武漢某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、86/86第 一 篇至 尊 地 位、王 者 風(fēng) 范項(xiàng) 目 分 析一、位置與地塊分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于武漢市新華下路與西北湖路交匯處，毗鄰西北湖畔，是未來(lái)武漢市金融、商貿(mào)的CBD核心地段。2、項(xiàng)目現(xiàn)狀與建筑規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱（暫定）中人大廈用地性質(zhì)居住用地土地面積25畝建筑面積（M2）116725（住宅：106725、商業(yè)：10000）容積率7.5覆蓋率待定綠化率待定機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)待定建筑高度100米3、環(huán)境配套與交通狀況道路交通：項(xiàng)目毗鄰新華下路、建設(shè)大道，周邊取水樓站（建設(shè)大道）、機(jī)場(chǎng)河站（青年路）、北湖站、建銀大廈站（新華下路），近四十條大、中巴在附近日夜經(jīng)過(guò)，方便直達(dá)武昌火車站、天河機(jī)場(chǎng)、動(dòng)物

2、園、黃家大灣等，加上新華路汽車客運(yùn)站可直接到達(dá)省內(nèi)各地與部分鄰省城市，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，出行無(wú)新華下路往不利。西北湖路建設(shè)大道生活配套：綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、中百連鎖倉(cāng)儲(chǔ)超市。酒店：高雄大酒店、艷陽(yáng)天酒店、亢龍?zhí)泳栖?、香格里拉大酒店、中亞大酒店、希木大酒店。新世界百貨高雄大酒店香格里拉大酒店銀行證券：中國(guó)信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國(guó)銀行武漢市新華支行、工商銀行武漢市江漢區(qū)支行建設(shè)大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國(guó)民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份武漢建設(shè)大道證券營(yíng)業(yè)部等教育文衛(wèi)：教育：、臺(tái)北路學(xué)校、北湖小學(xué)、萬(wàn)松園路小學(xué)、先鋒中學(xué)、天門

3、墩中學(xué)、武漢市六中、武漢市外語(yǔ)學(xué)校、武漢市藝術(shù)學(xué)校。文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書(shū)館、武漢市圖書(shū)館、武漢圖書(shū)大世界、武漢市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、臺(tái)北醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、臺(tái)北路學(xué)校新華醫(yī)院、武漢市婦幼保健醫(yī)院、兒童醫(yī)院。廣播電視中心社區(qū)服務(wù)中心雜技廳口 二、地塊解析1、地塊紅線圖項(xiàng)目的一、二期地塊項(xiàng)目一期地塊西湖全景2、項(xiàng)目四至景觀緊鄰物業(yè)項(xiàng)目東臨新華下路。該朝向不僅景觀較差，同時(shí)又受廢氣、噪音污染，而北側(cè)為江漢文體中心與江漢區(qū)政府，該朝向視野比較開(kāi)闊，無(wú)高層建筑遮擋。北湖全景西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問(wèn)題與世紀(jì)華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時(shí)可通

4、過(guò)增加本項(xiàng)目的小區(qū)園林綠化來(lái)提升物業(yè)的景觀價(jià)值。噴泉公園全景南面與武漢市最高檔的寫字樓建設(shè)銀行大廈僅一路之隔，不僅享有名廈的城市景觀，而且還可近擁西湖湖畔，南北通透、景觀優(yōu)美、視野開(kāi)闊。3、地塊街區(qū)價(jià)值和內(nèi)部地勢(shì)、組團(tuán)分析本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，呈不規(guī)則形狀，整體地勢(shì)較為平緩。為了使項(xiàng)目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持密切，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的恢宏氣勢(shì)，因此本項(xiàng)目的次出入口處設(shè)在新華下路，主出入口可設(shè)在西北湖路，同時(shí)與世紀(jì)華庭出入口保持一定的距離，避免相互間的干擾。為了避免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項(xiàng)目可通過(guò)臨街布商業(yè)裙樓，充分利用城市風(fēng)景、小區(qū)景觀以與自然湖景，盡量減

5、少高壓線對(duì)項(xiàng)目的影響。如高壓線可外遷，本項(xiàng)目的檔次形象優(yōu)勢(shì)將更加明顯。移動(dòng)后的高壓線綜述：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)繁華度高、交通便利捷達(dá)、配套設(shè)施完善、教育設(shè)施齊全、環(huán)境景觀極佳，展現(xiàn)高檔次物業(yè)的所有氣質(zhì)，有著其它地方無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，是地位榮耀的象征，未來(lái)將是成功人士熱捧的目標(biāo)。第 二 篇專 業(yè) 公 司、品 牌 戰(zhàn) 略開(kāi)發(fā)商分析開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介武漢萬(wàn)全置業(yè)是二OO二年經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)改制重組的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資金2200萬(wàn)元。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商品房銷售，兼營(yíng)建筑材料、物業(yè)管理，現(xiàn)有員工30人，共有計(jì)劃財(cái)務(wù)部、規(guī)劃工程部、綜合管理部、物業(yè)管理部、營(yíng)銷拓展部等五個(gè)部門，擁有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才

6、的員工占70%以上，是一支專業(yè)素質(zhì)相當(dāng)高的團(tuán)隊(duì)。開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以中人大廈開(kāi)發(fā)為中心，擬定三年內(nèi)將公司打造成為個(gè)性突出、效益良好、擁有獨(dú)特品牌價(jià)值的專業(yè)房地產(chǎn)公司，為武漢市建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。可利用資源工程建設(shè)品牌優(yōu)勢(shì)第 三 篇把 握 機(jī) 遇、優(yōu) 勢(shì) 競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目SWOT分析一、識(shí)別產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目的打壓價(jià)格攀升受限項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)：地塊不規(guī)則地塊上空的高壓線噪聲污染開(kāi)發(fā)商的知名度WTCBD的規(guī)劃完成政府的舊城改造高端市場(chǎng)發(fā)展良好購(gòu)房熱度增加片區(qū)的認(rèn)可度高 珠山路延長(zhǎng)線的十字路口位置 XX大道是景德鎮(zhèn)唯一的景觀大道OS項(xiàng)目利用點(diǎn)：顯赫的地理位置完善的生

