房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告12(共26頁(yè))

1、吳修成世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓第一、二層估價(jià)報(bào)告 XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司PAGE - PAGE 27 -ADD：XXX FAX：XXX房地產(chǎn)抵押估價(jià)(gji)報(bào)告項(xiàng)目名稱：位于(wiy)六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪房地產(chǎn)委 托 方：吳修成估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 房地產(chǎn)估價(jià)師，注冊(cè)證號(hào)：XXXXXX 房地產(chǎn)估價(jià)師，注冊(cè)證號(hào)：XXX估價(jià)作業(yè)日期：2014年11月17日至2014年11月19日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX房估（2014）第035號(hào)目 錄一、致委托方函 4P二、估價(jià)師聲明(shngmn

2、g) 5P三、估價(jià)的假設(shè)和限制(xinzh)條件 6-7P四、估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告 8-14P 1、委托方 2、受理方 3、估價(jià)目的 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 5、估價(jià)作業(yè)日期 6、估價(jià)人員 7、估價(jià)對(duì)象 8、估價(jià)依據(jù) 9、估價(jià)原則 10、估價(jià)方法的選取 11、估價(jià)結(jié)果 12、估價(jià)報(bào)告(bogo)應(yīng)用的有效期 13、抵押(dy)風(fēng)險(xiǎn)提示 14、變現(xiàn)(bin xin)分析五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 15-23P 1、估價(jià)對(duì)象概況 2、估價(jià)范圍及權(quán)屬狀況 3、建筑物狀況 4、估價(jià)方法的選取5、估價(jià)測(cè)算過程6、估價(jià)結(jié)果確定六、附 件 1、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 2、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 3、估價(jià)對(duì)象內(nèi)、外部狀況圖片 4、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)

3、證書與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5、估價(jià)師資質(zhì)復(fù)印件（有簽名）致委托方函吳修成同志(tngzh)： 我公司受貴單位(dnwi)委托，對(duì)位于六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪抵押價(jià)值(jizh)進(jìn)行了評(píng)估。此次估價(jià)的目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估該房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是：2014年11月17日。經(jīng)實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，遵照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用了市場(chǎng)法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象抵押總值

4、為770萬(wàn)元，大寫（人民幣）：柒佰柒萬(wàn)元整。其中世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估價(jià)格為236萬(wàn)元，大寫（人民幣）：貳佰叁拾陸萬(wàn)元整；世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估為534萬(wàn)元，大寫（人民幣）：伍佰叁拾肆萬(wàn)元整。 若有異議，請(qǐng)?zhí)岢龀浞趾侠淼囊庖?，并在接到?bào)告書后十日內(nèi)及時(shí)申請(qǐng)復(fù)估。 此函 XXX房地產(chǎn)評(píng)估(pn )有限公司 法定代表人：XXX 二0一四年十一月十九日估 價(jià) 師 聲 明我們(w men)鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)(zhnsh)和準(zhǔn)確的。 2、在估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們

5、自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到在估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與在估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系和偏見。 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的建設(shè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、完工狀況等進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前現(xiàn)狀。尤其因提供的資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積的準(zhǔn)確性的責(zé)任；我們不承擔(dān)對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6、沒有(mi yu)人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報(bào)告中所依據(jù)的

6、建筑面積和權(quán)益資料(zlio)由委托方提供，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性、可靠性負(fù)責(zé)。注冊(cè)(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXX 簽名：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXX 簽名： 二0一四年十一月十九日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件提出結(jié)論： 1、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象（房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，未發(fā)生任何銷售行為，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形，這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)。 2、依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證，該占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為出讓方式取得，用途為商業(yè)用地。本報(bào)告假設(shè)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)該土地使用權(quán)尚可使用年限自估價(jià)時(shí)

7、點(diǎn)起為其對(duì)應(yīng)最高使用年限。 3、本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能(knng)影響其價(jià)值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。 4、本估價(jià)報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)(sh din)時(shí)實(shí)際用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途，若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價(jià)結(jié)果無效。 5、估價(jià)對(duì)象的過去、現(xiàn)在和未來均處于公開的市場(chǎng)環(huán)境中，未受特殊因素(yn s)的影響。 6、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范。 7、委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。二、說明和限制條件： 1、

