鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項目可行性報告_第1頁
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文檔簡介

1、一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第一章 總論項目名稱與承辦單位項目名稱:鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目項目承辦單位:鄭州榮成置業(yè)有限公司建設(shè)地點:鄭州市二七區(qū),解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域編制單位:鄭州榮成置業(yè)有限公司編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍:編制依據(jù):二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)該項目區(qū)域居民住房現(xiàn)狀調(diào)查摸底情況

2、2007年6月,二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián) 合進行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶調(diào)查,對房屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用 用途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進行了走訪和摸底調(diào)查,結(jié)果如下:表一銘功路二道街房屋面積狀況匯總表房屋性質(zhì)與面積備注公房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70平方 米70-90 平方米90平方 米合計戶數(shù)(個房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70平方 米70-90 平 方米90平方 米合計戶數(shù)(個)81129455430177其他性質(zhì) 用房車庫8平方米車庫6平 方米車庫4平方

3、米商業(yè)用房20-30 平方米商業(yè)用房80平方 米商業(yè)用房90-140 平方米商業(yè)用房219平方米戶數(shù)(個)13221141備注:有1戶為長期沒人住,面積未統(tǒng)計(不含在上表合計戶數(shù)內(nèi))一e CaP aagaSpan gnns *e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ,e一 lamampacng n-o Fans l_a agah mLn-ang nsoelal mF g oo co*co* oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maLSpan is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm,

4、 la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga表二銘功路解放路房屋面積狀況匯總表房屋性質(zhì)與面積備注公房W20平方米20-30 平方米30-50 平方米50-70 平方米70-90 平方米90平 方米合計戶數(shù)(個)12238576193218私房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70 平方米70-90 平方米90平 方米合計戶數(shù)(個)92996552818235其他性質(zhì)用 房1、龍騰賓館建筑面積約3400平方米,鐵路開發(fā)

5、公司綜合樓建筑面積約2000平方米,此兩處為鐵路局產(chǎn)權(quán);2、平頂山一礦招待所建筑面積約1200平方米;3、解放路社區(qū)辦公樓約360平方米,為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)??偯娣e約6960平方米。以上兩個社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總:1、總戶數(shù):721戶2、總建筑面積:49636.09平方米,其中:(1)住宅面積:48919.15平方米,其中公房21238.13平方米,私房27681.02 平方米。(2)商業(yè)用房面積:716.94平方米。該項目周邊機電市場情況調(diào)查分析2006年7月,我公司通過對鄭州市機電市場,特別是銘功路、太康路、解 放路、二馬路五金機電市場的調(diào)查,分析結(jié)論如下:1、銘功路、太康路、解

6、放路、二馬路五金機電市場是鄭州五金機電的主要 集散地,是二七區(qū)的經(jīng)濟龍頭,但同時也是散、舌L、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機電集中地,但都比較零散,而且規(guī)模小, 大多是單間的臨時建筑,品種單一,缺少規(guī)范的市場管理,競爭激烈,如果再 不發(fā)展壯大,城市在發(fā)展過程中,就會把這些小市場吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下, 此范圍內(nèi)整體的拆遷改造,迫使該區(qū)域臨街機電市場無奈退出。目前,拆遷工作的大部分完成,太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機電經(jīng)營 商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺,另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計,此次因拆遷流失的商戶約300多戶

7、,減少經(jīng)營面積約 14000多平方米;每年為政府所提供的財政稅收將會銳減約750多萬元。3、西區(qū)“五金機電城”建成,但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè) 環(huán)境。2006年,科隆國際(鄭州)機電城成立,作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套Setelli -a- apFo maii ” islPo me keDi rFaag rah- m-i -! ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Spun gL .2ee *F a a iKiomall, gns , c toPa ibb iniltlt ntut ntu

8、t built built Itlltb Itlltb ntut H g anS -m L s oFan 一 agap -ama t , pan Lnes if se -e OaP aaga p am ! Spun gnns s*e *- a a iKiomallne , Ung soF toPa r h - av tnnS |a nn 2llil nm Hngi nsiP am Selet )一 h lama mp aig n-o Fans leket nPa agah lama LnnSp g neso Fans eiet mF gahF muB coo coo occc muB muB

9、muB mc cc occcar Olne ,p gL s 2 OaP aaga m aL Spun gnns 1 1pl )一 -a一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機電城,區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住 宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn),其位置偏遠(yuǎn),凝聚商業(yè)氣息需要時間,是 否能夠成功運做,并使市場成熟,至少需要 5-10年的時間;對于二七區(qū)的機電 市場老

