上海浦東某商業(yè)產(chǎn)品展銷中心業(yè)態(tài)定位報(bào)告

1、浦東*展銷中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位報(bào)告電子市場(chǎng)概述電子市場(chǎng)主體特征概述區(qū)域研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃投資收益分析融資策劃施工方案及總投資計(jì)劃電子市場(chǎng)概述 電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)工業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模位居世界第三。隨著全球化的加劇，世界電子信息產(chǎn)業(yè)正在加速向我國(guó)轉(zhuǎn)移，中國(guó)將成為在全球電子制造業(yè)的新中心。 作為電子工業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)和電子工業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，我國(guó)的電子元器件產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁拉動(dòng)下成為今后數(shù)年內(nèi)最具投資價(jià)值的行業(yè)之一。 盡管目前以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)總體上仍落后于珠三角地區(qū)，然而隨著產(chǎn)業(yè)布局的逐漸完成，長(zhǎng)三角地區(qū)正在逐漸超越珠三角的，成為電子信息產(chǎn)業(yè)投資的集聚地。-電子產(chǎn)業(yè)綜述電子市

2、場(chǎng)概述 在上海六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)行業(yè)中繼續(xù)保持總量第一。 “十五”期間，電子信息業(yè)是上海工業(yè)大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)繼續(xù)保持了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，是全市工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)的動(dòng)力源。上海市將加速推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之具備完整的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系和自主創(chuàng)新的核心能力，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，成為上海最具活力和創(chuàng)造力的主導(dǎo)型支柱產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)總投資13001500億元，2004年，*信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)3164.79億元，年均增長(zhǎng)45%以上，占當(dāng)年全市工業(yè)總產(chǎn)值的26.9%。*產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況電子市場(chǎng)概述-*市場(chǎng) 上海的電子工業(yè)主要分布在上海的郊區(qū)縣，以占據(jù)電子核心產(chǎn)業(yè)的微

3、電子產(chǎn)業(yè)主要分布在“兩帶二區(qū)”。金橋進(jìn)出口加工區(qū) 浦東微電子產(chǎn)業(yè)帶 張江高科技園區(qū) 本項(xiàng)目*產(chǎn)業(yè)格局沿312國(guó)道的電子元件生產(chǎn)帶 本項(xiàng)目緊鄰羅山路高架、楊浦大橋、地鐵6號(hào)線。優(yōu)越交通地理位置，使本項(xiàng)目具備了成為聯(lián)結(jié)兩帶二區(qū)的樞紐。浦東作為上海大區(qū)，依托其輻射長(zhǎng)三角的地利條件，逐漸形成了上海市重要的電子產(chǎn)業(yè)基地。截止2003年嘉定電子電器行業(yè)的合同利用外資達(dá)24.46億美元，占全部合同利用外資的37.89%。 嘉定合同外資按行業(yè)分類表（截止2003年） 單位：億美元行業(yè)電子電器化工產(chǎn)品金屬加工建材房產(chǎn)服裝汽車配件機(jī)械制造合同外資24.462.734.701.622.372.635.71百分比37

4、.89%4.23%7.28%2.50%3.66%4.08%8.84%電子電器產(chǎn)業(yè)在嘉定未來的發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，其產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)勢(shì)即會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。嘉定電子電器行業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)為上海*的成功提供了良好的土壤。 *產(chǎn)業(yè)概況*市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 *市場(chǎng)主要分為消費(fèi)類電子市場(chǎng)和基礎(chǔ)類（生產(chǎn)資料）電子市場(chǎng)。消費(fèi)類電子又主要包括家電類電子和計(jì)算機(jī)數(shù)碼類電子。 家電消費(fèi)類電子主要分布在全市各大賣場(chǎng)如家樂福、易初蓮花、歐尚等以及國(guó)美、蘇寧等家電專賣商場(chǎng)。計(jì)算機(jī)類電子則主要分布在太平洋、百腦匯、賽博等各IT專賣場(chǎng)。 基礎(chǔ)類（生產(chǎn)資料）電子主要集中在：北京東路賽格電子、虬江路電子市場(chǎng)、西藏南路電子市場(chǎng)。 經(jīng)歷三個(gè)

