【廣告策劃-PPT】橄欖油試吃策劃課件

1、賣場(chǎng)試吃工作標(biāo)準(zhǔn)歐麗薇蘭橄欖油目 錄摘要試吃活動(dòng)指引方案執(zhí)行目的執(zhí)行地點(diǎn)、時(shí)間及費(fèi)用承擔(dān)方式執(zhí)行方案試吃執(zhí)行細(xì)則買贈(zèng)執(zhí)行細(xì)則促銷員試吃&銷售話術(shù)執(zhí)行目的2、充分利用專促團(tuán)隊(duì)，開展常規(guī)的試吃、配以簡單的買贈(zèng)活動(dòng)，引起消費(fèi)者的持續(xù)關(guān)注、活躍終端。1、提高品類認(rèn)知度、進(jìn)行品類及品牌教育： 目前，消費(fèi)者對(duì)于橄欖油有一定的基礎(chǔ)認(rèn)知，了解橄欖油的基本利益點(diǎn)，但對(duì)于橄欖油究竟是如何使用的，了解的并不多。很多消費(fèi)者在使用橄欖油的方法上，仍停留在東方烹飪的手法上，并沒有將橄欖油的正真優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來！可通過持續(xù)的試吃活動(dòng)進(jìn)行品類教育、活躍整體品類市場(chǎng)、提高品牌好感度?；顒?dòng)地點(diǎn)和時(shí)間：橄欖油重點(diǎn)城市全部開展1、地點(diǎn)：

2、凡有專促編制的城市，所有專促門店必須開展；沒有專促編制的城市，在橄欖油形象門店以流動(dòng)專促的形式，選取2-5家輪流執(zhí)行。2、時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間需在三月滾動(dòng)計(jì)劃中提前體現(xiàn)。執(zhí)行地點(diǎn)、時(shí)間和費(fèi)用承擔(dān)方式費(fèi)用承擔(dān)方式：由歐麗薇蘭特級(jí)初榨橄欖油和純正橄欖油的區(qū)域費(fèi)用承擔(dān)執(zhí)行方案2、買贈(zèng)活動(dòng)：在試吃時(shí)間同步開展。 凡購買歐麗薇蘭系列產(chǎn)品，滿36元贈(zèng)送開心叉勺一套，滿66元贈(zèng)送精美玻璃沙拉碗一套；滿88元贈(zèng)送精美玻璃油壺一套（含漏斗）；滿228元贈(zèng)送超市便利購物袋一套。1、試吃：每周五、六、日 事業(yè)部統(tǒng)一提供三個(gè)菜式，以周為單位輪換菜式。試吃配料由促銷員在試吃開始前于所工作的賣場(chǎng)內(nèi)購買，辦事處根據(jù)購物小票進(jìn)行報(bào)

3、銷。 促銷員上班時(shí)間開展，需與買贈(zèng)活動(dòng)配合執(zhí)行。專職促銷員/臨促：熟練掌握歐麗薇蘭品牌賣點(diǎn)、橄欖油油品知識(shí)、特級(jí)初榨與純正橄欖油的不同特點(diǎn)和賣點(diǎn)；歐麗薇蘭形象門店標(biāo)配：有歐麗薇蘭陳列專架或包柱等形象陳列；促銷臺(tái)支持：辦事處自行制作，或延用地中海美食節(jié)活動(dòng)小屋，促銷臺(tái)上必須有產(chǎn)品手冊(cè)、360度品鑒手冊(cè)、促銷贈(zèng)品實(shí)物展示；促銷告知牌：以POP形式張貼在促銷臺(tái)上，或延用地中海美食節(jié)活動(dòng)告知牌；位置：要求面對(duì)主通道等人流量大的位置，或者緊挨歐麗薇蘭陳列專架。試吃執(zhí)行細(xì)則促銷臺(tái)產(chǎn)品陳列水晶油壺宣傳手冊(cè)小碟子刀、叉布場(chǎng)物料：促銷臺(tái)、產(chǎn)品陳列、活動(dòng)告知牌、促銷贈(zèng)品、宣傳手冊(cè)促銷臺(tái)需面對(duì)主通道，最好能緊挨歐麗

