某機(jī)械制造有限公司估價(jià)報(bào)告（在建工程）_secret

1、PAGE 1PAGE 13房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱: 某機(jī)械制造有限公司房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告委 托 方: 某機(jī)械制造有限公司估 價(jià) 方: 某某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員: 張某 高某估價(jià)作業(yè)日期: 二00八年三月十五日估價(jià)報(bào)告編號(hào): 目 錄致委托方函2估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4估價(jià)結(jié)果報(bào)告5估價(jià)技術(shù)報(bào)告8 致委托估價(jià)方函某機(jī)械制造有限公司：受貴公司的委托，我所對(duì)貴公司委托的在建工程【座落于某市臨港工業(yè)園，北二環(huán)路北、青島路東側(cè)的在建工程，該工程所在土地使用權(quán)面積58529.0平方米。廠房3206.4平方米；辦公樓3289.22平方米；宿舍樓3206.4平方米；車間11031.5平方米；總

2、建筑面積20733.52平方米，其中本次評(píng)估的在建面積為20733.52平方米?！窟M(jìn)行了現(xiàn)場勘估，現(xiàn)將現(xiàn)場勘估日2008年3月15日定為評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估目的：評(píng)估房屋市場現(xiàn)值，作為抵押貸款的參考依據(jù)。經(jīng)過客觀公正的評(píng)估，得出以下結(jié)論： 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序采用科學(xué)適用的估價(jià)方法，經(jīng)過分析和測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣2640萬元（大寫：人民幣貳仟陸佰肆拾萬元整）。 評(píng)估的詳細(xì)過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見附后的（2008）房估字第22號(hào)房屋評(píng)估報(bào)告。此致 某某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二00八年三月十五日估價(jià)師聲明我們

3、鄭重說明：我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。聲明人：估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、委托估價(jià)方必須如實(shí)提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況和資料，若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)的，委托方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。2、本評(píng)估報(bào)告

4、中所確定的估價(jià)對(duì)象建筑面積為委托方提供，最終建筑面積由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門確定，因此而產(chǎn)生的價(jià)值差異，可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上予以調(diào)整。3、本報(bào)告所評(píng)估的房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價(jià)格的基礎(chǔ)上的評(píng)估價(jià)格。本報(bào)告未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和交易情況等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的不利影響。市場價(jià)格水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。實(shí)際交易時(shí)，可根據(jù)具體交易情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。4、本評(píng)估報(bào)告有效期一年，即本報(bào)告作業(yè)日期的一年內(nèi)有效。5、本報(bào)告僅適用于所述之估價(jià)目的；本報(bào)告為委托人所使用，除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)部門外，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告的全部或部

5、分內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)載于任何公開媒體。6、房地產(chǎn)市場行情及工程造價(jià)水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)結(jié)論可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。房屋評(píng)估結(jié)果報(bào)告書（2008）房估字第22號(hào) 一、委托方：某機(jī)械制造有限公司二、估價(jià)方：某某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司受理有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、交換、抵押、贈(zèng)與、兼并、作價(jià)入股、拆遷等評(píng)估；受理訴訟、公證、仲裁活動(dòng)中涉及房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估；市場調(diào)查分析；經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、政策、法律咨詢；專業(yè)培訓(xùn)；其他項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估。法定代表人：高某聯(lián)系電話：1234567 三、房地產(chǎn)概況：（一）房屋產(chǎn)權(quán)狀況：根據(jù)委托人提供的房屋清單載明，勘估標(biāo)的物為某機(jī)械制造有限公司所有。（二）房屋座落及周圍環(huán)境：所勘估房屋座

6、落于某市臨港工業(yè)園，北二環(huán)路北、青島路東側(cè)，東臨：茂翠食品；南臨：北二環(huán)路；西臨：昱方圓汽配；北臨：薛家?guī)X村土地。（三）勘估房屋狀況：該宗地所使用土地，土地證號(hào)： 四、估價(jià)目的 為委托方辦理在建工程抵押貸款提供價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2008年3月15日。六、價(jià)值定義 本次評(píng)估采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在公開市場上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定；2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例4、中華人民共和國擔(dān)保法；5、中華人民共和國第56號(hào)令城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

