房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新

1、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新暨土地增值稅納稅籌劃章 從 大研 討 主 題管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣 土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作 土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作實(shí)例 人，詩意的棲居。 馬丁海德格爾管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略國際上進(jìn)入3C時(shí)代國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望國際上進(jìn)入3C時(shí)代變化（Change）顧客（Customer）競爭（Competition）變化（Chan

2、ge）信息技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地改變著企業(yè)存在及活動(dòng)的方式計(jì)算機(jī)集成制造技術(shù)（CIM）的發(fā)展導(dǎo)致了規(guī)?；ㄖ粕a(chǎn)方式（Mass-customization）的出現(xiàn)，使得規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求與多樣化的要求得以同時(shí)實(shí)現(xiàn)變化（Change）電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領(lǐng)域技術(shù)的突破將帶來生產(chǎn)力的飛躍，也必將對(duì)企業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及其他各方面造成巨大沖擊全球化的影響人類環(huán)境意識(shí)的普遍高漲知識(shí)經(jīng)濟(jì)的影響老齡化時(shí)代的到來：2035年老人占人口的比重將高達(dá)15%工業(yè)經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)的比較世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表工 業(yè) 發(fā) 展 階 段人 均 G D P工 業(yè) 特 征經(jīng) 濟(jì) 起 步 階 段3 0 0 $

3、勞 動(dòng) 密 集 型 , 輕 紡 工 業(yè) 為 主經(jīng) 濟(jì) 起 飛 階 段 3 0 0 $1 5 0 0 $資 金 密 集 型 , 重 化 工 業(yè) 為 主經(jīng) 濟(jì) 加 速 階 段1 5 0 0$1萬$技 術(shù) 密 集 型 , 高 加 工 度 化經(jīng) 濟(jì) 成 熟 階 段1 萬 $ 以 上知 識(shí) 密 集 型 , 高 附 加 值 化顧客（Customer）需急 供急顧客（Customer）整個(gè)世界進(jìn)入供過于求的時(shí)代主導(dǎo)權(quán)捏在顧客的手中你伺候不好顧客無關(guān)緊要，別人會(huì)競爭（Competition）競爭者不再受國界之限。新的競爭者可能會(huì)在任何時(shí)刻，在世界上任何地點(diǎn)突然出現(xiàn)如果組織要想取得長期的成功，管理者必須從全球的

4、角度考慮問題國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家 市場經(jīng)濟(jì)道路：國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的方式方法發(fā)生深刻變化 建設(shè)法制國家：游戲規(guī)則意識(shí)的培養(yǎng)與建立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略快速(Fast) 靈活(Flexible)持續(xù)改進(jìn)(Improvement)勇于創(chuàng)新(Innovation)中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望政府宏觀調(diào)控的力度有可能進(jìn)一步加大地區(qū)之間的不平衡依然存在，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫保障性住房將是房地產(chǎn)企業(yè)競爭地 在規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求下,資本的力量將越發(fā)重要消費(fèi)者需求的多樣化與個(gè)性化導(dǎo)致營銷面臨全新挑戰(zhàn)萬科的持續(xù)融資之路萬科土地儲(chǔ)備增長情況2007年典型房地產(chǎn)上市公司土地儲(chǔ)備量對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變

5、 從正確地做事到做正確的事效率與效果的平衡房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化正確地做事 做正確的事房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化效率效果+房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路惡性債權(quán)融資，追求快速發(fā)展無數(shù)企業(yè)因此輝煌，因此衰落原始積累，自給自足無發(fā)展，一直在求生存股權(quán)融資、資源整合加深了對(duì)資本、市場、技術(shù)的理解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 木桶效應(yīng)資本、管理、技術(shù)、人才、市場開拓等任何一個(gè)企業(yè)最短處，決定了企業(yè)發(fā)展的最大規(guī)模占有資源，不是利用資源對(duì)資本理解不深，利用不夠，發(fā)展資源短缺。無論是“自給自足，緩慢積累”

