2022年某地塊房地產(chǎn)開發(fā)投資收益分析

1、第一章 報(bào)告編制目的及編制依據(jù)說明第一節(jié) 報(bào)告編制的目的N地塊是xx市政府配置給xx市兩河綜合整治有限公司的土地，土地的性質(zhì)為住宅商業(yè)用房開發(fā)經(jīng)營用地，土地收益的受益方為xx市兩河綜合整治有限公司，其收益用于兩河的綜合整治工程。該報(bào)告編制目的在于：合理開發(fā)N地塊，有效回避和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，爭取利潤最大化，從而為兩河綜合整治有限公司對于N地塊項(xiàng)目的土地處置、開發(fā)模式和獲益方式提供科學(xué)的決策依據(jù)，以便有充足的資金支持兩河綜合整治工程。第二節(jié) 報(bào)告編制的依據(jù)雖然報(bào)告是對未來投資收益的一個(gè)預(yù)測性分析，但為保證報(bào)告分析的準(zhǔn)確性和可信度，本報(bào)告編制所需每一個(gè)數(shù)據(jù)均經(jīng)過詳實(shí)的調(diào)查、測算和認(rèn)真的分析、研究，數(shù)據(jù)

2、來源主要來自三大塊：1、南京君海營銷顧問有限公司對xx市民為期兩周的抽樣調(diào)查，以及對xx在售在建樓盤的走訪和業(yè)內(nèi)人士訪談所得的市場方面的數(shù)據(jù)。2、xx最近幾年的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃和相關(guān)房地產(chǎn)管理部門提供的xx宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本數(shù)據(jù)。3、由xx市某房地產(chǎn)公司提供的開發(fā)某樓盤所發(fā)生的具體成本數(shù)據(jù)資料。總體來說，前兩塊的數(shù)據(jù)為預(yù)測樓盤銷售收入提供依據(jù)，解決樓盤定位、銷售價(jià)格、開發(fā)周期等問題；最后一塊數(shù)據(jù)為計(jì)算樓盤開發(fā)將要的成本提供了分析依據(jù)。一、市場調(diào)查在編制本報(bào)告之前，君海營銷公司在xx進(jìn)行了大量的市場調(diào)查，為期三周。市場調(diào)研主要由兩大塊構(gòu)成。一）針對市民的抽樣調(diào)查1、調(diào)研目的

3、了解xx市居民對住宅的需求特征（總房款、價(jià)格、戶型、購房計(jì)劃等），了解xx市居民對房價(jià)走勢的判斷，分析未來5年市場需求特征與市場潛力，為項(xiàng)目初步定位（開發(fā)什么樣的房子、賣給什么樣的人）提供分析依據(jù)。2、調(diào)研概況抽樣調(diào)查是用來了解一個(gè)市場整體情況常用的最有效調(diào)查方法，其設(shè)計(jì)原理是通過隨機(jī)抽樣的方法，從整體樣本框（xx所有市民）中抽出部分個(gè)體（300戶居民），以設(shè)計(jì)好的調(diào)查問卷調(diào)查部分個(gè)體的情況來代表整體樣本框情況，通常一個(gè)嚴(yán)格成功的市場調(diào)查其代表性很高，誤差不會(huì)超過5%。本次抽樣調(diào)查從9月10日調(diào)查設(shè)計(jì)開始，至10月2日調(diào)研報(bào)告撰寫結(jié)束，歷時(shí)共三周，使用訪問員9名，訪問員均是來自安徽工業(yè)大學(xué)四年

4、級學(xué)生。在本次調(diào)查中，共調(diào)查315戶，有效樣本305個(gè)。數(shù)據(jù)處理采用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS。3、調(diào)研的質(zhì)量控制為保證調(diào)查的準(zhǔn)確性和代表性，本次調(diào)查分別在整個(gè)調(diào)查過程的三個(gè)不同階段分別采取措施，以保證調(diào)查的質(zhì)量。抽樣設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制本次調(diào)查的樣本是通過二階段抽樣方法確定的，第一階段在xx所有居委會(huì)和小區(qū)中隨機(jī)抽取了二十多個(gè)小區(qū)和居委會(huì)，并保證小區(qū)最大限度地均勻分布在xx市區(qū)；第二階段運(yùn)用右手抽樣法則和等距抽樣方法，在二十多個(gè)小區(qū)中隨機(jī)抽取315個(gè)訪問對象。通過二階段抽樣方法，保證了樣本的代表性，使調(diào)查的可信度達(dá)到95%以上。2）調(diào)查訪問階段的質(zhì)量控制在調(diào)查訪問過程中，為保證調(diào)查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，我們

5、采取了以下措施：培訓(xùn)和試訪，為提高訪問員的訪問技巧和訪問質(zhì)量，在調(diào)查開始前，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對訪問員進(jìn)行了兩次培訓(xùn)，并要求訪問員在正式訪問之前進(jìn)行試訪（即預(yù)調(diào)研）。將調(diào)查問卷分批發(fā)給訪問員，在訪問員每次交上問卷后由項(xiàng)目督導(dǎo)進(jìn)行初步審查，審查不合格的（指出現(xiàn)漏問、邏輯錯(cuò)誤等）問卷打回重做。c、在訪問調(diào)查結(jié)束后，將所有問卷編號，從每個(gè)訪問員的調(diào)查問卷中，抽出20%，通過電話、實(shí)地回訪等方式進(jìn)行為期4天的復(fù)核，如果問卷出現(xiàn)大的問題（如自己填寫、做假），則該訪問員的問卷全部復(fù)核，并打回重做，以保證問卷的真實(shí)性。在這次調(diào)查中，有一名訪問員的問卷出現(xiàn)自己填寫的情況，該訪問員的問卷全部重新訪問；其余訪問經(jīng)復(fù)核，

6、沒有出現(xiàn)大的問題，訪問質(zhì)量良好。3）數(shù)據(jù)錄入階段的質(zhì)量控制a、在數(shù)據(jù)錄入之前，由錄入人員對問卷進(jìn)行最后審查，檢查卷面錯(cuò)誤。b、在數(shù)據(jù)編碼錄入SPSS軟件的過程中，本次調(diào)查采取三次錄入的方法來保證數(shù)據(jù)錄入的準(zhǔn)確性，首先由錄入員，將問卷調(diào)查的結(jié)果錄入到SPSS中，錄入員自己檢查一遍；然后有兩位公司其他兩位員工分別進(jìn)行檢查，以保證錄入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。二）針對開發(fā)樓盤的市場走訪1、調(diào)研目的了解xx市房地產(chǎn)市場的競爭情況和市場環(huán)境，為項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目定位等提供參考依據(jù)。2、調(diào)研概況本次的市場走訪共調(diào)查了十四個(gè)樓盤，分別考察了樓盤的價(jià)位、開發(fā)商、規(guī)模、戶型和銷售情況等，重點(diǎn)走訪了江東大道兩側(cè)和市中心樓盤。二、

