高檔寫字樓物業(yè)管理工作手冊房地產(chǎn)2020

1、寫字樓物業(yè)管理工作手冊寫字樓物業(yè)管理工作手冊- PAGE 5 -目錄第一章行政事務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖16第二節(jié)管理制度一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定17二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定32三、水、電收費及公攤管理辦法35四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定36五、外部單位施工維修管理規(guī)定38六、用戶違章管理規(guī)定40七、特約服務(wù)管理規(guī)定40八、租賃房屋管理規(guī)定41九、檔案管理規(guī)定42十、日常管理規(guī)定43十一、來訪投訴處理規(guī)定43十二、回訪管理制度44十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定44十四、防火安全檢查制度45十五、消防安全管理規(guī)定46十六、防火安全責(zé)任書47十七、防風(fēng)抗洪工作流程49十八、突

2、發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程57十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程58寫字樓物業(yè)管理工作手冊二十、員工宿舍管理規(guī)定62第三節(jié)崗位及職責(zé)一、經(jīng)理（一）崗位職責(zé)65（二）工作程序661、巡檢工作程序672、處理投訴工作程序673、公文審批程序68（三）工作標(biāo)準(zhǔn)68（四）使用表格68二、行政助理（一）崗位職責(zé)77（二）工作程序771、巡檢工作程序772、處理投訴工作程序78（三）工作標(biāo)準(zhǔn)78（四）使用表格78三、文員（一）崗位制度78（二）崗位職責(zé)79（三）工作程序79（四）工作標(biāo)準(zhǔn)82（五）使用表格82四、樓宇管理員（一）崗位職責(zé)84（二）工作程序841、交房工作程序842、裝修檢查程序843、處理違章工作程序

3、854、鑰匙管理程序865、退房程序86（三）工作標(biāo)準(zhǔn)86（四）使用表格87五、收費員（一）崗位制度93（二）崗位職責(zé)93（三）工作程序94（四）工作標(biāo)準(zhǔn)94（五）使用表格94第二章保安消防第一節(jié)崗位設(shè)置一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖99第二節(jié)管理制度一、秩序維護員管理制度100二、秩序維護員行為規(guī)范100三、班前會議制度101四、交接班制度101五、消防管理制度102六、警隊請示匯報制度103七、警隊突發(fā)事件處理規(guī)定1031、處理的基本原則1032、突發(fā)事件處理1033、突發(fā)事件處理流程圖1064、消防應(yīng)急處理流程1075、治安管理處理流程107八、機動車輛出入管理規(guī)定108九、非機動車輛管理規(guī)

4、定108十、秩序維護員處理問題原則與方法規(guī)定108十一、人員物品出入管理制度1091、物品出入管理制度1092、人員出入管理制度109十二、警隊工作獎懲規(guī)定110（一）崗位職- PAGE 8 -1、秩序維護員違規(guī)懲罰辦法1102、分隊長違規(guī)懲罰辦法1123、隊長違規(guī)懲罰辦法112十三、恒禾秩序維護員八項紀(jì)律113第三節(jié)崗位及職責(zé)一、警隊隊長（一）崗位職責(zé)114（二）工作程序114（三）工作標(biāo)準(zhǔn)115（四）使用表格115二、警隊分隊長（一）崗位職責(zé)124（二）工作程序124（三）工作標(biāo)準(zhǔn)125（四）使用表格125三、大廳崗責(zé)133（二）工作程序133（三）工作標(biāo)準(zhǔn)134（四）使用表格134四、機

5、動車車場崗（一）崗位職責(zé)140（二）工作程序140（三）工作標(biāo)準(zhǔn)141（四）使用表格141五、非機動車車場崗（一）崗位職責(zé)145（二）工作程序145（三）工作標(biāo)準(zhǔn)145（四）用表格146六、消防監(jiān)控崗責(zé)149（二）工作程序149（三）工作標(biāo)準(zhǔn)150（四）使用表格150七、安全監(jiān)控崗（一）崗位職責(zé)153（二）工作程序153（三）工作標(biāo)準(zhǔn)153（四）使用表格154八、特服警衛(wèi)崗（一）崗位職責(zé)156（二）工作程序156（三）工作標(biāo)準(zhǔn)156（四）使用表格156九、巡邏崗- PAGE 29 -責(zé)157（二）工作程序157（三）工作標(biāo)準(zhǔn)158（四）使用表格158第三章運行維修第一節(jié)崗位設(shè)置一、運行維修崗位

6、設(shè)置結(jié)構(gòu)圖161第二節(jié)管理制度一、班前會議制度162二、安全供電、供水管理規(guī)定162三、設(shè)備管理制度163四、中央空調(diào)運行管理制度164五、水泵房管理制度164六、變配電室管理規(guī)定165七、中央空調(diào)機房管理制度166八、電梯運行管理規(guī)定167第三節(jié)崗位及職責(zé)一、運行維修主管（一）崗位職責(zé)168（二）工作程序168（三）工作標(biāo)準(zhǔn)168（四）使用表格169 HYPERLINK l _TOC_250136 二、維修領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)181（二）工作程序181（三）工作標(biāo)準(zhǔn)181（四）使用表格182 HYPERLINK l _TOC_250135 三、運行領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)186（二）工作程序186（