6、或“追求借錢發(fā)展”都是對(duì)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和資本的一種片面理解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 企業(yè)是自己的老婆缺乏合作意識(shí)，無法整合資源。不開放，就不能依靠合作來整合發(fā)展過程中所稀缺的各種資源愚公移山或“拆東墻、補(bǔ)西墻”發(fā)展速度受到限制或發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵星級(jí)飯店原理：牢牢把握價(jià)值的認(rèn)同度，用市場需求來判斷項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值托福原理：用最低的相對(duì)成本，最小的風(fēng)險(xiǎn)選擇經(jīng)營環(huán)節(jié)外科醫(yī)生原理：資源不在于擁有，而在于整合與利用房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓 產(chǎn)品定位的管理營銷策劃的管理人力資源管理預(yù)算管理成本管理產(chǎn)品定位的管理客戶需求多樣化以及個(gè)性化的時(shí)代已經(jīng)來臨，創(chuàng)造性的把握客戶需求并第一時(shí)間用現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品

7、加以滿足是“贏”的關(guān)鍵企業(yè)產(chǎn)品的定位必須以客戶需求為中心營銷策劃的管理營銷策劃的關(guān)鍵是適合客戶需求且為項(xiàng)目本身所獨(dú)有的獨(dú)特賣點(diǎn)的提煉、表達(dá)與傳播USP文化、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、健康、精神層面的享受、身份的象征等均是經(jīng)常采用的訴求元素從貌似沒有特色的威尼斯藍(lán)灣本身（園林、設(shè)施）挖掘可以提煉形象概念的產(chǎn)品核心園林、建筑設(shè)計(jì)、人工湖泊、泳池、林蔭小道、太極廣場、兒童樂園、會(huì)所、超市、幼兒園、商鋪、咖啡廳、西餐廳、住宅與競爭對(duì)手相比，有哪一點(diǎn)是與眾不同又可以成為賣點(diǎn)（selling point）的？樓盤的核心瀑布（疊水）蜿蜒漫長的無極泳池白云山上流下的一股小溪親水設(shè)施二期、三期人工湖的貫通自然風(fēng)格的人工

8、湖水（景）太極廣場住 宅兒童樂園園林幼兒園會(huì) 所水產(chǎn)品的核心項(xiàng)目首期以水景為園林的主體生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮水的升華關(guān)愛 融和優(yōu)裕從水的升華到項(xiàng)目的開發(fā)概念，中間的橋梁就是核心概念核心概念就是威尼斯藍(lán)灣的形象包裝載體人力資源管理未來企業(yè)核心的（唯一）的競爭優(yōu)勢將主要聚焦于人力資源領(lǐng)域人力資源管理必須為企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)提供支持與保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與人力資源基于能力的人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)員工的核心專長與技能客戶忠誠形成組織的核心能力為客戶創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值客戶忠誠贏得戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢理念依據(jù)使命追求核心價(jià)值觀客觀依據(jù)市場與客戶企業(yè)生存與發(fā)展的核心命題可持續(xù)發(fā)展的依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的理念依據(jù)與現(xiàn)

9、實(shí)依據(jù)牽引機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制、競爭淘汰機(jī)制基于戰(zhàn)略的人力資源規(guī)劃系統(tǒng)、基于素質(zhì)模型的潛能評(píng)價(jià)系統(tǒng)、基于任職資格的職業(yè)化行為評(píng)價(jià)系統(tǒng)、基于KPI指標(biāo)的考核系統(tǒng)、基于業(yè)績與能力的薪酬分配系統(tǒng)、基于職業(yè)生涯的培訓(xùn)開發(fā)系統(tǒng)機(jī)制、制度、流程、技術(shù)價(jià)值評(píng)價(jià)與價(jià)值分配（考核與薪酬）文化管理基于戰(zhàn)略的企業(yè)人力資源運(yùn)行系統(tǒng)四大機(jī)制六大系統(tǒng)四大支柱一個(gè)核心最高境界預(yù) 算 管 理預(yù)算管理產(chǎn)生的背景。預(yù)算管理產(chǎn)生于20世紀(jì)20年代。第一次世界大戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)衰退使許多成長中的美國工商企業(yè)陷入困境，為增強(qiáng)企業(yè)對(duì)環(huán)境的適應(yīng)能力，減少環(huán)境變化對(duì)企業(yè)造成的損失，企業(yè)管理理論界和實(shí)務(wù)界開始尋找一種能夠按照科學(xué)預(yù)測得到的需求量

