貴陽某酒廠項目發(fā)展的可研報告

1、貴陽市XX區(qū)XXX酒廠收購項目可行性研究報告城市概況項目概況市場分析與機會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運營能力需求與總結(jié)351.1 貴陽市總體概況 是貴州省政治、經(jīng)濟、文化、科教中心和交通通信樞紐，“中國十佳避暑旅游城市”之首 首位度高，在全省國民經(jīng)濟中占極大比重，經(jīng)濟龍頭地位和區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢十分突出 轄7區(qū)一市三縣，09年常駐人口397萬，約占全省10%，年均增長約1%，城鎮(zhèn)化率65.2% 人口集中于擁有完善服務(wù)配套的兩主城區(qū)，購房“扎堆”，人口密度高；政府重點拓展金陽新區(qū)，人口增長與城區(qū)拓展較快；花溪、烏當(dāng)兩區(qū)經(jīng)濟和配套相對滯后，建成區(qū)拓展較慢1.2 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)?/p>

2、況 國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP總量年均增長16.6%，第三產(chǎn)業(yè)迅速成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo) 居民收入與消費增長迅速，居民消費意愿強烈，消費占收入比重維持在極高水平 投資增長顯著，房地產(chǎn)投資增長穩(wěn)定在較高水平 經(jīng)濟發(fā)展速度在西南地區(qū)具有一定優(yōu)勢，發(fā)展勢頭強勁1.3 城市交通發(fā)展?fàn)顩r交通體系基本完善公路交通：規(guī)劃“三環(huán)十六射”公路體系基本完成僅余桐萌路、鹽沙路、富源南路、東站路正在施工，預(yù)計2012年底全線通車輕軌交通：建設(shè)規(guī)劃已得國務(wù)院批復(fù)一號線已動工，一、二號線預(yù)計2015年通車運行，三、四號線規(guī)劃2020年通車 城市快速公路交通體系基本完成，貴陽“堵城”現(xiàn)狀得到緩解，各城區(qū)間快速通行基本實現(xiàn) 輕軌正

3、在施工，一、二號線2015年通車，主城區(qū)、金陽、小河將實現(xiàn)40分鐘快速通行，能大幅解決交通擁堵，推動經(jīng)濟快速運行和城市健康發(fā)展1.3 對外交通發(fā)展?fàn)顩r高鐵配套加速發(fā)展 貴陽將建成聯(lián)接泛珠三角的5條高速鐵路網(wǎng)， 5條高速鐵路預(yù)計在2015年前全部通車，屆時，貴陽將發(fā)展成為西南地區(qū)重要的戰(zhàn)略性交通樞紐，為區(qū)際資源和人才的快速流動搭建重要平臺，也為貴陽以高新產(chǎn)業(yè)和旅游、服務(wù)業(yè)拉動經(jīng)濟跨越式發(fā)展奠定基礎(chǔ)。成渝商貿(mào)圈貴廣高鐵貴陽至廣州三小時成貴高鐵成都至貴陽1.5小時渝黔高鐵重慶至貴陽2小時長昆高鐵經(jīng)貴陽全程四小時黔桂高鐵貴陽至柳州四小時91.4 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 省內(nèi)購房需求集中于貴陽，城鎮(zhèn)化帶來的

4、剛性需求與省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展帶來的持續(xù)購房需要，將為貴陽房地產(chǎn)市場的快速穩(wěn)定發(fā)展提供重要的需求支撐。 房地產(chǎn)業(yè)在貴陽經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，房地產(chǎn)投資年均增長28%，在固定資產(chǎn)投資中的比重也日趨上升。 市場發(fā)展迅速，居民購買力逐步釋放，成交量快速攀升，在經(jīng)濟發(fā)展和收入增長的持續(xù)刺激下，未來市場將有更強勁的需求支撐。201020094852008200720062005供求比例成交面積（萬）供應(yīng)面積（萬）貴陽市商品房歷年成交狀況200920082007200620052010房地產(chǎn)投資所占比例房地產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資額（億元）貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況1.5 房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢 限購：已出臺限購令的城市中，

