旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究（圖文并茂）

1、中國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式工作成果旅游地產(chǎn)發(fā)展概況不同資源類型下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式典型的旅游地產(chǎn)項目案例各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究（第一篇）旅游地產(chǎn)主體類單體的開發(fā)思路和成功要素旅游地產(chǎn)配套類單體的開發(fā)思路和成功要素各類產(chǎn)品開發(fā)模式單體研究（第二篇）工作回顧第一階段不同資源類型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分析第二階段不同產(chǎn)品類型旅游地產(chǎn)單體研究第三階段旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報告匯報旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報告要點整合與匯報旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究（匯報稿）成果說明第一篇各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究第二篇旅游地產(chǎn)各類產(chǎn)品單體研究報告內(nèi)容：涉及案例45個（國內(nèi)案例33個，國外案例12個），詳細案例15個，252頁，1

2、2.5萬字核心內(nèi)容：不同資源狀態(tài)下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究報告內(nèi)容：主題類產(chǎn)品三類，配套類產(chǎn)品三類，164頁，6.7萬字核心內(nèi)容：度假酒店、度假別墅、度假公寓、游艇碼頭、商業(yè)街、會所等產(chǎn)品的開發(fā)模式研究三篇報告、四類項目、六種產(chǎn)品、45個案例、418頁、20萬字PPT匯報篇旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究報告內(nèi)容：各類資源及產(chǎn)品核心要點總結(jié)，并對三類產(chǎn)品做針對性研究核心內(nèi)容：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式要點總結(jié)，島嶼、坡地、非核心資源區(qū)域開發(fā)要點分析首先思考三個問題：問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？5問題一：如何理

3、解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？旅游地產(chǎn)依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值什么是旅游地產(chǎn)？國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游；人均GDP20003000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；人均GDP30005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；2009年中國人均GDP3603美元（世界銀行）人均5000美元以上開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。旅游地產(chǎn)正在從觀光旅游形態(tài)向休

4、閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品不斷升級，旅游地產(chǎn)向復合型發(fā)展觀光旅游休閑旅游度假旅游旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢江浙湖泊島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)大連、煙臺、威海等主打濱海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)旅游地產(chǎn)仍處于起步階段，全國各地爭相打出旅游地產(chǎn)概念，東部為熱點發(fā)展區(qū)域，項目發(fā)展以依托自然和人文資源為主國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（區(qū)域分布）海南熱帶海洋沙灘高爾夫球運動文化古鎮(zhèn)沿海發(fā)達區(qū)域是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點，發(fā)達區(qū)域高收入人群是旅游度假項目的客戶基礎自然、人文資源，人工景點是旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型大型品牌企業(yè)積極進入旅游地產(chǎn)市場，一線資源被大量瓜分，開發(fā)出眾多旅游地產(chǎn)項目，

5、但尚未形成成熟的運作模式，市場處于快速發(fā)展期國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（企業(yè)動態(tài)）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)企業(yè)大型品牌地產(chǎn)企業(yè)綠城千島湖度假公寓雅居樂清水灣三聯(lián)青島田橫島渡假村華潤萬寧石梅灣北京華僑城深圳華僑城成都華僑城萬恒大連萊茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉灣度假村10旅游地產(chǎn)發(fā)展前景旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅目前旅游地產(chǎn)以投資需求為主導，GDP高速增長，流通性過剩，一定時期內(nèi)投資需求將持續(xù)旺盛，但客戶對旅游地產(chǎn)的投資性購買不具有剛性；高收入人群持續(xù)擴大，旅游度假需求處于快速增長中，構成旅游地產(chǎn)長期發(fā)展的基礎，2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達到19.2億人次，2010年有望超過21億人次；旅游地產(chǎn)分布在發(fā)達城市圈邊緣區(qū)域和工業(yè)欠

6、發(fā)達環(huán)境優(yōu)美區(qū)域，是地方政府重點扶持產(chǎn)業(yè)；在政策調(diào)控下，旅游地產(chǎn)市場需求較傳統(tǒng)住宅具有更大的波動性，對開發(fā)企業(yè)抗風險能力要求較大PK旅游地產(chǎn)以投資需求為主導，經(jīng)濟高速增長，流通性過剩，度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利的環(huán)境，旅游地產(chǎn)處于較好的發(fā)展機遇問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？旅游地產(chǎn)開發(fā)核心要素引擎資源旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎，包括自然人文景觀，人造景觀，主題公園等客源導向旅游地產(chǎn)成功的關鍵，準確的客戶定位，合理的客源導向，引導足夠的客戶旅游地產(chǎn)才能運營產(chǎn)品配套 旅游地產(chǎn)功能和贏利的載體，主要為酒店、別墅、公寓、商業(yè)街等各類產(chǎn)品引擎資源客源導向產(chǎn)品配套旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心因素包括引擎資源

7、、產(chǎn)品配套和客源導向，本報告從產(chǎn)品開發(fā)的角度上，重點闡述資源和配套產(chǎn)品兩部分旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心要素解讀問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？旅游地產(chǎn)資源類型旅游地產(chǎn)常用引擎資源濱湖地文景觀高爾夫文化古鎮(zhèn)會展商務主題公園濱海溫泉目前旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)模式如何？一、旅游地產(chǎn)項目的運作模式 171、濱湖類 2、濱海類 3、溫泉類 4、高爾夫 二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究371、酒店2、公寓3、別墅4、會所三、典型資源條件下項目開發(fā)要點501、島嶼項目的開發(fā)要點2、旅游城市非成熟景觀區(qū)項目的開發(fā)要點3、山地坡地項目的開發(fā)要點目 錄一、濱湖類項目目前我國的濱湖類項目主要依靠自然湖景資源，高檔次的項

8、目集中分布在湖泊密集經(jīng)濟發(fā)達的長三角區(qū)域陽澄湖旅游度假區(qū)太平湖雪野湖休閑度假區(qū)中信太湖城杭州千島湖開元度假村太湖高爾夫山莊雁棲湖度假村東山湖溫泉度假村千龍湖度假村上海淀山湖度假村 杭州千島湖開元度假村依托資源：千島湖開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：半島度假別墅、五星級標準度假酒店客戶選擇：度假人群、企業(yè)客戶娛樂配套：餐飲、臨湖SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部經(jīng)營狀況：首批自駕游基地； 高端且高知名度的旅游、度假、會議目的地 夏威夷Kapalua社區(qū)國內(nèi)濱湖類項目中品牌價值上升最快，營銷最為成功，開發(fā)成熟的當屬千島湖，較成熟的項目為千島湖開元度假村依托資源：Kapalua, Oneloa ，the R