7、三）工作標(biāo)準(zhǔn)187（四）使用表格187 HYPERLINK l _TOC_250134 四、維修工（一）崗位制度190 HYPERLINK l _TOC_250133 1、維修工管理制度190 HYPERLINK l _TOC_250132 2、維修人員巡檢制度190（二）崗位職責(zé)191（三）工作程序191 HYPERLINK l _TOC_250131 1、室內(nèi)維修191 HYPERLINK l _TOC_250130 2、室外維修192 HYPERLINK l _TOC_250129 3、日光燈維修192 HYPERLINK l _TOC_250128 4、開關(guān)維修193 HYPERLIN

8、K l _TOC_250127 5、分體空調(diào)維修193 HYPERLINK l _TOC_250126 6、電梯困人救援程序194 HYPERLINK l _TOC_250125 7、工作流程圖195（四）工作標(biāo)準(zhǔn)195（五）使用表格196 HYPERLINK l _TOC_250124 五、運行工（一）崗位制度2021、運行人員交接班制度202（二）崗位職責(zé)203（三）工作程序203 HYPERLINK l _TOC_250123 1、高壓配電柜操作程序203 HYPERLINK l _TOC_250122 2、低壓配電柜操作程序204 HYPERLINK l _TOC_250121 3、柴

9、油發(fā)電機組操作程序204 HYPERLINK l _TOC_250120 4、中央空調(diào)操作程序206 HYPERLINK l _TOC_250119 5、供水操作程序207 HYPERLINK l _TOC_250118 6、水泵維修保養(yǎng)操作程序207 HYPERLINK l _TOC_250117 7、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序208（四）工作標(biāo)準(zhǔn)208（五）使用表格209 HYPERLINK l _TOC_250116 第四章保潔服務(wù) HYPERLINK l _TOC_250115 第一節(jié)崗位設(shè)置一、崗位機構(gòu)設(shè)置圖217第二節(jié)管理制度及規(guī)定 HYPERLINK l _TOC_250114 一、

10、班前會制度218 HYPERLINK l _TOC_250113 二、材料工具領(lǐng)用發(fā)放制度218 HYPERLINK l _TOC_250112 三、環(huán)境清潔管理制度218 HYPERLINK l _TOC_250111 四、投訴處理規(guī)定219 HYPERLINK l _TOC_250110 五、交接班管理規(guī)定219六、服務(wù)組獎罰制度219 HYPERLINK l _TOC_250109 1、服務(wù)主管獎罰制度219 HYPERLINK l _TOC_250108 2、服務(wù)領(lǐng)班獎罰制度2213、清潔員獎罰制度222 HYPERLINK l _TOC_250107 七、 保潔用品使用規(guī)定224 H

11、YPERLINK l _TOC_250106 1、干泡地毯清潔劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250105 2、地毯除漬劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250104 3、地毯除油噴劑操作規(guī)定224 HYPERLINK l _TOC_250103 4、除香口膠噴泉劑操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250102 5、化泡劑操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250101 6、起蠟水操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250100 7、底蠟操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250099 8、石地封蠟

12、操作規(guī)定225 HYPERLINK l _TOC_250098 9、面蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250097 10、木地板清潔蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250096 11、木地板封蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250095 12、拋光蠟操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250094 13、不銹鋼擦亮劑操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250093 14、金屬除漬劑操作規(guī)定226 HYPERLINK l _TOC_250092 15、玻璃清潔劑操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC

13、_250091 16、潔廁靈操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250090 17、吸塵劑操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250089 18、全能水操作規(guī)定227 HYPERLINK l _TOC_250088 第三節(jié)崗位及職責(zé)一、服務(wù)主管崗位 HYPERLINK l _TOC_250087 （一）崗位職責(zé)229 HYPERLINK l _TOC_250086 （二）工作程序229 HYPERLINK l _TOC_250085 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)230 HYPERLINK l _TOC_250084 （四）使用表格230 HYPERLINK l _TOC_2500

14、83 二、領(lǐng)班（清潔領(lǐng)班、特殊服務(wù)領(lǐng)班） HYPERLINK l _TOC_250082 （一）崗位制度238 HYPERLINK l _TOC_250081 （二）崗位職責(zé)2381、清潔領(lǐng)班職責(zé)2382、特服領(lǐng)班職責(zé)238 HYPERLINK l _TOC_250080 （三）工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250079 1、清潔領(lǐng)班工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250078 2、特服領(lǐng)班工作程序239 HYPERLINK l _TOC_250077 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)239 HYPERLINK l _TOC_250076 （五）使用表格240 HYPERL

15、INK l _TOC_250075 三、保潔員（樓層保潔員、外圍保潔員） HYPERLINK l _TOC_250074 （一）崗位職責(zé)243 HYPERLINK l _TOC_250073 （二）工作程序243 HYPERLINK l _TOC_250072 1、大堂清潔程序243 HYPERLINK l _TOC_250071 2、電梯清潔程序243 HYPERLINK l _TOC_250070 3、樓道清潔程序244 HYPERLINK l _TOC_250069 4、衛(wèi)生間清潔程序244 HYPERLINK l _TOC_250068 5、辦公室清潔程序245 HYPERLINK l

