房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅政策分析(ppt-131頁)課件

1、 土地增值稅處理與清算實(shí)務(wù) 主講:易坤山 主辦:武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會協(xié)辦:武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 課程安排時間:四小時左右內(nèi)容:第一節(jié)：增值稅歷年重要政策回顧第二節(jié)：清算政策分析及實(shí)務(wù)處理第三節(jié)：三個清算案例分析第四節(jié)：稅收優(yōu)惠與納稅籌劃案例專題：合作建房涉稅分析 一、重要政策回顧土地增值稅溯源追根溯源，有研究者將1898年德國在青島德租界開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，1904年德國在本土開征土地增值稅，1911年在德聯(lián)邦推廣。英國和日本分別在1910、1923年開征土地增值稅。然而由于各種原因，這些國家都停征和取消了土地增值稅。目前仍以土地增值稅的名義對土地增值征稅的只有意大利

2、、韓國、中國內(nèi)地和臺灣。起源：征收土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上各有不同。例如征稅對象就有所差別中國內(nèi)地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附著物，即房和地；臺灣和韓國接近，僅針對土地增值課稅。 政策梳理1、為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益， 1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例。該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”，并于1994年1月1日實(shí)施。 政策梳理1995年1月27日，財(cái)政部發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，具體

3、實(shí)施中華人民共和國土地增值稅暫行條例。政策梳理1995年1月27日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知。具體規(guī)定：1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅；1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅，簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)；政策梳理1995年5月25日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，合作建房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

4、等進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。 國稅發(fā)199548號政策梳理1999年7月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知，規(guī)定自1999年8月1日起對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 政策梳理1999年12月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，規(guī)定：“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期。延長至2000年底。 政策梳理2002年7月10日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通

5、知，具體規(guī)定：“一對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。二、完善土地增值稅的預(yù)征辦法，各地開始預(yù)征?！?政策梳理財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號 ）規(guī)定：（1）、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 （2）、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題 政策梳理（3）、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 （4）、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題。 （5）、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 國稅發(fā)200

6、621號 政策梳理財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知財(cái)稅2006141號 2006-10-20規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 政策梳理國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)2006187號 對土地增值稅的清算提出了具體的要求。 二、清算實(shí)務(wù)一、收入的確認(rèn)問題（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入 （摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例） 條例

7、第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （摘自財(cái)法字(1995)6號土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則） 視同銷售收入的確認(rèn) (2)非直接銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 確認(rèn)方法和順序第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)： （一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。 （二）按本企業(yè)在

8、同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。 國稅發(fā)2007132號 自用的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （國稅發(fā)2006187號規(guī)定） 舊房的定義七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 財(cái)稅字【1995】第048號 轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目 第十條：轉(zhuǎn)讓

9、舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國稅發(fā)199548號 自用時限第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 京地稅地2007134號 計(jì)算評估的基本方法是：對于出售的舊房及建筑物，第一步：應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價第二步：再確定其新舊程度（即成新度折舊率）第三

10、步：以重置成本價乘以其新度折舊率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。 案例案例（1）某房地產(chǎn)公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，當(dāng)時造價300萬元，轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納的土地增值稅額。 具體計(jì)算解：（1）評估價格=60070%=420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率=52.25447.

11、5100%=11.73%（6）應(yīng)納稅額=52.530%-447.50=15.75（萬元）思考:房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計(jì)扣除? 代收費(fèi)用的處理財(cái)稅字199548號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。 列舉: 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配

12、套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)氣”； 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； 發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“建筑安裝工程費(fèi)”； 列舉結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收）“前期工程費(fèi)”； 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； 煤氣建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； 列舉散裝水泥專項(xiàng)資金“建筑安裝工程費(fèi)”；教育地方附加費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項(xiàng)目免收）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建委代收）。 收入確認(rèn)的特殊事項(xiàng)1、合同簽訂了，對方付了全款，但沒有開具發(fā)票，業(yè)主也沒有入住