9、itz Kapalua海灘開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：公寓別墅、度假別墅、酒店客戶選擇：多為高級白領人士及外籍人士娛樂配套：購物中心、植物園、網(wǎng)球中心、高爾夫球場經(jīng)營狀況：酒店入住率年平均54%68%之間； 地價和住宅銷售已高出原價的45% 一、濱湖類項目代表：杭州千島湖代表：安徽太平湖代表：山東雪野湖新安江水力發(fā)電站而攔壩蓄水形成。千島湖是國家級重點風景名勝區(qū)的主要組成部分。 人工湖泊可依賴資源人工水庫天然湖泊濱湖類項目可以開發(fā)的資源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水庫等，湖水優(yōu)質(zhì)、區(qū)域景色優(yōu)美是項目價值的核心源泉雪野湖三面環(huán)山，形成湖光山色的秀美風光。雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：湖濱休閑度假中心

10、，山水運動、會議療養(yǎng)基地。太平湖本以防洪、灌溉、發(fā)電為主，兼有航運、水產(chǎn)養(yǎng)殖之利。近年來，它又以秀麗幽深的景色聞名于中外，成為廣大游客所向往的旅游勝地。一、濱湖類項目一、濱湖類項目注重湖泊的文化價值挖掘和區(qū)域品牌營銷，打造游艇類親水旅游項目，以高星級酒店帶動整體項目的高端開發(fā)昆山陽澄湖綠城千島湖度假公寓游艇以游艇提升項目的娛樂性和參與性喜來登酒店以高星級酒店提升項目形象，奠定項目檔次酒店是度假類項目必備產(chǎn)品，目前多數(shù)項目采用萬豪、希爾頓等高星級酒店提升項目檔次，酒店由專業(yè)公司運營，而分時度假的產(chǎn)權式酒店運營模式尚未發(fā)展成熟文化價值挖掘，以文化打造品牌昆山陽澄湖通過蟹文化享譽全國，大大提升湖泊品

11、牌知名度一、濱湖類項目產(chǎn)品打造的關鍵：建筑排布以湖景為核心，產(chǎn)品設計酒店化，產(chǎn)品線豐富建筑排布：圍湖而建，親水排布湖景為濱湖項目的核心資源，建筑排布圍繞湖景資源別墅類產(chǎn)品親近湖水，如千島湖開元度假村圍湖而建度假公寓產(chǎn)品強調(diào)望見湖景，如綠城千島湖度假公寓產(chǎn)品線：產(chǎn)品類型豐富，戶型面積跨度大濱湖類項目客戶類型豐富，非常住產(chǎn)品，戶型面積跨度較大，既有迷你別墅，又有大面積豪宅，如綠城千島湖度假公寓，產(chǎn)品從70平米1房到1000大戶型產(chǎn)品設計：戶型設計酒店化，精裝交付為主濱湖類度假產(chǎn)品非第一居所，客戶居住時間較短，兼顧出租經(jīng)營的作用，因此采用酒店化設計，強調(diào)觀景平臺，弱化廚房等居家設計客戶異地購買較多，

12、因此多采用精裝交付千島湖開元度假村綠城千島湖度假公寓精裝70平米建筑排布圍繞湖景，戶型設計酒店化南海區(qū)域、海南島環(huán)渤海城市二、濱海類項目 三亞半山半島雅居樂清水灣山東田橫島度假村香水灣一號博鰲藍色海岸東和海棠福灣大連萊茵海岸度假村受海洋資源的限制，濱海項目集中在海南、青島、威海等濱海區(qū)域城市，目前比較成功的項目大多分布在海岸資源豐富的海南省青島金海角度假村南澳東沖度假村水上運動氣 候景 色沙 灘大 海海水清澈蔚藍海岸線長沙灘柔軟可進行海上沖涼、刷水、潛水等運動氣溫、光照均適宜、陰雨天較少風景秀麗，景色怡人依賴資源濱海類項目依托大海與沙灘，豐富度假內(nèi)容，形成旅游度假與居住的結(jié)合體二、濱海類項目

13、項目成功主要依托區(qū)位、產(chǎn)品以及項目創(chuàng)新二、濱海類項目 濱海類度假項目在選址方面應遵循以下原則： 判定海景資源價值，首選優(yōu)良、特色海景區(qū)域海景質(zhì)量：海水質(zhì)量、沙灘沙質(zhì)、海岸線范圍及視野、臺風、水溫等氣候特征、海平面是否適合水上運動等；海景特色：是否具有海灣地形、是否具有山景與海景的結(jié)合、是否具有良好的熱帶植物景觀、日出日落時是否具有特有的景色、是否具有文化內(nèi)涵；選取成片且有一定縱深的海灘地塊項目規(guī)模：成片地塊較易規(guī)劃和開發(fā)，便于開發(fā)企業(yè)打造業(yè)態(tài)齊全、有規(guī)模效應的產(chǎn)品；地塊特征：地塊最好具有一定的縱深，以便對物業(yè)進行合理配比，建造配合度假物業(yè)的其他物業(yè)，增強旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的整體性；傳統(tǒng)以別墅+酒店的

14、形式逐漸豐富，創(chuàng)新產(chǎn)品類型涌現(xiàn)。住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務酒店、標準型酒店外，要有別墅式酒店、度假酒店。大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品半山半島觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、SPA國際潛水基地、游艇會、溫泉、4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術館香水灣1號獨棟/聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會所、SPA私屬沙灘、婚禮教堂博鰲藍色海岸獨棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會所會議型酒店（完善的會議場地和設施）大連萊茵海岸度假村別墅、公寓、無星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭豐富的產(chǎn)品線多樣的產(chǎn)品形態(tài)高端的產(chǎn)

15、品檔次高檔的產(chǎn)品讓人們趨之若鶩，而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項目品牌知名度外，也可以為項目盈利添上亮麗一筆。二、濱海類項目 九華山莊溫泉度假酒店海南皇冠假日濱海溫泉中山溫泉賓館廣州金山溫泉度假村四川海螺溝溫泉峨眉山天頤溫泉鄉(xiāng)都云南金平勐拉溫泉中國已知的溫泉點約2400多處。臺灣、廣東、福建、浙江、江西、云南、西藏等地溫泉較多，其中最多的是云南，有溫泉400多處。溫泉產(chǎn)品已經(jīng)由最初的單純依靠天然溫泉的洗浴項目提升到打造“湯文化”的項目，目前的溫泉產(chǎn)品突出保健概念，針對不同人群的體質(zhì)開發(fā)不同種類的溫泉項目，并配合健康檢查、美容、養(yǎng)生、水療以及休閑娛樂項目，使得溫泉產(chǎn)品更豐富、更有包容性。三、溫泉

