張家港項目全程策劃報告

1、張家港項目全程策劃報告一、項目概況1、位置本項目位于暨陽湖區(qū)東側(cè)，南臨南二環(huán)路，西接金港大道。2、技術(shù)經(jīng)濟指標占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米（其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米）3、地塊形態(tài)整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。4、交通9路（東線、西線）、212路、213路均在本案附近有站點（暨陽湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。5、周邊配套 公園：西側(cè)為市政府投資興建的占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，同時還規(guī)劃有地下信道和本項目融為一體；北面還有一個小公園。 學校：暨陽湖實驗中學、張家港第四中學（將搬遷） 醫(yī)院：北側(cè)為

2、總投資約為3.5億元的市最大的民營和康健中心澳洋醫(yī)院。 菜市場：暨陽湖菜場。 商業(yè)：九洲家具裝飾城、張家港國泰服裝工業(yè)園、五星電器、大富豪布藝城、歐派櫥具、名誠布藝展示中心、百盛布藝、大自然家居等，而且本項目距市中心步行街約為1500米。 餐飲：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。配套齊全，學校、醫(yī)院、市場、公園、餐飲等一應俱全，距步行街只1500米的距離。二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析 配套齊全，周邊衣食

3、住行齊全。 交通方便，去市中心也才2、3分鐘車程。 本項目地塊大，形狀較為規(guī)整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會所等。 本項目的產(chǎn)品多樣化，小高層、高層、獨棟聯(lián)排迭加別墅都有涉及。 本項目靠西面因為有占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)正在興建，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會有很好的景觀，其價值也會有很大的提升。 項目規(guī)劃中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可進入生態(tài)園區(qū)，將暨陽湖生態(tài)園區(qū)變成項目的后花園，與其它周邊近湖的地塊相比有較大的優(yōu)勢。 市最大的民營和康健中心澳洋醫(yī)院建成后無形中會成為本小區(qū)的配套設施。 小區(qū)內(nèi)部將規(guī)劃建設一個江蘇地區(qū)尚無的濕地公園。全省首創(chuàng)的規(guī)劃優(yōu)勢，會

4、形成項目的重要賣點。2、劣勢分析 本項目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會有噪音和空氣污染的影響，但本項目沿道路的部分會有大面積的綠化帶，會減少這方面的影響。 本項目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商場、便利店等。 項目地塊的南北狹長，在建筑單體排列會帶來難度。 項目與華西公司地塊相比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣勢。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。這在規(guī)劃設計是要考慮建筑的朝向。可設當往西面暨陽湖方向偏移。 項目用地中需配合市政工程進行綠化設計，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。3、機會分析 2004年是張家港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設速度的加快、土

5、地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會在新的一年回暖。 張家港政府為支持小高層和高層項目，出臺了政策：2007年12月31日前在張家港購買小高層、高層維修基金只需按多層交納；對小高層、高層的業(yè)主實行電梯運行費政府補貼方式。這些政策必然會有利于本項目中的小高層、高層項目的銷售。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)的建成，加上周邊多個樓盤的落成，本項目會形成為湖濱高檔住宅區(qū)，必然會給本項目提升檔次。 本項目開發(fā)商的實力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項目帶來了好的形象。4、威脅分析 周邊的幾個競爭個案會對本項目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在本項目不遠處就有一

6、塊地要開發(fā)。 張家港第四中學的搬遷將會給本案未來配套訴求帶來一定影響。 產(chǎn)品同質(zhì)性，訴求相同性的情況將給本案營銷帶來抗性。一、市場定位1、總體定位暨陽湖畔豪情人生30萬平米生態(tài)湖景生活領地全城首創(chuàng)濕地活水全湖景觀國際化精品社區(qū)支撐點： 符合暨陽湖的定位：暨陽湖將建成集休閑、娛樂、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點。 項目獨有的生態(tài)濕地景觀，45以上的超高綠化，加上4平方公里面積的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，將成為城市綠核，使項目成為真正的生態(tài)居住圈。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項目引入暨陽湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽湖

