湖南益陽大道與大桃北路交匯處項(xiàng)目可行性研究_91PPT_XXXX年

1、益陽大道與大桃北路交匯處項(xiàng)目初步溝通（可行性研究部分）0項(xiàng)目概況法律和政策性風(fēng)險分析市場分析產(chǎn)品建議國家政策法規(guī)導(dǎo)向風(fēng)險應(yīng)對與評估投資收益分析綜合分析與建議SWOT分析結(jié)論與建議項(xiàng)目決策背景及區(qū)域介紹全國房地產(chǎn)市場益陽房地產(chǎn)市場宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊環(huán)境周邊配套交通狀況住宅及商業(yè)開發(fā)建議初步控規(guī)1一、項(xiàng)目決策背景及區(qū)域介紹21.城市格局城市區(qū)位 關(guān)鍵詞：3+5城市圈、長沙后花園 益陽市位于湖南省中北部。地處著名的洞庭湖畔，北近長江，西和西南與本省常德市、懷化市接壤，南與婁底市毗鄰，東和東北緊靠省會長沙市（僅40分鐘車程）及岳陽市。 44KM72KM50KM65KM60KM3城市定位 關(guān)鍵詞：生態(tài)

2、、旅游、休閑中心 根據(jù)益陽市城市整體規(guī)劃（20042020年）資料顯示，未來益陽市將建設(shè)成為“湘中北地區(qū)中心城市，現(xiàn)代化新型工業(yè)城市，山水生態(tài)文化旅游城市”，在城市職能上將建設(shè)成為“湖南省高新技術(shù)配套研發(fā)中心、湖南省小商品流通中心、長株潭的體育休閑中心”。4近期（2010年）中期（2015年）遠(yuǎn)期（2020年）用地規(guī)模57平方公里73.5平方公里88.0平方公里城市人口57萬人70萬人80萬人城市規(guī)模 關(guān)鍵詞：城市人口、城市規(guī)模 未來5年內(nèi)，主城區(qū)人口將增加約13萬人次，按照城鎮(zhèn)人均住房面積28計算，未來5年，年平均新增城市人口2.6萬，因城市規(guī)模擴(kuò)大，主城區(qū)市場年均新增剛性需求達(dá)72萬以上。

3、（數(shù)據(jù)來源：益陽2004-2020城市整體規(guī)劃要點(diǎn)）5城市空間結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵詞：一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風(fēng)光帶、兩條自然風(fēng)景線、城市軸線“一個中心”：以朝陽路為紐帶，桃花侖、朝陽和龍嶺北等功能片區(qū)共同構(gòu)成益陽市新的主城區(qū)中心；“八大片區(qū)”：根據(jù)功能分區(qū)，主城區(qū)劃分為資陽片區(qū)、桃花侖片區(qū)、高新區(qū)北片區(qū)、會龍片區(qū)、高新區(qū)南片區(qū)、龍嶺北片區(qū)、龍嶺南片區(qū)和東港片區(qū)等八個綜合片區(qū)；6“四處公園”：會龍山生態(tài)公園、秀峰公園、梓山湖郊野主題公園和文昌公園；“一個風(fēng)光帶”：資江風(fēng)光帶；“兩條自然風(fēng)景線”：志溪河近郊自然風(fēng)景線和蘭溪田園風(fēng)景線；“城市軸線”：益陽市主城區(qū)主要通過縱橫兩軸聯(lián)系，規(guī)劃朝陽路為城

4、市橫向景觀主軸，龍洲路為城市縱向景觀主軸，通過縱橫兩軸使主城區(qū)八大片區(qū)成為一個有機(jī)的整體。7城市交通網(wǎng)絡(luò) 關(guān)鍵詞：城市外聯(lián)交通網(wǎng)絡(luò)水陸皆宜 益陽水陸交通十分便利。長常高速公路、石長鐵路、319國道穿越境內(nèi)，是省會長沙通往大西南的要道。水路經(jīng)洞庭湖、內(nèi)通湘、資、沅、澧四水，外達(dá)長沙各口岸。湘黔鐵路穿越安化縣境，洛陽湛鐵路線在益陽設(shè)立樞紐站。 目前益陽正在建設(shè)和即將建設(shè)的交通項(xiàng)目有益陽繞城高速公路、二廣高速公路、益婁高速公路、益陽-溆浦高速公路、益陽-南縣高速公路、益陽-平江高速公路、益寧城際干道、長益常城際鐵路、益陽-汨羅城際鐵路、益陽-婁底城際鐵路、洛湛鐵路荊益段、懷益九鐵路等。8 關(guān)鍵詞：城

