《房地產(chǎn)風險管理》

1、 房地產(chǎn)全程運營及風險管理鄭康瑞 2009年2月15日 1項目開發(fā)建設的運營管理 現(xiàn)象很重要, 比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù); 比數(shù)據(jù)重要的是理解, 比理解重要的是結論, 比結論重要的是執(zhí)行, 永遠重要的是目標.2項目開發(fā)建設的運營管理正向思維： 經(jīng)歷很重要, 比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的 目標（KPI） 計劃 執(zhí)行方案3我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條 件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復

2、雜化了，無法把握本質。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關注的問題 最關心 投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。 最 怕 風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人 最大的風險 失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控” “二管” “一協(xié)調” 最有效的辦法 全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5 定位 行業(yè)定位 制造業(yè)? 服務業(yè)? 金融業(yè)? 集成? 服務? 投資? 全生命周期的價值鏈和利潤鏈 公司定位 領跑者 跟跑者 追跑者 差異化領先者 . 專業(yè)化 多元化(縱向、橫向) 項目定位 地塊時空定位（動態(tài)屬性） 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品.極品） 個人定位 專業(yè)

3、管理 操作 集成(整合) 到位不越位 補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢-生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢-競合 整合 重組生錢-資本運作來錢-資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設的運營管理核心能力1： 周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在 于能迅速判斷問題的本質，并采取相應的措 施 (準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化 2、供電政策變化 3、90/70 政策 4、8項目開發(fā)建設的運營管理核心能力2 1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求 2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力 2、整合能力 3、技術能力9項目開發(fā)建設的運營管理核心能力4 ：平衡能力（匹配能力） 資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、

4、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項目開發(fā)建設的運營管理管理層次 1、技術層面：工具，效率，質量，成本2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產(chǎn)生影響 運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務的資源和流程進行管理的活動 運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽

5、象程度 13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子 1.1市場“由外向內(nèi)” 市場特征競爭對手影響績效目標 14運營戰(zhàn)略與管理1.2 資源“由內(nèi)向外” 運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域 15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結合 運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風險定義1、風險是一種不確定性 (說、算、看人、事）2、風險是損失或傷害 （贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結果之間的差異 成功（滿意）= X =結果-預期 X：大于零；等于零；小于零、最大的風險因素是人能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰(zhàn)略風險17戰(zhàn)略風險行業(yè)風險 利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周

6、期競爭對手風險 國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術風險 更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風險 變質、崩潰。重新定義客戶風險 客戶分析、服務系統(tǒng)，市場試驗項目風險 備選方案發(fā)展停滯風險 量降、價降量增，無新產(chǎn)品。 創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風險來源政策風險 土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險 “玉佛城”價格調整（黃金/陷阱）技術風險 “瑞南新苑” “御景圓”進度風險 “金鐘廣場”金融風暴合約風險成本風險質量風險人的能力及信用風險19風險評估及應對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風險評估及應對方法識別與評估風險 嚴重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風險尋找

7、機遇緩解風險的計劃應對風險五層次 以不變應萬變，忽視風險 以實力換時間，降低風險 培養(yǎng)洞察力，感知風險 增加靈活性，適應風險 尋找不對稱性，消除風險21方向比方法重要 方法與態(tài)度一樣重要 方向做什么做正確的事；應該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門：投資（趨勢、時空、時點），產(chǎn)品（順應市場，引領消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品極品），市場（客戶系統(tǒng)類別、需求、途經(jīng)） 服務（滿足需求，創(chuàng)造需求）22效果比效率重要怎么做（方法）正確地做效果做對事+高效 效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正

8、確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動，獨立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。23激勵與績效發(fā)展與能力衡量標準局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，激勵，價值與價格一致，貢獻與報酬一致；發(fā)展與能力 ：能者上，平者讓，庸者下 做得如何考核（數(shù)據(jù)說話），獎懲（物質與崗位），申報獎項（例如：成本節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎）。制度管事，文化管人（價值認同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），24做大的前提做強的基礎規(guī)范化 市場化 專業(yè)化 集成化數(shù)字化 （演示） 國際化人才、模式、認證、合作、開發(fā) 決策科學化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標數(shù)據(jù)化責權利一體化。 25項目投