16、 _TOC_250067 6、車場道路清潔程序246 HYPERLINK l _TOC_250066 7、綠化帶清潔程序246 HYPERLINK l _TOC_250065 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250064 1、大堂清潔標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250063 2、電梯清潔標(biāo)準(zhǔn)247 HYPERLINK l _TOC_250062 3、樓道清潔標(biāo)準(zhǔn)2474、衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250061 5、辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250060 6、車場道路清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERL

17、INK l _TOC_250059 7、綠化帶清潔標(biāo)準(zhǔn)248 HYPERLINK l _TOC_250058 （四）使用表格248 HYPERLINK l _TOC_250057 四、特約服務(wù)員 HYPERLINK l _TOC_250056 （一）崗位制度251 HYPERLINK l _TOC_250055 1、高級管理人辦公室清潔管理制度251 HYPERLINK l _TOC_250054 2、高級管理人辦公室巡檢管理制度2513、特約服務(wù)人員行為規(guī)范252 HYPERLINK l _TOC_250053 4、會議室管理制度252 HYPERLINK l _TOC_250052 （二）

18、崗位職責(zé)253 HYPERLINK l _TOC_250051 （三）工作程序253 HYPERLINK l _TOC_250050 1、高級管理人辦公室工作程序253 HYPERLINK l _TOC_250049 2、辦公室內(nèi)清潔程序254 HYPERLINK l _TOC_250048 3、休息室清潔程序254 HYPERLINK l _TOC_250047 4、會務(wù)接待工作程序256 HYPERLINK l _TOC_250046 5、會議室清潔程序256 HYPERLINK l _TOC_250045 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)258 HYPERLINK l _TOC_250044 （五）使用表

19、格259 HYPERLINK l _TOC_250043 五、總臺服務(wù)員 HYPERLINK l _TOC_250042 （一）崗位制度262 HYPERLINK l _TOC_250041 （二）崗位職責(zé)262 HYPERLINK l _TOC_250040 （三）工作程序263 HYPERLINK l _TOC_250039 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)263 HYPERLINK l _TOC_250038 （五）使用表格264六、郵件收發(fā)員 HYPERLINK l _TOC_250037 （一）崗位制度268 HYPERLINK l _TOC_250036 （二）崗位職責(zé)268 HYPERLINK l

20、 _TOC_250035 （三）工作程序268 HYPERLINK l _TOC_250034 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)268 HYPERLINK l _TOC_250033 （五）使用表格269七、小賣部管理員 HYPERLINK l _TOC_250032 （一）崗位制度272 HYPERLINK l _TOC_250031 （二）崗位職責(zé)272 HYPERLINK l _TOC_250030 （三）工作程序272 HYPERLINK l _TOC_250029 （四）工作標(biāo)準(zhǔn)272 HYPERLINK l _TOC_250028 （五）使用表格273 HYPERLINK l _TOC_250027

21、 第五章園林綠化 HYPERLINK l _TOC_250026 第一節(jié)崗位設(shè)置一、崗位設(shè)置圖276第二節(jié)管理制度及規(guī)定 HYPERLINK l _TOC_250025 一、綠化管理規(guī)定277二、草坪日常管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250024 三、喬灌木日常養(yǎng)護管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250023 四、園林植保管理規(guī)定278 HYPERLINK l _TOC_250022 五、綠化工作注意事項279 HYPERLINK l _TOC_250021 六、綠化養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)279 HYPERLINK l _TOC_250020 七、節(jié)慶日環(huán)境布置管理

22、規(guī)定283 HYPERLINK l _TOC_250019 八、室內(nèi)綠化養(yǎng)護管理規(guī)定284 HYPERLINK l _TOC_250018 九、綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定284 HYPERLINK l _TOC_250017 第三節(jié)崗位及職責(zé)一、綠化主管崗位 HYPERLINK l _TOC_250016 （一）崗位職責(zé)285 HYPERLINK l _TOC_250015 （二）工作程序285 HYPERLINK l _TOC_250014 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)285 HYPERLINK l _TOC_250013 （四）使用表格286二、修剪工崗位 HYPERLINK l _TOC_250012 （

23、一）崗位職責(zé)288 HYPERLINK l _TOC_250011 （二）工作程序288 HYPERLINK l _TOC_250010 1、修剪工作程序2882、草坪日常管理工作程序289 HYPERLINK l _TOC_250009 3、喬灌木養(yǎng)護工作程序291 HYPERLINK l _TOC_250008 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)293 HYPERLINK l _TOC_250007 （四）使用表格294 HYPERLINK l _TOC_250006 三、綠化工崗位 HYPERLINK l _TOC_250005 （一）崗位職責(zé)296 HYPERLINK l _TOC_250004 （二）工

24、作程序296 HYPERLINK l _TOC_250003 1、一般綠化工作程序296 HYPERLINK l _TOC_250002 2、園林植保工作程序296 HYPERLINK l _TOC_250001 （三）工作標(biāo)準(zhǔn)298 HYPERLINK l _TOC_250000 （四）使用表格299寫字樓物業(yè)管理工作手冊第一章行政事務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖行政助理理經(jīng)園林綠化保安消防運行維修保潔服務(wù)樓宇管理員收 費 員文員第二節(jié)管理制度一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定1、接管驗收程序管理規(guī)定（1）確認(rèn)接管項目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的竣工驗收合格證明