5、市內(nèi)部交通網(wǎng)五縱五橫、一環(huán)一水五縱：金山路、康富路、龍洲路、團(tuán)圓路、銀城路。五橫：資陽路、長春路、桃花侖路、朝陽路、迎賓路一環(huán)：繞城環(huán)線一水：資水河道城市發(fā)展方向 關(guān)鍵詞：東接、南拓東接：城市往東南方向（長沙方向）發(fā)展，這樣既有利于縮短益陽與長沙的距離，從空間上往長沙靠近，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上向長沙看齊，共建大長沙經(jīng)濟(jì)城市圈。南拓：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)往鐵路以南擴(kuò)大發(fā)展。9桃花侖商業(yè)中心梓山商務(wù)中心城市商業(yè)格局 關(guān)鍵詞：桃花侖商業(yè)中心、梓山商務(wù)中心益陽市城市商業(yè)中心由桃花侖商業(yè)中心與梓山商務(wù)中心組成。西起康富路，東抵龍洲路，北臨桃花侖路，南靠梓山路，以桃花侖路與大桃路為中心，是以集商貿(mào)、金融、體育、文

6、化娛樂、購物及服務(wù)為一體的現(xiàn)代化多功能城市中心區(qū)，是全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。它服務(wù)于整個益陽市區(qū)，客流量應(yīng)在30萬人次以上。 10小結(jié)：隨著3+5城市圈發(fā)展?jié)u上日程，經(jīng)濟(jì)圈的能量將推動益陽飛速發(fā)展，而城市時空的拉近也將帶動長沙投資客、長沙置業(yè)困難的人群開始向后花園聚焦。益陽城市發(fā)展形成“一點(diǎn)三線”的總體格局，桃花侖片區(qū)是這一點(diǎn)的中心，連接著朝陽高新片區(qū)與赫山綜合片區(qū)，人居和商業(yè)氛圍均已十分成熟，憑借其一直以來的城市中心地位，區(qū)域地塊開發(fā)潛力不可估量。益陽城市東接、南拓，桃花侖片區(qū)后據(jù)城市核心大本營的赫山區(qū)，面向城市發(fā)展方向，區(qū)域人流量巨大，區(qū)域價值毋庸置疑。政府對于益陽東部和南

7、部的發(fā)展政策傾向相當(dāng)明顯，整個益陽市發(fā)展趨勢就是“城市向東南”，消費(fèi)者對于城市發(fā)展方向認(rèn)知度也普遍較高。城市用地規(guī)模和人口的發(fā)展，將帶來巨大的新增性剛性需求，是房地產(chǎn)發(fā)展重要機(jī)遇。 112、城市經(jīng)濟(jì)水平宏觀經(jīng)濟(jì)近年來，益陽經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，增長率保持高位，城市綜合經(jīng)濟(jì)能力明顯增強(qiáng)。但從人均GDP看，益陽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還略顯薄弱，人均GDP水平低于湖南全省平均，也低于全國同期水平。益陽綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，處于高速發(fā)展期，但由于其經(jīng)濟(jì)基數(shù)較小，故經(jīng)濟(jì)總量及人均值較低。3+5城市圈的發(fā)展將給益陽帶來長時間的高速發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展空間巨大。12產(chǎn)業(yè)情況益陽國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心主導(dǎo)地位，占據(jù)

8、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的四成。從05年到08年，第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年略有下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比重逐年提升，第一產(chǎn)業(yè)處于較為穩(wěn)定的發(fā)展。益陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，這與其城市定位“生態(tài)、旅游、休閑中心”有著關(guān)系。這也佐證，益陽城市是一個以居住、消費(fèi)、旅游、休閑為主要導(dǎo)向的城市。13城市建設(shè)政府抓住“3+5城市”建設(shè)的有利契機(jī)，大力實(shí)施城市建設(shè)，特別是城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和改造，全力優(yōu)化城市硬件環(huán)境，取得了良好的成效。全社會固定投資額自05年到08年年均增幅保持在30%以上的高位。近年，益陽政府大力建設(shè)城市，城市硬件環(huán)境得到了長足的提升。14城鎮(zhèn)化水平益陽城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步加快 ，08年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到3

9、9.75%。低于同期全國水平的45.7%。隨著3+5城市圈的發(fā)展，益陽的城鎮(zhèn)化將迎來高速期。益陽將進(jìn)入城鎮(zhèn)化的高速期，城鎮(zhèn)人口的增加，將加大對住宅以及商業(yè)的需求，未來較長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)依然大有可為。按照目前，年均約10萬新增城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)人均住宅面積為28計算，因城鎮(zhèn)化而每年對住宅的新增剛性需求為280萬。15居民收入水平益陽城鎮(zhèn)人均可支配收入始終保持雙位數(shù)增幅，09年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到13802元，低于同期全國水平的17175元，但增速卻比全國水平高了2.1個百分點(diǎn)，顯示了居民較強(qiáng)的潛在消費(fèi)能力以及潛在增長能力。益陽城鎮(zhèn)居民可支配收入低于同期全國水平，但其增速卻高于全國水平。09

