房地產(chǎn)稅收政策解析課件

1、房地產(chǎn)稅收政策解析婁星區(qū)地方稅務(wù)局稽查局主講：鄧慧京 手機(jī)子郵箱：newdhj房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長（經(jīng)常跨年），涉及政府管理部門較多，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，利潤也大。整個行業(yè)涉及的地方稅種多，稅收征管的難度大。在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等主體稅源的控管上還存在較多漏洞?，F(xiàn)分環(huán)節(jié)和要點(diǎn)將房地產(chǎn)稅收管理和稽查中的一些要注意的事項(xiàng)總結(jié)如下，與大家一起學(xué)習(xí)。講解的時候我會突出比較基礎(chǔ)或者很重要的部分，沒講到的部分請大家參考課件。我們先來了解一下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程。 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程項(xiàng)目設(shè)想和可行性研究項(xiàng)目

2、立項(xiàng)及企業(yè)審批項(xiàng)目規(guī)劃土地使用權(quán)取得征地拆遷工程施工銷售或經(jīng)營物業(yè)管理主要審批部門選址規(guī)劃局拿地國土局建設(shè)用地規(guī)劃規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位施工許可證建委預(yù)售房產(chǎn)局竣工驗(yàn)收建委等初始產(chǎn)權(quán)證明房產(chǎn)局正式銷售-現(xiàn)銷房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)局 下面我們分環(huán)節(jié)來了解房地產(chǎn)的稅收處理一、取得土地環(huán)節(jié)取得土地環(huán)節(jié)主要涉及印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的計(jì)算。重要證據(jù)：購買土地的資料，越詳盡越好。較權(quán)威的資料是國土部門的土地成交確認(rèn)書。如果企業(yè)不能提供，可以到國土部門調(diào)查取證。查清土地的來龍去脈。重點(diǎn)要了解取得土地的面積和支付的價款、是否繳納了印花稅和契稅。取得土地環(huán)節(jié)涉及的

3、主要稅種 1、要獲得土地使用面積和取得支付的價款，主要的依據(jù)是國土局發(fā)放的土地使用證和轉(zhuǎn)讓合同、土地成交確認(rèn)書。 2、印花稅按購買價款的0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）征收。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。取得土地環(huán)節(jié)涉及的主要稅種3、契稅按成交價格的4%征收。納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和

4、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。4、如果是耕地，要按占用面積征耕地占用稅。土地使用稅的起征時間5、土地使用稅是需要重點(diǎn)了解的。征收土地使用稅的起始時間：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。新征用耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅。注意的是，土地使用證的發(fā)布日期不一定是約定交付土地的日期，要以約定交付日期為準(zhǔn)。土地使用稅的截止日期征土地使用稅的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交與已交房

5、產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。無法核實(shí)實(shí)際交房日期的，可以辦理大土地證、大房產(chǎn)證將土地轉(zhuǎn)出的日期為準(zhǔn)。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土局簽訂國有土地出讓合同，合同約定土地交付時間為2010年8月25日。2010年10月1日取得土地使用證，請問從何時起征土地使用稅？分析 該企業(yè)應(yīng)從合同約定土地交付時間的2010年8月的次月，即 2010年9月起申報(bào)繳納土地使用稅.二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)施工階段是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段主要

6、涉及印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務(wù)事項(xiàng)。還應(yīng)該檢查施工費(fèi)用是否按合同約定支付并取得發(fā)票。設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)印花稅房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等合同。甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)印花稅建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按按收取的費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花；借款合同，按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花；財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。甲方提供材料的營業(yè)稅事項(xiàng)中華人民共和國營業(yè)稅暫

7、行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！?納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款)確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是整個房地產(chǎn)稅收中的重中之重。主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅、土地使用稅等。根據(jù)房屋銷售收入計(jì)征的稅要確定房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入，包括完工前的預(yù)售收入和完工后的銷售收入。計(jì)稅收入對于房地產(chǎn)稅收來說，是最重要的數(shù)據(jù)之一。中華

8、人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”稅率為5%。根據(jù)房屋銷售收入計(jì)征的稅中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”預(yù)售收入的稅收處理從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同并收取款項(xiàng)，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認(rèn)為收入。國稅發(fā)200931號第九條規(guī)

9、定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（婁星區(qū)一般性房產(chǎn)10%，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房為3%）分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。全部完工后再根據(jù)實(shí)際成本來調(diào)整。預(yù)售收入的稅收處理營業(yè)稅按預(yù)售收入的5%在收到預(yù)收款時征收。 （即合同約定時間和實(shí)際預(yù)收時間孰前的原則）土地增值稅按預(yù)售收入乘上預(yù)征率預(yù)征，清算時再多退少補(bǔ)。湖南省的土地增值稅預(yù)征率年度普通住宅非普通住宅別墅、寫字樓、門面等轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2006年1%2007年1.5%2008年11月16日前1%2%3%5%2008年11月17日至2010年6月30日0.5%1%3%5%2010年7月1日至今

