深圳合拼戶型市場調(diào)研專題研究

1、.PAGE ：.；深圳合拼戶型市場調(diào)研招商地產(chǎn)營銷中心 深圳合拼戶型市場調(diào)研摘 要在國家推行90/70政策影響下，為了順應(yīng)市場需求，各大開發(fā)商都開場了合拼戶型的研討和開發(fā)，從去年下半年開場，這些探求性的產(chǎn)品在深圳市場上紛紛面市。為了極早明確今年我司類似工程的銷售戰(zhàn)略，以及更加穩(wěn)妥地做好后續(xù)工程的市場定位及產(chǎn)品研發(fā)任務(wù)，營銷中心研討部對合拼戶型產(chǎn)品進(jìn)展了2個月的市場調(diào)研及走訪。從市場定位來看，各工程并未因政策的限定而改動工程本身的定位，一切以切合市場需求而論，依然按照順應(yīng)地域需求，最大化地以地段價值及追求產(chǎn)品的差別化和競爭力為工程定位的出發(fā)點(diǎn)。從各樓盤的銷售情況來看，未出現(xiàn)合拼而帶來的銷售妨礙，

2、其緣由有二：一是各工程對合拼戶型的宣傳物料、樣板房展現(xiàn)，價錢戰(zhàn)略，銷售戰(zhàn)略上都給予了高度注重；二是在銀行按揭上，各大銀行在不違背國家政策的前提下，經(jīng)過靈敏變通的手段實(shí)現(xiàn)了合拼戶型低本錢按揭，與非合拼戶型沒有差別。下一步，按公司要求，我們將組織謀劃設(shè)計(jì)中心、工程本錢部對萬科第五園、龍城國際及水岸新都合拼戶型進(jìn)展實(shí)地調(diào)查和座談，以便對合拼工程操作有更深化的認(rèn)識和了解。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc197932202 一、合拼戶型來源 PAGEREF _Toc197932202 h 3 HYPERLINK l _Toc197932203 二、合拼原那么 PA

3、GEREF _Toc197932203 h 3 HYPERLINK l _Toc197932204 三、合拼方式 PAGEREF _Toc197932204 h 4 HYPERLINK l _Toc197932205 1、左右合拼 PAGEREF _Toc197932205 h 4 HYPERLINK l _Toc197932206 2、上下合拼 PAGEREF _Toc197932206 h 4 HYPERLINK l _Toc197932207 四、深圳合拼戶型樓盤分析 PAGEREF _Toc197932207 h 4 HYPERLINK l _Toc197932208 一、萬科第五園

4、PAGEREF _Toc197932208 h 4 HYPERLINK l _Toc197932209 1、合拼方式分析 PAGEREF _Toc197932209 h 4 HYPERLINK l _Toc197932210 2、合拼戶型分析 PAGEREF _Toc197932210 h 4 HYPERLINK l _Toc197932211 3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析 PAGEREF _Toc197932211 h 7 HYPERLINK l _Toc197932212 4、銀行放貸處置分析 PAGEREF _Toc197932212 h 7 HYPERLINK l _Toc197932

5、213 5、合拼戶型銷售情況分析 PAGEREF _Toc197932213 h 8 HYPERLINK l _Toc197932214 二、龍城國際 PAGEREF _Toc197932214 h 9 HYPERLINK l _Toc197932215 1、合拼方式分析 PAGEREF _Toc197932215 h 9 HYPERLINK l _Toc197932216 2、合拼戶型分析 PAGEREF _Toc197932216 h 9 HYPERLINK l _Toc197932217 3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析 PAGEREF _Toc197932217 h 14 HYPERLIN

6、K l _Toc197932218 4、銀行放貸處置分析 PAGEREF _Toc197932218 h 15 HYPERLINK l _Toc197932219 5、合拼戶型銷售情況分析 PAGEREF _Toc197932219 h 15 HYPERLINK l _Toc197932220 三、水岸新都 PAGEREF _Toc197932220 h 15 HYPERLINK l _Toc197932221 1、合拼方式分析 PAGEREF _Toc197932221 h 15 HYPERLINK l _Toc197932222 2、合拼戶型分析 PAGEREF _Toc197932222