10、年全國商品房銷售均價為4964元/，而益陽商品房銷售均價為1918元/，比值約為2.5：1，城鎮(zhèn)居民可支配收入比值為1.24：1。相對益陽目前的房價而言，益陽城鎮(zhèn)居民可支配收入有著相對較強(qiáng)的購買承受能力。16居民消費(fèi)水平05年至09年，城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出累計增長65%，達(dá)到10275.2元，既是城鎮(zhèn)居民收入快速增加的佐證，也表明隨著居民收入增加，居民消費(fèi)也伴隨著快速增長。社會消費(fèi)零售總額逐年加速上升，表現(xiàn)出益陽居民強(qiáng)盛的消費(fèi)力以及越來越強(qiáng)的消費(fèi)欲望。05年至08年城鎮(zhèn)居民存款余額累計增長53%，達(dá)到232.3億元，人均存款余額12497元。與05年至08年城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率50%相比，存款

11、余額增長率較高，表明居民潛在消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)觀念有保守一面。從社會消費(fèi)品零售總額、居民消費(fèi)支出和居民儲蓄余額的增長趨勢，可以看出，益陽居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力、消費(fèi)欲望增長快速。但其消費(fèi)也具有保守一面，消費(fèi)能力挖掘空間很大。17小結(jié)：益陽綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，處于高速發(fā)展期，城市建設(shè)也進(jìn)入快車道。但總體而言其經(jīng)濟(jì)在“長株潭3+5城市圈”中屬于較為落后。 “長株潭3+5城市圈”的發(fā)展將給益陽的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)帶來長時間的高速發(fā)展機(jī)遇，城市空間的擴(kuò)大，城市人口規(guī)模的擴(kuò)展，將加大對房地產(chǎn)的需求，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展空間巨大。益陽城市定位為“生態(tài)、旅游、休閑中心”，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，是一個

12、以居住、消費(fèi)、旅游、休閑為主要導(dǎo)向的城市，宜居宜商。與全國平均水平相比，益陽城鎮(zhèn)居民可支配收入的承受本市房價能力相對較強(qiáng)。表明益陽居民具備承受目前房價水平乃至略高于現(xiàn)在的房價水平。也佐證了益陽房地產(chǎn)市場目前還處于較低水平，無泡沫。從社會消費(fèi)品零售總額、居民消費(fèi)支出和居民儲蓄余額的增長趨勢，可以看出，益陽居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力、消費(fèi)欲望增長快速。但其消費(fèi)也具有保守一面，消費(fèi)能力挖掘空間很大。18二、項(xiàng)目概況191、宗地位置 地塊形狀狹長不規(guī)則對項(xiàng)目的發(fā)展會有一定程度影響，需要用創(chuàng)新的規(guī)劃來化弱勢為強(qiáng)勢。宗地位于益陽市赫山區(qū)益陽大道與大桃北路交匯處（沿大桃北路西側(cè)約長1000M，沿益陽大道約35M

13、的狹長不規(guī)則地塊）。地塊約計70畝；益陽大道大桃北路秀峰中路本案宗地意想圖供電局用地20 地塊所處區(qū)位特殊，雙重個性，雙重資源，發(fā)展價值優(yōu)越。宗地區(qū)域?qū)儆谥行陌鍓K（赫山區(qū)），而其毗鄰高新板塊（朝陽開發(fā)區(qū)），同時具備雙板塊的優(yōu)勢。商業(yè)板塊上，處于桃花侖商業(yè)中心與梓山商務(wù)中心。同時享有城市一級商業(yè)與商務(wù)雙中心。 資陽板塊中心板塊高新板塊本案桃花侖商業(yè)中心梓山商務(wù)中心21宗地東臨大桃北路（ 9M，市次干道），西鄰居住區(qū)（靠近益陽大道一側(cè)為底商的居住樓，其余為大部分皆為農(nóng)村自建房） ，南面益陽大道（24M，市主干道），北接秀峰中路（9M，市次干道）。東側(cè)大桃北路南面益陽大道222、宗地現(xiàn)狀宗地南側(cè)一端

14、（靠近為益陽大道）為已經(jīng)拆遷掉的原居民自建房，正在清理建筑垃圾，有突起約12M左右的山丘；宗地中間有汽車保潔店等兩棟建筑；靠近秀峰中路一端為荒蕪的農(nóng)地（占宗地面積70%以上）；233、周邊環(huán)境宗地?zé)o可利用自然景觀資源；宗地西邊和北邊面為較為老的建筑，部分甚至為農(nóng)村自建房，較為破舊，短期內(nèi)會對本案物業(yè)發(fā)展起到一定程度負(fù)面影響；宗地東邊為近期開發(fā)的商品住宅社區(qū)（桂苑），臨街面全部為商鋪，靠近益陽大道、秀峰中路的兩側(cè)商鋪已基本完成招商，中間空置商鋪較多。以及待建的電業(yè)局大樓。（對本項(xiàng)目發(fā)展具有利好一面也有競爭一面。）宗地南面為歐式建筑的世紀(jì)金源廣場、五洲等。東側(cè)桂苑東側(cè)待建電業(yè)局大樓宗地西邊自建房2