5、階段，逐漸從低級(jí)向高級(jí)演化：n 專業(yè)商業(yè)街鋪的電子市場(chǎng)模式（(早期的北京東路、虬江路市場(chǎng)）n 專業(yè)的樓宇大賣場(chǎng)模式（(如上海天平洋數(shù)碼廣場(chǎng)商城）n 集商務(wù)、辦公、展示、交易等多種功能為一體的復(fù)合建筑群模式 目前還沒有 （本項(xiàng)目）消費(fèi)類電子市場(chǎng)今后主要分布在上海各主要商業(yè)中心，IT大賣場(chǎng)、數(shù)碼城等形態(tài)，朝連鎖化方向發(fā)展 基礎(chǔ)元器件類則向集商務(wù)、辦公、展示、交易等多功能于一身的復(fù)合建筑綜合體方向發(fā)展 *市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)N 上海消費(fèi)類電子市場(chǎng)量大但增長(zhǎng)緩慢，主要集中在家用電器和家用數(shù)碼產(chǎn)品上，競(jìng)爭(zhēng)激烈；n基礎(chǔ)類電子元器件市場(chǎng)雖然所以占的市場(chǎng)不是最大，但一直保持穩(wěn)定的市場(chǎng)份額和增長(zhǎng)速度，競(jìng)爭(zhēng)較弱；（本項(xiàng)目

6、的切入點(diǎn)）n 投資類電子產(chǎn)品雖然市場(chǎng)規(guī)模大，但其市場(chǎng)交易特征決定了絕大部分不可能成為電子市場(chǎng)交易的主要商品，僅有計(jì)算機(jī)及其配套產(chǎn)品才適宜電子大市場(chǎng)。 電子市場(chǎng)主體概述 要明確我們*的定位首先要清楚地知道電子行業(yè)供應(yīng)渠道的構(gòu)成、以及行業(yè)分銷渠道中各市場(chǎng)主體的需求特征。 電子制造商需求特征 行業(yè)巨頭選擇多家國(guó)際大型經(jīng)銷商作為自己產(chǎn)品的授權(quán)代理商（如安富利） 批量定單通過國(guó)際市場(chǎng)采購(gòu)，渠道穩(wěn)定，僅有很少應(yīng)急特殊電子元器件的測(cè)試、采購(gòu)才會(huì)通過電子市場(chǎng)尋找貨源。 大型電子制造業(yè)巨頭有其特殊的經(jīng)銷、采購(gòu)渠道，根本不會(huì)成為*市場(chǎng)的客戶；國(guó)際大型代工廠、制造業(yè)巨頭向長(zhǎng)三角、珠三角聚集的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，帶動(dòng)了長(zhǎng)三角的

7、電子元器件市場(chǎng)需求，其市場(chǎng)潛力巨大。 一般廠商 希望能在一個(gè)行業(yè)聚集的地方設(shè)立經(jīng)銷點(diǎn) ；期望與大的經(jīng)銷商建立聯(lián)系、希望進(jìn)入大型采購(gòu)商的視線，希望建立對(duì)外展示與貿(mào)易的窗口和平臺(tái)； 希望進(jìn)入上海這個(gè)對(duì)外展示與國(guó)際交流的大市場(chǎng)； 選擇電子市場(chǎng)時(shí)更看中其行業(yè)聚集、展示、配套服務(wù)等功能； *商城要積極爭(zhēng)取的客戶之一 電子行業(yè)經(jīng)銷商需求特征 行業(yè)巨頭平均銷售額為2千萬(wàn)美元；他們60%擁有少于5個(gè)授許代理品牌 n 有自己的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，一般不會(huì)在*里設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)； n 港、臺(tái)及歐美占據(jù)著較大的市場(chǎng)份額，大陸分銷商都處于劣勢(shì)。由于大型經(jīng)銷商對(duì)電子廠商的依存度較大，長(zhǎng)三角制造業(yè)企業(yè)聚集將會(huì)帶來大型經(jīng)銷商的巨大市場(chǎng)，