5、政策最寬松，僅部分主城區(qū)（一環(huán)線內(nèi)） 限漲價：政策寬松，政府限定漲幅不超過10年全國平均水平 預(yù)售監(jiān)管：范圍較小，僅對預(yù)收房的定金部分（即首付款）進行監(jiān)管，銷售回款率有較高保證 保障房：貴陽市 “十二五”期間保障房建設(shè)目標(biāo)為14萬套約700萬，建設(shè)以舊城棚戶區(qū)改造為主，新增住宅用地供應(yīng)所配建保障房比例為5%10%。 貴陽經(jīng)濟發(fā)展勢頭好、潛力大，配套穩(wěn)步完善，未來人口持續(xù)聚集，消費能力強且未來增長快 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，供需基本平衡，未來購房需求支撐強 限制性政策調(diào)控力度低，政府推動行業(yè)發(fā)展的意愿強 可作為XX未來市場拓展的重要避風(fēng)港，構(gòu)成XX戰(zhàn)略發(fā)展縱深體系的核心之一小結(jié)城市概況項目概況市

6、場分析與機會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運營能力需求與總結(jié)2.2.1 基本信息項目基本信息項目位置行政區(qū)XX區(qū)地段解放路南側(cè)占地面積代征地面積 萬m2計容積率面積可售面積21.25萬m2凈地面積2.74萬m2住宅面積19.95萬m2小計萬m2非住宅面積 萬m2容積率7.82辦公樓萬m2 商業(yè)1.3萬m2 地價地價總額底價5.0億元車庫(不含地下) -測算價7.24億元不可售面積0.19萬m2計容樓面地價底價2332元/平小計21.44萬m2測算價3379元/平不計容積率面積可售面積 4.98萬m2計容可售樓面地價底價2572元/平不可售面積0.66萬m2小計 5.65

7、萬m2測算價3724元/平土地使用權(quán)歸屬貴陽酒廠土地規(guī)劃用途原為工業(yè)用地，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商住用地轉(zhuǎn)讓方式生地熟掛摘牌成交時間（年/月/日/時）預(yù)計7月公告、8月摘牌備注1）90/70要求；2）限高、建筑密度、綠化率等要求；3）商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓、酒店等非住宅產(chǎn)品的規(guī)劃要求，散售政策；4）開竣工時間要求；等等2.2 土地屬性地理位置 宗地位于貴陽市配套設(shè)施最為完善的兩城區(qū)，距離貴陽地標(biāo)人民廣場僅1.2km，在貴陽市四大核心商圈噴水池、大十字、小十字、紫林庵2.7km范圍內(nèi)。項目正好處于中心一環(huán)線外側(cè)，不受限購政策限制，當(dāng)前及未來的政策風(fēng)險低。中心商圈解放路瑞金路小十字大十字噴水池紫林庵人民廣場

8、（沃爾瑪）本案鐵運巷遵義路XX河2.2 土地屬性項目四至 北至：建材城入口，通過建材城道路方便接入解放路 東至：體育路（未來小區(qū)主出入口），與同輝花園小區(qū)，周邊生活氣氛濃郁北至：建材城入口及體育局宿舍樓省體育場東至：體育路及同輝花園小區(qū)解放路小區(qū)未來對外交通主干道解放路西至：瑞豐小區(qū)共三棟，需拆遷2.2 土地屬性項目四至及地表現(xiàn)狀 西至：瑞豐小區(qū)，屬項目拆遷范圍，共三棟樓約1.3萬 南至：鐵道宿舍樓，項目地塊與鐵軌間的主要屏障；通過步行小路（鐵運巷）5分鐘即可達到 XX河與解放西路 現(xiàn)狀：項目尚未組織拆遷，地表為貴陽酒廠的工業(yè)用廠房，現(xiàn)大部分用于出租進行建材銷售省體育場南至：鐵道宿舍樓現(xiàn)狀：密

9、集的酒廠廠房多出租為建材商鋪現(xiàn)狀：密集廠房2.2 土地屬性公路交通 項目周邊交通便利、道路暢達 毗鄰XX區(qū)交通主干道解放路，為貴陽市中心一環(huán)線，交通通達性極高，駕車出行至噴水池中心商業(yè)區(qū)僅需10分鐘，可方便享受中心商圈完善的商業(yè)和生活配套； 宗地西側(cè)通過建材城附屬道路（未來規(guī)劃大路），5分鐘即可方便接入XX河與花溪大道，小區(qū)生活與對外出行都十分方便； 宗地北側(cè)即為市交警支隊站，擁有203、74、64、72、57、62、6、308、13、12、35、10公交線路，小區(qū)東南側(cè)步行5分鐘即可達到設(shè)立于火車站的貴陽公交總站（途徑線路19條），僅依靠公交系統(tǒng)就可快速到達中心商圈及金陽、小河、花溪、烏當(dāng)?shù)?/p>

