住宿、游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的休閑商務(wù)服務(wù)中心，將有力完善城市功能，改 善城市面貌，改善曹縣招商引資的軟硬環(huán)境。建設(shè)本項(xiàng)目有利于提高曹縣的城市環(huán)境，繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，改善居住條件，提高居民的物質(zhì)享受水準(zhǔn)。第三章 市場(chǎng)需求分析和建設(shè)規(guī)模一、市場(chǎng)需求情況1、政府的大力支持本項(xiàng)目從選址以來(lái)政府各職能部門一直給予大力支持，項(xiàng)目的成功與否，很大程度上取決與政府的支持。2、良好的交通環(huán)境曹縣交通條件的不斷改善，方便了市民的出行，擴(kuò)大了項(xiàng)目消費(fèi)人群。3、極大的消費(fèi)人群2006 年，曹縣城區(qū)

13、面積達(dá)22 平方公里，城區(qū)人口達(dá)18萬(wàn)人；曹縣工業(yè)園區(qū)建設(shè)區(qū)面積已達(dá)12.9 平方公里，基本實(shí)現(xiàn)了“五通一平” ，青菏北路已完成了公里擴(kuò)建，其余6.6公里路基正在處理， 長(zhǎng)江路 （原北環(huán)路） 擴(kuò)建工程已經(jīng)動(dòng)工，富民大道建成通車，綠化、亮化率達(dá)到80%。一批賓館、酒店、商住區(qū)正在建設(shè)成規(guī)模建設(shè)，經(jīng)營(yíng)城市的理念已深入人心，人們的思想觀念正發(fā)生深刻的變革。高檔次、高服務(wù)質(zhì)量、高品味的休閑娛樂(lè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)適應(yīng)著日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市的需要。目前，曹縣中檔賓館只有磐石賓館，王光大廈兩處，客房110 多個(gè)，容納客人不足200 人，高檔酒店現(xiàn)在還沒(méi)有一家，雖然有嘉鋮環(huán)島大酒店，馨園春大酒店正在建設(shè)， 其增

14、加客戶僅為 200 左右， 新增容納客人不足400人。據(jù)曹縣招商委統(tǒng)計(jì)， 2006 年來(lái)曹客商為 6000 多人，加上上級(jí)接待等，高峰期中高檔客房需求量為 600 間左右，低谷期為 100 間左右。該項(xiàng)目新增客房 300 間，建成后可基本滿足曹縣高峰期客商和上級(jí)接待的高檔客房需求。同時(shí)，將有力提升曹縣接待水平和城市品味，改善曹縣招商引資的軟硬環(huán)境。曹縣文化歷史悠久，積淀豐厚。歷史名人中有湯王、箕子、李秉、萊茱、姚舒密、黃巢、汜勝文、戚同文等，文化遺址有箕子墓、景心固堆、安陵固堆、王茂墓群、徐斷儒礦居等。民間文化豐富多彩，是譽(yù)滿全國(guó)的戲曲之鄉(xiāng)， 80 年代被省政府評(píng)為“民舞之鄉(xiāng)” ，桃非的面塑，

15、邵莊的紙?jiān)暶h(yuǎn)播、馬又、竹馬、高蹺、大頭舞被繼承發(fā)揚(yáng)；鼓角音樂(lè)受到中央電視臺(tái)專題報(bào)道；各項(xiàng)書(shū)畫創(chuàng)作活動(dòng)十分活躍。但是曹縣文化娛樂(lè)設(shè)施投入不足，特別是歷史文化還沒(méi)有充份的挖掘和開(kāi)發(fā)，缺少一處讓曹縣人充分認(rèn)識(shí)歷史，激發(fā)自豪感的集中展示曹縣歷史的場(chǎng)所；隨著曹縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口不斷增加，預(yù)計(jì)到 2010 年，曹縣城區(qū)面積將達(dá)到 33.6 平方公里，人口將達(dá)到 28 萬(wàn)人?？焖侔l(fā)展的城市化水平呼喚城市功能完善，娛樂(lè)，消費(fèi)將成為城市發(fā)展的主題。但目前曹縣城區(qū)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所很少，規(guī)模小，檔次低，功能單一，僅局限于歌廳、足療中心、網(wǎng)吧等，除南湖公園外，還沒(méi)有其他較大面積的娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所。