7、活配套便捷的交通系統(tǒng)優(yōu)美的景觀資源項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)較大的發(fā)展空間SUPERIORITY 優(yōu)勢(shì)：便捷的交通系統(tǒng)項(xiàng)目位于漢口市中心CBD商圈核心地段，周邊城市干線道路交通網(wǎng)密布，市政配套、生活資源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段優(yōu)勢(shì)明顯。優(yōu)越的景觀資源項(xiàng)目不僅擁有良好的城市景觀，而且近擁西湖、北湖兩大自然景觀，同時(shí)還可共享噴泉公園，具有武漢市中心區(qū)無(wú)比優(yōu)越的景觀資源。項(xiàng)目的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地面積雖僅有25畝，但總建筑面積將超過(guò)十萬(wàn)平方米，中心區(qū)有這樣規(guī)模的住宅項(xiàng)目并不多見(jiàn)，項(xiàng)目的規(guī)模順應(yīng)了購(gòu)買者的社區(qū)規(guī)?；某绷?。較大的發(fā)展?jié)摿﹄S著武漢中心區(qū)的形成，本項(xiàng)目位為漢口都市中軸線上，屬于城市中心的中心，

8、隨著西北湖片區(qū)開(kāi)發(fā)和需求快速上升勢(shì)頭，未來(lái)該物業(yè)將成為眾多置業(yè)者熱力追捧的熱點(diǎn)。 此外項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)均為武漢知名樓盤，整體上比較，從居家的氛圍、人群的素質(zhì)至消費(fèi)水平均是其它區(qū)域無(wú)可比擬的。OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)：項(xiàng)目位處武漢未來(lái)中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平是武漢市最高，這些將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的目標(biāo)消費(fèi)群；目前該片區(qū)已成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度是武漢市最高的，這些有利于本項(xiàng)目樹(shù)立高檔物業(yè)形象；政府加大舊城改造的力度，周邊的景觀環(huán)境將更加優(yōu)美，國(guó)際化大都會(huì)城市形象的顯現(xiàn)也提升了本項(xiàng)目的價(jià)值；近年來(lái)武漢市高端市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目將趁此良機(jī)創(chuàng)造新高。W0RST 劣勢(shì)：高容積率、

9、建筑密度較大，高質(zhì)素產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新難度較大；地塊整體呈不規(guī)則形狀，局限了項(xiàng)目的建筑布局，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃，一定程度上弱化了地塊的最大化價(jià)值；項(xiàng)目上空有兩條高壓走廊，影響了項(xiàng)目的整體形象與檔次；項(xiàng)目在前期需拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用較大；城市中心噪音和廢氣粉塵污染，影響居家環(huán)境；從資金角度考慮的分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有可能對(duì)項(xiàng)目整體推廣、快速消化的開(kāi)發(fā)策略不利；本項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)商第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度與影響力有限。THREATEN威脅：隨著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力近年來(lái)武漢市高端市場(chǎng)的快速發(fā)展，同時(shí)伴隨著一些質(zhì)素較高的別墅的推出，本項(xiàng)目將面臨被分流部分客戶群的威脅。

10、受中心區(qū)規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目在規(guī)劃上將會(huì)受一定的限制影響二、綜合評(píng)價(jià)與對(duì)策建議優(yōu)勢(shì)明顯：主要集中在項(xiàng)目地塊區(qū)位、周邊景觀方面，是項(xiàng)目與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品傾力打造，利用片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目更多的賣點(diǎn)，符合極品物業(yè)的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)要求，最終形成CBD名牌物業(yè)；機(jī)會(huì)較好：本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展水平和消費(fèi)力有利于本項(xiàng)目走高檔次、高品質(zhì)的道路。外部硬件條件成熟，挖掘產(chǎn)品品質(zhì)賣點(diǎn)，采用出位營(yíng)銷手法，選擇有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，把握入市時(shí)機(jī)與營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的控制，合理安排上市推盤周期和分階段營(yíng)銷推廣力度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳銷售；劣勢(shì)與威脅：主要是項(xiàng)目地塊不規(guī)整和上空的高壓線對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃帶來(lái)一定的不良影響

11、，同時(shí)政府出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)CBD改造的種種條件限制，帶來(lái)諸多不確定因素造成的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，以與片區(qū)其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)和其它片區(qū)諸如別墅項(xiàng)目等價(jià)格相當(dāng)?shù)母邫n次物業(yè)對(duì)市場(chǎng)客戶的分流與爭(zhēng)奪；對(duì)策建議：盡早配合規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的地塊進(jìn)行整體的概念設(shè)計(jì)，充分利用不規(guī)則土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色園林體現(xiàn)項(xiàng)目的與眾不同；地塊上空的高壓線應(yīng)盡可能地與政府協(xié)商外遷；加大政府公關(guān)力度與注意相關(guān)政策信息，建立政企的互動(dòng)橋梁，爭(zhēng)取政策傾斜支持和最大寬松條件；加大資金籌措力度，建立多渠道融資橋梁，爭(zhēng)取本地銀行的支持和最大優(yōu)惠條件；實(shí)行全面的品質(zhì)管理制度，建立嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控體系，絕對(duì)保證產(chǎn)品賣點(diǎn)的逐一兌現(xiàn)；把握