10、1.5%2%3%5%預(yù)售收入的檢查點(diǎn)我們對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的檢查重點(diǎn)是，“預(yù)收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)為收入繳稅，有沒有收到預(yù)收款不做賬或在其他往來科目中掛賬而不繳稅的情況。預(yù)售收入的檢查點(diǎn)要注意的科目是“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”科目的貸方發(fā)生額，以及貸方發(fā)生額或者借方紅字發(fā)生額較大的往來科目，如“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等等。如果在賬面上找不到突破口，比較好的方法是直接去售樓部，想辦法取得第一手收款資料，包括收取的“訂金（保證金、誠意金、VIP卡）”、“定金”等，一并計(jì)征營業(yè)稅。訂金的稅收處理訂金、誠意金可以暫時記在其他應(yīng)付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡

11、）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款，和主營收入、定金一起按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。定金和訂金收入如果賬面上清楚反映，則不需預(yù)征土地增值稅；若與房屋銷售收入劃分不清的，則要繳納土地增值稅。定金、訂金和預(yù)收賬款稅務(wù)處理的區(qū)別稅種主營業(yè)務(wù)收入預(yù)收賬款定金訂金（保證金、誠意金、VIP卡）營業(yè)稅按除去從預(yù)收賬款中轉(zhuǎn)入的部分計(jì)征按新增的（本期貸方發(fā)生額）部分計(jì)征全額計(jì)征全額計(jì)征城建稅、附加按營業(yè)稅附征土地增值稅按除去從預(yù)收賬款中轉(zhuǎn)入的部分計(jì)征按新增的（本期貸方發(fā)生額）部分計(jì)征如果賬面上清楚反映，則不需預(yù)征；劃分不清的，則要預(yù)征土地增值稅。企業(yè)所得稅按實(shí)際收入按預(yù)計(jì)毛利

12、率折算后計(jì)入應(yīng)納稅所得額對于視同銷售的處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。對于價格明顯偏低的處理納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額（1）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（3）按公式核定，計(jì)稅價格=工

13、程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率），成本利潤率由省級稅務(wù)局確定。湖南省的營業(yè)稅成本利潤率表 湖南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于確定營業(yè)稅成本利潤率的公告。2011年10月1日起施行。稅目成本利潤率交通運(yùn)輸業(yè)7%建筑業(yè)8%金融保險(xiǎn)業(yè)15%郵電通信業(yè)20%文化體育業(yè)10%娛樂業(yè)20%服務(wù)業(yè)20%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)15%銷售不動產(chǎn)20%組成計(jì)稅價格例題A公司自建房屋一幢，成本1000萬元，建成后出售，向稅務(wù)部門提供的售價明顯偏低，且無同類可參照價格。請問A公司的建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)的組成計(jì)稅價格和應(yīng)納營業(yè)稅分別是多少？（適用湖南省新的成本利潤率）解析：建筑業(yè)組成計(jì)稅價格為1000

14、（18%）（1-3%）=1113.40萬元，應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅1113.40 3%=33.40萬元；銷售不動產(chǎn)的組成計(jì)稅價格為1113.40（120%）（1-5%）=1406.40萬元，應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1406.405%=70.32萬元。各種代收款項(xiàng)的處理為了避免企業(yè)利用代收的名義將價外費(fèi)用逃避繳納稅款，各稅種對代收款項(xiàng)都有相應(yīng)的規(guī)定。企業(yè)所得稅的處理。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。同時，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 但是要注意的是，如果收了代收款項(xiàng)，等跨年度才支

15、付的，要先征稅，以后跨年度支付時做費(fèi)用扣除。 各種代收款項(xiàng)的處理營業(yè)稅的處理。同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)（三個條件）不征營業(yè)稅：（1）由國務(wù)院或者省級政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級政府及其財(cái)政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的 行政事業(yè)性收費(fèi)。（2）收取時開具省級以上部門印制的財(cái)政票據(jù)。（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。另外，國稅發(fā)200469號文件規(guī)定，專項(xiàng)維修基金不計(jì)征營業(yè)稅。 土地增值稅的處理。與企業(yè)所得稅基本相同，即“未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的”不征收土地增值稅。*支出要取得合法有效憑據(jù)國稅發(fā)200840號文規(guī)定：對于不符合規(guī)

16、定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。國稅發(fā)200880號規(guī)定：企業(yè)取得的發(fā)票沒有開具支付人全稱的，不得扣除，也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得申請退稅。國稅發(fā)200931第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。*什么樣的憑據(jù)算是合法有效憑據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：“（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位

17、或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！变N售環(huán)節(jié)的印花稅簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。房產(chǎn)出租時按租賃合同的千分之一繳納（房屋出租還涉及到5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅等）。四、竣工交房階段房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項(xiàng)：開發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向

18、業(yè)主交付房產(chǎn)，財(cái)務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；與施工方進(jìn)行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后，向施工方支付工程結(jié)算價款。此時，一般開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。個人認(rèn)為難度最大的是企業(yè)所得稅和土地增值稅的清算。企業(yè)所得稅中對于完工條件的規(guī)定房產(chǎn)項(xiàng)目完工條件的判斷，國稅發(fā)200931號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個條件：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰

19、早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進(jìn)行完工時的稅務(wù)處理。我們通過一個案例來加強(qiáng)了解。案 例甲房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)A項(xiàng)目，稅法規(guī)定計(jì)稅毛利率為15%。2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬，已按15%計(jì)入應(yīng)納稅所得額。2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，但未交付給業(yè)主。2009年A項(xiàng)目又取得收入6500萬元，全部放在預(yù)收賬款。實(shí)際計(jì)稅成本為4500萬元，不考慮其他稅金和期間費(fèi)用。案例解析根據(jù)國稅發(fā)200931號規(guī)定，A項(xiàng)目已符合文件規(guī)定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應(yīng)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛

20、利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。2009年的預(yù)售收入，所得稅匯算時不能按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%進(jìn)行計(jì)算。而2008年按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率折算的部分應(yīng)作納稅調(diào)減處理。則A項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額收入（6500+2500）計(jì)稅成本4500已計(jì)入應(yīng)納稅所得額的預(yù)計(jì)毛利250015%4125（萬元）。企業(yè)所得稅案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一年開工A項(xiàng)目，第二年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費(fèi)用50萬元，銷售成本700萬元；第二年開工B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬元。不考慮其它納稅調(diào)整因素，第二年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤=收入1000

21、-期間費(fèi)用50-銷售成本700-稅金（55+11）=184萬元應(yīng)納稅所得額= 184+預(yù)售收入20010%=204萬元企業(yè)所得稅案例第三年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對外銷售實(shí)現(xiàn)收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將第二年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬元，第三年期間費(fèi)用60萬元。不考慮其它納稅調(diào)整因素，第三年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤=全部收入（2000+200）- 期間費(fèi)用60-稅金110-全部銷售成本（1500+150）=380萬元應(yīng)納稅所得額= 380-第二年已計(jì)入應(yīng)納稅所得額的毛利20010%=360萬元土地增值稅的清算土地增值稅的清算是一個重點(diǎn)

22、和難點(diǎn)。但是按照清算申報(bào)表的步驟來操作，可以清晰明了，事半功倍。下面我們按大體的步驟來和大家一起分析如何做好土地增值稅的清算。土地增值稅清算的確認(rèn)條件什么時候進(jìn)行土地增值稅清算？分為兩種情況：一、自行清算。國稅發(fā)200991號第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 土地增值稅清算的確認(rèn)條件二、要求清算。國稅發(fā)200991第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可

23、售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。1、收入的確定收入是多少。收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確

24、認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 1、收入的確定企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，但也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。2、扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目有以下幾種：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）簡而言之，新建房就是土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金和加計(jì)扣除項(xiàng)目。（

25、1）取得土地的成本取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。（2）開發(fā)成本這是要重點(diǎn)核實(shí)的部分。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） ，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等）；前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、

26、勘察、測繪、“三通一平”等支出）；建筑安裝工程費(fèi)（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）；（2）開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。 公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）開發(fā)間接費(fèi)用（是指直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。 （3）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)

27、費(fèi)用。但是土地增值稅法和企業(yè)所得稅法不同，不是按照企業(yè)實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用來計(jì)算開發(fā)費(fèi)用，而是按“合理利息+一定比例扣除”的方法來確定。具體規(guī)定如下：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地成本和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地成本和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（4）相關(guān)稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印

28、花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（5）加計(jì)扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可取得土地成本和開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人指依法審批成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，不是所有從事房地產(chǎn)銷售的納稅人都可以享受。4、扣除項(xiàng)目的計(jì)算和分?jǐn)傆?jì)算和在多個成本項(xiàng)目中分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額時應(yīng)遵循什么原則？（1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的（期間費(fèi)用除外）。 （3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成

29、本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?、扣除項(xiàng)目的計(jì)算和分?jǐn)偅?）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （6）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。4、扣除項(xiàng)目的計(jì)算和分?jǐn)傊腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位。第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

30、或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。國稅發(fā)200991號第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。案 例某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個項(xiàng)目時，2006年按照設(shè)計(jì)要求建設(shè)一所幼兒園，共計(jì)發(fā)生支出400萬元，該項(xiàng)目包括A、B兩個開發(fā)產(chǎn)品，A產(chǎn)品可售面積2000平方米，2006年初完工當(dāng)年已銷售1500平方米； B產(chǎn)品在建預(yù)計(jì)可售面積3000平方米。公共設(shè)施開發(fā)成本按照可售面積分?jǐn)侭產(chǎn)品分得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=400 （30005000）=240萬元，直接計(jì)入B產(chǎn)品的開發(fā)成本。A產(chǎn)品分得基礎(chǔ)設(shè)施建費(fèi)=400 （20005000）=160萬元。然后在已銷和未銷間進(jìn)行分?jǐn)?。已售部分分?jǐn)?160 （15002000）=120萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本；未售部分分?jǐn)?160 （5002000）=40萬元，增加已完工產(chǎn)品成本。轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，