25、。如已取得國家竣工驗收合格證明，則按有關(guān)程序正常進行接管驗收；如無相應(yīng)的國家竣工驗收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管驗收具體辦法。（2）物業(yè)部依據(jù)市場部提供的物業(yè)管理委托合同組建物業(yè)接管驗收小組，并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確定接管日期。（3）接管驗收準(zhǔn)備工作： 接管驗收小組成員熟悉物業(yè)管理委托合同； 接管驗收小組熟悉物業(yè)情況； 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 對于新建樓宇，要提前參與竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：a、房屋接管驗收表；b、公共配套設(shè)施

26、接管驗收表；c、機電設(shè)備接管驗收表；d、接管驗收問題整改表。（4）接管驗收小組人員組成及驗收職責(zé)范圍：檔案驗收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作； 樓宇驗收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗收移交工作； 運行維修驗收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機電設(shè)備的接管驗收及水電表等計量器具的原始數(shù)據(jù)抄表； 警隊驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場（庫）及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進行接管驗收； 園林綠化驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)備設(shè)施進行接管驗收。（5）接管驗收的工作程序 下達(dá)接管驗收指令； 組建接管驗收小組； 作好接管驗收準(zhǔn)備； 進行資

27、料驗收移交。驗收合格標(biāo)準(zhǔn)： 資料正確、真實、齊全； 硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計要求。驗收不合格處理辦法： 是否要求發(fā)展商限時整改： 開發(fā)商書面確認(rèn)后，記錄歸檔。（6）接管驗收資料的類別 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；b、規(guī)劃許可證；c、投資許可證； d、土地使用合同；e、建筑開工許可證；f、用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料：a、竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；b、建設(shè)工程竣工驗收證書；c、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； d、供水合同；e、供電協(xié)議書、許可證； f、供氣協(xié)議書、許可證；g、有線電視合格證； h、通信設(shè)施合格證

28、； i、電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計資料：a、地質(zhì)報告書； b、全套設(shè)計圖紙； c、圖紙會審?fù)ㄖ獑危籨、設(shè)計變更通知單； e、工程預(yù)決算報告書；f、重要的施工會議紀(jì)要；g、隱蔽工程驗收記錄； h、沉降觀測記錄；i、其它可能會影響將來管理的原始記錄。 機電設(shè)備資料：a、機電設(shè)備出廠合格證； b、機電設(shè)備使用說明書(要求中文)；c、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：a、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（7）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法： 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求； 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（8）

29、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)：a、外墻不得滲水；b、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面：a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫， 無污漬；b、 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷， 色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漬水痕跡，無污漬。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)

30、有積水，倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗。a、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； c、玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷： d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：e、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：f、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；g、高檔裝飾、裝修完整。 樓梯、扶手：a、鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。11

31、121314151617油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。2021門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作

32、正常。（9）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 道路：a、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 室外消防栓：a、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；b、消防設(shè)施配件齊全；c、 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓

33、充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。1112保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。141516明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。171819臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清

34、楚，表面平整光潔。（10）機電設(shè)備的接管驗收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范； 有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)， 配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與

35、移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚， 設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 保安監(jiān)控設(shè)備同消防監(jiān)控設(shè)備。（11）接管驗收遺留問題的處理 遺留問題的登記確認(rèn)：a、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；b、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對資料遺留的問

36、題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊； 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決； 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。（12）接管驗收資料遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定（1）物業(yè)移交的條件 管理處接到上級通知，開始準(zhǔn)備移交。 具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時間。 移交對象：新物業(yè)公司驗收接管小組。（2）物業(yè)移交驗收接管的主要內(nèi)容 物業(yè)管理運行情況； 管理期間未完工程進展和已完工程竣

37、工驗收付款情況； 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況； 維修基金代收代繳情況； 公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問題； 服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實情況； 物業(yè)資料移交情況； 有關(guān)承諾的落實情況和后續(xù)處理辦法； 物業(yè)移交驗收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議； 物業(yè)管理遺留處理問題；11物業(yè)移交驗收人員在物業(yè)移交驗收接管過程中議定的其它內(nèi)容。（3）物業(yè)移交接管時，提交以下資料： 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說明書接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結(jié)

38、構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明（接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同； 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書（接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 未完工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書； 物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表； 維修基金歸集憑證； 日常養(yǎng)護費使用情況及遺留問題處理辦法； 業(yè)主欠費情況及后續(xù)處理辦法；11其它應(yīng)當(dāng)說明的問題。（4）物業(yè)移交驗收接管程序與要求：在新的物業(yè)委托合同生效前 20 天，管理處向上級提出移交方案，同時送開發(fā)商或業(yè)主委員會； 聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會和上

39、級意見后，與新的物業(yè)管理公司確定物業(yè)移交驗收接管的時間、要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成名單，書面通知開發(fā)商或業(yè)主委員會； 在市物業(yè)管理主管部門主持下，進行現(xiàn)場檢驗后，填寫物業(yè)移交確認(rèn)清單；開發(fā)商或業(yè)主委員會代表予以確認(rèn)； 草簽物業(yè)移交接管協(xié)議，報市物業(yè)管理主管部門備案，開發(fā)商或業(yè)主委員會將物業(yè)移交接管協(xié)議向全體業(yè)主公示； 在物業(yè)移交接管協(xié)議完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管；物業(yè)移交驗收接管協(xié)議簽字生效后，管理處人員撤離。 對雙方認(rèn)定的缺陷由公司委派工程部進行整改。（5）物業(yè)移交中對所移交資料要進行登記確認(rèn)。3、物業(yè)接管驗收及移交使用表格表一：接管驗收交接記錄表表二：接管驗收遺留問題登記表

