房地產(chǎn)公司稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)方案

1、 PR房地產(chǎn)公司稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)方案一、成本分拆考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目底商和步行街商業(yè)的售價(jià)高，增值率高，稅負(fù)重的特點(diǎn)。建議成本核算時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)某杀痉植稹?.成本分拆方法（1）土地成本的分拆按實(shí)際測量占地法，基地面積分配法等分配方法，核算商業(yè)用地成本，選擇合理的方法歸集商業(yè)用地成本。商業(yè)實(shí)際用地可略大于土地使用證上規(guī)劃的商業(yè)用地面積。（2）建安成本分拆在總建筑合同價(jià)款不變的情況下，簽訂補(bǔ)充合同，規(guī)定商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程成本，例如：外掛面，內(nèi)裝，臺(tái)階等工程成本。2.銷售部分與自持物業(yè)的成本分拆成本分拆時(shí)盡量將成本向銷售部分傾斜，而自持物業(yè)部分成本盡量降低。操作技術(shù)：（1）公共配套費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)多轉(zhuǎn)移至商業(yè)

2、與公寓；（2）酒店裝修費(fèi)轉(zhuǎn)移至公寓裝修費(fèi)。二、酒店租售的稅負(fù)測算與籌劃（一）酒店自持經(jīng)營的臨界點(diǎn)回報(bào)率參見幽居A區(qū)測算數(shù)據(jù)，酒店的總成本為288，730，386.84元。酒店的產(chǎn)權(quán)為40年，采用年利率6%-8%測算，則40年期利率6%與8%的年金現(xiàn)值系數(shù)分別為15.046與11.924?？傻茫喊凑?%計(jì)算，酒店年收益=288,730,386.84/15.046=19,189,843.60229（元）按照8%計(jì)算，酒店年收益=288,730,386.84/11.924=24214222.3113（元）即：每年酒店盈利19,189,843.60229-24,214,222.3113元，可以達(dá)到投資

3、回報(bào)平衡點(diǎn)，否則必須對(duì)外出售更合算。貸款利率的選擇貸款利率與貸款用途、貸款性質(zhì)、貸款期限、貸款政策、不同的貸款銀行等相關(guān)。國家規(guī)定基準(zhǔn)利率，各銀行根據(jù)各種因素確定差別貸款利率，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或下浮?，F(xiàn)行基準(zhǔn)利率是2011年7月7日調(diào)整并實(shí)施的，種類與年利率如下：短期貸款六個(gè)月（含）6.10%；六個(gè)月至一年（含）6.56%；一至三年（含）6.65%；三至五年（含）6.90%；五年以上7.05%。自2011年開始，由于資金緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。自2012年2月開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。（二）酒店售后回租的臨界點(diǎn)回報(bào)率參見幽居A

4、區(qū)測算數(shù)據(jù)，酒店的總成本為288，730，386.84元。酒店的產(chǎn)權(quán)為40年，采用年利率6%-8%測算。則40年期利率6%與8%的年金現(xiàn)值系數(shù)分別為15.046與11.924。1.如果酒店銷售，按照46774m2,單價(jià)按1萬元/m2計(jì)算則酒店可以獲得銷售收入46774萬元。則酒店銷售可以獲得的含稅利潤總額為：含稅利潤總額=46774-28873.38684=17900.61316（萬元）營業(yè)稅與土地增值稅合計(jì)為銷售價(jià)格的10%，企業(yè)所得稅稅率為25%，凈利潤=（17900.61316-4677410%）（1-25%）=9917.40987（萬元）2.如果酒店單價(jià)按1.5萬元/m2計(jì)算則酒店可以

5、獲得銷售收入70161萬元。則酒店銷售可以獲得的含稅利潤總額為：含稅利潤總額=70161-28873.38684=41287.61316（萬元）營業(yè)稅與土地增值稅合計(jì)為銷售價(jià)格的10%，企業(yè)所得稅稅率為25%，凈利潤=（41287.61316-7016110%）（1-25%）=25703.63487（萬元）3.售后回租的租金上限臨界點(diǎn)按照6%、8%的年利率分別對(duì)應(yīng)1萬元、1.5萬元單價(jià)測算，售后回租的租金上限臨界點(diǎn)見下表所示：租金上限臨界點(diǎn)測算表單價(jià)項(xiàng)目1萬元/m21.5萬元/m240年期年金現(xiàn)值系數(shù)凈利潤9917.40987萬元25703.63487萬元/年利率6%659.1393萬元170

