第三章 可行性研究

1、第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用測(cè)算第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析目前指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要規(guī)章及文獻(xiàn)如下：聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織（簡(jiǎn)稱UNIDO)在1987年、1980年分別編寫的工業(yè)可行性研究手冊(cè)和工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)1983年2月，國(guó)家計(jì)委發(fā)布的關(guān)于的通知1993年4月國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定和建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)2000年9月建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于發(fā)布的通知，并自發(fā)布之日起試行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法投資項(xiàng)目可行性研究指南（計(jì)辦投資200215號(hào)）第一

2、節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究什么是可行性研究必要性市場(chǎng)必要性社會(huì)必要性可能性合理性資源可能性技術(shù)、社會(huì)、資源合理性技術(shù)可能性房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究（一）概念 可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對(duì)各種建設(shè)方案及項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的過(guò)程。最初是美國(guó)30年代為開(kāi)發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)領(lǐng)域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。涉及市場(chǎng)供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)三個(gè)方面。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用（1）為投資決策提供依據(jù)（2）

3、作為資金籌措的依據(jù)（3）作為編制設(shè)計(jì)的依據(jù)（4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（5）作為申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)（三）投資項(xiàng)目周期 投資項(xiàng)目周期是指項(xiàng)目從投資意向開(kāi)始到投資終結(jié)的全過(guò)程。一般包括三方面的內(nèi)容：一是投資全過(guò)程客觀上包括的工作內(nèi)容、工作次序和工作類型；二是投資全過(guò)程中性質(zhì)不同的各階段劃分；三是各階段、各項(xiàng)工作間的聯(lián)系。投資項(xiàng)目周期是指項(xiàng)目從投資意向開(kāi)始到投資終結(jié)的全過(guò)程。周期階段建設(shè)項(xiàng)目決策階段建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段建設(shè)項(xiàng)目施工階段投資項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià)階段建設(shè)項(xiàng)目工作類型與工作程序投資意向市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書初步可行性研究可行性研究決策立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)建設(shè)準(zhǔn)備技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織設(shè)

4、計(jì)施工準(zhǔn)備施工過(guò)程生產(chǎn)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收投產(chǎn)使用與投資回收項(xiàng)目后評(píng)價(jià)（四）投資項(xiàng)目周期的工作類型1.建設(shè)項(xiàng)目決策階段（通常也稱為項(xiàng)目建設(shè)前期工作階段）(1)投資意向產(chǎn)生投資意向的主體：政府部門企業(yè)事業(yè)單位家庭（個(gè)人）產(chǎn)生投資意向的原因：可能基礎(chǔ)上的投資意向：產(chǎn)生意向的主體有閑置的資金，需要尋找投資機(jī)會(huì)需要基礎(chǔ)上的投資意向：社會(huì)上有較好的投資機(jī)會(huì)，被某一主體發(fā)現(xiàn)（2）市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)研究這個(gè)階段的重點(diǎn)要放在一個(gè)“找”字上，必須能夠找出符合條件的主要投資機(jī)會(huì)。市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)與投資主體自身的條件是否相適應(yīng)具體投資機(jī)會(huì)如何落實(shí)（3）項(xiàng)目建議書 用書面的形式把投資機(jī)會(huì)分析的結(jié)果表達(dá)出來(lái)呈報(bào)給

5、投資人。（4）初步可行性研究 初步可行性研究是對(duì)項(xiàng)目建議書所提出的投資構(gòu)想進(jìn)行初步的論證分析，并將項(xiàng)目投資方案進(jìn)一步具體化。初步可行性研究必須對(duì)若干不同項(xiàng)目進(jìn)行比較與選擇，其目的是從若干項(xiàng)目中選擇一個(gè)或幾個(gè)優(yōu)化的項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究的目的： 分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，并在較詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否需要進(jìn)行下一步的可行性研究，確定的哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助性的專題研究等。著重研究：市場(chǎng)研究和對(duì)產(chǎn)品的需求研究原材料及所需資源的供應(yīng)及價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)研究工藝技術(shù)的中間試驗(yàn)情況分析廠址方案選擇企業(yè)規(guī)模的研究生產(chǎn)設(shè)備的選型等（5）可行性研究階段 又稱詳細(xì)可行性研究，對(duì)一個(gè)初步可行性研究提出的一個(gè)或幾個(gè) 項(xiàng)