7、，與暨陽湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開發(fā)區(qū)域、休閑娛樂開發(fā)區(qū)域、基礎教育開發(fā)區(qū)域和旅游度假開發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂場、露天劇場、露天游泳池、兒童世界、游艇設施、水幕電影等游樂項目。這些設施與項目內(nèi)部設施將會形成互補作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動人魅力所在。 項目將通過引入三級瀑布。 項目的25萬平米的超大規(guī)模，可以支撐 項目25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強大實力和品牌追求。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國HILL景觀設計公司中標，園區(qū)從規(guī)劃設計到建設管理都嚴格遵循生態(tài)化理念和技術(shù)要求進行操作，力爭建成體現(xiàn)當代生態(tài)水準的城區(qū)第一家。不利點 在生活氛圍上，目前還有待進一步

8、等待人氣的聚集。 如項目規(guī)劃為純住宅的話，則暨陽湖的旅游資源將無法為項目所用，又資源浪費之嫌，入寶山而空手回。解決方案： 設計部分商業(yè)配套設施，結(jié)合項目會所，運動休閑設施，形成項目的公建配套區(qū)。 結(jié)合旅游地產(chǎn)概念設計產(chǎn)權(quán)酒店，吸引投資客和未來暨陽湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項目附加值。2、住宅產(chǎn)品定位全城首創(chuàng)濕地活水全湖景觀運動主題式住宅社區(qū)支撐點： 項目濕地景觀資源，具有獨一無二的產(chǎn)品賣點。 引入暨陽湖的湖水加上濕地凈化系統(tǒng)，帶來活水景觀的特點，有別于其它通過機械式凈化的水景。 項目不是親水住宅，而是水主動親近人，可步行進入的濕地花園，流動的活水景，潺潺的瀑布等都會帶動水來到住戶的身旁。不利點：

9、市場上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標客戶難于分辨項目與他們的區(qū)別。 當?shù)乜蛻魧π率挛锏慕邮芏却嬖诓町悺?后續(xù)對項目生態(tài)系統(tǒng)的維護，如無法持續(xù)的進行有效的維護將會使小區(qū)的景觀名不副實。解決方案 加強濕地概念的宣傳，以區(qū)別本案與其它混淆產(chǎn)品的差異點，訴求真正的生態(tài)社區(qū)理念。 到上海，北京等地參與樓盤評比，拿個獎回來，為張家港爭光添彩，讓當?shù)氐哪繕丝蛻魪男睦砩细斓慕邮鼙景浮?找一家著名的，有管理生態(tài)住宅的物業(yè)管理公司，解決后顧之憂。 建設樣板示范生活特區(qū)，給市場目標消費群體和業(yè)界直觀的居住體驗。3、別墅產(chǎn)品定位張家港頂級富紳名流全湖景觀生態(tài)豪華官邸國際化低密度私家別墅中產(chǎn)階級頂

10、級享受海派景觀花園別墅式洋房潮流生態(tài)居住模式，尊貴上層生活享受支撐點： 與暨陽湖生態(tài)園區(qū)連成一片，同一規(guī)劃。 目前市場上沒有真正的頂級別墅。 靠近市區(qū)的別墅價值更高。 張家港有別墅的市場。 項目附近具備別墅的開發(fā)條件，這一點只有秀水度假別墅可媲美。不利點： 高端客戶的市場透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 高端產(chǎn)品的高價格與目標消費群體的慣性價格接受思維之間的距離。 不是純別墅區(qū)。解決方案： 以“頂級的規(guī)劃設計、頂級的自然配套、頂級的生活環(huán)境、頂級的身份象征”為訴求的“頂級人生”概念推廣本案別墅部分的產(chǎn)品，在凸顯產(chǎn)品里本身的同時，引導并建立起市場目標消費群體對高端價格的認