12、時(shí)機(jī)，加快前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)度，爭(zhēng)取早日入市；利用市場(chǎng)炒作蓄勢(shì)造勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)出擊；密切注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位與市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，與時(shí)調(diào)整策略，實(shí)行差異化營(yíng)銷；第 四 篇彰 顯 個(gè) 性、唯 我 獨(dú) 尊項(xiàng) 目 定 位一、定位背景與定位思考 1、定位背景市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析開(kāi)發(fā)商目標(biāo)可利用資源項(xiàng)目分析客戶定位形象定位注解：市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析部分在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中詳細(xì)闡述得出部分可借鑒的結(jié)論；項(xiàng)目分析、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、可利用的資源在本章中進(jìn)行分析并得出物業(yè)發(fā)展路線；定位過(guò)程是綜合以上五種因素思考，需對(duì)項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位。2、定位思考?品位偏好風(fēng)格偏好家庭工作社會(huì)階層客戶定位區(qū)域市場(chǎng)隨著

13、住宅發(fā)展不斷對(duì)市場(chǎng)深入的細(xì)分，來(lái)尋找目標(biāo)客戶群體?形象定位發(fā)展 主題物業(yè)風(fēng)格物業(yè)大中小戶物業(yè) 區(qū)域住宅物業(yè) 中低高檔物業(yè) 隨著市場(chǎng)的不斷細(xì)分，建造的物業(yè)逐漸發(fā)展成為適合更加細(xì)分的特定客戶人群，歷史經(jīng)過(guò)了區(qū)域特定階段、檔次特定階段、風(fēng)格特定階段，那么下一步將會(huì)如何發(fā)展呢？專家預(yù)測(cè)以后的住宅產(chǎn)品除滿足居住條件之外，更進(jìn)一步滿足的將是客戶人群某種興趣嗜好，這群人也許對(duì)自家小院情有獨(dú)鐘，也許非常喜歡品茶聊天交朋結(jié)友，也許彰顯自身的身份地位，也許喜歡和寵物相依為伴，也許只是喜歡庭院種一株充滿生命活力的綠色植物我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)細(xì)節(jié)才是最能打動(dòng)人的地方，是未來(lái)項(xiàng)目定位的點(diǎn)睛之筆二、項(xiàng)目定位（一） 功能定位從地塊

14、價(jià)值研判與本地市場(chǎng)現(xiàn)狀，做亦商亦住的物業(yè)才是本項(xiàng)目最佳的功能定位，原因如下：空白性：目前外地大量投資客涌入武漢市是市場(chǎng)的基礎(chǔ)，而且作為有形象地標(biāo)性商住兩用物業(yè)屬于本地市場(chǎng)空白。地標(biāo)性：本地塊作此物業(yè)，具有唯一第一的優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是投資還是居家，都希望具有形象感身份感?；旌象w：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大購(gòu)買群體，打造商住兩用二合一高檔物業(yè)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最優(yōu)化與利潤(rùn)最大化。根據(jù)多年對(duì)高檔項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)以與項(xiàng)目的定位，以下為高檔物業(yè)功能定位的影響因素與對(duì)應(yīng)的比重：檔次（30%）利潤(rùn)（25%）風(fēng)險(xiǎn)（18%）成本（14%）環(huán)境（8%）停車位（5%）影響因素與分?jǐn)?shù)純住宅商住兩用二合一商、住、辦三合一檔次30282720利潤(rùn)

15、25151820風(fēng)險(xiǎn)1810158成本1412117環(huán)境8653停車位544525合計(jì)10075805605綜合以上對(duì)比分析，不難看出商住兩用（二合一）組合為最優(yōu)方案，而商、住、辦（三合一）為最不可取方案，同時(shí)從開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)出發(fā)，商住兩用為本項(xiàng)目最適合方案，雖然在檔次上與純住宅（高檔住宅）比較會(huì)受一定的影響，但只要合理地安排商業(yè)面積與住宅面積的配比，以與商業(yè)部分的規(guī)模與檔次，也可保證項(xiàng)目的整體檔次與形象。因此，本項(xiàng)目的功能定位為商住兩用二合一同時(shí)，由于考慮到本項(xiàng)目將發(fā)展成為高檔住宅，對(duì)商業(yè)面積應(yīng)合理地控制，不宜過(guò)大。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)面積應(yīng)以不超過(guò)總建筑面積的百分之十為宜。即總建筑面積

16、約116725平方米，其中商業(yè)面積為1萬(wàn)平方米，住宅面積為106725萬(wàn)平方米。（二） 客戶定位目標(biāo)客戶：通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析與本項(xiàng)目分析可知，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是本地實(shí)力階層、財(cái)富階層，在武漢工作5年以上，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)的高收入階層；同時(shí)是有一定的社會(huì)地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭為主。他們希望能擁有輕松自由的生活空間，但又與繁華地區(qū)密切聯(lián)系；他們?cè)敢獍滋毂M情享受都市的喧囂和繁華，晚上回到屬于自己的舒適、優(yōu)美、自由的環(huán)境空間和家人共同分享生活的溫馨與快樂(lè)；他們還可以在自已的朋友與親戚面前彰顯自身的地位。他們可能是公司的金領(lǐng)階層，可能是自由生意人，也可能是外資公司在武漢的高級(jí)管

17、理人員項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位金融、證券、外資企業(yè)等中高層管理人員IT行業(yè)城市精英律師、醫(yī)生、教師等高收入人士私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主少數(shù)具有灰色收入的公務(wù)人員本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶具備以下特征年齡：30-50歲之間的中青年家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上知識(shí)結(jié)構(gòu)：多數(shù)受過(guò)高等教育家庭收入：一般為10萬(wàn)元以上的中高收入家庭客戶來(lái)源：主要集中在江漢區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長(zhǎng)期駐武漢市高層管理者員，外方雇員；公務(wù)員、事業(yè)單位（如醫(yī)生）、城市新貴武漢市實(shí)力私營(yíng)、個(gè)體經(jīng)商者金融、電信、律師、會(huì)計(jì)、證券等高收入行業(yè)人士目標(biāo)客戶購(gòu)買心理：注重物業(yè)的地段與自身品質(zhì)，作為都