16、類項目 溫泉類項目主要依托地熱溫泉資源，目前有人工溫泉可利用，溫泉項目通常與養(yǎng)生、休閑娛樂相結(jié)合，與會展商務等做復合型開發(fā)溫泉類度假項目的關鍵在于品牌與配套，通過配套重塑區(qū)域、打造品牌，從而完成客戶從旅游觀光到休閑度假的轉(zhuǎn)換，最終形成以溫泉資源為核心，集旅游、休閑、度假、居住為主要功能的復合型旅游地產(chǎn)項目。資源依賴多元化在資源的稀缺性與配套的完整性兩方面對溫泉資源深度依賴，并且作為項目的核心競爭力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發(fā)直接影響項目的運營與地產(chǎn)項目的開發(fā)。產(chǎn)品多元化養(yǎng)生康體、商務會議、度假旅游與居住等功能多元化考慮商務、養(yǎng)生需求，加入高

17、爾夫、游艇碼頭等高端消費功能資源多元化與自然資源結(jié)合，海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉三、溫泉類項目 溫泉項目演變： 洗浴 洗浴+休閑 綜合性“湯文化”溫泉類度假產(chǎn)品由“小而精”向“大而全”的復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展， 目前多采用溫泉和其他功能復合開發(fā)三、溫泉類項目 溫泉+會議休閑模式【特征】通過大型會議會展和溫泉的結(jié)合，幵圍繞會都來進行各項配套建設和經(jīng)營服務， 廸設完善的商務及會議設施，配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求，使得會議會展成為主角，溫泉成為了配角，最終實現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)溫泉+水游樂模式【特征】通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項

18、目的引入，實現(xiàn)溫泉度假村夏季經(jīng)營的火爆。此模式未來競爭的關鍵在于水游樂項目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對水游樂的投資規(guī)模和設備更新提出了更高的要求。佛岡聚龍灣九華山莊北京溫都水城廣東恩平錦江溫泉溫泉+高爾夫模式【特征】通過高端溫泉水療SPA與高爾夫運動充分結(jié)合，形成了面向高端市場的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品溫泉高爾夫，是頂級度假村開發(fā)的經(jīng)典模式。上海太陽島高爾夫溫泉度假村北京龍熙溫泉高爾夫三、溫泉類項目溫泉+滑雪場模式【特征】溫泉結(jié)合冬季最時尚、最具挑戰(zhàn)性的滑雪項目，是養(yǎng)生與運動的美妙結(jié)合，將形成強大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動冬季旅游的突破。此種模式應成為北方地區(qū)溫泉度假村開

19、發(fā)的重要模式.溫泉+綜合游樂模式【特征】由五星級酒店、主題樂園、劇場、康體中心、運動俱樂部、拓展訓練營、高爾夫項目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車營地等項目功能齊全、配套最完善的超大型旅游休閑度假區(qū)。此種模式把溫泉與多元化的游樂項目的結(jié)合發(fā)揮了到極致，從而產(chǎn)生了極大的市場吸引力遼寧安波溫泉滑雪場遼陽弓長嶺溫泉滑雪場珠海海泉灣溫泉+生態(tài)農(nóng)莊模式【特征】主要通過設計溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。北京蟹島溫泉生態(tài)莊園高爾夫發(fā)達地區(qū)高爾夫發(fā)展地區(qū)高爾夫落后地區(qū)其他2009年，我國人均GDP達3603美元（3000美元為臨界點），高爾夫運動進入起步發(fā)展階段。

20、高爾夫的發(fā)展主要受城市的經(jīng)濟，景觀資源和氣候條件制約深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)建有5大錦標級球場、高爾夫?qū)W院、五星級駿豪酒店等高爾夫物業(yè)依托獨占的強勢高爾夫資源，進行別墅、公寓等度假性物業(yè)的開發(fā)30萬平方尺會所，游泳池、健身室、 Spa等娛樂康體設施，同時提供會議設施觀瀾湖高爾夫大宅惠陽棕櫚島高爾夫先期啟動高爾夫球場建設，帶動房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合主力客的洋房產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品，并提供針對性配套泰式風格的建筑、園林設計讓居住的氛圍更富度假感高爾夫進入中國以來受多種政治經(jīng)濟因素影響，目前仍處于起步階段；分布上由南向北，由沿海向內(nèi)地發(fā)展，沿海發(fā)展旺盛，南方發(fā)展較北方成熟四、高爾夫類項目 深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)建有

21、5大錦標級球場、鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫?qū)W院、五星級駿豪酒店等高爾夫物業(yè)依托獨占的強勢高爾夫資源，進行別墅、洋房、公寓等度假性物業(yè)的開發(fā)30萬平方尺會所，游泳池、健身室、 Spa等娛樂康體設施，同時提供會議設施觀瀾湖高爾夫大宅惠陽棕櫚島高爾夫先期啟動高爾夫球場建設，帶動房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合主力客的洋房產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品，并提供針對性配套泰式風格的建筑、園林設計讓居住的氛圍更富度假感以度假為主題，建立多樣的度假型配套設施六、高爾夫類項目 高爾夫旅游高爾夫與旅游的結(jié)合以休閑、運動和體驗為目的的旅游特點休閑性、體驗性、趣味性、挑戰(zhàn)性需求產(chǎn)生原因球場環(huán)境和景觀的誘惑南北氣候條件互補不同風格球場的魅力高端商務活動的

22、需要，“球道是溝通的橋梁，果嶺是簽約的會場”高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)生的原因與運動的高檔化、客戶層面的特殊性有直接關系特點客戶多為遠距離參與運動；客戶對于居家之外的休閑空間的需求；都市優(yōu)美綠色環(huán)境較為稀缺，高爾夫球場成為高尚景觀的代表；回歸大自然的趨勢使高爾夫物業(yè)的居住功能得到重視；開發(fā)方充分挖掘項目附加值。高爾夫與房地產(chǎn)的關系高爾夫物業(yè)為高爾夫附屬產(chǎn)物；能大大提高高爾夫項目的經(jīng)濟價值 ；高爾夫物業(yè)的銷售總額可接近和超過會員卡銷售總額，且比重有逐漸增大的趨勢，因此房地產(chǎn)在項目操作中占有舉足輕重的作用。絕大多數(shù)GOLF盈利模式：與房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展，在球場周邊建設別墅和酒店，以房地產(chǎn)進行盈利我國目前高爾夫項目主

23、要結(jié)合旅游和房地產(chǎn)兩個方面進行開發(fā)六、高爾夫類項目 *高爾夫與地產(chǎn)銜接：內(nèi)切球場本身提升別墅的附加值，打造稀缺性與尊貴型并重的高爾夫高端物業(yè)，總價較高，產(chǎn)品線比較單一，受眾面小。外切此類產(chǎn)品伴隨著一定體量的區(qū)域開發(fā)功能，高爾夫在整體功能上偏重于成為社區(qū)優(yōu)勢的配套，而社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品線一般從度假公寓到別墅等，擁有較長的產(chǎn)品線與豐富的配套環(huán)境。相離別墅項目完全位于高爾夫項目之外，甚至與高爾夫具有一定距離，僅在社區(qū)小品、園林景觀上體現(xiàn)高爾夫元素。高爾夫高爾夫高爾夫別墅別墅別墅六、高爾夫類項目 西京都高爾夫別墅湯臣高爾夫別墅 保利國際高爾夫花園別墅：根據(jù)客戶定位的不同，決定別墅的戶型、面積、功能、管理方式