4、薇蘭陳列專架試吃菜式一：面包蘸橄欖油材料：土司面包、橄欖油、牙簽、刀叉、味碟、鹽做法：1、將土司面包用刀叉切成小方塊，并用牙簽插好；2、橄欖油用水晶油壺盛放，并倒一點(diǎn)在小味碟里；3、試吃時(shí)，直接將面包塊在小味碟里蘸下即可；視消費(fèi)者口味，可在面包上面再撒些食鹽，效果更佳試吃菜式二：蔬菜沙拉配油醋汁 材料：生菜、水蘿卜、黃瓜、西紅柿調(diào)味料：橄欖油、橙汁、鹽、白酒醋沙拉汁的調(diào)配：在橙汁中加入橄欖油、少量鹽、白酒醋攪拌均勻即可。制作過程：1、將所有材料清洗干凈，瀝干水分，備用。2、水蘿卜、黃瓜、西紅柿切片。3、生菜切絲。4、將準(zhǔn)備好的材料放在盤子中，淋上調(diào)配好的油醋汁 即可。背景:法國的冷盤小吃.菜式

5、特點(diǎn):番茄有人體需要的六大營養(yǎng)素,每天吃上2、3個(gè)番茄便能滿足一天對(duì)維生素和礦物質(zhì)的需要,配合橄欖油的美容功效,是很適合愛美女性食用.用料：番茄一只約80克，羅勒葉（紫蘇葉）一小棵約20克，橄欖油約10克 ，法式長條面包一根其他調(diào)料：什錦沙律醬約50克 法式番茄包試吃菜式三：法式番茄包 制作方法：1.番茄切成碎丁，羅勒葉（紫蘇葉）切成歲末，法式長棍面包斜切成約5mm厚度，4-5份。2.制作：先用將羅勒葉（紫蘇葉）磨碎加番茄粒用少量橄欖油拌均勻，在切好的面包片上先涂一層沙拉醬，再涂抹少量橄欖油，將拌好的番茄粒擺放上去，插上試吃牙簽或小叉子，均勻的擺放在盤子里。即完成制作。羅勒葉 紫蘇葉買贈(zèng)執(zhí)行細(xì)

6、則凡購買歐麗薇蘭系列產(chǎn)品：滿36元贈(zèng)送開心叉勺一套滿66元贈(zèng)送精美玻璃沙拉碗一套滿88元贈(zèng)送精美玻璃油壺一套（含漏斗）滿228元贈(zèng)送超市便利購物袋一套買贈(zèng)信息告知牌買贈(zèng)信息開心叉勺玻璃沙拉碗購物袋油壺促銷員試吃&銷售話術(shù)您好！請(qǐng)品嘗一下歐麗薇蘭橄欖油制作的這道菜吧！橄欖油可是液體黃金哦！歐麗薇蘭特級(jí)初榨橄欖油富含70%以上的單不飽和脂肪酸、多種脂溶性維生素 A、D、K及維E、多本酚等天然抗氧化劑。采用深色玻璃瓶包裝和瓶口塑封進(jìn)行避光和密封保存，冷榨后充氮保鮮，是專業(yè)高品質(zhì)的橄欖油。采摘自地中海地區(qū)優(yōu)質(zhì)橄欖果，冷榨第一道油，酸度0.8%。歐麗薇蘭純正橄欖油，符合中式高溫烹飪習(xí)慣、適合中國人口味、

7、性價(jià)比高。試吃開場(chǎng)白怎么樣？用歐麗薇蘭橄欖油制作的這道菜是不是很美味呢？現(xiàn)在購買歐麗薇蘭橄欖油，還有超值的禮品贈(zèng)送給您呢！我們現(xiàn)在既有品質(zhì)等級(jí)最高的特級(jí)初榨橄欖油，具有極高的營養(yǎng)價(jià)值，它不僅可以用于日常的煎炒炸煮，還更加適合生飲保健和美容！另外我們還有適合中式烹飪的純正橄欖油，它對(duì)于咱們中國消費(fèi)者高溫烹飪的習(xí)慣來說是再適合不過的！是性價(jià)比很高的一款產(chǎn)品哦?。ㄒ韵乱罁?jù)消費(fèi)者最具興趣的規(guī)格有針對(duì)性介紹）那您現(xiàn)在如果購買歐麗薇蘭產(chǎn)品到36元，您看，就是這支250ml的歐麗薇蘭特級(jí)初榨橄欖油，您拿回家做保健或者美容都很適合，購買一支就贈(zèng)送您一套開心叉勺，它的彎柄可以直接掛在杯子上或者碗延上，使用很方便