16、八里灣水庫(kù)面積700 多畝，其中水面470 余畝，中心島面積100余畝，堤岸 130 余畝，水面泛舟、島上垂釣、兒童嬉戲、老人悠游、情侶呢喃相依、客商品茗洽談，水庫(kù)開(kāi)發(fā)后將為以上情景提供廣闊的空間。據(jù)調(diào)查，中心島和水面開(kāi)發(fā)后，每天參觀、休閑人數(shù)將達(dá)到 2000 人以上，雙休日，節(jié)假日將達(dá) 10000 人以上。曹縣是“全國(guó)桐加工之鄉(xiāng)” “楊木加式之鄉(xiāng)” 、 “中國(guó)蘆筍之鄉(xiāng)” 、 “中國(guó)條柳編加工之鄉(xiāng)” ，青山羊、魯西黃牛養(yǎng)殖基地，木材加工有拼板，細(xì)木工板，家具，配件，窗簾，雕刻品，工藝品，條柳編制品等十二大類上萬(wàn)個(gè)品種，棉紗有麻灰沙， 21-60 支普梳、精梳等；畜產(chǎn)品有王光軟包裝燒牛肉、各類乳

17、制品；精細(xì)化工產(chǎn)品有橡膠助劑，促進(jìn)劑，飼料添加劑D1酸車?、VK3等。工業(yè)產(chǎn)品門類眾多，由于曹縣信息服務(wù)體系不健全，缺乏產(chǎn)品供求信息的平臺(tái)，使國(guó)內(nèi)外客商很難通過(guò)一個(gè)流暢的渠道來(lái)了解曹縣，讓曹縣及時(shí)獲取國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品，市場(chǎng)信息，造成有產(chǎn)品無(wú)市場(chǎng)，有市場(chǎng)無(wú)市場(chǎng)，信息服務(wù)體系建設(shè)的滯后嚴(yán)重制約著曹縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為阻礙曹縣工業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)化、國(guó)際化和不斷創(chuàng)新變革的瓶頸。該項(xiàng)目的提出，將有力地促進(jìn)曹縣商務(wù)的信息化建設(shè)，為供求雙方搭建尋求雙方共贏，共同開(kāi)創(chuàng)的平臺(tái)。項(xiàng)目建成后，八里灣將成為曹縣最大的市場(chǎng)交易、服務(wù)、信息發(fā)布中心，日接納賓客預(yù)計(jì)達(dá)到 500 人次。二、建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施1、建設(shè)規(guī)模該地塊規(guī)劃用地 中

18、心島 100.5 畝 （東邊長(zhǎng)140.98 米，西邊長(zhǎng) 135.29 米，南邊長(zhǎng)485.2 米，北邊長(zhǎng)485.5 米） 。水面面積為 476.34 平方米。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總建筑面積為60000 平方米。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求， 綠地率40%， 與規(guī)劃部門批準(zhǔn)建筑面積相符。2、公用設(shè)施配套情況1）供水八里灣商務(wù)服務(wù)中心500 米深水井，能滿足項(xiàng)目的自來(lái)水需求。2）排水排水系統(tǒng)管道包括污水管道、雨水管道。排水管道沿八里灣商務(wù)服務(wù)中心內(nèi)道路布置。污水管網(wǎng)采用獨(dú)立排放系統(tǒng)，污水管道管徑DN300-DN60Q因地勢(shì)平坦，雨水排放采用暗管排水系統(tǒng)，在道路下布置雨水管，最終排到規(guī)劃區(qū)雨水管道及規(guī)劃區(qū)泄洪溝，雨

19、水管道管徑DN600-DN1000。3）供電縣供電線路已修好，只需安裝 200KV 變壓器，即可滿足項(xiàng)目建設(shè)期施工用電要求。八里灣商務(wù)服務(wù)中心竣工時(shí)，引入高壓供電線路，中心的正式用電便能保證。4）供暖菏澤地區(qū)冬季較北方不是很冷，最冷時(shí)期氣溫大約在-10 左右，采暖期大約在2 3 個(gè)月。擬采用自備鍋爐集中供暖。（ 5）通訊屬于中國(guó)網(wǎng)通菏澤通信分公司寬帶和通訊線路覆蓋區(qū)域，可滿足八里灣商務(wù)服務(wù)中心的通訊和上網(wǎng)需求。（ 6）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由八里灣商務(wù)服務(wù)中心物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)將生活垃圾收集到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至垃圾處理廠，做到生活垃圾“日產(chǎn)日清” ，給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)溫馨、舒適、健康的娛樂(lè)環(huán)境。三、