24、與盈利模式，創(chuàng)新余地相對較大，形式靈活。酒店：主要分為度假需求酒店與會議需求酒店，在表現(xiàn)形式上可與別墅有一定程度的重合。配套：高爾夫客戶定位差異化最大的部分，如商務型客戶配備的會務型酒店、SPA會所；家庭型客戶配備的托兒所、小型游樂場、野戰(zhàn)營等設施。六、高爾夫類項目 高爾夫項目產(chǎn)品選擇：以高端客戶為切入點，打造別墅+酒店+配套關聯(lián)性開發(fā)，提高綜合服務水平，提升高爾夫項目吸引力高爾夫項目開發(fā)在資金、抗風險能力、資源整合、客戶資源等多方面均有著很高的門檻，需要開發(fā)商具備極強的企業(yè)實力和高度的投入力度。對資金實力的要求高高爾夫項目前期投資大，投資回收期長，對企業(yè)資金的占用金額大且占用時間長對長期抗政

25、策風險能力要求高高爾夫項目有政策雷區(qū)與敏感區(qū)，開發(fā)企業(yè)需承受長期經(jīng)營過程中的政策風險對資源整合能力的要求高開發(fā)企業(yè)需具備整合專業(yè)、品牌、活動和媒體資源的能力對客戶資源與品牌營銷能力要求高開發(fā)企業(yè)需具備高端財富客戶及強力營銷渠道平臺高爾夫項目產(chǎn)品選擇：以高端客戶為切入點，打造別墅+酒店+配套關聯(lián)性開發(fā)，提高綜合服務水平，提升高爾夫項目吸引力四、高爾夫類項目 各類資源項目開發(fā)要點資源特征項目類型核心產(chǎn)品開發(fā)要點典型案例濱湖類主要分布在江浙地區(qū)，以水域為核心景觀，項目表現(xiàn)為濱湖區(qū)域、湖心島酒店、別墅、公寓、游艇注重湖泊的文化價值挖掘和區(qū)域品牌營銷，打造游艇類親水旅游項目，以高星級酒店帶動整體項目的高

26、端開發(fā)千島湖開元度假村綠城千島湖度假公寓濱海類海南、環(huán)渤海區(qū)域，資源稀缺，客戶輻射范圍廣酒店、別墅、公寓、高爾夫、游艇規(guī)模性開發(fā)，國際化營銷，優(yōu)先完善海灘景觀，產(chǎn)品類型豐富，產(chǎn)品線長，注重后續(xù)經(jīng)營托管半山半島雅居樂清水灣溫泉類分布在地熱資源豐富區(qū)域，目前有人工溫泉可利用酒店、別墅、公寓、休閑養(yǎng)生項目產(chǎn)品由“小而精”向“大而全”的復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展， 目前多采用溫泉和其他功能復合開發(fā)九華山莊溫泉度假酒店中山溫泉賓館旅游度假類項目通常遠離市區(qū)，完善配套是項目開發(fā)的前提，先做旅游后做地產(chǎn)，增強休閑娛樂項目的豐富性和參與性，變觀光為度假，實現(xiàn)旅游資源向地產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)變是項目成功開發(fā)的關鍵高爾夫以廣州和海

27、南為主，需要高端客戶群支撐，用地受到嚴格控制高爾夫球場、酒店、別墅等項目在資金、資源整合、客戶等多方面均有很高的門檻，需要與高端別墅嫁接，完善高端服務體系深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)南京中山國際高爾夫產(chǎn)品是旅游地產(chǎn)概念、功能和品牌的承載者，是旅游地產(chǎn)投資收益的主體，根據(jù)各類產(chǎn)品在開發(fā)中作用，分為主體類產(chǎn)品和配套類產(chǎn)品主體類產(chǎn)品度假酒店度假別墅度假公寓 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品配套類產(chǎn)品 游艇商業(yè)街會所一、酒店品牌選擇功能定位品牌功能配套功能盈利功能項目名稱酒店項目合作方雅居樂清水灣朱美拉酒店朱美拉集團（Jumeirah）萊佛士酒店新加坡萊佛士國際有限公司JW萬豪酒店萬豪國際集團希爾頓酒店希爾頓集團豪瑞閣酒店美國夏

28、威夷Outrigger酒店集團半山半島洲際酒店洲際酒店管理公司麗笙世嘉酒店美國卡爾森酒店管理集團Anantara酒店泰國MINOR酒店集團酒店是最基本的度假產(chǎn)品，是旅游地產(chǎn)項目中不可或缺的產(chǎn)品，酒店是旅游度假功能重要提供者，也是項目價值和品牌的重要體現(xiàn)者。綠城千島湖度假公寓，引入喜來登酒店，五星級，套房數(shù)250，標準間1600元/天旅游渡假區(qū)酒店入住率受季節(jié)性影響較大，整體保持較高入住率，以三亞為例，2010年前三季度酒店入住率61.83%同比增長2%，2009年旅游飯店客房開房率62.3%，整體入住率較高，并表現(xiàn)為一、四季度入住率高于二、三季度一、酒店千島湖開元度假村，五星級227套房，標準

29、間700元/天陵水香水灣君瀾度假酒店，別墅型，65套房，標準間2990元/天三亞半山半島洲際度假酒店，五星級343套房，標準間2600元/天三亞萬豪度假酒店，五星級452套房，標準間2200元/天目前酒店品質(zhì)星級呈逐漸升高趨勢，高星級、高價格酒店大量出現(xiàn)在旅游景區(qū)，成為項目檔次的標志，旅游區(qū)酒店入住率整體較高項 目經(jīng)營模式類型（觸動點）雅居樂清水灣引進國際酒店管理公司海景三亞半山半島引進國際酒店管理公司海景、山景杭州休博園引進國際酒店管理公司會展博鰲亞洲論壇永久會址引進國際酒店管理公司會展三亞鳳凰島引進國際酒店管理公司海景、會展綠城千島湖度假公寓引進國際酒店管理公司湖景今典三亞灣紅樹林售后統(tǒng)一

30、經(jīng)營海景天福源海濱溫泉度假中心售后統(tǒng)一經(jīng)營海景、溫泉三亞天澤海韻度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營海景戴斯圣杰溫泉酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉峨眉半山七里坪售后統(tǒng)一經(jīng)營地文千島湖天清島度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營湖景黃山香溪谷旅游度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營地文惠州湯泉溫泉度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉、高爾夫酒店運營模式處在不斷創(chuàng)新中，國內(nèi)高端旅游地產(chǎn)項目主要采用引入管理公司的方式進行經(jīng)營，產(chǎn)權方面采用自主持有產(chǎn)權或者出售產(chǎn)權的模式一、酒店典型項目運營模式表產(chǎn)品類型子分類典型項目運動度假村式度假別墅高爾夫別墅蘇州太湖高爾夫山莊項目山東黃金崮云湖高爾夫北京太陽城高爾夫別墅其他戶外運動度假別墅澳大利亞圣安東滑雪度假別墅區(qū)法國瓦勒迪澤爾度假別墅