7、 h 15 HYPERLINK l _Toc197932223 3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析 PAGEREF _Toc197932223 h 19 HYPERLINK l _Toc197932224 4、銀行放貸處置分析 PAGEREF _Toc197932224 h 19 HYPERLINK l _Toc197932225 5、合拼戶型銷售情況分析 PAGEREF _Toc197932225 h 20 HYPERLINK l _Toc197932226 五、合拼戶型銷售風(fēng)險(xiǎn)及問題處理 PAGEREF _Toc197932226 h 20 HYPERLINK l _Toc197932227 1

8、、銷售執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc197932227 h 20 HYPERLINK l _Toc197932228 2、銀行放貸風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc197932228 h 21 HYPERLINK l _Toc197932229 3、增值空間處置風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc197932229 h 22 HYPERLINK l _Toc197932230 4、本錢添加風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc197932230 h 22 HYPERLINK l _Toc197932231 六、合拼戶型特點(diǎn)與建議 PAGEREF _Toc197932231 h 22 HYPERLINK l

9、_Toc197932232 1、不同開展商對合拼戶型戰(zhàn)略有所區(qū)別 PAGEREF _Toc197932232 h 22 HYPERLINK l _Toc197932233 2、中高端產(chǎn)品注重合好用，拆難用 PAGEREF _Toc197932233 h 23 HYPERLINK l _Toc197932234 3、合拼后房間都在四房以上 PAGEREF _Toc197932234 h 23 HYPERLINK l _Toc197932235 4、合拼戶型銷售好壞取決于市場 PAGEREF _Toc197932235 h 23 HYPERLINK l _Toc197932236 5、合拼戶型要有

10、原型，有利于逃避一些風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc197932236 h 23 HYPERLINK l _Toc197932237 6、銀行信貸政策風(fēng)險(xiǎn)只是短期行為 PAGEREF _Toc197932237 h 24 HYPERLINK l _Toc197932238 7、本錢控制成為合拼戶型的關(guān)鍵點(diǎn) PAGEREF _Toc197932238 h 24 HYPERLINK l _Toc197932239 七、合拼戶型研討對我司工程開發(fā)及銷售的啟發(fā) PAGEREF _Toc197932239 h 24 HYPERLINK l _Toc197932240 八、附件：龍際國際合拼戶型一覽 PAG

11、EREF _Toc197932240 h 26一、合拼戶型來源從2006年6月1日起執(zhí)行的90/70政策至今已接近3年，面對國家強(qiáng)迫執(zhí)行90/70政策，只需30%的面積可以超越90平米的戶型，這對一些地域或工程呵斥了很大的限制，如北方一些城市大面積的住宅，2房的戶型都在90平米以上，而一些工程所處區(qū)域根本就沒法做成小戶型。因此，合拼戶型成為開展商突破政策封鎖有效手段。目前，深圳90平方米以下的中小戶型曾經(jīng)在市場上銷售。產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重，各開展商想盡各種方法，破解產(chǎn)品的同質(zhì)化。目前市場曾經(jīng)推出了令市場耳目一新的合拼戶型產(chǎn)品。二、合拼原那么90/70政策深化地改動房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)思緒、產(chǎn)品構(gòu)造乃至營

12、銷手法、效力方式等?？v觀目前市場上的破解之技，主要還是在連通戶型和贈送面積上。目前在設(shè)計(jì)思緒上有以下兩種趨勢。以合為主，合而好用，分拆難用這種原那么注重的是合拼后的戶型運(yùn)用功能，而單一拆分后兩個戶型運(yùn)用性都比較差。以合為輔，拆亦好用，合而可用這個原那么注重的是合拼之前的戶型運(yùn)用功能，合拼之后也可運(yùn)用，但功能性、質(zhì)量感較差。至于如何運(yùn)用這兩個原那么，主要由工程本身情況而定，假設(shè)工程定位是大戶型社區(qū)，注重以合為主。假設(shè)工程定位范圍較廣，客戶群體較雜，那么靈敏運(yùn)用兩種組合方式。三、合拼方式合拼戶型在空間方位上，分為左右合拼平面和上下合拼兩種類型。1、左右合拼左右合拼即緊鄰的兩戶型合拼為一套房子，是目