20、自然條件1、氣象1）氣溫菏澤市氣候?qū)倥瘻貛駶?rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年平均氣溫： 13.6 TOC o 1-5 h z 極端最高氣溫：39 極端最低氣溫：-20 2）降水年平均降水量：715mm年最大降水量：987mm年最小降水量： 390mm3）風(fēng)向冬季主導(dǎo)風(fēng)向：北、東北其它季節(jié)主導(dǎo)風(fēng)向：南、東南4）風(fēng)速平均最大風(fēng)速（3 4 月） ： 17米秒平均最小風(fēng)速（8 9 月） ： 2 米秒以下5）濕度 TOC o 1-5 h z 相對(duì)濕度最?。?月 ） ：57 相對(duì)濕度最大（8月 ） ：90 6）最大凍土深度：20cm2、地質(zhì)情況菏澤屬黃河沖積而成

21、的華北平原。地勢(shì)自西南向東北逐漸降低，最高點(diǎn)在東明縣焦園鄉(xiāng)，海拔68.5 米，最低點(diǎn)在郛城縣新河下段，海拔37米。地面坡度為1/50001/10000 ,平均坡度 1/8000 。地貌有平原（約占 99.13%）、低山殘丘 （約占 0.08%）和積水洼地（約占 0.79%）3 類。 微地貌類型有 6 種：河灘高地，系古黃河道漫灘沉積而成，呈帶狀分布；緩平坡地面積較大，遍布全區(qū)各縣市，菏澤、巨野、單縣均占耕地的 30 以上；淺平洼地，主要分布在中部和東部；背河槽狀洼地，主要分布在黃河大堤南側(cè)和黃河故道大堤北側(cè)；沙質(zhì)河槽地，由黃河改道和決溢所形成，多分布在黃河故道和鄆城臨滁沙河一帶，面積約 337

22、40 公頃；決口扇形地，由黃河多次決口沖積而成，主要分布在中部和北部。本項(xiàng)目建設(shè)地址地層為雜填土與黃河沖積形成的粉土、粘土及粉質(zhì)粘土等，共分7 層，分別描述如下：(1)層雜填土(Q4ml):黃灰色，頂部雜色，稍濕濕，以 粉土為主，含少量磚塊、磚屑，頂部為混凝土，該層松散 稍密。厚0.200.40米，層底標(biāo)高 49.5049.80米。其單 橋靜探比貫入阻力平均值為 3.72Mpa 。(2)層粉土(Qjl+pl):灰黃色，濕很濕，下部粘粒含量較高，該層松散。厚0.40-0.90 米，層底標(biāo)高48.60-49.33米。其單橋靜探比貫入阻力平均值為 3.05Mpa 。層粉質(zhì)粘土(Q4al+pl ) ：

23、棕色，棕黃色，局部為粘土，該層可塑。厚0.701.10米，層底標(biāo)高47.83-48.43 米。層粉土(Q4al+pl ) ：灰黃色，下部淺灰色，很濕，下部粘粒含量較高，該層松散稍密。厚 2. 50-3 . 50米，層底 標(biāo)高 44 86-45 40 米。層粘土(Q4al+pl ) ：棕灰色，上部為淤泥質(zhì)粘土，局部為粉質(zhì)粘土，該層流塑可塑。厚 1.20-2.00米，層底標(biāo)高 43.20-43.86 米。層粉土(Q4al+pl ) ：灰色，黃灰色，很濕，下部粘粒含量較高，局部為粉質(zhì)粘土，該層松散稍密。厚 3.004.10 米，層底標(biāo)高 39.7640.46 米。層粉質(zhì)粘土(Q4al+p1 ) ：灰

24、色，褐黃色夾灰色，見(jiàn)姜石，含量不均，中夾粉土薄層，該層可塑，粉土粘粒含量較高呈稍密狀態(tài)。本次勘察未揭穿該層，揭露最大厚度5.5 米。3、水文黃河自東明縣焦園鄉(xiāng)王家堤入境，流經(jīng)菏澤、鄄城，至鄆城縣偉莊鄉(xiāng)仲潭出境，境內(nèi)長(zhǎng)185 公里，為西南、東北流向。河面最寬 10 公里，最窄 3 公里，河水含沙量為 27.8 公斤/立方米。有流域面積50平方公里以上的河流83 條， 100平方公里以上的大型河流42 條，其中大型骨干河流10 條，分屬洙趙新河、萬(wàn)福河、東魚(yú)河、太行堤河、黃河故道五大排水系統(tǒng)，多為東西流向，均屬淮河水系。東魚(yú)河系南四湖以西排水系統(tǒng)調(diào)整時(shí)新挖河道，上起東明縣劉樓村，橫貫菏澤、曹縣、定