6、8.33676萬元15.046年利率8%831.71837萬元2155.62184萬元11924結(jié)論：總體分析，酒店采取對(duì)外出售或者售后回租比較合適，但是價(jià)格因素特別敏感。三、利潤切割設(shè)立建筑、工程設(shè)計(jì)、管理咨詢、裝修、綠化、物業(yè)等上下游關(guān)聯(lián)公司，與地產(chǎn)公司簽訂合同進(jìn)行交易，調(diào)節(jié)利潤。這些公司可選擇注冊(cè)地，如果能實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅定率征收，則可以降低交易的整體稅負(fù)。目前與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅低稅率企業(yè)主要包括：工程設(shè)計(jì)，咨詢，廣告等，實(shí)行“營改增”后小規(guī)模稅率為3%；通過所得稅征收方式的差異，構(gòu)建低所得稅關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移。四、物業(yè)公司成立物業(yè)公司主要用于后期未售車位、可以租用公

7、共配套設(shè)施的管理和收益。利用物業(yè)公司轉(zhuǎn)租賃物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)差額交納營業(yè)稅。五、利息問題【籌劃建議】：房地產(chǎn)公司成立以后向集團(tuán)公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)借款應(yīng)簽訂借款協(xié)議并開具利息發(fā)票。但考慮到集團(tuán)公司目前盈利較高，可以成立一家小額貸款公司或投資公司，以投資、委托貸款的方式統(tǒng)一調(diào)配集團(tuán)公司的資金。小額貸款公司或投資公司可選擇合適的注冊(cè)地，企業(yè)所得稅征收方式選擇定率征收，以降低稅負(fù)。也可考慮以下方式進(jìn)行資金調(diào)配：1.委托貸款委托貸款是指由政府、企事業(yè)單位或個(gè)人提供合法資金，并同業(yè)務(wù)銀行商定了貸款對(duì)象用途、期限、利率后，委托銀行代為發(fā)放給指定對(duì)象的一類貸款。具體操作步驟：首先委托人同借款人，就貸款金額、用途、

8、期限以及利率等方面因素達(dá)成一致。委托人和借款人在業(yè)務(wù)銀行開立結(jié)算賬戶，并由雙方共同向銀行提交委托貸款申請(qǐng)書。銀行受理委托申請(qǐng)，并對(duì)委托人和借款人雙方進(jìn)行調(diào)查，如果條件符合則接受委托申請(qǐng)。銀行向借款人賬戶放款，并按照約定利率、期限等條件，協(xié)助委托方收回貸款。主要考慮手續(xù)費(fèi)成本。委托方會(huì)計(jì)處理如下：委托方發(fā)放貸款時(shí)借：委托貸款本金貸：銀行存款支付銀行委托貸款手續(xù)費(fèi)借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款按借款合同規(guī)定付息日，確認(rèn)收入借：應(yīng)收利息 貸：利息收入貸：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅等收回發(fā)放的貸款借：銀行存款 貸：應(yīng)收利息委托貸款本金借款方會(huì)計(jì)處理：借款時(shí)借：銀行存款 貸：短期借款支付利息借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款

9、2.統(tǒng)借統(tǒng)還依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅字【2000】7號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。根據(jù)國稅發(fā)200931號(hào)文件，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。操作要點(diǎn)如下：（1）集團(tuán)公司或核心企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不能

10、超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額，超過部分不能在稅前扣除。（2）由集團(tuán)公司或核心企業(yè)與下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還借款合同，分撥下屬單位。（3）集團(tuán)公司或核心企業(yè)同利率向下屬企業(yè)收取利息。按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息。（4）實(shí)際用款單位以統(tǒng)借統(tǒng)還借款合同和利息分割單及利息支付憑證列支財(cái)務(wù)費(fèi)用。六、私車公用可以解決高管個(gè)稅過高和房地產(chǎn)企業(yè)成本不足問題。具體操作如下：私車公用發(fā)生的費(fèi)用可以在企業(yè)所得稅前列支，但需要滿足以下條件：（1）企業(yè)制定租車計(jì)劃、財(cái)務(wù)結(jié)算清單。（2）公司與員工必須簽訂租車合同。 （3）在租賃合同中約定汽車所發(fā)生的日常費(fèi)用由公司承擔(dān)。 （4）租賃支出和承擔(dān)的費(fèi)用要取得發(fā)票。員工取得租金可以申請(qǐng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，但不交稅營業(yè)稅。我國營業(yè)稅起征點(diǎn)具體為：按期納稅的月營業(yè)額5000-20000元；員工取得的租金收入需要代扣代繳個(gè)人所得稅。（5）屬于使用汽車發(fā)生的費(fèi)用支出可以企業(yè)所得稅前扣除，但應(yīng)該由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前列支。企業(yè)所得稅前列支的汽車費(fèi)用包括：租金、汽油費(fèi)、過路過橋費(fèi)、停車費(fèi)、洗