10、來計(jì)劃和調(diào)整產(chǎn)品流量的方法和分配資源的程序。在美國通用電器公司、杜邦公司和通用汽車等大型企業(yè)集團(tuán)中逐步形成了一種標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序預(yù)算管理。預(yù) 算 管 理預(yù)算管理從最初的計(jì)劃、協(xié)調(diào)生產(chǎn)發(fā)展成為現(xiàn)在的兼具控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能的一種綜合貫徹企業(yè)治理方針的經(jīng)營機(jī)制，處于企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心位置。美國著名管理學(xué)教授戴維奧利認(rèn)為,全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系中的管理控制方法之一。 為企業(yè)的經(jīng)營者、投資者和股東描述企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展藍(lán)圖協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的工作控制的工具預(yù) 算 管 理考核的標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的短期計(jì)劃可以到周指導(dǎo)短期執(zhí)行多層次計(jì)劃預(yù)算規(guī)劃企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃3-5年的長期計(jì)劃預(yù)

11、算企業(yè)的年度計(jì)劃可以按年、季、月編制考核控制的依據(jù)預(yù)測全面的計(jì)劃預(yù)算體系業(yè)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算銷售計(jì)劃 庫存計(jì)劃 生產(chǎn)計(jì)劃 采購計(jì)劃設(shè)備投資計(jì)劃 設(shè)備維修計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃人力資源計(jì)劃 成本計(jì)劃 費(fèi)用預(yù)算資金預(yù)算 資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算 損益預(yù)算各計(jì)劃預(yù)算之間存在因果關(guān)系和聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以完整模擬和反映出企業(yè)未來一段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營狀況。收 入費(fèi)用與成本現(xiàn)金流量利 潤預(yù)算內(nèi)容主要業(yè)務(wù)流程預(yù)算執(zhí)行與控制預(yù)算編制基礎(chǔ)設(shè)置與樣表管理預(yù)算分析成 本 管 理成本領(lǐng)先戰(zhàn)略任何時(shí)候都具有其存在的現(xiàn)實(shí)意義任何環(huán)節(jié)成本管理能力的提升都有助于企業(yè)建立成本優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)一般采取項(xiàng)目制的運(yùn)作模式，現(xiàn)場成本的控制是難點(diǎn)與關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)

12、新五要訣以價(jià)值創(chuàng)新為靈魂以占領(lǐng)客戶為中心以經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟為載體以應(yīng)變能力為關(guān)鍵以信息網(wǎng)絡(luò)為平臺(tái)以價(jià)值創(chuàng)新為靈魂 價(jià)值創(chuàng)新既包括技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，也包括文化創(chuàng)新樹立全服務(wù)意識(shí)，以客戶需求為中心價(jià)值創(chuàng)新必須考慮終端價(jià)值、財(cái)富價(jià)值DELL電腦價(jià)值曲線示意圖以占領(lǐng)客戶為中心 客戶是企業(yè)生存與發(fā)展的源泉以了解客戶及其需求為前提，以滿足客戶需求為追求目標(biāo)，以持續(xù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值為己任以經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟為載體 單打獨(dú)斗或個(gè)人英雄主義的時(shí)代已經(jīng)過去，企業(yè)必須從產(chǎn)業(yè)鏈的角度重新審視合作伙伴并構(gòu)建戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系組建經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的前提是具備雙贏的思維模式以及具備雙贏的商業(yè)運(yùn)作能力上海市醫(yī)藥股份有限公司、北京醫(yī)藥股份有限

13、公司、天津太平集團(tuán)有限公司、重慶醫(yī)藥股份有限公司以及廣州醫(yī)藥有限公司結(jié)成醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟，共享藥品代理權(quán)，形成共同分銷、區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)的格局。以應(yīng)變能力為關(guān)鍵 環(huán)境的變化要求企業(yè)增強(qiáng)應(yīng)變能力增強(qiáng)應(yīng)變能力需要從文化、組織、流程、人員等四大層面進(jìn)行以信息網(wǎng)絡(luò)為平臺(tái)企業(yè)管理以及重要決策離不開信息的支持，信息在現(xiàn)代社會(huì)已經(jīng)成為一種重要的資源與生產(chǎn)要素信息網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建過程中需要注意信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、全面性以及共享性信息化的目標(biāo)完成售樓、客戶關(guān)系、項(xiàng)目管理、人力資源等系統(tǒng)的整合滿足企業(yè)對(duì)項(xiàng)目、合同、動(dòng)態(tài)成本信息的實(shí)時(shí)管理與監(jiān)控建立企業(yè)信息門戶，實(shí)現(xiàn)協(xié)同商務(wù)的業(yè)務(wù)模式 通過信息化建設(shè)，提升公司管理水平，使管理規(guī)范