18、市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度與周邊環(huán)境要求很高。注重物業(yè)功能與配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境與休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。注重物業(yè)的形象定位與創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會(huì)的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的未來(lái)發(fā)展前景，注重物業(yè)品牌。注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。 注重物業(yè)升值能力，對(duì)于購(gòu)買期房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大

19、號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。自我實(shí)現(xiàn)需要社會(huì)地位得到承認(rèn)受尊重的需要感受自身得到尊重社會(huì)交往需要生活/出行便利安全需要居住有安全保證基本生活需要有房可?。ㄈ?形象定位1、形象定位的要素 向顧客展示一種美好的生活前景和健康的生活觀念讓客戶有很好的感知度；能夠讓客戶可獲得實(shí)際利益；使客戶的個(gè)人生活品位得到提升。2、形象定位我們的物業(yè)是CBD名宅攬自然美景與城市風(fēng)光為一體的尊崇人居萬(wàn)全置業(yè)個(gè)性之作，掀開(kāi)CBD尊貴人居新篇章帶給我們的感受：商務(wù)中心自然景觀與城市風(fēng)光互動(dòng)互融名宅：身份地位顯赫，是財(cái)知人士、富貴一族的聚居地定位詮釋：充分體現(xiàn)項(xiàng)目中心區(qū)地位優(yōu)勢(shì)，西湖、北湖、噴泉公園三大自然景

20、觀與中心區(qū)的繁華完美結(jié)合；彰顯項(xiàng)目的檔次與個(gè)性；符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。（四） 項(xiàng)目推廣名稱1、項(xiàng)目命名樓盤的推廣名稱雖然不是影響樓盤銷售的最為關(guān)鍵的因素，但在當(dāng)前如此紛繁的樓盤推廣轟炸攻勢(shì)之下，如何能夠有效吸引廣大客戶的眼球，成為購(gòu)房者關(guān)注的重心，一個(gè)能夠讓人耳目一新的名字就會(huì)成為沖破市場(chǎng)的第一利器；而一個(gè)好的名字并不僅僅是只求標(biāo)新立異，而且必須滿足以下幾個(gè)基本條件：能夠朗朗上口（至少不能拗口）充分體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與氣質(zhì)給人以聯(lián)想的空間2、命名與釋義她的名字叫盛世名門(famous house )充分體現(xiàn)項(xiàng)目和業(yè)主的高貴身份與顯赫地位盛世：大唐盛世是中國(guó)

21、歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。名門：突出項(xiàng)目地位的顯赫，彰顯業(yè)主身份的尊貴，是城市商賈巨頭的最佳選擇?；蛘呶覀兙徒兴?王府世家 除此之外她可以叫 國(guó)際金座她還可以叫 假日星殿舒適的家是每個(gè)人都留戀的，悠閑的日子是每個(gè)人都向往的。該推廣名從客戶的感受出發(fā)，并從側(cè)面反映出項(xiàng)目所具備的高貴品質(zhì)和給業(yè)主提供的多種休閑娛樂(lè)設(shè)施與多方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。備選名：尊皇天下 金玉豪園 景秀名庭 水岸新都 （五） 物業(yè)類型定位選擇類型方案結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和地塊的實(shí)際情況，項(xiàng)目有兩種開(kāi)發(fā)方案可供選擇，分別是：全部高層、小高層+高層。選擇主要依據(jù)成本因素休閑綠化空間景觀利用市場(chǎng)接受程度營(yíng)銷

22、推廣因素3、方案選擇 在前面的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中，目標(biāo)客戶群雖已接受該區(qū)域的高尚“高層住宅”概念，認(rèn)同“高層住宅”可以更加充分利用景觀資源，但如果“全部高層”，區(qū)內(nèi)各戶的景觀面會(huì)受到一定的影響，而且市場(chǎng)接受難度則進(jìn)一步增大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性增高，因此建議不選擇此方案；“小高層+高層”考慮的是：第一，可以減少小區(qū)空間的飽合度，增加區(qū)內(nèi)通透感，使更多部分單位可以無(wú)遮擋地領(lǐng)略西北湖、噴泉公園的景觀；第二，部分物業(yè)為小高層可降低成本、推廣容易，市場(chǎng)可接受程度更高；第三，可以充分發(fā)揮高層建筑的優(yōu)勢(shì)和有效的表現(xiàn)項(xiàng)目俊朗飄逸的氣質(zhì)，形成層次感、立體感更強(qiáng)的獨(dú)特的城市景觀；第四，具有巨大的價(jià)值提升空間。因此該方案是我們

23、選擇的最佳物業(yè)類型：“小高層+高層”（六） 戶型與面積定位根據(jù)前期市場(chǎng)分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，因此我們的項(xiàng)目預(yù)計(jì)80%90%的戶型為三和四房；由于兩房在該片區(qū)市場(chǎng)需求量較小，另一方面為了提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)，所以在該項(xiàng)目中不考慮兩房；對(duì)于一些多人口家庭且經(jīng)濟(jì)實(shí)力更濃厚的客戶來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)增加五房，但所占比例不超過(guò)20%；部分戶型考慮復(fù)式；三房和四房以面積在120180M2戶型的為主；五房不超過(guò)220 M2。戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*2120-14035%3+1*2130-15025%4*2140-16015%4+1*2150-18015%5*2190-220

24、10%（七） 價(jià)格定位 確定最后的價(jià)格考慮影響定價(jià)的因素分析競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和價(jià)格估計(jì)成本和需求選擇定價(jià)目標(biāo)1、制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格需考慮的重要因素整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)的供需狀況 物業(yè)的地理位置物業(yè)的整體定位物業(yè)的質(zhì)素、包裝宣傳推廣效果建筑工程進(jìn)度項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建造成本和宣傳推廣成本發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤(rùn)樓盤權(quán)重本項(xiàng)目世紀(jì)華庭元辰國(guó)際福星城市花園萬(wàn)豪花園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價(jià)（元）權(quán)重4300350034004100位置13111198.510交通1188777周邊環(huán)境8665555.5商服配套1066676.5公共教育設(shè)施86.56.56.567規(guī)模118651075景觀

