長租公寓市場月度報(bào)告（2021年1月）

1、多頭發(fā)力，引導(dǎo)長租市場穩(wěn)健發(fā)展摘要政策動向：中央層面，中國人民銀行將加大住房租賃市場發(fā)展金融支持；住建部表示將整治租賃市場“高進(jìn)低出”、“長收短付”，防止“爆雷”，推動住房租賃條例。地方層面，北京出臺關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見，寧波政府出臺實(shí)施意見加快培育和發(fā)展住房租賃市場，中山出臺實(shí)施方案加快培育和發(fā)展住房租賃市場。市場概況：1 月，租賃土地市場整體繼續(xù)回溫，租賃相關(guān)用地成交面積較上月有明顯上升，共成交 49 宗/127.4 萬。上海、杭州和南京成交的較多，其中，上海成交 14 宗自持地塊，總自持面積為 73.5 萬；杭州成交 23 宗自持地塊，總自持面積為 25.

2、9 萬；南京成交 2 宗自持地塊，總自持面積為 10.1 萬。企業(yè)動態(tài)：上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立，天津住房租賃企業(yè)發(fā)布“九不”承諾，寧巢明石公寓項(xiàng)目順利竣工，萬科 30 億住房租賃專項(xiàng)公司債完成發(fā)行。一、政策動向1、人民銀行：將加大住房租賃市場發(fā)展金融支持1 月 15 號，在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示中國人民銀行按照“租購并舉”方向，加快研究金融支持住房租賃市場政策，將于近期公開征求社會意見。他還提到，中國人民銀行將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發(fā)展的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。點(diǎn)評與啟示：房子是用來住的，不是用來炒的。人民銀行近年

3、來始終堅(jiān)持這個(gè)定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。從全年房地產(chǎn)新增貸款比重來看，其占各項(xiàng)貸款的比重從 2016 年的 44.8%下降到了 25%。因而，作為保障居住的另一端，租賃住房的金融支持渠道亟待打通。人民銀行給了市場一個(gè)良好的預(yù)期，下一步就是在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下逐步釋放對租賃市場的金融支持了。2、住建部：整治租賃市場“高進(jìn)低出”“長收短付”，防止“爆雷”，推動住房租賃條例1 月 7 日，記者對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽進(jìn)行了采訪。在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，王蒙徽說，要推動出臺住房租賃條例，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“

4、高進(jìn)低出” “長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。此外，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口。另外，還要開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點(diǎn)。點(diǎn)評與啟示：一個(gè)目標(biāo)，多管齊下?！凹涌鞓?gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，這是遠(yuǎn)景，愿景，也是必將達(dá)到的目標(biāo)。盡管國家對住房租賃市場的發(fā)展始終重視，但是目前還存在著供求不合理、權(quán)利保障力度弱、市場規(guī)范性較差等諸多的問題。住建部此處針對了諸多關(guān)乎民生的問題，給出了實(shí)招、妙招。完善政策協(xié)

5、同機(jī)制、聯(lián)動省市精準(zhǔn)調(diào)控、建立預(yù)警和考核機(jī)制、完善輿情監(jiān)測、完善市場機(jī)制，多管齊下，共同保障市場，完善長效機(jī)制。3、北京：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見1 月 5 日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)：建立工作專班、明確職責(zé)分工、實(shí)行建設(shè)計(jì)劃管理；落實(shí)主體責(zé)任：各區(qū)政府是推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的第一責(zé)任主體；進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)建設(shè)方式：優(yōu)化指標(biāo)配置、鼓勵(lì)業(yè)態(tài)混合兼容、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)、優(yōu)化建設(shè)方式；加強(qiáng)租賃運(yùn)營管理：鼓勵(lì)配租、對接單位和企業(yè)、禁止“以租代售”；加大稅費(fèi)減免及金融支持力度：租賃住戶的能源使用執(zhí)行居民價(jià)格、享

6、受稅收優(yōu)惠、鼓勵(lì)推進(jìn)融資。點(diǎn)評與啟示：加強(qiáng)管理，鼓勵(lì)發(fā)展。管理先行，單獨(dú)建立領(lǐng)導(dǎo)專班，將事情落實(shí)到專班，落實(shí)到個(gè)人，才能把事情落到實(shí)處。對運(yùn)營的管理，一面禁止“以租代售”，保障租賃住房供給，一面對標(biāo)住宅交易市場，支持業(yè)態(tài)混合兼容，優(yōu)化建設(shè)設(shè)計(jì)。同時(shí)，在多維度提供保障，減免稅收，支持融資，保障市場的良性發(fā)展。4、 寧波：發(fā)布關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見1 月 22 日，寧波市人民政府辦公室發(fā)布寧波市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見。增加房源供給：提供租賃住房用地，允許改建房屋用于租賃，集中配建租賃住房，盤活存量閑置房源，配建高端租賃住房；培育市場供應(yīng)主體：扶持專

