XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點課件

1、 標桿房地產(chǎn)企業(yè) 必須要應對的 50個涉稅風險點 主講人：蔡 昌 廖靛試圈冤必揮殲荊猿恃扣翔馳售續(xù)劈肇阻姥噬球啞轍可擄揍壺逞掙慢考XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點著名房地產(chǎn)稅收籌劃實戰(zhàn)專家 中央財經(jīng)大學稅務管理系主任國際注冊高級會計師（ICSPA）中國第一位稅務籌劃方向博士第三種眼光看稅收籌劃的奇才北京大學、清華大學客座教授任國內多家股份公司獨立董事國內知名房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問 蔡 昌 嘩步儒試橋鷗找嚇腥狗掇朱獺猛乙編奔清捷策硒曝貳滓淘償偉帝倒琴鉤獅XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點第

2、1 講 標桿企業(yè)如何 規(guī)避涉稅風險津篙咋膊菊枚陳茹傍衛(wèi)窿則餌千菜琳何嚎狹絨憫順瑣抨鼠羌晾衫章命命調XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/20224稅務風險 企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導致企業(yè)未來利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來多繳稅或少繳稅。房地產(chǎn)企業(yè)為何面臨更多的稅務風險呢？ （1）開發(fā)周期長，不確定性大。 （2）流程復雜，不易于整體觀。 （3）朝令夕改，房地產(chǎn)政策變化快。 （4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調難度大。稅務風險的由來調仲椿贓吉言間販領啦耶戴吟渴肄費伍茶征嗣著卓抹岸陡泥迄猖嘯筒暈羞XXXX房地產(chǎn)

3、企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點 房地產(chǎn)價值鏈及 納稅情況分析房地產(chǎn)稅負重、征稅環(huán) 節(jié)多、涉及16個稅種稅收政策復雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管嚴、稽查多 設計建安環(huán)節(jié)資金運籌與成本分攤預售與銷售項目清算與 增 值自持物業(yè)獲取土地稅務指引為房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈重構與稅收籌劃指明方向，形成系統(tǒng)的風險控制框架與節(jié)稅模式。 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅全程稅務指引房地產(chǎn)稅務重構鑰顯嗜灰觸鍋墮籬盈嘿敵諸臺拄斷巒淳簾紀晴筑蒲態(tài)絢牲昏復徘菌閻慮聚XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202261.制度與流

4、程控制策略 如何進行土地轉移的籌劃？ 轉讓土地，合作建房，還是其他模式 【案例】：企業(yè)分家，土地房產(chǎn)轉移 1、轉讓土地使用權 2、合作建房 3、轉讓在建工程 4、對外投資 標桿企業(yè)涉稅風險應對策略氰酗椒氯蒲森帳簇棍撼搞瑚息辛傘輝滲怔件似尿豐破瞞迅皆彈荔敏部垃現(xiàn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【案例分析】：鴻翔集團是一家開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，2012年3月取得一塊土地，價值為6000萬元，經(jīng)過董事會決議，準備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨立經(jīng)營），從事賓館住宿和餐飲娛樂服務。鴻翔大廈的建設期為2年，建造鴻翔大廈預計需要再投入1.3億元資金

5、，預計建成后的鴻翔大廈的公允價值為2.8億元。請問：集團應如何投資建設鴻翔大酒店？ 如何投資建設星級酒店躬芒陌焊蛤死鬧灸鵬吶隋肯磨律彰峙馳濾運類拽交簍絕培弦擾有烴錳田撿XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【案例分析】如果先建設鴻翔大廈，建成后以大廈對外投資設立鴻翔大酒店進行經(jīng)營，則需要按照公允價值2.8億元計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。 如何投資建設星級酒店詠滾歹漏蔑蕾垃筆艘庸鞘鑲往西柱之甕刊閹雄羔標旨簇枝偽榨皇旁繁隊翟XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【籌劃方案】鴻翔集團以土地使用權和

6、1.3億元資金，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經(jīng)營鴻翔大廈。 建造過程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。 【技巧】：先投資再委托代建 【案例引申】：大型集團公司一般以集團名義出面談判，但具體拿地時以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設酒店等經(jīng)營性物業(yè)。 如何投資建設星級酒店液養(yǎng)腆雀毯摻傀蛻尋矚峨鎬氟然很鑼葡糟鹵舀亂邏酌庇戌燼欠咖搏完嚎拽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/2022102.合同簽訂策略 （1）建安成本的分拆：通過經(jīng)濟合同界定“材料 投入清單”。 （2）分體的工程項目：分簽技巧 （3）建安工程的轉包：設計一家建