10、商戶來講,搬遷到新的市場將會失去許多商機,是近 3-5年都無法收回 的損失。4、根據(jù)市政府規(guī)劃,銘功路將擴寬改造,兩側(cè)的機電商場也面臨著遷移的 風(fēng)險。如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個集中、現(xiàn)代化的機電商場,對商戶來將, 將是一個更好的環(huán)境和發(fā)展空間。編制內(nèi)容與范圍根據(jù)我公司的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀,按照國家對項目規(guī)劃方案的范圍、深 度之規(guī)定,組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項目的規(guī)劃方案。本方案對項目建設(shè)的背景和必要性進行了論述,對市場分析、建設(shè)內(nèi)容及 規(guī)模、項目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、 勞動安全衛(wèi)生和消防、項目組織與實施,項目招標(biāo)、投資估算、經(jīng)濟分析與財 務(wù)評價等方面進

11、行綜合研究、分析和評價,為主管部門和建設(shè)單位的決策和判 斷提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。項目概況項目的提出隨著鄭州市城市化進程的日益加快,舊城改造是歷史發(fā)展的必然,是城市 建設(shè)的永恒課題,與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。舊城改造住房作為具有保障性質(zhì) 的政策性住房,是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑,是激發(fā)城 市生機與活力的重要手段。多年來,我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件,提高了城市競爭力。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃,經(jīng)過充分的市場調(diào)研、項目策劃和 技術(shù)、資金準(zhǔn)備,我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域,投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目”。該地區(qū)

12、一直是二七區(qū)一個“老大難”問 題,如果按照規(guī)劃,建設(shè)成一個商業(yè)、住宅綜合小區(qū),既解決了居民的住房問 題,為社會提供1479套房源,約760間商鋪;無論是近期,還是長遠(yuǎn)利益來看, 其作為一個新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟發(fā)展和社會繁榮都是無法估量的。我公司經(jīng)過分析提出該項目的建設(shè),具優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面:11e cop aagal_ngnns*e a a amatne, mg soF la r_g_ h tn lllllim Hill ,“一“ anl ,e一 一 一 acngn-o Fans l_a agah m Lng nsoemF, _ _c_ _r Olne , gL s-2 cop

13、aaga -maml_nis o 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga1、地理優(yōu)勢:鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目依托擬建的解放路立交橋,緊鄰二馬路 汽車站、火車站、長途中心站,位置優(yōu)越得天獨厚。作為全市跨越式發(fā)展2007年的20個重大發(fā)展項目之一,中心區(qū)鐵路跨線 橋工程一一解放路立交橋建成后,將連通城市東西交通,緩解二七廣場和火車 站地區(qū)的交通壓力。同時將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西

14、中心通道的瓶頸,確 立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴展主要通道的地位。項目建成后,在市中心區(qū)域,勢必將成為二七商圈“獨一無二”的大社區(qū), 其市場份額將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。2、社會環(huán)境:該區(qū)域臨近二馬路人力市場、火車站、汽車站,流動人口多,社會治安管 理難,一直是社會的“老大難”問題。如將該區(qū)域舊城拆遷后,建成一個集住 宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū),對社會環(huán)境將會有一個很大的改觀。3、經(jīng)濟優(yōu)勢:項目地處繁華地段,距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽 車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如開發(fā)部分商業(yè),特別是定位為機電市場,依托現(xiàn)有 的銘功路、太康路、二馬路原機電市場的人氣和地氣,同時

15、商戶也有歸屬感, 客戶也很容易認(rèn)同。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺藍天佳園等商品 住宅項目,并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗,此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道 街舊城改造項目,旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住 房條件,盡心盡力為社會打造質(zhì)優(yōu)、價廉的居住環(huán)境,為城市的發(fā)展貢獻自己 的力量。項目承辦單位概況鄭州榮成置業(yè)有限公司成立于一九九七年五月,是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主,集裝飾材料、建筑材料銷售等的綜合性公司,公司注冊資金壹仟萬元,具有國 家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級資質(zhì)。公司組織機構(gòu)簡潔、合理、職能分配科學(xué)、 明晰,設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部、財務(wù)部、總工辦及辦公室,員