31、黑龍江省新濠亞布力陽光度假村山地度假別墅溫泉療養(yǎng)度假別墅/北京凡山溫泉度假別南京香樟華蘋溫泉度假別墅蘇州溫泉1858濱水度假別墅/馬來西亞Pangkor Laut Resont水上度假別墅海南三亞半山半島浙江淳安千島湖開元度假村城郊生態(tài)度假別墅/南海南國桃園度假別墅是目前旅游度假項目住宅類產(chǎn)品的主力，在產(chǎn)品打造和運營方面突出其旅游度假的特點。產(chǎn)品分類產(chǎn)品特點核心功能居住功能商務功能情感功能休閑娛樂功能投資功能客源特殊具有別墅產(chǎn)品的奢華、私密性特征占有旅游度假的稀缺資源集觀光、休閑娛樂于一體價格昂貴五大產(chǎn)品特征二、度假別墅 產(chǎn)品面積跨度大，盡可能多的擴大產(chǎn)品線，降低風險，戶型設計酒店化，度假功能

32、優(yōu)于居住功能，營造度假氛圍，通常是精裝修，并有奢華產(chǎn)品配置擴大產(chǎn)品線降低風險在江浙一帶，別墅戶型面積總體來說偏大，一般在300平方米以上。海南地區(qū)，別墅利用時間段，戶型面積中70-200平方米。觀景功能優(yōu)于居住功能度假別墅設計特別要照顧到客戶的觀景需要。結(jié)合當?shù)氐臍夂蛱攸c設計宜居戶型，巧用陽臺、露臺、架空層、架空廊等設計。創(chuàng)造出度假氣息觀景需要打破常規(guī)面積跨度大別墅強調(diào)享受和度假感模糊客廳、臥室、衛(wèi)生間的界線，營造出不同于日常生活的浪漫度假氣息。一般采用全裝修，根據(jù)裝修標準不同，選擇配置二、度假別墅 度假別墅類項目的建筑風格特征：建筑風格鮮明，風格定位結(jié)合旅游主題，體現(xiàn)地方特色區(qū)域 長三角 海

33、南 黃山 建筑風格 西班牙+現(xiàn)代 歐式+現(xiàn)代 泰式 西班牙地中海 徽派 徽派 項目特色江南一帶度假別墅建筑風格注意與江南山水特色相融合，風格不十分突顯海南度假別墅建筑突出熱帶濱海特色，引入東南亞建筑風格，建筑十分富有異域風情灰墻白瓦、馬頭墻、曲徑回廊就是典型的徽派建筑風格典型項目 千島湖開元度假村 綠城千島湖玫瑰園 清水灣星海傳說 東和福灣 德懋堂 徽府 項目展示 世界上的頂級別墅以西班牙式、意大利式、法式三大經(jīng)典建筑風格為主； 國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目中的別墅也多采用西班牙地中海、法式或歐美簡約建筑風格； 度假別墅類項目需要結(jié)合地域特征，植入當?shù)仫L土人情及文化特色。二、度假別墅 度假別墅類產(chǎn)品的園林

34、與度假主題相協(xié)調(diào)，園林風格與度假區(qū)景觀及文化相一致，園林與建筑融合，景觀延伸到建筑 國內(nèi)的度假別墅園林風格可分為西班牙地中海式、法式、中式、東南亞熱帶雨林風格等； 經(jīng)典的園林設計并不單純是一種風格，而是在異域風情中融入中式園林精髓。二、度假別墅 “海南”東南亞熱帶風格融入中式園林精髓變換的海景熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植物展現(xiàn)特帶風情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團，并以圍墻或是水系相隔，形成風格獨特，很值得玩味的院落空間火紅的鳳凰花等婀挪多姿的熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運用，典型的東南亞材料中國江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。度假別墅空置期長，對物業(yè)委托管理要求較

35、高，多數(shù)項目提供委托出租服務以提高客戶投資收益管家式服務，提高項目品質(zhì)引入世界一流管理公司高智能、私密化項目配套，強調(diào)項目享受感高爾夫球場提供個性化服務物業(yè)管理入戶私家泳池、花園風情商業(yè)街服 務配 套二、度假別墅 度假公寓是在不降低項目整體檔次的前提下延長產(chǎn)品線的產(chǎn)品，建造上強調(diào)觀景，建筑排布以景觀為核心，產(chǎn)品面積跨度大，不同樓層價差懸殊普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景觀面，當項目東面臨海或臨湖時，度假公寓的排布將以景觀面為主采用東西朝向，為的是更好的利用地區(qū)的自然景觀資源。綠城千島湖度假公寓圍繞湖景的建筑排布千島湖湖面綠城千島湖戶型與景觀資源位置示意圖 度假公寓每一戶戶

36、型在設計時一般都圍繞景觀面，盡量使戶戶都做到景觀可視，戶型跨度從70-1000平米 度假公寓項目景觀設計與旅游景點保持相同風格，成為旅游景區(qū)的延伸，景觀和建筑融為一體。三、度假公寓戶型以精裝修為主，設計酒店化，弱化功能的齊備，強化空間的舒適購房者以投資為主，一般不會在公寓中長期居住，所以一般開發(fā)商都會選擇以精裝的形式把房子交給購房者，做到拎包入住，并便于后期經(jīng)營出租。度假公寓是給人們在度假旅游時提供居住服務的項目，則舒適度是產(chǎn)品首先要考慮到的。所以一般的度假公寓在戶型設計上采用酒店化的設計，弱化廚房、儲藏空間，強調(diào)臥室客廳的舒適度項目裝修項目裝修綠城千島湖度假公寓精裝興隆溫泉高爾夫度假公寓精裝

37、半山半島精裝太湖國際社區(qū)精裝陵水富力灣精裝三亞海岸名都精裝魯能三亞灣精裝鴻威海怡灣畔精裝融匯國際溫泉城毛胚融匯國際溫泉城毛胚綠城千島湖度假公寓戶型圖通過大面積陽臺，讓住戶能最大限度的觀景，總體的裝修標準高端化，一般不低于4星級酒店的裝修標準。三、度假公寓六、會所與普通會所相比，旅游度假項目會所對商務設施和服務要求較高，常有多功能會議廳及相應服務，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務中心等。旅游度假類會所的運營通常與高爾夫、游艇的運動設施相結(jié)合，由俱樂部經(jīng)營。旅游地產(chǎn)項目的會所通常與商業(yè)街、休閑娛樂運動項目相配合，按其功能特征形成休閑娛樂類、運動類、商務類三大種類。常見的會所功能主要分類常見功能設

