房地產(chǎn)估價報告12(共26頁)

1、吳修成世紀(jì)廣場紅街B樓第一、二層估價報告 XXX房地產(chǎn)評估有限公司PAGE - PAGE 27 -ADD：XXX FAX：XXX房地產(chǎn)抵押估價(gji)報告項目名稱：位于(wiy)六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪房地產(chǎn)委 托 方：吳修成估價(gji)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 房地產(chǎn)估價師，注冊證號：XXXXXX 房地產(chǎn)估價師，注冊證號：XXX估價作業(yè)日期：2014年11月17日至2014年11月19日估價報告編號：XXX房估（2014）第035號目 錄一、致委托方函 4P二、估價師聲明(shngmn

2、g) 5P三、估價的假設(shè)和限制(xinzh)條件 6-7P四、估價(gji)結(jié)果報告 8-14P 1、委托方 2、受理方 3、估價目的 4、估價時點 5、估價作業(yè)日期 6、估價人員 7、估價對象 8、估價依據(jù) 9、估價原則 10、估價方法的選取 11、估價結(jié)果 12、估價報告(bogo)應(yīng)用的有效期 13、抵押(dy)風(fēng)險提示 14、變現(xiàn)(bin xin)分析五、估價技術(shù)報告 15-23P 1、估價對象概況 2、估價范圍及權(quán)屬狀況 3、建筑物狀況 4、估價方法的選取5、估價測算過程6、估價結(jié)果確定六、附 件 1、房地產(chǎn)估價委托書 2、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 3、估價對象內(nèi)、外部狀況圖片 4、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)

3、證書與工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5、估價師資質(zhì)復(fù)印件（有簽名）致委托方函吳修成同志(tngzh)： 我公司受貴單位(dnwi)委托，對位于六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪抵押價值(jizh)進(jìn)行了評估。此次估價的目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估該房地產(chǎn)抵押價值。估價時點是：2014年11月17日。經(jīng)實地查看和市場調(diào)查，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用了市場法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價對象抵押總值

4、為770萬元，大寫（人民幣）：柒佰柒萬元整。其中世紀(jì)廣場紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營業(yè)房）的評估價格為236萬元，大寫（人民幣）：貳佰叁拾陸萬元整；世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營業(yè)房）的評估為534萬元，大寫（人民幣）：伍佰叁拾肆萬元整。 若有異議，請?zhí)岢龀浞趾侠淼囊庖?，并在接到報告書后十日?nèi)及時申請復(fù)估。 此函 XXX房地產(chǎn)評估(pn )有限公司 法定代表人：XXX 二0一四年十一月十九日估 價 師 聲 明我們(w men)鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實(zhnsh)和準(zhǔn)確的。 2、在估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們

5、自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到在估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與在估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系和偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、注冊房地產(chǎn)估價師XXX、XXX已對本估價報告中的建設(shè)項目的結(jié)構(gòu)、完工狀況等進(jìn)行了實地查看并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前現(xiàn)狀。尤其因提供的資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積的準(zhǔn)確性的責(zé)任；我們不承擔(dān)對建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6、沒有(mi yu)人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報告中所依據(jù)的

6、建筑面積和權(quán)益資料(zlio)由委托方提供，委托方應(yīng)對資料的真實性、可靠性負(fù)責(zé)。注冊(zhc)房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXX 簽名：注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXX 簽名： 二0一四年十一月十九日估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件提出結(jié)論： 1、在估價時點估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)利，未發(fā)生任何銷售行為，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形，這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)。 2、依據(jù)國有土地使用權(quán)證，該占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為出讓方式取得，用途為商業(yè)用地。本報告假設(shè)自估價時點該土地使用權(quán)尚可使用年限自估價時

7、點起為其對應(yīng)最高使用年限。 3、本報告假定估價對象的處置不受可能(knng)影響其價值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。 4、本估價報告假設(shè)估價對象保持估價時點(sh din)時實際用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途，若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價結(jié)果無效。 5、估價對象的過去、現(xiàn)在和未來均處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素(yn s)的影響。 6、估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范。 7、委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。二、說明和限制條件： 1、