13、是否確認(rèn)銷售收入？2、合同規(guī)定的付款日業(yè)主沒有付款是否全額確認(rèn)收入？3、沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售永久使用權(quán)的問題？ 稽查要點(diǎn)（1）（1）審核收入確認(rèn)的完整性 根據(jù)商品房銷（預(yù)）售許可證、物價部門核價批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積、相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，并結(jié)合售樓處現(xiàn)場銷控表勘查情況，與“主營業(yè)務(wù)收入”科目進(jìn)行比對，判定其是否存在未完全確認(rèn)收入的情況。 稽查要點(diǎn)（2） (2)審核收入確認(rèn)的符合性重點(diǎn)對低價銷售的情況進(jìn)行核實(shí)，對銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整處理。 稽查要點(diǎn)（3） (3)審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

14、業(yè)對外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租門面房的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為（即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地），不應(yīng)在清算土地增值稅時計(jì)入的轉(zhuǎn)讓收入總額中，而相應(yīng)的成本也不能扣除。 稽查要點(diǎn)（4）(4）審核收入確認(rèn)的時間性 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價并實(shí)行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式確認(rèn)收入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷

15、售合同，而確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時間。 稅法上“收入”的確認(rèn)（1）、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（2）、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 續(xù)（3）、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（4）、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，分別原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖氪_定 ?為了減少資

16、金流通，房地產(chǎn)公司與被拆遷人簽定協(xié)議，以開發(fā)出來的房屋作為拆遷補(bǔ)償。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 “收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”的規(guī)定，對作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)的這部分房屋應(yīng)確認(rèn)收入。1、按照協(xié)議約定的補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)？2、按照平均銷售價格確認(rèn)其收入？ 二）成本與費(fèi)用扣除一、土地成本1、無償劃拔的土地成本的確認(rèn)2、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地成本的確認(rèn)3、以土地投資入股方式土地成本的確認(rèn)4、參加拍賣土地成本的確認(rèn)5、股權(quán)方式獲得土地的成本確認(rèn)6、以地?fù)Q房的土地成本的確認(rèn) 無償劃拔案例（2）某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于1996年初無償劃拔獲得某塊地，1998年初進(jìn)行評估為1000萬，并按1000萬入賬，20

17、06年初對該土地進(jìn)行評估，評估值為10000萬？問開發(fā)后在清算如何確認(rèn)土地成本？ 轉(zhuǎn)讓方式 （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 財(cái)稅2004134號 土地投資入股 案例（3）A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認(rèn)價為2000萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅

18、清算。 政策鏈接（1）根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免繳納土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 政策鏈接（2）根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適

19、用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 所得稅方面的政策按照國稅發(fā)200631號文件的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 總局答復(fù)我們認(rèn)為：以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，后又將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，在土地增值稅清算時，應(yīng)以其原投資、聯(lián)營者為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目中取得土地使用權(quán)所支付的金額。 參加拍賣 案例（4）某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地

20、，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費(fèi)用50萬？1、如何取得票據(jù)？2、支付拍賣公司的費(fèi)用能否進(jìn)土地成本。 股權(quán)方式 案例（5）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年初與甲房地產(chǎn)公司談判，因甲公司有一塊地，該地購入時共付款3000萬，該公司注冊資本金2000萬，最后談判成功，以10000萬獲得甲公司的全部股權(quán)。問：土地成本如何確認(rèn)？以房換地的土地成本的確認(rèn)？某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年1月獲得一塊土地，當(dāng)時雙方協(xié)定：前期不支付任何款項(xiàng)，待項(xiàng)目開發(fā)完畢之后將3000平方的房屋做為土地價款。1、問土地成本如何確認(rèn)？ 各期之間如何劃分 案例（6）某房地產(chǎn)公司獲得200000方土地，分四期開發(fā)，如何計(jì)算土地成本？

21、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?1999年國稅函1999112號 通過中介人獲得案例（7）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年委托某物業(yè)公司購買土地，共支付給物業(yè)公司10000萬，其中獲得相關(guān)土地票據(jù)7500萬，其中大部分票為村委會的收入，其中付給物業(yè)公司費(fèi)用2000萬，問如何扣除？ 配套設(shè)施的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理

22、： 1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 利息專題案例（8）某地產(chǎn)公司問：根據(jù)細(xì)則規(guī)定：（1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾坏脝为?dú)計(jì)算，應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計(jì)算扣除，同理如果發(fā)生的利息支出不足5%，是按5%扣除還是據(jù)實(shí)扣除？ 利息專題第2問：前面所說的“