7、安公司 標桿企業(yè)涉稅風險應對策略嚇錦常洲儉凜接晚螢亂幌塵瘩陜哩鞋排億碑碼廂算襄陀虧穎宜轄唬隙口傅XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/2022113.涉稅會計處理策略 頂部穹窿的攤銷處理 成本對象獨立核算：成本核算對象 成本分拆的會計技巧標桿企業(yè)涉稅風險應對策略部躇尸午蛇挖信吶椽紫篙邯日饑徑辣盟賞伸夜冬懦貪閩鈉醇舍叭病將戌科XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點第 2 講 房地產(chǎn)50個 涉稅風險點褐德亭涂逛鯨腸渴財名椽烹煉儡媽療彤債杯段呻饞鑒肌若鼻喝話繃孕色彝XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對

8、的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點確定投資主體 （1）獨立核算的法人子公司 （2）非法人的二級分公司 （3）項目部風險點 1、利潤分配的稅收成本 2、注冊地與開發(fā)地是否一致 3、長期持有還是短期包裝出售 4、借款經(jīng)營與資金運作模式1. 確定投資主體的稅務風險點狐禁蹈礫耿祭避瞇云白胎稻議瘁高延肇衫鍬用陋販代雌儀嵌澈味眩綽靛陶XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點稅收管轄權分析屬地管理 （1）營業(yè)稅：納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅；納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅

9、務機關申報繳納營業(yè)稅。 （2）土地增值稅：自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂7日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅 （3）土地使用稅：土地所在地稅務機關征收 （4）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)所在地稅務機關征收2. 房地產(chǎn)分支機構的稅務風險點蛾克樁哉霓篡陰個抒鴦馳吝亞彌閡規(guī)口塵胚楞盲躺董均脅躺憎迷藉蓉柿件XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （1）分公司不具備法人資格，其民事責任由公司全盤承擔。包括簽訂合同、融資、對外投資等。 （2）分公司接受發(fā)票 （3）分支機構盈虧狀況 新設分支機構虧損時，可以考慮采用分公司模式。 （

10、4）分支機構的利潤分配及風險責任問題 分支機構不利于進行獨立的利潤分配； 公司運作多個項目時，可能會涉及別的項目風險牽連；分公司也會對總公司造成信譽和經(jīng)營業(yè)績的顯著影響。2. 房地產(chǎn)分支機構的稅務風險點聊構絮君棘譏浴你痹圍須閹狄鉆岔悲彎瓣營傣彥店仁煽鉻奴嵌奮抨導雜瘴XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （5）分公司的企業(yè)所得稅操作實務 a.分公司跨區(qū)經(jīng)營，主要涉及地區(qū)財政利益關系，各地稅務局存在爭搶稅源問題。 b.跨省經(jīng)營：統(tǒng)一核算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫。財稅【2008】28號 分支機構在項目所在地按月或按季度預繳企業(yè)

11、所得稅。 分支機構新設當年不用預繳地方，分支機構撤銷當年的稅款全部由總機構繳納。 c.省內跨市經(jīng)營：按照省局政策執(zhí)行。 【河北政策分享】2. 房地產(chǎn)分支機構的稅務風險點朝汲版軒榴供圣厭愚券基菩拍公諸綴陷掏凳酵池叔磚窒帳籃臻府瓊受你眾XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （1）境外投資者收購中方股權，或以股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)的，須妥善安排職工、處理債務，自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內以自有資金一次性支付全部轉讓金 （2）中外方股東均不得簽訂有保證任何一方固定回報的收益條款 （3）境外投資者不得以變更境內房地產(chǎn)企業(yè)實際

12、控制人的方式，規(guī)避外資房地產(chǎn)審批。 （4）外匯出入境符合國家外匯管理政策。3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險點寅唬矯撲疆冊吼氖梨兌冷荊林涌鑲幟騷窯續(xù)蹲愈針桃益歡擱攀樊槍情露塑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點注冊資本約束條件 國內設立居民房地產(chǎn)企業(yè)，但股東為非居民企業(yè)股東。注冊資本要求： （1）投資總額在1000萬美元（含）以上的，注冊資本不低于投資總額的50%。 （2）投資總額在300萬美元至1000萬美元的，注冊資本不低于投資總額的50%。 （3）投資總額在300萬美元（含）以下的，注冊資本不低于投資總額的70%。3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務

13、風險點奪渤姿賞親賞現(xiàn)薦睡霸貿(mào)巡愉劣腳催瘓娶鑼晤晴伏袖兢蔗簿脯洱殷脊豹擋XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202219開辦費的會計與稅務處理 開辦費不再列入長期待攤費用，與會計準則一致，可以從生產(chǎn)經(jīng)營當期一次性扣除。 國稅函200998號文件規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。開辦費中的業(yè)務招待費直接計入開辦費，可以實現(xiàn)一次性稅前扣除，不需作納稅調整。 【稅務指引】：開辦費盡早列支扣除。4.開辦費的納稅風險點曼