38、置運動類健身房、室內(nèi)外游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖、籃球場、高爾夫球場休閑娛樂類桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、閱覽室、兒童活動室商務類咖啡廳、休閑茶座、酒吧、多功能室、商務中心普通社區(qū)會所與旅游地產(chǎn)會所功能比較功能普通社區(qū)會所旅游地產(chǎn)會所運動類小而全，以大眾化運動項目為主，如健身房、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等結(jié)合項目自然資源，設定有特色的配套運動項目，如高爾夫、游泳池、攀巖等，也可能設有健身房、網(wǎng)球館等傳統(tǒng)運動場地休閑娛樂類大眾化，以桌球房、棋牌室、閱覽室等為主，通常無甚特色相對高端，常有桑拿房、SPA、兒童活動室等，有時也有KTV和棋牌室商務類要求較低，功能簡單

39、，有時甚至無商務類會所配套對商務設施和服務有一定要求，常有多功能會議廳及相應服務，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務中心等現(xiàn)代旅游地產(chǎn)會所主要為提供配套功能會所和與高爾夫、游艇等俱樂部結(jié)合的專業(yè)高檔會，會所選址需要和商業(yè)街等其他配套設施協(xié)調(diào)多點發(fā)展保證了各類配套項目擁有獨立的充分的發(fā)展空間，也有利于各項目進行專業(yè)化的經(jīng)營管理目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目沒有設置專門大規(guī)模集中性的會所，而是將傳統(tǒng)的會所功能分拆分到各個配套的餐飲、娛樂、休閑、運動等設施或項目上，并有可能將其中的一部分交由專業(yè)公司進行經(jīng)營。優(yōu)勢例：觀瀾湖高爾夫大宅會所功能列表項目面積總面積各國風味餐飲 世界杯廊 63000錦標賽廊 500

40、千樹里 桃園春曉 高爾夫?qū)Ｙu店 3550大型中式宴會廳3000人 會議廳 5000藝術長廊 主題SPA水療按摩 3600雪茄酒吧 瑜珈健身 桌球室 溫泉浴池 網(wǎng)球場及羽毛球室 水上活動中心 浪濤池 38間多功能貴賓廳 由于酒店和商業(yè)街的存在，會所大部分功能將由酒店提供，會所是否設置、設置規(guī)模、功能選擇均需和酒店、商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃六、會所類配套項目研究針對當前旅游地產(chǎn)開發(fā)中的主要資源類型，重點研究三類旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)模式：島嶼項目旅游城市非成熟景觀區(qū)項目山地坡地項目基于開發(fā)理論的項目研究島嶼項目 開發(fā)要點解讀 杭州千島湖開元度假村【獨立開發(fā)】依托資源：杭州千島湖 項目規(guī)模：300畝產(chǎn)品選擇：半島

41、度假別墅、五星級標準度假酒店娛樂配套：餐飲、臨湖SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部淀山湖畔涵璧灣【獨立開發(fā)】依托資源：上海淀山湖 項目規(guī)模：80萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅娛樂配套：會所、游艇島嶼項目 典型案例舟山鳳凰島綜合旅游項目【獨立開發(fā)】依托資源：舟山群島 項目規(guī)模：170畝產(chǎn)品選擇：別墅、酒店、游艇、高爾夫娛樂配套：凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習場、淡水垂釣場、近海海釣、野外燒烤等青山湖郡原列島花園【獨立開發(fā)】依托資源：浙江青山湖 項目規(guī)模：268畝產(chǎn)品選擇： 3300米水岸線，1個本島，1個半島，3個小島，1個游艇碼頭，8000平方米精品島嶼會所酒店，1個島嶼特色SPA，約90棟游艇別墅

42、。長興島桔園度假村【部分開發(fā)】依托資源：長江入海口 項目規(guī)模：10余萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅、酒店娛樂配套：桔洲穹廬、高爾夫練習場、CS真人射擊場、游泳館、桑拿中心、會務中心、橘園人文價值提升度假先行項目定位完善配套產(chǎn)品打造島嶼項目開發(fā)成功需要多種要素的推動分階段開發(fā)島嶼項目島嶼與陸地間的交通問題，需要有直接的橋梁公路，方便人、車出行，因此島嶼開發(fā)以接近陸地為主基礎設施島嶼項目與陸地脫離，項目的可進入性，島嶼內(nèi)生活設施，生活環(huán)境是項目能否開發(fā)的前提，交通、基礎設施首先完善島嶼項目 完善配套交通設施資源環(huán)境島嶼內(nèi)水、電、煤氣、通訊等基礎設施完備，保證島嶼項目能夠運作。對島嶼環(huán)境進行美化和修正；建設

43、灘涂、凈化水域島嶼與陸地直接相連，實現(xiàn)駕車直接直接到達，保證島嶼生活設施的供應安全和生活的便利性島嶼項目 完善配套千島湖開元度假村半島項目，與陸地直接相連上海涵壁灣沿湖群島，島嶼間以道路相連舟山鳳凰島獨立多島以道路與陸地相連青山湖郡原列島花園半島和獨立島，以道路鏈接主動高端定位資源價值：島嶼具有無可替代的私密性，具有與世隔絕的先天條件，能實現(xiàn)寧靜的度假生活，具備打造高端私密性度假空間的條件客戶基礎：位于發(fā)達城市圈的島嶼項目具有廣泛的高端度假客戶，而追求第一居所的中低端客戶不會考慮遠郊島嶼產(chǎn)品島嶼項目 項目定位島嶼具有獨特的親水資源和絕佳的私密性，是休閑度假勝地，針對休閑度假客戶以高端為主，當前

44、島嶼類項目主要采用高端定位綠城千島湖度假公寓杭州青山湖郡原列島花園上海淀山湖畔涵璧灣以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千平米 挖掘歷史文化，島嶼自身或所在水域通常都具有一定文化歷史產(chǎn)品升級文化遺址歷史名人風土人情古建筑強調(diào)文化的挖掘和概念的創(chuàng)新是提升項目利潤的關鍵島嶼項目 人文價值提升文化賦予和創(chuàng)造，彌補濱江類產(chǎn)品的“高復制”性，賦予項目獨特性，創(chuàng)造產(chǎn)品價值文化注入和品牌營銷：從新安江水庫到千島湖，改變的，不止是名稱新安江水庫千島湖島嶼項