16、工均具有 大專以上學(xué)歷,其中專業(yè)技術(shù)人員和高級管理人員占員工總數(shù)的70必上。2005年,公司納稅1500萬元,榮獲二七區(qū)“ 2005年度稅收貢獻獎”;2006 年,公司納稅1500萬元,同時榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力 50強”。公司成立以來,始終秉承“以人為本”的管理觀念,倡導(dǎo)“團結(jié)、務(wù)實、Setelli -a- apFo maii ” islPo me keDi rFaag rah- m-i ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Spun gL .2ee *F a a iKiomall, gns

17、 , c toPa ibb iniltlt ntut ntut built built Itlltb Itlltb ntut H g anS -m L s oFan 一 agap -ama t , pan Lnes if se -e OaP aaga p am ! Spun gnns s*e *- a a iKiomallne , Ung soF toPa r h - av tnnS |a nn 2llil nm Hngi nsiP am Selet )一 h lama mp aig n-o Fans leket nPa agah lama LnnSp g neso Fans eiet mF

18、gahF muB coo coo occc muB muB muB mc cc occcar Olne ,p gL s 2 OaP aaga m aL Spun gnns 1 1pl )一 -a一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨,發(fā)揚“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。公司成立伊始,就涉足工作難度極大的舊城改造,在商城路、法院西街等 地段進行了現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè),建有“商鼎新苑”等

19、小區(qū)。隨后,公司又成功地 開發(fā)了維新街26號樓、材料廠街353號院、金銘苑小區(qū)、響水灣小區(qū)、秦嶺藍 天佳園等項目,累計建筑面積達40萬平方米,合格率100%已竣工工程銷售入 住率達98%Z上,并在開發(fā)建設(shè)過程中積累了豐富的舊城改造經(jīng)驗。尤其是公司投資2億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉庫南,總建筑 面積11萬平方米,由18棟多層、4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項目,將“打造精 品社區(qū)”的理念貫穿始終,狠抓工程質(zhì)量,完善配套服務(wù),為業(yè)主著想,替業(yè) 主把關(guān),最終以其極高的性價比、卓越的品質(zhì)成為廣大購房者的首選銷售業(yè)績 實現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤,取得圓滿成功。2006年4月,公司通過競拍再次取得鄭州市齒輪廠土

20、地使用權(quán),在此開發(fā) 建設(shè)“秦嶺?藍天佳園”項目。該項目位于建設(shè)路北、秦嶺路東,總建筑面積 約13萬平方米,計劃總投資4億多元。一期工程已于2008年6月底正式入住。目前,公司項目順利開展,經(jīng)營狀況良好,已連續(xù)兩年被金融機構(gòu)評為“AA+ 級信用企業(yè)”。在取得經(jīng)營成果的同時,公司不忘回報社會與民眾,始終追求經(jīng) 濟效益與社會效益雙豐收。幾年來,公司為公益事業(yè)投資、捐款200余萬元。項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容:“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目”項目位置處于鄭州市二七區(qū),解放 路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。該項目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處,是一個金三角地帶,場地地 形平整,屬于舊城區(qū),需

21、要整體拆遷改造。場地內(nèi)共建:五棟點式高層住宅(32F), 局部裙樓(3F)商場,并建有會所和幼兒園等公建建筑。項目建設(shè)用地面積24889.39平方米,建筑占地面積13661.64平方米,總 建筑面積218195.39平方米,其中地上總建筑面積為 192200.39平方米(住宅 建筑面積為145590.15平方米,商業(yè)建筑面積為41228.72平方米),地下室(停 車場)建筑面積為25995平方米。建設(shè)地點:鄭州市二七區(qū),解放路以北、二道街以南、京廣線以東、 銘功路以西區(qū)域配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀:該區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū),規(guī)劃的水、電、氣等設(shè)施 配套完善,可以保障項目建設(shè)和使用的需要,但是需要和市政部門協(xié)商,

22、進行 部分改造或更換。一e cop aagal_n a a amatne , mg SoF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ,e一 F aL acng n-o Fans l_a agah Fama Lng nsoe mF gahF _c_ _r Olne ,gL s-2 cop aaga -m aLl_nIs O 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga環(huán)境保護:本

23、項目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達標(biāo)排放。項目實施進度:本項目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用,計劃安排30個月。總資金及資金籌措本項目總投資67152.81萬元。資金來源:其中建設(shè)單位資本金 23503.48 萬元(占總投資的35%,由建設(shè)單位解決,其余 43649.33萬元(占總投資的 65%由建設(shè)單位多渠道籌資解決。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表項目主要指標(biāo)序指標(biāo)名稱單位(平方米)數(shù)據(jù)備注1總占地面積:24889.391.1.城市道路面積平方米/1.2建設(shè)用地面積平方米24889.392總建筑面積平方米218195.392.1.高層住宅面積1平方米148597.662.2商場面