23、利息支出”是否還包括已記入“開發(fā)成本”的利息費(fèi)用，還是僅指“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中的利息？第3問：另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除，這里房地產(chǎn)開發(fā)成本是否包括已記入“開發(fā)成本”的利息，即這部分利息是否作為加計(jì)扣除的基數(shù)？ 利息專題第4問：如所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目全部以自有資金開發(fā)未發(fā)生借款費(fèi)用，利息費(fèi)用是否均可按（地價+開發(fā)成本）*5%計(jì)算扣除？ 政策鏈接只分兩種情況，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?/p>

24、金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、 （二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的以內(nèi)計(jì)算扣除. 摘自細(xì)則 第三問：分析（1）會計(jì)處理規(guī)定:（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，“企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。 分析（2）（二）我國企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。”由于對于房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)企業(yè)會計(jì)制度，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。 分析（3）（三）我國財(cái)政部于2001年1月頒布了企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用，該準(zhǔn)則首次就借款費(fèi)用資本

25、化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化?！钡牵摐?zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范圍。該準(zhǔn)則第2條稱：“本準(zhǔn)則不涉及：1、與融資租賃有關(guān)的融資費(fèi)用；2、房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用?！?分析（4）（四）股份有限公司會計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計(jì)處理規(guī)定（以下簡稱附件三）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本?！庇捎谶@一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費(fèi)用的處理雖然不受企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則借

26、款費(fèi)用的規(guī)范，但實(shí)際上也采取了資本化的處理原則。 分析（5）（五）企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號借款費(fèi)用(財(cái)會20063號，自2007年1月1起施行，以下簡稱“借款準(zhǔn)則”)規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 分析（6）符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)?！庇纱丝梢姡聲?jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍：一是準(zhǔn)予資本化的借款不再局限于專門借款；二是當(dāng)購建存貨發(fā)生的借款費(fèi)用

27、符合一定條件時，也可予以資本化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于“需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨”，其借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以資本化。 稅務(wù)處理分析企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第三十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 稅務(wù)處理（2）根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，

28、按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。 稅務(wù)分析（3）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅199548號)規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 稅務(wù)分析（4）細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中并不包括借款費(fèi)用。第三十五條 開發(fā)

29、間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。 國稅發(fā)2007132號 稅務(wù)分析(5)總結(jié):因此，借款費(fèi)用記入開發(fā)成本后，在財(cái)政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定允許扣除之前，計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用仍然不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 各期之間利息劃分案例（9）某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得200，000方土地，分四期開發(fā)，其中拿地時向銀行貸款，第一期開發(fā)結(jié)算共支付了3000萬利息，問如何在稅前扣除。 代付利息扣除？案例（10）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款13000萬，另外還承擔(dān)國有企業(yè)利用該宗地在200

30、2年八月時向某商業(yè)銀行的貸款利息共計(jì)500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？涉稅風(fēng)險？如何處理？ 土地閑置費(fèi) 案例（11）某房地產(chǎn)企業(yè)2002年初購入一塊地，但一直沒有開發(fā)，最后向政府交納了二年的土地閑置費(fèi)，目前開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，問土地閑置費(fèi)是進(jìn)開發(fā)成本還是進(jìn)管理費(fèi)用？ 分析根據(jù)建設(shè)部1995年1月頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和國土資源部1999年4月頒布的閑置土地處理辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 政策分析（

31、2）財(cái)政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問題的通知（財(cái)基字1995938號）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿2年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。 政策分析（3）國稅總局2006年31號文件規(guī)定“因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 報(bào)廢、毀損損失案例（12）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后因各種原因停工一年，一年后開始重新設(shè)計(jì)并施工，但施工時將原來施工時的一部分給予拆除，問這一部分如何處理？土地增值稅？企業(yè)所得稅？ 分析

32、31號文件規(guī)定：成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 沒有設(shè)置開發(fā)費(fèi)用? 案例（13）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，清查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在會計(jì)科目的設(shè)置上沒有設(shè)置“開發(fā)費(fèi)用”，所有的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用全部計(jì)入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用中。？ 付給物業(yè)的款項(xiàng) 案例（14）某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定劃給物業(yè)公司50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計(jì)處理進(jìn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用？問如何處理? 政策鏈接根據(jù)：物業(yè)管理