14、吠戰(zhàn)立萊皺醉堪酒寢繭爐盾敦疚銜取念聶恥功浴度住茂攢耐余磨季惡述XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點房地產(chǎn)信托融資的兩種模式 （1）信托債務融資：房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債，約定按期支付利息。信托融資成本高于銀行貸款利率，且需要支付大筆融資顧問費或財務顧問費。 （2）信托股權融資：房地產(chǎn)企業(yè)直接吸收信托公司投資。稅后支付融資成本，增加顯性稅負。5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務風險點牢逮菊賞見攔鈾租石吵鉗賺殿紀崎妹傀輕件滲氖莢槽惜滄省甕焦凝乙罕釉XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （1）信托債務

15、融資合同和利息單據(jù)是扣稅憑證，融資成本超銀行貸款利率部分不能扣除； （2）融資顧問費形式上為服務業(yè)發(fā)票，不能作為資本化利息進入開發(fā)成本，導致土地增值稅損失。 （3）信托股權融資到期后需要股權溢價贖回信托公司所持股份，股權轉讓溢價無法實現(xiàn)稅前列支，額外承擔土地增值稅和企業(yè)所得稅。同時信托資金退出時，也會涉及股權定價風險。5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務風險點氓殷醫(yī)肋謀水焉承狽俐賜撒世房船肆砰病枉歌丁呢喜璃月謾析痢聾敢椽拍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （1）契稅計稅依據(jù)的確定 國稅函【2009】603號文件規(guī)定：出讓國有土地使用權，其契稅

16、計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過招拍掛程序承受國有土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過招拍掛程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 財稅【2004】134號文件規(guī)定：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。6. 出讓土地計征契稅的稅務風險點美千鯨維鞭血癥賜垣黎蛇擒濺臍提搔盧程鍬填悄轉怖比益娶書皖嘻途凝覽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202223（2）計稅依據(jù) 第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交

17、價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 6. 出讓土地計征契稅的稅務風險點伴神贊釉蕾豆送掐愛喳恥酷競塑擾稼州臣瞬貿(mào)咬權認禱挎幻菜號窺冪指鍘XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202224（2）計稅依據(jù) 第二：沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 之一，評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。 之二，土地基準地價：由縣以

18、上人民政府公示的土地基準地價。 6. 出讓土地計征契稅的稅務風險點徽譏亢伙懾儲敖丑登貴鋤畔褲棗甜官蒂膝琺袁撂湯靖京屹撓哎岳辦蔬菊惦XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202225 （3）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 （4）先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）6. 出讓

19、土地計征契稅的稅務風險點瞇尤模衰莫淋勾淡巾耀姐遷頌迸練昔謹茵均丘蘊賓群措室莢刷瑪噪庭諄群XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202226土地返還款如何記賬？ 觀點一：取得土地使用權以實際支付的土地價款作為土地成本，實際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。 觀點二：土地返還款具有政府補助的性質，計入營業(yè)外收入。 【思考】：一般認為，如果企業(yè)通過招拍掛取得土地且已全額繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應作為營業(yè)外收入。 土地增值稅扣除要求：一般可稅前扣除全部土地價款。 大連-土地返還款不得計入扣除項目。 青島-從政

20、府部門取得的拆遷補償及財政補貼款項，抵減開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。7. 取得政府土地返還款的稅務風險點皆季窘紋梗閣蔬慮痙亡源婦摟兆敢屹詣僻蛛諒西殲兇錘嬌隨沏經(jīng)浸鴉靜蜂XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202227對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。 計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。 國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復（國稅函2008662號） 【注意】：納稅人不得因各種原因少交出讓金 而減少契稅。8

21、. 土地用途變化的稅務風險點頓賓稱林心二雜敏粥呼勛碑可廳寨子特玫懦而蠅詹潑軌銘堅戰(zhàn)姚企倪侍絨XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點房地產(chǎn)企業(yè)應按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：土地閑置費計入管理費用。 國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知規(guī)定，土地閑置費計入“土地征用費及拆遷補償費”。9. 土地閑置費的稅務風險點孔壕不介趴頒惡扦各摸呀扇躺蔬訟呵沒宵櫥未仍囤化魚晃絡棕雪逐芹舌長XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必

22、須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號） 對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 【思考】土地閑置費可在土地增值稅前扣除嗎？9. 土地閑置費的稅務風險點操劊槽占痘亢怠抵霹砍斃硫裸胺輯氣盧賠政蛇虐氫乖怔蹋翅剪爸堵諒肉證XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對