10、周邊區(qū)縣，出行十分便捷本案2.2 土地屬性輕軌交通火車站站點人民廣場站輕軌一號線火車站站本案 項目地靠貴陽輕軌一號線 火車站站，交通出行十分便捷，輕軌將是“堵堵”貴陽城居民未來出行的最重要選擇，項目區(qū)位優(yōu)勢極為突出；同時，規(guī)劃輕軌四號線也將穿過火車站站，換乘站的巨大優(yōu)勢將使本項目居民未來對外出行更加便利 輕軌一號線：銜接小河區(qū)與金陽新區(qū)，貫穿貴陽主城區(qū)，共設(shè)22站31.495km，設(shè)計時速140km/h，目前正在施工中，計劃2015年通車，其中金陽至主城區(qū)段計劃2013年底試運行 輕軌四號線：銜接小河區(qū)二戈寨片區(qū)與白云區(qū)，共設(shè)18站35.7km，預(yù)計2030年通車，目前仍處于前期規(guī)劃階段輕軌一

11、號線2.2 土地屬性周邊配套項目處于貴陽主城核心區(qū)域，居住氛圍濃厚，商業(yè)、景觀、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施齊全。學(xué)校：貴陽第十四中學(xué)（大型中學(xué)）、貴陽第十二中學(xué)（34個班的大型中學(xué)），貴陽第27中學(xué)（省示范中學(xué)），尚義小學(xué)（大型小學(xué)，41個教學(xué)班）、貴陽市第十二幼兒園（省級一類）、貴陽港星幼兒園醫(yī)療：貴陽市第四人民醫(yī)院（大型綜合）、貴陽市骨科醫(yī)院（大型?？疲①F陽市求恩百姓醫(yī)院（綜合型） 、貴州省建筑醫(yī)院（急診）、貴陽市兒童醫(yī)院（大型專業(yè)）、貴陽市婦幼保健院（大型綜合型）商業(yè)：大昌隆購物廣場（大型綜合）、城市方舟（百貨商場）、沃爾瑪超市（城市地標(biāo)）、星力購物百貨（大型購物商城）文體：豫都影劇院、貴州

12、省展覽館、省體育館公園：河濱公園、人民廣場、省體育場項目地處貴陽主城區(qū)核心，周邊煤氣、給排水、供電等大市政管網(wǎng)配套齊全，均可通過解放路解決。學(xué)校醫(yī)療商業(yè)文體公園本案2.2 土地屬性周邊景觀 項目景觀優(yōu)勢突出，西側(cè)臨靠獅子山，是貴陽城市核心區(qū)極為稀缺的山體景觀配套，未來可打造山體公園以配套小區(qū)休閑與生活環(huán)境 獅子山以西即靠XX河畔，且為XX河在主城區(qū)的上游段，水質(zhì)條件極好，項目高樓層可享受XX河景觀，小區(qū)通過鐵運巷5分鐘即可到達，休閑與生活品質(zhì)極高2.2 土地屬性不利因素 按照輕軌四號線（20252030）遠期規(guī)劃，輕軌四號線將占項目用地1.4萬平，輕軌四號線方案仍在調(diào)整過程中 地塊南側(cè)臨近鐵軌

13、與火車站，對項目有一定的噪聲影響輕軌一號線（2010-2016）輕軌四號線（規(guī)劃方案待定）輕軌占地1.4萬方22.3 周邊可比地價參考地塊凈地面積（萬平）容積率土地單價（元/平）樓面單價（元/平）備注本案2.747.8熟地地價富源北路地塊6.067.04635662生地地價（不含拆遷）監(jiān)獄局地塊1.327.0129841855生地地價（地價未包含要配建回遷住宅和安置辦公樓的成本）富源北路地塊2011-6-7生地總價2.81億元本案監(jiān)獄局地塊2011-1-28生地總價1.72億元2.4 土地屬性判斷結(jié)論城市核心區(qū)G2類項目 1、位于貴陽市核心區(qū)兩城區(qū)，區(qū)位極其優(yōu)越2、交通便利，與城市中心區(qū)無縫聯(lián)

14、接3、緊鄰一環(huán)，能夠滿足由于貴陽市一環(huán)限購令而抑制的城市核心區(qū)客戶需求4、百姓普遍認可的老城居住區(qū)，項目周邊可享受城市核心區(qū)域配套設(shè)施，有充足的客源保障5、土地稀缺性明顯，樓面地價低原因土地屬性判斷：緊鄰城市核心區(qū)G2類項目 城市概況項目概況市場分析與機會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運營能力需求與總結(jié)3.）3.1 整體市場概況6,0001,0002,0003,0004,00020083982011（1-5月）201061120092007431200630229620055,000成交面積（萬）供應(yīng)面積（萬）成交均價（元/）貴陽市住宅市場歷年成交狀況 整體上看，貴陽住