11、同度。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 強化暨陽湖的“社會影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn)前景”的四大價值。 針對項目不是純別墅區(qū)的限制，強化項目近市中心，周邊配套完善，離塵不離城的優(yōu)點。4、商業(yè)產(chǎn)品定位服務社區(qū)生活精致沿街雙層花園景觀店鋪支撐點 暨陽湖生態(tài)園區(qū)帶來旅游的商業(yè)價值。 目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在空白，但彌補的前提是：在不破壞社區(qū)景觀面的情況下，對住宅社區(qū)的生活配套的適當補充完善。 項目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置），住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房。5、產(chǎn)權(quán)式酒店定

12、位五星級精裝休閑度假酒店支撐點： 作為項目產(chǎn)品形態(tài)的補充，最大限度的挖掘暨陽湖生態(tài)園區(qū)的旅游資源，為項目創(chuàng)造最大的利潤。 目前張家港市場上沒有同類個案。 張家港目前只有一家五星級酒店。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動本地的旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)式酒店是目前市場較受歡迎的投資產(chǎn)品，容易幫助本案創(chuàng)造更多的開發(fā)利益。二、目標客源定位住宅部分1、客源分布張家港地區(qū)（政府公務/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市（自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客）外地客源（江浙，上海一帶、臺商、部分外商）2、收入水平根據(jù)項目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應1

13、218萬以上的自備款，月入在70008000元左右。3、購買目的二次改善置業(yè)居多，追求頂級的生活環(huán)境，希望實現(xiàn)自己理想居住方式，進一步提升社會。4、共性有較強的經(jīng)濟基礎，期待社會地位提高。有良好的收入預期，對未來有較高的信心?？释?，向往國際化的生活標準。有良好的見解和自己對生活的主張。理性消費為主，對品牌認同度高，受攀比等心理因素的影響。一步到位概念強，注重智慧安保設施和生活私密感。5、關(guān)注要素大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標準建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設施/會所配套/休閑健康智能

14、安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡/監(jiān)控設施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務/物業(yè)品牌/物管標準別墅部分1、客源分布張家港地區(qū)（企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領、主管/）蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源（企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領/）外地外籍客源（江浙、上海一帶大投資客戶）2、收入水平有較強的經(jīng)濟基礎，事業(yè)有成，自備款在85萬260萬左右，月入在1200040000元左右。3、共性事業(yè)有成，已有一定的社會地位。希望更好的享受生活。希望擁有自己的私人領地，無拘無束的生活。希望有高檔次的場所接待客戶和朋友。希望和社會地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。注重社區(qū)的安全性和私密性。5、關(guān)注要素大環(huán)境：綠化

15、環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標準建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用設施/會所配套/休閑健康/智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡/監(jiān)控設施/衛(wèi)星電視/物業(yè)服務/物業(yè)品牌/物管標準產(chǎn)權(quán)式酒店部分1、客源分布張家港地區(qū)及周邊區(qū)域投資客戶。蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。2、收入水平有較強的經(jīng)濟實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在800010000元左右。3、購買目的以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩(wěn)定的投資回報。4、共性經(jīng)常到張家港旅游，商務活動，時間不超過一周。接受新型投資產(chǎn)品

16、的投資方式?？春猛顿Y收益。不急于回收資金。希望成為知名酒店的股東看好暨陽湖的旅游經(jīng)濟前景。5、關(guān)注要素酒店規(guī)劃/配套設施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營管理/未來發(fā)展/價格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營時間/投資風險/地段/區(qū)域環(huán)境/開發(fā)商品牌/三、價格定位1、住宅部分小高層，高層均價：45005000元/平方米支撐點： 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在4200元左右。由于項目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項目支撐超過市價300元以上，所以建議小高層價格在45005000元/平方米。2、別墅

17、部分1）聯(lián)排迭加別墅：75008000元/平方米支撐點： 目前，張家港政府對別墅嚴格限制，導致市場上可售別墅個案非常少。前期推過的通運新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場上已無在售別墅個案。預期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價格預期在6000元左右，其環(huán)境配套遠不如本案。 市場上別墅供應量非常少，市場需求完全可以支撐本案供應，加上暨陽湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價1000元/平方米的價位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價格定位在75008000元/平方米。2）獨棟別墅：1200015000元/平方米支撐點 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的

