高檔寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)房地產(chǎn)2020

1、寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)- PAGE 5 -目錄第一章行政事務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖16第二節(jié)管理制度一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定17二、數(shù)據(jù)庫(kù)建立管理規(guī)定32三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法35四、寫(xiě)字樓二次裝修管理規(guī)定36五、外部單位施工維修管理規(guī)定38六、用戶(hù)違章管理規(guī)定40七、特約服務(wù)管理規(guī)定40八、租賃房屋管理規(guī)定41九、檔案管理規(guī)定42十、日常管理規(guī)定43十一、來(lái)訪投訴處理規(guī)定43十二、回訪管理制度44十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定44十四、防火安全檢查制度45十五、消防安全管理規(guī)定46十六、防火安全責(zé)任書(shū)47十七、防風(fēng)抗洪工作流程49十八、突

2、發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程57十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程58寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)二十、員工宿舍管理規(guī)定62第三節(jié)崗位及職責(zé)一、經(jīng)理（一）崗位職責(zé)65（二）工作程序661、巡檢工作程序672、處理投訴工作程序673、公文審批程序68（三）工作標(biāo)準(zhǔn)68（四）使用表格68二、行政助理（一）崗位職責(zé)77（二）工作程序771、巡檢工作程序772、處理投訴工作程序78（三）工作標(biāo)準(zhǔn)78（四）使用表格78三、文員（一）崗位制度78（二）崗位職責(zé)79（三）工作程序79（四）工作標(biāo)準(zhǔn)82（五）使用表格82四、樓宇管理員（一）崗位職責(zé)84（二）工作程序841、交房工作程序842、裝修檢查程序843、處理違章工作程序

3、854、鑰匙管理程序865、退房程序86（三）工作標(biāo)準(zhǔn)86（四）使用表格87五、收費(fèi)員（一）崗位制度93（二）崗位職責(zé)93（三）工作程序94（四）工作標(biāo)準(zhǔn)94（五）使用表格94第二章保安消防第一節(jié)崗位設(shè)置一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖99第二節(jié)管理制度一、秩序維護(hù)員管理制度100二、秩序維護(hù)員行為規(guī)范100三、班前會(huì)議制度101四、交接班制度101五、消防管理制度102六、警隊(duì)請(qǐng)示匯報(bào)制度103七、警隊(duì)突發(fā)事件處理規(guī)定1031、處理的基本原則1032、突發(fā)事件處理1033、突發(fā)事件處理流程圖1064、消防應(yīng)急處理流程1075、治安管理處理流程107八、機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入管理規(guī)定108九、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理規(guī)

4、定108十、秩序維護(hù)員處理問(wèn)題原則與方法規(guī)定108十一、人員物品出入管理制度1091、物品出入管理制度1092、人員出入管理制度109十二、警隊(duì)工作獎(jiǎng)懲規(guī)定110（一）崗位職- PAGE 8 -1、秩序維護(hù)員違規(guī)懲罰辦法1102、分隊(duì)長(zhǎng)違規(guī)懲罰辦法1123、隊(duì)長(zhǎng)違規(guī)懲罰辦法112十三、恒禾秩序維護(hù)員八項(xiàng)紀(jì)律113第三節(jié)崗位及職責(zé)一、警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)（一）崗位職責(zé)114（二）工作程序114（三）工作標(biāo)準(zhǔn)115（四）使用表格115二、警隊(duì)分隊(duì)長(zhǎng)（一）崗位職責(zé)124（二）工作程序124（三）工作標(biāo)準(zhǔn)125（四）使用表格125三、大廳崗責(zé)133（二）工作程序133（三）工作標(biāo)準(zhǔn)134（四）使用表格134四、機(jī)

5、動(dòng)車(chē)車(chē)場(chǎng)崗（一）崗位職責(zé)140（二）工作程序140（三）工作標(biāo)準(zhǔn)141（四）使用表格141五、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)場(chǎng)崗（一）崗位職責(zé)145（二）工作程序145（三）工作標(biāo)準(zhǔn)145（四）用表格146六、消防監(jiān)控崗責(zé)149（二）工作程序149（三）工作標(biāo)準(zhǔn)150（四）使用表格150七、安全監(jiān)控崗（一）崗位職責(zé)153（二）工作程序153（三）工作標(biāo)準(zhǔn)153（四）使用表格154八、特服警衛(wèi)崗（一）崗位職責(zé)156（二）工作程序156（三）工作標(biāo)準(zhǔn)156（四）使用表格156九、巡邏崗- PAGE 29 -責(zé)157（二）工作程序157（三）工作標(biāo)準(zhǔn)158（四）使用表格158第三章運(yùn)行維修第一節(jié)崗位設(shè)置一、運(yùn)行維修崗位

6、設(shè)置結(jié)構(gòu)圖161第二節(jié)管理制度一、班前會(huì)議制度162二、安全供電、供水管理規(guī)定162三、設(shè)備管理制度163四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度164五、水泵房管理制度164六、變配電室管理規(guī)定165七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度166八、電梯運(yùn)行管理規(guī)定167第三節(jié)崗位及職責(zé)一、運(yùn)行維修主管（一）崗位職責(zé)168（二）工作程序168（三）工作標(biāo)準(zhǔn)168（四）使用表格169 HYPERLINK l _TOC_250136 二、維修領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)181（二）工作程序181（三）工作標(biāo)準(zhǔn)181（四）使用表格182 HYPERLINK l _TOC_250135 三、運(yùn)行領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)186（二）工作程序186（