8、大型經(jīng)銷商又會(huì)帶來大量的中小經(jīng)銷商。所以，如果*吸引一些大型行業(yè)巨頭的關(guān)注，甚至在商城內(nèi)舉辦采購(gòu)說明會(huì)或在商城內(nèi)辦公，對(duì)于*吸引中小廠商和中小經(jīng)銷商都有大大的幫助。 電子市場(chǎng)主力軍。他們一般在市場(chǎng)內(nèi)租賃一個(gè)柜臺(tái)或展示單位，既做批發(fā)也做少量的零售，既做交易也作為聯(lián)絡(luò)、信息收集的辦事處；稍微大一點(diǎn)的經(jīng)銷商則多采用“上商下店”的模式，或直接租賃樓層較高的大面積商鋪。一般廠商 中小電子經(jīng)銷商對(duì)*有如下需求特征：希望*有較大的知名度，并且喜歡扎堆，這樣才能以眾多的賣家來吸引眾多的中小買家；希望占據(jù)商城的低樓層，最好在主要入口的醒目位置；希望*有較好的公共空間、專用的貨梯、柜臺(tái)內(nèi)有專用的電源、電話線路等；

9、希望*內(nèi)有行業(yè)協(xié)會(huì)、政府相關(guān)職能部門等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，并能經(jīng)常有一些展示、交流等活動(dòng)；希望市場(chǎng)管理者能不僅能提供一個(gè)展示交易的柜臺(tái)，更能提供良好的物業(yè)管理、信息交流、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)權(quán)交易、金融擔(dān)保等軟環(huán)境。 消費(fèi)者需求特征 希望*交通便利、規(guī)模大、知名度高；希望*商品種類豐富、價(jià)格便宜；希望*有較好的硬件環(huán)境，諸如有統(tǒng)一的中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、寬敞的公共空間等；對(duì)于消費(fèi)類電子的終端消費(fèi)者而言，希望*有良好的信譽(yù)度，有統(tǒng)一的送貨、保修、售后服務(wù)等保障體系； 要求專業(yè)市場(chǎng)的定位要準(zhǔn)、概念要大；要求開發(fā)商要有較高的知名度和信譽(yù)度，最好項(xiàng)目有政府大力支持；要求商鋪價(jià)格不能太高，有一定的升值空間；要求開發(fā)商或

10、以后的市場(chǎng)管理管理者有專門的招商部門，能代其招商、租賃；喜歡跟風(fēng)和集體行動(dòng)。 商鋪投資者需求特征 區(qū) 域 研 究 通過對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)特征、人口等現(xiàn)狀和發(fā)展的研究，從而結(jié)合區(qū)域的未來走向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更全面的定位。 上海市嘉定區(qū)，位于上海市西北角，東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇昆山市毗連；南鄰吳淞江，與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。滬寧鐵路、滬杭鐵路過境，滬嘉高速公路、滬寧高速公路和滬宜公路（204國(guó)道）、曹安公路（312國(guó)道）貫穿境內(nèi)。 全區(qū)共有14個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道、1個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)、1個(gè)新區(qū)?？偯娣e458.8平方公里，其中耕地2.4萬(wàn)公頃?？倯魯?shù)15.9

11、萬(wàn)戶，戶籍人口48.64萬(wàn)人。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯嘉定區(qū)概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 嘉定區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年實(shí)現(xiàn)增加值271.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)22.9%。嘉定堅(jiān)持二三一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.5億元，比上年下降5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值185.8 億元，增長(zhǎng)25.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82.3億元，增長(zhǎng)19.0%。上海*屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)性商業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)作為三大產(chǎn)業(yè)中增長(zhǎng)速度最快的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 產(chǎn)業(yè)狀況：汽車及配 件 電子電 器 金屬制 品 通信電纜精細(xì)化 工 紡織服 裝 六大支柱產(chǎn)業(yè)汽車及零配件制造業(yè)為目前嘉定行業(yè)發(fā)展中的重中之重，而電子電器行業(yè)次之