7、業(yè)化住房租賃企業(yè)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)；加大政策支持力度：完善住房租賃支持政策，加大財(cái)政資金支持力度，加大稅收政策支持力度，加大金融政策支持力度；加強(qiáng)租賃住房監(jiān)管：健全管理體制，完善信息系統(tǒng)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。點(diǎn)評與啟示：指標(biāo)先行，培育為主。寧波制定了清晰的指標(biāo)，截至 2022 年底，新增租賃住房不少于13 萬套（間），培育房源 100 套（間）以上或面積達(dá) 3 萬平以上的專業(yè)化住房租賃企業(yè) 20 家以上。目前，市場上供應(yīng)的出租房屋多為分散房源、老舊住宅，房源供需不夠匹配，租房體驗(yàn)不夠稱心。因此，做大做強(qiáng)租賃市場，一大卡點(diǎn)就是打通供給的渠道，讓更多租賃住房流入市場，才能落實(shí)好“租購并舉”，讓租房成

8、為更好的選擇。5、中山：加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案（修訂稿）1 月 7 日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案（修訂稿）。培育市場供應(yīng)主體：發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)：完善住房租賃支持政策，明確各方權(quán)利義務(wù)；完善公共租賃住房：推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營保障能力；支持租賃住房建設(shè)：鼓勵(lì)新建租賃住房，允許改建房屋用于租賃；加大政策支持力度：落實(shí)稅收優(yōu)惠，提供金融支持，完善供地方式；加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管：健全住房租賃法規(guī)制度，落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)行業(yè)管理。點(diǎn)評與啟示：長制久穩(wěn)。住房租賃市場的建設(shè)不是一朝一夕的工作，也不是急

9、功近利的工作，中山市此次發(fā)布的政策不止是穩(wěn)定市場，更是向建立長效機(jī)制的目標(biāo)邁出了重要的一步。小智治事，大智治制。 “到 2023 年，基本形成部門職責(zé)清晰、屬地責(zé)任明確、監(jiān)管服務(wù)高效的住房租賃管理機(jī)制?！眻?jiān)持制度的建設(shè)，嚴(yán)格制度的執(zhí)行，加強(qiáng)對制度的監(jiān)督，才能不忘初心，真正住房租賃市場的建設(shè)落在實(shí)處。二、市場概況1、租金：十大城市中 7 個(gè)城市住房租賃價(jià)格環(huán)比下跌圖：2019.01-2021.01 十大城租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比變化數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)點(diǎn)評與啟示：1 月，環(huán)比來看，上海、杭州、成都的租金環(huán)比上漲，北京、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京環(huán)比下跌；同比來看，上海、深圳、南京

10、、成都租金上漲，北京、廣州、天津、武漢、重慶、杭州租金同比下跌。2、土地：土地供給繼續(xù)回溫1 月，6 個(gè)城市成交 49 宗自持用地，自持面積約 127.4 萬。自 2016 年 11 月首宗自持地塊成交至2020 年 12 月底，全國共計(jì)成交自持地塊 666 宗，可供給租賃住房 2180 萬。表：1 月土地成交情況城市成交宗數(shù)（宗）自持用地規(guī)劃建面（萬）上海市1473.5杭州市2325.9南京市210.1合肥市39.2青島市54.8北京市23.9數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)上海：1 月共成交 14 宗自持地塊其中，浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū) PDP0-1001 單元南塊 05-01 地塊簡要分析：

11、數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)點(diǎn)評與啟示：1 月上海共成交 14 宗租賃地塊，總面積為 73.5 萬，上圖所示地塊位于浦東新區(qū)周康板塊。地塊位于上海市中部偏南，位置相對較好，距離地鐵周浦站約 3 公里，交通出行相對方便。地塊周圍的配套設(shè)施較為齊全，有學(xué)校、商場等配套，可滿足居民的生活需求。杭州：1 月共成交 23 宗自持地塊其中，杭錢塘儲出202012 號地塊簡要分析：數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)點(diǎn)評與啟示：1 月杭州共成交 23 宗自持地塊，自持面積為 26.0 萬。上圖所示地塊位于蕭山區(qū)。地塊位于杭州市蕭山區(qū)東北，位置相對較偏，但是緊鄰地鐵塘新線站，出行較為方便。目前周圍的配套設(shè)施相對較