15、宅市場發(fā)展迅速，09、10年的成交量維持在600萬方以上 受調(diào)控影響，11年前5月全市成交量略有下降（09年與10年同期成交量分別為 237 和 265萬方），但成交均價仍呈現(xiàn)較快上漲，5月成交均價達到5394元的新高，市場消費需求極為堅挺 政策調(diào)控對市場的競爭格局也造成一定影響，11年前5月商品房新增供應(yīng)量明顯下降（09與10年同期供應(yīng)量分別為 205 和 297 萬方），為后續(xù)新盤推出預(yù)留了足夠的市場空間 整體住宅市場受宏觀調(diào)控影響，出現(xiàn)小幅調(diào)整，但總體仍平穩(wěn)快速發(fā)展，價格快速上漲，市場總體環(huán)境較為健康。）3.1 整體市場概況10月11月12月10年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10

16、月11月2月09年1月8月9月6,0005,0004,0003,0002,0001,00010007月6月5月4月653月12月72501413515011年1月2月3月4月5月38成交均價（元/）成交面積（萬）供應(yīng)面積（萬）貴陽市住宅市場月度成交狀況 市場供需相對穩(wěn)定，價格穩(wěn)步走高 11年后新增供應(yīng)持續(xù)落后于消費需求，市場成交以庫存去化為主，新增供應(yīng)有較強的市場需求基礎(chǔ) 總體供需結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，價格穩(wěn)步走高，市場需求潛力巨大33.2 片區(qū)市場中心板塊市場概況貴陽市中心板塊住宅市場成交狀況6,52210.1110.107,82810.910.67,75310.710.59,19611.17,9471

17、1.510.1211.211.49,54311.39,82610.88,44310.410.310.210.13.9成交均價（元/）供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬） 整體上看，貴陽市中心板塊市場的供需基本平衡，2010年以來新增供應(yīng)44萬方，成交34萬方，供銷比為1.3，10年10月以來新增供應(yīng)極少，目前市場以前期存量去化為主,月正常成交量在2.6萬方左右，成交相對穩(wěn)定，產(chǎn)品供應(yīng)逐漸稀缺，為新盤進入留出了充分的需求空間。 從走勢上看，中心板塊去化較為穩(wěn)定，受限購影響11年3月后成交略有萎縮，但中心板塊仍是全市居民購房的首選，成交價格一路走高，自10年1月的 6820 元快速上漲至11年5月的106

18、56 元，漲幅高達56.3%，為高端項目的進入奠定了價格與消費基礎(chǔ)。 中心板塊供需基本平衡，價格上萬，且缺乏新增供應(yīng)，其穩(wěn)定的需求將會帶來較大的市場機會。但中心板塊受到限購令政策的影響，改善類需求受到一定壓制3.2 片區(qū)市場中心板塊市場產(chǎn)品概況市中心板塊新增主要以首改及再改類為主，板塊內(nèi)首置類新增供應(yīng)較少改善類產(chǎn)品為區(qū)域成交主力，但受到政策調(diào)控的影響，再改類成交有所下降；TOP類產(chǎn)品成交在10年3季度達到高峰之后出現(xiàn)大幅下滑； 再改1及首置類產(chǎn)品在新政后成交比例上升。供應(yīng)需求（成交） 片區(qū)板塊市場以改善類產(chǎn)品為供需主力，但受新政影響較大，成交有所萎縮，而首改及首置成交有所上升，市場風(fēng)險較小3.

19、2 片區(qū)市場中心板塊市場產(chǎn)品概況中心板塊首改、首置及再改1類產(chǎn)品成交價格較為堅挺，且增長明顯注：存貨為2009年以來新增供應(yīng)存貨。小結(jié) 市中心板塊擁有充足市場空間和價格基礎(chǔ)，進入機會大 改善類產(chǎn)品供求兩旺，為區(qū)域市場主力，但再改類受到政策影響較大，有一定市場風(fēng)險，不宜將大戶型作為產(chǎn)品主力； 區(qū)域市場首置類產(chǎn)品供應(yīng)較小，但成交及價格都呈現(xiàn)上漲趨勢，存在市場機會 ，可作為產(chǎn)品線的補充選擇。3.3 市場競品分析周邊市場價格本案君臨天下10000(二手房)2011-6-30XXXX廣場115002011-6-30百靈時尚天地180002011-6-30金宇紫林廣場98002011-4-30鈺達大廈89