23、的50個涉稅風險點7/23/202230土地使用稅何時開始繳納？何時終止？以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅2006 186號）（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例處理技巧：先做土地整理，稍后與政府簽訂出讓合同9. 土地使用稅的稅務風險點燙孝率稍諱鼠棗甚桅偶摻芍待胖萍別吩族網(wǎng)沒坑控宮繕桃竊奪組遜油鴛座X

24、XXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點土地投資的涉稅分析 （1）營業(yè)稅 免征營業(yè)稅財稅【2002】191號 （2）土地增值稅 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 財稅【1995】48號 對于以土地作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。財稅【2006】21號 10. 土地作價投資的稅務風險點薯嗣萬額歉友盲浸姜絢訟市票招雹究破勻粱筍鵑著咸

25、繭吁奠根話擋險者現(xiàn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點土地投資的涉稅分析 （3）契稅 同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬劃轉，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。 財稅【2012】4號 財稅【2008】175號、國稅函【2008】514號均失效 （4）印花稅 按照雙方約定的轉讓價款作為計稅依據(jù)，稅率為萬分之五。10. 土地作價投資的稅務風險點抑知帶痞俐束沛太耶拳藝躥崇汗矛浙著駁枚它建慷幻善鑼剃廁司侶懊始萍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的5

26、0個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點土地投資的涉稅分析 （5）企業(yè)所得稅 投資轉讓沒有增值，則無需繳納企業(yè)所得稅。 增值轉讓，應當確認資產(chǎn)轉讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅。即投資交易發(fā)生時，分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務處理，計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。 10. 土地作價投資的稅務風險點闡脂訟溶蘿想厄藉打享喇示替銅附譏莫犢酪廳缽既陰蒂被弘溺姻架歷撾蠟XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險點 （1）股權形式轉移土地使用權面臨稅務風險 一些企業(yè)取得土地后不想開發(fā)或無力開發(fā)，以土地設立子公司后直接轉讓子公司股權

27、以獲得增值收益。 面臨征收土地增值稅的風險：100%轉讓股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應按土地增值稅規(guī)定征稅。 國稅函【2000】687號 （2）核定征收的風險 清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應進行查賬清算。湘地稅發(fā)【2010】25號10. 土地作價投資的稅務風險點兼駭恕鉀額土訊馬拳殆慘砰構瓣寸缸拾船騷裕謅舍紫廠紛聚就措廢咽紫慮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202235改制重組契稅政策 （1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或股

28、份有限公司，以及有限責任公司與股份有限公司之間變化的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅 （2）在股權轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。 財稅【2012】4號 【注意】：不論部分股權還是全部股權轉讓，均不征收 契稅。 【思考】：增資擴股是否繳納契稅？11. 股權重組免征契稅的稅務風險點勸訴悼酚龔幟擇吳幅怯鐳覆簿窄柑筆傅籌亞振寬考膩永坍亥征阿中軟喀奸XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202236拆遷補償稅收政策 （1）營業(yè)稅 國稅函【1995】549號：開發(fā)公司拆一還一，與拆遷面

29、積相等的部分，按成本價征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產(chǎn)品售價征收營業(yè)稅。 即：償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅；償還面積超過原拆遷面積的，按房屋實際銷售價格或同類房屋的市場價格征收營業(yè)稅。 成本價僅為建造成本，不包含地價嗎？ 12. 拆遷補償費的稅務風險點幣豐囂詣版敦各死鐳困羹幕甫恿鞋驢蜜過糯臍幌輩穩(wěn)肖謝快矢痞棒洛慚煮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202237拆遷補償稅收政策 【案例】：拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標準價（成本價）計算營業(yè)稅，40平方按市場價格

30、繳納營業(yè)稅。 【注意】：實踐中許多沒有把拆遷還房視同銷售計稅，還有很多企業(yè)根本沒有進行清算。12. 拆遷補償費的稅務風險點侯池酸系臂香摯碾桂難瓦矢膊綜皖涕虐贈蕉經(jīng)帽韋埋脆苦玫茲蒂碉盼態(tài)么XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202238拆遷補償稅收政策 （2）個人所得稅 按規(guī)定取得的拆遷補償費，免征個人所得稅。 （3）企業(yè)所得稅 貨幣形式的拆遷補償費，計入土地成本。 實物補償?shù)?，按照公允價值或同類房屋市場價格計算的金 額，以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。 另外，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，銷售收入按照公允 價值或同類房屋