7、三）工作標(biāo)準(zhǔn)187（四）使用表格187 HYPERLINK l _TOC_250134 四、維修工（一）崗位制度190 HYPERLINK l _TOC_250133 1、維修工管理制度190 HYPERLINK l _TOC_250132 2、維修人員巡檢制度190（二）崗位職責(zé)191（三）工作程序191 HYPERLINK l _TOC_250131 1、室內(nèi)維修191 HYPERLINK l _TOC_250130 2、室外維修192 HYPERLINK l _TOC_250129 3、日光燈維修192 HYPERLINK l _TOC_250128 4、開(kāi)關(guān)維修193 HYPERLIN

8、K l _TOC_250127 5、分體空調(diào)維修193 HYPERLINK l _TOC_250126 6、電梯困人救援程序194 HYPERLINK l _TOC_250125 7、工作流程圖195（四）工作標(biāo)準(zhǔn)195（五）使用表格196 HYPERLINK l _TOC_250124 五、運(yùn)行工（一）崗位制度2021、運(yùn)行人員交接班制度202（二）崗位職責(zé)203（三）工作程序203 HYPERLINK l _TOC_250123 1、高壓配電柜操作程序203 HYPERLINK l _TOC_250122 2、低壓配電柜操作程序204 HYPERLINK l _TOC_250121 3、柴

9、油發(fā)電機(jī)組操作程序204 HYPERLINK l _TOC_250120 4、中央空調(diào)操作程序206 HYPERLINK l _TOC_250119 5、供水操作程序207 HYPERLINK l _TOC_250118 6、水泵維修保養(yǎng)操作程序207 HYPERLINK l _TOC_250117 7、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序208（四）工作標(biāo)準(zhǔn)208（五）使用表格209 HYPERLINK l _TOC_250116 第四章保潔服務(wù) HYPERLINK l _TOC_250115 第一節(jié)崗位設(shè)置一、崗位機(jī)構(gòu)設(shè)置圖217第二節(jié)管理制度及規(guī)定 HYPERLINK l _TOC_250114 一、

10、班前會(huì)制度218 HYPERLINK l _TOC_250113 二、材料工具領(lǐng)用發(fā)放制度218 HYPERLINK l _TOC_250112 三、環(huán)境清潔管理制度218 HYPERLINK l _TOC_250111 四、投訴處理規(guī)定219 HYPERLINK l _TOC_250110 五、交接班管理規(guī)定219六、服務(wù)組獎(jiǎng)罰制度219 HYPERLINK l _TOC_250109 1、服務(wù)主管獎(jiǎng)罰制度219 HYPERLINK l _TOC_250108 2、服務(wù)領(lǐng)班獎(jiǎng)罰制度2213、清潔員獎(jiǎng)罰制度222 HYPERLINK l _TOC_250107 七、 保潔用品使用規(guī)定224 H

11、YPERLINK l _TOC_250106 1、干泡地毯清潔劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250105 2、地毯除漬劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250104 3、地毯除油噴劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250103 4、除香口膠噴泉?jiǎng)┎僮饕?guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250102 5、化泡劑操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250101 6、起蠟水操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250100 7、底蠟操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250099 8、石地封蠟

12、操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250098 9、面蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250097 10、木地板清潔蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250096 11、木地板封蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250095 12、拋光蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250094 13、不銹鋼擦亮劑操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250093 14、金屬除漬劑操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250092 15、玻璃清潔劑操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC

13、_250091 16、潔廁靈操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250090 17、吸塵劑操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250089 18、全能水操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250088 第三節(jié)崗位及職責(zé)一、服務(wù)主管崗位 HYPERLINK l _TOC_250087 （一）崗位職責(zé)229 HYPERLINK l _TOC_250086 （二）工作程序229 HYPERLINK l _TOC_250085 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)230 HYPERLINK l _TOC_250084 （四）使用表格230 HYPERLINK l _TOC_2500

14、83 二、領(lǐng)班（清潔領(lǐng)班、特殊服務(wù)領(lǐng)班） HYPERLINK l _TOC_250082 （一）崗位制度238 HYPERLINK l _TOC_250081 （二）崗位職責(zé)2381、清潔領(lǐng)班職責(zé)2382、特服領(lǐng)班職責(zé)238 HYPERLINK l _TOC_250080 （三）工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250079 1、清潔領(lǐng)班工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250078 2、特服領(lǐng)班工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250077 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)239 HYPERLINK l _TOC_250076 （五）使用表格240 HYPERL

15、INK l _TOC_250075 三、保潔員（樓層保潔員、外圍保潔員） HYPERLINK l _TOC_250074 （一）崗位職責(zé)243 HYPERLINK l _TOC_250073 （二）工作程序243 HYPERLINK l _TOC_250072 1、大堂清潔程序243 HYPERLINK l _TOC_250071 2、電梯清潔程序243 HYPERLINK l _TOC_250070 3、樓道清潔程序244 HYPERLINK l _TOC_250069 4、衛(wèi)生間清潔程序244 HYPERLINK l _TOC_250068 5、辦公室清潔程序245 HYPERLINK l

16、 _TOC_250067 6、車(chē)場(chǎng)道路清潔程序246 HYPERLINK l _TOC_250066 7、綠化帶清潔程序246 HYPERLINK l _TOC_250065 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250064 1、大堂清潔標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250063 2、電梯清潔標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250062 3、樓道清潔標(biāo)準(zhǔn)2474、衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250061 5、辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250060 6、車(chē)場(chǎng)道路清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERL

17、INK l _TOC_250059 7、綠化帶清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250058 （四）使用表格248 HYPERLINK l _TOC_250057 四、特約服務(wù)員 HYPERLINK l _TOC_250056 （一）崗位制度251 HYPERLINK l _TOC_250055 1、高級(jí)管理人辦公室清潔管理制度251 HYPERLINK l _TOC_250054 2、高級(jí)管理人辦公室巡檢管理制度2513、特約服務(wù)人員行為規(guī)范252 HYPERLINK l _TOC_250053 4、會(huì)議室管理制度252 HYPERLINK l _TOC_250052 （二）