12、為匱乏，隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，周圍設(shè)施也有望不斷改善。三、企業(yè)動態(tài)1、上海建信等：上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立，攜手為城市創(chuàng)造美好的租住生活1 月 8 日，上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司舉辦上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立大會。上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、地產(chǎn)城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、微領(lǐng)地、旭輝領(lǐng)寓、安歆等十余家知名住房租賃領(lǐng)域的頭部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)代表出席了成立大會。出席的多家企業(yè)按照自己的優(yōu)勢特長做了不同的業(yè)務(wù)分享，例如：地產(chǎn)城方提出租住產(chǎn)業(yè)應(yīng)提供“安居+宜居”的綜合服務(wù)；華潤置地有巢解讀了集體用地轉(zhuǎn)租賃住房相關(guān)政策；巴樂兔分享了平臺助力行業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)和信用體系。大會倡議，各聯(lián)盟

13、企業(yè)要以實(shí)際行動發(fā)揮國有和民營企業(yè)功能作用和社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在市房管局和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，合理調(diào)控租金水平，維護(hù)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。點(diǎn)評與啟示：合作謀共贏。一個(gè)人可以走得很快，一群人可以走得更遠(yuǎn)。上海此次舉辦的住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立大會，代表租賃行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入了多維度的深度合作。這樣的行業(yè)聯(lián)合在市場目前較為脆弱的狀態(tài)下顯然是一劑強(qiáng)心針，優(yōu)勢互補(bǔ)，合作共贏，相信可以打造出租賃住房的新生態(tài)。2、建信住房天津分公司等：住房租賃企業(yè)發(fā)布“九不”承諾1 月 21 日，建信住房天津分公司、萬科泊寓、天津青客公寓等 13 家知名住房租賃企業(yè)還向社會發(fā)

14、布了行業(yè)自律承諾。他們承諾不發(fā)布虛假房源信息；不隱瞞房屋真實(shí)信息；不壟斷房源；不違規(guī)收取費(fèi)用；不強(qiáng)制上漲或惡意克扣住房租賃押金、租金及其他保證金和預(yù)定金；不違規(guī)開展租金消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)；承租期內(nèi)，不采取威脅、恐嚇、暴力等方式驅(qū)逐承租人；不以隱瞞、欺騙、捆綁服務(wù)等手段迫使當(dāng)事人接受住房租賃中介服務(wù)；不為非法生產(chǎn)經(jīng)營活動提供房屋租賃服務(wù)。點(diǎn)評與啟示：自律方自強(qiáng)。人的強(qiáng)大大源于自律，企業(yè)和行業(yè)也不外乎此。基本的自律讓企業(yè)在法律設(shè)置的紅線內(nèi)運(yùn)作，不致因觸犯法律而毀于一旦。高標(biāo)準(zhǔn)的自律幫助企業(yè)建立良好的聲譽(yù)，擴(kuò)大客戶規(guī)模，加強(qiáng)客戶黏性。天津的 13 家租賃企業(yè)公開發(fā)布行業(yè)自律承諾，接受社會的監(jiān)督，這樣態(tài)度已

15、經(jīng)讓他們在行業(yè)競爭中領(lǐng)先一步。希望這 13 家企業(yè)和其他的租賃企業(yè)可以一同堅(jiān)守底線，自律自強(qiáng)，在良性競爭中獲得共贏。3、 杭州市錢投集團(tuán)：寧巢明石公寓項(xiàng)目順利竣工1 月 8 日，浙江省首宗成建制開發(fā)的人才租賃住房項(xiàng)目寧巢明石公寓項(xiàng)目竣工。項(xiàng)目位于城東新城核心位置，2017 年 10 月由市錢投集團(tuán)公開出讓競得，定位于人才住房公寓，總用地面積約 3.9 萬平方米，總建筑面積約 15.9 萬平方米，戶型包含 40、60、90 平方米系列，共計(jì) 1468 套房屋，房屋全部采用精裝修。點(diǎn)評與啟示：解決突出問題，實(shí)現(xiàn)人才引流。人才住房是租賃住房供給端的重要組成部分，許多城市都面臨著新進(jìn)入人才租房難的問題，制約城市的長久發(fā)展。近幾年杭州的常住人口增加值居于全國前列，流入人口的住房問題也日漸突出。該項(xiàng)目的完工既在一定程度上補(bǔ)齊了租賃住房的缺口，也彰顯了杭州在人才保障工作上的不懈努力。4、 萬科：30 億住房租賃專項(xiàng)公司債完成發(fā)行本期債券主要分為兩個(gè)品種，品種一為 3 年期，附第 2 年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，品種二期限為 7 年期，附第 5 年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。本期債券發(fā)行