8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果根據(jù)本次估價(jià)目的，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物以及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下作出的，僅作為委托方進(jìn)行抵押擔(dān)保的參考依據(jù)，不得用于其他用途。 2、本報(bào)告所采用的房屋各部分建筑面積以其確權(quán)登記為準(zhǔn)：占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積以委托方提供的土地使用證為依據(jù)，該宗土地總面積以其使用證為準(zhǔn)。在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)以登記機(jī)關(guān)核實(shí)的房屋建筑面積和土地使用面積為準(zhǔn)，并依據(jù)相應(yīng)(xingyng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 3、本次評(píng)估結(jié)果是對(duì)該標(biāo)的物占用的土地及地上建筑物作為一個(gè)整體使用的基礎(chǔ)上評(píng)估得出，同時(shí)，該標(biāo)的物占地面積和建筑面積較大，用途比較特殊，價(jià)值較高。本次評(píng)估結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象(duxing

9、)改變用途或整體處置等對(duì)其價(jià)格的影響。 4、本估價(jià)結(jié)果(ji gu)包括房屋和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。該土地的使用權(quán)若與房屋分割處置，本估價(jià)結(jié)果無效。 5、估價(jià)對(duì)象依法處置時(shí)所得價(jià)款按下列順序分配： = 1 * GB3 、支付相關(guān)處置費(fèi)用； = 2 * GB3 、扣繳權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)； = 3 * GB3 、償還抵押債務(wù)； = 4 * GB3 、剩余金額歸權(quán)利人所有。 6、根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場(chǎng)波動(dòng)(bdng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的價(jià)格定義后，參考估價(jià)

10、結(jié)果確定貸款額（貸款額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果）；抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。 7、本估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)告完成之日起壹年內(nèi)有效，若在此期間內(nèi)由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生(fshng)重大變動(dòng)，且這些變動(dòng)會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無效，而須委托我公司重新估價(jià)。 8、必須(bx)在本報(bào)告有效期內(nèi)，按“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”正確合理地運(yùn)用本估價(jià)結(jié)果，否則，本報(bào)告無效。 9、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其他原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無效。 10、本報(bào)告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方、抵押權(quán)人和抵押登記機(jī)關(guān)

11、以外的人員或單位提供。 11、本報(bào)告經(jīng)估價(jià)人員(rnyun)、法人簽章及本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效。吳修成房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告一、委托方：吳修成 地 址：六安市常青路西側(cè)世紀(jì)(shj)廣場(chǎng)紅街B樓電 話、受理方：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 資格等級(jí)：貳級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 執(zhí)照號(hào)碼：341500000025733 編 號(hào)：XXX 法定代表人:XXX 地 址：XXX 電 話：XXX三、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估該 房地產(chǎn)抵押(dy)價(jià)值四、估價(jià)(gji)時(shí)點(diǎn)：2014年11月17日五、估價(jià)(gji)作業(yè)日期：2014年11月17日至

12、2014年11月19日六、估價(jià)人員： XXX 房地產(chǎn)估價(jià)師，注冊(cè)證號(hào)：XXX XXX 房地產(chǎn)估價(jià)師，注冊(cè)證號(hào)：XXX七、估價(jià)對(duì)象： 1、區(qū)域位置： 評(píng)估標(biāo)的物目前冠名“大誠(chéng)時(shí)尚百貨紅街旗艦店”，位于六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)，是六安市的核心地段，該區(qū)域所屬土地級(jí)別為城市一級(jí)商業(yè)用地范圍。 2、估價(jià)范圍及權(quán)屬狀況： 根據(jù)委托方要求，本次估價(jià)范圍為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪06鋪（第一、二層商業(yè)樓），具體情況詳見下表：房地產(chǎn)權(quán)利人吳修成項(xiàng)目位置六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)樓 層共四層，位于第一、二

13、層評(píng)估建筑面積（m2）338.66m2建筑年代2010年房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)房地權(quán)房產(chǎn)中心字第3166249、3166251號(hào) 3、土地利用現(xiàn)狀(xinzhung)： 估價(jià)對(duì)象地勢(shì)較平坦，整體地塊(d kui)規(guī)則，周邊道路已建設(shè)完工，宗地周圍無污染。 4、建筑物狀況(zhungkung)： 估價(jià)對(duì)象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），根據(jù)委托方提供資料，該標(biāo)的物建成于2010年，目前已裝修改造一新，經(jīng)營(yíng)使用。 標(biāo)的物為鋼結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，共四層。墻面為飾面磚，室內(nèi)采用中央空調(diào)系統(tǒng)，手扶步行電梯2部?？偨ㄖ娣e為