45、目 人文價值提升度假先行高星級酒店已成為度假類項目必備產(chǎn)品，成為重要的價值支撐和度假功能提供體游艇在適合的條件下游艇項目是休閑度假活動的主題溫泉、高爾夫等根據(jù)項目規(guī)模、項目定位設置，是項目價值的重要支撐點島嶼項目 度假先行島嶼類項目多處于遠郊，項目價值的實現(xiàn)需要客戶的親身體驗，因此優(yōu)先規(guī)劃和打造度假產(chǎn)品是項目價值實現(xiàn)的捷徑高星級酒店游艇高爾夫項目名稱項目規(guī)模開發(fā)類型度假產(chǎn)品杭州千島湖開元度假村300畝獨立開發(fā)，半島五星級酒店、游艇俱樂部、會所，商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池舟山鳳凰島170

46、畝獨立開發(fā)，島嶼五星級酒店、全海景獨島式企業(yè)會所、私人海景花園別墅、游艇會，凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習場、淡水垂釣場、近海海釣、野外燒烤等項目青山湖郡原列島花園268畝獨立開發(fā)，多島游艇碼頭，島嶼會所酒店，島嶼特色SPA，游艇別墅上海涵璧灣80萬平米獨立開發(fā)，圍湖多島別墅、會所、恒溫游泳池、健身中心，生態(tài)SUP館，休閑茶嬋，娛樂，宴會廳，中西餐廳，超市、游艇碼頭等長興島桔園度假村10萬平米開發(fā)島嶼的一部分別墅群、賓館樓、健身娛樂項目桔園度假村室內(nèi)游泳館、桑拿中心、會務中心、壁球館、攀巖區(qū)、健身區(qū)、網(wǎng)球場、桌球區(qū)、大型迪高歌舞廳、KTV包房、棋牌室等健身娛樂設施高爾夫練習場，CS真人射

47、擊場島嶼項目 度假先行酒店、游艇、會所是島嶼項目實現(xiàn)旅游度假功能的主要產(chǎn)品，酒店多采用高星級以奠定項目高端形象，游艇一般由游艇俱樂部經(jīng)營，碼頭出租，在項目規(guī)模允許下，部分項目打造高爾夫練習場島嶼項目 度假先行綠城千島湖度假公寓，優(yōu)先引入喜來登酒店，打造游艇碼頭，建造高檔會所，通過樣板示范區(qū)實現(xiàn)體驗式營銷桔園度假村內(nèi)有島內(nèi)唯一一家三星級旅游涉外飯店及中國綠色4A飯店，內(nèi)設新建的高爾夫練習場淀山湖畔涵璧灣目前已建起水上運動場、游艇俱樂部、保齡球場等島嶼項目 產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點一：建筑排布以資源為核心建筑排布：水系導入，親水排布水域廣泛是島嶼的核心優(yōu)勢，建筑排布圍繞水景資源。別墅類產(chǎn)品親水而建

48、，如千島湖開元度假村、淀山湖畔涵璧灣；度假公寓產(chǎn)品強調(diào)望見水景，如綠城千島湖度假公寓淀山湖畔涵璧灣綠城千島湖度假公寓作為以湖景為核心資源的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，淀山湖畔涵璧灣及千島湖公寓都充分抓住了湖景資源的精華作為其最重要的賣點，其收益遠不僅僅來自產(chǎn)品本身，更對整個項目起到了有效的提升作用。島嶼項目 產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點二：產(chǎn)品設計酒店化，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品線：產(chǎn)品高端定位，產(chǎn)品線拉長島嶼項目客戶類型以高端為主，但因非第一居所，戶型面積跨度較大，如綠城千島湖度假公寓，既有迷你別墅，又有大面積豪宅產(chǎn)品從70平米1房到1000平米大戶型；淀山湖畔涵璧灣別墅有5種戶型，面積從760平方米到1323平方米不

49、等產(chǎn)品設計：戶型設計酒店化，精裝交付為主島嶼類度假產(chǎn)品非第一居所，客戶居住時間較短，兼顧出租經(jīng)營的作用，因此采用酒店化設計，強調(diào)觀景平臺，弱化廚房等居家設計客戶異地購買較多，因此多采用精裝交付淀山湖畔涵壁灣千島湖度假酒店產(chǎn)品高端化戶型酒店化區(qū)域起步期：此時資源價值一般、缺乏相關配套，需要與政府合作完善配套，從整體品牌形象著力打造快速開發(fā)期：準現(xiàn)房交付，緩解異地售房壓力，分期開發(fā)，保證現(xiàn)金流區(qū)域成熟期：區(qū)域成熟項目較多，競爭壓力大，需要通過創(chuàng)新突破競爭分階段開發(fā)探查階段參與階段發(fā)展階段基礎設施建設吸引客戶；加快建設項目邁入正軌合理有序的開發(fā)模式、明確的客戶選擇是項目成功的助推力島嶼項目 分階段開

50、發(fā)島嶼項目 分階段開發(fā)發(fā)展階段（2002-2006年）參與階段（1992-2001年）探查階段（1982-1991年）濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；千島湖綜合型房地產(chǎn)市場快速成長，各品牌開發(fā)商紛紛進駐，并獲得收益1997年接待游客65.8萬，比1991年上升了139.3，實現(xiàn)門票收入2858萬。旅游景點實現(xiàn)了從量到質(zhì)的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點的品位。受城市、交通、市場等制約，千島湖旅游的吃、住、行、游購、娛樂等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、

51、運動的綜合型旅游發(fā)展；2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。典型項目：開元度假村開發(fā)建設東南湖區(qū)桂花島，標志著千島湖旅游正式開始起步。典型項目：魚味館飯店1993年，淳安縣政府出臺了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵政策；1998年千島湖風景區(qū)總體規(guī)劃正式實施。2000年，成為全國首批級旅游區(qū)典型項目：海外海大酒店、鳳凰休閑度假村階段特征階段特征階段特征大事件大事件大事件千島湖旅游度假區(qū)的發(fā)展歷程表旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目開發(fā)要點解讀旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目如何開發(fā)？問題癥結(jié)：缺乏強勢資源向已有成熟區(qū)靠、分享成熟旅游區(qū)客戶資源通過產(chǎn)品規(guī)劃及景觀打造，使項目融入度假大區(qū)域借勢打造人工旅

52、游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園等，創(chuàng)造全新概念，如常州恐龍園（無恐龍）造景核心解決途徑：概念創(chuàng)新價值突破點一向成熟旅游區(qū)、強勢影響力區(qū)域“靠”，分享成熟區(qū)品牌價值【案例借鑒】三亞山水國際借鑒點：向三亞靠，分享成熟區(qū)域客戶資源三亞山水國際借勢三亞【案例借鑒】概況：山水國際總占地面積為2351畝，總建筑面積逾100萬平方米，綜合容積率為0.56，綠化率50%，其產(chǎn)品形態(tài)包括獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、水上餐廳及商業(yè)步行街等地理條件：位于三亞市區(qū)，非一線海景，項目自身缺乏自然資源，利用其三亞市區(qū)的地段優(yōu)勢，分流度假客戶。三亞山水國際位于三亞