24、積平方米41228.722.3公用建筑面積1平方米1502.4地卜車庫面積平方米259952.5物業(yè)用房面積1平方米1502.6幼兒園囿積平方米14302.7會所面積平方米3002.8門衛(wèi)面積平方米403建筑物占地面積平方米13661.644道路廣場面積平方米10827.05綠化面積平方米64896建筑密度%54.97容積率7.78綠化率%309總戶數(shù).、. 尸203010用水量噸/天1406.8311用電量KW6521.7312總投資萬元67152.8113資金籌措萬元67152.8113.1建設(shè)單位資本金萬元23503.4813.2建設(shè)單位自籌萬元23503.4813.3銀行貸款萬元436

25、49.3313.4改造住宅售價元/平方米500013.5商業(yè)用房售價元/平方米1000013.6地卜車庫售價元/平方米/11e cop aagal_n a a amatne , mg SoF la r_g_ h tn llllllm Hill ,“一“ anl ,e一 lamampa n-o Fans l_a ag m Lng nsoe mF, _c_ _r Olne , gL s-2 cop aaga maLl_nIs O 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso ,

26、_c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga結(jié)論及建議結(jié)論鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來,累計開發(fā)商住面積40萬平方米,完成投資46000萬元,實現(xiàn)銷售收入52000萬元。公司雖然成立時間短,總的市 場占有份額有限,但所開發(fā)的項目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一流而倍受市民 的青睞。其前期開發(fā)的“金銘苑” “響水灣”等項目上考察、論證、設(shè)計、施工 周期短、效益高?!扒貛X藍天佳園”項目總建筑面積 13萬平方米,多層項目 目前已經(jīng)主體封頂,一期市場銷售情況良好,二期高層、高層規(guī)劃方案正在審 批中?!岸邊^(qū)二道街舊城改造項目”總占地面積 24889.39平方米,位于鄭

27、州市 二七區(qū),解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。緊鄰二馬 路汽車站、火車站、長途中心站,屬于經(jīng)濟、商業(yè)的黃金區(qū)域??偨ㄖ娣e 218195.39平方米,項目建成后,可給企業(yè)新增銷售收入69925.40萬元,利潤2772.57萬元,實現(xiàn)稅收7691.79萬元??蔀樯鐣峁┥唐纷≌?145590.15平 方米,可解決1500戶拆遷安置用房,將會為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民 的拆遷安置難題,也為社會提供了良好的居住環(huán)境,并產(chǎn)生良好的社會效益和 經(jīng)濟效益,進一步增強企業(yè)綜合能力。同時,根據(jù)設(shè)計規(guī)劃,還將圍繞高層住宅建設(shè)商業(yè)用房41228.72平方米,可提供約760間商鋪,同時可解

28、決1500多個就業(yè)崗位;我們把該商業(yè)部分定位 為五金機電市場,憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的交通條件,無以倫比的 商業(yè)氛圍,必將會把二七區(qū)域內(nèi)大部分機電商戶吸引過來,每年至少能為政府 提供財政稅收約1200多萬元,并將會逐年遞增。止匕外,還將在地下修建兩層公共停車場 25995平方米,可提供停車位 820 個,將會極大的緩解火車站附近的交通壓力??傊擁椖克诘貐^(qū)環(huán)境優(yōu)越,適宜居住,并極具商業(yè)投資價值。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃,該項目符合綜合市場發(fā)展需求。 通過對“二七區(qū)二道街舊城改造項目”項目規(guī)劃方案綜合評價分析,結(jié)論是:“二七區(qū)二道街舊城改造項目” 具有科學(xué)的定位,一流的規(guī)劃

29、設(shè)計和堅實的 運作基礎(chǔ)。項目是十分可行的。從鄭州市整體規(guī)劃看,該項目是對擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞 紐、經(jīng)濟中心的地位是一個很好的烘托,將會帶動這里的商機和活力,打造一 個全新的高檔社區(qū)。一e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl

30、 a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io - araga該項目發(fā)展進程順應(yīng)了鄭州城市化進程的需要及國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需 求,在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大 的推進。我們堅信這一項目無論從城市發(fā)展或開發(fā)價值上一定能獲得政府及各 位領(lǐng)導(dǎo)和同行門的大力支持,我們相信該項目的開發(fā)建設(shè)必須將獲得前所未有 的成功。1.5.2 建議為保證項目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展,應(yīng)注意以下幾個方面:1、該項目屬于舊城改造,

31、在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持,建設(shè) 階段力爭取得政府在政策、金融等方面的支持,使小區(qū)建設(shè)有一個穩(wěn)定、積極 的社會環(huán)境。2、應(yīng)積極籌措建設(shè)資金,保證項目順利建設(shè);努力加強周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 完善小區(qū)配套條件。3、項目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)?!叭瑫r”原則,搞好環(huán)境治理工作。lie cop aagal_n a a amatne , mg SoF la r_g_ h tn llllllm Hill ,“一“ anl ,e一 lamampa n-o Fans l_a ag m Lng nsoe mF, _c_ _r Olne , gL s-2 cop aaga maLl_nIs O 一 ”一doaraga

32、l_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1 項目背景改革開放以來,我國住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計劃型發(fā)展方式向市場型發(fā)展 方式的重大改變。1998年,國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住 房建設(shè)的通知(國發(fā)199823號)出臺,提出對不同收入家庭實行不同的住 房供應(yīng)政策,即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家 庭購買經(jīng)濟適用房,建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支

33、付能力、分層次的住房 保障體系。近年來,各地政府按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署,停止了實物住房分配,逐步實 行住房貨幣化,職工直接進入市場解決住房問題,市場在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作 用正在形成。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進,住房建設(shè)步伐加快,住房消費有 效啟動,居民住房條件有了較大的改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展, 對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛 盾較為突出,房地產(chǎn)價格和投資增長過快,住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、 利潤最大化的開發(fā)傾向。2 0 0 6年5月份,控制房價的“國六條”出臺后,鄭州市房管局制定了 鄭州市十一五住

34、房建設(shè)規(guī)劃和今明兩年住房建設(shè)目標(biāo) 。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示,未來 5年政策性保障住房各類指標(biāo) 分別為,經(jīng)濟適用房占12.5%,廉租房占0.7%,周轉(zhuǎn)住房占1.6%,其他(集資 房、房改房)占5.2%。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問題的決心。2007年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對社會公布,政策性保障住房140萬平方米,其中廉租住房4萬平方米,周轉(zhuǎn)住房10萬平方米,國有困難企業(yè)利用自用 土地集資建經(jīng)濟適用住房和房改危舊房改造 40萬平方米,經(jīng)濟適用住房86萬 平方米。和2006年相比,2007年政策性保障住房多規(guī)劃20萬平方米從以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著房地產(chǎn)市場的成熟和發(fā)展,在城市居

35、民居住用 房的供給渠道上,除了占主要份額的商品住宅外,廉租住房、周轉(zhuǎn)住房、經(jīng)濟 適用住房、危改房、舊城改造項目已逐漸成為政府工作的重點。作為社會保障 性質(zhì)用房,舊城改造是歷史發(fā)展的必然,是城市建設(shè)的永恒課題,與群眾生產(chǎn)11e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一

36、doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga生活息息相關(guān)。舊城改造是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑,是激發(fā)城市生機與活力的重要手段。隨著鄭州市城市化進程的日益加快,舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政 策性住房,是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑,它的建設(shè)已納入政府 為人民群眾辦好的“十件實事”。多年來,我市通過舊城改造極大改善了城市 面貌和人民群眾的居住生活條件,提高了城市競爭力。鄭

37、州素有“綠城”、省級園林城市”的美譽,隨著舊城改造工作的深入 推進,鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭,全面推進城市建設(shè)與管理,城市基礎(chǔ)設(shè)施 日臻完善,日益呈現(xiàn)出“凈、綠、亮、美”的新面貌。但由于歷史原因,建國初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針,城市 建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心,缺乏合理的功能分區(qū),造成工業(yè)、居住、文教等 各種用地混雜,相互影響。隨著城市發(fā)展,致使老功能區(qū)布局混亂,整體功能 已不能滿足社會政治經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。另外隨著城市的快速擴張,原來的舊城區(qū)沒有來得及進行改造, 已經(jīng)被城市 建設(shè)用地包圍,形成了大量繼續(xù)保留和實行集體所有制的舊城區(qū)和私房。這些 區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、