6、目若干種可能的方案分析論證，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)投資方案的具體確立和構(gòu)造，是決定一個(gè)項(xiàng)目投資與否的最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目決策的直接依據(jù)。（6）決策立項(xiàng)決策立項(xiàng)評(píng)估最終選擇一般由公正性、權(quán)威性強(qiáng)的咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)完成這是項(xiàng)目決策階段的最后工作，應(yīng)有決策者親自進(jìn)行對(duì)可行性研究的精確性、可靠性、全面性進(jìn)行評(píng)估，為建設(shè)項(xiàng)目的最后決策提供依據(jù)根據(jù)投資主體的目標(biāo)、戰(zhàn)略和內(nèi)外條件做出最終選擇項(xiàng)目評(píng)估的涵義: 項(xiàng)目評(píng)估是指在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項(xiàng)目（企業(yè)）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機(jī)構(gòu)等）對(duì)擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、產(chǎn)

7、品市場(chǎng)需求、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行全面分析論證，并就該項(xiàng)目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項(xiàng)工作。可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)系： 可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估都是以分析和論證項(xiàng)目可行與否為己任的工作，兩者關(guān)系密切，有許多共同之處。相同點(diǎn)：均處于項(xiàng)目發(fā)展周期的建設(shè)前期基礎(chǔ)理論基本相同工作的內(nèi)容基本相同最終工作目標(biāo)及要求相同不同點(diǎn)：行為主體不同立足點(diǎn)不同所起的作用不同所處的階段不同（六）可行性研究的階段劃分：每個(gè)階段的內(nèi)容由淺到深。機(jī)會(huì)研究：其目的在于通過(guò)對(duì)各種建設(shè)項(xiàng)目和投資機(jī)會(huì)作出鑒定，為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向提出建議，并確定有無(wú)必要做進(jìn)一步研究。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的

8、投資機(jī)會(huì)研究。前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30，研究費(fèi)用一般占總投資的0208。 投資機(jī)會(huì)分析看上去很簡(jiǎn)單，甚至在實(shí)際工作中常常被忽視，但實(shí)質(zhì)上這卻是十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。這一階段主要解決三個(gè)方面的問(wèn)題：一是認(rèn)識(shí)問(wèn)題；二是組織機(jī)制問(wèn)題；三是程序和

9、內(nèi)容問(wèn)題。初步可行性研究：又叫“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題有：在較詳細(xì)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上論證投資是否確有機(jī)會(huì)，是否能獲得最大的利益；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要性有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助性專題研究在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)20，所需費(fèi)用約占總投資的02515。所謂輔助研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)

10、研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。詳細(xì)可行性研究： 簡(jiǎn)稱可行性研究，是投資前期對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面研究的最后階段，其主要任務(wù)是對(duì)市場(chǎng)、選址、建設(shè)方案等進(jìn)行深入研究，經(jīng)過(guò)技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和財(cái)務(wù)上的營(yíng)利性論證之后，對(duì)工程項(xiàng)目作出投資決策。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資1.0%-3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%-1.0%。項(xiàng)目評(píng)價(jià) 在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要任務(wù)是對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查。（七）可行性研究報(bào)告的內(nèi)容結(jié)構(gòu)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，一般應(yīng)按照以下結(jié)構(gòu)內(nèi)容編寫：（1）總論項(xiàng)目提出的背景與概況可行性研究

11、報(bào)告編制的依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)條件問(wèn)題與建議（2）市場(chǎng)與預(yù)測(cè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)與營(yíng)銷策略市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（3）資源條件評(píng)價(jià)資源可利用量資源品質(zhì)情況資源賦存條件資源開(kāi)發(fā)價(jià)值（4）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案的比選推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案技術(shù)改造項(xiàng)目推薦方案與原企業(yè)設(shè)施利用的合理性（5）場(chǎng)（廠）址選擇場(chǎng)（廠）址現(xiàn)狀及建設(shè)條件描述場(chǎng)（廠）址方案比選推薦的場(chǎng)（廠）址方案技術(shù)改造項(xiàng)目場(chǎng)（廠）址與原企業(yè)的依托關(guān)系（6）技術(shù)設(shè)備工程方案技術(shù)方案選擇主要設(shè)備方案選擇工程方案選擇技術(shù)改造項(xiàng)目技術(shù)設(shè)備方案與改造前比較（7）原材料燃料供應(yīng)主要原材料供應(yīng)方案選擇燃料供應(yīng)方案選擇（8