18、價格是本案別墅品牌最好的商標。 項目得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢和超一流的規(guī)劃景觀設計，具備了成為別墅市場領頭羊的條件。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強烈關(guān)注。 目前張家港市區(qū)獨棟別墅項目沒有，市場供應基本為二手別墅，目前萬紅苑獨棟別墅價格在8500元/平方米，而萬紅苑獨棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，1200015000元/平米的價格市場完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價格。3、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米支撐點： 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價格一般比普通住宅高

19、3050左右。 項目采用五星級標準建設，成本較高。 暨陽湖的旅游資源是項目最大的價格支撐點。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 項目提供高標準全裝修。 提供每年8的年返利回報。4、商業(yè)產(chǎn)品沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層）支撐點： 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。一、規(guī)劃建議本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個大區(qū)域。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。方案分析：1、 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。2、 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦

20、點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。3、 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。4、 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源。方案（一）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）100畝56%2.5170000m268%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）30畝17%0.357000m23%排屋洋房（townhouse）30畝17%0.918000m27%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%21

21、9000m288%方案分析：1、 區(qū)塊劃分明確，開發(fā)秩序一目了然。2、 獨棟別墅的佔地面積擴大，項目利潤空間變大。3、 天際綫過渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。4、 住宅部分的建設面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調(diào)高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。方案（二）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）40畝22%0.3510000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%0.924000m210%商鋪（busine

22、ss）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨棟別墅（villa）40畝22%0.3510000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%0.924000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節(jié)中建議價格：方案（一）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m22.545007.65E產(chǎn)權(quán)

23、式酒店（hotel）17000m2580001.36E獨棟別墅（villa）7000m20.35120000.84E排屋洋房（townhouse）18000m20.975001.35E商鋪（business）7000m2260000.42ETOTAL219000m211.62E方案（二）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）160000m2345007.2E產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m2580001.36E獨棟別墅（villa）10000m20.35120001.2E排屋洋房（townhouse）24000m20.975001.8E商鋪（business）7000m22

24、60000.42ETOTAL218000m211.98E方案（三）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m2345007.65E獨棟別墅（villa）10000m20.35120001.2E排屋洋房（townhouse）24000m20.975001.8E商鋪（business）7000m2260000.42ETOTAL228000m211.07E比較分析：u 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認為是比較飽和的。但是，方案（一）就不存在這樣的問

25、題了，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調(diào)整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤空間。u 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風險。u 從三個方案的整體來看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開發(fā)對象，只是作為項目生活配套的補充來完善產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規(guī)劃理念密切相關(guān)的。比較結(jié)論：綜上比較平面的規(guī)劃分

26、布和利潤回報數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：方案（一）是最好的選擇。原因如下：1、 開發(fā)順序上可以有良好的保證和協(xié)調(diào)，有利于滾動開發(fā)。2、 產(chǎn)品組合合理，項目利潤空間高。3、 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風險小。所以，我們向開發(fā)公司推薦方案（一）作為本案的規(guī)劃分布方案。二、開發(fā)建議按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā)“先北后南，由西往東”這樣建議的理由如下：u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎。u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎。u 保證臨湖景觀面的建設，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界

27、，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。u 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質(zhì)、有序地循序漸進式的展開，使得項目的開發(fā)利益得以最大化。三、產(chǎn)品建議1、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）住宅配套建議以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。同時，從營銷角度看，一來彌補了張家港目前所有社區(qū)都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標志是擁有高爾夫練習場，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運動形式，這是個賣點的同時，也是代表國際化標準樓盤的訴求是有

28、的放矢。建議項目：l 標準塑料網(wǎng)球場l 音樂燈光（3隊3）籃球場l 高爾夫推桿練習場l 道路可以設計成為塑料跑道l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人）l 土地門球場l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中）（2）住宅戶型建議l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴

29、大未來入住者的視野拓展面。l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以1824層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。l 戶型和面積配比方面，建議以110140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對140160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是60萬元以內(nèi)和85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。建議建筑面積建議參考戶數(shù)比例建議規(guī)劃戶型建議參考戶數(shù)比例98m240027.78%2房2廳1衛(wèi)40027.78%110m230020.83%2房

30、2廳2衛(wèi)44030.56%126m235024.31%3房2廳2衛(wèi)53036.81%140m230020.83%4房3廳3衛(wèi)503.50%160m2503.47%5房3廳3衛(wèi)201.35%180m2201.39%220m2201.39%TOTAL1440100%TOTAL1440100%（3）精品戶型推薦：2、別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）別墅配套規(guī)劃建議別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級的私人領地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個目標消費群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設置專門的會所，而且是由“雙會所”構(gòu)成：“華克山莊會所”是獨棟別墅區(qū)的專屬會所，而“卡薩布蘭卡會所”是排屋洋房區(qū)的專屬會

31、所。兩個會所的氛圍和內(nèi)容是不同的，級別自然也是不一樣的：“華克”是高級會員制會所，只對社區(qū)內(nèi)獨棟別墅業(yè)主和購卡業(yè)主開放，強調(diào)私密性和尊貴性；“卡薩”是一個泛會所，本案排屋洋房的業(yè)主都可以自由進出，優(yōu)惠使用或享受內(nèi)部設施和服務。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營，具體服務內(nèi)容由專業(yè)會所管理公司提呈，充分保證業(yè)主的尊貴身份和高質(zhì)享受。（2）別墅戶型建議建議以“物以稀為貴”的打造精品的開發(fā)理念來操作獨棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設計和開發(fā)。建議規(guī)劃面積只有兩種：280m2和320m2。在未來營銷上，送私家花園?？倵潝?shù)控制在30棟左右。3、產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃建議l 建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國際酒店管理集團經(jīng)營管理，利用國際

32、品牌提升項目和企業(yè)品牌知名度。l 建議推出“5+5，10年輝煌財富計劃，輕松晉級國際酒店股東行列”，以純投資興產(chǎn)品形象進入目標投資群體印象深處。l 產(chǎn)品規(guī)劃面積配比如下：編號戶型建筑面積套數(shù)總面積面積比例戶數(shù)比例A一室28.501604560.0034.4%43.01%B一室35.311204237.2032.0%32.26%C一室一廳40.48803238.4024.4%21.50%D二室一廳90.1610901.606.8%2.69%E四室二廳1602320.002.4%0.54%總計37213257.20100.00%100.00%l 所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽湖公

33、園，塑造全景觀客房的賣點。l 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉(zhuǎn)餐廳“巴比倫空中餐廳”。l 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；23樓作為高檔中西餐廳。45層作為音樂酒吧，KTV，棋牌室，桌球室、票務中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨立的按摩、洗衣房，私用保險箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。4、商鋪產(chǎn)品規(guī)劃建議l 建議打破傳統(tǒng)沿街店面房的建筑形式，以“沿街雙層花園景觀商鋪”概念打造現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃。強調(diào)商鋪立面感覺類似于洋房的感覺，用精品走廊的形象來塑造整個商業(yè)街的部分，依次來彌補商鋪位置上的不足性。l

34、 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道的設計規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來新風，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設計變革。如廣州星河灣個案。四、景觀建議1、別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設計的專業(yè)術(shù)語。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設計的要求。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進一步塑造本案高檔別墅樓盤項目的形象和受眾關(guān)注度。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。這樣對去化這樣的絕對高端的產(chǎn)

35、品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品，同時，增加市場的議論話題。2、住宅區(qū)景觀設計建議園林的最終目的只有一個字美。園林的美由三個內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價值的房地產(chǎn)，同時也美化環(huán)境，提升物業(yè)價值。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實是：景觀規(guī)劃是一門獨立的學科、領域和行業(yè)。目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。蘇州可以說是中國自然山水園林藝術(shù)的一個大觀園，消費者對這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林