7、；7、青島市人民政府頒布的青島市城市房屋估價(jià)暫行辦法；8、青島市房地產(chǎn)抵押管理辦法；9、評(píng)估人員現(xiàn)場勘估情況。 八、估價(jià)原則 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，遵循公開、公平、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。九、估價(jià)方法本次估價(jià)目的是對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值估價(jià)，通過實(shí)地勘察和對(duì)周邊區(qū)域的市場調(diào)查、分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本次評(píng)估計(jì)算采用成本重置法計(jì)算。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序采用科學(xué)適用的估價(jià)方法，經(jīng)過分析和測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為：人民幣:2640 萬元大 寫:人民幣貳仟陸佰肆拾萬元

8、整。十一、評(píng)估人員：評(píng)估報(bào)告撰寫人：張某（房地產(chǎn)估價(jià)師）批準(zhǔn)人：高某（房地產(chǎn)估價(jià)師）十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年3月15日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期2008年3月15日至2009年3月14日某某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二00八年三月十五日某機(jī)械制造有限公司房屋評(píng)估技術(shù)報(bào)告書一、個(gè)別因素分析影響房地產(chǎn)的價(jià)格水平個(gè)別因素主要是土地最佳用途、臨街寬度、面積、形狀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑成新、建筑工程質(zhì)量、朝向、設(shè)施設(shè)備等因素。某機(jī)械制造有限公司總建筑面積20733.52平方米，其中廠房3206.4平方米；辦公樓3289.22平方米；宿舍樓3206.4平方米；車間11031.5平方米，均已建成。辦公樓為框架結(jié)構(gòu)，職工

9、宿舍樓為磚混結(jié)構(gòu)，車間及廠房為鋼混結(jié)構(gòu)。辦公樓內(nèi)部已進(jìn)行精裝修：地面鋪全瓷地面磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，樓梯面鋪大理石，樓梯扶手及欄桿均為不銹鋼，塑鋼推拉窗等?，F(xiàn)土地開發(fā)程度已達(dá)到宗地紅線內(nèi)“五通一平”，因其所處位置優(yōu)越，具有較大的開發(fā)價(jià)值。二、區(qū)域因素分析某機(jī)械制造有限公司位于某市臨港工業(yè)園，北二環(huán)路北、青島路東側(cè)。本規(guī)劃地段交通條件極為優(yōu)越。青島臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)毗鄰青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、前灣港，處于以疏港高速公路與204國道交叉點(diǎn)為中心的交通金三角密集區(qū)，“同三”高速公路、疏港高速公路和204國道貫通整個(gè)園區(qū)，東北環(huán)膠州灣高速公路，東南環(huán)青島濱海交通大道，東距青島前灣港20公里，北距膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高

10、速公路分別為30公里和40公里，距青島流亭國際機(jī)場40公里，經(jīng)青島海灣大橋去青島市區(qū)僅30分鐘車程。尤其是區(qū)內(nèi)有膠州灣高速公路、疏港高速公路、泰薛高速路、海濱大道等7條道路通往前灣港。三、市場背景分析我國國民經(jīng)濟(jì)近幾年仍處于舉世矚目的持續(xù)發(fā)展時(shí)期，作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一的房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模也在穩(wěn)步增長。同時(shí)也能看到，某市近幾年來對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)也日新月異，越來越多的體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，對(duì)景觀、智能、親水、環(huán)保的要求越來越高，這些進(jìn)步也推進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高。某市屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，濕潤溫涼，四季分明，年平均氣溫11.9攝氏度，平均氣溫23.5攝氏度，無霜期212天，年平均降水