18、崗位職責(zé)253 HYPERLINK l _TOC_250051 （三）工作程序253 HYPERLINK l _TOC_250050 1、高級(jí)管理人辦公室工作程序253 HYPERLINK l _TOC_250049 2、辦公室內(nèi)清潔程序254 HYPERLINK l _TOC_250048 3、休息室清潔程序254 HYPERLINK l _TOC_250047 4、會(huì)務(wù)接待工作程序256 HYPERLINK l _TOC_250046 5、會(huì)議室清潔程序256 HYPERLINK l _TOC_250045 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)258 HYPERLINK l _TOC_250044 （五）使用表

19、格259 HYPERLINK l _TOC_250043 五、總臺(tái)服務(wù)員 HYPERLINK l _TOC_250042 （一）崗位制度262 HYPERLINK l _TOC_250041 （二）崗位職責(zé)262 HYPERLINK l _TOC_250040 （三）工作程序263 HYPERLINK l _TOC_250039 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)263 HYPERLINK l _TOC_250038 （五）使用表格264六、郵件收發(fā)員 HYPERLINK l _TOC_250037 （一）崗位制度268 HYPERLINK l _TOC_250036 （二）崗位職責(zé)268 HYPERLINK l

20、 _TOC_250035 （三）工作程序268 HYPERLINK l _TOC_250034 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)268 HYPERLINK l _TOC_250033 （五）使用表格269七、小賣(mài)部管理員 HYPERLINK l _TOC_250032 （一）崗位制度272 HYPERLINK l _TOC_250031 （二）崗位職責(zé)272 HYPERLINK l _TOC_250030 （三）工作程序272 HYPERLINK l _TOC_250029 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)272 HYPERLINK l _TOC_250028 （五）使用表格273 HYPERLINK l _TOC_250027

21、 第五章園林綠化 HYPERLINK l _TOC_250026 第一節(jié)崗位設(shè)置一、崗位設(shè)置圖276第二節(jié)管理制度及規(guī)定 HYPERLINK l _TOC_250025 一、綠化管理規(guī)定277二、草坪日常管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250024 三、喬灌木日常養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250023 四、園林植保管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250022 五、綠化工作注意事項(xiàng)279 HYPERLINK l _TOC_250021 六、綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)279 HYPERLINK l _TOC_250020 七、節(jié)慶日環(huán)境布置管理

22、規(guī)定283 HYPERLINK l _TOC_250019 八、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定284 HYPERLINK l _TOC_250018 九、綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定284 HYPERLINK l _TOC_250017 第三節(jié)崗位及職責(zé)一、綠化主管崗位 HYPERLINK l _TOC_250016 （一）崗位職責(zé)285 HYPERLINK l _TOC_250015 （二）工作程序285 HYPERLINK l _TOC_250014 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)285 HYPERLINK l _TOC_250013 （四）使用表格286二、修剪工崗位 HYPERLINK l _TOC_250012 （

23、一）崗位職責(zé)288 HYPERLINK l _TOC_250011 （二）工作程序288 HYPERLINK l _TOC_250010 1、修剪工作程序2882、草坪日常管理工作程序289 HYPERLINK l _TOC_250009 3、喬灌木養(yǎng)護(hù)工作程序291 HYPERLINK l _TOC_250008 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)293 HYPERLINK l _TOC_250007 （四）使用表格294 HYPERLINK l _TOC_250006 三、綠化工崗位 HYPERLINK l _TOC_250005 （一）崗位職責(zé)296 HYPERLINK l _TOC_250004 （二）工

24、作程序296 HYPERLINK l _TOC_250003 1、一般綠化工作程序296 HYPERLINK l _TOC_250002 2、園林植保工作程序296 HYPERLINK l _TOC_250001 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)298 HYPERLINK l _TOC_250000 （四）使用表格299寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)第一章行政事務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖行政助理理經(jīng)園林綠化保安消防運(yùn)行維修保潔服務(wù)樓宇管理員收 費(fèi) 員文員第二節(jié)管理制度一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定1、接管驗(yàn)收程序管理規(guī)定（1）確認(rèn)接管項(xiàng)目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的竣工驗(yàn)收合格證明

25、。如已取得國(guó)家竣工驗(yàn)收合格證明，則按有關(guān)程序正常進(jìn)行接管驗(yàn)收；如無(wú)相應(yīng)的國(guó)家竣工驗(yàn)收合格證明，則由物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商另行協(xié)商接管驗(yàn)收具體辦法。（2）物業(yè)部依據(jù)市場(chǎng)部提供的物業(yè)管理委托合同組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確定接管日期。（3）接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作： 接管驗(yàn)收小組成員熟悉物業(yè)管理委托合同； 接管驗(yàn)收小組熟悉物業(yè)情況； 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 對(duì)于新建樓宇，要提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：a、房屋接管驗(yàn)收表；b、公共配套設(shè)施

26、接管驗(yàn)收表；c、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表；d、接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表。（4）接管驗(yàn)收小組人員組成及驗(yàn)收職責(zé)范圍：檔案驗(yàn)收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 樓宇驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗(yàn)收移交工作； 運(yùn)行維修驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收及水電表等計(jì)量器具的原始數(shù)據(jù)抄表； 警隊(duì)驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收； 園林綠化驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收。（5）接管驗(yàn)收的工作程序 下達(dá)接管驗(yàn)收指令； 組建接管驗(yàn)收小組； 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備； 進(jìn)行資

27、料驗(yàn)收移交。驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)： 資料正確、真實(shí)、齊全； 硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計(jì)要求。驗(yàn)收不合格處理辦法： 是否要求發(fā)展商限時(shí)整改： 開(kāi)發(fā)商書(shū)面確認(rèn)后，記錄歸檔。（6）接管驗(yàn)收資料的類(lèi)別 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；b、規(guī)劃許可證；c、投資許可證； d、土地使用合同；e、建筑開(kāi)工許可證；f、用地紅線(xiàn)圖。 綜合竣工驗(yàn)收資料：a、竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖)；b、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；c、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； d、供水合同；e、供電協(xié)議書(shū)、許可證； f、供氣協(xié)議書(shū)、許可證；g、有線(xiàn)電視合格證； h、通信設(shè)施合格證