25、1195108785戶型結(jié)構(gòu)151111858.510內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施151311.5111312工程進(jìn)度86.56.56.56.56.5發(fā)展知名度533333合計(jì)100QXQAQBQCQD10088.58675.581583.5A世紀(jì)華庭IA：40%PA：4425MA：1770B元辰國(guó)際IB：15%PB：4103MB：615C福星城市花園IC：15%PC：3692MC：554D萬(wàn)豪花園ID：30%PD：4346MD：1304X本項(xiàng)目100%M：4243通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)比較可知，本項(xiàng)目住宅部分的均價(jià)為4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP修正后樓盤的價(jià)格PI樓盤按揭價(jià)格第

26、五 篇把 握 商 機(jī)、價(jià) 值 無(wú) 限商 業(yè) 部 分 定 位一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位1、綜合性百貨商場(chǎng)。其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。2、主題性商場(chǎng)。如珠寶世界、家居廣場(chǎng)、家電廣場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。3、超市。其特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購(gòu)物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。 A、大型超市。其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站

27、式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪?shù)取?B、便民式超市。其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營(yíng)食品和日常生活必需品。C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。 D、連鎖專賣（專業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。 E、個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。（二）非常規(guī)業(yè)態(tài)定位：金融保險(xiǎn)非常規(guī)業(yè)態(tài)定位是發(fā)展商通過(guò)各種途徑或渠道直接引入一至兩家大型的外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，使用全部的商業(yè)裙樓面積，而不是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的公開(kāi)招商來(lái)實(shí)現(xiàn)裙樓的商業(yè)價(jià)值。1、銀行：因項(xiàng)目周邊主要以國(guó)外知名的銀行機(jī)構(gòu)為主，外資銀行在武漢市尚未正式進(jìn)

28、駐，本項(xiàng)目可通過(guò)引入一些有實(shí)力的外資銀行如東亞銀行、匯豐銀行、花旗銀行等來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與價(jià)值。2、保險(xiǎn)：國(guó)內(nèi)外的保險(xiǎn)公司如美國(guó)友邦保險(xiǎn)。從以上分析可以看出，目前武漢尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城、XX中信廣場(chǎng)這種真正意義上的大型SHOPPING MALL，同時(shí)外資銀行在武漢市還是個(gè)空白。隨著武漢城市建設(shè)的大力推進(jìn)與城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，相信在不久的將來(lái)便會(huì)出現(xiàn)大型百貨商場(chǎng)、大型超市的旗艦店，或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的相繼進(jìn)駐。因此，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所。鑒于非常規(guī)商業(yè)運(yùn)作主要是取決于發(fā)展商的自身行為，在這里不作更多

29、的闡述，以下主要是按常規(guī)商場(chǎng)運(yùn)作模式對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓進(jìn)行探討。二、商業(yè)功能定位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題應(yīng)緊扣家庭式購(gòu)物消費(fèi)，通過(guò)主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項(xiàng)目的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的新型消費(fèi)模式，同時(shí)應(yīng)與本項(xiàng)目消費(fèi)者的地位形象相匹配，創(chuàng)造良好的適宜中高層次消費(fèi)群的購(gòu)物環(huán)境，讓更多的消費(fèi)者了解本項(xiàng)目擁有更優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。功能內(nèi)容未來(lái)食城風(fēng)情食園、飲食店中店、特色食品店未來(lái)娛樂(lè)迷你電影、游戲天地、娛樂(lè)無(wú)極限未來(lái)潮流流行榜樣、未來(lái)時(shí)尚未來(lái)商務(wù)在線數(shù)碼中心未來(lái)品味品牌名店街未來(lái)街坊超市、百貨、連鎖店未來(lái)文化文化書(shū)城 HYPERLINK :/ 未來(lái)食城 未來(lái)食城風(fēng)情食園

30、：地方風(fēng)情食園如潮汕菜、湘菜、東北菜、川菜等飲食店中店：咖啡廳、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧特色食品店：全國(guó)各地名特產(chǎn) HYPERLINK :/ 未來(lái)娛樂(lè) 未來(lái)娛樂(lè)娛樂(lè)無(wú)極限：兒童游戲場(chǎng)、大型游戲場(chǎng)、小型迷你影院奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：健身房、司諾克、保齡球館等 HYPERLINK :/ 未來(lái)潮流 未來(lái)潮流流行時(shí)尚：流行服飾、時(shí)尚飾品、化妝品、皮鞋、眼鏡、音像等 HYPERLINK :/ 未來(lái)商務(wù) 未來(lái)商務(wù)數(shù)碼天地：手機(jī)、電腦、數(shù)碼相機(jī)等 HYPERLINK :/ 未來(lái)品味 未來(lái)品味品牌名店街：服裝、皮具、珠寶首飾、鐘表等 HYPERLINK :/ 未來(lái)街坊 未來(lái)街坊超市：沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、香港

31、百佳、7-11便利店等百貨：武商、中心、王府井、西武等連鎖店：尚典、名典、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等 HYPERLINK :/ 未來(lái)文化 未來(lái)文化文化書(shū)店：大型書(shū)店、各類專業(yè)書(shū)店等 HYPERLINK :/ 未來(lái)服務(wù)com 未來(lái)服務(wù)com沖洗店、干洗店、商務(wù)中心、通信公司、外資銀行、郵局、旅行社等三、經(jīng)營(yíng)特色定位（1）一個(gè)商場(chǎng)要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營(yíng)路線。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)定。如果商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒(méi)有過(guò)于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營(yíng)定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相