40、表三：接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表表四： 驗收表表五：移交資料登記表表一：寫字樓物業(yè)管理工作手冊接管驗收交接記錄表日期單位交接內(nèi)容數(shù)量狀況移交人接收人交接日期備注- 30 -寫字樓物業(yè)管理工作手冊- PAGE 74 -表二：接管驗收遺留問題登記表序號遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表三：接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表序號設(shè)施設(shè)備名稱遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表四： 驗收表序號名稱現(xiàn)狀存在問題解決辦法備注交方確認(rèn)人：年月日接方確認(rèn)人：年月日表五：移交資料登記表編號：序號移交資料數(shù)量移交人接收人移交日期備注二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定1、數(shù)據(jù)庫建立以真實、詳細(xì)為原則。2、管理處派專人

41、負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。3、數(shù)據(jù)庫建立以接管資料為依據(jù)但不局限于接管資料。4、基本數(shù)據(jù)庫應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）固定數(shù)據(jù) 概述 樓房數(shù)據(jù)a、物業(yè)名稱b、地址c、占地面積d、建筑面積e、組成部分f、樓高g、外墻面積h、玻璃幕墻面積i、停車場（庫）面積j、其它：如竣工時間等 生活供水設(shè)施a、水泵 b、蓄水池 消防設(shè)施a、火災(zāi)報警控制器。b、聯(lián)動柜 c、蓄電池 d、各樓層顯示器e、煙感控測器f、手動報警g、消防水帶h、水槍 i、消防栓箱j、滅火器箱k、水流指示器l、消防水泵接合器m、警鈴n、滅火器o、噴淋頭p、噴淋水泵q、消防水泵r、補壓水泵s、廣播系統(tǒng)t、應(yīng)急照明燈u、安全指示燈v、對講電話機

42、供 電 設(shè) 施a、高壓開關(guān)柜 b、高壓互感器柜c、高壓計量柜 d、干式變壓器 e、低壓開關(guān)柜 f、電容補償柜g、聯(lián)絡(luò)柜 電梯設(shè)施a、電梯b、電梯控制柜c、電梯房空調(diào) 排污設(shè)施a、化糞池b、地下室排污口 空調(diào)設(shè)施a、中央空調(diào)機組b、冷卻水泵c、冷凍水泵 d、冷卻塔 e、冷凍補水箱f、冷卻塔電機g、空調(diào)配電柜 照明設(shè)施a、投光燈b、廣告燈c、車場照明燈d、道路燈 設(shè)備數(shù)據(jù)a、動力設(shè)備臺賬登記表11綠化數(shù)據(jù)a、綠地總面積b、草坪面積（2）變化數(shù)據(jù) 每月資金使用動態(tài)表 水電使用情況 設(shè)備安裝情況寫字樓物業(yè)管理工作手冊 設(shè)備維護 保安安全及消防情況 機構(gòu)人員變動情況 培訓(xùn)情況記錄 突發(fā)特殊事件記錄表 租

43、戶檔案5、后續(xù)管理中管理處因管理需要陸續(xù)加入的各項數(shù)據(jù)，并對變動數(shù)據(jù)及時進行修正。6、數(shù)據(jù)庫日常使用過程中注意保密，無關(guān)人員禁止查閱。三、水、電收費及公攤管理辦法1、電費由兩部分組成：(1)用電單位每月實際消耗電費，以該用電單位電表計電量為準(zhǔn)。(2) 用電單位公共用電分?jǐn)偂?公共用電分?jǐn)俛、圍墻、花地、區(qū)內(nèi)道路照明用電，樓梯間、走廊路燈、配電室、地下室公共照明用電，消防設(shè)施用電，自備發(fā)電設(shè)備用電。b、用電單位應(yīng)繳公攤電費的計算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費=分類目錄電價*寫字樓公共電表計電量/寫字樓用電單位分表電量總和*該用電單位表計電量。 公共動力用電分?jǐn)俛、水泵加壓（從享受水泵加壓服務(wù)的樓層

44、算起）。b、電梯（從二樓（含二樓）算起）。c、用電單位應(yīng)繳公攤電費的計算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費=分類目錄電價*公共動力電表計總電量/該寫字樓享受動力用電服務(wù)的建筑面積總和*該用電電位建筑面積。2、公共使用部份的公用水電費：按各用戶使用面積進行分?jǐn)偂＃?）用水單位應(yīng)繳公攤水費的計算公式為：用水單位應(yīng)繳公攤水費=分類目錄水價*寫字樓公共用水表計水量/寫字樓用水單位分表水量總和*該用水單位表計水量。3、寫字樓向用戶提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費為中央空調(diào)運行時所消耗的水、電費用、消耗材料費用和低值易耗品等費用構(gòu)成。冷氣費收費標(biāo)準(zhǔn)為：按所租用面積（含公攤面積）進行分?jǐn)?，計費面積同租賃合同（含公攤面