38、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足; 與此同時,舊城區(qū)內(nèi)存在各種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象,環(huán)境衛(wèi)生惡劣, 消防隱患大,治安計生問題突出,舊城區(qū)改造迫在眉睫。有些社會學(xué)家曾經(jīng)指 出,村莊、舊城區(qū)已經(jīng)成為中心城市的社會經(jīng)濟“塌陷帶”。對這些區(qū)域的建筑,就可以采取整片拆除的方法,重新整體規(guī)劃,整體打 造,這也是打造城市形象,政府為民辦實事的具體表現(xiàn)。對舊城區(qū)中破爛不堪、 安全隱患嚴(yán)重的棚戶區(qū)建筑,結(jié)合鄭州市城市危險房屋管理辦法,采取拆 除重建的方式。鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵舊城區(qū)改造,分別在 2003年和2004年下發(fā)了 鄭州市城中村改造規(guī)定、鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實施

39、辦法 等行政法規(guī),對舊城改造中的土地資產(chǎn)配置問題進行的明確的規(guī)定。舊城區(qū)改 造因其復(fù)雜性,市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé),同時在資金、 稅收、政策上給予一定的照顧。目前鄭州市的舊城區(qū)改造(城中村改造)主要有兩種運作模式,其中燕莊 模式,具體操作由區(qū)政府進行招商,土地處置進行掛牌方式,最終升龍公司通 過合法途徑獲得了土地的使用權(quán),并把燕莊建設(shè)成為集商用寫字樓和住宅為一 體的商務(wù)中心,部分住宅用于安置部分拆遷的居民,為了保證居民的長遠(yuǎn)的生一e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“

40、anl ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga計,升龍公司把一部分的資金補償給居民的生活,還進行一部分的公用設(shè)施的 建設(shè)。舊城區(qū)改造將是鄭州市今后幾年舊城

41、改造的重點工作。作為一個新興城市, 原有老城區(qū)面積相對較小,經(jīng)過前些年的改造,現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密 度大、居民收入低、拆遷難度大的地區(qū),為盡快實現(xiàn)這些地區(qū)的開發(fā),徹底改 變城市面貌,市政府也出臺了相應(yīng)的政策,比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率,減免相關(guān) 稅費等,以保證老城區(qū)的改造。例如鄭州市的市級商業(yè)服務(wù)中心二期廣場的改 造,鄭州工業(yè)西部的改造等。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃,經(jīng)過充分的市場調(diào)研、項目策劃和 技術(shù)、資金準(zhǔn)備,我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域,投資建設(shè) “鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目”。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個“老大難”問 題,如果按照規(guī)劃,建設(shè)成一個商業(yè)、住宅綜合小區(qū),既

42、解決了居民的住房問 題,為社會提供1479套房源,又帶來了無限的商機,無論是近期,還是長遠(yuǎn)利 益來看,其作為一個新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟發(fā)展和社會繁榮都是無法估 量的。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺藍天佳園等商品 住宅項目,并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗,此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道 街舊城改造項目,旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住 房條件,盡心盡力為社會打造質(zhì)優(yōu)、價廉的居住環(huán)境,為城市的發(fā)展貢獻自己 的力量。2.2 項目建設(shè)的必要性1、本項目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條 件,同時為城市的發(fā)展增加了新的亮點。該處屬于鄭州市典型的

43、舊城區(qū),占地面積約 37畝,從居民居住情況調(diào)查中 可以看出,該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu),大部分為五六十年代所建,還 有部分自建的民房,普遍戶型較小,低矮擁擠,房屋老化;設(shè)施陳舊,缺少規(guī) 劃,布局混亂。暖氣等配套不全,僅將房屋改造價值提升不大,且困難重重, 通過局部調(diào)整很難實現(xiàn)改造的目的,唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造,重新 打造出一個集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對整個城市功能的實現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用,甚至,目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路 立交橋的開工建設(shè),該區(qū)域舊城改造勢在必行,相信 2009年她將成為鄭州城市l(wèi)ie *aP aa

44、gaSpan gnns*e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“ anl ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n

45、 a*o - araga中心的一大亮點2、本項目的建設(shè)是積極落實國家政策,加大鄭州市城市住房建設(shè)力度,促 進房地產(chǎn)健康發(fā)展,社會和諧的需要。本項目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛 盾,滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求,真正體現(xiàn) 政府執(zhí)政為民,改善人民生活居住環(huán)境,構(gòu)建和諧社會。3、本項目的建設(shè)是優(yōu)化市場結(jié)構(gòu),維護社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示,未來 5年政策性保障住房各類指標(biāo) 分別為,經(jīng)濟適用房占12.5%,廉租房占0.7%,周轉(zhuǎn)住房占1.6%,其他占5.2%我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項目”位于二七區(qū)解放