7、文獻(xiàn)數(shù)據(jù)研究1、研究目的地域性是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于地域性產(chǎn)品，對地域政治、經(jīng)濟(jì)、金融和產(chǎn)業(yè)環(huán)境等依賴性極強(qiáng)，受區(qū)域市場因素的影響極大。通過對相關(guān)文獻(xiàn)資料的研究，分析xx市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、xx市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。實(shí)際上，就是從總體上對N地塊的開發(fā)前景進(jìn)行確切的把握。2、研究概況在文獻(xiàn)研究部分，我們對xx市19992003年的統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理和研究，并對xx市的遠(yuǎn)景規(guī)劃、房地產(chǎn)部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行了分析。三、對成本數(shù)據(jù)的分析為精確測算項(xiàng)目可能發(fā)生的成本，項(xiàng)目小組認(rèn)真考察了某公司開發(fā)某樓盤時(shí)發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，把所有的成本分為市政費(fèi)用（有關(guān)政

8、府部門所收的規(guī)費(fèi)）和市場費(fèi)用（需要與各類型承包商和代理商通過市場談判確定的費(fèi)用）兩塊，根據(jù)從寬估算的原則，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估算出N地塊項(xiàng)目開發(fā)將要發(fā)生的成本。第三節(jié) 報(bào)告編制的意義與局限性一、報(bào)告編制的意義本報(bào)告從前期調(diào)研到報(bào)告撰寫40天左右，其中用于數(shù)據(jù)收集時(shí)間（包括市場調(diào)查）用去20多天。報(bào)告從市場需求、經(jīng)濟(jì)效益以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各個(gè)角度對N地塊的收益方式進(jìn)行論證，提出多種開發(fā)方案，并比較了各種方案的經(jīng)濟(jì)收益情況。最后在分析論證的基礎(chǔ)上，提出了對土地處置方式、土地開發(fā)模式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面的建議，對為兩河公司對N地塊的處置提供了科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)也為本項(xiàng)目的下一步實(shí)質(zhì)性開發(fā)提供了

9、決策依據(jù)。二、報(bào)告編制的局限性由于經(jīng)費(fèi)、時(shí)間以及數(shù)據(jù)收集渠道等方面的限制，本報(bào)告對xx房地產(chǎn)市場供給方面的分析不足，同時(shí)缺乏對商業(yè)經(jīng)營用房市場的研究。此外，由于本報(bào)告是在地塊開發(fā)總體規(guī)劃之前撰寫的，很多不確定因素增加了分析的難度。第二章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目的地理位置項(xiàng)目用地N地塊位于xx新城區(qū)的東南側(cè)，江東大道（規(guī)劃中的江東大道將向南延伸）以東至東環(huán)路，九華路以南至陽湖塘，地塊形狀呈長方形，包括佳山鄉(xiāng)政府及周圍地塊，是xx城市規(guī)劃“東進(jìn)南擴(kuò)”戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。周圍有梅山公園、東湖公園兩個(gè)市級公園，分布著東湖花園（在建）、東南苑（即將開工）等樓盤。二、基本情況1、占地面積（容積率暫定0.91）7

10、08262平方米約1062.34畝2、建筑面積住宅：478，600平方米商業(yè)：84，294平方米公共服務(wù)設(shè)施：70，458平方米郵電：2，136平方米醫(yī)院：1，702平方米文化娛樂：8，840平方米共計(jì)：646，030平方米三、項(xiàng)目用地性質(zhì)項(xiàng)目用地N地塊使用年限為70年，用地性質(zhì)為綜合開發(fā)用地，土地出讓價(jià)格暫定每畝48萬元，一切費(fèi)用都已經(jīng)包含在土地出讓金里，無需支付相關(guān)的拆遷費(fèi)和補(bǔ)償金等相關(guān)費(fèi)用。截止到報(bào)告為止，項(xiàng)目用地目前還未出讓。第三章 市場分析 本章將從區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、居民居住條件、住宅市場需求以及房產(chǎn)市場發(fā)展走勢等方面分析xx住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，分析居民對住宅需求的特點(diǎn)，判

11、斷推動(dòng)xx市場發(fā)展的潛在動(dòng)因，并預(yù)測xx住宅房地產(chǎn)發(fā)展的走勢，在此基礎(chǔ)上，分析N地塊面臨的市場環(huán)境和市場機(jī)會(huì)，并對N地塊的市場定位做了初步分析?？紤]到N地塊是一個(gè)以住宅開發(fā)為主的項(xiàng)目，同時(shí)因資料收集不足以及時(shí)間限制等緣故，本章重點(diǎn)分析了住宅市場的情況。第一節(jié) N地塊面臨的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程和政策環(huán)境等因素有著極其密切的聯(lián)系。對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，首先必須對地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究。本章主要從xx市經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)市場競爭狀況等角度，對xx市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，目的在于使N地塊項(xiàng)目的投資分析具有針對性、有效性，確保項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。

12、一、N地塊項(xiàng)目面臨的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)GDP、人均GDP、居民儲蓄、職工平均工資等是衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和居民購買能力的主要指標(biāo)，本節(jié)對上述指標(biāo)進(jìn)行綜合性分析，主要從定量和定性兩方面對N地塊項(xiàng)目面臨的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行分析。1、19992003年xx市GDP總量和人均GDP總體不斷增長，而且自2000年以來有加速增長的趨勢，經(jīng)濟(jì)形勢向好，市場信心增強(qiáng)。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到161.79億元，與上年同期相比增長27.9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2.83萬元，折合美圓超過三千元。按國際標(biāo)準(zhǔn)，國民生產(chǎn)總值達(dá)到一千美圓以上時(shí)，住宅消費(fèi)將成為市場熱點(diǎn)。由此可以判斷，從宏觀層面分析，xx房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)具備了很好

13、的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。19992003年xx市區(qū)GDP總量表年 限1999年2000年2001年2002年2003年GDP（億元）95.6599.32110.21126.50161.79人均GDP（萬元/人）1.861.912.082.292.832、根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)分析，19992003年xx市職工平均工資和可支配收入持續(xù)增長，且增長速度逐年加快。隨著工資和可支配收入的持續(xù)增長，居民對未來收益看好，消費(fèi)信心增強(qiáng)，置業(yè)和投資需求將隨之增加。19992003年xx市職工年平均工資表年限1999年2000年2001年2002年2003年職工年平均工資（元）88629848114771415316844增長率

14、（%）8.315.623.419.019992003年xx市市區(qū)人均可支配收入年限1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入（元）66076904724377208794增長率（%）4.54.96.613.93、19992003年xx市人均儲蓄額逐年提高，居民所擁有的財(cái)富持續(xù)增長，人們的置業(yè)和投資能力增強(qiáng)。2003年市區(qū)居民儲蓄存款總額達(dá)到94.13億元，人均儲蓄額達(dá)到16468元，按戶均3.25人（2003年底數(shù)據(jù)），戶均儲蓄額已經(jīng)達(dá)到53521元，這個(gè)指標(biāo)說明說明xx市居民的財(cái)富積累已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，具備了較強(qiáng)的購買能力和一定的投資置業(yè)能力。19992003年xx市市區(qū)

15、人均儲蓄額年限1999年2000年2001年2002年2003年市區(qū)居民儲蓄存款（億元）63.1553.0760.7273.8494.13人均儲蓄額（元）971610209114711339616468二、人口條件人口規(guī)模是分析房地產(chǎn)市場需求和市場發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)重要指標(biāo)，從統(tǒng)計(jì)年鑒提供的數(shù)據(jù)來看，2003年末市區(qū)常住人口已經(jīng)達(dá)到57.16萬人，已經(jīng)成為一個(gè)初具規(guī)模的中等城市。從人口增長的狀況來看，從2001年以來，平均每年xx市市區(qū)的人口增長約2萬，城市人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大必然帶來對住宅消費(fèi)的需求。19992003年xx市區(qū)常住人口年限1999年2000年2001年2002年2003年年末常住人