9、資決策與風險管理項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會 （案例：沈陽項目-工程與投資的區(qū)別）項目投資決策項目可行性研究 26項目動態(tài)評估及決策調整 案例1：御景圓定位調整 （房型、面積、標準、成本）27項目動態(tài)評估及決策調整案例2：玉佛城價格調整（黃金/陷阱）28決策與時空 規(guī)劃與時空地塊時空 一維 ： 地段 二維 ： 形狀 三維 ： 空間 四維 ： 時間 +空間 = “時空” n 維 : 生態(tài) 文化 歷史 選擇時機 整合資源 策劃與規(guī)劃 環(huán)境與規(guī)劃 市場與產(chǎn)品 建筑與裝修 建筑時空 一維 ： 方位 二維 ： 房型 三維 ： 內(nèi)外空間 （錯層、復式、低窗） 四維 ： 時

10、間 +空間 = “時空” n 維 : 風格 文化 生態(tài) 智能 29項目規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃設計的目標 1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎上,創(chuàng)造亮點和賣點; 2.物有所值; 3.比較價格 價格類型: 總價、單價、得房率。 價格單位：價格/套、價格/建筑面積 價格/使用面積 4.規(guī)劃設計應用定量化的手段來研究.30項目規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃容積率性能價格比1 .容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關鍵指標 0.20.4 獨立式別墅 0.40.6 雙聯(lián)式別墅 0.8 連排別墅 1.21.5 多層2.容積率與利潤的關系 非線性關系，多因素（地價是關鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價值 最好資源用于價值最高處。31項目規(guī)劃設計與風

11、險管理道路的規(guī)劃布局與價格性能比 1道路的覆蓋率及有效覆蓋率定量分析道路的經(jīng)濟指標 3道路的類型32項目規(guī)劃設計與風險管理空間設計與性能價格比戶型設計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)室外空間設計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力規(guī)劃設計中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)規(guī)劃效益分析建設管理市場33項目規(guī)劃設計與風險管理御景圓項目（+演示） “時空”定位；彈性設計；動態(tài)調整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅-朝向白馬花園-九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣組合戶型 34產(chǎn)品的“時空”定位 產(chǎn)品 商品 作品 精品 極品(附加值 超額利潤) 區(qū)位、價位、品味成功的最高境界

12、 綜合效益高度統(tǒng)一 經(jīng)濟效益 社會效益 環(huán)境效益 品牌效益 35以人為本 超越自我精確制導 錯位競爭縱深發(fā)展 個性服務科學管理 創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36項目開發(fā)建設的運營管理管理來源于目的和目標目的企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)展。目標打造提升價格的品質，控制影響成本的各個環(huán)節(jié)（過程）和因素（動因）。37項目開發(fā)建設的運營管理計劃思維活動：認識過程真理導向，“實在是什么” 計劃過程目的導向，“價值性問題”，創(chuàng)造一個“實在”計劃能力：1、認知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)） 2、確定目標和運籌的能力：在價值合理性與工具合 理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達“目的 狀態(tài)”的“合理路徑”

13、 3、想象（概念能力）和預見的能力： 4、意志、選擇和決策能力計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。38項目開發(fā)建設的運營管理“三控” “二管” “一協(xié)調” 進度控制、成本控制、質量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調計劃(進度)管理目標-過程（活動）-程序-監(jiān)控-調整進度與政策風險管理進度與成本風險進度與時機（快與慢）39項目開發(fā)建設成本的運營管理利潤增長的途徑 成本+利潤=價格 價格- 成本=利潤價格： 市場供需 區(qū)域環(huán)境 產(chǎn)品品質 企業(yè)品牌成本: 設計標準 價值工程 充分競爭 規(guī)避風險 銷控表：黃 紅 白40成本目標管理 成本動態(tài)測估及動態(tài)規(guī)劃 成本目標的細化和優(yōu)化 成本目標的設置是動態(tài) 目標的管理是成本控制的基礎 41成本