15、45、交通狀況 宗地所處地理位置優(yōu)越，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出入方便；宗地位于益陽大道、桃花侖路、龍洲路和康富路合圍區(qū)域。由G319與S308為主動脈，大桃路、秀峰路等織成的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)，市內(nèi)、市外出入皆非常方便；距離汽車北站5.2KM路程；距離火車站僅4.5KM路程；距離長常高速公路入口僅4.6KM路程；本案256、周邊配套 各項(xiàng)市政配套超前規(guī)劃，區(qū)域繁榮便利，購物、休閑、娛樂、教育、金融、醫(yī)療配套齊全。 周邊金融機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；周邊酒店賓館及寫字樓：華天、五洲、新藍(lán)天、京天等高檔酒店、賓館、寫字樓均位于周邊；周邊學(xué)校：市示范幼兒園、中英雙語幼兒園、桃花侖小學(xué)、朝陽國

16、際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、海棠中學(xué)、益陽電大、湖南城市學(xué)院等；項(xiàng)目西側(cè)湖南大學(xué)MBA教育實(shí)習(xí)基地項(xiàng)目以西羅馬國際大酒店中國銀行大樓項(xiàng)目對面五洲大酒店海棠中學(xué)項(xiàng)目周邊益陽通信中專26周邊商場：康富超市、步步高、新一佳、3C數(shù)碼廣場、時代廣場、金凱盛地下商場、福中福家裝中心、益陽步行街與沃爾瑪（較遠(yuǎn)，步行約20分鐘）等 ；周邊政府單位：市地稅局、市審計局、市規(guī)劃局、市國土資源局、市林業(yè)局、市氣象局市公安局、郵政儲蓄、益陽廣電、益陽日報、人力資源市場等；步步高及金凱盛地下商場新一佳3C數(shù)碼廣場時代廣場福中福國際城人力資源市場市公安局市公安局市日報社市審計局康富超市27周邊醫(yī)療場所：市中心醫(yī)院、市第四人民醫(yī)院等；周

17、邊大型文化娛樂休閑場所：梓山湖、奧林匹克公園、益陽書城、博物館、益陽大劇院等；其他（市場、餐飲、娛樂、休閑、通訊等）：中國移動、KTV、健身俱樂部、特色中西餐廳、毛家飯店、保健按摩等。項(xiàng)目臨街西餐廳項(xiàng)目東北角羅馬大帝KTV項(xiàng)目東側(cè)商鋪毛家飯店東側(cè)大桃路集貿(mào)市場健身俱樂部梓山湖博物館奧林匹克公園287、初步控規(guī)項(xiàng)目占地約計70畝；總建筑面積20萬（容積率：4.3）；用地性質(zhì)：商住物業(yè)類型：商品房+商業(yè)29小結(jié)：雙重個性、雙重資源、交通便捷、配套齊全，發(fā)展價值優(yōu)越項(xiàng)目連接城市核心大本營的赫山區(qū)與城市發(fā)展方向朝陽區(qū) ，同時屬于城市一級商業(yè)中心和城市一級商務(wù)中心，發(fā)展前景及速度極度看好。無可利用優(yōu)越的

18、自然景觀，西側(cè)臨近年代較久的自建房。項(xiàng)目屬于城市核心赫山區(qū)，擁有輻射能力達(dá)至全市的成熟生活商業(yè)配套，臨近朝陽開發(fā)區(qū)，享有城市一級商務(wù)配套。發(fā)展前景周邊環(huán)境配套資源交通條件地塊處于益陽各級主要交通要道的匯集點(diǎn)，通往市內(nèi)外都極其快捷。強(qiáng)勢條件弱勢條件宗地呈狹長不規(guī)則形狀，對規(guī)劃社區(qū)會產(chǎn)生一些不良影響。地形因素政府對于東部和南部的發(fā)展政策傾向相當(dāng)明顯，整個城市發(fā)展趨勢就是“向東南”，消費(fèi)者對于城市發(fā)展方向認(rèn)知度也普遍較高。 區(qū)域認(rèn)知30三、法律和政策風(fēng)險分析31 回顧2009年房地產(chǎn)市場政策，可以看到在經(jīng)歷金融危機(jī)、信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)市場升溫等一系列市場變化之后，國家房產(chǎn)政策相應(yīng)的變化軌跡。樓市刺激了

19、現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的迅速回暖，喜憂參半。 年末歲初，中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，政策收緊傾向明顯。1、國家政策法規(guī)導(dǎo)向32五部委聯(lián)合出拳，遏制高房價保穩(wěn)定 2009年11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）和禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本），規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。 限制出讓土地面積大小，防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。 調(diào)整營業(yè)

20、稅免征時限，遏制炒房現(xiàn)象。2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議 ，國四條。要增加普通商品住房的有效供給。要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。要加強(qiáng)市場監(jiān)管。33要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭 2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財綜200974號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。 提高土地出讓金首付至五成，遏制企業(yè)拿地和地方政府“土地財政” 人民銀行：19月來首調(diào)準(zhǔn)備金率，10年貨幣政策或?qū)⒃俅?/p>

21、緊縮（最新準(zhǔn)備金率：18%）從2010年1月18日起，上調(diào)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn) 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可一次性凍結(jié)資金約3000億元 342010年國十一條國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，涉及五個方面，共計11條。加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。加強(qiáng)市場監(jiān)測。力爭到2012年末，基本解決1540