16、口（萬人） 51.3051.9852.9355.1257.16三、市場競爭狀況為進(jìn)一步了解目前xx市房地產(chǎn)市場競爭狀況以及N地塊周圍樓盤的開發(fā)和銷售情況，項(xiàng)目小組對xx市江東大道兩側(cè)的樓盤和市區(qū)部分樓盤進(jìn)行了走訪和調(diào)查，根據(jù)調(diào)查所得資料，對xx在售項(xiàng)目特征分析如下。（附走訪樓盤資料）1、地段：江東大道兩側(cè)已逐漸成為具有集聚效應(yīng)的住宅開發(fā)區(qū)。由于生態(tài)環(huán)境、城市規(guī)劃以及規(guī)劃中的輕軌等利好因素的影響，江東大道兩側(cè)及江東大道南段的小區(qū)已為大多數(shù)市民看好，成為開發(fā)商投資的熱點(diǎn)區(qū)域，也成為廣大市民買房的熱點(diǎn)區(qū)域。2、樓盤規(guī)模：10萬平方米以下居多；10萬平方米以上的樓盤集中在江東大道兩側(cè)。目前，xx市在建

17、樓盤多數(shù)在10萬平方米以下，上規(guī)模、上檔次的項(xiàng)目不多。從市場走訪的情況來看，xx市10萬平方米以上的在建和在售樓盤集中江東大道兩側(cè)，而城內(nèi)的樓盤多數(shù)在10萬平方米以下。3、價(jià)格：市中心3000元/平方米以上；江東大道22003000元/平方米。市中心（雨山湖及湖東路兩側(cè)）的房價(jià)已達(dá)到30003500元/平方米；江東大道兩側(cè)的樓盤起售價(jià)格也在2200元以上，如與N地塊相鄰的東湖花園的起售價(jià)達(dá)到了2400元以上。從總房款來看，售價(jià)集中在28萬/套以上。從xx市民的收入水平分析來看，能承受28萬元/套以上價(jià)格的主要是中等偏上收入人群。4、戶型面積：集中在100150平方米。xx在售住宅項(xiàng)目建筑類型以

18、多層為主，套型面積集中在100140平方米之間。其中，120平方米以上的戶型所占的比重較大，而110平方米以下的戶型所占比重相對較小。以走訪的十四個(gè)樓盤的銷售情況來看，多數(shù)樓盤以120平方米以上的戶型為主力戶型。5、銷售情況分析從走訪的樓盤來看，目前，xx住宅市場處于銷售旺期，很多樓盤在正式銷售前就被預(yù)定一空，以臨近N地塊的樓盤東湖花園為例，還未正式銷售，其推出的樓盤80%以上就已經(jīng)被預(yù)定，分戶型面積來看，以8090平方米的兩戶型和110120的三戶型最為暢銷。值得注意的是，各個(gè)樓盤的商業(yè)用房銷售也很火爆，這些商業(yè)用房以社區(qū)商鋪和宅下店為主。這一現(xiàn)象還應(yīng)跟蹤考察，進(jìn)行深入的分析。6、xx樓盤項(xiàng)

19、目規(guī)劃、景觀、營銷分析從項(xiàng)目規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)分析來看，隨著外地開發(fā)商的進(jìn)入，帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念，xx近兩年開發(fā)的項(xiàng)目在社區(qū)景觀和住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都有了很大進(jìn)步，尤其是最近開盤的幾個(gè)樓盤，如東湖花園等，其景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃與南京等房產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域相比，差距在縮小。但從營銷水平來看，目前xx市樓市的營銷還剛剛開始，整體水平不高，主要表現(xiàn)在：a、宣傳不夠，形式單一，廣告投入不高，幾乎很少看到樓盤的路牌廣告和公交廣告，報(bào)紙等主流媒體廣告的發(fā)布量也不多；b、售樓人員專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)公司在這方面的投入甚少。從走訪的情況來看，多數(shù)售樓人員沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，對所售樓盤的整體情況缺乏了解，缺乏必要的房地產(chǎn)的專

20、業(yè)知識；c、缺乏整體的營銷規(guī)劃和設(shè)計(jì)，從走訪情況分析來看，很多樓盤在銷售前不做市場研究，缺乏必要的營銷，結(jié)果在定價(jià)等環(huán)節(jié)上決策失誤，最終導(dǎo)致利潤的不合理流失。之所以目前xx市房地產(chǎn)市場整體營銷水平不高，分析原因主要有：a、xx市場剛剛啟動(dòng)，進(jìn)入的企業(yè)多數(shù)是一些業(yè)內(nèi)并不知名的企業(yè)，企業(yè)自身營銷水平不高；b、xx房地產(chǎn)行業(yè)目前還處在賣方市場，房子銷路不愁，因此開發(fā)商很少考慮這部分投入；c、樓盤偏小，銷售周期短，而個(gè)別樓盤，像西湖花園36萬平方米的盤子，其營銷水平和營銷投入就要高出同行很多。7、從樓盤走訪的情況，目前xx住宅房地產(chǎn)市場競爭的主要特點(diǎn)：“目標(biāo)客戶趨同，客戶市場細(xì)分不到位；市場競爭程度不

21、高；市場營銷水平不高?！彼?、結(jié)論總結(jié)本節(jié)分析的結(jié)論，N地塊的開發(fā)面臨著一個(gè)很好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場基礎(chǔ)，概括為：1、經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；2、房地產(chǎn)市場起步不久，后發(fā)優(yōu)勢明顯；3、市場競爭已經(jīng)形成，賣方市場仍將持續(xù)；4、收入的提高增強(qiáng)了居民購房置業(yè)的實(shí)力，長期以來的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求；5、開發(fā)商信心十足，消費(fèi)者購房意愿強(qiáng)烈；6、市場前景看好，項(xiàng)目策劃仍需細(xì)致。第二節(jié) xx市居民居住現(xiàn)狀分析本部分通過對市場調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，對xx市居民居住現(xiàn)狀進(jìn)行描述性分析，從而判斷推動(dòng)住宅市場發(fā)展的潛在動(dòng)因。1、調(diào)查顯示，xx居民現(xiàn)有住房中商品房的比重達(dá)到41%，而公房的比例達(dá)到41%（包括有產(chǎn)

22、權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的）。數(shù)據(jù)顯示，目前相當(dāng)一部分xx居民仍居住在公房中，而xx居民現(xiàn)居住的公房大都是在20世紀(jì)70、80年代所建，且多數(shù)分布在老市區(qū)，存在住宅周圍環(huán)境差、套型不合理、房屋老化等問題,隨著住宅市場的發(fā)展和人們收入水平的提高，城市改造以及住房市場化的不斷深化，必然釋放出龐大的市場需求。表1 xx居民現(xiàn)有住房的來源分析表住房來源戶數(shù)與百分比自己建的私房有產(chǎn)權(quán)自己建的私房無產(chǎn)權(quán)自己購買的商品房購買了產(chǎn)權(quán)的公房沒有購買產(chǎn)權(quán)的公房租賃或借用的住房其它來源Total戶數(shù)（戶）25412511781412305占總戶數(shù)的比重8.21.34138.42.64.63.91002、抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，xx市居