25、陶、成武，至單縣出境，境內(nèi)長(zhǎng)123.2 公里，流域面積 5206 平方公里，是南部主要排水河道，并接收河南省蘭考縣的客水。洙趙新河上起東明縣高村東北，流經(jīng)菏澤市北部、鄆城縣南部和巨野縣中部，與邱公岔河匯流后出境，境內(nèi)長(zhǎng)102.2 公里，流域面積4119 平方公里，是菏澤地區(qū)北部的主要排水河道。4、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀從總體上看，八里灣商務(wù)服務(wù)中心周圍，環(huán)境優(yōu)美。年平均氣溫 13.6 ，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，氣候宜人。(1) 環(huán)境空氣質(zhì)量。均符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。主要污染為NOX， 是公路上汽車尾氣排放造成的， 其他的污染較輕，其中SO2的污染可以忽略不計(jì)。規(guī)劃建設(shè)時(shí)要設(shè)置隔離帶，以減少汽車尾氣及噪聲的污

26、染。(2)地下水質(zhì)量。地下水水質(zhì)情況基本良好。八里灣商務(wù)服務(wù)中心地下水水質(zhì)監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng) 目自來(lái)水深井水檢測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)結(jié)果檢測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)結(jié)果總硬度(CaCO (mg/l)241.0II264.8II高鈕酸鹽指數(shù)(mg/l)0.29I0.23I氨氮(mg/l)未檢出I未檢出I氟化物(mg/l)0.48I0.38I汞(mg/l)未檢出I未檢出I總大腸菌群(個(gè)/L)40IV未檢出IPH7.4I7.4I(3)聲環(huán)境現(xiàn)狀。公路的環(huán)境噪聲監(jiān)測(cè)值夜間為 45dB(A),晝間為55dB(A)。按照城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) (GB3096-93),該區(qū)域符合I類標(biāo)準(zhǔn)，適于作為居住用途。5、地震烈度依據(jù)中國(guó)地震烈區(qū)劃圖

27、(1990),曹縣地震烈度基本 值為7度。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思1、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJll 89) 及國(guó)家地震局全國(guó)地震至烈度區(qū)劃圖，曹縣基本地震烈度為7度。本工程按7度設(shè)防。2、工程設(shè)計(jì)荷載取值如下：樓梯：3.5kNm2室內(nèi)：2.0kNm2屋面：O.7kN m23、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑采用框架結(jié)構(gòu)，樓板用現(xiàn)澆密肋板以便增加建筑凈高尺寸。外墻采用C50、 D40 高標(biāo)號(hào)水泥，以減少剪力墻斷面，增加使用面積。4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本方案擬選用箱行基礎(chǔ)，基礎(chǔ)板，壁采用 C30 防水砼。5、線路敷設(shè)所有線路均以墻內(nèi)或樓板內(nèi)暗設(shè)為主，部分線路可以在吊頂頂棚上敷設(shè)， 強(qiáng)電線路主線穿鋼管敷

28、設(shè)， 支路穿阻燃PVC塑料管敷設(shè)，電視、電話線、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)線穿阻燃PVC塑料管敷設(shè)。6、管材選擇（1）生活給水管DNC 50者采用鋁塑復(fù)合管，DN 50采 用鍍鋅鋼管，絲扣連接。消防給水管采用焊接鋼管。（ 2）室內(nèi)排水管采用芯層發(fā)泡塑料管。7、空間布局項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)空間組織的整體性為宗旨，以道路和綠地作為空間的組織核心并在其周邊引發(fā)出若干個(gè)組團(tuán)，在線性空間組織方面，主要道路盡量以順暢的曲線來(lái)處理，以增加空間的層次，在直線路段則通過(guò)路面曲線的變化、綠化的穿插破除其冗長(zhǎng)與沉悶。各組團(tuán)圍繞中心綠地布置，使各空間環(huán)境既有層次又相互滲透，公共建筑分別布置在項(xiàng)目區(qū)出入口附近和主要街道旁邊，既方便消