22、萬戶低收入住房困難家庭住房問題。35中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。 國四條的延伸，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，通過差異化信貸、稅收政策和加大保障性住房建設(shè)來改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。多個一線城市銀行暫緩個人房貸發(fā)放2010年1月份的最后一周時間，南京、杭州、福州等幾個一線城市都有多家銀行（中行、工行、交行）暫停個人房貸發(fā)放，理由是當(dāng)月貸款額度早已用完。1月前兩周新增信貸已

23、超過1.1萬億元。有的銀行雖然表示仍然接受申請，但是貸款發(fā)放時間延長。 央行提前加息預(yù)期增強(qiáng)。 1136南寧取消商品房預(yù)售制2010年1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。 1月24日該市的商品房成交量僅為38套，與之前單日平均交易量200多套相比，下滑近80%。 開發(fā)商資金成本壓力變大，最終會轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，加之市場供應(yīng)量驟減，短期內(nèi)會推高房價。長期來看，可能會是房地產(chǎn)行業(yè)一個發(fā)展方向，實(shí)力（資金、技術(shù)）薄弱的企業(yè)將被淘汰出市場。 保險資金不得直接投資房地產(chǎn)2010年01月

24、21日保監(jiān)會表示, 保險資金不允許投資居民住宅、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)。 短期利空，保險資金可通過“REITs” 渠道間接投資。372、風(fēng)險評估政策法規(guī)風(fēng)險：年末歲初，密切的調(diào)控政策出臺，預(yù)示著新一輪的政策周期即將來臨，2010年益陽房地產(chǎn)市場的變數(shù)也為之加大。緊接著國務(wù)院層面，央行、銀監(jiān)會、住建部、國土局以及地方政府層面出臺的一些政策的落實(shí)，如土地出讓金首付提高、囤地通報處理、差別化信貸管理，對于投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監(jiān)管、捂盤的政策，對二套房、大戶型等進(jìn)行收緊，對異地購房進(jìn)行限制等。根據(jù)歲末多個房地產(chǎn)相關(guān)會議的基調(diào)，預(yù)計未來，短期投資心理預(yù)期也將縮緊，自住購買者也將更多持幣觀望

25、的心理，開發(fā)商也將面臨較大的資金壓力。拿地風(fēng)險：該宗地土地出讓方式帶來的風(fēng)險（略）383、風(fēng)險應(yīng)對政策法規(guī)風(fēng)險對項(xiàng)目整個運(yùn)營期的資金流可能出現(xiàn)的風(fēng)險做出預(yù)案；及時了解政策動向，必要時，調(diào)整項(xiàng)目營銷節(jié)奏；熟悉了解益陽政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等，對報批報建、規(guī)費(fèi)收取、區(qū)級稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況；拿地風(fēng)險（略）39四、市場分析401、全國房地產(chǎn)市場分析年初市場低迷救市政策不斷表現(xiàn)房價持續(xù)下滑購房入戶、各類補(bǔ)貼等大幅降低資本金比例08年政策效應(yīng)顯現(xiàn)09年初貨幣流動性大幅提升房地產(chǎn)市場驟然發(fā)力09年年中成交量及價格雙雙飆升表現(xiàn)土地市場聞風(fēng)而動土地供應(yīng)加大、拿地?zé)崆楦邼q、地王頻現(xiàn)表

26、現(xiàn)行政調(diào)控 09年年底打擊囤地、嚴(yán)格執(zhí)行容積率指標(biāo) 持續(xù)到年底房價持續(xù)近9個月的飆升 09年年底09年年底樓市、土地市場雙雙收高 樓市成交量和成交價格均創(chuàng)新高、地王頻現(xiàn)加強(qiáng)市場監(jiān)管 ，穩(wěn)定市場預(yù)期 遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 遏制囤地、炒地土地出讓首付款不低于50% 穩(wěn)定目前的房價水平 未來41房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。增速回落。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速繼續(xù)回落，比08年降低4.8個百分點(diǎn)，商品住宅投資回落速度更快，比08年降低8.4個百分

27、點(diǎn)。伴隨整體經(jīng)濟(jì)形勢和國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)整體投資減緩。商品住宅投資預(yù)期弱于商業(yè)和辦公樓，開發(fā)商降低了住宅的開發(fā)力度。422009年，預(yù)計全國住宅施工面積和新開工面積達(dá)到25.6億、8.5億，分別同比增長18.1%和5.8%，住宅竣工面積5.77億，增長6.2%。住宅開工、施工、竣工面積均保持穩(wěn)步增長。432009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬，下降19.9%。土地購置情況44房地產(chǎn)銷售狀況歷年商品房銷售呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢（除08年受政策及金融危機(jī)影響外），其中09 年全國商品房銷售面積達(dá)93713.0 萬，比08