45、積）。4、中央空調(diào)開放時間：國家法定工作日開放。5、水電收費按照國家規(guī)定的公攤辦法或者按照寫字樓實際與開發(fā)商協(xié)商的公攤辦法進行收費。6、用戶電費和水費及冷氣費按月結(jié)算收取，由管理處書面通知， 并要求用戶限期繳付。7、管理處必須積極采取措施，加強對寫字樓水、電的管理，降低公共水電損耗，減輕業(yè)主、使用人公攤負(fù)擔(dān)。四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定1、依照寫字樓房屋租賃合同及寫字樓房屋買賣合同規(guī)定， 用戶可對使用區(qū)域進行二次裝修。2、用戶在裝修前應(yīng)確定裝修工程絕不影響寫字樓的整體結(jié)構(gòu)，若有疑問可以書面方式向管理處咨詢。3、裝修范圍僅限于用戶所租賃或所購買的場所之內(nèi)。4、裝修工程禁止改變室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、樓層外形

46、，禁止另開門窗， 不允許對室內(nèi)墻、梁、柱、地板、陽臺、平臺、天臺、通道等建筑設(shè)施亂鑿、亂拆、亂搭、亂占，否則按違章處理。5、裝修工程實施前，應(yīng)提交書面申請和具體施工方案（附平面圖、電力負(fù)荷、工期等）報管理處審核。6、裝修工程申請及施工方案經(jīng)管理處審核后，由用戶或施工方繳納施工保證金，簽署裝修協(xié)議后方可施工。7、在施工過程中，如需用水電須簽訂水電使用協(xié)議并單獨安裝水電表計量。8、按照管理處規(guī)定的時間進行裝修，在施工過程中，不得影響到公共設(shè)施的正常狀態(tài)及其它單位的正常工作。9、在施工過程中，未經(jīng)管理處同意不允許使用電梯運送材料、物品及垃圾，并禁止堆放在公共場所，垃圾須直接清除到樓外自行負(fù)責(zé)運走。1

47、0、寫字樓小型空調(diào)設(shè)備的安裝，必須由管理處審批。11、在施工期間，管理處派專人監(jiān)理，管理人員有權(quán)制止用戶及施工方違反有關(guān)規(guī)定的行為。12、裝修施工人員進出寫字樓須辦理臨時通行證，并在指定區(qū)域和有效期內(nèi)進出。13、施工期間，用戶如有特殊要求可提出申請并經(jīng)管理處同意后， 管理處將提供有償服務(wù)。14、施工期間，施工安全由用戶負(fù)責(zé)，如造成寫字樓或其它用戶損失，由進行二次裝修的用戶負(fù)責(zé)賠償。15、施工完畢后，用戶通知管理處進行現(xiàn)場驗收，驗收后辦理離場手續(xù)，交回施工許可證及結(jié)算各種費用。16、用戶在租賃或購買區(qū)域內(nèi)增加、改造給排水管道、電氣設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施，按本規(guī)定辦理。五、外部單位施工維修管理規(guī)定1、水、

48、電、燃?xì)?、有線電視、電信公司等外部單位在管理區(qū)域進行施工維修前，須和管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納一定數(shù)額施工押金。并辦理人員出入證。2、施工維修過程中需要使用水、電的，應(yīng)單獨裝置計量表。3、施工維修單位必須定期足額交納水、電費用。4、管理處定期對施工維修單位的水、電使用情況進行檢查。5、施工維修結(jié)束后，相關(guān)單位在結(jié)清等費用和退還出入證后方可退場。附： 水電使用協(xié)議甲方： 物業(yè)處乙方：應(yīng)乙方要求，甲方同意向乙方在 寫字樓進行的 工程施工過程中提供水電供應(yīng)服務(wù)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，特簽訂如下協(xié)議：1、施工單位使用水、電按商業(yè)用水、用電計價。電價：1.05 元/ 度 ； 水 價 2.9 元 / 噸 。2、

49、每月 25 日之前由甲乙雙方技術(shù)人員共同抄表、確認(rèn)計量并結(jié)算。3、乙方需根據(jù)測算水電用量，預(yù)交一定的水電押金，工程結(jié)束后甲方予以退還。4、乙方必須服從甲方管理，根據(jù)甲方技術(shù)人員的要求，保證安全用水、用電，否則甲方有權(quán)停止提供水電。5、因乙方使用不當(dāng)造成后果的，應(yīng)由乙方承擔(dān)責(zé)任。甲方： 物業(yè)處乙方：代表：代表：年月日年月日六 、用戶違章管理規(guī)定1、對于入住寫字樓的用戶，須遵守寫字樓各項物業(yè)管理制度。凡有違反者，一經(jīng)管理處工作人員發(fā)現(xiàn)，將予以警告或者處罰。2、管理處有告知用戶各項管理規(guī)章制度的義務(wù)。3、當(dāng)用戶收到管理處的違章處罰通知書后，須認(rèn)可簽字回執(zhí)。如三日內(nèi)不予簽字回執(zhí)，視為默認(rèn)。4、用戶對違