12、，如能圍繞汽車電子產(chǎn)品發(fā)展部分配套型產(chǎn)業(yè)，汽車及零配件制造業(yè)則可以大大帶動(dòng)電子電器行業(yè)的發(fā)展。商業(yè)特點(diǎn)總體快速發(fā)展專業(yè)特色明顯商品銷售總額211.9億元，比上年增長(zhǎng)17.8%，其中批發(fā)銷售122.7億元，比上年增長(zhǎng)20.0%。專業(yè)市場(chǎng)成交活躍。全年專業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額181.0億元，比上年增長(zhǎng)23.9% 圍繞支柱產(chǎn)業(yè)構(gòu)建相應(yīng)的專業(yè)大中型市場(chǎng)，初步構(gòu)建了服務(wù)上海、輻射全國(guó)的集購(gòu)銷、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、轉(zhuǎn)運(yùn)為一體的商流物流基地。 大眾商業(yè)低級(jí)集中在嘉定新城（老區(qū)中心）。其他區(qū)域則規(guī)模較小，檔次較低。而江橋鎮(zhèn)目前規(guī)模稍大的商業(yè)是華聯(lián)和農(nóng)工商超市，面積均不超過2千平方米，綜合商業(yè)更是缺乏。汽車配 件 電子電 器

13、 金屬制 品 通信電纜精細(xì)化 工 紡織服 裝 上海國(guó)際汽配貿(mào)易中心 上海五金商貿(mào)城上海輕紡城國(guó)際婦女兒童用品城其他嘉定農(nóng)副產(chǎn)品交易中心嘉定農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)上海膠合板批發(fā)市場(chǎng) 上海包裝城。缺！項(xiàng)目位置規(guī)模定位上海國(guó)際汽配貿(mào)易中心 嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn) 首期開發(fā)24.8萬(wàn)平米，國(guó)際展示及國(guó)際采購(gòu)大賣場(chǎng)15萬(wàn)平方米。集國(guó)際采購(gòu)、汽配貿(mào)易、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、物業(yè)管理等功能于一體汽配貿(mào)易超級(jí)市場(chǎng) 上海五金商貿(mào)城外岡鎮(zhèn)滬宜公路318號(hào)首期620畝，總建筑面積45萬(wàn)平方米五金行業(yè)最大的展示、采購(gòu)、信息中心國(guó)際婦女兒童用品城曹安路豐莊路路口首期商業(yè)營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米上海唯一的兒童及婦女專業(yè)批發(fā)零售商場(chǎng)。上海輕紡城曹

14、安路豐莊路路口營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平方米面向全國(guó)，輻射海外的全國(guó)性輕紡專業(yè)市場(chǎng)上海包裝城馬陸鎮(zhèn)首期385畝，鋪面5100間，商務(wù)樓12萬(wàn)平方米生產(chǎn)、加工、營(yíng)銷一條龍，國(guó)貿(mào)、貨物中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸一體的國(guó)際型專業(yè)包裝基地汽車業(yè)金屬制品服裝紡織電子產(chǎn)業(yè)？*的建設(shè)符合行業(yè)及嘉定產(chǎn)業(yè)發(fā)展其他行業(yè)可預(yù)見在未來的幾年中，專業(yè)大市場(chǎng)是嘉定國(guó)民經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展的必要元素，而“電子電器”專業(yè)大市場(chǎng)也將成為嘉定經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可獲缺的一部分，上海*的建設(shè)，將極大地促進(jìn)嘉定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)帶來更大的社會(huì)效益。而目前大眾休閑商業(yè)的在嘉定區(qū)除區(qū)中心外，皆數(shù)量較少，檔次較低。在特定的區(qū)域（如江橋）大眾休閑商業(yè)存在發(fā)展的機(jī)

15、遇。江橋鎮(zhèn)概況上海西大門、是嘉定區(qū)東大門； 嘉定最靠近市區(qū)的鎮(zhèn)目前總?cè)丝?.9萬(wàn)人，其中外來 人口5萬(wàn)人；周邊公建商業(yè)配套水平不能滿足 發(fā)展外向交通發(fā)達(dá)，通往市區(qū)道路有 限，公交薄弱上海西部大型居住區(qū)及主要物流基地現(xiàn)狀未來機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：“進(jìn)三穩(wěn)二退一” “進(jìn)三”-大力推進(jìn)房產(chǎn)、物流、商貿(mào)等三產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)； “穩(wěn)二”-對(duì)原江橋工業(yè)園區(qū)進(jìn)行二次打造 ，做大以電器、食品、 醫(yī)療器械、金屬制造、印刷和服裝等為重點(diǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； “退一 ”-生態(tài)環(huán)境的建設(shè) ，發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：GDP三年翻番江橋發(fā)展戰(zhàn)略*的建設(shè)符合江橋鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略江橋鎮(zhèn)未來發(fā)展 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) GDP三