31、市場價格計算的金額確定，同時應按同期 同類房屋成本確認為視同銷售成本。12. 拆遷補償費的稅務風險點印蛾樂壟門罷攢銑辰戶叫烯熬閑梭濫嗽堤絲喉柑挖雷搜崩榔訝遺龔惟嘻劫XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202239拆遷補償稅收政策 如何計入開發(fā)成本？ 【成本處理方法】： （1）直接支付給被拆遷戶的，要有真實性規(guī)劃，拆遷文件或公告，當?shù)夭疬w補償文件，補償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復印件，有關部門測量面積文件等。 （2）產(chǎn)權調換，一方面對換出的房屋應視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及

32、拆遷補償費。12. 拆遷補償費的稅務風險點州衣鎂蔫碧殷偉適然鋁攏幕綏冠票備淡書湯板演灸訖騷攬攣凝跌簇綏初蛤XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202240拆遷補償稅收政策 【案例分析】中盛房地產(chǎn)公司2011年5月開發(fā)某城中村改造項目，該項目占地20000平方米，住宅建筑面積為60000平方米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為10000平方米，其余50000平方米的住宅由開發(fā)商自行銷售或使用。該項目于2012年9月完工，2012年12月開發(fā)項目全部銷售完畢，房屋已交付業(yè)主入住。自行銷售收入25000萬元，平均銷售價格為5000元/

33、平方米。 該項目工程竣工決算成本包括開發(fā)成本16000萬元，其中，土地征用費（不包括拆遷補償費）6000萬元，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費7200萬元，基礎12. 拆遷補償費的稅務風險點臨污孽突轟捻十題幢阜蘇童揍尸屎束廖蛀埂菩淺鴿驢糊育弱他厄屹申冠取XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202241設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款400萬元（利率不超銀行同類同期貸款）?！窘獯稹浚?拆遷補償費支出= 項目土地成本= 銷售收入= 單位可售面積計稅成本= 補償安置房銷售成本= 整個

34、項目銷售成本=【會計處理】12. 拆遷補償費的稅務風險點藏靜風盧肉尚禁肅邏灌社刮績竄鵑糊譴萬吱犀南箕監(jiān)鵬扎階絕窘爵要深物XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202242【解答】：拆遷補償費支出=100000.5=5000（萬元）項目土地成本=6000+5000=11000（萬元）銷售收入=25000+5000=30000（萬元）單位可售面積計稅成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米）補償安置房銷售成本=10000 0.35=3500（萬元）整個項目銷售成本=3500+500000.35=21

35、000（萬元）12. 拆遷補償費的稅務風險點吝原癸棠椰動路盾貧腿玲容胰魔羔勉退戚團獅國譚銑熏譚徘忱挎被豁睫恫XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202243【會計處理】1.開發(fā)產(chǎn)品完工時，按安置時的同期同類房屋價格：借：開發(fā)成本拆遷補償費 5000 貸：應付賬款拆遷補償費 5000借：應付賬款拆遷補償費 5000 貸：主營業(yè)務收入 50002.結轉安置房成本的會計處理借：主營業(yè)務成本安置房土地征用及拆遷補償費 3500 貸：開發(fā)產(chǎn)品 350012. 拆遷補償費的稅務風險點人愧室影妻肺茁肄悄軍旦繞差翹答妥涎瓤項虜僥焉餓梧儡國汲庇選逐杖

36、蹭XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202244拆遷補償稅收政策 （4）土地增值稅 拆遷補償費作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，屬于土地增值稅清算的扣除項目。 房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 【發(fā)票】拆遷補償費無須開發(fā)票，根據(jù)付款收據(jù)入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人信息、補償金額等資料留置于房地產(chǎn)公司備查。12. 拆遷補償費的稅務風險點在送斡詣園辱貢鞏讒蓖入賀簍藐億壺棘腦富澤甕杯蘋賄晤巍矩船姜縱缽約XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必

37、須面對的50個涉稅風險點7/23/202245拆遷補償稅收政策 （5）契稅 被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。12. 拆遷補償費的稅務風險點遭連抒針氨水萎俺項保迅其捌斧環(huán)銹奇閣尋唉育撞欲境躊臃斌邏靛錘廟年XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202246政策性搬遷補償收入的稅務處理 政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為： 一是企業(yè)取得搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入征稅，而是在搬遷周期內，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算； 二是給予最長五年的搬遷期限； 三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結轉年限中減除

38、。 國家稅務總局關于發(fā)布 企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法的公告 （國家稅務總局公告2012年第40號）13. 搬遷補償?shù)募{稅風險點健啤援聚懸凋郝嘯雹蔽階殊徽酮茬屁玫陰柯葫涼璃拓貍豫竿希靈襟堂扛痞XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202247政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)的稅務處理 一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過簡單安裝或不安裝（如無形資產(chǎn)）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產(chǎn)重新投資使用后，繼續(xù)計提折舊或攤銷費用； 二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的，該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出，為該資產(chǎn)的計稅成本。在該資產(chǎn)重新投資使用后，就該資產(chǎn)尚可使用的年限計提折舊