23、民現(xiàn)有住房的建筑面積70平方米以下的住戶所占比例達(dá)到61%，其中，60平方米以下的住戶34.4%，這些住戶當(dāng)中普遍存在換大房改善住宅的需求。表2 xx市居民現(xiàn)有住房的建筑面積分布表住房面積頻次（戶）比重（%）60m2及以下10534.461-70m28126.6%71-80m25317.4%81-90m2144.6%91-100m282.6%101-110m2103.3%111-120m272.3%121-130m2103.3%131-150m221.0%151-200m231.0%201m2及以上 113.6%Total305100.0 附注：住宅面積在201m2及以上有一部分是郊區(qū)的農(nóng)民。

24、3、xx市居民對現(xiàn)有住房條件的總體滿意度不高，主要意見集中在住房面積太小、居住環(huán)境不好污染重以及房屋結(jié)構(gòu)不合理等。調(diào)查顯示，xx市居民對現(xiàn)有住房條件的總體滿意度不高。下圖顯示，xx市居民對現(xiàn)有住房條件的評價(jià)為非常滿意只占4.3%，比較滿意42.6%，不太滿意37.7%，非常不滿意13.1% 。從滿意度分析可知，不滿意（包括不太滿意和非常不滿意）的受訪者占總體的50.8%，不滿意就意味著居民有改善居住的需求，從這個(gè)角度來看，xx市房地產(chǎn)住房市場的潛在需求是巨大的。只要進(jìn)行有效的激發(fā)，潛在的需求就會(huì)不斷轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求。xx居民住房條件滿意度 4、結(jié)論1、從居民居住現(xiàn)狀分析來看，隨著xx房地產(chǎn)市場

25、化進(jìn)程的加快、城市化進(jìn)程的加快、居民收入的提高，居民住房的換代需求將成為推動(dòng)xx房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。2、xx市民居住條件普遍存在居住面積偏小、老城區(qū)居住環(huán)境較差和住房老化等問題，這些問題是長期積累形成的，因此，其解決也非“一日之事”，居民住房換代需求的釋放有一個(gè)過程，這正是xx房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間。第三節(jié) xx住宅市場需求分析一、居民購買意向分析1、未來五年之內(nèi)有34%的家庭有購買住房計(jì)劃調(diào)查顯示，xx居民未來五年之內(nèi)有購買住房計(jì)劃的占總體的33.8%，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及人們收入水平的提高，居民的購房能力越來越強(qiáng)，未來五年之內(nèi)有購房計(jì)劃家庭的比例將超過1/3。xx山居民五年內(nèi)購房計(jì)劃

26、比例分布圖2、xx居民購房的主要?jiǎng)恿碓从诟纳凭幼l件調(diào)查顯示，xx居民五年之內(nèi)有購房計(jì)劃的動(dòng)力主要以改善居住條件為主，占總體71.6%，其次14.7%來源于因拆遷而需購房的，因結(jié)婚而需購房的比例為7.8%，購房用于居住的比例累計(jì)為94.1%。作為投資性購買的比例較低，近為1%。3、有購房計(jì)劃的xx居民購房計(jì)劃時(shí)間在5年之內(nèi)分布比較均勻，其中表示在23年（20062007年）之內(nèi)的相對較多，比例為22.8%。這一結(jié)果說明，如果開發(fā)商能夠很好的研究市場，開發(fā)市民真正所需要的房子，未來五年甚至更長時(shí)間，市場有充足的潛在需求供開發(fā)商去挖掘。統(tǒng)計(jì)顯示，五年內(nèi)打算購房的xx居民的購房時(shí)期有22.8%集中

27、在2-3年；1-2年及4-5年均占19.8%，其次3-4年占15.8%。另外，有11.8%表示“看情況而定”。二、需求特征分析1、調(diào)查顯示，未來五年之內(nèi)xx居民計(jì)劃購買的住房的建筑面積集中在81-110平方米，占總體受訪者的77.7%調(diào)查顯示，xx居民打算購買的住房的建筑面積以81-90平方米、91-100平方米較多（兩者所占比例均為30.4%），其次101-110平方米占16.7%。在運(yùn)用加權(quán)平均法對調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的進(jìn)行測算，xx居民未來五年之內(nèi)購買的住房的平均建筑面積為約為96.86平方米/套。這一數(shù)據(jù)只是根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)的測算值，本身存在一定的統(tǒng)計(jì)誤差，再加上受市場購買力、項(xiàng)目競爭力強(qiáng)弱、規(guī)劃

28、設(shè)計(jì)等不確定性因素的影響，實(shí)際數(shù)據(jù)將會(huì)發(fā)生一定的變化。這個(gè)比例只是現(xiàn)在需求的體現(xiàn)，不過，N地塊項(xiàng)目的開發(fā)是明年下半年之后的事，因此，真正開發(fā)時(shí)，必須做相應(yīng)的調(diào)整，而且還應(yīng)考慮市場引導(dǎo)的作用。市民預(yù)期購房面積分布表頻數(shù)（戶）頻率（%）80以下98.781-903130.191-1003130.1101-1101817.5111-12054.9121-13054.9131-14032.9180以上11合計(jì)1031002、未來五年之內(nèi)xx居民購買住房首選套型為三室一廳一衛(wèi)，其次為二室一廳一衛(wèi)。對居民購買的住房套型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析可知，未來五年之內(nèi)xx居民購買住房首選套型為三室一廳一衛(wèi)，比例達(dá)38.2%，

29、比較受歡迎的套型還有二室一廳一衛(wèi)（21.6%）和二室二廳一衛(wèi)（14.7%），三室二廳一衛(wèi)占10.8%。以室為標(biāo)準(zhǔn)來分析，居民對三室型的住房套型需求較強(qiáng)，其次是二室型，比例分別為56.8%，36.3%；以廳為標(biāo)準(zhǔn)分析，居民偏好一廳型占59.8%，其次為二廳型為33.3%；以衛(wèi)生間數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn)分析，居民普遍偏好一衛(wèi)型的住房，占總體的85.3%。3、居民能承受的住房總價(jià)款額集中在15-25萬元區(qū)間，占總體受訪者的67%。未來五年之內(nèi)xx居民能夠承受的住房的總價(jià)款額集中在25萬元以下，累計(jì)為82.3%，其中表示能承受15-25萬元/套的受訪者占總體的67%；45萬元以上的房價(jià)幾乎沒有居民能夠承受（2.9

30、4%）。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的分組加權(quán)測算，xx居民未來五年內(nèi)能夠承受的住房的總價(jià)款平均約為21.4萬元/套。由于價(jià)格對于住房消費(fèi)者來說是決定其是否購買的一個(gè)敏感性因素，而且有關(guān)自己的切身利益，因此有關(guān)價(jià)格的調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)考慮到居民會(huì)有所保留，因此測算出的平均總價(jià)款也包括保守性和敏感性，平均來看，居民實(shí)際能夠承受的總價(jià)款應(yīng)大于等于21.4萬/套。市民能夠承受的購房款分布表住房總價(jià)款頻數(shù)（戶）頻次10萬以下54.851015萬1110.681520萬4139.812025萬2827.182530萬65.833035萬32.913540萬54.854045萬21.945565萬10.9765萬以上10.97