29、費(fèi)者娛樂(lè)，又減少干擾。8、交通組織項(xiàng)目區(qū)交通由車行和步行兩個(gè)系統(tǒng)構(gòu)成，盡量做到人車分流，機(jī)動(dòng)車不進(jìn)組團(tuán)。盡量減少機(jī)動(dòng)車對(duì)居民干擾。步行系統(tǒng)結(jié)合綠化景觀布置，步移景異，安全順暢。項(xiàng)目區(qū)道路分三級(jí)。一級(jí)面寬 9 米，設(shè)六米車行道，兩側(cè)各 1.5 米人行道，此路為主干道。二級(jí)6 米為次干道。三級(jí)為宅前后道路，基本寬度為 3.5 米，運(yùn)用靈活的硬地設(shè)施加以連接。二、設(shè)計(jì)方案、多功能信息服務(wù)、交易中心1、位置：中心島在南北部2、占地面積： 11.5畝3、建筑面積28800 平方米4、建筑高度A 座： 16 層 50 米，建筑面積13500 平方米；B 座：9 層 30 米，建筑面積7650 平方米；C

30、座：9 層 30 米，建筑面積7650 平方米。5、主要設(shè)備子交易平臺(tái)子信息服務(wù)平臺(tái)身器械級(jí)燈光、音響設(shè)備他配套、曹縣歷史名人紀(jì)念館、產(chǎn)品展覽館1、位置：多功能信息服務(wù)、交易中心對(duì)面，中心島北2、占地面積：6.5 畝3、建筑面積：4500 平方米4、建筑高度：3 層 10 米5、主要設(shè)備歷史名人臘像展覽設(shè)施五套、臨濟(jì)紀(jì)念館（六） 、兒童游樂(lè)場(chǎng) TOC o 1-5 h z 1、占地面積：18 畝2、建筑面積：6600 平方米（ 1）藏經(jīng)閣： 3 層， 1600 平方米，高度10 米。（ 2）紀(jì)念大殿：1 層， 24000 平方米，高度15 米。（ 3）東西廊坊：600 平方米。（ 4）文化廳：2

31、 層，1000 平方米，高度7 米。（ 5）素齋廳：2 層，1000 平方米，高度7 米。3、建筑格式：仿古建筑、廣場(chǎng)及多功能廣場(chǎng)1、位置：中心島西部2、建筑面積6000 平方米3、主要建設(shè)內(nèi)容（ 1）假山三處（ 2）雕塑30 座，磚混結(jié)構(gòu)或不銹鋼鑄件（ 3）噴泉三處：90 平方米（ 4）綠化及地面硬化、風(fēng)雨橋養(yǎng)魚(yú)池1、位置：中心島四周2、面積： 380 畝3、平均深度及蓄水量100 萬(wàn)立方米4、魚(yú)種：野生魚(yú)、觀賞魚(yú)1、位置：中心島中心2、占地面積14000 平方米3、主要購(gòu)置設(shè)備（ 1）迷宮（ 2）高科技游樂(lè)玩具（七） 、家家福燒烤城1、位置：中心島東部2、占地面積：4 畝3、建筑面積100

32、00 平方米4、建筑高度：1 層 4 米、親子園1、位置：中心島西部2、占地面積：20 畝3、主要建設(shè)內(nèi)容：農(nóng)作物、林木、花卉、碼頭1、位置：中心島東部2、建筑面積：1200 平方米3、主要設(shè)備購(gòu)置1）木船20 只2）游艇6 只3）不銹鋼圍欄1000 米4）其他（十） 、釣魚(yú)區(qū)1、位置：中心島東部2、占地面積：1000 平方米3、主要建設(shè)內(nèi)容（十一） 、大門、售票處1、位置：中心島西北部2、建筑面積：300 平方米3、建筑高度：5 米（ 1）大門（ 2）售票處（十二） 、亭臺(tái)1、位置：分布在中心島四周2、建筑面積：1500 平方米3、建筑高度：3 5 米（十三） 、橋梁1、位置1）吊橋大門前2