28、； i、電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計(jì)資料：a、地質(zhì)報(bào)告書(shū)； b、全套設(shè)計(jì)圖紙； c、圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危籨、設(shè)計(jì)變更通知單； e、工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；f、重要的施工會(huì)議紀(jì)要；g、隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h、沉降觀測(cè)記錄；i、其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 機(jī)電設(shè)備資料：a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(要求中文)；c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； d、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：a、已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等； b、已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。（7）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法： 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求； 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。（8）

29、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)：a、外墻不得滲水；b、屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，無(wú)起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 內(nèi)墻面：a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫， 無(wú)污漬；b、 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷， 色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)漬水痕跡，無(wú)污漬。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)

30、有積水，倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 門(mén)、窗。a、門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；b、門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活； c、玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷： d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：e、電子防盜門(mén)通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡：f、不銹鋼防盜門(mén)光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；g、高檔裝飾、裝修完整。 樓梯、扶手：a、鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b、樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。11

31、121314151617油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好。開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。2021門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作

32、正常。（9）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 道路：a、路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；d、交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)、路牌清楚完好。 室外消防栓：a、消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；b、消防設(shè)施配件齊全；c、 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓

33、充足。 樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。1112保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。13單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。141516明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。171819臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清

34、楚，表面平整光潔。（10）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范； 有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)， 配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與

35、移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚， 設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 保安監(jiān)控設(shè)備同消防監(jiān)控設(shè)備。（11）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：a、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；b、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對(duì)資料遺留的問(wèn)

36、題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊； 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決； 對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。（12）接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定（1）物業(yè)移交的條件 管理處接到上級(jí)通知，開(kāi)始準(zhǔn)備移交。 具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時(shí)間。 移交對(duì)象：新物業(yè)公司驗(yàn)收接管小組。（2）物業(yè)移交驗(yàn)收接管的主要內(nèi)容 物業(yè)管理運(yùn)行情況； 管理期間未完工程進(jìn)展和已完工程竣

37、工驗(yàn)收付款情況； 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況； 維修基金代收代繳情況； 公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問(wèn)題； 服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實(shí)情況； 物業(yè)資料移交情況； 有關(guān)承諾的落實(shí)情況和后續(xù)處理辦法； 物業(yè)移交驗(yàn)收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議； 物業(yè)管理遺留處理問(wèn)題；11物業(yè)移交驗(yàn)收人員在物業(yè)移交驗(yàn)收接管過(guò)程中議定的其它內(nèi)容。（3）物業(yè)移交接管時(shí)，提交以下資料： 規(guī)劃部門(mén)最終批準(zhǔn)的四圖一書(shū)。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)接管時(shí)就沒(méi)有的，應(yīng)書(shū)面說(shuō)明）； 寫(xiě)字樓內(nèi)所有單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項(xiàng)建筑、結(jié)

38、構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線(xiàn)竣工圖接管時(shí)就沒(méi)有的，應(yīng)書(shū)面說(shuō)明）； 寫(xiě)字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項(xiàng)目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明（接管時(shí)就沒(méi)有的，應(yīng)書(shū)面說(shuō)明）； 物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同； 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說(shuō)明以及保修書(shū)（接管時(shí)就沒(méi)有的，應(yīng)書(shū)面說(shuō)明）； 未完工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書(shū)； 物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表； 維修基金歸集憑證； 日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用情況及遺留問(wèn)題處理辦法； 業(yè)主欠費(fèi)情況及后續(xù)處理辦法；11其它應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的問(wèn)題。（4）物業(yè)移交驗(yàn)收接管程序與要求：在新的物業(yè)委托合同生效前 20 天，管理處向上級(jí)提出移交方案，同時(shí)送開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)； 聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)和上

39、級(jí)意見(jiàn)后，與新的物業(yè)管理公司確定物業(yè)移交驗(yàn)收接管的時(shí)間、要求和物業(yè)移交驗(yàn)收接管小組組成名單，書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)； 在市物業(yè)管理主管部門(mén)主持下，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)后，填寫(xiě)物業(yè)移交確認(rèn)清單；開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)代表予以確認(rèn)； 草簽物業(yè)移交接管協(xié)議，報(bào)市物業(yè)管理主管部門(mén)備案，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)移交接管協(xié)議向全體業(yè)主公示； 在物業(yè)移交接管協(xié)議完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管；物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議簽字生效后，管理處人員撤離。 對(duì)雙方認(rèn)定的缺陷由公司委派工程部進(jìn)行整改。（5）物業(yè)移交中對(duì)所移交資料要進(jìn)行登記確認(rèn)。3、物業(yè)接管驗(yàn)收及移交使用表格表一：接管驗(yàn)收交接記錄表表二：接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表

40、表三：接管驗(yàn)收沒(méi)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表表四： 驗(yàn)收表表五：移交資料登記表表一：寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)接管驗(yàn)收交接記錄表日期單位交接內(nèi)容數(shù)量狀況移交人接收人交接日期備注- 30 -寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè)- PAGE 74 -表二：接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表序號(hào)遺留問(wèn)題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表三：接管驗(yàn)收沒(méi)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表序號(hào)設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)遺留問(wèn)題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表四： 驗(yàn)收表序號(hào)名稱(chēng)現(xiàn)狀存在問(wèn)題解決辦法備注交方確認(rèn)人：年月日接方確認(rèn)人：年月日表五：移交資料登記表編號(hào)：序號(hào)移交資料數(shù)量移交人接收人移交日期備注二、數(shù)據(jù)庫(kù)建立管理規(guī)定1、數(shù)據(jù)庫(kù)建立以真實(shí)、詳細(xì)為原則。2、管理處派專(zhuān)人