28、年高出51.0%，比07年高峰期時高出21.0%；銷售金額達(dá)43995.0億元，比08年高出83.0%，比07 年高出47.0%；同時，09 年全年商品房銷售均價達(dá)到4695元/，與08 年相比上漲23.4%，增速過快。452010年形勢展望 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 企業(yè)資金實(shí)力加強(qiáng)后加大供給成為自然選擇； 國土資源部近期加大“囤地”調(diào)查力度； 住建部及地方政府將采用“窗口指導(dǎo)”方式督促企業(yè)開工。 房價高位并呈上升態(tài)勢，但漲幅會趨緩 主要城市成交量維持在高位；房價往往滯后于貨幣政策和成交量；購房者對住房保值增值的預(yù)期；09年銷售回籠大量資金，開發(fā)

29、企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力；部分城市供不應(yīng)求。 （由于一線城市城市化程度較高，可供開發(fā)的土地資源日益稀缺，其中四大一線城市中又以廣州、深圳最為明顯。） 受價格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期， 些地方的交易量可 能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。 預(yù)計2010年，一些省市交易量受高房價的影響會下降，但多數(shù)中西部地區(qū)特別是三四線城市，由于房價絕對水平和漲幅仍較低，交易量仍可能增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn) 。價格需求供應(yīng)46板塊市場分析板塊劃分 根據(jù)益陽城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)可度等因素，益陽房地產(chǎn)可分為三大板塊，即資陽板塊、中心板塊、高新板塊。資陽板塊中心板塊高新板塊本案資

30、陽板塊 范 圍：東至白馬山路，西南至資江，北至資陽大道。 代表樓盤：精銳國際新城、馬良安居工程、古道街 中心板塊 范 圍：東至長常高速公路，南至益陽大道，西至?xí)埳?，北至資江。 代表樓盤：香格里拉、北美陽光城、中天國際花園、匯龍?jiān)?、秀峰富邦高新板塊 范 圍：東至長常高速公路，南至迎賓路，西至?xí)埳?，北至益陽大道?代表樓盤：梓山湖新城 、碧桂園 、銀色現(xiàn)代城、萬城國際2、益陽房地產(chǎn)市場分析47板塊區(qū)域現(xiàn)狀對比分析板塊區(qū)域產(chǎn)品對比分析 板塊地段自然資源配套開發(fā)強(qiáng)度資陽板塊益陽老城區(qū)，地段認(rèn)可度低。 除沿江外，其他地塊自然資源缺少。區(qū)域西部配套完善，但東部配套欠缺。 樓盤數(shù)量不多，但存在千畝大盤。

31、 中心板塊緊鄰城市商業(yè)中心，交通便利 除沿江外，其他地塊自然資源缺少。 生活配套與市政配套完善。 以商業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度不大。 高新板塊未來的城市發(fā)展方向。 自然景觀較為豐富，包括市政公園、梓山湖水庫等。 北側(cè)配套較為完善，但南側(cè)生活配套缺少開發(fā)強(qiáng)度較大，目前有多個樓盤正在開發(fā)中。 板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別產(chǎn)品概述資陽板塊大盤為主 中高檔與低檔 以多層、別墅為主標(biāo)準(zhǔn)三房為主 中心板塊中小盤為主 中高檔樓盤為主 以小高層、高層產(chǎn)品為主以二房和三房戶型為主 高新板塊大中小盤并存 中高檔樓盤為主以多層、小高層與別墅產(chǎn)品為主，后期小高層、高層、比例加大 以大三房、四房別墅戶型為主，后期有部分小戶

32、型48板塊區(qū)域價格對比分析板塊區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ确治?板塊價格綜述 資陽板塊該區(qū)域價格相對較低，目前該區(qū)域多層均價為1800/，別墅均價2800元/。 中心板塊該區(qū)域雖然處于市中心，配套完善，目前區(qū)域均價約在2350元/左右。 高新板塊由于處于城市發(fā)展方向，該區(qū)域價格相對較高，多層均價為2000元/，小高層/高層住宅為2500元/，別墅均價4022元/。 板塊發(fā)展?jié)摿Y陽板塊其前景與其他兩大板塊明顯處于劣勢，但隨著市政配套與生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。 中心板塊城市核心配套區(qū)域，隨著該板塊可開發(fā)用地的減少，住宅的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，價格具有較大的發(fā)展空間。 高新板

33、塊城市發(fā)展方向，未來的前景看好，眾多樓盤的開發(fā)有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但眾多樓盤的開發(fā)，未來區(qū)域市場競爭將更加激烈。 49分級市場分析一級市場（土地市場）50二級市場成交量保持強(qiáng)勢增長 09年11月份僅中心城區(qū)辦理商品房交易共計547宗，面積6.83萬，同比上漲177.64%，環(huán)比增長54.18%；房價基數(shù)依然偏低，但保持穩(wěn)步增長 至09年10月底，我市商品房成交均價為1918元/，同比增長16%，增幅較上月末提高2個百分點(diǎn)。其中非住宅商品房均價3987元/，同比增長7%，商品房住宅均價1644元/，同比增長15%。中心城區(qū)商品房成交均價2297元/，同比增長25.68%，增幅較上月末提高4