12、）總圖運(yùn)輸與公用輔助工程總圖布置方案場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案公用工程與輔助工程方案（9）環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)基本要求環(huán)境條件調(diào)查影響環(huán)境因素分析環(huán)境保護(hù)措施（10）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防設(shè)施（11）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析人力資源配置員工培訓(xùn)（12）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期實(shí)施進(jìn)度安排（13）投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容建設(shè)投資估算方法流動(dòng)資金估算項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃（14）融資方案融資組織形式選擇資金來(lái)源選擇資本金籌措債務(wù)資金籌措融資方案分析（15）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容與步驟財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取銷售收入與成本費(fèi)用估算新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目

13、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性分析非營(yíng)利性項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（16）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍和內(nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用識(shí)別影子價(jià)格的選取與計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)（17）社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)作用與范圍社會(huì)評(píng)價(jià)主要內(nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)步驟與方法（18）風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策（19）研究結(jié)論與建議推薦方案總體描述主要比選方案描述結(jié)論與建議（八）編制可行性研究報(bào)告1.可行性研究報(bào)告深度要求報(bào)告應(yīng)能充分反映項(xiàng)目可行性研究工作的成果，內(nèi)容齊全，結(jié)論明確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。論據(jù)充分，滿足決策者定方案定項(xiàng)目要求。報(bào)告選用主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)應(yīng)能滿足預(yù)定貨的要求。引進(jìn)技術(shù)設(shè)備資料應(yīng)能滿足合同談判的要求。報(bào)告中

14、的重大技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)有兩個(gè)以上的方案的比選。報(bào)告中確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)能滿足項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的要求。報(bào)告構(gòu)造的融資方案，應(yīng)能滿足銀行等金融 部門信貸決策的需要。報(bào)告中應(yīng)反映在可行性研究過(guò)程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位與投資者權(quán)衡利弊進(jìn)行決策。報(bào)告應(yīng)附有評(píng)估、決策（審批）所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等。2.報(bào)告編制單位及人員資質(zhì)要求報(bào)告編制單位應(yīng)具有國(guó)家有關(guān)部門審批登記的資質(zhì)等級(jí)證明。編制單位應(yīng)具有承擔(dān)編制可行性研究報(bào)告的能力和經(jīng)驗(yàn)?？尚行匝芯咳藛T應(yīng)具有所從事專業(yè)的中級(jí)以上的專業(yè)職稱，并具有相關(guān)的知識(shí)、技能和工作經(jīng)歷。報(bào)告編制單位及人員應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、公正、

15、科學(xué)、可靠的原則，實(shí)事求是，對(duì)提供的可行性研究報(bào)告編制質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。3.報(bào)告文本格式（一）報(bào)告文本排序封面。項(xiàng)目名稱、研究階段、編制單位、出版年月、并加蓋編制單位印章。封一。編制單位資格證書。如工程咨詢資質(zhì)證書、工程設(shè)計(jì)證書。封二。編制單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)管理負(fù)責(zé)人、法人代表名單。封三。編制人、校核人、審核人、審定人名單。目錄正文附圖、附表、附件。（二） 報(bào)告文本的外形尺寸統(tǒng)一為A4（九）投資項(xiàng)目可行性研究的工作程序項(xiàng)目籌劃市場(chǎng)調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制可行性研究報(bào)告（十）投資項(xiàng)目可行性研究的目的避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資決策減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)避免項(xiàng)目方案多變保障項(xiàng)目不超支、不延誤對(duì)項(xiàng)目

16、因素變化心中有數(shù)達(dá)到投資的經(jīng)濟(jì)效果第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用測(cè)算（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的種類1.投資估算在項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)前的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究中，投資計(jì)算一般采用估算法。它主要根據(jù)估算指標(biāo)、概算指標(biāo)，或類似工程預(yù)（決）算等資料編制。2.設(shè)計(jì)概算基本建設(shè)程序的設(shè)計(jì)階段有二階段設(shè)計(jì)或三階段設(shè)計(jì)。在初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算稱為設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)概算主要根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙、概算定額、概算指標(biāo)、各項(xiàng)費(fèi)用定額、開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)的社會(huì)、自然和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件以及設(shè)備預(yù)算價(jià)格等資料編制。3.施工圖預(yù)算在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算稱施工圖預(yù)算。4.工程結(jié)算指工程施工承包單位將已完成的工程按規(guī)定向開(kāi)發(fā)企業(yè)（業(yè)主）