14、338.66平方米。其中第一層B樓B3-1003、1005鋪建筑面積為74.82平方米；第二層B樓B3-212、213、215、216鋪建筑面積為263.84平方米。 5、交通便捷程度： 區(qū)域內(nèi)有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通過，將火車站、汽運(yùn)東、南、西、北站連結(jié)。市內(nèi)交通便捷度高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域南臨皖西大道，東臨淠望路，西鄰梅山中路，距合六葉高速公路入口約5km，形成了輻射能力較強(qiáng)的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)。 6、繁華程度：估價(jià)(gji)對(duì)象所在區(qū)域是六安市商服繁華程度最高的地區(qū)之一，九墩塘水系(shux)環(huán)繞。市二中、皖西路小學(xué)(xioxu)、人民醫(yī)院、南門菜市場(chǎng)

15、、郵局、電信公司、建行、農(nóng)行、沃爾瑪 、金商都、商之都、西都時(shí)代廣場(chǎng)、白云商廈、三星百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市、國(guó)美電器、蘇寧電器 、五星電器等盡在周邊。 7、公共配套設(shè)施完備程度： 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“五通”（通路、通、上下水、通電、通訊），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時(shí)區(qū)域內(nèi)有工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、郵政銀行、徽商銀行、電信、移動(dòng)綜合服務(wù)大廳；有皖西路小學(xué)、六安市二中、市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、交通醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。八、估價(jià)依據(jù)： 本次評(píng)估依據(jù)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、安徽省六安市人民政府及有關(guān)部門頒布的

16、法律、法規(guī)和政策性文件以及委托方提供的有關(guān)房地產(chǎn)的具體資料。主要有： 1、依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國(guó)土地管理法； 3、依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）； 4、委托方提供的相關(guān)資料； 5、房地產(chǎn)權(quán)證證號(hào)：房地權(quán)房產(chǎn)(fngchn)中心字第3166249、3166251號(hào)。九、估價(jià)(gji)原則： 1、合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益(h f qun y)為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個(gè)方面：、在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃

17、、土地用途管制等為依據(jù)；、在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許處分的方式為依據(jù)；、其他方面。 2、最高最佳使用原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用具體包括下列3個(gè)方面：、最佳用途；、最佳規(guī)模；、最佳集約度。 3、替代原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過高的價(jià)格成交，任何賣

18、者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過低的價(jià)格成交，最終是類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果(ji gu)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。 5、公平原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)(y )對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格。十、估價(jià)方法(fngf)的選?。?根據(jù)估價(jià)目的、標(biāo)的物的現(xiàn)狀，為力求估價(jià)結(jié)果客觀、準(zhǔn)確、合理，估價(jià)人員采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，然后綜合影響估價(jià)對(duì)象的各種因素，最后確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。十一、估價(jià)結(jié)果： 根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，我們采用了市

19、場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，得出其評(píng)估結(jié)果為770萬(wàn)元，最終確定估價(jià)對(duì)象于2014年11月17日的抵押總值為770萬(wàn)元，大寫（人民幣）：柒佰柒萬(wàn)元整。其中世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估價(jià)格為236萬(wàn)元，大寫（人民幣）：貳佰叁拾陸萬(wàn)元整；世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估為534萬(wàn)元，大寫（人民幣）：伍佰叁拾肆萬(wàn)元整。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 報(bào)告有效期壹年，即自2014年11月17日起至2015年11月16日止。十三、抵押風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)提示： 根據(jù)報(bào)告估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮未來(wili)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)

20、險(xiǎn)、房地產(chǎn)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義后，參考估價(jià)結(jié)果，確定貸款額度或擔(dān)保額度；抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。十四、變現(xiàn)(bin xin)分析：根據(jù)我公司對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)定勢(shì)預(yù)測(cè)及城市規(guī)劃方面的分析，估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值大幅下跌的可能性較?。蛔鳛樯虡I(yè)、多功能用房，總價(jià)值大。假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有太多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)快速變現(xiàn)能力較差。 估價(jià)師簽字： 法定代表人簽章： XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二0一四年十一月十九日吳修成房地產(chǎn)估價(jià)(gji)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象(