31、 合計(jì)1031003、市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段居民普遍能夠承受的住房的單價(jià)主要集中于2100元/平方米以下，累計(jì)77.66%；其中，表示能承受1800-2100元/平方米住房單價(jià)的受訪者占總體受訪者的45.63%，而表示能接受2100元以上價(jià)位的居民也達(dá)到22.33%。通過運(yùn)用加權(quán)平均法對調(diào)查數(shù)據(jù)的分層分組測算的結(jié)果顯示，xx居民能夠承受的住房的平均單價(jià)為1892.72元/平方米。此測算價(jià)格同樣包括保守性與敏感性，有一定的浮動(dòng)空間。市民預(yù)期購房單價(jià)分布表住房單價(jià)區(qū)間（元/m2）頻數(shù)（戶）頻率（%）1200以下109.711200-1500109.711500-18001312.621800-2

32、1004745.632100-240098.742400-2700109.712700以上43.88合計(jì)103100三、對需求量的預(yù)測根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，結(jié)合宏觀層面的數(shù)據(jù)及xx市城市規(guī)劃，我們可以預(yù)測未來五年xx市居民對住宅潛在需求總量在600700萬平方米，測算的根據(jù)是，假設(shè)xx市三個(gè)區(qū)（雨山區(qū)、花山區(qū)、金家莊區(qū)）、當(dāng)涂縣城、新增人口以及周邊城市（如南京）為潛在購房者，按照本次市場調(diào)查所得的居民在五年內(nèi)購房的比例進(jìn)行測算。計(jì)算過程如下：1、以未來五年之內(nèi)（20052009）有購房計(jì)劃的所占比率（34%）為準(zhǔn)、以每戶90100平方米推算，以2003年底市區(qū)人口57.16萬數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)，戶均人口數(shù)

33、3.25。2、按照這兩年市區(qū)人口增長速度和城市規(guī)劃要求，市區(qū)人口每年增長2萬人以上，六年（20042009年）增長12萬人以上（這只是保守的估計(jì)），戶均人口數(shù)3.25。假設(shè)新增人口中1/3的人在未來五年（20052009年）需要買房，其中3/5的人購買新的商品房。則有7385戶家庭有購房的需求。3、同時(shí)考慮外地（南京、當(dāng)涂等周邊地區(qū)）的購房比率，假設(shè)5%。4、得出潛在需求總量為634.7705.6萬平方米。所以，根據(jù)以上推斷和分析，我們認(rèn)為xx市民未來五年（20052009年）對xx市住宅潛在需求總量在600700萬平方米之間，而20052007年的需求量預(yù)測在350400之間。當(dāng)然，這個(gè)推斷

34、是建立在調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，有一定的誤差。我們認(rèn)為，目前，xx市的房產(chǎn)正處于一個(gè)需求旺盛的時(shí)期，而這種需求狀況將至少持續(xù)5年左右。第四節(jié) xx住宅市場發(fā)展走勢預(yù)測一、從市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果來看，xx居民對住宅市場未來五年的房價(jià)走勢普遍看漲。1、64.3%的xx市居民認(rèn)為未來房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲。認(rèn)為未來房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲的居民比例在3/5以上，持“持平”觀點(diǎn)的占10.5%，11.8%的居民對房價(jià)走勢的預(yù)計(jì)是“下降”。從居民對房價(jià)走勢的預(yù)期可以看出，xx市房地產(chǎn)的住房市場的發(fā)展前景看好，市場發(fā)展趨旺，具有相當(dāng)大的發(fā)展空間與利潤空間。2、xx市居民普遍認(rèn)為房價(jià)未來35年還會(huì)持續(xù)上漲，占總體的40

35、.4%。40.4%的xx市居民認(rèn)為未來住房價(jià)格上漲的期限會(huì)發(fā)生在未來3-5年，其次19.2%的居民認(rèn)為將發(fā)生在2-3年，認(rèn)為5-8年的居民達(dá)14.1%。從圖中可以看出累計(jì)86.3%的居民認(rèn)為房價(jià)的持續(xù)上漲將會(huì)發(fā)生在8年之內(nèi)。這種預(yù)期對于開發(fā)商來說是一個(gè)有利的開發(fā)信號，房地產(chǎn)市場的“紅火”具有一定的持續(xù)性，市場對住房的需求量是巨大的。二、從對業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)果分析來看，房產(chǎn)商普遍認(rèn)為，xx房地產(chǎn)市場真正開始快速發(fā)展是從2003年開始的，xx房產(chǎn)市場至少還有五年的發(fā)展期，而20052008年將是一個(gè)高峰期。三、從其他城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)分析，南京房地產(chǎn)市場這一輪行情從2000年啟動(dòng)，至今已有五年時(shí)間，從今

36、年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2004年上半年南京市商品房和商品住宅的價(jià)格保持穩(wěn)定增長，上半年商品住宅預(yù)售均價(jià)為4,039元/平方米，同比增長27.57，2004年上半年住宅部分房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長35.02%，新開工面積增長60.69%，銷售額增長49.25%（商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），從供需以及價(jià)格走勢來看，南京市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁的增長勢頭。比較樂觀的預(yù)測，有專家認(rèn)為，從中國人對房產(chǎn)置業(yè)的傳統(tǒng)偏好以及城市人口增長、城市發(fā)展需要角度出發(fā)，南京房地產(chǎn)市場還有十年的發(fā)展期。而全國形勢來看，雖然不斷聽到房產(chǎn)市場存在泡沫的聲音，但近年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)價(jià)格、銷售額等均保持較高幅度增長，而且二、三類城市的發(fā)

37、展勢頭更猛。四、從房產(chǎn)市場供需雙方的判斷、從相鄰城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和全國的形式分析來看，我們認(rèn)為，xx房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，未來相當(dāng)長的時(shí)間將保持快速穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。第五節(jié) 結(jié)論1、xx市房地產(chǎn)市場需求旺盛，整個(gè)行業(yè)快速發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)增長水平一致，市場空間較大，市場運(yùn)行健康，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展持續(xù)的時(shí)間應(yīng)在5年以上；N地塊項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行總體規(guī)劃，安排開發(fā)進(jìn)度。2、xx市房地產(chǎn)市場啟動(dòng)是多種因素集中作用的，經(jīng)濟(jì)增長快，居民收入提高、老城改造和新城建設(shè)力度大、公有住房比例高條件差，這些因素直接推動(dòng)了xx市居民住房換代的欲望。針對這種情況，N地塊項(xiàng)目的開發(fā)必須起點(diǎn)高、品質(zhì)好，規(guī)劃設(shè)

38、計(jì)要與xx市城市規(guī)劃和消費(fèi)者的愿望一致起來。3、xx市緊鄰南京，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展中所體現(xiàn)的一些新的理念和手法，很快就會(huì)影響的xx，事實(shí)上，目前xx在建的有些樓盤已經(jīng)表現(xiàn)出來。因此，N地塊項(xiàng)目的開發(fā)，必須在開發(fā)理念以及在景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面大膽創(chuàng)新。4、從xx市民的現(xiàn)實(shí)需求分析來看，xx房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)不是大力開發(fā)大戶型、豪華型的住宅，而是發(fā)展總價(jià)不高、實(shí)用、以改善居住條件為目的的舒適性住房。從市場反饋的情況結(jié)合居民的購買能力分析來看，80-90平方米兩戶型和110平方米左右的三戶型較受市場歡迎。5、從居民調(diào)研分析的結(jié)果結(jié)合xx工業(yè)化城市特點(diǎn)來看，小區(qū)周邊的自然環(huán)境將是影響居民購房的重要