13、前市場比較通行做法之一，95%以上的合拼戶型是左右相拼的。如萬科第五園、龍城國際等。2、上下合拼上下合拼即將上下兩層單位連通組成一套復(fù)式戶型，由于設(shè)計(jì)相對較復(fù)雜，拆分后又不好銷售，因此在市場上的供應(yīng)量相對較少。上下合拼最早出如今龍崗水岸新都樓盤上，該盤部分單位全部設(shè)計(jì)成2層挑高設(shè)計(jì)，為“上、下層打通提供了便利的前提條件。單買任何一層都很難運(yùn)用，且根本不用太多改造，為合拼銷售打下較好根底。四、深圳合拼戶型樓盤分析一、萬科第五園1、合拼方式分析萬科第五園合拼戶型注重的原那么是以合為主，合而好用的原那么。合拼方式只需左右合拼戶型。2、合拼戶型分析第五園只需一種合拼戶型，合拼后面積為115120平米左

14、右，合拼戶型由HA和HB兩種戶型組成，詳細(xì)位置如以下圖。合拼戶型情況戶型一戶型二合拼后戶型面積戶型面積戶型面積戶型38401房1廳1衛(wèi)721房1廳1衛(wèi)1151204房2廳2衛(wèi)合拼之前第五園合拼戶型由74平米HB一房兩廳一衛(wèi)及40平米HA一房一廳一衛(wèi)兩套單位組成。從合拼之前的戶型來看，兩個戶型適用性比較差。40平米左右的一房一廳一衛(wèi)戶型74平米左右的一房兩廳一衛(wèi)戶型合拼之后上圖虛線所圍區(qū)域?yàn)?0平米的小戶型單位，其他為74平米的大戶型單位，經(jīng)過合拼后建筑面積在115平米左右，合拼為一個四房兩廳兩衛(wèi)大戶型單位，功能規(guī)劃合理，運(yùn)用性能大大提升。從其合拼后的規(guī)劃來看，在設(shè)計(jì)之前就思索將一個四房單位進(jìn)展

15、拆分成兩個單位，之后再行組合。注重的是合而好用的原那么。3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析合拼戶型普通是由2套或2套以上戶型組成，在銷售過程中容易被客戶給拆分開，呵斥戶型不好運(yùn)用或難銷售出去。合拼戶型普通是工程所處區(qū)域小戶型需求量低、小戶型競爭壓力大或是工程整體定位不適宜做小戶型。第五園經(jīng)過以下兩種方法處理這種問題。價錢引導(dǎo)，價錢制定有所偏重第五園合拼戶型是由74平米和41平米的兩種戶型組成，在定價時將，41平米的戶型定價略要高一些，比74平米戶型每平米價錢高出15002000元左右。假設(shè)客戶選擇41平米的小戶型，銷售人員就會引導(dǎo)客戶假設(shè)按照這個價錢可以到市內(nèi)去投資小戶型，并且本區(qū)域的小戶型不適宜投

16、資，假設(shè)客戶單獨(dú)選擇74平米左右的兩房戶型，銷售人員就會建議選擇本工程的85平米的兩房，而74平米的兩房戶型單獨(dú)運(yùn)用，適用性相對較差，普通客戶都會放棄，選擇其它產(chǎn)品。樣板房展現(xiàn)，積極引導(dǎo)樣板房設(shè)計(jì)按照合拼后的戶型進(jìn)展設(shè)計(jì)裝修，充分將合拼后的空間效果及適用性展現(xiàn)出來，讓客戶覺得到這本來就是一套單位，假設(shè)分開成兩套運(yùn)用性能就大大降低，進(jìn)而加強(qiáng)了保管合拼戶型的完好性。由于房子需求客戶投入資金較高，在經(jīng)過對合拼戶型需求引導(dǎo)后，對于有瑕疵的戶型，客戶都比較慎重，進(jìn)而接受銷售人員的建議。4、銀行放貸處置分析以個人為單位按揭2套住宅貸款問題一個相對靈敏的問題，取決于銀行的執(zhí)行情況，目前第五園可以個人為單位進(jìn)