16、年翻番 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入消費(fèi)拉動(dòng)目標(biāo)動(dòng)力 電子商貿(mào)電子產(chǎn)業(yè)物流江橋鎮(zhèn)未來發(fā)展 人口的增加住宅項(xiàng)目的開發(fā)將在來的58年內(nèi)形成萬(wàn)萬(wàn)人口的導(dǎo)入，遠(yuǎn)期江橋?qū)⑿纬?0萬(wàn)人口的規(guī)模。生活配套缺社會(huì)就業(yè)少矛盾、機(jī)會(huì)商業(yè)檔次低未來現(xiàn)狀曹 安 路本項(xiàng)目華 江 居 住 區(qū)老鎮(zhèn)居住區(qū)四高小區(qū)金寶工業(yè)園金寶工業(yè)園住宅區(qū)本項(xiàng)目之于江橋鎮(zhèn)的區(qū)位分析項(xiàng)目位于江橋居住區(qū)的中心，緊鄰曹安路，華江支路、張掖路等交通干道，特有的地理位置為本項(xiàng)目除電子業(yè)態(tài)定位外的其他商業(yè)形態(tài)定位提供了條件抓住電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈搏，打造最具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)；順應(yīng)政府發(fā)展的戰(zhàn)略，為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)提供引擎；結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境，抓住機(jī)會(huì)，打造江橋商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目定位

17、的思考 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目總體定位 電子產(chǎn)品國(guó)際采購(gòu)中心產(chǎn)業(yè)集群商貿(mào)交易展示物流平臺(tái)區(qū)域休閑娛樂新天地 以批量采購(gòu)、集中供應(yīng)、廠商直銷、接單加工、電子商務(wù)、 拍賣交易等為主要經(jīng)營(yíng)方式，多功能，全方位，強(qiáng)輻射， 大流通，國(guó)際化，集約化，網(wǎng)絡(luò)化，專業(yè)化的大型商貿(mào)交 易中心。集生態(tài)休閑、娛樂餐飲、生活購(gòu)物、展覽旅游為一體的江橋 生活新天地。初級(jí)階段： 2-3年，集長(zhǎng)三角電子產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域內(nèi) 規(guī)?；囊噪娮赢a(chǎn)品展示銷售為主專業(yè)市場(chǎng)； 形成浦東生活新天地。發(fā)展階段： 5-8年，以*展銷中心為核心拓展而成全 國(guó)電子產(chǎn)業(yè)集交易、展示、商務(wù)、會(huì)展，研 發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、加工等為一體的國(guó)際化采購(gòu)中心； 成為浦東乃

18、至上海東部購(gòu)物休閑娛樂新中心。 項(xiàng)目名稱*商務(wù)港為廠商提供渠道、辦公、研發(fā) 為經(jīng)銷商提供場(chǎng)地、客戶、服務(wù)、資源 為終端客戶提供產(chǎn)品與服務(wù) 為區(qū)域居民提供購(gòu)物、休閑、娛樂 孵化中心展示中心服務(wù)中心娛樂中心項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想 規(guī)劃前的思考本項(xiàng)目的建成對(duì)浦東新區(qū)及江橋鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響 極大拉動(dòng)嘉定區(qū)電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 提高嘉定區(qū)及江橋的商業(yè)形象 極大促進(jìn)江橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 極大提升江橋鎮(zhèn)的社會(huì)就業(yè)水平 本項(xiàng)目規(guī)模大、業(yè)態(tài)豐富較高的檔次 由于目前本項(xiàng)目并不臨曹安公路，對(duì)外的聯(lián)系和展示面較少。如果單獨(dú)考慮本期，將對(duì)項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來一定的難度。 結(jié)合臨曹安路地塊整體考慮，通過合理的規(guī)劃，使客群的內(nèi)引，最終形成以曹