8、本報告估價結(jié)果根據(jù)本次估價目的，對建筑物、構(gòu)筑物以及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下作出的，僅作為委托方進(jìn)行抵押擔(dān)保的參考依據(jù)，不得用于其他用途。 2、本報告所采用的房屋各部分建筑面積以其確權(quán)登記為準(zhǔn)：占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積以委托方提供的土地使用證為依據(jù)，該宗土地總面積以其使用證為準(zhǔn)。在運(yùn)用本報告時，應(yīng)以登記機(jī)關(guān)核實的房屋建筑面積和土地使用面積為準(zhǔn)，并依據(jù)相應(yīng)(xingyng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 3、本次評估結(jié)果是對該標(biāo)的物占用的土地及地上建筑物作為一個整體使用的基礎(chǔ)上評估得出，同時，該標(biāo)的物占地面積和建筑面積較大，用途比較特殊，價值較高。本次評估結(jié)果未考慮估價對象(duxing

9、)改變用途或整體處置等對其價格的影響。 4、本估價結(jié)果(ji gu)包括房屋和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。該土地的使用權(quán)若與房屋分割處置，本估價結(jié)果無效。 5、估價對象依法處置時所得價款按下列順序分配： = 1 * GB3 、支付相關(guān)處置費用； = 2 * GB3 、扣繳權(quán)利轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的相關(guān)稅費； = 3 * GB3 、償還抵押債務(wù)； = 4 * GB3 、剩余金額歸權(quán)利人所有。 6、根據(jù)本報告估價目的，在運(yùn)用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動(bdng)風(fēng)險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中的價格定義后，參考估價

10、結(jié)果確定貸款額（貸款額應(yīng)低于估價結(jié)果）；抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。 7、本估價結(jié)果自估價報告完成之日起壹年內(nèi)有效，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生(fshng)重大變動，且這些變動會對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，而須委托我公司重新估價。 8、必須(bx)在本報告有效期內(nèi)，按“估價的假設(shè)和限制條件”正確合理地運(yùn)用本估價結(jié)果，否則，本報告無效。 9、如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其他原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報告誤差部分無效。 10、本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方、抵押權(quán)人和抵押登記機(jī)關(guān)

11、以外的人員或單位提供。 11、本報告經(jīng)估價人員(rnyun)、法人簽章及本公司簽章，并作為一個整體時有效。吳修成房地產(chǎn)估價結(jié)果(ji gu)報告一、委托方：吳修成 地 址：六安市常青路西側(cè)世紀(jì)(shj)廣場紅街B樓電 話、受理方：XXX房地產(chǎn)評估有限公司 資格等級：貳級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 執(zhí)照號碼：341500000025733 編 號：XXX 法定代表人:XXX 地 址：XXX 電 話：XXX三、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估該 房地產(chǎn)抵押(dy)價值四、估價(gji)時點：2014年11月17日五、估價(gji)作業(yè)日期：2014年11月17日至

12、2014年11月19日六、估價人員： XXX 房地產(chǎn)估價師，注冊證號：XXX XXX 房地產(chǎn)估價師，注冊證號：XXX七、估價對象： 1、區(qū)域位置： 評估標(biāo)的物目前冠名“大誠時尚百貨紅街旗艦店”，位于六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)，是六安市的核心地段，該區(qū)域所屬土地級別為城市一級商業(yè)用地范圍。 2、估價范圍及權(quán)屬狀況： 根據(jù)委托方要求，本次估價范圍為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪06鋪（第一、二層商業(yè)樓），具體情況詳見下表：房地產(chǎn)權(quán)利人吳修成項目位置六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)樓 層共四層，位于第一、二

13、層評估建筑面積（m2）338.66m2建筑年代2010年房地產(chǎn)權(quán)證號房地權(quán)房產(chǎn)中心字第3166249、3166251號 3、土地利用現(xiàn)狀(xinzhung)： 估價對象地勢較平坦，整體地塊(d kui)規(guī)則，周邊道路已建設(shè)完工，宗地周圍無污染。 4、建筑物狀況(zhungkung)： 估價對象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），根據(jù)委托方提供資料，該標(biāo)的物建成于2010年，目前已裝修改造一新，經(jīng)營使用。 標(biāo)的物為鋼結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，共四層。墻面為飾面磚，室內(nèi)采用中央空調(diào)系統(tǒng)，手扶步行電梯2部。總建筑面積為