17、展懇求，沒有嚴(yán)厲按照以家庭為單位執(zhí)行，假設(shè)夫妻兩個都沒有貸款記錄，可以每人一套來逃避第二套房首期及利率添加問題。二套住宅兩家銀行同時做按揭假設(shè)夫妻其中一人名下有一套房，可以用另外一個人來貸款購房，并在兩家銀行同時進(jìn)展按揭，可以逃避第二套房首期及利率添加問題。將小戶型單位作為第二套，減少購房本錢假照真實(shí)逃避不了第二套房問題，銷售人員會建議將41平米的小戶型作為第二套或第三套房，這樣可以減少首期及利息支付，幾年后客戶可以將小戶型房提早還款，減少客戶的利息支出。目前第五園合拼戶型的銷售主要是以同時在兩家銀行做按揭為主，由于目前銀行在這方面控制不是很嚴(yán)，放貸影響不是太大。5、合拼戶型銷售情況分析第五園

18、用來合拼的戶型共636套，合拼后共有318套大戶型，在3月8日降價之前曾經(jīng)銷售近40%。自從調(diào)價送裝修后至如今又銷售了100多套，目前合拼戶型剩余56套住宅。合拼戶型銷售率到達(dá)82%。合拼戶型概略棟號合拼后套數(shù)余下套數(shù)銷售率H11261489%H21083568%H384792%小計(jì)3185682% 統(tǒng)計(jì)日期：2021-4-30第五園推出的三棟除了合拼戶型外，還有一種84平米的純兩房戶型，由于總價低，增送面積相對較多，又是南向戶型，客戶的接受才干較強(qiáng)，因此，銷售速度比合拼戶型速度要快，在3月降價之前，根本銷售終了。從第五園合拼戶型銷售情況看，在市場沒有調(diào)整之前曾經(jīng)銷售了40%，價風(fēng)格整后又銷售

19、40%多，闡明其銷售情況只是遭到市場的影響，與合拼戶型與否關(guān)聯(lián)不大。二、龍城國際1、合拼方式分析龍城國際合拼戶型全部是左右相拼的戶型，但其戶型合拼較為復(fù)雜，有三戶合拼和二戶合拼。注重合而好用、合而適用，分那么難用。2、合拼戶型分析龍城國際二期共推出1098戶住宅，合拼后共452套大戶，合拼后面積區(qū)間為130195平米，部分200平米以上的復(fù)式。龍城國際合拼后共有13種戶型，有二合拼和三合拼，贈送面積較多，合拼后戶型改動較大，是目前深圳市場上合拼戶型變動最大的戶型，在后期銷售及處置上風(fēng)險(xiǎn)比較大。由于戶型較多，在此僅拿出三種戶型進(jìn)展分析。二套合拼為132平米：132平米的三房兩廳兩衛(wèi)，由55.5平

20、米的一房和77.4平米一房組成。合拼之前：55.4平米一房戶型，運(yùn)用性能非常差。77.4平米一房戶型，運(yùn)用性能、適用性差。合拼之后：77.4平米的戶型客廳、餐廳、廚房被合成一個大客廳；55.5平米戶型餐廳和客廳被合成一個次臥室。公共活動空間被納入整個戶型內(nèi)，作為贈送面積。注重合而適用的原那么，合拼后整體運(yùn)用面積大大添加，運(yùn)用性能加強(qiáng)。二套合拼為191平米191平米的四房兩廳三衛(wèi)，由116.59平米的二房和74.72平米一房組成。合拼之前：74.72平米一房帶一工人房戶型，單獨(dú)運(yùn)用難以運(yùn)用。 116.59平米三房戶型，單獨(dú)作用性能較差。合拼之后：合拼之后116.6平米的客廳、餐廳、廚房合并為一個

21、大客廳，74.72平米的客廳與餐廳合并成為餐廳。注重合而適用的合拼原那么，合拼后運(yùn)用性能大大加強(qiáng)。三套合拼為153170平米的戶型合拼之前：62.41平米戶型，合拼之前是一房一廳一衛(wèi)戶型?？梢愿某蓛煞繎粜汀?5.81平米戶型，合拼前為一房一廳一衛(wèi)戶型。61.11平米戶型，合拼前為一房一廳一衛(wèi)戶型。從以上三個戶型可以看出，無論是從其運(yùn)用性，還是適用性，單個戶型是很難運(yùn)用的。假設(shè)單獨(dú)銷售也是很難銷售的戶型。合拼之后：合拼之后，35.8平米的小戶型作為一個客廳，公共空間納入到整個合拼戶型之中，使三套戶型構(gòu)成一個有機(jī)的整體，提高戶型運(yùn)用率。3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析現(xiàn)場引導(dǎo)，樓書中戶型直接以合拼戶型