8、的！那您現(xiàn)在如果購買歐麗薇蘭產(chǎn)品到66元，比如特級(jí)初榨500ml或純正750ml都可以，就會(huì)送您一套精美的玻璃沙拉碗，回家拌沙拉是最適合的了！那您現(xiàn)在如果購買歐麗薇蘭產(chǎn)品到88元，就是買一支特級(jí)初榨750ml就可以了，其實(shí)購買這個(gè)規(guī)格呢，我推薦您最好是每天早上起床配著牛奶或果汁、稀飯倒上一勺生飲，這樣對(duì)健康最有益處，要知道健康就是重在堅(jiān)持。滿88元我就可以贈(zèng)送您一支精美的油壺，還配一個(gè)漏斗呢！您看這么貴的油，倒的時(shí)候要是滴在外面就很可惜啦，所以我們特別準(zhǔn)備了一個(gè)漏斗來搭配使用。那您現(xiàn)在如果購買歐麗薇蘭產(chǎn)品到228元，就是我們的3L產(chǎn)品了，我們的3L是性價(jià)比很高的產(chǎn)品，像您每天使用的話，其實(shí)健康

9、就是重在堅(jiān)持嘛，那么購買3L規(guī)格是最劃算的了！我們還會(huì)贈(zèng)送您一個(gè)方便購物袋，它是不同于其他購物袋的，您看兩邊的塑料勾，可以直接展開掛在購物車上，很方便，它收納容量很大、承重力也很高，而且出門時(shí)只要收在這個(gè)袋子里就可以了，攜帶很方便。銷售話術(shù)（ 消費(fèi)者品嘗后）銷售技巧：遇到不同的顧客，要有針對(duì)性的進(jìn)行介紹對(duì)于成年消費(fèi)者（中年人），可以說：有助于防止動(dòng)脈硬化，心血管疾病，糖尿病和消化系統(tǒng)失調(diào)等疾病。 對(duì)于老人消費(fèi)者，可以說：橄欖油對(duì)于骨質(zhì)疏松有很好的預(yù)防作用?？梢詼p緩細(xì)胞膜的衰退變化，從而延緩衰老。 對(duì)于女性消費(fèi)者，可以說：橄欖油所含的多種營養(yǎng)成份，對(duì)于肌膚十分有利，是一種安全可靠的美容佳品，在西

10、方被譽(yù)為“美女之油”。對(duì)于攜帶小孩來購買的顧客，可以說：橄欖油有助于平衡新陳代謝，促進(jìn)兒童神經(jīng)系統(tǒng)，骨骼和大腦發(fā)育。 橄欖油營養(yǎng)成分的10大完美價(jià)值1、促進(jìn)血液循環(huán)橄欖油能防止動(dòng)脈硬化以及動(dòng)脈硬化并發(fā)癥、高血壓、心臟病、心力衰竭、腎衰竭、腦出血。2、改善消化系統(tǒng)功能橄欖油中含有比任何植物油都要高的不飽和脂肪酸、豐富的維生素A、D、E、F、K和胡蘿卜素等脂溶性維生素及抗氧化物等多種成分，人體消化吸收率極高。3、呵護(hù)皮膚橄欖油富含角鯊烯、抗氧化和人體必需脂肪酸，吸收迅速，有效保持皮膚彈性和潤澤。豐富的抗氧化物質(zhì)，能防止肌膚衰老，有護(hù)膚護(hù)發(fā)和防治手足皴裂等功效。4、提高內(nèi)分泌系統(tǒng)功能橄欖油中含有80

11、以上的單不飽和脂肪酸和3脂肪酸，能有效提高生物體的新陳代謝功能。5、對(duì)骨骼系統(tǒng)的益處橄欖油中的天然抗氧化劑和 3 脂肪酸有助于人體對(duì)礦物質(zhì)的吸收，促進(jìn)骨骼生長，避免骨骼疏松。 推廣中附帶向消費(fèi)者傳遞的信息6、防癌作用橄欖油中含豐富的單不飽和脂肪酸與多不飽和脂肪酸，能抑制腫瘤細(xì)胞生長,降低腫瘤發(fā)病率。7、防輻射作用橄欖油含有的多酚和脂多糖具有防輻射的作用，經(jīng)常使用電腦者更視其為保健護(hù)膚的佳品。8、制作嬰兒食品橄欖油中的亞麻酸和亞油酸的比值和母乳相似，極易吸收，能促進(jìn)嬰幼兒神經(jīng)和骨骼的生長發(fā)育。9、抗衰老橄欖油含有的抗氧化劑可以消除體內(nèi)自由基,恢復(fù)人體臟腑器官的健康狀態(tài)，能防止腦衰老，并能延年益壽

