《房地產(chǎn)風(fēng)險管理》

1、 房地產(chǎn)全程運營及風(fēng)險管理鄭康瑞 2009年2月15日 1項目開發(fā)建設(shè)的運營管理 現(xiàn)象很重要, 比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù); 比數(shù)據(jù)重要的是理解, 比理解重要的是結(jié)論, 比結(jié)論重要的是執(zhí)行, 永遠重要的是目標(biāo).2項目開發(fā)建設(shè)的運營管理正向思維： 經(jīng)歷很重要, 比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的 目標(biāo)（KPI） 計劃 執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實上，客觀環(huán)境和條 件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實我們的認(rèn)識是有限的。3、有時我們認(rèn)識能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復(fù)

2、雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題 最關(guān)心 投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。 最 怕 風(fēng)險（不確定性）：政策、市場、技術(shù)、進度、成本、人 最大的風(fēng)險 失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控” “二管” “一協(xié)調(diào)” 最有效的辦法 全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5 定位 行業(yè)定位 制造業(yè)? 服務(wù)業(yè)? 金融業(yè)? 集成? 服務(wù)? 投資? 全生命周期的價值鏈和利潤鏈 公司定位 領(lǐng)跑者 跟跑者 追跑者 差異化領(lǐng)先者 . 專業(yè)化 多元化(縱向、橫向) 項目定位 地塊時空定位（動態(tài)屬性） 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品.極品） 個人定位 專業(yè)

3、管理 操作 集成(整合) 到位不越位 補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢-生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢-競合 整合 重組生錢-資本運作來錢-資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設(shè)的運營管理核心能力1： 周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在 于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措 施 (準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化 2、供電政策變化 3、90/70 政策 4、8項目開發(fā)建設(shè)的運營管理核心能力2 1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求 2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力 2、整合能力 3、技術(shù)能力9項目開發(fā)建設(shè)的運營管理核心能力4 ：平衡能力（匹配能力） 資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、

4、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項目開發(fā)建設(shè)的運營管理管理層次 1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產(chǎn)生影響 運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進行管理的活動 運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時間跨度分析層次聚合度抽

5、象程度 13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子 1.1市場“由外向內(nèi)” 市場特征競爭對手影響績效目標(biāo) 14運營戰(zhàn)略與管理1.2 資源“由內(nèi)向外” 運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領(lǐng)域 15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合 運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險定義1、風(fēng)險是一種不確定性 (說、算、看人、事）2、風(fēng)險是損失或傷害 （贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險是預(yù)期與結(jié)果之間的差異 成功（滿意）= X =結(jié)果-預(yù)期 X：大于零；等于零；小于零、最大的風(fēng)險因素是人能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險是戰(zhàn)略風(fēng)險17戰(zhàn)略風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險 利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周

6、期競爭對手風(fēng)險 國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術(shù)風(fēng)險 更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風(fēng)險 變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險 客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場試驗項目風(fēng)險 備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險 量降、價降量增，無新產(chǎn)品。 創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險來源政策風(fēng)險 土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險 “玉佛城”價格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險 “瑞南新苑” “御景圓”進度風(fēng)險 “金鐘廣場”金融風(fēng)暴合約風(fēng)險成本風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險人的能力及信用風(fēng)險19風(fēng)險評估及應(yīng)對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風(fēng)險評估及應(yīng)對方法識別與評估風(fēng)險 嚴(yán)重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風(fēng)險尋找

7、機遇緩解風(fēng)險的計劃應(yīng)對風(fēng)險五層次 以不變應(yīng)萬變，忽視風(fēng)險 以實力換時間，降低風(fēng)險 培養(yǎng)洞察力，感知風(fēng)險 增加靈活性，適應(yīng)風(fēng)險 尋找不對稱性，消除風(fēng)險21方向比方法重要 方法與態(tài)度一樣重要 方向做什么做正確的事；應(yīng)該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門：投資（趨勢、時空、時點），產(chǎn)品（順應(yīng)市場，引領(lǐng)消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品極品），市場（客戶系統(tǒng)類別、需求、途經(jīng)） 服務(wù)（滿足需求，創(chuàng)造需求）22效果比效率重要怎么做（方法）正確地做效果做對事+高效 效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正

8、確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動，獨立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。23激勵與績效發(fā)展與能力衡量標(biāo)準(zhǔn)局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，激勵，價值與價格一致，貢獻與報酬一致；發(fā)展與能力 ：能者上，平者讓，庸者下 做得如何考核（數(shù)據(jù)說話），獎懲（物質(zhì)與崗位），申報獎項（例如：成本節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎）。制度管事，文化管人（價值認(rèn)同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），24做大的前提做強的基礎(chǔ)規(guī)范化 市場化 專業(yè)化 集成化數(shù)字化 （演示） 國際化人才、模式、認(rèn)證、合作、開發(fā) 決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化。 25項目投