22、面世龍城國際銷售中心一切合拼戶型全部以合拼后的戶型作為展現(xiàn)，現(xiàn)場沒有擺放合拼之前的戶型及相關(guān)資料。只是在口頭上通知客戶由哪幾套合拼而成。價錢指點(diǎn)，打包折扣較高，單一戶型高價銷售龍城國際2期為保證合拼戶型的完好性，單套戶型定價2萬元/平方米，假設(shè)客戶單獨(dú)購買其中一套付出的總價相當(dāng)于整個合拼戶型的總價；但是假設(shè)兩套或三套一同購買合拼戶型，可以提供六折再九三折的大幅優(yōu)惠，折后均價降至1.1萬元/平方米，經(jīng)過價錢的調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)合拼戶型的完好性。從其銷售效果來看，這種方式根本得到客戶的了解。4、銀行放貸處置分析二套、三套作為一套按揭從銷售現(xiàn)場了解，為龍城國際做按揭的建立銀行龍崗支行及招商銀行龍崗支行可以

23、將三戶住宅作為一套進(jìn)展貸款操作。假設(shè)客戶之前在銀行沒有貸款記錄或曾經(jīng)還清銀行貸款，三套房合拼后可以享用第一套房相關(guān)政策優(yōu)惠。從這個案例可以看出，銀行為爭取住宅按揭這塊優(yōu)良信貸業(yè)務(wù)時，在市場環(huán)境、政策允許或銀行資金寬松的情況下，都會積極配合開展商開展按揭信貸業(yè)務(wù)。5、合拼戶型銷售情況分析龍崗國際自2007年11月開盤以來，遭到整體市場及定價過高的影響，銷售成果不斷不理想，銷售進(jìn)度緩慢，至2021年4月20日，總1098套住宅未合拼前，才銷售242套，銷售率僅22%。4月24日銷售價風(fēng)格整到7800元/平米，至5月4日銷售327套單位，合拼成大戶型約120套單位。從而可以看出，銷售速度過慢不是合拼

24、戶型影響，是受整體市場及價錢的影響。三、水岸新都1、合拼方式分析水岸新都合拼戶型有兩種，一種是在一個平面上合拼，即左右相拼，一種是上下合拼，方式復(fù)式戶型。合拼后面積種類比較豐富，合拼后的戶型面積有、141、142、153、158、164等平米的戶型。注重合而好用，分而可用。2、合拼戶型分析水岸新都合拼戶型全部是二套合拼一套，合拼戶型的特點(diǎn)是兩套面積相差1015個平米。合拼戶型類型有：戶型一戶型二合拼后戶型面積戶型面積戶型面積戶型75.881房2廳1衛(wèi)65.211房2廳1衛(wèi)1424房2廳2衛(wèi)62.071房2廳1衛(wèi)75.881房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)57.151房廳1衛(wèi)83.592房廳1衛(wèi)1414房

25、2廳2衛(wèi)77.282房廳1衛(wèi)80.942房廳1衛(wèi)158.25房2廳2衛(wèi)77.551房2廳1衛(wèi)86.912房廳2衛(wèi)164.55房2廳3衛(wèi)復(fù)式87.752房2廳1衛(wèi)65.652房廳1衛(wèi)153.45房3廳2衛(wèi)平面合拼案例分析合拼之前戶型由75.88平米及65.21平米的組成，合拼之前是兩個1房2廳1衛(wèi)的戶型。從合拼之前的兩個戶型可以看出，假設(shè)單獨(dú)運(yùn)用，功能齊全，但面積呵斥浪費(fèi)。合拼之后多功能房入戶花園在合拼之前戶型根底上，進(jìn)展不太多的改造，戶型到達(dá)142平米的四房二廳二衛(wèi)大戶型住宅。運(yùn)用功能得到了很大改善。復(fù)式合拼戶型案例分析合拼之前：合拼之前下層是2房2廳1衛(wèi)戶型，客廳兩層挑高。合拼之前上層是2房