33、條例第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 拆遷償還？【案例】（15）某房地產(chǎn)公司1995-2001年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止2001年末，安置拆遷戶18.9萬平方米，其中：償還拆遷面積17萬平方米，同類房屋成本價為461.23元/平方米，總成本為7875萬元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減“開發(fā)成本”、1529萬元列往來科目；

34、收取超面積安置費(fèi)231萬元直接沖減開發(fā)成本。 湖北地方政策五、關(guān)于拆遷還建征收營業(yè)稅問題拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其償還面積按同類房屋市場價格計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。 鄂地稅發(fā)2005185號 福建規(guī)定:一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。 閩地稅發(fā)200463號 政策鏈接（1）文

35、件規(guī)定：國稅函發(fā)1995549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 附:代建房政策注意：代建房應(yīng)同時符合三個條件：（1）、所有項(xiàng)目手續(xù)應(yīng)由委托方完成。（2）、代建方不墊付任何建設(shè)資金。（3）、委托方開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，代建方只就代建方收取的代建費(fèi)開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能開具房地產(chǎn)銷售專用

36、發(fā)票。 售樓處、樣板房裝修費(fèi)用處理方法:對納稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計(jì)扣除稅務(wù)稽查重點(diǎn):在實(shí)際操作時應(yīng)審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出。 代付的統(tǒng)籌費(fèi)用 處理方法： 要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)目完工后再由施工企業(yè)將這部分費(fèi)用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費(fèi)用是不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實(shí)務(wù)中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費(fèi)用在“開發(fā)間接費(fèi)用”中列支，而不是通過往來科目進(jìn)行核算，因此在審核中應(yīng)注意將這部分費(fèi)用調(diào)出。 行政性

37、罰款 問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費(fèi)用中列支行政性罰款的處理答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 質(zhì)量保證金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。 處理方法:對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時，計(jì)入成本并加計(jì)扣除。 抵押行為是否征稅？房地產(chǎn)在抵押期間不

38、征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵押而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。 加計(jì)扣除第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房屋開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房屋開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 加計(jì)扣除（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅

39、人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。 摘自細(xì)則 適用范圍問：土地增值稅中關(guān)于對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除,請問從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個人只要從事房地產(chǎn)開發(fā)就適用. 即是否包括“個人”？ 特殊案例購入土地后只是進(jìn)行三通一平或七通一平后就轉(zhuǎn)讓能否享受20%的加計(jì)扣除？案例（18）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入80000平方土地，完成前期七平一通之后只就其中的70000平方，其中10000平方轉(zhuǎn)讓獲得收入2000萬，購入土地時花了8000萬，前期七平一通花了800萬，如何征稅？ 政

40、策鏈接（1）附：所謂的生地變熟地即是指“三通一平”(通水、通電、通路、平整土地)。 （1）.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。（2）.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。 財(cái)稅200316號 前期開發(fā)的界定：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。 （2）中

41、期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。 前期開發(fā)的界定：（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 第三十八條 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土

42、地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。 國稅發(fā)2007132號 在建項(xiàng)目的改建案例：山河房地產(chǎn)公司于2005年1月1日購入江山房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓的在建開發(fā)項(xiàng)目，支付5000萬元，后續(xù)開發(fā)支出6000萬。2007年12月1日銷售完畢進(jìn)行清算階段。請問：1、能否享受加計(jì)扣除？2、扣除基數(shù)是多少？ 政策依據(jù)第三十八條： 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。 國稅發(fā)2007132號 應(yīng)付未付政府款項(xiàng)?為了鼓勵開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企

43、業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項(xiàng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際并不需要支付這筆款項(xiàng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)做法；對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目列支，同時要求稅務(wù)干部加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。 支付給討債公司費(fèi)用 ?可以將其作為企業(yè)的管理費(fèi)用列支 。不能做為加計(jì)扣除的基數(shù)。 銷售車庫的成本列支 1、對外銷售的車庫 有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并