41、負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。3、數(shù)據(jù)庫(kù)建立以接管資料為依據(jù)但不局限于接管資料。4、基本數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）固定數(shù)據(jù) 概述 樓房數(shù)據(jù)a、物業(yè)名稱(chēng)b、地址c、占地面積d、建筑面積e、組成部分f、樓高g、外墻面積h、玻璃幕墻面積i、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）面積j、其它：如竣工時(shí)間等 生活供水設(shè)施a、水泵 b、蓄水池 消防設(shè)施a、火災(zāi)報(bào)警控制器。b、聯(lián)動(dòng)柜 c、蓄電池 d、各樓層顯示器e、煙感控測(cè)器f、手動(dòng)報(bào)警g、消防水帶h、水槍 i、消防栓箱j、滅火器箱k、水流指示器l、消防水泵接合器m、警鈴n、滅火器o、噴淋頭p、噴淋水泵q、消防水泵r、補(bǔ)壓水泵s、廣播系統(tǒng)t、應(yīng)急照明燈u、安全指示燈v、對(duì)講電話(huà)機(jī)

42、供 電 設(shè) 施a、高壓開(kāi)關(guān)柜 b、高壓互感器柜c、高壓計(jì)量柜 d、干式變壓器 e、低壓開(kāi)關(guān)柜 f、電容補(bǔ)償柜g、聯(lián)絡(luò)柜 電梯設(shè)施a、電梯b、電梯控制柜c、電梯房空調(diào) 排污設(shè)施a、化糞池b、地下室排污口 空調(diào)設(shè)施a、中央空調(diào)機(jī)組b、冷卻水泵c、冷凍水泵 d、冷卻塔 e、冷凍補(bǔ)水箱f、冷卻塔電機(jī)g、空調(diào)配電柜 照明設(shè)施a、投光燈b、廣告燈c、車(chē)場(chǎng)照明燈d、道路燈 設(shè)備數(shù)據(jù)a、動(dòng)力設(shè)備臺(tái)賬登記表11綠化數(shù)據(jù)a、綠地總面積b、草坪面積（2）變化數(shù)據(jù) 每月資金使用動(dòng)態(tài)表 水電使用情況 設(shè)備安裝情況寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作手冊(cè) 設(shè)備維護(hù) 保安安全及消防情況 機(jī)構(gòu)人員變動(dòng)情況 培訓(xùn)情況記錄 突發(fā)特殊事件記錄表 租

43、戶(hù)檔案5、后續(xù)管理中管理處因管理需要陸續(xù)加入的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并對(duì)變動(dòng)數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行修正。6、數(shù)據(jù)庫(kù)日常使用過(guò)程中注意保密，無(wú)關(guān)人員禁止查閱。三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法1、電費(fèi)由兩部分組成：(1)用電單位每月實(shí)際消耗電費(fèi)，以該用電單位電表計(jì)電量為準(zhǔn)。(2) 用電單位公共用電分?jǐn)偂?公共用電分?jǐn)俛、圍墻、花地、區(qū)內(nèi)道路照明用電，樓梯間、走廊路燈、配電室、地下室公共照明用電，消防設(shè)施用電，自備發(fā)電設(shè)備用電。b、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計(jì)算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類(lèi)目錄電價(jià)*寫(xiě)字樓公共電表計(jì)電量/寫(xiě)字樓用電單位分表電量總和*該用電單位表計(jì)電量。 公共動(dòng)力用電分?jǐn)俛、水泵加壓（從享受水泵加壓服務(wù)的樓層

44、算起）。b、電梯（從二樓（含二樓）算起）。c、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計(jì)算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類(lèi)目錄電價(jià)*公共動(dòng)力電表計(jì)總電量/該寫(xiě)字樓享受動(dòng)力用電服務(wù)的建筑面積總和*該用電電位建筑面積。2、公共使用部份的公用水電費(fèi)：按各用戶(hù)使用面積進(jìn)行分?jǐn)?。?）用水單位應(yīng)繳公攤水費(fèi)的計(jì)算公式為：用水單位應(yīng)繳公攤水費(fèi)=分類(lèi)目錄水價(jià)*寫(xiě)字樓公共用水表計(jì)水量/寫(xiě)字樓用水單位分表水量總和*該用水單位表計(jì)水量。3、寫(xiě)字樓向用戶(hù)提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費(fèi)為中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)所消耗的水、電費(fèi)用、消耗材料費(fèi)用和低值易耗品等費(fèi)用構(gòu)成。冷氣費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按所租用面積（含公攤面積）進(jìn)行分?jǐn)偅?jì)費(fèi)面積同租賃合同（含公攤面

45、積）。4、中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)間：國(guó)家法定工作日開(kāi)放。5、水電收費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定的公攤辦法或者按照寫(xiě)字樓實(shí)際與開(kāi)發(fā)商協(xié)商的公攤辦法進(jìn)行收費(fèi)。6、用戶(hù)電費(fèi)和水費(fèi)及冷氣費(fèi)按月結(jié)算收取，由管理處書(shū)面通知， 并要求用戶(hù)限期繳付。7、管理處必須積極采取措施，加強(qiáng)對(duì)寫(xiě)字樓水、電的管理，降低公共水電損耗，減輕業(yè)主、使用人公攤負(fù)擔(dān)。四、寫(xiě)字樓二次裝修管理規(guī)定1、依照寫(xiě)字樓房屋租賃合同及寫(xiě)字樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定， 用戶(hù)可對(duì)使用區(qū)域進(jìn)行二次裝修。2、用戶(hù)在裝修前應(yīng)確定裝修工程絕不影響寫(xiě)字樓的整體結(jié)構(gòu)，若有疑問(wèn)可以書(shū)面方式向管理處咨詢(xún)。3、裝修范圍僅限于用戶(hù)所租賃或所購(gòu)買(mǎi)的場(chǎng)所之內(nèi)。4、裝修工程禁止改變室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、樓層外形