26、1廳1衛(wèi)戶型。合拼之后：合拼之后，下層變動不大，只是在入戶門及餐廳附近添加樓梯。上層合拼后將原客廳改為多功能廳并加樓梯，廚房可改作書房，其它可不變動。上下層經(jīng)過改動后，可變成一個5房3廳2衛(wèi)的大戶型住宅。適用性、運(yùn)用性能提高。3、合拼戶型銷售執(zhí)行戰(zhàn)略分析樣板房引導(dǎo)水岸新都合拼戶型主要是以樣板房裝修設(shè)計(jì)為引導(dǎo)，現(xiàn)場一切資料是以實(shí)踐設(shè)計(jì)為主。樣板房裝修是按照合拼后的戶型進(jìn)展裝修，有力引導(dǎo)客戶整體購買合拼戶型，杜絕合拼戶型被拆分。銷售員銷售引導(dǎo)在銷售過程中銷售人員口徑一致，對外聲稱最小是2房戶型，不說有單房戶型，有利于合拼戶型銷售時不被拆分，銷售人員在口頭上通知客戶哪些面積的戶型是合拼而成的。4、銀

27、行放貸處置分析以個人為單位按揭二套住宅夫妻兩個都沒有貸款記錄，可以每人一套來逃避第二套房首期及利率添加問題。二套住宅兩家銀行同時做按揭夫妻其中一人名下有一套房，可以用另外一個人來貸款購房，并在兩家銀行同時進(jìn)展按揭，可以逃避第二套房首期及利率添加問題。5、合拼戶型銷售情況分析水岸新都由于位置較偏，銷售情況不太理想，特別是自去年整體市場出張望下滑以來，銷售面臨較大問題。去年9月推出的帶有合拼戶型的單位后，目前整體銷售率40%左右。合拼戶型也占到四成左右，并沒有給銷售帶來較大影響。五、合拼戶型銷售風(fēng)險(xiǎn)及問題處理合拼戶型雖然處理了在國家9070政策的下戶型單一，為工程多元開展提供了開展條件，但不可否認(rèn)

28、的是合拼戶型在設(shè)計(jì)及銷售過程中還存在著一些執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)表現(xiàn)如下：1、銷售執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)銷售控制難度添加合拼戶型被拆分經(jīng)過對合拼戶型的研討發(fā)現(xiàn)，目前市場上的合拼戶型為了保證合并后戶型的合理性和溫馨性，合拼之前的戶型都比較怪異，銷售時只能捆綁合賣，而單獨(dú)銷售戶型是優(yōu)勢。合拼戶型被拆分將會突破最初的設(shè)計(jì)初衷，呵斥工程客戶混亂或工程定位混雜，破壞工程定位籠統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)化解之道：I：合并單位中的小單位定高價，大單位定稍低價。這種方法只需2套小戶型面積相差很大時，比較適宜采用。II：合拼前將每套單位定價奇高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出客戶接受才干或市場預(yù)期，捆綁后再進(jìn)展低折扣銷售。如龍城國際在銷售時，將合拼戶型開盤六折再

29、九三折進(jìn)展銷售，如單獨(dú)購買一套，無折扣，且總價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合拼戶型總價。使客戶放棄購買單獨(dú)戶型想法，保證戶型不被分割。III：現(xiàn)場樣板房展現(xiàn)引導(dǎo)，將合拼后的戶型展現(xiàn)給客戶，讓客戶覺得到這本來就是一套房，拆分后作用性能大降低。從目前市場上合拼銷售的情況來看，合拼戶型銷售根本是按照原來設(shè)計(jì)的方向去走，還沒有出現(xiàn)合拼戶型被客戶要求而強(qiáng)行被拆分的情況。2、銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)國家貨幣方針政策，銀行會根據(jù)本人每年貸款額度情況及央行相關(guān)政策進(jìn)展調(diào)整，合拼戶型多多少少會遇到較多的貸款風(fēng)險(xiǎn)。多套房按揭困難目前在貨幣從緊的宏觀政策調(diào)控下，購買多套房會添加首期，甚至懇求不會被同意。合拼戶型的出現(xiàn)直接影響就是購房套數(shù)添加，