32、對(duì)小很多。不過(guò)，縱觀目前西北湖片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見(jiàn)，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但除了新世界百貨外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價(jià)格低、購(gòu)物環(huán)境差、管理混亂等現(xiàn)象。因此，本項(xiàng)目應(yīng)在購(gòu)物檔次、購(gòu)物環(huán)境上改變以往的消費(fèi)習(xí)慣，走大眾化和特色化相結(jié)合的道路。（2）商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有三個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購(gòu)物環(huán)境。四、經(jīng)營(yíng)模式定位目前各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種：（1）自營(yíng)：1）購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2）保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際

33、用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（2）招租：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營(yíng)方式適用情況自營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招租為輔企業(yè)具有商

34、場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營(yíng)為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。全部招租企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。本項(xiàng)目商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)模式主要依據(jù)項(xiàng)目具體情況而定，基本原則是力求為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，同時(shí)為了保持統(tǒng)一的項(xiàng)目管理，建議采用不完全出售的經(jīng)營(yíng)模式，盡量避免出現(xiàn)分解成“豆腐塊”的方式出售，這種方式可導(dǎo)致商場(chǎng)缺乏規(guī)模效應(yīng)和應(yīng)有的檔次，在經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生混亂，在銷售上也不易對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體控制。因此，本司建議從維護(hù)商場(chǎng)統(tǒng)一形象和項(xiàng)目的檔次出發(fā)，部分出售，按照產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)

35、管理權(quán)適當(dāng)分離的經(jīng)營(yíng)模式，聘請(qǐng)知名的管理公司對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。五、經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 一般來(lái)講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制約： （1）顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過(guò)7500米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬(wàn)平方米左右。如果單店面積超過(guò)這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等

36、服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 （2）商圈購(gòu)買力對(duì)單店規(guī)模的制約。簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買力取決于商圈人口與其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過(guò)客與外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。 （3）產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。目前我國(guó)現(xiàn)有的商品品種約70萬(wàn)種，實(shí)際上一個(gè)商場(chǎng)所能經(jīng)營(yíng)的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)的品種也不超

37、過(guò)十幾萬(wàn)種，而對(duì)于走特色化經(jīng)營(yíng)路線的商場(chǎng)，可供選擇的商品種類就更少。如果商場(chǎng)規(guī)模過(guò)大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。根據(jù)本項(xiàng)目每層面積約為2000-2500平方米，整體規(guī)模符合消費(fèi)者的消費(fèi)心理，同時(shí)拓大經(jīng)營(yíng)范圍，引入豐富的產(chǎn)品品種，這樣會(huì)更加刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。六、目標(biāo)客戶分析根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀與我司市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果與考慮項(xiàng)目相關(guān)諸因素的影響，中人大廈項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)客戶群定位為：投資客戶私營(yíng)企業(yè)中高級(jí)政府官員有灰色收入人員金融、保險(xiǎn)界高級(jí)經(jīng)理經(jīng)營(yíng)商戶傳統(tǒng)商戶專業(yè)店連鎖店品牌形象店心理行為特征分析投資客戶方面私營(yíng)企業(yè)此類客戶能夠較容易地接受新觀念、

38、新事物。由于常年的積累，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能容易接受新的投資方式和投資理念。另外這部分客戶大多數(shù)沒(méi)有較高的文化背景，因此更加追求文化氛圍的塑造，該部分客戶還體現(xiàn)出適度的前衛(wèi)性。這部分客戶具有較強(qiáng)的投資眼光，善于觀察把握機(jī)會(huì)，對(duì)待事物觀望性較強(qiáng)，亦會(huì)跟風(fēng)，在大形勢(shì)下會(huì)與其他大部人做出同樣的行為。同時(shí)作為生意人士，該類客戶大多傾向于鄰街帶鋪的單位。中高級(jí)政府官員該類目標(biāo)客戶身處領(lǐng)導(dǎo)層，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一分為二地看待事物的習(xí)慣，在行動(dòng)上注重身份的體現(xiàn)。作為決策層或管理層人員，這部分客戶心理也非常成熟，思考問(wèn)題講究全面統(tǒng)籌性，經(jīng)濟(jì)收入較高且來(lái)源穩(wěn)定，無(wú)后顧之憂，因此在消費(fèi)行為上會(huì)經(jīng)過(guò)獨(dú)有的思考，

39、一旦認(rèn)為具有可行性將一蹴而就，明顯帶有果斷性、自信性、自主性。另外，作為政府官員，他們對(duì)私密性要求較高。3）有灰色收入人員此類客戶具有較為盲目的跟風(fēng)性，追求投資的最大利潤(rùn)率，對(duì)價(jià)格敏感度不強(qiáng)，較容易接受新的投資理念，由于商鋪的保值性強(qiáng)，故其成為此類人員的首選投資項(xiàng)目。金融、保險(xiǎn)界高級(jí)管理者此類客戶由于本身職業(yè)的特殊性，故其消費(fèi)行為上體現(xiàn)出拘謹(jǐn)性、實(shí)用性、敏感性等特征。強(qiáng)烈追求利潤(rùn)的最大化，對(duì)商鋪總價(jià)也較為敏感，一旦超出承受范圍則立即退卻，持觀望態(tài)度，其行為非常謹(jǐn)慎。把投資看作一種戰(zhàn)略來(lái)看待，因此在投資前期同樣謹(jǐn)慎，同時(shí)亦體現(xiàn)出果斷性，在機(jī)會(huì)面前果斷決策，行動(dòng)迅速。經(jīng)營(yíng)客戶方面1、傳統(tǒng)商戶此類客