11、量763.1毫米。整個(gè)城市依山傍水，景色宜人。某市區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，據(jù)青島國際機(jī)場50公里，經(jīng)港口專用高速公路到青島港僅15公里，青島跨海大橋建成后，經(jīng)過寬100米的海濱大道，到青島老市區(qū)僅需25分鐘。已投入使用的國家重點(diǎn)項(xiàng)目“同三”線高速公路在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)設(shè)有出口，國家一級(jí)公路204國道橫貫境內(nèi)，與25條高標(biāo)準(zhǔn)的市區(qū)公路構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，規(guī)劃中的黃（島）石（臼）鐵路穿越開發(fā)區(qū)。隨著城市化建設(shè)步伐的加快，城市居民收入水平不斷提高，改善居住環(huán)境和住房質(zhì)量已成為城市居民生活消費(fèi)的主流；城市居民用于居住支出的增長速度明顯高出其他生活費(fèi)用的支出；膠南作為青島市人口密集和流動(dòng)的中心城市，近年來市政府制

12、定出的一系列優(yōu)惠政策，吸引了大批外地人員在某市購買住房和農(nóng)村居民的流入，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，擴(kuò)展了房地產(chǎn)開發(fā)的容量。諸多的有利因素使本市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，以及城市規(guī)劃的要求，決定了評(píng)估對(duì)象的最高最佳使用。由于評(píng)估對(duì)象的主體工程施工都已成規(guī)模，其市場定位已明確，其地理位置、公用設(shè)施便利度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、交通便利度等條件都決定了該估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為現(xiàn)狀用途

13、。五、估價(jià)方法的選擇本次估價(jià)目的是對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值估價(jià)，通過實(shí)地勘察和對(duì)周邊區(qū)域的市場調(diào)查、分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本次評(píng)估計(jì)算采用成本重置法進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤等以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，續(xù)建成本需扣除的項(xiàng)目包括續(xù)建的建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金、投資利息、利潤等。六、估價(jià)測算過程（一）辦公樓辦公樓建筑面積為3289.22平方米，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部已進(jìn)行精裝修：地面鋪全瓷地面磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱瑯翘菝驿伌罄硎?，樓梯扶手及欄桿均為

14、不銹鋼，塑鋼推拉窗等。因辦公樓已經(jīng)建成，所以無續(xù)建的建設(shè)成本。1、工程建設(shè)成本：按照委估房產(chǎn)的現(xiàn)場勘查情況，并與青島市2006年建筑工程結(jié)算資料匯編公布類似建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，考慮到該房產(chǎn)的特性及已進(jìn)行精裝修，確定該工程建設(shè)成本定為950元/平方米。2、前期工程費(fèi)：30元/平方米3、專業(yè)人員費(fèi)用：按照建安造價(jià)的6：950657元/平方米4、管理費(fèi)用：指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。一般為建筑費(fèi)用的25，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、開發(fā)周期的長短等綜合確定。本次評(píng)估

15、按續(xù)建工程費(fèi)用的5計(jì)算，即：（950+30+57）551.85元/平方米5、投資利息： HYPERLINK / t _blank 中國人民銀行 21日決定：從2007年12月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.29提高到7.47，假設(shè)建設(shè)期的資金投入是均勻投入，投資利息為7.47：投資利息（950+30+57+51.85）7.4781.346、投資利潤：投資利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資利潤一般為投資成本的1030。本次評(píng)估取利潤率為10：（950+30+57+51.85）1010

16、8.897、建筑物重置價(jià)格為：950+30+57+51.85+81.34+108.891279.08元/平方米待故房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格3289.221279.084207176元（二）廠房廠房建筑面積為3206.4平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。因車間已經(jīng)建成，所以無續(xù)建的建設(shè)成本。1、工程建設(shè)成本：廠房內(nèi)建有航車軌道，確定該工程建設(shè)成本定為1000元/平方米。測算步驟同上27步，得：待故房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格3206.41344.44 4310812元（三）宿舍樓宿舍樓建筑面積為3206.4平方米，磚混結(jié)構(gòu)。因宿舍樓已經(jīng)建成，所以無續(xù)建的建設(shè)成本。1、工程建設(shè)成本：確定該工程建設(shè)成本定為700元/平方米。測算步驟同上27步，得：待故房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格3206.4952.21 3053166元（四）車間車間建筑面積為11031.5平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。因車間已經(jīng)建成，所以無續(xù)建的建設(shè)成本。1、工程建設(shè)成本：車間內(nèi)建有航車軌道，確定該工程建設(shè)成本定為1000元/平方米。測算步驟同上27步，得：待故房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格11031.513