19、安路為領(lǐng)導(dǎo)、指引，張掖路為展示面的格局。 本項(xiàng)目原較低檔次的規(guī)劃以及由于政策的變化導(dǎo)致了*的成本增加，影響到項(xiàng)目正常實(shí)施 項(xiàng)目原有規(guī)劃布局，與項(xiàng)目的預(yù)期規(guī)模、檔次不符，同時(shí)也不利于江橋鎮(zhèn)整體規(guī)劃布局，更重要的是沒有對(duì)土地資源進(jìn)行充分、合理的利用；受拆遷政策及一些相關(guān)規(guī)劃變動(dòng)影響，導(dǎo)致*有限公司多增加了4000多萬(wàn)元的土地成本，也由此影響了項(xiàng)目的正常推進(jìn)。 原規(guī)劃需調(diào)整本項(xiàng)目規(guī)劃的設(shè)想?yún)^(qū)域綜合商業(yè)區(qū)大賣場(chǎng)商業(yè)區(qū)電子綜合交易區(qū)辦公娛樂配套區(qū)博覽、研發(fā)園四區(qū)一園電子產(chǎn)品交易區(qū)商務(wù)酒店辦公區(qū)商業(yè)公園區(qū)(娛樂配套)大賣場(chǎng)（如家樂福或麥德龍）商業(yè)區(qū)項(xiàng)目總體具體功能分區(qū)規(guī)劃沿河生態(tài)休閑帶娛樂餐飲區(qū) 電子展示

20、博覽、研發(fā)區(qū)電子綜合交易區(qū)產(chǎn)品類型與產(chǎn)品屬地結(jié)合，形成規(guī)?；?、專業(yè)化； 具有較高檔次感和強(qiáng)烈的主題性 四城合一長(zhǎng)三角電子城臺(tái)灣電子城珠三角電子城數(shù)碼科技城項(xiàng)目一期規(guī)劃設(shè)想功能配套區(qū) 必須與市場(chǎng)容量匹配，并且具有一定的超前性 作為一個(gè)大型的商務(wù)港，必須配備相應(yīng)的辦公和酒店以及娛樂功能。從目前專業(yè)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)值來考慮，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積與辦公、酒店、餐飲、娛樂等配套面積比在0.4-1之間，考慮道本項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境，適當(dāng)提高本項(xiàng)目配比。本項(xiàng)目服務(wù)配套面積約占項(xiàng)目總建筑面積的50%，其中 辦公占39%；產(chǎn)權(quán)式酒店占17%；賓館、其他商業(yè)（餐飲、娛樂等）配套占44%。 電子綜合交易區(qū)功能定位： IT數(shù)碼交易

21、、電子元件、電子產(chǎn)品交易、休閑餐飲 由面對(duì)張掖路，形成敞開之勢(shì)的“四城”組成；“四城”為相對(duì)獨(dú)立的 “BLOCK”，建筑層數(shù)為3-4層。總體形成圍合狀，四城而是通過空中連廊、內(nèi)部過道等形式聯(lián)成一體。 具體功能建議具體建議數(shù)碼科技城: 以電腦數(shù)碼新產(chǎn)品、新潮家電為主 一樓主題為產(chǎn)品展示區(qū);(可以分為幾個(gè)大區(qū)：新款手機(jī)區(qū)、掌上電腦區(qū)、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)、 信息家電區(qū)、新款外設(shè)區(qū)、流行軟件區(qū) )二樓主題為時(shí)尚電腦 (各類電腦以及筆記本電腦，可按照電腦品牌來劃分大區(qū) )三樓主題為音像及文化中心(家用電器還可以設(shè)置小型影視放映廳、圖書館、休閑咖啡館、時(shí)尚藝術(shù)吧、網(wǎng)吧等 ) 四樓主題為美食 (各種主題特色餐飲 )