40、戶主要經(jīng)營(yíng)五金、日常生活用品、食品等，由于其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品利潤(rùn)相對(duì)較少，故其在選擇經(jīng)營(yíng)商鋪上總價(jià)是其考慮的首要因素，一般不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的臨街商鋪。經(jīng)營(yíng)的面積為中小戶型，一般在20到60平方米之間。2、專業(yè)店此類客戶主要經(jīng)營(yíng)家電、燈飾、家具等，由于其經(jīng)營(yíng)貨物種類的特點(diǎn)，故其要求的店面面積較大，一般在100平方米以上。這類商家較傾向于經(jīng)營(yíng)集中化，因?yàn)閱为?dú)經(jīng)營(yíng)較難形成市場(chǎng)的聚集效應(yīng)。對(duì)商鋪地段要求不高，3、連鎖店此類客戶主要為餐飲類。一般會(huì)選擇在人流量大的臨街的黃金地段，經(jīng)營(yíng)的面積均為大戶型，一般要求200平方米以上。此類店鋪對(duì)帶旺周圍的商圈起到功不可沒(méi)的地位。因此也成為大型商城競(jìng)相引入的對(duì)象之一。

41、4、品牌形象店此類客戶主要為經(jīng)營(yíng)服裝類。作為展示自己品牌的需要，在商鋪選擇上，地段和人流量是其重點(diǎn)考慮方向。臨街的黃金商鋪亦是眾多品牌爭(zhēng)相搶租的對(duì)象。一般此類商業(yè)的租金是最貴的，要求的面積為中等戶型，一般在80到100平方米。七、形象定位集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的CBD高檔次Shopping Mall八、項(xiàng)目招商根據(jù)項(xiàng)目自身所處區(qū)域與消費(fèi)群體的檔次，宜定位為中高檔大型商場(chǎng)，對(duì)以下招商對(duì)象的商戶組合提出建議：專業(yè)店：國(guó)內(nèi)外中高檔品牌專業(yè)店超市：國(guó)內(nèi)外品牌連鎖超市（如沃爾瑪、家樂(lè)福）百貨：國(guó)內(nèi)大型知名百貨零售業(yè)（如武商、王府井百貨等）飲食：國(guó)內(nèi)中高檔餐飲連鎖商戶（如名典、上島）娛樂(lè)：國(guó)內(nèi)中高

42、檔娛樂(lè)連鎖商戶八、商業(yè)部分均價(jià)確定由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分距主干道較近，有利發(fā)展一定的商業(yè)面積，結(jié)合目前武漢市商業(yè)物業(yè)與片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目保守的銷售均價(jià)為10000元/平方米。綜述：通過(guò)引入以上商戶，有效提高項(xiàng)目檔次與商業(yè)氛圍，并以其品牌效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)招商進(jìn)程，吸引更多處于觀望階段的中高檔次與稍低檔次的商戶入駐，并同時(shí)營(yíng)造出一種入駐商戶多、所剩面積有限的搶租效果。第 六 篇精 雕 細(xì) 鑿、鑄 就 輝 煌物業(yè)發(fā)展建議一、項(xiàng)目概述 本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，西、南面緊臨北湖與西湖，北面為江漢文體中心，東靠新華下路。都市中心絕版地塊，朝向俱佳，鬧中有靜，靜中帶旺。坐擁CBD的

43、繁華與便利。擁有最好的西北湖、噴泉公園景觀資源。健康生活圖景全覽，美麗尊貴人生盡現(xiàn)。二、設(shè)計(jì)理念差異化的產(chǎn)品。中人大廈從空間形式、規(guī)劃方略、建筑立面、園林主題上都決定了是一個(gè)力避同質(zhì)化，追求個(gè)性化、獨(dú)特性的產(chǎn)品，形成自己的獨(dú)特風(fēng)格從而占領(lǐng)武漢市場(chǎng)的高檔住宅市場(chǎng)，讓同行和客戶為之側(cè)目，為之震撼。在使用功能上給予客戶極大的滿足和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化，即景觀資源的最大化，戶戶可觀賞湖景、街景，整體表現(xiàn)均好。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議依據(jù)和原則尊重居者生活習(xí)慣，照顧住戶日常需要，滿足住戶居住要求。窗外景致流動(dòng)，湖景、園林景觀、庭院景觀輝映成趣。在花園、架空層等公共半公共空間內(nèi)大量設(shè)置可駐留場(chǎng)所，滿足鄰里交

44、往需求，營(yíng)造更多情感空間。利用漫步道貫穿社區(qū)，讓住戶感受通暢隨意。尊重居者隱私，盡量避免戶與戶對(duì)視情況出現(xiàn)。通透是視覺(jué)的連貫和空間的連續(xù)，社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外風(fēng)景交流得當(dāng)，視野盡量開(kāi)闊?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目整體上應(yīng)圍繞主題“自然、家園、CBD”規(guī)劃，充分利用外部景觀資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在布局上采用主景突出式設(shè)計(jì)手法，利用CBD與西北湖的獨(dú)立空間，形成一系列各具特色的景觀單元，使自然景觀和人文景觀和諧融合。建筑布局建議本項(xiàng)目由于受高壓線的影響，不僅影響了項(xiàng)目的檔次與形象，而且使地塊失去了完整性，項(xiàng)目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本項(xiàng)目應(yīng)爭(zhēng)取外遷高壓線。項(xiàng)目的占地面積約25畝，容積率為6.5-

45、7.5，建筑面積約為12萬(wàn)平方米，為了滿足以上的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)在考慮高壓線存在的前提下，應(yīng)充分利用景觀資源，力求總體朝向?yàn)槟媳弊罴殉?。?xiàng)目由3幢高層（A、B、D）與1幢（C）小高層組成，具體建筑布局如下圖所示：北 湖DCABB裙 樓西 湖噴泉公園詳解：1、項(xiàng)目A幢可觀賞到西湖全景、北湖與噴泉公園的部分景觀、小區(qū)園林全景；2、項(xiàng)目B幢可觀城市繁華景觀、噴泉公園大部分景觀以與小區(qū)園林全景；3、項(xiàng)目C幢可觀西湖全景、北湖大部分景觀以與小區(qū)園林全景；4、項(xiàng)目D幢可觀城市繁華景觀、江漢文體中心、小區(qū)園林部分景觀；5、項(xiàng)目A、C幢正面遠(yuǎn)離了高壓走廊，而B(niǎo)、D幢雖離高壓走廊較近，但均為側(cè)面，影響不大。