46、，禁止另開(kāi)門(mén)窗， 不允許對(duì)室內(nèi)墻、梁、柱、地板、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、天臺(tái)、通道等建筑設(shè)施亂鑿、亂拆、亂搭、亂占，否則按違章處理。5、裝修工程實(shí)施前，應(yīng)提交書(shū)面申請(qǐng)和具體施工方案（附平面圖、電力負(fù)荷、工期等）報(bào)管理處審核。6、裝修工程申請(qǐng)及施工方案經(jīng)管理處審核后，由用戶(hù)或施工方繳納施工保證金，簽署裝修協(xié)議后方可施工。7、在施工過(guò)程中，如需用水電須簽訂水電使用協(xié)議并單獨(dú)安裝水電表計(jì)量。8、按照管理處規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行裝修，在施工過(guò)程中，不得影響到公共設(shè)施的正常狀態(tài)及其它單位的正常工作。9、在施工過(guò)程中，未經(jīng)管理處同意不允許使用電梯運(yùn)送材料、物品及垃圾，并禁止堆放在公共場(chǎng)所，垃圾須直接清除到樓外自行負(fù)責(zé)運(yùn)走。1

47、0、寫(xiě)字樓小型空調(diào)設(shè)備的安裝，必須由管理處審批。11、在施工期間，管理處派專(zhuān)人監(jiān)理，管理人員有權(quán)制止用戶(hù)及施工方違反有關(guān)規(guī)定的行為。12、裝修施工人員進(jìn)出寫(xiě)字樓須辦理臨時(shí)通行證，并在指定區(qū)域和有效期內(nèi)進(jìn)出。13、施工期間，用戶(hù)如有特殊要求可提出申請(qǐng)并經(jīng)管理處同意后， 管理處將提供有償服務(wù)。14、施工期間，施工安全由用戶(hù)負(fù)責(zé)，如造成寫(xiě)字樓或其它用戶(hù)損失，由進(jìn)行二次裝修的用戶(hù)負(fù)責(zé)賠償。15、施工完畢后，用戶(hù)通知管理處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，驗(yàn)收后辦理離場(chǎng)手續(xù)，交回施工許可證及結(jié)算各種費(fèi)用。16、用戶(hù)在租賃或購(gòu)買(mǎi)區(qū)域內(nèi)增加、改造給排水管道、電氣設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施，按本規(guī)定辦理。五、外部單位施工維修管理規(guī)定1、水、

48、電、燃?xì)?、有線(xiàn)電視、電信公司等外部單位在管理區(qū)域進(jìn)行施工維修前，須和管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納一定數(shù)額施工押金。并辦理人員出入證。2、施工維修過(guò)程中需要使用水、電的，應(yīng)單獨(dú)裝置計(jì)量表。3、施工維修單位必須定期足額交納水、電費(fèi)用。4、管理處定期對(duì)施工維修單位的水、電使用情況進(jìn)行檢查。5、施工維修結(jié)束后，相關(guān)單位在結(jié)清等費(fèi)用和退還出入證后方可退場(chǎng)。附： 水電使用協(xié)議甲方： 物業(yè)處乙方：應(yīng)乙方要求，甲方同意向乙方在 寫(xiě)字樓進(jìn)行的 工程施工過(guò)程中提供水電供應(yīng)服務(wù)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，特簽訂如下協(xié)議：1、施工單位使用水、電按商業(yè)用水、用電計(jì)價(jià)。電價(jià)：1.05 元/ 度 ； 水 價(jià) 2.9 元 / 噸 。2、

49、每月 25 日之前由甲乙雙方技術(shù)人員共同抄表、確認(rèn)計(jì)量并結(jié)算。3、乙方需根據(jù)測(cè)算水電用量，預(yù)交一定的水電押金，工程結(jié)束后甲方予以退還。4、乙方必須服從甲方管理，根據(jù)甲方技術(shù)人員的要求，保證安全用水、用電，否則甲方有權(quán)停止提供水電。5、因乙方使用不當(dāng)造成后果的，應(yīng)由乙方承擔(dān)責(zé)任。甲方： 物業(yè)處乙方：代表：代表：年月日年月日六 、用戶(hù)違章管理規(guī)定1、對(duì)于入住寫(xiě)字樓的用戶(hù)，須遵守寫(xiě)字樓各項(xiàng)物業(yè)管理制度。凡有違反者，一經(jīng)管理處工作人員發(fā)現(xiàn)，將予以警告或者處罰。2、管理處有告知用戶(hù)各項(xiàng)管理規(guī)章制度的義務(wù)。3、當(dāng)用戶(hù)收到管理處的違章處罰通知書(shū)后，須認(rèn)可簽字回執(zhí)。如三日內(nèi)不予簽字回執(zhí)，視為默認(rèn)。4、用戶(hù)對(duì)違

50、章處罰通知書(shū)的處罰，須嚴(yán)格執(zhí)行。如不按要求執(zhí)行，將處予加倍罰款。七、特約服務(wù)管理規(guī)定1、受用戶(hù)委托，管理處可向用戶(hù)提供各種特約有償服務(wù)。2、管理處向用戶(hù)（單位/個(gè)人）提供特約服務(wù)的，應(yīng)和用戶(hù)簽署特約服務(wù)協(xié)議，協(xié)商服務(wù)事項(xiàng)、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算等。3、管理處完成用戶(hù)提出的服務(wù)項(xiàng)目后，由用戶(hù)驗(yàn)收，并為管理處服務(wù)人員簽署有償服務(wù)工作單。4、服務(wù)費(fèi)由管理處在每月費(fèi)款結(jié)算時(shí)向用戶(hù)一并收取。用戶(hù)不得拖延繳納。5、管理處在進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)，用戶(hù)須派人進(jìn)行協(xié)作，并盡力提供便利。6、管理處服務(wù)工作人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度欠佳，用戶(hù)可提出投訴。7、管理處對(duì)用戶(hù)提供的安裝、維修、更換服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)收費(fèi)均不含材料費(fèi)、零