46、路以 北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西,緊鄰二馬路汽車站、火車站、長 途中心站,屬于經(jīng)濟、商業(yè)的黃金區(qū)域。在市中心區(qū)域,將成為二七商圈“獨 一無二”的大社區(qū),其市場份額,將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。從鄭州市整體規(guī)劃看,該項目是對擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞 紐、經(jīng)濟中心的地位是一個很好的烘托,將會帶動這里的商機和活力,在拉動 內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大的推進。4、我公司對舊城改造的理念:首先,舊城改造是一項十分艱巨的任務(wù)。多年來,城市改造進行了大量工作, 城市面貌和各項基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善;但歷史遺留下來的落后狀態(tài)仍沒有根 本改觀,不少破舊危房

47、急待改建,許多地方交通阻塞,市政公用設(shè)施仍然落后。其次,舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。要 把和諧的理念貫穿于舊城改造始終,為構(gòu)建和諧社會作貢獻。在舊城改造過程中,堅持“有機和諧更新”的理念,從規(guī)劃、設(shè)計到建設(shè), 均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律,理順城市肌理,在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上,探求城 市的更新與發(fā)展,重視舊城區(qū)作為一個有機組織的成長過程。我公司爭取創(chuàng)造出一個居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美,交通便捷的小區(qū), 力求達到“三大效益”(經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益)的完善統(tǒng)一,提高 規(guī)劃的現(xiàn)實可行性。lie *aP aagaSpan gnns*e a a amatne , mg s

48、oF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“ anl ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第三章市場分析及需求預(yù)測市場分析市場環(huán)

49、境條件分析加快鄭州城市化進程,把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市,對鄭州及至 河南未來經(jīng)濟具有重要意義。鄭州是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心,國務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一, 是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市,也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。鄭州的城市構(gòu)造體系一一從黃河到中岳,從全城區(qū)到多組團,規(guī)劃營建不 同尺度的綠色園林和藍色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系;改善人居環(huán)境質(zhì)量,塑造城市景 觀特色,爭取把鄭州打造為一個全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色 商都”。未來五年,鄭州市城市化水平將達到63%若將城市中占有比例較大的商業(yè) 流動人口計算在內(nèi),對鄭州市住房的需求極為龐大,這必將帶動鄭州房地產(chǎn)市 場的持續(xù)繁榮。

50、從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看,房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件:1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟增長起著強有力的推動作用。鄭州市的國民經(jīng)濟要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn) 的開發(fā)力度,住宅建設(shè)從投資和消費兩個角度來講,對拉動經(jīng)濟增長起關(guān)鍵作 用,它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)(如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等)的 消費需求。2、深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展動力。鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除,新體制正在建立的階段。市政府 將進一步壟斷房地產(chǎn)一級市場,開發(fā)住房二級市場。2002年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新,必將不斷激發(fā)居民購房的積極性,釋放百 姓住房投資和消費的能

51、量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高,布局的日趨合理,對房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展具有強大的外部效應(yīng)。近年來,鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著,發(fā)展水平不斷提高,規(guī) 劃布局日趨合理,鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè),環(huán)城快速路建成通車,城市拆墻透綠 工程的開展,城市夜景亮化工程的實施等一系列工程的開發(fā)完成,使城市建設(shè) 走上了穩(wěn)定發(fā)展時期,城市面貌煥然一新,這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個強有力,ell -a- apFo maii *“ islPo me * rFaag 1 m-i ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Span

52、 gL .2ee *F a a iKiomall, cn gns , * toPa ibb iniltlt ntut ntut built built Itlltb Itlltb ntut H g onSL s oFan 一 agap -ama t , pan Lnes if se -e ctoP aaga p am ! Span gnns s*e *- a a iKiomallne , Ung soF toPa r h - av tnnS pad llll 2Hil nm Hngi nsiP onl Sel* ) h lama mp a*ng n-o Fans lek* nPa agah l

53、oma LnnSp ang neso Fons eld mF gahF aan * * aan aan aan * an cccccor Olne Span gL s 2 ctoP aaga m am Span gnns |PH |一 -a一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n a*o - araga的支持和保證。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析住房是居民的基本生活需求。近幾年,我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程加快、 居民收入水平提