53、非一線海景區(qū)域，占地逾兩千三百畝，缺乏景觀資源，依靠產(chǎn)品打造，融入三亞度假區(qū)，分流度假客戶三亞山水國際【案例借鑒】引入水系，營造熱帶水景效果項目外部景觀不具備優(yōu)勢，通過內(nèi)部景觀打造，營造出熱帶海景效果，融入三亞旅游區(qū)，實現(xiàn)快速銷售和溢價在外部資源缺乏的情況下，強化內(nèi)部景觀打造，營造熱帶園林效果，形成集度假旅游、文化娛樂、健康休閑、生活居住于一體的“山水國際村”開發(fā)水上游樂設施，水上餐廳等，增添項目娛樂性豐富產(chǎn)品類型，延長產(chǎn)品線，擴大客戶范圍，與一線海景高價項目形成差異化價值突破點二打造商業(yè)化旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園、奧特萊斯等，通過產(chǎn)品提升項目價值【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫

54、東部華僑城觀瀾湖高爾夫位于深圳，橫跨20平方公里高爾夫綠地的觀瀾湖國際頂級豪宅區(qū)。項目區(qū)位12個國際級球場216洞規(guī)模的世界第一大高爾夫球場亞洲第一大網(wǎng)球中心多家國際商務休閑酒店及會所大型國際會議中心亞洲最大的SPA中心綜合商業(yè)美食運動休閑設施分別由世界第一男、女教練主持的兩間高爾夫?qū)W院中國最大規(guī)模的高爾夫物業(yè)地產(chǎn)項目“鏈式”服務1997年，觀瀾湖曉峰居別墅正式入市，贏得市場積極追捧。 2002年，觀瀾湖獲 “中國深圳地產(chǎn)高檔樓盤成功開發(fā)典范”。 2003年，高爾夫大宅入市，成為國內(nèi)最受矚目的別墅住區(qū)之一。 2004年12月，高爾夫大宅榮登“中國十大超級豪宅”。 2005年9月，觀瀾湖黃金嶺別

55、墅入市后迅速售罄。 2005年11月，在“賓利國際地產(chǎn)獎”中榮獲兩項五星級大獎。 2006年4月，觀瀾湖翡翠灣103棟別墅一日售罄。 2007年1月，觀瀾湖贏得20072018連續(xù)12屆高爾夫世界杯舉辦2007年7月，224套觀瀾湖上堤在1.5小時內(nèi)全部售罄。觀瀾湖大事記【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)以高爾夫提升價值借助高爾夫這一最具貴族氣質(zhì)的休閑運動作為載體，通過酒店、球場、會所、宅邸和一系列休閑娛樂項目和服務，形成自身完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，成功營造了一個國際化高端時尚生活圈層。項目引擎物導入分析高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀項目選取了高爾夫球這個最具貴族氣質(zhì)、最綠色、最陽光的項目作為出發(fā)點和承載整個模式的平

56、臺，從而突出了尊貴、高雅、時尚、健康、精彩、世界一流的理念和特質(zhì)。該項目市場定位于最高端的國際時尚生活圈層。明確是為社會財富精英、成功人士準備的，從而成為一種成功的象征、身份的象征。從而最大限度里利用了高爾夫以及優(yōu)良的自然景觀這兩大引擎。項目引擎物導入分析物業(yè)配比分析 鄉(xiāng)村俱樂部 觀瀾湖高爾夫大宅 大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院 觀瀾湖辛迪瑞高爾夫?qū)W院 高爾夫水療度假酒店及賽維納酒店觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)觀瀾湖高爾夫項目的引擎物是高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀。項目圍繞高爾夫主題配置了多個高檔次且別具特色的項目，形成了一個完整的高爾夫旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈?！景咐梃b】觀瀾湖土地運營策略觀瀾湖土地運營的目標是通過與旅游產(chǎn)業(yè)、休

57、閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合參與城市運營。整體思路是通過科學的規(guī)劃，先造環(huán)境再造城，以此提升并發(fā)揮土地的最佳狀態(tài)，使環(huán)境成為整個社會發(fā)展的有力承載者。觀瀾湖項目運營策略策略一：首發(fā)造景策略二：先做配套后造城策略三：依托旅游休閑資源打造旅游住宅項目策略四：利用文化價值做營銷觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)觀瀾湖模式采用先造環(huán)境再地產(chǎn)，先造配套再造項目的模式，通過休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造和運營提升項目土地價值?！景咐梃b】不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進系統(tǒng)論觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項目所提供的產(chǎn)品和服務，是圍繞著國際時尚生活方

58、式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個動態(tài)的過程，促使企業(yè)在同一片土地上長期持續(xù)運營。我的地盤，少數(shù)人的桃源“觀瀾湖模式”不造傳統(tǒng)意義上的城，也不造傳統(tǒng)意義上的城區(qū)，所以不是無條件對社會完全開放。領地的相對封閉，確保其所提供的高端時尚生活方式的純粹性。剛?cè)嵯酀?，軟硬并行大力營造國際化氛圍，不僅規(guī)模世界最大，硬件國際一流，建筑風格充分體現(xiàn)異國風情，而且管理模式、行為方式等軟件，尤其是人文環(huán)境的國際味越來越濃。一直被追趕，從未被超越由于觀瀾湖高爾夫項目定位于市場最高端，突出了物以稀為貴，所以預留的升值空間相對而言要大得多。不做新城，做產(chǎn)業(yè)這種模式超越了簡單的地產(chǎn)開發(fā)模式，從開發(fā)商與政府角度而言，在土地運營

59、、體育休閑產(chǎn)業(yè)等方面，令業(yè)界對這種開發(fā)模式有了觀念性的轉(zhuǎn)變。而從消費者方面來講，則體現(xiàn)在對居住形態(tài)與居住氛圍的觀念改變?！镜湫桶咐坑^瀾湖高爾夫地產(chǎn)“觀瀾湖模式”融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)于一體，最終令觀瀾湖豪宅物業(yè)具備了普通樓盤無法企及的獨特優(yōu)勢。 *東部華僑城【案例借鑒】華僑城旅游+地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過打造主題公園營造度假氛圍，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目開發(fā)東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn)了人與自然的和諧共處地理位置：中國深圳大梅沙占地面積：9平方

60、公里投資資金：35億元開發(fā)時間：2004年12月30日動工建設，2007年7月28日項目一期開放 ，耗時938天主要板塊:大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園、華興寺、主題酒店群落、天麓大宅等六大板塊*三大谷大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園三大山地主題小鎮(zhèn)“茶翁古鎮(zhèn)”、“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“和”海菲德小鎮(zhèn)“，主題酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“建有高星級酒店 。獨棟別墅天麓一、二、六、七、八、九區(qū)目前在售 。是總建筑面積約20萬平方米的純獨棟別墅 東部華僑城規(guī)劃原則:一、盡量少擾動或者不擾動山、水、植被；二、項目建成后，加強對山、水、植被的保護；三、充分利用無