39、因素，一些象N地塊這樣的在城市邊緣地區(qū)、自然條件優(yōu)越的項(xiàng)目將成為市場熱點(diǎn)。6、從xx整體市場競爭環(huán)境來看，未來幾年的競爭將會(huì)越來越激烈，但在較長一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變目前市場供需狀況。根據(jù)2004年的統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目在開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到46家之多，而2002年和2003年的數(shù)據(jù)分別是29家和40家，可見更多的開發(fā)商越來越看好xx市場，正以不同形式進(jìn)入xx市場。但可以肯定的是，在較長的一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商的大量涌入不會(huì)改變目前的市場供需狀況，理由是：1、2004年預(yù)計(jì)竣工量在80萬平方米左右（包括當(dāng)涂），與2003年的65萬有了較大幅度提高，但從2004年的土地供應(yīng)量（3313畝，包括N地塊）以及目前房產(chǎn)

40、商的施工面積估算來看，今后幾年的平均竣工面積在100萬左右，以每年100萬平方米計(jì)算，20052009年總竣工面積在500萬平方米，而市場的潛在需求為600700萬平方米，可以判斷，只要開發(fā)商有效地激發(fā)市場潛力，5年內(nèi)xx住宅市場不會(huì)出現(xiàn)全面供過于求的狀態(tài)；2、目前的井噴行情是多年積累的結(jié)果，市場需要很長一段時(shí)間消化；3、大量的外地房產(chǎn)商的進(jìn)入尤其是優(yōu)秀的開發(fā)商對營造市場氛圍、激發(fā)市場潛在需求有很大的幫助，南京房地產(chǎn)市場正式由于萬科、萬達(dá)、中海等房產(chǎn)商的進(jìn)入而保持多年的增長勢頭。8、從對市場機(jī)會(huì)分析來看，N地塊面臨兩方面創(chuàng)造的機(jī)會(huì)：一是房產(chǎn)市場總體需求的釋放帶來的機(jī)會(huì)，目前xx居民積累多年的購

41、房潛在需求在各方面因素的引導(dǎo)下，釋放出來，這個(gè)時(shí)候進(jìn)入的企業(yè)往往能夠獲得較高的收益；二是細(xì)分市場帶來的機(jī)會(huì)，從市場走訪了解的情況來看，目前市場上120平方米以上、總價(jià)28萬以上的住宅比例較高；而中小戶型較少，很多開發(fā)商瞄準(zhǔn)的是中高收入人群，而對中等收入以及拆遷戶等人群的關(guān)注不夠，這就為后進(jìn)入的項(xiàng)目、尤其象N地塊這樣的超級大盤項(xiàng)目提供了廣闊的市場空間。第四章 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢一、規(guī)模優(yōu)勢目前，盡管xx房地產(chǎn)在建項(xiàng)目不少，但基本上規(guī)模不大，有如此規(guī)模的樓盤僅N地塊項(xiàng)目一家，N地塊項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢非常明顯。一般來說，上規(guī)模的樓盤在以下方面具備比較優(yōu)勢：1、聚集人氣，提升樓盤價(jià)值由于樓盤的規(guī)模大，入住人口多

42、，人氣旺，規(guī)模效應(yīng)明顯，旺盛的人氣必然推動(dòng)物業(yè)的升值。而且，還有利于推動(dòng)周圍城市配套實(shí)施的完善，有利于提升商業(yè)用房的經(jīng)營價(jià)值。2、可以有更大的空間建設(shè)更好的小區(qū)景觀對于一些規(guī)模較小的樓盤，景觀建設(shè)受到限制，也很難在景觀上出彩。而N地塊則不同，具有很大的空間用于景觀建設(shè)，可以讓整個(gè)小區(qū)看上去更美觀，讓入住的業(yè)主生活更有品位。由于N地塊項(xiàng)目處于xx市風(fēng)光帶，因此，完全有條件將該項(xiàng)目做成生態(tài)居住區(qū)，成為xx市示范居住區(qū)，成為xx城市建設(shè)的一大亮點(diǎn)。3、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施更完善，小區(qū)生活更便利在這樣大的規(guī)模小區(qū)內(nèi)，生活配套設(shè)施將更完善，從幼兒園到中學(xué)，從農(nóng)貿(mào)市場到商業(yè)設(shè)施，從文化娛樂設(shè)施到銀行郵電所。小區(qū)

43、基本形成一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)，相對于小規(guī)模的樓盤，入住的業(yè)主生活更加便利。4、物業(yè)管理服務(wù)更好由于項(xiàng)目規(guī)模大，小區(qū)部分建成后，可以聘請南京做得好的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，成為xx社區(qū)管理的典范。高質(zhì)量的物業(yè)管理能夠?qū)ξ飿I(yè)起到保值、增值的作用，而且相對于小規(guī)模的樓盤，業(yè)主花同樣的錢，可以享受更全面、更周到的物業(yè)管理服務(wù)。5、營銷推廣有更多賣點(diǎn)N地塊規(guī)模大，能夠做足“文章”，比如，在社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)和文化底蘊(yùn)以及物業(yè)管理等方面有很多文章可做，在營銷、推廣中有更多的訴求、更多的賣點(diǎn)傳遞給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者在購買住宅的過程中，不僅是一種單純的購買行為，更重要的是選擇一種新的生活方式。二、 環(huán)境優(yōu)勢與江東大道一帶的

44、小區(qū)相比，N地塊的環(huán)境優(yōu)勢非常突出。山水綠色是N地塊最大的環(huán)境優(yōu)勢。從小區(qū)周圍的環(huán)境來看，小區(qū)的西北角，緊靠規(guī)劃中的東湖公園，小區(qū)西面是城市公共綠地，南面與梅山公園連接，小區(qū)周圍的自然環(huán)境十分優(yōu)越，是一個(gè)理想的居住區(qū)域，從市場調(diào)查的情況來看，xx市民把環(huán)境作為影響購買住宅決策的第一因素，考慮到xx是一個(gè)重工業(yè)城市，可以判斷，N地塊周邊的環(huán)境優(yōu)勢必然成為吸引購房者的最主要的因素。N地塊項(xiàng)目不久有外部的環(huán)境優(yōu)勢，還必須通過精心策劃和打造項(xiàng)目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)勢，從而達(dá)到外部環(huán)境優(yōu)勢與內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢的有機(jī)結(jié)合，將自然生態(tài)與人工景觀進(jìn)行有效對接。三、區(qū)位優(yōu)勢N地塊所處版塊，不僅有著很好的市場基礎(chǔ)，而且具有很好

45、的發(fā)展前景。N地塊處于xx市城市總體規(guī)劃的中間地帶。小區(qū)地處江東大道與規(guī)劃中的九華路的交界處，緊靠江東大道。從目前xx市居住區(qū)發(fā)展情況來看，江東大道兩側(cè)已經(jīng)形成了一個(gè)住宅相對集中的地帶，江東大道兩側(cè)的樓盤已經(jīng)越來越為xx市民所接受。N地塊周圍正在開發(fā)和待開發(fā)的樓盤已有四五個(gè)，可以說N地塊已經(jīng)具備較好的市場環(huán)境和基礎(chǔ)。從政府的城市規(guī)劃來看，xx總體城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“東進(jìn)南擴(kuò)”，而N地塊處于“南擴(kuò)和居住發(fā)展帶”的樞紐位置，同時(shí)又處于城市規(guī)劃居住發(fā)展帶的中心位置，加上規(guī)劃中的輕軌從小區(qū)旁邊通過，這樣位置的大盤在xx具有唯一性，因此可以判斷，N地塊具有很好的發(fā)展前景。四、土地的成本優(yōu)勢隨著xx市經(jīng)濟(jì)和房