20、002011-6-30XX府120002011-6-30鴻基文昌苑85002011-6-30花樣年華85002011-6-30XX大廈74002011-4-30XX國際廣場110002011-6-30XX廣場81002011-6-30XX園59002011-6-303.3 市場競品分析XXXX廣場建筑面積506870容積率7.9綠化率31%主力戶型主推120-148三、四居室，成交均價12272元/項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢明顯、交通便利、周邊配套齊全項目劣勢商業(yè)體量較大，住宅居住功能不純粹 XXXX廣場，地處貴陽市核心地段北京路，為貴州省、貴陽市行政中心區(qū)域，東毗省府中心，交通極為便利，配套極為齊全，

21、項目總體量約50萬，物業(yè)類型包括住宅（27萬方）、酒店、公寓、甲級寫字樓（酒店公寓寫字樓共7.2萬方）及商業(yè)（7.5萬方）；項目以城市高尚居住為核心，以高端商業(yè)業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，融合星級酒店、5A甲級寫字樓、5星級電影院、餐飲、超市、娛樂、購物等多元化模式一體，為貴陽核心區(qū)較大規(guī)模城市綜合體XXXX廣場各產(chǎn)品線供銷情況 單位：套 供給 銷售 庫存 去化率 均價（元/）60以下 0000.00%/60-90 62273543.55%12254 90-125 95623365.26%12050 125-145 64266.67%12350 145-180 96316532.29%12743 180以上

22、71205128.17%12163 合計 33014418643.64%12272 3.3 市場競品分析XX國際廣場建筑面積240000容積率6綠化率25%主力戶型主推90-145，三居及四居室項目優(yōu)勢XX品牌、地段優(yōu)勢、（商業(yè)、居住、旅游、辦公等）地產(chǎn)綜合體 、XX河自然景觀項目劣勢開發(fā)周期長、底下商業(yè)影響樓上居住品質(zhì) 項目位于XX區(qū)市南路XX河畔，是XX進駐貴陽后重點打造的高端類項目，擁有重要的XX河景觀優(yōu)勢，交通優(yōu)勢突出，配套設(shè)施完善；規(guī)劃總建面24萬方，是含商業(yè)、住宅、辦公、旅游等綜合體；已于2010年9月開盤，目前均價11000元/ 項目去化快且平穩(wěn)，新政下通過促銷維持了較穩(wěn)定的去化

23、速度，住宅部分已處于尾盤階段，后續(xù)二期開發(fā)以寫字樓為主。XX國際各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率60以下609032221068.75%90-1251261111588.101313%180以上76601678.95%總計3943187680.71%新國八條出臺春節(jié)3.3 市場競品分析XX府 項目位于市中心位置大十字，地段非常優(yōu)越，交通極為便利，周邊配套也非常齊全；項目總建面24萬方，是含商業(yè)和住宅；已于2010年10月開盤，目前均價12500元/； 項目去化快且平穩(wěn)，新政下通過打折促銷維持了較穩(wěn)定的去化速度，項目再

24、改1類產(chǎn)品去化較快，去化率達到91%建筑面積73394平方米容積率6綠化率35%主力戶型主推125-145三居室項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢明顯、開發(fā)周期較短、交通便利、配套齊全、知名物管項目劣勢內(nèi)外部景觀較差、市場名譽度受損XX府各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率60以下609090-1252419579.17%125-1451121021091.0739%180以上82625.00%總計2361627468.64%新國八條出臺春節(jié)3.3 市場競品分析花樣年華建筑面積146000容積率5.9綠化率10%主力戶型主推120-200三、四居室，成交均價8500元/項

25、目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、周邊配套齊全項目劣勢產(chǎn)品品質(zhì)不高，多為內(nèi)部員工購買花樣年華各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率60以下5050.00%60-90410410.00%90-12523101343.48%125-1452316769.5778%180以上23111247.83%合計1615310832.92% 項目位于XX區(qū)新華路，地段優(yōu)勢突出，交通便利；規(guī)劃占地面積37畝，總建筑面積14.6萬方，為單體商住樓，已于2010年4月開盤，目前銷售均價8500元/ 項目物業(yè)品質(zhì)低，去化狀況較差，開盤以來僅去化53套32.9%，其中再改類產(chǎn)品銷售最快