12、。10、預(yù)防心腦血管疾病橄欖油中不同的成分可以從多方面保護(hù)心血管系統(tǒng)。 橄欖油三大常用食法：烹調(diào)：用量僅需一般食用油的三分之一，使用油成本大大降低。不用預(yù)熱，不用嗆鍋，油煙少，不粘鍋，不污染環(huán)境，炒出的菜肴不變色，清淡鮮亮，原汁原味，不糊不膩。 普通食用油高溫產(chǎn)生過氧化反應(yīng)物，對(duì)人體有害；橄欖油富含抗氧化劑，而且煙點(diǎn)較高，加熱到200220攝氏度也沒有問題，不易產(chǎn)生有害物質(zhì)，煎炸食品最安全。涼拌：新鮮蔬菜洗凈切塊后加鹽，再澆上橄欖油，就是最普通的西式蔬菜沙拉。（限特級(jí)初榨）沾面包：將橄欖油盛入小碟中用小塊的面包沾食，口味清香滑潤，開胃且有益健康，是典型的地中海式吃法。（限特級(jí)初榨）以下這些橄欖

13、油食用方法可以為中國消費(fèi)者接受，同時(shí)也不破壞橄欖油的營養(yǎng)物質(zhì)：1 、如果不習(xí)慣直接飲用，可以兌入果汁中（限特級(jí)初榨），因?yàn)殚蠙煊捅旧砭褪情蠙旃椭? 、按照中國方法做完菜（特別是一些不吸油的菜），端盤上桌后，再在菜上澆上橄欖油。這樣即健康，又可以使食物更香滑，味道更醇厚。（限特級(jí)初榨）3 、喜歡吃面食的消費(fèi)者，可將橄欖油和入餃子，混沌等的餡料中。這樣蒸熟，或煮熟后的餃子或混沌口感爽滑，果香醇厚。4 、涮火鍋的調(diào)料中可加入適量的橄欖油，把食物從涮鍋中撈出后，放入加了橄欖油的調(diào)料中拌一拌，再入口，口感細(xì)膩爽滑。5 、蛋炒飯即將出鍋前淋上橄欖油，果香撲鼻，且粒粒留香。橄欖油還可以用做美容（限特級(jí)初

14、榨）養(yǎng)顏：洗完臉后，用橄欖油反復(fù)輕輕按摩，再用蒸臉器或熱毛巾敷面，能除去毛孔內(nèi)肉眼看不到的污垢，滋養(yǎng)肌膚，增加皮膚的光澤和彈性，去除細(xì)小皺紋。護(hù)唇：天氣寒冷，感冒或腸胃不好時(shí)，嘴唇易脫皮干裂，只要涂上少量橄欖油，可使口唇重新變得光潤。護(hù)發(fā)：洗發(fā)時(shí)，在溫水中加入少量橄欖油，漂洗時(shí)，油會(huì)均勻地附著于頭發(fā)上，可使頭發(fā)變得光澤柔順。粉底：在抹粉底之前先涂一點(diǎn)橄欖油，既可營養(yǎng)皮膚，又可防止妝粉脫落。卸妝：卸妝時(shí)，用橄欖油輕擦面部，能有效除去油彩與化學(xué)品，使面部不受侵蝕。防裂、止癢：在干燥的季節(jié)，用橄欖油可防止皮膚干裂及因皮脂分泌過少引起的瘙癢。歐麗薇蘭橄欖油的特點(diǎn)1、品種齊全，其中歐麗薇蘭特級(jí)初榨橄欖油

15、是采摘自地中海地區(qū)優(yōu)質(zhì)橄欖果，在最佳成熟狀態(tài)24小時(shí)內(nèi)冷榨出的第一道果油，充氮低溫保存，酸度值小于0.8%，是最高品質(zhì)等級(jí)的橄欖油；而歐麗薇蘭純正橄欖油，更適合中國式的高溫烹飪習(xí)慣，適合中國人的口味，性價(jià)比優(yōu)良。2、在每年橄欖果成熟的第一時(shí)間純?nèi)斯げ烧?、精選，避免橄欖果受到破壞；3、深色玻璃瓶和瓶口塑封膜包裝，有利于避光和真空保存環(huán)境，防止氧化產(chǎn)生有害物質(zhì)；4、歐麗薇蘭橄欖油是專業(yè)的橄欖油品牌，品牌最好、品質(zhì)最高、銷量最大。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為

16、什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等

17、）市場(chǎng)分析不是簡單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)

18、域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)

19、濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地

20、方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于

21、8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

22、的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）13

23、88214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）S