21、duxing)概況： 1、區(qū)域(qy)位置： 評(píng)估標(biāo)的物目前冠名“大誠(chéng)時(shí)尚百貨紅街旗艦店”，位于六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)，是六安市的核心地段，該區(qū)域所屬土地級(jí)別為城市一級(jí)商業(yè)用地范圍。 2、交通便捷程度： 區(qū)域內(nèi)有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通過，將火車站、汽運(yùn)東、南、西、北站連結(jié)。市內(nèi)交通便捷度高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域南臨皖西大道，東臨淠望路，西鄰梅山中路，距合六葉高速公路入口約5km，形成了輻射能力較強(qiáng)的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)。 3、繁華程度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域是六安市商服繁華程度最高的地區(qū)之一，九墩塘水系環(huán)繞。市二中、皖西路小學(xué)、人民醫(yī)院、南門菜市場(chǎng)、郵局、

22、電信公司、建行、農(nóng)行、沃爾瑪 、金商都、商之都、西都時(shí)代廣場(chǎng)、白云商廈、三星百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市、國(guó)美電器、蘇寧電器 、五星電器等盡在周邊。 4、公共配套設(shè)施完備程度： 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地(shd)查看，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“五通(w tn)”（通路、通、上下水、通電、通訊），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時(shí)區(qū)域內(nèi)有工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、郵政銀行、徽商銀行、電信、移動(dòng)綜合服務(wù)大廳；有皖西路小學(xué)、六安市二中(r zhn)、市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、交通醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。二、估價(jià)范圍及權(quán)屬狀況： 根據(jù)委托方要求，本次估價(jià)范圍為六安市常

23、青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），具體情況詳見下表：房地產(chǎn)權(quán)利人吳修成項(xiàng)目位置六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)樓 層共四層，位于第一、二層評(píng)估建筑面積（m2）338.66m2建筑年代2010年房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)房地權(quán)房產(chǎn)中心字第3166249、3166251號(hào)三、建筑物狀況： 估價(jià)對(duì)象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），根據(jù)委托方提供資料，該標(biāo)的物建成于2010年，目前已裝修改造一新，經(jīng)營(yíng)使用。 標(biāo)的物為鋼結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)(

24、fw)用房，共四層。墻面為飾面磚，室內(nèi)采用中央空調(diào)系統(tǒng)，手扶步行電梯2部?？偨ㄖ娣e為338.66平方米。其中(qzhng)第一層B樓B3-1003、1005鋪建筑面積(jin zh min j)為74.82平方米；第二層B樓B3-212、213、215、216鋪建筑面積為263.84平方米。四、估價(jià)方法的選取及適用性分析：委估對(duì)象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層營(yíng)業(yè)樓），本公司估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似物業(yè)調(diào)查后，按照評(píng)估程序，認(rèn)真分析了影響委估項(xiàng)目?jī)r(jià)值的相關(guān)因素，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的利

25、用類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，考慮到目前與委估對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，又因類似交易案例較多且較易取得，故采用市場(chǎng)法作為本次評(píng)估的方法。市場(chǎng)法，是將估價(jià)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。具體步驟：收集案例選取可比案例（三例）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別修正綜合評(píng)定估價(jià)值。五、估價(jià)(gji)測(cè)算思路及過程： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)設(shè)計(jì)用途為第一、二層現(xiàn)

26、設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)用房。根據(jù)估價(jià)對(duì)象地理位置，周邊自然和人文(rnwn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及充分利用土地資源、使用價(jià)值等情況，作為一、二層連體商場(chǎng)用房為其最佳用途。本次評(píng)估也以此分為兩部分采用市場(chǎng)法進(jìn)行。 （一）、世紀(jì)(shj)廣場(chǎng)紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估，建筑面積為74.82平方米。1、可比實(shí)例選取與分析：選取同類型房地產(chǎn)實(shí)例三個(gè)，具體情況見下表：可比實(shí)例坐 落總層數(shù)樓 層層 高(m)竣工時(shí)間結(jié)構(gòu)面積（m2）A世紀(jì)廣場(chǎng)紅街C-S152413.62010年鋼混72.83B世紀(jì)廣場(chǎng)紅街E-S187413.62010年鋼混45.84C世紀(jì)廣場(chǎng)紅街A-S110323.620