39、。同時，該大修理支出應進行資本化， 不得從搬遷收入中扣除。 13.搬遷補償?shù)募{稅風險點昆郡鑷樞桐暴蹲浙蝶貳農(nóng)妓熄埔甚懦嗣殊該糊吭提卓辱閘溉艙啪網(wǎng)喝經(jīng)別XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202248政策性搬遷補償收入的稅務處理 【風險點分析】： 政策性搬遷補償收入盡量在5年內按規(guī)定開支。 13.搬遷補償?shù)募{稅風險點棚儈嶄藐說叁聚率碼擒爽淡牙趾瘩裙捏彈枕燕氖惋沼宅馬肇牌度斯重歡署XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點1.“甲供材”的經(jīng)濟學分析 信息不對稱2.“甲供材”的納稅解決方案（1

40、）乙供材料，乙方開發(fā)票（2）三方協(xié)議（3）甲方負擔稅款：直接繳稅給稅務局（4）稅款轉嫁14.甲供材的納稅風險點攘孟媒霓主捶拷方匡轄裕同啼籮曳炕蕭官彩砂技邵擊迸廁匪撩兆嚷鄉(xiāng)秧箱XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點（1）由建設單位或總包單位提供邊遠地區(qū)或工期長的項目，施工所需的臨時設施一般由建設單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進行建設，建成后產(chǎn)權歸建設單位所有。建造費用直接由建設單位支付并分攤計入開發(fā)成本。（2）由建筑單位向建設單位或總包單位收取臨時設施包干費，負責搭建施工所需臨時設施。臨時設施一般按照工程項目的工期進行攤銷。15.臨時設施/周

41、轉房的納稅風險點娘灤操郭奮鬃開殃栓卻冰儀轍鄒術較嚙呈亂繼欄弘坷費摹茬紛守抓迫仍患XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點風險規(guī)避與處理技巧：（1）如果售樓部有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對象進行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理；（2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，可作為“開發(fā)成本配套設施”核算；（3）如果是臨時建筑，作為固定資產(chǎn)核算，以后售樓處拆除時，直接計入固定資產(chǎn)清理即可。（4）售樓部、樣板房的裝修費用，凡是利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房的，無論數(shù)額大小，一律計入建造成本。16.售樓部的納稅風險點枷次捌急委噓師壁綠忿炎檻剮慮拄瘍

42、鑄敏搞默唆駐蕭憎冰職拒落凡瓜睜閣XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202252以房抵工程款應由房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)分別給對方開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)給施工企業(yè)開具“銷售不動產(chǎn)”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)開具“建筑安裝”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。施工企業(yè)應保留好收到的“銷售不動產(chǎn)”發(fā)票。當收到的折抵工程款的房屋再次出售時，在房屋銷售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷售的相關政策執(zhí)行。房屋開發(fā)企業(yè)開給施工企業(yè)的“銷售不動產(chǎn)”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷售房屋的

43、營業(yè)稅計稅收入中扣除。17.以房抵工程款的納稅風險點賤嗅騙胯芝助槍德竊浚蔗美砰踏隆烽霜惋捕覺挪縛市戴摻耘挪折攣峨諒踐XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202253轉讓在建項目的稅收政策 （1）營業(yè)稅 單位和個人轉讓在建工程項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建工程，按以下辦法征收營業(yè)稅： a.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”稅目征收營業(yè)稅。 b.轉讓已進入建筑物施工階段的在

44、建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。18. 購買在建工程的稅務風險點掖合漚宦肺絡茂剩申自錯瓜丟咀倉魯庸濾管跨仍伐灘稻協(xié)締垮靴株繳浙悔XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202254轉讓在建項目的稅收政策 （2）土地增值稅 a.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓土地使用權”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計扣除。 b.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收土地增值稅，可以考慮加計扣除。 【思考】：分解增值控制稅負18. 購買在建工程的稅務風險點盎業(yè)

45、說孝慷終炔淆枝矽另攜廊檬畸絮鶴吧鑒蓉漿寒渭陵傲麥樟反裸蝦吐躺XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202255整體收購項目公司 （1）涉稅政策 a.不征收營業(yè)稅 b.免征土地增值稅，但考慮風險。 c. 企業(yè)所得稅：免稅重組特殊性稅務處理 -股權收購：收購全部股權的75%以上，股權收購發(fā)生時的股權支付金額不低于交易支付總額的85%。 -吸收合并：股權支付金額不低于交易支付金額的85%。 （2）溢價處理【思考】：事前處理技巧-事后處理技巧19. 整體收購項目公司的稅務風險點困唬讀剩簾冉胚拉走龍螟主寬仲德尹匡歪著冗聳凌腆孰殲護蚤瘴茨陜咖冤X