22、其他三城: 以電子元件產(chǎn)品為主，其他電子產(chǎn)品為輔商務(wù)酒店辦公區(qū)功能定位：辦公、貿(mào)易商家長(zhǎng)駐場(chǎng)所、貿(mào)易洽談、市場(chǎng)配套服務(wù)（金 融、工商、物流等等） 還可以考慮開設(shè)各種培訓(xùn)認(rèn)證中心，提供IT、外語(yǔ)、財(cái)會(huì)、管理 等多種培訓(xùn)，滿足附近居民希望學(xué)習(xí)進(jìn)修的需求，進(jìn)一步充實(shí)上 海*的教育文化內(nèi)容。 商業(yè)公園區(qū)功能定位：賓館、休閑餐飲、娛樂等 可以設(shè)置時(shí)尚消費(fèi)品的超級(jí)市場(chǎng)、餐飲、美容、桑拿、健身、電子 游戲、KTV、小型電影放映廳等項(xiàng)目 總體規(guī)劃理念 強(qiáng)調(diào)生態(tài)性；強(qiáng)調(diào)人、建筑與自然的共存和融洽，采取“block”式的空間構(gòu)成方式，以理性模塊化的形態(tài)構(gòu)成主導(dǎo)，有利于分期開發(fā)；通過提供不同的商業(yè)和商務(wù)空間，以滿足

23、多樣化的商務(wù)人群的需求。使多樣性和復(fù)合性成為本項(xiàng)目充滿活力的保證；強(qiáng)調(diào)綠色滲透。網(wǎng)絡(luò)化的綠化形態(tài)在區(qū)域內(nèi)形成一個(gè)整體的系統(tǒng)，把商業(yè)空間、辦公空間、各功能區(qū)的過度空間、室外空間有機(jī)的聯(lián)系起來； 總體規(guī)劃原則 整體性：項(xiàng)目整體統(tǒng)一考慮，功能分區(qū)相對(duì)獨(dú)立、合理，各區(qū)間通過 景觀、建筑形態(tài)進(jìn)行有效的連接。檔次感：規(guī)劃在控制成本前提下，必須有適當(dāng)?shù)某靶裕w現(xiàn)出具有 較高的檔次感。持續(xù)性：整體規(guī)劃必須考慮分期開發(fā)的合理，有利于項(xiàng)目滾動(dòng)型開發(fā) 的持續(xù)性。 運(yùn)作模式建議 開發(fā)模式： “政府扶持、企業(yè)運(yùn)作、滾動(dòng)開發(fā)” 在城市邊緣地帶的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)一般都有政府的大力支持，不僅要有“有形市場(chǎng)”實(shí)體，還需要有配套政

24、策、軟體服務(wù)等“無(wú)形市場(chǎng)”。 經(jīng)營(yíng)模式： 專業(yè)經(jīng)營(yíng)、特色經(jīng)營(yíng)、大中小商戶組合經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)原則：確保權(quán)益、多方協(xié)調(diào)、保本開發(fā)、切實(shí)解決歷史遺留問題處理建議 方案： 已售出的85728平方米中的1/3（即28576平方米）放置 在交易區(qū)一層，其余2/3（即57152平方米）先用商務(wù) 酒店彌補(bǔ)，不足用辦公補(bǔ)足。 考慮到項(xiàng)目檔次的提高，建議對(duì)所處置的面積加收同 等面積的新增空調(diào)、電梯、通風(fēng)以及裝修成本。營(yíng) 銷 策 劃推廣工作涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。如在上海熱線或其他著名的網(wǎng)站上做一定量的網(wǎng)絡(luò)廣告投放(旗艦動(dòng)態(tài)廣告)，上海*整體的CIS設(shè)計(jì)，電視、電臺(tái)、媒體及車身廣告等。針對(duì)不同時(shí)間的消費(fèi)特點(diǎn)，挖掘市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)，在不同時(shí)期推出不同的商場(chǎng)活動(dòng)主題，加大有影響力的市場(chǎng)推廣活動(dòng)的策劃工作。 在招商活動(dòng)中配合以靈活的促銷策略，調(diào)動(dòng)投資積極性，采取反租回報(bào)，先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。市場(chǎng)推廣策劃為全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程，重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)層面較高的投資型客戶先期進(jìn)場(chǎng)，這類客戶由于經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，商城若有外來客戶的先期進(jìn)駐，必將帶動(dòng)各個(gè)層面的客戶以形成強(qiáng)勁的投資認(rèn)購(gòu)熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。