46、地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，地價(jià)的提高是必然的，也就是說，土地成本在房價(jià)中所占的比例不斷增大。目前，xx市中心土地交易價(jià)格每畝都在100萬元以上，以100萬/畝、容積率1.3計(jì)算，土地成本要達(dá)到1200元/平方米（含稅）左右。對于N地塊來說，由于土地使用的特殊性，土地的價(jià)格不高，土地的交易價(jià)格估計(jì)在48萬/畝，按容積率1.3計(jì)算，單位土地成本為570元/平方米（含稅）左右，兩者相差630元。這樣，與市中心樓盤相比，由于土地成本優(yōu)勢而確立的樓盤價(jià)格的競爭優(yōu)勢是非常明顯的，價(jià)格的差異將影響到目標(biāo)顧客群定位的差異，這個(gè)差異將降低雙方直接的市場競爭。第五章 經(jīng)濟(jì)分析 本章在前幾章分析的基礎(chǔ)上，對N地塊房地產(chǎn)開發(fā)

47、不同方案（指因容積率調(diào)整而形成的不同方案）的投資收益進(jìn)行了測算，最后對不同開發(fā)方案的收益與土地出讓收益進(jìn)行了比較分析。第一節(jié) 樓盤銷售和定價(jià)策略一、銷售策略總體策略：“以與相鄰地段的較大價(jià)差來啟動(dòng)樓盤銷售，以循序漸進(jìn)地提升價(jià)位來推動(dòng)樓盤銷售；通過提高市場營銷力度，加快市場銷售，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！?1、銷售進(jìn)度安排根據(jù)前面的分析，我們假設(shè)20052008年是xx房地產(chǎn)市場需求旺盛的一個(gè)時(shí)期，20052009年整個(gè)市場保持增長的態(tài)勢，并假設(shè)N地塊項(xiàng)目在2005年底開始一期的預(yù)售，在這樣一個(gè)判斷分析的前提下，我們制定以下銷售進(jìn)度安排：期數(shù)時(shí)間住宅銷售面積（萬）商鋪銷售面積（萬/）I20052006.5

48、8II2006.62007.6150.5III2007.72008.7121.5IV2008.82009.682.5V2009.72010.64.863.9294總計(jì) =SUM(ABOVE) 47.86 =SUM(ABOVE) 8.4294銷售面積總計(jì)56.2894當(dāng)然，這個(gè)銷售時(shí)間表主要是在對目前市場分析和借鑒其他開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定的，目的是為了進(jìn)行下面的經(jīng)濟(jì)測算，考慮到樓盤開發(fā)還有相當(dāng)長的一段時(shí)間，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場情況、開發(fā)資金到位情況以及工程施工進(jìn)度等各方面要素進(jìn)行合理安排。2、在對不同地段和不同品質(zhì)樓盤的銷售進(jìn)度安排上，我們假設(shè)：第一階段，銷售部分次級地段以及最差地段的樓盤，以銷

49、售最差地段的樓盤為主，思路是以次級地段提升樓盤品質(zhì)，以最差地段的樓盤調(diào)低整個(gè)樓盤的均價(jià)，做出價(jià)廉物美的市場口碑，這個(gè)階段包括樓盤銷售的第一期、第二期； 第二階段，銷售部分次級地段、部分最差地段以及最好地段的高品質(zhì)樓盤（大戶型、景觀房、復(fù)式、別墅等），以銷售次好地段樓盤為主，迅速提升樓盤的整體售價(jià)，具體指銷售的第三期。 第三階段，銷售次級樓盤和最好地段的高品質(zhì)樓盤，把高品質(zhì)樓盤集中在這個(gè)階段銷售，以期獲得最好收益，具體是指銷售的第四、第五期。 目標(biāo)：通過一二兩期的低價(jià)格把最差地段樓盤銷售出去，爭取在2008年底之前完成70%以上的住宅部分銷售和40%商鋪部分的銷售，2010年底之前完成全部樓盤銷

50、售。二、定價(jià)策略樓盤的定價(jià)是一門學(xué)問，既不能定的太高，太高容易導(dǎo)致銷售啟動(dòng)不暢，且定高后還不容易降價(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品，既然是投資品，買家就存在“買漲不買跌”的心理，越是跌價(jià)，就容易導(dǎo)致買家觀望狀態(tài)；也不能定的太低，低了就可能導(dǎo)致利潤不合理的流失。影響定價(jià)的因素很多，在本案中，根據(jù)以上章節(jié)的分析，我們重點(diǎn)考慮了成本因素、市場因素、居民的購買心理因素以及樓盤自身狀況。當(dāng)然，所定的價(jià)格只做參考，為下面的分析做準(zhǔn)備，而具體的價(jià)格可根據(jù)開盤時(shí)的具體情況做適當(dāng)調(diào)整。具體分析如下：（一）、住宅部分定價(jià)策略1、成本加成法測算：即在成本的基礎(chǔ)上加上一定百分比的加成來指定銷售價(jià)格，也就是加上一定的利

51、潤。2、市場因素的依據(jù)是：目前江東大道兩側(cè)樓盤的起售價(jià)在2200元以上，均價(jià)大部分都在2400元及以上。3、本案樓盤自身的特點(diǎn)：一是市政配套還很不完善，處于規(guī)劃階段；二是樓盤規(guī)模過大，銷售任務(wù)和壓力較大?？紤]到樓盤的實(shí)際情況，結(jié)合以與相鄰地段樓盤較大差價(jià)啟動(dòng)樓盤銷售的策略，以東湖花園為參照物，目前東湖花園一期的住宅銷售均價(jià)在26002700，二期均價(jià)肯定在2700以上。如果一切順利，本案一期預(yù)售大概在東湖花園二期開盤以后，我們可以考慮一期均價(jià)在23002400之間，與東湖二期均價(jià)相差400元/平方米左右。4、結(jié)合市場規(guī)律和居民“買漲不買跌”的購房心理，根據(jù)每期銷售的樓盤品質(zhì)和對樓市價(jià)格的走向判

52、斷，我們每期加價(jià)100200元不等。（二）商鋪定價(jià)策略在考慮商鋪部分的定價(jià)策略時(shí)，我們重點(diǎn)考慮市場導(dǎo)向、居民購房心理兩個(gè)因素。同時(shí)考慮由于還沒有制定商鋪的租售計(jì)劃（多少出租，多少銷售），假設(shè)全部銷售。分析如下：1、市場導(dǎo)向的依據(jù)是根據(jù)對xx在售樓盤尤其是江東大道兩側(cè)的在售樓盤走訪所取得的資料，確定第一期銷售價(jià)格3900元/平方米。2、根據(jù)對市場的判斷和居民購房心理，每期調(diào)整100200元/平方米不等。三、結(jié)合銷售進(jìn)度和定價(jià)策略，我們制定下表：期數(shù)時(shí)間住宅商鋪銷售面積（萬）銷售均價(jià)（元/）銷售面積（萬/）銷售均價(jià)（元/）I20052006.582350II2006.62007.61525000.