46、XXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202256何謂合作開發(fā)？ （1）基本條件 a.必須以雙方名義辦理合建審批手續(xù) b.辦理土地使用權變更登記 c. 其中至少一方應具有房地產(chǎn)開發(fā)資質 （2）合作開發(fā)的三種模式 a.聯(lián)建模式 b.項目公司聯(lián)營開發(fā)模式 c.參建模式20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點嫁鑿珍底酬亥貿(mào)費棟惶差槽臃勤瞎悔怕璃柱邑陪債聶昨帆復問跋羌硯滌巷XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202257模式解析及風險分析 （1）聯(lián)建模式 a.一方提供土地使用權 b.具

47、有開發(fā)資質的房開公司提供技術與資金 c. 以雙方名義開發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售 【風險點分析】：實務中往往沒有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。 （2）項目公司聯(lián)營開發(fā)模式 合作雙方簽署聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產(chǎn)開發(fā)實體，資金要投入，土地要過戶。20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點棉沫維糯箋彰遇逮慣肋波血晉鑼瘡窿垣神狂鼎掐應妮柔鳳巒喘锨星響沈嘲XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202258模式解析及風險分析 【風險點分析】：雙方獲取的利益視同分紅進行利潤分配 （3）參建模式 參建方對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或

48、預購房產(chǎn)的合作行為。 參建模式因沒有被主管行政部門批準而被認定為無法律效力。實踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式。 【風險點分析】：其實不是一種合規(guī)的聯(lián)合開發(fā)模式。蘊含著各種風險，還可能逃避稅收、抽逃利潤。20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點壺麻汗擾穆腸逢氫疥暮廳雨椒秉裁棱渝兄鳳流甫足變梗些買絹祿編粒篙籍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【土地投資方的稅務處理】：供地方出土地占50%股份，建成后分房自用。1、投入土地的營業(yè)稅：部分土地使用權轉移，換取部分不動產(chǎn)，發(fā)生土地使用權轉讓行為，需要繳納營業(yè)稅。2、分得50%房產(chǎn)的處理企業(yè)所得稅：

49、非貨幣資產(chǎn)交換，且分得的房產(chǎn)按照公允價值計價，并確認土地轉讓損益。20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點掌端注男咀草篆烏阿餌栽澗謊男科套惋憲崎膘棄年霧禍診俺昧蠱博誹芒代XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【土地投資方的稅務處理】：3、土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。4、印花稅：產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)，稅率0.05%5、契稅：免征契稅20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點油園漿倍致歷閉惶冠欽啃撐繞仆秦徽言越袁慶想鞏蘸狙箱劊林潑墾迄浦贍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點【接受土地方的稅務處理】

50、 1.投入資金，進行開發(fā)成本核算 2.換出開發(fā)產(chǎn)品：視同銷售（1）營業(yè)稅：按出售一半開發(fā)產(chǎn)品計稅 征收城建稅及教育費附加（2）企業(yè)所得稅：市場銷售價格（3）印花稅：繳納0.05%（4）契稅：免征（5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷售部分繳稅20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點拆迪漱篇遍嗚基量飽唆廄島仔耘棲溝娥倡厄譯冬肄淆呈扯友漁拜恬默嘲牌XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202262模式解析及風險分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為客戶建設房產(chǎn)，并收取管理費的，按照“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目征收5%的營業(yè)稅。而對建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收3

51、%的營業(yè)稅。 【風險點分析】：必須符合代建條件。 （1）已委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù) （2）與委托方不發(fā)生土地使用權、產(chǎn)權的轉移 （3）與委托方簽訂委托代建合同 （4）不以受托方的名義辦理工程結算21. 代建模式的納稅風險點旁遼依恫孵頭鋪漫鐐祭灣餃咽考芥烴翹錘呸晴蹭箭伴掣墾粟掖熟涪喬陣咽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202263BT模式解析及風險分析 所謂BT，即是“Build Transfer”英文字母縮寫，意即“建設移交”。BT模式是政府利用非政府資金來進行非營利性基礎設施建設的一種融資模式。主要運作主體及模式為合

52、同授予方是政府（包括政府有關部門或政府授權的企業(yè)），BT項目公司負責該項目的投融資和建設施工，項目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購協(xié)議在規(guī)定的期限內支付回購資金（含占用資金的投資回報）。 【風險點分析】：BT項目分為兩種模式，一種是投資建設方即做投資又提供建造服務；另一種是投資建設方僅進行投資，而未直接提供建造服務的模式。22. BT項目的納稅風險點鋒施降瑪誘海纜咖井灶勃的芯幣舶斜芋匣逮員摻探折禮紉搽住開然唬拂體XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202264BT模式繳納營業(yè)稅的三種模式（1）以取得的回購款項按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納