14、化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化可擴(kuò)展的系統(tǒng)適應(yīng)企業(yè)業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的需要信息管理系統(tǒng)建設(shè)總體原則總體規(guī)劃從公司的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，總體架構(gòu)信息化建設(shè)突出重點(diǎn)突出以工程項(xiàng)目管理為重點(diǎn)的經(jīng)營和工程項(xiàng)目管理分步實(shí)施以點(diǎn)帶面，分階段實(shí)施，推廣到整個(gè)公司盡快見效注重實(shí)效，讓公司領(lǐng)導(dǎo)和員工充滿信心整體業(yè)務(wù)藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)信息化的三個(gè)核心層面第一層：立體的營銷管理系統(tǒng)第二層：客戶關(guān)系管理系統(tǒng)第三層：工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)立體營銷管理系統(tǒng)是決策的關(guān)鍵客戶是未來競爭的焦點(diǎn)降低成本，提高效率的關(guān)鍵建立全新的商務(wù)模式企業(yè)門戶客戶談判客戶服務(wù)項(xiàng)目管理客戶，供應(yīng)商.承包商信息庫協(xié)同管理市場人員銷售人員服務(wù)人員其他人員土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作 土

15、地增值稅的清算單位土地增值稅的清算條件非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證土地增值稅的核定征收清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算條件 應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅的清算條件 可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)

16、開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。非直接

17、銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除

18、。土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可

19、售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定

20、的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦

21、理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的

22、，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實(shí)例 “臨界點(diǎn)”籌劃法費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法成本核算對(duì)象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法“臨界點(diǎn)”籌劃法納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”?！芭R界點(diǎn)”籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價(jià)2030元/平方米，售價(jià)總額為1847.3萬元。該房屋支付土

23、地出讓金200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費(fèi)用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10% ?！芭R界點(diǎn)”籌劃法籌劃前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；實(shí)際盈利金額=收入成本費(fèi)用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元“臨界點(diǎn)”籌劃法籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬元，其他資料不變。允許扣除的稅金1

24、8005%（17%3%）99（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)200+900+110+220+991529（萬元）增值額271萬元，增值率為17.72%實(shí)際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點(diǎn)”籌劃法雖然售價(jià)比原來降低了47.3萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章?！芭R界點(diǎn)”籌劃法

25、北京市：“對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時(shí)，可按棟號(hào)掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財(cái)稅字（1999）210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見，北京市對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號(hào)掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下。費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用

26、分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款。 收入分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使

27、增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。 收入分散籌劃法假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場價(jià)值是800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加100萬元。收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 建房方式籌劃

28、法房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。建筑行業(yè)3的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)?？梢杂煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以。 建房方式籌劃法為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)

29、收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。 建房方式籌劃法合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬

30、于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法確定合適的利息扣除方式財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除。如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，降

31、低稅負(fù)。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式。如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致人員的流動(dòng)愈來愈頻繁，個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移

32、的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的當(dāng)事人，和該人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法利用加計(jì)扣除進(jìn)行納稅籌劃從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其

33、非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅種的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（95）48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)

34、，可予以扣除但不允許加計(jì)20的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 成本核算對(duì)象籌劃法土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收

35、入250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。 成本核算對(duì)象籌劃法分開核算甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25%應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15（萬元）乙房產(chǎn)增值率=（400-100）100100%=300%應(yīng)納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145（萬元）甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=15+145=160（萬元） 成本核算對(duì)象籌劃法合并核算收入總額=250+400=650（萬元）扣除項(xiàng)目金額=200+100=300（萬元）增值率=（650-300）300100%=117%應(yīng)納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130（萬元）把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬元，房屋原價(jià)1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用3.4萬元。應(yīng)納稅額計(jì)算如下：應(yīng)納營業(yè)稅12005%60（萬元） 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加60（7%3%）6（萬