46、6、商業(yè)裙樓頂部設(shè)置空中花園，增加小區(qū)綠化率以與項(xiàng)目外觀的美觀度。7、項(xiàng)目C、D兩幢底部設(shè)置兩層架空，C幢架空層可增加小區(qū)綠化率，D幢架空層可設(shè)置泛會(huì)所。建筑風(fēng)格與外立面建議項(xiàng)目的整體風(fēng)格應(yīng)與CBD相協(xié)調(diào)，外立面可結(jié)合湖景以與城市景觀，造形上追求大氣高貴、俊朗飄逸，顏色應(yīng)體現(xiàn)簡(jiǎn)潔健康，彰顯作為高檔高尚住宅領(lǐng)跑者的氣質(zhì)。1、風(fēng)格建議：現(xiàn)代典雅風(fēng)格。線條明朗、簡(jiǎn)潔。造型俊雅、色彩統(tǒng)一。2、外立面建議：利用挑檐、挑梁、屋頂?shù)仍黾油饬⒚娴膭?dòng)感造型，形成獨(dú)特的城市景觀?？照{(diào)位建議：利用造形遮擋空調(diào)主機(jī)，確保項(xiàng)目外立面干凈整潔。陽(yáng)臺(tái)建議：陽(yáng)臺(tái)與外立面的整體應(yīng)保持協(xié)調(diào)。窗建議：塑鋼窗，窗戶玻璃可選用灰玻或綠

47、玻。外墻建材建議：可選用進(jìn)口高檔涂料。外墻顏色：主體顏色應(yīng)以象牙白、淺黃色、橙色等暖色調(diào)為主。入口設(shè)置與交通組織建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解：項(xiàng)目的主次出入口分設(shè)在新華下路與西北湖路，主出入口可彰顯項(xiàng)目檔次并形成良好的視覺(jué)沖擊力；主出入口為人行出入口，次出入口為車行出入口；項(xiàng)目車位均為地下車位，分設(shè)在A、B、D幢；項(xiàng)目整體上很好地保證了人車分流，又可使車輛與外界交通更加便捷。戶型設(shè)計(jì)建議總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動(dòng)靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方

48、便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無(wú)前室；臥室門朝客廳敞開(kāi)；各空間面積比例不當(dāng)。各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于17；朝向以南北朝向?yàn)樽罴眩?由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；3廳內(nèi)宜做成長(zhǎng)方形，其開(kāi)間寬度不應(yīng)小于4米，但進(jìn)深與開(kāi)間比例不宜過(guò)大；4若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，即玄關(guān)，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要忌：1起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳

49、的門多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；2起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；3起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；4起居廳的形狀不好或尺度不合理。臥室宜：1主臥室最好朝南,寬度不宜小于3.6米,面積大于20平方米；2三房戶型，其主臥設(shè)專衛(wèi)與進(jìn)入式衣柜；忌：臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對(duì)獨(dú)立；獨(dú)立設(shè)計(jì)成明餐廳。忌：1餐廳面積過(guò)大或過(guò)小；2正對(duì)衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；廚房宜：1.與餐廳密切聯(lián)系，直接增加專用排煙道;凈寬度不應(yīng)小于2米;2.廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；灶臺(tái)的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。忌：寬度不夠，影響操作。衛(wèi)生間宜：1衛(wèi)生間凈寬度不得小于1

50、6米；2對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；3衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。忌：空間過(guò)于狹窄，影響洗浴功能。陽(yáng)臺(tái)宜：為了保證起居廳有良好的視野、采光、安全，陽(yáng)臺(tái)欄桿高12米，或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。忌：實(shí)體欄板太高，影響采光與觀景，或?qū)嶓w欄板太低，影響居家安全。此外，為了更好地利用城市景觀與西北湖景，本項(xiàng)目可在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行處理主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。格調(diào)客廳附弧形觀景大陽(yáng)臺(tái)，西北湖的自然美景與CBD的城市繁華盡收眼底。各次臥均設(shè)觀景凸窗，拓寬視野，增加采光面，享盡三代同堂之樂(lè)。入戶處特設(shè)前庭

51、或270度觀景露臺(tái)，滿足自由身心需求，實(shí)現(xiàn)高貴地位。主臥獨(dú)立分區(qū)，寧?kù)o私密。空間開(kāi)闊，間隔方正，功能完備。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)原則：體現(xiàn)人與自然、城市的融合，與自然、與城市互動(dòng)互融。結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心態(tài)特征與生活習(xí)慣，建議利用西面、南面向湖、城市景觀、北面望江漢文體中心全無(wú)遮擋地理優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出一個(gè)獨(dú)具魅力，輕松浪漫，同時(shí)又能滿足人們回歸自然、展現(xiàn)自我的城市地位的心理需求的居住環(huán)境。但由于本項(xiàng)目的規(guī)模一般，地塊不很規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大。因此，本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)所以與空中會(huì)所，建議以現(xiàn)代時(shí)尚休閑健康生活為主題，營(yíng)造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿健康生活品味，同時(shí)倡導(dǎo)一種全新的以國(guó)際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式?？山梃b中外半圍合式的造園風(fēng)格，外動(dòng)內(nèi)靜，靜中有動(dòng)。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場(chǎng)與小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長(zhǎng)廊等，為住戶提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂(lè)融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家的歸宿感。配套與裝修設(shè)計(jì)建議入口大堂與電梯廳：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修；住戶樓層電梯間：豪華裝修；電梯：國(guó)內(nèi)外名牌；地下車庫(kù)：通風(fēng)、照明、消防、安防等按設(shè)計(jì)規(guī)范I類標(biāo)準(zhǔn)要求；智能化系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)主干