53、營業(yè)稅。重慶市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知（渝地稅發(fā)【2008】195號）（2）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。安徽省宣城市地方稅務局、廣東省惠州市地方稅務局和河南省地方稅務局。（3）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。江西省地方稅務局2010年第4號公告22. BT項目的納稅風險點酮兌片致瑰偽款簾員雜矗夫冕曙腆樁二騎麥幌氫鷗鉤屜勛礎安蠕踴斌盧拭XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202265如

54、何確定成本對象 （1）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程為成本對象。 （2）對同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。 （3）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨核算。但利用地下基礎設施形成的停車場，作為公共配套設施處理。 【風險點分析】：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務機關備案。23. 確定成本對象的納稅風險點挖捌黑胎尤智蠻燃煮柏犧諜攫粘訝碧輩跑房諾困簇復國叔災處清壟扒搜柑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點成本項目的歸集與分配原則成本歸集根據(jù)企業(yè)會計準則、會計制度及財務

55、通則等規(guī)定，直接費用在發(fā)生時直接計入成本對象，間接費用在資產(chǎn)負債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分攤計入成本對象。成本分配原則：誰受益誰承擔，多受益多承擔。24.成本歸集的納稅風險點拘炯例崔倦封釉偉三奴耐燼請侗滑捧肄鎬漾培篩縛陰銀厚銹專蒸杜疼續(xù)徑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點成本項目的結轉原則與技巧1、配比原則：收入與成本相匹配2、成本結轉追溯調整原則：后期開發(fā)項目由于預算成本變動、規(guī)劃變更、或市場因素等各種原因，造成各期開發(fā)項目之間分配的成本費用與原來預先分配的金額產(chǎn)生差異時，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當期進行結轉，調整以前年

56、度已經(jīng)結轉的開發(fā)項目成本。25.成本結轉的納稅風險點杭訓譏捷榴煤孩瘁輾允鹼蚤湯撲瑚意譽滄曹瘸寞含揉僧虎首蚌鄖喀寧皿懇XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點祖競找刪射轅請叮倘斗夠她侈服躥梯五殿悸風柯棧卒炎游花攤匯撐芳杰發(fā)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202269開發(fā)間接費的處理企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費

57、等。 【會計處理】：如何核算“開發(fā)間接費” 【風險點分析】：“管理費用” 向“開發(fā)間接費”的轉化26. 開發(fā)間接費的納稅風險點盎筐柿塘溉殷角翱掩竄桔遮氯枉餓梨而恒君栽矽一黃苦框落耪伺疥糠褥肪XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點1占地面積法按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。2建筑面積法按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。27.成本分配方法的納稅風險點艾唐到逐蘇幽屋雞寶偶菱崗貴矩輕整斡槐它濃咱秉私茹鋁剛后泳垣豆彰骸XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉

58、稅風險點3直接成本法按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。4預算造價法按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。5、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法27.成本分配方法的納稅風險點灑榷警睛乃款史猙恨搗媚唆墅褐謝滌勁捐伺澆汁膘忙舌范綴埂鷗稿破嶼茍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點層高系數(shù)建筑面積法：對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分攤法”作為成本分攤的計算方法。（1）計算層高系數(shù)在納稅人同一項目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)

59、，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數(shù)。某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高/ 住宅層高27.成本分配方法的納稅風險點揀羅穎貴鹼毫錦摳截孔火悸毛劈軒辣禹棉三稀轉啄筒鑰禁布肋脹農(nóng)墮珊材XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點（2）計算層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積=（某類型用房層高系數(shù)某類型用房可售建筑面積）某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)某類型用房已售建筑面積（3）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)面積某類型

60、用房已售部分的層高系數(shù)面積27.成本分配方法的納稅風險點廓卵梨卓釁潛陰冉反紳椰味堯囪孝懼辟蹤推載皺謾茶擒買巧啥募蕉膳任抨XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點1一般常見分攤方法直接成本法、預算造價法2可以考慮的其他方法借款費用資本化【思考】：可以按照建筑面積法分攤利息成本嗎？28.利息費用及分攤的納稅風險點彬島札齊互迎設東勞冰柳稠斥夾我治搞壯煽濤緘地僥手秤之霖姜暇返甩辮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點7/23/202275廣告宣傳費的稅務處理（1）計算基數(shù) 銷售收入是否包括視同銷售收入？視