34、個百分點(diǎn)。其中非住宅商品房均價6945元/，同比增長26%，商品房住宅均價1987元/，同比增長18.76%。最低價的電梯房為1800元/，最高的也只不過2880；多層房中為1900元/和1980元/；別墅，價格只是為3200元/左右（碧桂園聯(lián)排達(dá)到4000元/）。51本案碧桂園52開工建設(shè)量穩(wěn)步提升，竣工量大幅增加 至09年11月底，益陽累計施工房屋面積509.10萬，同比增長14%，增幅較上月末提高4.7個百分點(diǎn)；竣工房屋面積133.17萬，同比增長82%，增幅較上月末提高11.3個百分點(diǎn)；累計完成開發(fā)投資共計42.13億元，增幅較1-10月提高23個百分點(diǎn)。重點(diǎn)樓盤動態(tài)53城區(qū)： 赫山區(qū)

35、 價 格： 2860元 (實(shí)際均價為2400左右) 位 置： 香格里拉城市花園位于益陽大桃北路 物業(yè)類型： 普通住宅 容 積 率： 3.14建筑形式： 高層項(xiàng)目類型： 高層商住 綠化率： 31.68% 總占地面積： 50畝 總建筑面積： 12萬平方米 所屬區(qū)域： 赫山區(qū) 最新活動：開盤購房優(yōu)惠為：5000元紅包+贈送一年物業(yè)管理費(fèi)+抽獎+精美禮品。香格里拉城市花園54世紀(jì)金源城區(qū)： 赫山區(qū) 價 格： 3000元/(實(shí)際均價為2550左右) 位 置： 位于益陽大道五洲大酒店旁 物業(yè)類型： 商住 容積率：6.547總戶數(shù)：362套占地面積：3142.2停車位：300個左右綠化率：33%項(xiàng)目介紹：世

36、紀(jì)金源廣場沿襲歐式經(jīng)典建筑風(fēng)格，由三棟塔樓建筑構(gòu)成，頂層皇冠型建筑造型和富麗堂皇的入戶大堂。項(xiàng)目還配有彩色可視對講等高檔智能化系統(tǒng)。項(xiàng)目整體規(guī)劃超前，共8種戶型，360余套住宅。 最新消息：世紀(jì)金源最后88套頂級住宅發(fā)售55北美陽光城城區(qū)： 赫山區(qū) 價 格： 2680元/ 實(shí)際均價為2300左右 最低價：1980元/ 最高價：2900元/位 置： 北美陽光城位于益陽市大桃北路 物業(yè)類型： 商住 總 戶 數(shù)：300余套占地面積：60000綠 化 率：46%項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目以140-150戶型為主力，全部采用現(xiàn)代居家理念設(shè)計，大客廳、大廚房、大臥室與雙陽臺的合理設(shè)計。獨(dú)創(chuàng)性的全景觀V-HOUSE戶型

37、，特設(shè)空中庭院，可360度鳥瞰整個城市. 56中天國際花園城區(qū)： 赫山區(qū) 價 格： 2900元/(實(shí)際均價為2460左右) 位 置： 中天國際花園位于益陽桃花侖路 建筑形式： 板樓裝 修： 毛坯 容 積 率： 3.4 占地面積：18192周邊配套：五分鐘生活圈益陽商業(yè)步行街、步步高超市、金鴻百貨、國美電器、萬木春購物廣場、移動聯(lián)通、工商銀行、赫山菜市場、赫山區(qū)政府、赫山人民醫(yī)院、益陽師范等。 57龍洲匯龍?jiān)烦菂^(qū)： 赫山區(qū) 價 格： 2800元/(實(shí)際均價為2380左右) 位 置： 龍洲匯龍?jiān)肺挥邶堉薇甭?88號 物業(yè)類型： 商住 建筑形式： 板樓 裝 修： 毛坯 容 積 率： 3.0 總戶數(shù)：

38、25980停車位：418綠化率：34%周邊配套：步步高超市中心醫(yī)院赫山小學(xué)桃花侖小學(xué)羅馬大帝鉆石王朝沃爾瑪超市等 58五、產(chǎn)品建議591、區(qū)域分析與項(xiàng)目概況的啟示雙重個性、雙重資源、交通便捷、配套齊全，發(fā)展價值優(yōu)越。區(qū)域發(fā)展價值支撐體系與全國平均水平相比，益陽城鎮(zhèn)居民可支配收入的承受本市房價能力相對較強(qiáng)。表明益陽居民具備承受目前房價水平乃至略高于現(xiàn)在的房價水平。居民購買力支撐體系項(xiàng)目地位：益陽精英人文品質(zhì)示范社區(qū)關(guān)于競爭：硬件資源第一，競爭有限益陽TOP：益陽最具發(fā)展?jié)摿蛯?shí)力的兩板塊樞紐地段的最佳價值宜居代表：城市價值與居住價值的雙重疊拼602、益陽重點(diǎn)樓盤市調(diào)的啟示經(jīng)驗(yàn)借鑒項(xiàng)目機(jī)會建筑材料