54、高及政府啟動內(nèi)需的政策,都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活 力?!笆晃濉逼陂g,房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強,房 地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長態(tài)勢。我國居民的住房消費,已從解決住房困難 向改善居住條件轉(zhuǎn)移,這必將培育新的住房消費增長點。同時,國家為規(guī)范房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序,改善居民的住房條件,也相繼出臺了不少的措施,如:加快 城鎮(zhèn)化進程;提高居民收入水平;強化土地市場管理,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等, 這些措施和政策必將促使住房消費市場熱點的形成。鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,近幾年來,隨著鄭州市住房制度改革的不斷 深入,住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化,已實現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。 鄭州的樓市

55、目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢,市場投入強勁,消費需求旺盛,市 場管理日趨規(guī)范,整體上房地產(chǎn)市場平衡推進,高潮不斷。鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長,房地產(chǎn)市場活躍,價格長勢平穩(wěn)。2006年以來,市房管局堅持開展積極的宏觀調(diào)空工作,保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù) 健康發(fā)展,取得了明顯的效果。一是針對貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部 等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知需要,聯(lián)合 市統(tǒng)計局,開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開 發(fā)經(jīng)營狀況等方面的專題調(diào)查;二是會同發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、土地儲備 中心、統(tǒng)計局等單位,共同起草編制了鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)(征

56、 求意見稿)和鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)(2006-2007)(征求意見稿)。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中,明確了普通商品住房、經(jīng) 濟適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項目布局,在下一步具體實施過程中, 市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理,科學(xué)安排各個項目進度。市場需求預(yù)測改革開放以來,河南省的經(jīng)濟建設(shè)飛速發(fā)展,特別是鄭州市作為河南省省 會城市,近年來社會、經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?,城市框架拉大,市政建設(shè)日新 月異,依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃,鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是:把鄭州建設(shè) 成為國家區(qū)域性中心城市。根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”,至2 010年,中心城區(qū)面積達到300萬平方公lie *a

57、P aagaSpan gnns*e a a amatne , mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ,e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine , gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm, la hlinn nullm2, OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn, ieso , _c_ _r Une ,” 2 cop aa - ml_n Io -

58、 araga里,鄭州市人口規(guī)模將達到 800萬人,中心城區(qū)人口達350萬人,城市化水平 提局到63%右。此外,按政府規(guī)劃,從2005年到2020年,河南的城市化要提高20個百分 點,也就是每年要有150萬人進城,每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計算,每年也需增加 1500萬平方米的開發(fā)量,加上其他應(yīng)有的住房需求,整體上河南省的商品供應(yīng) 量從今年開始應(yīng)該每年在4500萬平方米以上。城市化進程的加快必將帶來城市人口的激增,而大量的人口由于其經(jīng)濟收 入和消費結(jié)構(gòu)的差異,對于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動住房市 場帶來了巨大的動力。2006年至今,我公司通過對鄭州市機電市場,特別是銘功路、太康路、解 放路、

59、二馬路五金機電市場的調(diào)查,分析結(jié)論如下:1、銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機電市場是鄭州五金機電的主要 集散地,是二七區(qū)的經(jīng)濟龍頭,但同時也是散、舌L、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機電集中地,但都比較零散,而且規(guī)模小, 大多是單間的臨時建筑,品種單一,缺少規(guī)范的市場管理,競爭激烈,如果再 不發(fā)展壯大,城市在發(fā)展過程中,就會把這些小市場吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下, 此范圍內(nèi)整體的拆遷改造,迫使該區(qū)域臨街機電市場無奈退出。目前,拆遷工作的大部分完成,太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機電經(jīng)營 商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺,另外尋找經(jīng)營的

60、環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計,此次因拆遷流失的商戶約300多戶,經(jīng)營面積約14000多平方 米;每年為政府所提供財?shù)恼愂諏p少約750多萬元。3、西區(qū)“五金機電城”建成,但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè) 環(huán)境。2006年,科隆國際(鄭州)機電城成立,作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套 設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機電城,區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住 宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn),其位置偏遠(yuǎn),凝聚商業(yè)氣息需要時間,是 否能夠成功運做,并使市場成熟,至少需要 510年的時間,對于二七區(qū)的機電 市場老商戶來講,搬遷到新的市場將會失去許多商機,是近 3-5年都無法收回 的損失。11e cop

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