50、章處罰通知書的處罰，須嚴(yán)格執(zhí)行。如不按要求執(zhí)行，將處予加倍罰款。七、特約服務(wù)管理規(guī)定1、受用戶委托，管理處可向用戶提供各種特約有償服務(wù)。2、管理處向用戶（單位/個人）提供特約服務(wù)的，應(yīng)和用戶簽署特約服務(wù)協(xié)議，協(xié)商服務(wù)事項、工作標(biāo)準(zhǔn)、費用結(jié)算等。3、管理處完成用戶提出的服務(wù)項目后，由用戶驗收，并為管理處服務(wù)人員簽署有償服務(wù)工作單。4、服務(wù)費由管理處在每月費款結(jié)算時向用戶一并收取。用戶不得拖延繳納。5、管理處在進行服務(wù)工作時，用戶須派人進行協(xié)作，并盡力提供便利。6、管理處服務(wù)工作人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度欠佳，用戶可提出投訴。7、管理處對用戶提供的安裝、維修、更換服務(wù)項目，其服務(wù)收費均不含材料費、零

51、配件等。如欲由甲方提供材料、零配件或代購材料、另配件，均按市價另收 15%手續(xù)費。八、租賃房屋管理規(guī)定1、用戶租用寫字樓內(nèi)房屋的，須和管理處簽訂房屋租賃合同（如業(yè)主委托管理處負(fù)責(zé)寫字樓租賃事項），但必須簽署本寫字樓業(yè)主公約。2、管理處必須在租約履行期間負(fù)責(zé)對用戶租用場地相關(guān)的結(jié)構(gòu)、主墻、排水道、管道、電纜等設(shè)備進行日常維修、保養(yǎng)至完好狀態(tài)。3、管理處保證提供每日（包括節(jié)假日）24 小時的保安服務(wù)。4、本合同租期內(nèi)，管理處盡量提供用戶在該寫字樓停車場租用的泊車位。5、管理處有進入用戶租用場地查水表、查電表、修理和維護下水、供水管道、空調(diào)、電線、電纜、內(nèi)道及公共設(shè)施的權(quán)力，用戶應(yīng)給予配合，但管理處

52、不應(yīng)影響用戶正常工作。6、管理處應(yīng)正常提供照明、供水、電梯及保安等服務(wù)（包括節(jié)假日）。7、管理處具有對突發(fā)事件的處理權(quán)。8、用戶承租期間必須遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，不得在承租場地進行非法或不道德行為并不得改變租用場地的使用性質(zhì)。9、用戶必須遵守寫字樓物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定，按時繳納水費、電費、空調(diào)費及其它合理收費。10、用戶對租用寫字間進行裝修，并自行承擔(dān)裝修費用，裝修不得與寫字樓的整體格調(diào)相違背。且裝修的所有施工方案及圖紙必須有管理處的書面認(rèn)可，未經(jīng)管理處同意，不得在寫字樓的外墻豎立廣告牌或其它影響寫字樓整體外觀的裝飾。11、用戶必須保證租用期間租用場地內(nèi)結(jié)構(gòu)、主墻、天花板、下水道、供水道及空調(diào)

53、、消防、電纜等設(shè)施完好。退租時，保證該場地的完好和可租賃狀態(tài)，場地內(nèi)部財物、設(shè)施等均由用戶自己負(fù)責(zé)。12、用戶必須遵守物業(yè)管理公司根據(jù)國家物價管理部門的有關(guān)規(guī)定所制定的有關(guān)規(guī)章制度，有關(guān)規(guī)章制度可由物業(yè)管理公司根據(jù)具體情況更改或增補，并書面通知用戶。13、由于用戶或其相關(guān)人士的疏忽造成的寫字樓設(shè)備之損害，應(yīng)允許管理處進入場地對乙方損害進行修繕，但用戶應(yīng)賠償損失及承擔(dān)費用。14、未經(jīng)管理處書面同意，用戶不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或以其它方式變更全部或部分租用場地的使用權(quán)。15、租用期間，不得有任何影響或騷擾寫字樓內(nèi)其他客戶的行為。16、用戶應(yīng)采取足夠預(yù)防措施使場地內(nèi)部免受風(fēng)、雨等侵襲造成的危害。九、檔案管理

54、規(guī)定1、檔案由專人負(fù)責(zé)保管。2、為對公司的文件檔案實行規(guī)范化管理，提高文件檔案材料保管的質(zhì)量，方便查詢和參閱。3、管理處辦理完畢的文件按內(nèi)容類別進行分類、整理歸檔。4、檔案文件必須設(shè)專柜存放保管，存放必須分類編號，清楚編寫文件目錄，以便查閱。5、如用傳真紙接收的需存檔，應(yīng)復(fù)印后再行處理，以利長期保存。6、借閱檔案須認(rèn)真辦理借閱登記手續(xù)，保證檔案按時歸檔。7、管理員定時檢查、核對件數(shù)，做好防蛀潮、防遺失，發(fā)現(xiàn)異?；虮槐I、丟失等情況，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映，妥善處理，如系人為造成，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。8、檔案的保管期限根據(jù)檔案的利用價值和工作需要來決定。一般性的文件和質(zhì)量記錄保存 1 年以上，重要的文件