26、；新政后受限購影響顯著，去化速度顯著降低，產(chǎn)品品質(zhì)是其最大缺陷3.3 市場競品分析XX廣場建筑面積104140容積率6.1綠化率30%主力戶型主推60-130二、三居室項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、周邊配套齊全項目劣勢內(nèi)外部景觀較差、市場名譽度低，原為爛尾樓XX廣場各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率60以下45252055.56%60-9027121544.44%90-1251481321689.19%125-1452074116619.81%145-1805474712.96%180以上000合計48121726445.11% 項目位于XX區(qū)解放路，是我司未來主要競品之一，其地段優(yōu)

27、勢突出，交通便利；為爛尾樓改造，占地面積25畝，總建面10.4萬方，為單體商住樓，已于2009年10月開盤，目前均價7600元/ 項目物業(yè)品質(zhì)低，建造時間長，去化狀況較差，開盤以來僅去化217套45.1%，其中首改和再改類產(chǎn)品銷售最快；新政后受限購影響顯著，較差景觀、物業(yè)和交地的品牌名譽是其最大缺陷3.3 市場競品分析XX大廈建筑面積44857容積率6.9綠化率20%主力戶型主推123-130三居室項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、周邊配套齊全項目劣勢周邊環(huán)境較差，物業(yè)品質(zhì)不高XX大廈各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率60以下2419579.17%60-901010.00%90-1253

28、630683.33%125-145110852577.2721%180以上0000合計2291557467.69% 項目位于XX區(qū)青云路，地段優(yōu)勢突出，交通便利，配套完善；規(guī)劃占地面積僅10畝，總建面4.49萬方，為單體商住樓，已于2010年6月開盤，目前均價7400元/ 項目物業(yè)品質(zhì)較低，且青云路配套的城市生活環(huán)境較差，去化速度一般；但其產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，集中于首改和再改，加上總價控制較好，地段優(yōu)勢突出，使其去化速度顯著快于花樣年華和XX廣場，開盤以來去化155套67.7%；新政后受限購影響，但因處于尾盤階段，對項目銷售整體影響不大3.3 市場競品分析XX園（X

29、X城）建筑面積5600000平方米容積率6.4綠化率58%主力戶型主推125以下兩居、三居室項目優(yōu)勢內(nèi)部景觀好、整體規(guī)劃開發(fā)項目劣勢開發(fā)周期長、口碑不好XX園一期各產(chǎn)品線供銷情況單位：套供給銷售庫存去化率90以下36122310130263.95%90-12559552213374237.16%125-14540828312569.3627%180以上23222300.86%合計104274813561446.16% XX園項目位于XX區(qū)彭家灣棚戶改造區(qū)，是中心城區(qū)當(dāng)前和未來重要的商品房供應(yīng)地，也是我司未來主要競品之一，交通優(yōu)勢突出；規(guī)劃占地面積6000畝，總

30、建面560萬方，是貴陽城西新城建設(shè)的核心組成，整體開發(fā)優(yōu)勢突出，規(guī)劃景觀豐富；已于2010年11月開盤，目前均價5900元/ 項目規(guī)模巨大，年初受推貨壓力影響而大幅降價，成交均價由開盤時的7000元/降低至約5500元/，價格優(yōu)惠使其在新政下也保持了較好的銷售速度，當(dāng)前一期去化4813套46.2% XX城新接手了周邊五里沖棚戶區(qū)改造項目，總建面1200萬方，容積率達6.8，未來開發(fā)將對周邊交通等配套帶來更大壓力，從市場競爭和配套資源爭奪上都將對XX園項目銷售造成極大影響3.3 市場競品分析小結(jié) 市中心板塊當(dāng)前及未來供給樓盤較少，競爭相對較弱，開發(fā)潛力大 項目周邊樓盤稀少，在售的花樣年華、XX廣

31、場、XX大廈因物業(yè)品質(zhì)等問題，難以對我司形成較大壓力 競品市場供求以再改類產(chǎn)品為主力，競品首改產(chǎn)品供應(yīng)較少，屬于市場空缺，存在市場機會 競品受到限購等政策調(diào)控的影響，去化速度有所下滑 綜上，本項目立足于首改產(chǎn)品，輔以少量首置、再改類產(chǎn)品定位，與周邊競爭市場再改類主力產(chǎn)品形成差異化，從而獲取競爭優(yōu)勢首次改善高品質(zhì)居住社區(qū)優(yōu)勢（S）地段優(yōu)勢：普遍認可的老城居住區(qū)交通便利：鄰解放路、浣紗路、新華路等城市主干道，未來地鐵概念地價較低：熟地價低于市場平均，且可通過合作延遲支付劣勢（W）地形：地塊靠近客運鐵路與火車站，噪音較大，環(huán)境相對較亂配套：周邊為建材城，日間較為嘈雜，小區(qū)進出口較窄 機會（O）規(guī)劃：