27、10年鋼混204.65可比實(shí)例裝 修設(shè)施小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理房型單價(jià)（元/m2）交易時(shí)間A毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理254312010、6B毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理248112010、6C毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理265802011、4 2、交易情況修正：由于所有被選的可比實(shí)例(shl)均為近期正常情況下的交易實(shí)例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。 3、交易日期調(diào)整：可比實(shí)例的交易日期均在2010年6月至2011年4月之間，據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)價(jià)格(jig)市場(chǎng)價(jià)格有一定幅度上揚(yáng)。故可比實(shí)例A、B交易日期調(diào)整系數(shù)確定為1.15，可比實(shí)例C為新近成交案例，其交易日期調(diào)整系數(shù)確定

28、為1。 = 1 * GB3 、區(qū)位(q wi)狀況調(diào)整權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C社會(huì)環(huán)境0.1100100100100街道條件0.1100100100100離市中心距離及交通條件0.1100100100100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100100100100繁華程度0.1100100100100教育社會(huì)福利設(shè)施狀況0.1100100100100噪音、污染程度0.1100100100100景觀的良否0.1100100100100規(guī)劃上的限制0.1100100100100合計(jì)1100100100100 則各可比實(shí)例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為 A=10

29、0/100=1 B=100/100=1 C=100/100=1 = 2 * GB3 、權(quán)益(quny)狀況調(diào)整 所有選取的可比實(shí)例權(quán)益狀況(zhungkung)與估價(jià)對(duì)象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。 = 3 * GB3 、實(shí)物(shw)狀況調(diào)整權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C房型設(shè)計(jì)0.2100100100100朝 向0.1100100100100配套設(shè)施0.1100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.1100100100100樓 層0.110010010080 層 高0.1100100100100裝修標(biāo)準(zhǔn)0.1100000物業(yè)管理0.1100100100100新舊程度0.110010

30、0100100合 計(jì)1100909088 則各可比實(shí)例的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為： A=100/90=1.11 B=100/90=1.11 C=100/88=1.14 5、求取比準(zhǔn)價(jià)格：百分率法求取比準(zhǔn)價(jià)格公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例(shl)成交價(jià)格交易情況(qngkung)修正系數(shù)交易(jioy)日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。比準(zhǔn)價(jià)格A=2543111.15111.11=32463（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=2481111.15111.11=31671（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=2658011111.14=30301（元/m2） 6、由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，然后得出其市場(chǎng)價(jià)格為

31、： （32463+31671+30301）374.82236（元） （二）、世紀(jì)廣場(chǎng)紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營(yíng)業(yè)房）的評(píng)估，建筑面積為263.84平方米。1、可比實(shí)例選取與分析：選取同類型房地產(chǎn)實(shí)例三個(gè)，具體情況見下表：可比實(shí)例坐 落總層數(shù)樓 層層 高(m)竣工時(shí)間結(jié)構(gòu)面積（m2）A世紀(jì)廣場(chǎng)紅街A-316533.62010年鋼混321.79B四季清風(fēng)苑第二層2009鋪3223.62005年鋼混39.26C世紀(jì)廣場(chǎng)紅街A-S109323.62010年鋼混232.97可比實(shí)例裝 修設(shè)施小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理房型單價(jià)（元/m2）交易時(shí)間A毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理198522011

32、、6B毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理120372013、4C毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理265802013、4 2、交易(jioy)情況修正：由于所有被選的可比實(shí)例均為近期正常情況下的交易實(shí)例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。 3、交易日期調(diào)整：可比實(shí)例的交易日期均在2011年6月至2013年4月之間，據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格有一定幅度上揚(yáng)。故可比實(shí)例A交易日期調(diào)整系數(shù)(xsh)確定為1.05，可比實(shí)例B、C為新近成交案例，其交易日期調(diào)整系數(shù)確定為1。 = 1 * GB3 、區(qū)位狀況(zhungkung)調(diào)整權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C社會(huì)環(huán)境0.110010050150街道條件0.110010050150離市中心距離及交通條件0.110010050100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100100100100繁華程度0.110010050150教育社會(huì)福利設(shè)施狀況0.1100100100100噪音、污染程度0.1100100100100景觀的良否0.1100100100100規(guī)劃上的