14、338.66平方米。其中第一層B樓B3-1003、1005鋪建筑面積為74.82平方米；第二層B樓B3-212、213、215、216鋪建筑面積為263.84平方米。 5、交通便捷程度： 區(qū)域內(nèi)有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通過，將火車站、汽運(yùn)東、南、西、北站連結(jié)。市內(nèi)交通便捷度高。估價對象所在區(qū)域南臨皖西大道，東臨淠望路，西鄰梅山中路，距合六葉高速公路入口約5km，形成了輻射能力較強(qiáng)的對外交通網(wǎng)絡(luò)。 6、繁華程度：估價(gji)對象所在區(qū)域是六安市商服繁華程度最高的地區(qū)之一，九墩塘水系(shux)環(huán)繞。市二中、皖西路小學(xué)(xioxu)、人民醫(yī)院、南門菜市場

15、、郵局、電信公司、建行、農(nóng)行、沃爾瑪 、金商都、商之都、西都時代廣場、白云商廈、三星百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市、國美電器、蘇寧電器 、五星電器等盡在周邊。 7、公共配套設(shè)施完備程度： 經(jīng)估價人員實地查看，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“五通”（通路、通、上下水、通電、通訊），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時區(qū)域內(nèi)有工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、郵政銀行、徽商銀行、電信、移動綜合服務(wù)大廳；有皖西路小學(xué)、六安市二中、市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、交通醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。八、估價依據(jù)： 本次評估依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、安徽省六安市人民政府及有關(guān)部門頒布的

16、法律、法規(guī)和政策性文件以及委托方提供的有關(guān)房地產(chǎn)的具體資料。主要有： 1、依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國土地管理法； 3、依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）； 4、委托方提供的相關(guān)資料； 5、房地產(chǎn)權(quán)證證號：房地權(quán)房產(chǎn)(fngchn)中心字第3166249、3166251號。九、估價(gji)原則： 1、合法原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益(h f qun y)為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：、在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃

17、、土地用途管制等為依據(jù)；、在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許處分的方式為依據(jù)；、其他方面。 2、最高最佳使用原則:要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用具體包括下列3個方面：、最佳用途；、最佳規(guī)模；、最佳集約度。 3、替代原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價格。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣

18、者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。 4、估價時點原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果(ji gu)應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限。 5、公平原則:要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個(y )對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。十、估價方法(fngf)的選取： 根據(jù)估價目的、標(biāo)的物的現(xiàn)狀，為力求估價結(jié)果客觀、準(zhǔn)確、合理，估價人員采用市場法進(jìn)行評估，測算出估價對象的比準(zhǔn)價格，然后綜合影響估價對象的各種因素，最后確定估價對象的房地產(chǎn)價值。十一、估價結(jié)果： 根據(jù)估價目的和估價對象的實際情況，我們采用了市

19、場法進(jìn)行評估，得出其評估結(jié)果為770萬元，最終確定估價對象于2014年11月17日的抵押總值為770萬元，大寫（人民幣）：柒佰柒萬元整。其中世紀(jì)廣場紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營業(yè)房）的評估價格為236萬元，大寫（人民幣）：貳佰叁拾陸萬元整；世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營業(yè)房）的評估為534萬元，大寫（人民幣）：伍佰叁拾肆萬元整。十二、估價報告應(yīng)用的有效期： 報告有效期壹年，即自2014年11月17日起至2015年11月16日止。十三、抵押風(fēng)險(fngxin)提示： 根據(jù)報告估價目的，在運(yùn)用本報告時應(yīng)在考慮未來(wili)市場波動風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)

20、險、房地產(chǎn)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價報告中對估價對象的價值定義后，參考估價結(jié)果，確定貸款額度或擔(dān)保額度；抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。十四、變現(xiàn)(bin xin)分析：根據(jù)我公司對該區(qū)域房地產(chǎn)市場定勢預(yù)測及城市規(guī)劃方面的分析，估價對象抵押價值大幅下跌的可能性較??；作為商業(yè)、多功能用房，總價值大。假定估價對象在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有太多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)快速變現(xiàn)能力較差。 估價師簽字： 法定代表人簽章： XXX房地產(chǎn)評估有限公司 二0一四年十一月十九日吳修成房地產(chǎn)估價(gji)技術(shù)報告一、估價對象(