44、加計(jì)扣除。 2、業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。 3、開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。 注：車位面積可通過測繪面積表取得數(shù)據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用中列支行政性罰款的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 開發(fā)間接費(fèi)用中列支看護(hù)費(fèi)等？開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題 ？處理辦法：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)

45、用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支 減免稅金的部分能否視為已繳稅金予以扣除問題 ？ 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可以少繳或不繳的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的，其少繳或不繳的稅款不得視為已繳稅金在清算時進(jìn)行扣除。 無產(chǎn)權(quán)的房屋銷售？案例（19）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初以1000萬購入一塊地，然后直接在上面蓋了房子，但沒有到規(guī)劃部門、建委及開發(fā)辦辦理相關(guān)手續(xù)，預(yù)售證也沒有，所以就給業(yè)主辦不了產(chǎn)權(quán)，最后房子全部銷售了，跟業(yè)主的約定就是你住吧，想住多少年就住年，但沒有證，問如何征稅？ 政策鏈接國稅函200583號 2005.0

46、1.26 一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定 為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。對廈門地稅的批復(fù) 政策鏈接國稅函200583號三、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán) 上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅200316號文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以 全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計(jì)稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減 除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅200316號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 政策鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的

47、批復(fù) 國稅函2007645號2007-6-14土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 合法票據(jù)歸類（1）、土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”；、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補(bǔ)

48、償費(fèi)，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入開發(fā)成本；、委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 合法票據(jù)歸類（2）、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費(fèi)用時，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。如為經(jīng)營性費(fèi)用則:、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計(jì)、測繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等營利性費(fèi)用時，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；、支付對象為個人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 合法票據(jù)歸類（3）、支付對象為金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得

49、金融機(jī)構(gòu)開具的付息憑證；、支付對象為非金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；、其他費(fèi)用發(fā)票應(yīng)按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定； 合法票據(jù)歸類（4）、工程費(fèi)支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；2） 施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”3） .施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” 三：清算案例分析案例（20）單一項(xiàng)目的清算某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年12月10日將位于繁華地段的一幢2000 平方米待售的辦公大樓以每

50、平方米2000 元的價格對外銷售，獲得銷售收入4000 萬元。企業(yè)按5%申報(bào)繳納營業(yè)稅200 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅14 萬元，教育費(fèi)附加6 萬元。 計(jì)算過程扣除項(xiàng)目：（800+1200）1+（10%+20%）+220=2820（萬元）增值額：4000 -2820 =1180（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目額比例：（11802820）100%=41.84%應(yīng)交土地增值稅稅額：118030%=354（萬元） 有別墅又有普通住宅 案例（21）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年開發(fā)某地，該地面積14300平方，規(guī)劃時建普通住宅與別墅兩種類型。土地單價成本為1150/平方，總成本為16445000，其中普通住宅占地7

51、300平方，別墅占地7000平方，共20戶。2005年完工并對外銷售，2007年1月全部銷售完畢，2007年5月進(jìn)行清算程序，該項(xiàng)目別墅收入3000萬，普通住宅收入3400萬，總可售面積為13200平方，其中別墅可售面積為4000平方，普通住宅為9200平方，總開發(fā)成本為2820萬。繳納營業(yè)稅及附加為3，712，000元。 計(jì)算過程說明:對于財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用等按加計(jì)扣除10%來計(jì)算。清算方案一：按可售面積分別計(jì)算清算方案二:開發(fā)成本按可售面積占總面積之比來分?jǐn)?土地成本按占地面積占總面積比來分?jǐn)?案例三:按收入比來分?jǐn)偝杀? 思索：1、對按收入比來分?jǐn)偝杀敬嬖诘膯栴}分析第一種情況：全部銷售完

52、畢下的分?jǐn)偝杀荆旱诙N情況：銷售部分下的分?jǐn)偱瞥杀尽?、對即有高檔住宅、普通住宅、商鋪、別墅等能否采用合并計(jì)算法？ 四：稅收優(yōu)惠利用財(cái)政部、總局關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知一、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。二、一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。 政策鏈接對于個別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以