55、和質(zhì)量記錄根據(jù)文件的重要性確定保管期限，可為 3 年或長期。十、日常管理規(guī)定1、深入了解當(dāng)?shù)刈≌c房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定、開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計思路以及入住用戶的需求，從物業(yè)管理的角度，制訂本區(qū)域合理化制度。2、將裝修管理和治安管理確立為入住時的工作重點，對裝修管理人員實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，對租用戶裝修實施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。3、治安管理上，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確保管理無盲點，治安無事件。4、寫字樓日常管理要以維修為核心，治安和服務(wù)為重點。十一、來訪投訴處理規(guī)定1、管理處應(yīng)廣為宣傳來訪投訴的辦公地點、電話，做好與住戶的溝通。2、接待客戶

56、（業(yè)主或物業(yè)使用人）來訪投訴，要將投訴時間、內(nèi)容要求了解清楚，詳細(xì)做好記錄，能夠當(dāng)時處理的及時處理，不能處理及時上報上一級領(lǐng)導(dǎo)。3、處理投訴時，先站在客人立場上表示同情，不使矛盾擴大和激化，也就是換位思考，將住戶所投訴的事項當(dāng)成是自己所要投訴的事項，積極思考期望得到什么樣的答復(fù)才能有效的處理投訴，曉之以理、動之以情，讓客戶理解并支持管理處的工作。4、投訴處理一般不能超過 24 小時，特殊情況 48 小時內(nèi)進行相應(yīng)的處理。5、各班組做好自己范圍內(nèi)的投訴記錄并每月整理一次，呈報管理處經(jīng)理。十二、回訪管理制度1、管理處經(jīng)理把對客戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中。2、回訪時，虛

57、心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。3、回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時間。4、回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定1、為了創(chuàng)造一個舒適、文明、衛(wèi)生的辦公、居住環(huán)境，物業(yè)處將由專業(yè)公司對轄區(qū)定期開展滅“四害”工作。2、滅四害工作由專業(yè)公司負(fù)責(zé)落實完成，由物業(yè)處服務(wù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督實施過程，對滅四害工作成效及時與專業(yè)公司溝通，提出相應(yīng)建議， 并及時向上級匯報；3、專業(yè)公司必須根據(jù)物業(yè)處要求在室外放置滅鼠屋，只允許在滅鼠屋內(nèi)投放鼠藥，禁止在空曠處投放滅鼠藥；4、在辦公

58、區(qū)內(nèi)放置捕鼠器應(yīng)注意放置在僻靜處，并在放置后第二天查看是否捕獲老鼠；負(fù)責(zé)清理捕獲物，重新放置誘餌，更換放置地點或位置，避免行人踩踏；5、專業(yè)公司必須使用國家允許使用的安全低毒消殺藥物，若因使用國家禁止劇毒藥物導(dǎo)致人、財物損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；6、投放鼠藥做到“晚投早收”；每次投藥前專業(yè)公司提供使用說明書，同時提供解藥。并及時告知相關(guān)單位。7、專業(yè)公司必須根據(jù)協(xié)議規(guī)定，按時消殺，如有延誤，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費并按當(dāng)月費用的 10%進行罰款。8、專業(yè)公司必須確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的“四害”密度達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)， 如有超標(biāo)，專業(yè)公司必須免費進行二次消殺，如拒不實施，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費并按當(dāng)月

59、費用的 20%進行罰款。9、除“四害”工作必須達(dá)到省、市衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，如不達(dá)標(biāo)，物業(yè)處有權(quán)終止合同并拒付消殺款。同時，專業(yè)公司賠償物業(yè)管理單位由此引發(fā)的經(jīng)濟損失。10、服務(wù)主管定期檢查滅四害工作落實情況，根據(jù)實際情況決定是否在工作確認(rèn)單上簽字。十四、防火安全檢查制度1、貫徹落實國家頒布的消防工作的方針、政策、法律法規(guī)及上級機關(guān)有關(guān)消防工作的文件指示精神。2、用火用電、易燃易爆、化學(xué)物品等物資的儲存，管理和使用應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定。3、消防安全通道，消防設(shè)施設(shè)備和滅火材料合乎要求。4、值班工作人員、門衛(wèi)堅守崗位并關(guān)注消防安全情況。5、對易燃易爆、劇毒等危險物品的儲存、保管和使用，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的安全管理

60、制度，落實安全防范措施。6、危險物品必須專人保管，專庫存放，庫房結(jié)構(gòu)位置必須符合危險物品安全管理規(guī)定。7、保管人員必須按國家的倉庫防火安全管理規(guī)則和消防部門的規(guī)定進行管理。不了解易燃易爆等危險物品性能和安全操作方法的人員， 不得從事保管和操作工作。8、定期對轄區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備進行檢查，維護,并做好記錄。十五、消防安全管理規(guī)定1、消防工作關(guān)系到整個小區(qū)的安全。為確保小區(qū)業(yè)主、住戶的生命和財產(chǎn)安全，加強消防管理，做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，請業(yè)主、住戶自覺遵守本規(guī)定。2、加強消防工作領(lǐng)導(dǎo)，本小區(qū)的消防工作由管理處統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。3、各業(yè)主、住戶應(yīng)加強防火意識，對其使用的物業(yè)范圍內(nèi)的消防安全工作負(fù)完全責(zé)