30、會添加住房按揭困難，呵斥銷售受阻。多套房購房本錢添加合拼戶型的出現(xiàn)直接影響就是購房本錢上升，購房者首期支付添加，利息支出添加，提高了購房門檻。風(fēng)險(xiǎn)化解之道：目前市場上做法如下：I：由于各個銀行執(zhí)行規(guī)范不一，仍有銀行實(shí)行以個人為規(guī)范計(jì)算第二套房。因此夫妻可以各買一套，小戶型還可以獲得八成貸款。II：假設(shè)銀行以家庭單位限制第二套房，假設(shè)父母尚未有房產(chǎn)那么可用其名義聯(lián)名購買二套房。III：只需家庭中有一人沒有購過房，可以找兩家銀行同時放款，分別算初次置業(yè)購買小戶型，還能夠獲得下浮15%的優(yōu)惠利率。III：將三套或二套單位作為一套單位來貸款，目前運(yùn)用此方法的為龍城國際，其貸款行為建立銀行龍城支行，招商

31、銀行龍崗支行。合拼戶型會導(dǎo)致客戶購房門檻提高，本錢添加而導(dǎo)致放棄買房。但從目前銀行執(zhí)行的情況來看，深圳各大商業(yè)銀行執(zhí)行力度不一，都有可操作的空間。況且貨幣從緊的政策不會長時間都存在，但9070政策為今后的房地產(chǎn)開展定下基調(diào)，合拼戶型是今后一個重要開展方向。3、增值空間處置風(fēng)險(xiǎn)在合拼戶型當(dāng)中，或多或少還存在一些贈送面積，有一些面積本來就是本樓層的公共面積，有一些是需求后期改造后才干產(chǎn)生的增值空間。并且這些增空間都在樣板房進(jìn)展了展現(xiàn)，為逃避風(fēng)險(xiǎn)，開展商都采取各種各樣的方法來逃避增值空間的處置。普通有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)化解之道：I：開展商只提供改造意見，詳細(xì)實(shí)施由業(yè)主本人裝修實(shí)現(xiàn)。II：業(yè)主委托開展商時

32、行改造，業(yè)主與開展商簽署委托改造合同，由開展商意味性收取工程費(fèi)，驗(yàn)收合格后由開展商一致改造。III：開展商提供裝修套餐，由開展商一步裝修到位。IIII：合拼之后的戶型在工程中本來就有原型，可以利用不是合拼戶型單位來進(jìn)展裝修展現(xiàn)，可以防止一些風(fēng)險(xiǎn)。如萬科第五園的合拼戶型，其真實(shí)工程中就有這樣的戶型，可以利用這種戶型進(jìn)展裝修展現(xiàn)或戶型圖展現(xiàn)，而又防止一些風(fēng)險(xiǎn)。4、本錢添加風(fēng)險(xiǎn)由于合拼戶型的每一小的單元都要有單獨(dú)的水、電系統(tǒng)，廚房每一單元小戶都要配備，無疑將會添加建造本錢，對公司的本錢控制提出了更高要求。六、合拼戶型特點(diǎn)與建議1、不同開展商對合拼戶型戰(zhàn)略有所區(qū)別從對深圳合拼戶型的調(diào)查研討可以發(fā)現(xiàn)，不

33、同開展商對合拼戶型設(shè)計(jì)及銷售存在較大的差別，代表著不同開發(fā)商的心態(tài)。保守型萬科第五園：作為萬科地產(chǎn)合拼戶型的首個探求，設(shè)計(jì)合拼戶型保守較強(qiáng)，合拼戶型只需一種。銷售政策風(fēng)險(xiǎn)較小，在合拼戶型的根底上僅作樣板房展現(xiàn)，銷售現(xiàn)場沒有合拼后的戶型圖。但戶型中有合拼后原型戶型，有利于逃避一些風(fēng)險(xiǎn)。探求型水岸新都：佳兆業(yè)深圳知名開展商，勇于探求，合拼戶型類型齊全，有平面和立體戶型，改動較小即可運(yùn)用，銷售表現(xiàn)低調(diào)。冒險(xiǎn)型龍城國際：崗宏地產(chǎn)龍崗知名開展商，積進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，合拼戶型設(shè)計(jì)大膽，三戶協(xié)作一戶，在贈送面積、貸款政策及增值空間處置上風(fēng)險(xiǎn)較大。贈送面積部分需求改動較大后才干實(shí)現(xiàn)，部分面積產(chǎn)權(quán)關(guān)系難以明晰。2、中高端產(chǎn)品注重合好用，拆難用目前