32、隨地鐵1號線、4號線的開發(fā)，價值將有較大提升政策：一環(huán)線外，不受限購令影響，預(yù)計后續(xù)調(diào)控仍將以“一環(huán)線”為界，項目政策風(fēng)險小競爭：中心板塊未來新增供應(yīng)較少，競爭較弱，有較大市場機會 威脅（T）大盤開發(fā)：XX園和五里沖開發(fā)，將供應(yīng)大量房源，對片區(qū)市場整體有一定沖擊鐵路：周邊鐵路對銷售預(yù)計將產(chǎn)生一定的不利影響政策：未來限購等政策存在不確定性，存在范圍擴大，并日趨嚴厲的可能性3.4 板塊SWOT分析城市概況項目概況市場分析與機會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運營能力需求與總結(jié)4.4.1 客戶與產(chǎn)品線客戶定位 以首改類為主，輔以少量首置、再改1類產(chǎn)品主要目標(biāo)客戶需求特征描述類別

33、首改類 首置類再改類客戶特征 自住型自住自住年齡 30-35歲為主 25-35歲為主 35-40歲為主 居住區(qū)域 兩城區(qū) 、地州市兩城區(qū)兩城區(qū)、地市州、 省外家庭結(jié)構(gòu) 多為3口之家，小孩在小學(xué)夫妻二人或者單身多為3口之家，小孩在小學(xué)或者初中階段 職業(yè) 企事業(yè)中層管理者、公務(wù)員、私營企業(yè)主 公務(wù)員、企事業(yè)管理者、一般職員私營業(yè)主、企事業(yè)高層 置業(yè)情況 在貴陽已經(jīng)有一次以上置業(yè) 首次置業(yè)在貴陽及貴州有多處置業(yè) 購車情況 有車 有車或者無車 有1輛以上車 行為特征 主要考慮自住，同時看重物業(yè)的增值性 沒有實力買大戶型，市區(qū)依賴度高主要用于提高居住品質(zhì) 居住偏好 良好的社區(qū) 地段比較好的區(qū)域城市和周邊

34、地段都可以需求面積 90-120平米 50-70平米 120-150平米 總價承受能力 不超過60-80萬 不超過60萬80-100萬 建筑形式 喜歡大氣、歐式建筑 現(xiàn)代簡潔對建筑風(fēng)格無偏好 戶型需求 不太喜歡錯層陽臺，感覺私密性較差 功能空間齊全戶型適用，受大眾喜歡 配套要求 教育配套商業(yè)繁華交通便利 交通便利、配套齊全配套、區(qū)域發(fā)展、社區(qū)配套置業(yè)目的 改善居住條件，追求品牌 怕房價再漲，買中小戶型滿足當(dāng)前需求提高居住品質(zhì)4.1 客戶與產(chǎn)品線產(chǎn)品定位考慮因素目前片區(qū)內(nèi)花樣年華、XX廣場及XX大廈等項目清水房正常市場均價約8000元/，因此以8000作為片區(qū)高層毛坯房基準(zhǔn)價。精裝修成本600，

35、精裝修溢價600。XX品牌在貴陽成功落地，考慮品牌溢價500。至項目開盤時，價格自然增長300元。綜合上述，項目測算中首期產(chǎn)品定價為10000元/（暫不考慮后期加價）。項目客戶定位： 【本案價格】項目預(yù)計在12年上市，首期產(chǎn)品定價高層精裝 10000元/平;【客戶定位】主城區(qū)再改、首改需求的客戶；地州和“一市三縣”客戶。產(chǎn)品比例客戶來源購房目的客戶價值點首置20%企事業(yè)單位員工，私營企業(yè)員工，政府員工自住，剛需市中心配套首改60%企業(yè)中層管理者，公務(wù)員改善、置業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、配套再改120%私營企業(yè)中高層管理者，公務(wù)員中層干部改善、置業(yè)品牌、物業(yè)4.2 產(chǎn)品解決方案地形限制場地內(nèi)高差約5米，相對