33、）石橋大門前2、長(zhǎng)度、寬度1）吊橋：20*502）石橋：50*50（十四） 、回廊1、位置：外2、建筑面積：寬長(zhǎng)高6*1000*3.5=6000 平方米、電力1、配電室面積：90 平方米2、配變電容量供電系數(shù)： 0.753、設(shè)備1）變壓器容量 2000KW2）配電盤容量、供熱鍋爐房面積： 50 平方米、供排水1、水井房面積： 50 平方米2、水井深度： 500 米3、供水管道：長(zhǎng)度1000 米4、排水管道：長(zhǎng)度2000 米（十八）、用工總?cè)藬?shù)： 400 人其中：管理人員：30 人服務(wù)人員：370 人（十九）、綠化1、綠化總面積：2700 平方米2、風(fēng)格：蘇州園林模式（二十） 、公建1、公廁建筑

34、面積： 410 平方米2、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站建筑面積： 500 平方米第五章 環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目區(qū)主要環(huán)境污染物是生活垃圾和生活污水，環(huán)境影響很小，治理較為方便。1、生活垃圾處理項(xiàng)目建成后，按照招投標(biāo)方式將委托高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司將組建衛(wèi)生清潔隊(duì)，全面負(fù)責(zé)中心的衛(wèi)生清潔工作，把樓內(nèi)的公用部位衛(wèi)生清掃落實(shí)到個(gè)人，分片負(fù)責(zé)，建立責(zé)任制，堅(jiān)持每日必須清掃三次。在項(xiàng)目區(qū)入口附近居中設(shè)置移動(dòng)式垃圾桶，由衛(wèi)生清掃工人每日定時(shí)運(yùn)至項(xiàng)目區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至城市垃圾處理廠。生活垃圾堅(jiān)持做到“日產(chǎn)日清” ，給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)舒適、衛(wèi)生的消費(fèi)環(huán)境。2、生活污水處理本項(xiàng)目的雨污水管網(wǎng)

35、采用“雨污分流”設(shè)計(jì)，雨水直接排至城市排水溝。污水管網(wǎng)由城市污水管網(wǎng)排至城市污水處理廠。二、安全保衛(wèi)本項(xiàng)目建成后，物業(yè)公司的保安部門將負(fù)責(zé)八里灣商務(wù)服務(wù)中心的安全保衛(wèi)工作，堅(jiān)持每日 24 小時(shí)有保安值班，做好外來(lái)人員進(jìn)入的登記。另外，在項(xiàng)目區(qū)的主要入口和四周配備自動(dòng)監(jiān)視系統(tǒng)，從而，保護(hù)八里灣商務(wù)服務(wù)中心消費(fèi)者的生命和財(cái)產(chǎn)安全。三、 消防方案設(shè)計(jì)樓內(nèi)在主樓梯處設(shè)消火栓給水系統(tǒng)。消防水管管徑為DN150-200。消火栓每100米設(shè)置一處。消防干管、立管、支管、室內(nèi)外消火栓、閉式噴頭采用聯(lián)合供水消防系統(tǒng)。室外消火栓采用地上式、地下式相結(jié)合，室內(nèi)消火栓采用管內(nèi)按鈕控制，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用噴頭、水流指

36、示器、濕式報(bào)警閥門等儀表自動(dòng)控制消防水泵加壓系統(tǒng)，對(duì)某一單體來(lái)講環(huán)狀管網(wǎng)入口設(shè)二個(gè)及其以上的水泵接合器。室外消火栓采用 SX16 型，室內(nèi)采用 SX24/65 型室內(nèi)消火栓設(shè)有緊急手動(dòng)按鈕，直接控制消防水泵的開(kāi)啟。項(xiàng)目區(qū)根據(jù)建筑物性質(zhì)及其分布，分為數(shù)個(gè)報(bào)警區(qū)域，一個(gè)組團(tuán)式建筑群為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的消防報(bào)警區(qū)，各報(bào)警區(qū)又可根據(jù)建筑物具體功能劃分為若干探測(cè)區(qū)?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)與手動(dòng)兩種觸發(fā)裝置。系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)選擇國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)部門檢測(cè)合格并附有產(chǎn)品合格證的設(shè)備。火災(zāi)探測(cè)器應(yīng)根據(jù)規(guī)范要求選用感溫、感煙探測(cè)器。探測(cè)區(qū)內(nèi)每個(gè)房間至少設(shè)一個(gè)火災(zāi)探測(cè)器。報(bào)警區(qū)內(nèi)每個(gè)防火分區(qū)至少應(yīng)設(shè)一具手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按