53、53900III2007.72008.71226001.54100IV2008.82009.6827502.54200V2009.72010.64.8628503.92944300總計(jì) =SUM(ABOVE) 47.862593 =SUM(ABOVE) 8.42944211銷售面積總計(jì)562894銷售面積總體均價(jià)2835附注:銷售面積總體均價(jià)是指包含住宅和商鋪的均價(jià)，計(jì)算此項(xiàng)指標(biāo)的意義在于為下面的計(jì)算分析做基礎(chǔ).第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)測算一、建筑經(jīng)濟(jì)指針總占地面積：708,262 (平方米)總建筑面積：646,030 (平方米)住宅建筑面積：478,600 (平方米)商鋪建筑面積：84,294(平方米)

54、公共服務(wù)設(shè)施及其他建筑面積：83,136(平方米)容積率：0.91二、項(xiàng)目的銷售收入在計(jì)算項(xiàng)目的銷售收入時(shí)，我們假設(shè)不考慮公共服務(wù)設(shè)施及其他建筑面積所產(chǎn)生的收益，商鋪全部用于銷售。期數(shù)時(shí)間住宅商鋪銷售面積（萬）銷售均價(jià)（元/）銷售額（萬元）銷售面積（萬/）銷售均價(jià)（元/）銷售額（萬元）I20052006.58235018800II2006.62007.6152500382500.539001950III2007.72008.7122600312001.541006150IV2008.82009.682750220002.5420010500V2009.72010.64.862850138513

55、.9294430016896.4總計(jì) =SUM(ABOVE) 47.862593 =SUM(ABOVE) 124101 =SUM(ABOVE) 8.42944211 =SUM(ABOVE) 35496.4銷售面積總計(jì)56.2894銷售收入總計(jì)159597.4三、項(xiàng)目的成本總成本：119918 (萬元)折算到銷售面積的樓面單位成本：2130.4元/平方米（由于本案存在大量的公共服務(wù)設(shè)施建筑面積，建筑面積和可以銷售的面積之間差距很大，所以本案最后按銷售面積來測算樓面單位成本，以便于分析）。成本明細(xì)表 類別土地成本前期費(fèi)用建筑成本行銷與管理費(fèi)用合計(jì)金額(萬元)52229.613954.249744.

56、33989.9119918單價(jià)（總金額/銷售面積）927.9247.9883.770.92130.4 注：行銷與管理費(fèi)用按照銷售收入的2.5%計(jì)算1、土地成本表12 土地成本明細(xì)表 單位：萬元土地出讓金土地征遷費(fèi)用土地契稅合計(jì)數(shù)量/畝單價(jià)/（萬元/ 畝）稅率1062.34304%出讓金：31870.2 金額：19084.59金額：1274.852229.6 附注：土地出讓金以兩河公司提供數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2、前期費(fèi)用表13 前期費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱數(shù)額（元/）現(xiàn)場三通一平15勘察設(shè)計(jì)費(fèi)16規(guī)劃規(guī)費(fèi)140工程招標(biāo)、監(jiān)理、監(jiān)督交易管理費(fèi)35房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理及物業(yè)移交費(fèi)10合計(jì)216附注:房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理

57、及物業(yè)移交費(fèi)也可以放在行銷與管理費(fèi)用部分討論，在本報(bào)告中放在前期費(fèi)用部分討論。按建筑面積計(jì)算,前期費(fèi)用共計(jì)13954.2萬元 .3、建筑工程成本表14 建筑工程成本明細(xì)表成本類別單價(jià) (元/平方米)單體建安成本650附屬工程基礎(chǔ)設(shè)施120合計(jì)770按建筑面積計(jì)算，建筑工程成本共計(jì)49744.3萬元四、項(xiàng)目的利潤1、項(xiàng)目的稅前利潤項(xiàng)目的銷售收入項(xiàng)目的成本銷售稅金159597.4119,918159597.40.05530901.5萬元 稅金按照銷售收入的5.5計(jì)算，項(xiàng)目的總稅前利潤為30901.5萬元。2、項(xiàng)目的稅后利潤項(xiàng)目的稅后利潤項(xiàng)目的利潤（1-33%）30901.5（1-33%）20704

58、萬元所得稅按33的稅率計(jì)算，項(xiàng)目的稅后利潤計(jì)20704萬元。3、開發(fā)成本的投資利潤（稅后）率開發(fā)成本的投資利潤（稅后）率項(xiàng)目的稅后利潤/項(xiàng)目成本20704/119918=17.3%項(xiàng)目總的開發(fā)投資利潤（稅后）率為17.3%。 從開發(fā)投資利潤率來看，對于房產(chǎn)開發(fā)商來說，這個(gè)回報(bào)率不高，一般來說，房產(chǎn)行業(yè)由于存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，其投資回報(bào)率在30%左右。分析原因，我們認(rèn)為主要有兩條：一是容積率太低，我們認(rèn)為這個(gè)容積率應(yīng)當(dāng)而且可以做出調(diào)整（目前很多的開發(fā)商通過提高容積率來增加開發(fā)收益的），為此下面我們討論了調(diào)整后的不同容積率的收益；二是開發(fā)商承建的公共服務(wù)設(shè)施面積過大，按道理很多公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)該是市政來

59、建設(shè)的（如修一條40米的慈河路），但考慮到缺乏與市政規(guī)劃部門的溝通，這里不討論公共服務(wù)設(shè)施變動(dòng)的情況。 五、盈虧平衡分析 1、住宅部分銷售價(jià)格利潤盈虧平衡分析反映在不同銷售價(jià)格的條件下，項(xiàng)目的整體盈利狀況如下：利潤（稅前）銷售收入開發(fā)成本銷售稅收從圖中可以看出當(dāng)住宅部分銷售價(jià)格在2255元/的價(jià)位上，住宅項(xiàng)目處于保本狀態(tài)。而目前整個(gè)江東大道兩側(cè)的樓盤住宅銷售均價(jià)都在2400元/平方米以上，相鄰樓盤東湖花園的一期銷售價(jià)格已達(dá)到26002700元/?？紤]到目前房地產(chǎn)市場的形勢，預(yù)計(jì)今后幾年年樓盤的住宅銷售價(jià)格還會(huì)上漲，因此本案一期的平均價(jià)格定位在2350元/，整個(gè)項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格在2600元/左

60、右，以此分析會(huì)帶來很大的市場銷售和銷售利潤。由于每平方米商鋪的保本銷售價(jià)格與住宅相同，根據(jù)市場調(diào)研情況來看，目前江東大道一線的商業(yè)用房普遍的銷售均價(jià)（一層與二層的均價(jià)）在5,000元/平方米以上，本項(xiàng)目的商業(yè)用房一期售價(jià)在3900元/平方米，整個(gè)商業(yè)用房的銷售均價(jià)在4200元/平方米左右，加上該項(xiàng)目屬于大型的住宅區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目有很大的商機(jī)，應(yīng)該會(huì)帶來很大的市場銷售和銷售利潤。2、成本利潤盈虧平衡分析由于住宅及商業(yè)用房是在統(tǒng)一的成本核算體系下開發(fā)的，因此，計(jì)算整體的平均成本相對于利潤的盈虧平衡顯得很重要。反映在不同的成本條件下，該項(xiàng)目的整體盈利狀態(tài)如下：利潤（稅前）=銷售收入開發(fā)成本銷售稅收那么，