36、平緩規(guī)劃設(shè)計條件項目用地：27400M2容積率：7.82建筑控高：無規(guī)定規(guī)劃測算表4.2 產(chǎn)品解決方案不利因素風(fēng)險預(yù)估 現(xiàn)狀描述一：項目三面臨路且地塊靠鐵路（客運車站），對小區(qū)有一定噪音和景觀的影響。 現(xiàn)狀描述二：地塊規(guī)劃容積率高（7.82），雖無限高要求，考慮成本因素不宜采用超高層，較密的100米高層產(chǎn)品對小區(qū)品質(zhì)有一定影響。4.2 產(chǎn)品解決方案規(guī)劃設(shè)計項目整體為100m高層,沿街側(cè)布置商業(yè)配套，主力戶型面積為90-120，配以少量首置和再改類戶型高層沿用地周邊布置，為內(nèi)部留出中心綠化景觀，提高小區(qū)品質(zhì)車位按1：1配套，充分利用市中心地區(qū)車位極度緊缺的市場空間，擴大產(chǎn)品的盈利能力產(chǎn)品布局和戶

37、型選型，采用山墻面臨路及主要房間面向小區(qū)內(nèi)部等方法盡量降低外面道路及鐵路的干擾，將公寓及小區(qū)回遷房布局至靠鐵路一側(cè)，提高對外銷售產(chǎn)品的品質(zhì)采用集團標(biāo)準(zhǔn)化戶型及C標(biāo)精裝修，確保產(chǎn)品的核心競爭力充分利用西邊山體以及XX河岸， 打造貴陽兩城核心區(qū)，有山有水， 有高品質(zhì)園林景觀的高端社區(qū)4.2 產(chǎn)品解決方案標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用立面采用集團“悅”系，簡潔明快。精裝修采用“C”標(biāo)。景觀采用東南亞風(fēng)格。4.2 產(chǎn)品解決方案打造核心地帶的城市綠洲 抓住貴陽主城區(qū)樓盤普遍匱乏高品質(zhì)園林小區(qū)的市場空缺，本項目將通過合理規(guī)劃，在地塊中心打造大規(guī)模、高品質(zhì)園林景觀，提升項目產(chǎn)品品質(zhì)與競爭力中心區(qū)主要高端競品的普遍內(nèi)部景觀本項目

38、力求打造的園林景觀XX府4.2 產(chǎn)品解決方案打造核心地帶的城市綠洲 利用稀缺的獅子山景觀資源，打造高品質(zhì)物業(yè)的山體公園城市概況項目概況市場分析與機會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運營能力需求與總結(jié)5.5.1 土地權(quán)屬和背景土地使用權(quán)人貴陽酒廠土地他項權(quán)利土地用途工業(yè)土地使用年限70年土地手續(xù)狀況該地塊為貴陽酒廠工業(yè)用地地塊，土地變性手續(xù)已完成，擬定于2011年7月掛牌項目信息來源合作方土地方或合作方背景XXX藥業(yè)是貴州民營十強企業(yè)，是貴州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的核心企業(yè)。企業(yè)戰(zhàn)略依托貴州資源優(yōu)勢，發(fā)展“藥、酒、茶”三大產(chǎn)業(yè)。該公司的“貴酒”、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已列入貴州省、貴陽市十二五規(guī)劃，政

39、府通過協(xié)調(diào)給予該公司一級開發(fā)權(quán)用以支持其投資新廠。 項目出讓目的通過一級開發(fā)以及拆遷補償?shù)男问将@得收益并投資建設(shè)新廠是否存在中介費 是 否項目合作背景：合作方為貴州XXX制藥股份有限公司。該公司在 年 月 日，通過方式以萬收購貴陽酒廠，政府通過協(xié)調(diào)給予該公司項目用地的一級開發(fā)權(quán)用以支持其投資新廠。 5.2 土地獲取方式1、策略性摘牌前提貴陽酒廠獲得 政府凈地掛牌批復(fù)。2、簽約后、掛牌前尚需明確的事項4.8億為項目包干價，政府與酒廠分配比例與我司無關(guān)3、相關(guān)合作價款的約定約定貴陽酒廠總價款4.8億。土地出讓金8000萬。拆遷安置費4億。瑞豐小區(qū)拆遷安置方式有待進一步確定4、土地獲取方式以及付款約定地塊生地熟掛，通過設(shè)置摘牌條件獲取地塊。摘牌后支付出讓金和地塊50%的價款。剩余50%價款保留在XX，凈地交付或總規(guī)批復(fù)后支付。策略性摘牌方案 5.2 土地獲取方式擬通過生地熟掛策略摘牌方式獲取地塊 年 月通過集團決策會議并簽訂協(xié)議； 2011年7月合作方實現(xiàn)地塊掛牌上市； 2011年8月完成地塊策略性摘牌； 年 月簽訂拆遷委托協(xié)議，取得地塊的拆遷許可證