解讀廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例.課件

1、解讀廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例謝 銘第1頁(yè)，共29頁(yè)。第一章 總則修訂的目的 自1998年制定廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例以來(lái)，隨著物業(yè)管理實(shí)踐的不斷深化，特別是物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例等新法律、行政法規(guī)的頒布實(shí)施，使得原有廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例中的許多法規(guī)規(guī)定漸顯滯后，并且出現(xiàn)與上位法沖突矛盾的問(wèn)題，既不能滿足我省物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際需要，也不能滿足科學(xué)發(fā)展觀和營(yíng)造和諧社會(huì)的發(fā)展要求，因此，有必要對(duì)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂。第2頁(yè)，共29頁(yè)。第一章 總則主要修訂范圍中心思想：三個(gè)方面 修改與上位法（物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例）不一致的內(nèi)容。對(duì)上位法授權(quán)地方制定的內(nèi)容作出具體規(guī)定。結(jié)合我省實(shí)際對(duì)上位法進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)

2、充。第3頁(yè)，共29頁(yè)。第一章 總則修訂要點(diǎn)進(jìn)一步明確了業(yè)主的范圍；完善了業(yè)主大會(huì)籌備制度；細(xì)化了業(yè)主就共同事務(wù)進(jìn)行表決的計(jì)算規(guī)則；進(jìn)一步規(guī)范了業(yè)委會(huì)成員的行為；明確了物業(yè)管理用房，以及物業(yè)共有部分的登記查詢(xún)制度；第4頁(yè)，共29頁(yè)。第一章 總則進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)；細(xì)化了車(chē)位、車(chē)庫(kù)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定；對(duì)擅自改變房屋用途作了禁止性規(guī)定；對(duì)“房中房”問(wèn)題作了明確禁止性規(guī)定。第5頁(yè)，共29頁(yè)。第二章 物業(yè)管理區(qū)域三、條例對(duì)物業(yè)管理的定義 業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相

3、關(guān)秩序的活動(dòng)。 第6頁(yè)，共29頁(yè)。第二章 物業(yè)管理區(qū)域一、確定物業(yè)管理區(qū)域范圍 由國(guó)土規(guī)劃部門(mén)確定；分期開(kāi)發(fā)或多個(gè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)劃定管理區(qū)域；第7頁(yè)，共29頁(yè)。第二章 物業(yè)管理區(qū)域二、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍出現(xiàn)爭(zhēng)議的處理 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。第8頁(yè)，共29頁(yè)。第二章 物業(yè)管理區(qū)域三、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)提供物業(yè)服務(wù)。第9頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主的法律解釋 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，

4、但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。第10頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) （十項(xiàng)權(quán)利、六項(xiàng)義務(wù)）第11頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)三、哪些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定？ 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 第12頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)四、業(yè)主大會(huì)

5、的法律地位 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。 第13頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主如何共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 由業(yè)主共同決定”即由業(yè)主按照投票表決以“經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的法律規(guī)定依法形成業(yè)主共同意愿進(jìn)行決定。第14頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)六、什么情況下可以成立業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)籌備組如何組建？ 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政

6、府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 第15頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)七、業(yè)主大會(huì)籌備組的人員組成（條例第十三條 ）；八、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議什么時(shí)候召開(kāi)（條例第十五條 ）；九、首次業(yè)主大會(huì)的主要工作內(nèi)容（條例第十五條 ）；十、管理規(guī)約及內(nèi)容要求；十一、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以有哪些形式，如何啟動(dòng)（條例第十八條 ）；第16頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)十二、業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則 雙過(guò)三分之二和雙過(guò)百分之五十的計(jì)算規(guī)則。第17頁(yè)，共29頁(yè)。第三章

7、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)十三、建設(shè)單位對(duì)未售出物業(yè)享有的權(quán)利（條例第二十二條 ）十四、業(yè)委會(huì)的法律地位及職責(zé)（條例第二十四條 ）十五、業(yè)委會(huì)的人員組成、任期（條例第二十六條 ）第18頁(yè)，共29頁(yè)。第四章 前期物業(yè)管理 一、什么是前期物業(yè)管理？ 是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。第19頁(yè)，共29頁(yè)。第四章 前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理招標(biāo)有哪幾種方式？三、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定？四、物業(yè)服務(wù)用房面積標(biāo)準(zhǔn)如何確定？五、物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)如何交納？六、在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料 ？第20頁(yè)，共29頁(yè)。第五章 物業(yè)管理服

8、務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與誰(shuí)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ？二、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備哪些內(nèi)容、是否需要備案？三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做到明碼標(biāo)價(jià)？四、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)可以采取哪些方式 ？五、如何處理物業(yè)管理服務(wù)爭(zhēng)議、收費(fèi)爭(zhēng)議？第21頁(yè)，共29頁(yè)。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)一、利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)應(yīng)如何辦理手續(xù)？收益歸屬于誰(shuí)？二、對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的管理、使用有什么新規(guī)定？三、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理及使用 。四、供水、供電、供氣、通訊、有線電視相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？第22頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 法律責(zé)任一、什么是法律責(zé)任？ 法律責(zé)任是指公民、法人或其他組織實(shí)施違法行為而受到的相應(yīng)法律制裁。

9、法律責(zé)任是由國(guó)家強(qiáng)制力來(lái)保障實(shí)施的，對(duì)于維護(hù)法律尊嚴(yán)，教育違法者和廣大公民自覺(jué)守法具有重要意義。第23頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 法律責(zé)任二、有哪些法律責(zé)任？ 從性質(zhì)上可以分為三種：行政責(zé)任（包括行政處分和行政處罰）； 民事責(zé)任；刑事責(zé)任 。第24頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 法律責(zé)任三、損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 條例第六十八條規(guī)定：損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，應(yīng)由“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門(mén)按照規(guī)定予以但處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”第25頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 法律責(zé)任四、將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室和廚房的上方應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任（條例第六十八條規(guī)定 ）第26頁(yè)，共29頁(yè)。