37、鈕。第六章 節(jié)能、依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)改投資20062787 號(hào)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知。2、有關(guān)節(jié)能法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范等。二、能耗分析八里灣商務(wù)服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目所需主要能耗為水、電、熱等。其中，節(jié)約潛力較大的是水、電、熱。三、節(jié)能措施綜述1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型產(chǎn)品，絕不允許使用國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型產(chǎn)品，并采用電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電耗。2、 建筑設(shè)計(jì)采用有效的隔熱保溫措施， 充分采用新型建筑材料、設(shè)備、施盡量減少建筑能耗，改善建筑熱環(huán)境，以節(jié)能降耗。3、衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型。4、加強(qiáng)管理，完善各

38、種規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生，減少不必要的浪費(fèi)，以達(dá)到節(jié)能之目的。第七章企業(yè)組織管理機(jī)構(gòu)荷澤八里灣實(shí)業(yè)發(fā)展 有限公司陣容強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)力量過(guò)硬、管理模式先進(jìn)、信譽(yù)良好、服務(wù)規(guī)范。設(shè)置組織機(jī)構(gòu)如下:董事長(zhǎng)財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部后勤部材料供應(yīng)部客戶服務(wù)部第八章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求按照國(guó)家關(guān)于加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的有關(guān)規(guī)定， 本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，確保前期工程質(zhì)量，做到精心勘 測(cè)、設(shè)計(jì)，強(qiáng)化施工質(zhì)量，并對(duì)工程實(shí)行全面社會(huì)監(jiān)督，以 保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全。根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的角度分析研究，在投資能力和施 工力量充分的條件下，計(jì)劃12個(gè)月內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目竣工

39、，使曹縣城市亮麗、市場(chǎng)繁榮，給市民早日帶來(lái)舒適愉悅的工作、 生活環(huán)境。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表在舁 廳P名稱2007年 10月2007年 11月2007年 12月200孫9月2008年 10月1可研編制_2可研批復(fù)及圖紙審核3項(xiàng)目動(dòng)工4項(xiàng)目竣工7全部竣工第九章 投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目投資估算的范圍1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （ 第三版 ）2、建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料3、山東省建設(shè)、安裝工程綜合定額4、菏澤市材料預(yù)算價(jià)格5、曹縣材料預(yù)算價(jià)格6、有關(guān)設(shè)備及材料報(bào)價(jià)和現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資15095 萬(wàn)元，其中，多功能信息服務(wù)交易中心投

40、資7890 萬(wàn)元，歷史名人紀(jì)念館、產(chǎn)品展覽館投資 1800 萬(wàn)元，臨濟(jì)紀(jì)念館投資2180 萬(wàn)元，廣場(chǎng)及多功能廣場(chǎng)投資500 萬(wàn)元，風(fēng)雨橋養(yǎng)魚(yú)池投資300 萬(wàn)元，兒童游樂(lè)場(chǎng)投資 600 萬(wàn)元，家家福燒烤城投資100 萬(wàn)元，親子園投資 200 萬(wàn)元，碼頭投資500 萬(wàn)元，釣魚(yú)區(qū)投資50 萬(wàn)元，其他輔助工程設(shè)施投資975 萬(wàn)元。三、資金籌措本項(xiàng)目總投資15095 萬(wàn)元，資金全部由香港富福集團(tuán)公司自籌解決。（ 9）碼頭實(shí)現(xiàn)銷售收入40 萬(wàn)元10）釣魚(yú)區(qū)運(yùn)營(yíng)成本30.2 萬(wàn)元第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)說(shuō)明本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）規(guī)定的原則和要求進(jìn)行，主要為經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析，主要包括靜態(tài)分析、動(dòng)態(tài)分析、不確定因素分析、抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析等。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目建設(shè)期和計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 23 年，其中建設(shè)期 3 年。2、總成本費(fèi)用估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后年?duì)I業(yè)成本共計(jì)4306.79 萬(wàn)元，包括：（ 1）多功能信息服務(wù)交易中心運(yùn)營(yíng)成本877.35 萬(wàn)元（ 2）歷史名人紀(jì)念館、產(chǎn)品展覽館運(yùn)營(yíng)成本227.03 萬(wàn)元（ 3）臨濟(jì)紀(jì)念館運(yùn)營(yíng)成本245 萬(wàn)元（ 4）廣場(chǎng)及多功能廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本89.26 萬(wàn)元（ 5）風(fēng)雨橋養(yǎng)魚(yú)池運(yùn)營(yíng)成本75.06 萬(wàn)元（ 6）兒童游樂(lè)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本3.95 萬(wàn)元（ 7）家家福燒烤城運(yùn)營(yíng)成本