17、辦理結(jié)算工程價(jià)款，取得收入，用以補(bǔ)償施工過(guò)程中的資金損耗，確定施工盈虧而編制的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。5.竣工決算在開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收階段，對(duì)項(xiàng)目從籌建到竣工施工的全部投資費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件?？⒐Q算是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用的重要依據(jù)，其中，“交付使用財(cái)產(chǎn)總表”和“交付使用財(cái)產(chǎn)明細(xì)表”作為財(cái)產(chǎn)交接的依據(jù)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成2-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)5土地租用費(fèi)6土地投資折價(jià)合計(jì)2-2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3道路費(fèi)4供水費(fèi)5供電費(fèi)6土地平整費(fèi)合計(jì)2-3房地

18、產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供電工程2供水工程3供氣工程4排污工程5小區(qū)道路工程6路燈工程7小區(qū)綠化工程8環(huán)衛(wèi)設(shè)施2-4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用估算表項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)合價(jià)單價(jià)合價(jià)單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2合計(jì)2-5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1居委會(huì)2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場(chǎng)合計(jì)2-6 開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)2-7其他代收費(fèi)：供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、供暖開(kāi)辦費(fèi)、煤氣安裝贊助費(fèi)、抗震設(shè)防費(fèi)、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、污水處理廠建設(shè)費(fèi)；2-8 建設(shè)期貸款利息;2-9固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；投資方向調(diào)節(jié)稅的稅額

19、按計(jì)稅依據(jù)乘以稅率求得。計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額，其中更新改造項(xiàng)目為建筑工程實(shí)際完成的投資額。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算方法1.投資估算依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價(jià)；設(shè)計(jì)方案、圖紙；主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價(jià)格表；同類型項(xiàng)目的投資資料資料來(lái)源、貸款利率；有關(guān)政策和規(guī)定；2.估算方法1.面積法:這是估算工程造價(jià)的常用方法。2.單元法:根據(jù)建筑物能容納的人數(shù)或設(shè)施單元數(shù)以及每個(gè)單元的造價(jià)等資料來(lái)估算建筑工程的總造價(jià)。3.概算指標(biāo)法4.分項(xiàng)造價(jià)估算法5.分項(xiàng)造價(jià)比較法第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)角度，以市場(chǎng)價(jià)格和行業(yè)收益率來(lái)評(píng)價(jià)

20、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，判明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心，貫穿于可行性研究的全過(guò)程?？尚行匝芯恐械拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有兩種：選擇優(yōu)化方案中的評(píng)價(jià)，用以比較和篩選方案，以尋求最佳或滿意方案；確定推薦方案后，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算投資來(lái)源與支出測(cè)算銷售收入與稅金測(cè)算產(chǎn)品成本測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表靜態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析不確定性分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、投資回收期、借款償還期；動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期； 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)

21、算的盈利指標(biāo)。 1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為：式中：總投資額=投資+貸款利息 2）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： （1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬(wàn)元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期

22、。 根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）（2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)： 投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。 3）借款償還期 在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”

23、、“損益表”及“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。其詳細(xì)計(jì)算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒(méi)有清償能力，是不可行的。 4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。（1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來(lái)

24、預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第t年的現(xiàn)金流入量； COt：第t年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期（t=1,2,3n）。凈現(xiàn)值可以通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。（3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)NPV0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV

25、0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。5）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖所示：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是

26、指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈

27、現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò)2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表1.現(xiàn)金流量表(1)現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力?，F(xiàn)金流量表分為全部投資和自由資金現(xiàn)金流量表。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收

28、固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表2-1 單位：萬(wàn)元21222324252627開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： 3、投資回收期（年）： 4、基準(zhǔn)收益率（%）： 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表2-1 單位：萬(wàn)元 2）自有資金（資本金）現(xiàn)金流量表 資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金

29、的盈利能力。 其表格形式見(jiàn)表2-2。序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出自有資金（ 資本金）現(xiàn)金流量表表2-2 單位：萬(wàn)元212223242526272829資本金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 自有資金（ 資本金）現(xiàn)金流量表續(xù)表2-2 單位：萬(wàn)元（2）損益表 1損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 其表格形式如表2-3。序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N 1經(jīng)營(yíng)收入111213銷售收入出租收入自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2122商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4修理費(fèi)用損益表表2-3 單位：萬(wàn)元 5經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6土地增值稅 7利潤(rùn)總額 8所得稅 9稅后利潤(rùn)91929