21、duxing)概況： 1、區(qū)域(qy)位置： 評估標(biāo)的物目前冠名“大誠時尚百貨紅街旗艦店”，位于六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)，是六安市的核心地段，該區(qū)域所屬土地級別為城市一級商業(yè)用地范圍。 2、交通便捷程度： 區(qū)域內(nèi)有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通過，將火車站、汽運(yùn)東、南、西、北站連結(jié)。市內(nèi)交通便捷度高。估價對象所在區(qū)域南臨皖西大道，東臨淠望路，西鄰梅山中路，距合六葉高速公路入口約5km，形成了輻射能力較強(qiáng)的對外交通網(wǎng)絡(luò)。 3、繁華程度：估價對象所在區(qū)域是六安市商服繁華程度最高的地區(qū)之一，九墩塘水系環(huán)繞。市二中、皖西路小學(xué)、人民醫(yī)院、南門菜市場、郵局、

22、電信公司、建行、農(nóng)行、沃爾瑪 、金商都、商之都、西都時代廣場、白云商廈、三星百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市、國美電器、蘇寧電器 、五星電器等盡在周邊。 4、公共配套設(shè)施完備程度： 經(jīng)估價人員實地(shd)查看，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“五通(w tn)”（通路、通、上下水、通電、通訊），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時區(qū)域內(nèi)有工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、郵政銀行、徽商銀行、電信、移動綜合服務(wù)大廳；有皖西路小學(xué)、六安市二中(r zhn)、市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、交通醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。二、估價范圍及權(quán)屬狀況： 根據(jù)委托方要求，本次估價范圍為六安市常

23、青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），具體情況詳見下表：房地產(chǎn)權(quán)利人吳修成項目位置六安市皖西路與首府大道交叉口東北側(cè)建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)樓 層共四層，位于第一、二層評估建筑面積（m2）338.66m2建筑年代2010年房地產(chǎn)權(quán)證號房地權(quán)房產(chǎn)中心字第3166249、3166251號三、建筑物狀況： 估價對象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層商業(yè)樓），根據(jù)委托方提供資料，該標(biāo)的物建成于2010年，目前已裝修改造一新，經(jīng)營使用。 標(biāo)的物為鋼結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)(

24、fw)用房，共四層。墻面為飾面磚，室內(nèi)采用中央空調(diào)系統(tǒng)，手扶步行電梯2部?？偨ㄖ娣e為338.66平方米。其中(qzhng)第一層B樓B3-1003、1005鋪建筑面積(jin zh min j)為74.82平方米；第二層B樓B3-212、213、215、216鋪建筑面積為263.84平方米。四、估價方法的選取及適用性分析：委估對象為六安市常青路西側(cè)世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-1003、1005鋪；B3-212、213、215、216鋪（第一、二層營業(yè)樓），本公司估價人員根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況，在對其進(jìn)行實地勘察和類似物業(yè)調(diào)查后，按照評估程序，認(rèn)真分析了影響委估項目價值的相關(guān)因素，根據(jù)估價對象的利

25、用類型、估價時點與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，考慮到目前與委估對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，又因類似交易案例較多且較易取得，故采用市場法作為本次評估的方法。市場法，是將估價與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。具體步驟：收集案例選取可比案例（三例）建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別修正綜合評定估價值。五、估價(gji)測算思路及過程： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)設(shè)計用途為第一、二層現(xiàn)

26、設(shè)計用途為商業(yè)服務(wù)用房。根據(jù)估價對象地理位置，周邊自然和人文(rnwn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及充分利用土地資源、使用價值等情況，作為一、二層連體商場用房為其最佳用途。本次評估也以此分為兩部分采用市場法進(jìn)行。 （一）、世紀(jì)(shj)廣場紅街B樓B3-1003、1005鋪（第一層營業(yè)房）的評估，建筑面積為74.82平方米。1、可比實例選取與分析：選取同類型房地產(chǎn)實例三個，具體情況見下表：可比實例坐 落總層數(shù)樓 層層 高(m)竣工時間結(jié)構(gòu)面積（m2）A世紀(jì)廣場紅街C-S152413.62010年鋼混72.83B世紀(jì)廣場紅街E-S187413.62010年鋼混45.84C世紀(jì)廣場紅街A-S110323.620