9、資決策與風(fēng)險管理項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會 （案例：沈陽項目-工程與投資的區(qū)別）項目投資決策項目可行性研究 26項目動態(tài)評估及決策調(diào)整 案例1：御景圓定位調(diào)整 （房型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、成本）27項目動態(tài)評估及決策調(diào)整案例2：玉佛城價格調(diào)整（黃金/陷阱）28決策與時空 規(guī)劃與時空地塊時空 一維 ： 地段 二維 ： 形狀 三維 ： 空間 四維 ： 時間 +空間 = “時空” n 維 : 生態(tài) 文化 歷史 選擇時機 整合資源 策劃與規(guī)劃 環(huán)境與規(guī)劃 市場與產(chǎn)品 建筑與裝修 建筑時空 一維 ： 方位 二維 ： 房型 三維 ： 內(nèi)外空間 （錯層、復(fù)式、低窗） 四維 ： 時

10、間 +空間 = “時空” n 維 : 風(fēng)格 文化 生態(tài) 智能 29項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo) 1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,創(chuàng)造亮點和賣點; 2.物有所值; 3.比較價格 價格類型: 總價、單價、得房率。 價格單位：價格/套、價格/建筑面積 價格/使用面積 4.規(guī)劃設(shè)計應(yīng)用定量化的手段來研究.30項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃容積率性能價格比1 .容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關(guān)鍵指標(biāo) 0.20.4 獨立式別墅 0.40.6 雙聯(lián)式別墅 0.8 連排別墅 1.21.5 多層2.容積率與利潤的關(guān)系 非線性關(guān)系，多因素（地價是關(guān)鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價值 最好資源用于價值最高處。31項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)

11、險管理道路的規(guī)劃布局與價格性能比 1道路的覆蓋率及有效覆蓋率定量分析道路的經(jīng)濟指標(biāo) 3道路的類型32項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理空間設(shè)計與性能價格比戶型設(shè)計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)室外空間設(shè)計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力規(guī)劃設(shè)計中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)規(guī)劃效益分析建設(shè)管理市場33項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理御景圓項目（+演示） “時空”定位；彈性設(shè)計；動態(tài)調(diào)整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅-朝向白馬花園-九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣組合戶型 34產(chǎn)品的“時空”定位 產(chǎn)品 商品 作品 精品 極品(附加值 超額利潤) 區(qū)位、價位、品味成功的最高境界

12、 綜合效益高度統(tǒng)一 經(jīng)濟效益 社會效益 環(huán)境效益 品牌效益 35以人為本 超越自我精確制導(dǎo) 錯位競爭縱深發(fā)展 個性服務(wù)科學(xué)管理 創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36項目開發(fā)建設(shè)的運營管理管理來源于目的和目標(biāo)目的企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)展。目標(biāo)打造提升價格的品質(zhì)，控制影響成本的各個環(huán)節(jié)（過程）和因素（動因）。37項目開發(fā)建設(shè)的運營管理計劃思維活動：認(rèn)識過程真理導(dǎo)向，“實在是什么” 計劃過程目的導(dǎo)向，“價值性問題”，創(chuàng)造一個“實在”計劃能力：1、認(rèn)知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)） 2、確定目標(biāo)和運籌的能力：在價值合理性與工具合 理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達“目的 狀態(tài)”的“合理路徑”

13、 3、想象（概念能力）和預(yù)見的能力： 4、意志、選擇和決策能力計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。38項目開發(fā)建設(shè)的運營管理“三控” “二管” “一協(xié)調(diào)” 進度控制、成本控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)計劃(進度)管理目標(biāo)-過程（活動）-程序-監(jiān)控-調(diào)整進度與政策風(fēng)險管理進度與成本風(fēng)險進度與時機（快與慢）39項目開發(fā)建設(shè)成本的運營管理利潤增長的途徑 成本+利潤=價格 價格- 成本=利潤價格： 市場供需 區(qū)域環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 企業(yè)品牌成本: 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 價值工程 充分競爭 規(guī)避風(fēng)險 銷控表：黃 紅 白40成本目標(biāo)管理 成本動態(tài)測估及動態(tài)規(guī)劃 成本目標(biāo)的細化和優(yōu)化 成本目標(biāo)的設(shè)置是動態(tài) 目標(biāo)的管理是成本控制的基礎(chǔ) 41成本