51、配件等。如欲由甲方提供材料、零配件或代購(gòu)材料、另配件，均按市價(jià)另收 15%手續(xù)費(fèi)。八、租賃房屋管理規(guī)定1、用戶(hù)租用寫(xiě)字樓內(nèi)房屋的，須和管理處簽訂房屋租賃合同（如業(yè)主委托管理處負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓租賃事項(xiàng)），但必須簽署本寫(xiě)字樓業(yè)主公約。2、管理處必須在租約履行期間負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)租用場(chǎng)地相關(guān)的結(jié)構(gòu)、主墻、排水道、管道、電纜等設(shè)備進(jìn)行日常維修、保養(yǎng)至完好狀態(tài)。3、管理處保證提供每日（包括節(jié)假日）24 小時(shí)的保安服務(wù)。4、本合同租期內(nèi)，管理處盡量提供用戶(hù)在該寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)租用的泊車(chē)位。5、管理處有進(jìn)入用戶(hù)租用場(chǎng)地查水表、查電表、修理和維護(hù)下水、供水管道、空調(diào)、電線(xiàn)、電纜、內(nèi)道及公共設(shè)施的權(quán)力，用戶(hù)應(yīng)給予配合，但管理處

52、不應(yīng)影響用戶(hù)正常工作。6、管理處應(yīng)正常提供照明、供水、電梯及保安等服務(wù)（包括節(jié)假日）。7、管理處具有對(duì)突發(fā)事件的處理權(quán)。8、用戶(hù)承租期間必須遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，不得在承租場(chǎng)地進(jìn)行非法或不道德行為并不得改變租用場(chǎng)地的使用性質(zhì)。9、用戶(hù)必須遵守寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定，按時(shí)繳納水費(fèi)、電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及其它合理收費(fèi)。10、用戶(hù)對(duì)租用寫(xiě)字間進(jìn)行裝修，并自行承擔(dān)裝修費(fèi)用，裝修不得與寫(xiě)字樓的整體格調(diào)相違背。且裝修的所有施工方案及圖紙必須有管理處的書(shū)面認(rèn)可，未經(jīng)管理處同意，不得在寫(xiě)字樓的外墻豎立廣告牌或其它影響寫(xiě)字樓整體外觀的裝飾。11、用戶(hù)必須保證租用期間租用場(chǎng)地內(nèi)結(jié)構(gòu)、主墻、天花板、下水道、供水道及空調(diào)

53、、消防、電纜等設(shè)施完好。退租時(shí)，保證該場(chǎng)地的完好和可租賃狀態(tài)，場(chǎng)地內(nèi)部財(cái)物、設(shè)施等均由用戶(hù)自己負(fù)責(zé)。12、用戶(hù)必須遵守物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家物價(jià)管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定所制定的有關(guān)規(guī)章制度，有關(guān)規(guī)章制度可由物業(yè)管理公司根據(jù)具體情況更改或增補(bǔ)，并書(shū)面通知用戶(hù)。13、由于用戶(hù)或其相關(guān)人士的疏忽造成的寫(xiě)字樓設(shè)備之損害，應(yīng)允許管理處進(jìn)入場(chǎng)地對(duì)乙方損害進(jìn)行修繕，但用戶(hù)應(yīng)賠償損失及承擔(dān)費(fèi)用。14、未經(jīng)管理處書(shū)面同意，用戶(hù)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或以其它方式變更全部或部分租用場(chǎng)地的使用權(quán)。15、租用期間，不得有任何影響或騷擾寫(xiě)字樓內(nèi)其他客戶(hù)的行為。16、用戶(hù)應(yīng)采取足夠預(yù)防措施使場(chǎng)地內(nèi)部免受風(fēng)、雨等侵襲造成的危害。九、檔案管理

54、規(guī)定1、檔案由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。2、為對(duì)公司的文件檔案實(shí)行規(guī)范化管理，提高文件檔案材料保管的質(zhì)量，方便查詢(xún)和參閱。3、管理處辦理完畢的文件按內(nèi)容類(lèi)別進(jìn)行分類(lèi)、整理歸檔。4、檔案文件必須設(shè)專(zhuān)柜存放保管，存放必須分類(lèi)編號(hào)，清楚編寫(xiě)文件目錄，以便查閱。5、如用傳真紙接收的需存檔，應(yīng)復(fù)印后再行處理，以利長(zhǎng)期保存。6、借閱檔案須認(rèn)真辦理借閱登記手續(xù)，保證檔案按時(shí)歸檔。7、管理員定時(shí)檢查、核對(duì)件數(shù)，做好防蛀潮、防遺失，發(fā)現(xiàn)異常或被盜、丟失等情況，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映，妥善處理，如系人為造成，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。8、檔案的保管期限根據(jù)檔案的利用價(jià)值和工作需要來(lái)決定。一般性的文件和質(zhì)量記錄保存 1 年以上，重要的文件