27、10年鋼混204.65可比實例裝 修設(shè)施小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理房型單價（元/m2）交易時間A毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理254312010、6B毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理248112010、6C毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理265802011、4 2、交易情況修正：由于所有被選的可比實例(shl)均為近期正常情況下的交易實例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。 3、交易日期調(diào)整：可比實例的交易日期均在2010年6月至2011年4月之間，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，至估價時點類似房地產(chǎn)價格(jig)市場價格有一定幅度上揚(yáng)。故可比實例A、B交易日期調(diào)整系數(shù)確定為1.15，可比實例C為新近成交案例，其交易日期調(diào)整系數(shù)確定

28、為1。 = 1 * GB3 、區(qū)位(q wi)狀況調(diào)整權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C社會環(huán)境0.1100100100100街道條件0.1100100100100離市中心距離及交通條件0.1100100100100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100100100100繁華程度0.1100100100100教育社會福利設(shè)施狀況0.1100100100100噪音、污染程度0.1100100100100景觀的良否0.1100100100100規(guī)劃上的限制0.1100100100100合計1100100100100 則各可比實例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為 A=10

29、0/100=1 B=100/100=1 C=100/100=1 = 2 * GB3 、權(quán)益(quny)狀況調(diào)整 所有選取的可比實例權(quán)益狀況(zhungkung)與估價對象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。 = 3 * GB3 、實物(shw)狀況調(diào)整權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C房型設(shè)計0.2100100100100朝 向0.1100100100100配套設(shè)施0.1100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.1100100100100樓 層0.110010010080 層 高0.1100100100100裝修標(biāo)準(zhǔn)0.1100000物業(yè)管理0.1100100100100新舊程度0.110010

30、0100100合 計1100909088 則各可比實例的實物狀況調(diào)整系數(shù)為： A=100/90=1.11 B=100/90=1.11 C=100/88=1.14 5、求取比準(zhǔn)價格：百分率法求取比準(zhǔn)價格公式：比準(zhǔn)價格=可比實例(shl)成交價格交易情況(qngkung)修正系數(shù)交易(jioy)日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。比準(zhǔn)價格A=2543111.15111.11=32463（元/m2）比準(zhǔn)價格B=2481111.15111.11=31671（元/m2）比準(zhǔn)價格C=2658011111.14=30301（元/m2） 6、由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，對其進(jìn)行簡單算術(shù)平均，然后得出其市場價格為

31、： （32463+31671+30301）374.82236（元） （二）、世紀(jì)廣場紅街B樓B樓B3-212、213、215、216鋪（第二層營業(yè)房）的評估，建筑面積為263.84平方米。1、可比實例選取與分析：選取同類型房地產(chǎn)實例三個，具體情況見下表：可比實例坐 落總層數(shù)樓 層層 高(m)竣工時間結(jié)構(gòu)面積（m2）A世紀(jì)廣場紅街A-316533.62010年鋼混321.79B四季清風(fēng)苑第二層2009鋪3223.62005年鋼混39.26C世紀(jì)廣場紅街A-S109323.62010年鋼混232.97可比實例裝 修設(shè)施小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理房型單價（元/m2）交易時間A毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理198522011

32、、6B毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理120372013、4C毛坯齊全優(yōu)優(yōu)合理265802013、4 2、交易(jioy)情況修正：由于所有被選的可比實例均為近期正常情況下的交易實例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。 3、交易日期調(diào)整：可比實例的交易日期均在2011年6月至2013年4月之間，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，至估價時點類似房地產(chǎn)價格市場價格有一定幅度上揚(yáng)。故可比實例A交易日期調(diào)整系數(shù)(xsh)確定為1.05，可比實例B、C為新近成交案例，其交易日期調(diào)整系數(shù)確定為1。 = 1 * GB3 、區(qū)位狀況(zhungkung)調(diào)整權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C社會環(huán)境0.110010050150街道條件0.110010050150離市中心距離及交通條件0.110010050100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100100100100繁華程度0.110010050150教育社會福利設(shè)施狀況0.1100100100100噪音、污染程度0.1100100100100景觀的良否0.1100100100100規(guī)劃上的