53、后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限。三、在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。財(cái)法字1995007號 案例分析案例（22）某房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1991年，1993年立項(xiàng)進(jìn)行某項(xiàng)目的開發(fā)，1997年底工程完工并實(shí)現(xiàn)銷售，2003年底住宅部分全部銷售完畢，商鋪共16間，銷售4間，住宅部分其中在2000年底前實(shí)現(xiàn)的銷售比例占總住宅部分的80%，商鋪全部為2000后開始銷售。 五 :合理籌劃1、精裝修房的合理籌劃2、產(chǎn)權(quán)式酒店的籌劃3、地產(chǎn)公司利用開發(fā)產(chǎn)品辦

54、酒店的籌劃。4、商住兩用樓的籌劃 1、精裝修房 案例（23）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的全為精品小戶型樓盤，在銷售策略上采取簽兩套合同的方法，一為銷售合同，二為裝修合同。風(fēng)險點(diǎn)：籌劃注意點(diǎn)： 2、產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營 案例（24）湖北萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年開始開發(fā)某樓盤，總計(jì)20000平方米，2006年度開發(fā)完畢后，經(jīng)公司管理層決定，采取如下方案：參股宏大酒店管理顧問有限公司；將開發(fā)完畢的20000平方米樓盤不采用傳統(tǒng)的對外銷售方式，而是采用業(yè)界流行的酒店產(chǎn)權(quán)式營銷方式，即將樓盤全部銷售與業(yè)主的同時與業(yè)主簽訂回租協(xié)議。 續(xù)在協(xié)議中規(guī)定：每平方米售價4000元，另外收取統(tǒng)一裝修費(fèi)每平方2000元，其

55、中4000元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，裝飾費(fèi)用由開發(fā)商統(tǒng)一收取，然后由開發(fā)商統(tǒng)一委托給裝飾企業(yè)，其中開發(fā)商在每平方2000元的裝飾費(fèi)中有利潤400元左右。問題：1每平方2000元的發(fā)票如何開具？2、房地產(chǎn)開發(fā)公司如何進(jìn)行籌劃能達(dá)到稅負(fù)最低 利用開發(fā)產(chǎn)品辦酒店 案例（25）某房地產(chǎn)開發(fā)公司拿了某宗地，準(zhǔn)備在上面蓋一酒店然后成立自己的酒店管理公司來經(jīng)營。1、立項(xiàng)時明確了是搞酒店經(jīng)營？2、立項(xiàng)時沒有明確后面改道搞酒店經(jīng)營？ 4、商住兩用樓 案例（26）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤為20層，定位為商住兩用，1至5樓為商場，6至20為住宅。商場需要進(jìn)行精裝修，住宅部分直接對外銷售。 自用是否征營業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)將

56、開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用是否征營業(yè)稅 國稅發(fā)200722號1.房地產(chǎn)業(yè)（1）營業(yè)稅檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。 一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。 二是營業(yè)收入是否包括了各種價外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎勵返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入。 三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。 分析四、是動遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。五、是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程

57、中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。 七、是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 分析八、是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。 九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。 十、是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報(bào)納稅。 十一、是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。合作建房專題合作開發(fā)商品房，一般是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，聯(lián)合開發(fā)商品房。合作開發(fā)商

58、品房的合作方式一般有項(xiàng)目合作方式（不成立法人公司）和股權(quán)合作方式；收益分配形式一般有按投資比例分配利潤、按固定額度分配利潤、按比例分配房屋等三種形式。（第14講）考場作文開拓文路能力分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué) 陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個層次構(gòu)成一個有機(jī)的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要。【策略解讀】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點(diǎn)，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文

59、主要根據(jù)“提出問題分析問題解決問題”順序來分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨(dú)立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如世界改變了模樣四個小標(biāo)題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。 2序號式。序號式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點(diǎn)。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。

60、3總分式。如高考佳作人生也是一張答卷。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來書寫，人生的答卷卻要用行動來書寫。”主體部分每段首句分別為：選擇題是對人生進(jìn)行正確的取舍，填空題是充實(shí)自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗(yàn)自己解決問題的能力。這份“試卷”設(shè)計(jì)得合理而且實(shí)在，每個人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應(yīng)追求作文美學(xué)的三個價值取向：一要勻稱美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構(gòu)成文章的基本單位，恰當(dāng)劃分自然段，自然