36、設計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設計（或建筑設計）公司操刀的，所以在風格上、式樣上、設計原則上都非常雷同。因為本案有走“國際化精品生活社區(qū)”的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議：園林風格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進行規(guī)劃設計，從而生動地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象！在確定了基本的設計風格后，在一些細節(jié)的地方也必須注意：l 對微地形的改造，地形設計首當其沖；l 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主；l 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強調(diào)大眾性。簡單一點，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認知為一個點和面的關(guān)系。所以，我們在完成

37、了對“點”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運用、廊柱對光線的折射；l 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動線，外圍機動車動線；l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場“協(xié)和廣場”和皇家會所“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點；五、建材物管建議1、住宅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議結(jié)構(gòu)本工程基礎為鋼精混凝土條基，樁基深達25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無論承重、抗壓、防風、抗震、耐火等均符合政府主管機關(guān)規(guī)定之標準外墻外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門廳1、每個單元建筑均設置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂2、設置

38、24小時保安值班及不銹鋼信箱3、電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。門窗、室內(nèi)地面1、各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼2、采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內(nèi)空間3、為方便住戶進行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛(wèi)1、設置充足的電器插座，預留灶臺、吊柜、抽排油煙機和熱水器位置2、衛(wèi)生間設有電源界面，上、下水管道，預留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪

39、聲通訊系統(tǒng)每戶預留IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設電話插座電視接受系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無線、有線各臺精彩節(jié)目水、電、煤氣配套1、每戶設立獨立的水、電、煤氣表等，互不干涉2、空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位3、社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨立回路，確保住戶一般生活用電及24小時公共區(qū)域電梯正常供電停車1、社區(qū)內(nèi)采用國際流行的人車分道系統(tǒng)，動線規(guī)劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序2、社區(qū)內(nèi)特設集中區(qū)域方便停車安全系統(tǒng)1、由進口設施組成遍布全區(qū)的防盜自動控制系統(tǒng)并設置紅外報警系統(tǒng)，24小時公共區(qū)域影像監(jiān)控2、每棟每戶入口均

40、設置可視對講警衛(wèi)系統(tǒng)3、專職保安人員24小時在社區(qū)內(nèi)定點巡邏，輔以高科技安保設備4、每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)庭園景觀1、中央韻律廊；2、戲水池；3、豐景園；4、竹韻園；5、紫藤閣；6、綠蔭散步道；7、草地滾球場；8、自由馬蹄場；9、籃球場；10、聽鳥軒；11、百花集；12、含笑亭（2）物業(yè)管理建議硬件A. 周界防范報警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進行直觀的監(jiān)視。C. 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。硬件設施不在

41、于多而貴在精，做到這三項足矣。軟件A. 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。B. 在提供的服務方面應該做到多而細。其它l 維修服務空調(diào)安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。l 裝修服務安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。l 搬運服務搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。l 租賃

42、服務常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運動器材出租；雨具出租。l 保健服務健康體檢；設立家庭健康檔案；家庭看護。l 教育服務代請家教；各類培訓班；健康、養(yǎng)身知識講座；教室出租。l 生活服務代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務；滅鼠服務；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護。2、別墅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議l 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。l 外墻：進口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻群采用天然石材。l 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。l 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進戶門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術(shù)高級木鋁復合中空玻璃窗，內(nèi)門預留門洞、無門框、扇門。l 廚衛(wèi)：預留設備位置和預埋管線。l 空調(diào)：預留家用中央空調(diào)位置和預埋管線。l 供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。l 供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進戶，分設獨立電表，并預留暗藏室喉管。l 供氣：管道燃氣，計量表安裝到位。l 電視：全區(qū)設有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設置終端接線盒。l 通訊：每戶預留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。l 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。l 安保：小區(qū)設周界紅外線