55、和質(zhì)量記錄根據(jù)文件的重要性確定保管期限，可為 3 年或長(zhǎng)期。十、日常管理規(guī)定1、深入了解當(dāng)?shù)刈≌c房地產(chǎn)管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定、開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路以及入住用戶(hù)的需求，從物業(yè)管理的角度，制訂本區(qū)域合理化制度。2、將裝修管理和治安管理確立為入住時(shí)的工作重點(diǎn)，對(duì)裝修管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與制裁相結(jié)合的管理方式，對(duì)租用戶(hù)裝修實(shí)施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、治安管理上，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來(lái)人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管，確保管理無(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件。4、寫(xiě)字樓日常管理要以維修為核心，治安和服務(wù)為重點(diǎn)。十一、來(lái)訪投訴處理規(guī)定1、管理處應(yīng)廣為宣傳來(lái)訪投訴的辦公地點(diǎn)、電話(huà)，做好與住戶(hù)的溝通。2、接待客戶(hù)

56、（業(yè)主或物業(yè)使用人）來(lái)訪投訴，要將投訴時(shí)間、內(nèi)容要求了解清楚，詳細(xì)做好記錄，能夠當(dāng)時(shí)處理的及時(shí)處理，不能處理及時(shí)上報(bào)上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。3、處理投訴時(shí)，先站在客人立場(chǎng)上表示同情，不使矛盾擴(kuò)大和激化，也就是換位思考，將住戶(hù)所投訴的事項(xiàng)當(dāng)成是自己所要投訴的事項(xiàng)，積極思考期望得到什么樣的答復(fù)才能有效的處理投訴，曉之以理、動(dòng)之以情，讓客戶(hù)理解并支持管理處的工作。4、投訴處理一般不能超過(guò) 24 小時(shí)，特殊情況 48 小時(shí)內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的處理。5、各班組做好自己范圍內(nèi)的投訴記錄并每月整理一次，呈報(bào)管理處經(jīng)理。十二、回訪管理制度1、管理處經(jīng)理把對(duì)客戶(hù)的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。2、回訪時(shí)，虛

57、心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪記錄。3、回訪中，對(duì)住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時(shí)間。4、回訪后對(duì)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決。十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定1、為了創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明、衛(wèi)生的辦公、居住環(huán)境，物業(yè)處將由專(zhuān)業(yè)公司對(duì)轄區(qū)定期開(kāi)展滅“四害”工作。2、滅四害工作由專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成，由物業(yè)處服務(wù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施過(guò)程，對(duì)滅四害工作成效及時(shí)與專(zhuān)業(yè)公司溝通，提出相應(yīng)建議， 并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；3、專(zhuān)業(yè)公司必須根據(jù)物業(yè)處要求在室外放置滅鼠屋，只允許在滅鼠屋內(nèi)投放鼠藥，禁止在空曠處投放滅鼠藥；4、在辦公

58、區(qū)內(nèi)放置捕鼠器應(yīng)注意放置在僻靜處，并在放置后第二天查看是否捕獲老鼠；負(fù)責(zé)清理捕獲物，重新放置誘餌，更換放置地點(diǎn)或位置，避免行人踩踏；5、專(zhuān)業(yè)公司必須使用國(guó)家允許使用的安全低毒消殺藥物，若因使用國(guó)家禁止劇毒藥物導(dǎo)致人、財(cái)物損失的，由專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；6、投放鼠藥做到“晚投早收”；每次投藥前專(zhuān)業(yè)公司提供使用說(shuō)明書(shū)，同時(shí)提供解藥。并及時(shí)告知相關(guān)單位。7、專(zhuān)業(yè)公司必須根據(jù)協(xié)議規(guī)定，按時(shí)消殺，如有延誤，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費(fèi)并按當(dāng)月費(fèi)用的 10%進(jìn)行罰款。8、專(zhuān)業(yè)公司必須確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的“四害”密度達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)， 如有超標(biāo)，專(zhuān)業(yè)公司必須免費(fèi)進(jìn)行二次消殺，如拒不實(shí)施，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費(fèi)并按當(dāng)月

59、費(fèi)用的 20%進(jìn)行罰款。9、除“四害”工作必須達(dá)到省、市衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，如不達(dá)標(biāo)，物業(yè)處有權(quán)終止合同并拒付消殺款。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)公司賠償物業(yè)管理單位由此引發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。10、服務(wù)主管定期檢查滅四害工作落實(shí)情況，根據(jù)實(shí)際情況決定是否在工作確認(rèn)單上簽字。十四、防火安全檢查制度1、貫徹落實(shí)國(guó)家頒布的消防工作的方針、政策、法律法規(guī)及上級(jí)機(jī)關(guān)有關(guān)消防工作的文件指示精神。2、用火用電、易燃易爆、化學(xué)物品等物資的儲(chǔ)存，管理和使用應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定。3、消防安全通道，消防設(shè)施設(shè)備和滅火材料合乎要求。4、值班工作人員、門(mén)衛(wèi)堅(jiān)守崗位并關(guān)注消防安全情況。5、對(duì)易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的儲(chǔ)存、保管和使用，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的安全管理

60、制度，落實(shí)安全防范措施。6、危險(xiǎn)物品必須專(zhuān)人保管，專(zhuān)庫(kù)存放，庫(kù)房結(jié)構(gòu)位置必須符合危險(xiǎn)物品安全管理規(guī)定。7、保管人員必須按國(guó)家的倉(cāng)庫(kù)防火安全管理規(guī)則和消防部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行管理。不了解易燃易爆等危險(xiǎn)物品性能和安全操作方法的人員， 不得從事保管和操作工作。8、定期對(duì)轄區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，維護(hù),并做好記錄。十五、消防安全管理規(guī)定1、消防工作關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的安全。為確保小區(qū)業(yè)主、住戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全，加強(qiáng)消防管理，做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)自覺(jué)遵守本規(guī)定。2、加強(qiáng)消防工作領(lǐng)導(dǎo)，本小區(qū)的消防工作由管理處統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。3、各業(yè)主、住戶(hù)應(yīng)加強(qiáng)防火意識(shí)，對(duì)其使用的物業(yè)范圍內(nèi)的消防安全工作負(fù)完全責(zé)