39、（大多數(shù)樓盤外墻出現(xiàn)褪色陳舊）、園林、社區(qū)展示成為口碑制造的重要支撐，產(chǎn)生溢價，且客戶認(rèn)可度高；產(chǎn)品仍以剛性需求、舒適型的120-140三房/140-160四房為主力，市場檢驗(yàn)消化快速；170以上大戶型，有需求但整體消化緩慢，需要控制比例；市場小戶型90-100二房，市場供應(yīng)較少，形成脫銷，可適當(dāng)增加小戶型比例。大部分項(xiàng)目園林水平相對較低，缺乏明確的園林印象，外部景觀與內(nèi)部聯(lián)系較弱，園林仍有巨大的提升空間；產(chǎn)品舒適度較好，但創(chuàng)新度普遍一般，產(chǎn)品有著較大的挖掘空間；當(dāng)前配套概念初級，會所、服務(wù)配套基本空白，有較大的市場機(jī)會；物業(yè)服務(wù)也相對初級，而消費(fèi)者對物管日益注重，物業(yè)服務(wù)必然升級，項(xiàng)目有較好

40、的市場機(jī)遇。新型建筑材料使用較少，有較大的市場機(jī)會。613、產(chǎn)品建議差異化1：戶型創(chuàng)新，性價比挖掘，差異化價值建立壁壘 623、產(chǎn)品建議與市場主流使用面積保持一致，通過贈送，縮小購買面積，增加實(shí)用面積，差異化競爭。 益陽整體贈送面積較少，市場主力消化面積在120-140，通過贈送面積，縮小購買面積，直接與同檔級產(chǎn)品差異化競爭。贈送可通過，空中庭園、格柵、錯層送露臺、陽臺的方式增加使用面積。127左右三房，贈送后實(shí)用面積在145，可實(shí)現(xiàn)四房功能。63贈送的空間可以直接改房或設(shè)置為空中庭園或室內(nèi)小型享受空間細(xì)節(jié)，提升居住空間整體的舒適性、享受性。64引入益陽市場目前還沒有的，居住舒適度高、同時又適

41、宜投資和精英白領(lǐng)婚房或改善性居住的小復(fù)式。形成差異化競爭。益陽目前市場上沒有同類戶型競爭。小復(fù)式，居住舒適度高，總價小，銷售壓力小，同時也適合投資。復(fù)式空間，功能分區(qū)動靜河里，互不干涉，獨(dú)享私密領(lǐng)地。可贈送兩層通高入戶花園、客廳、觀景大露臺等。6566差異化下的戶型定位物業(yè)類型戶型面積區(qū)間面積說明面積比例合計高層兩房70-90贈送后達(dá)到100左右5-10%70-80%三房90-100贈送后達(dá)到120左右10-20%120-140贈送后達(dá)到140左右30-40%四房140贈送后達(dá)到160左右5-10%多層二房90-100純小復(fù)式10%20-30%三房120中間層，贈送后可達(dá)140左右6%四房16

42、0首層單位，贈送后可達(dá)200左右2%復(fù)式120頂層復(fù)式，贈送露臺可達(dá)150左右2%合計100%100%67差異化2園林先行，園林建立壁壘強(qiáng)化社區(qū)園林理念，革新市場認(rèn)知。當(dāng)前市場上項(xiàng)目園林水平普遍較低，定向開發(fā)小區(qū)園林則基本處于綠化階段，園林提升空間大。當(dāng)前市場項(xiàng)目園林建設(shè)嚴(yán)重滯后，無法形成情景體驗(yàn)感，本項(xiàng)目可考慮園林先行，與社區(qū)本身建立聯(lián)系，革新市場對園林的全面認(rèn)知體驗(yàn)感。地形狹長，適宜建立軸向的主題景觀帶。68差異化3：社區(qū)會所、風(fēng)情商業(yè)街、娛樂配套整體升級建立壁壘明確提出會所概念，設(shè)置有針對性的娛樂、運(yùn)動功能配套。以MINI MALL的概念協(xié)同風(fēng)情商業(yè)街、會所一起形成近外向型的社區(qū)公共配套

43、設(shè)施，組成社區(qū)鄰里中心，提升社區(qū)生活品質(zhì)。69差異化4：物管服務(wù)提升競爭力將物管服務(wù)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化，提升符合身份的相應(yīng)服務(wù)，通過服務(wù)來強(qiáng)化差異感。當(dāng)前市場物管服務(wù)水平一般，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的服務(wù)。引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的高品質(zhì)物管，通過展示將能迅速的建立起市場差異化認(rèn)知，樹立首席精英社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)符號。70差異化5：建筑材料，建筑立面新型建筑材料使用較少，有較大的市場機(jī)會。建筑外立面獨(dú)具特色（托斯卡納）。多層點(diǎn)塔高板智能中空百葉stucco涂料71差異點(diǎn)6：人文精神從精神層面整體提升社區(qū)理念和層次，人文環(huán)境、建筑環(huán)境相互融合，建立項(xiàng)目的人文壁壘。為項(xiàng)目確立一個人文主題，既是社區(qū)住戶所向往的社