成都市錦江區(qū)香樟大道地塊項目匯報97P課件

1、成都市錦江區(qū)香樟大道地塊項目匯報1第1頁，共97頁。目 錄第一部分 錦江區(qū)香樟大道地塊及所處區(qū)域介紹一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃二、地塊位置及現(xiàn)狀三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介四、地塊所處區(qū)域土地成交信息五、地塊規(guī)劃條件六、拍賣公告信息第二部分 項目市場定位一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析二、客戶定位分析三、產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第三部分 開發(fā)初步設(shè)想一、開發(fā)進度說明二、本項目開發(fā)進度表第四部分 經(jīng)濟測算與分析一、產(chǎn)品配置二、產(chǎn)品定價和銷售收入三、非土地成本說明四、經(jīng)濟測算第五部分 結(jié)論和建議2第2頁，共97頁。第一部分 錦江區(qū)香樟大道地塊及所處區(qū)域介紹3第3頁，共97頁。高新區(qū)片區(qū)成都市重點規(guī)劃板

2、塊區(qū)域一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（1）4第4頁，共97頁。 按照錦江區(qū)政府規(guī)劃，該區(qū)劃分成提升發(fā)展區(qū)、加快發(fā)展區(qū)和優(yōu)化發(fā)展區(qū)三大總體分區(qū)，重點打造中央商業(yè)商務(wù)核心區(qū)、東大街金融產(chǎn)業(yè)帶與濱江路休閑產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)展沙河片區(qū)、柳江片區(qū)、“198”生態(tài)片區(qū)、東村片區(qū)，形成“一核兩帶四片”的空間發(fā)展格局，本地塊就處于東村片區(qū)。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（2）本項目5第5頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（3）1、區(qū)域定位 錦江區(qū)幅員面積62.12平方公里，2011年，區(qū)委區(qū)政府全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞建設(shè)“國內(nèi)一流的現(xiàn)代化國際性生態(tài)型精品城區(qū)”，建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市，以總部經(jīng)濟為龍頭、以現(xiàn)代商貿(mào)為基礎(chǔ)、

3、以金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、休閑服務(wù)為新增長點的集聚化、高端化、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)發(fā)展新體系，加快推進“四大片區(qū)”的建設(shè)。2、區(qū)域經(jīng)濟 2011年，錦江區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值509.80億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值0.75億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值95.34億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值413.72億元。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為0.118.781.2。3、人口狀況 錦江區(qū)2011年末戶籍人口43.86萬人，常住人口69.04萬人，人口自然增長速率為1.95%，城市化率93.2%。4、人均財富 錦江區(qū)2011年人均可支配收入24826元。6第6頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（4）5、住房情況 錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)2011年末居住人口33547

4、人，區(qū)域住房16827套（含農(nóng)居），人均住房0.5套，現(xiàn)有規(guī)模型小區(qū)大都分布在成龍路兩側(cè)，房齡在8年以內(nèi)。(區(qū)域雖然人均住房套數(shù)為0.5套，但其包含農(nóng)居，小區(qū)型住房并不多，因此本區(qū)域房地產(chǎn)有較大的機會點，且居住人口都在周邊規(guī)模型小區(qū)內(nèi)，相對較為集中，對本項目商業(yè)的打造有極大的支撐）6、房地產(chǎn)行業(yè)狀況 2012年1-6月，錦江區(qū)新增供應(yīng)面積58.87萬平米，成交43.52萬平米，存量房約30萬平米。 截止2012年6月30日，三圣鄉(xiāng)片區(qū)商品房存量約14.3573萬平米。7第7頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（5）7、土地供給狀況 錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)片區(qū)內(nèi)未開發(fā)的土地預(yù)計約3438畝，其中住宅用地

5、約1821畝、商業(yè)用地約390畝、綜合用地約1227畝，據(jù)了解，今年下半年另有兩宗住宅地塊約152.14畝準備公告，分別地處香樟大道地塊東西兩側(cè)，距香樟大道地塊分別約1000米及1600米。（從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，本區(qū)域出讓地塊速率并不快，根據(jù)該片區(qū)規(guī)劃面積較大的情況，預(yù)計未來區(qū)域發(fā)展較好，使本地塊宜居宜商，項目增值潛力較大）8、政府辦事效率8項目分類錦江區(qū)項目立項具備條件的前提下1個工作日建設(shè)用地規(guī)劃許可證具備條件的前提下1個工作日建設(shè)工程規(guī)劃許可證具備條件的前提下5個工作日施工許可證具備條件的前提下15個工作日預(yù)售許可證具備條件的前提下5個工作日第8頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（6）本

6、地塊9預(yù)計出讓地塊89.94畝預(yù)計出讓地塊62.2畝第9頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（7）10第10頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（8）本項目綠地集團規(guī)劃建設(shè)的約440畝金融住宅區(qū)，未來將建設(shè)400米高的成都市地標建筑。驛都大道三環(huán)路成龍路錦江區(qū)政府規(guī)劃用地規(guī)劃中的華西醫(yī)院三圣鄉(xiāng)分院嬌子卷煙廠11三圣鄉(xiāng)政府成都七中育才中學(xué)三圣鄉(xiāng)幸福梅林是集休閑度假、觀光旅游、餐飲娛樂、商務(wù)會議等于一體的城市近郊生態(tài)休閑度假勝地政府出資打造的市政景觀帶第11頁，共97頁。一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（9） 錦江區(qū)香樟大道地塊靠近已建成即將試運行中的地鐵2號線（龍泉至茶店子，與1號線在天府廣場換乘）

7、線洪河站，據(jù)此站點約1700米。本項目洪河站12第12頁，共97頁。香樟大道地塊二、地塊位置及現(xiàn)狀（1）錦江區(qū)香樟大道地塊在成都市位置示意圖成都市區(qū)域位置示意圖錦江區(qū)13第13頁，共97頁。錦江區(qū)香樟大道地塊周邊樓盤示意圖二、地塊位置及現(xiàn)狀（2）四海逸家14第14頁，共97頁。本地塊二、地塊位置及現(xiàn)狀（3）15第15頁，共97頁。二、地塊位置及現(xiàn)狀（4）1700m16 雖然本地塊距地鐵有1700米，但仍然可能吸引部分在地鐵沿線附近上班的客戶。第16頁，共97頁。 成龍路是連接成都市市區(qū)與三圣鄉(xiāng)、龍泉驛區(qū)的重要交通通道,經(jīng)過該項目附近的公交線路較多，地塊交通優(yōu)勢明顯。二、地塊位置及現(xiàn)狀（5）17

8、第17頁，共97頁。錦江區(qū)香樟大道地塊西臨香樟大道（主干路雙向4車道），北靠海棠路（主干路雙向4車道），距成龍路約330米，距三環(huán)路約1.6公里。目前地塊內(nèi)土地呈丘陵狀，北高南低，地上無建筑，處于待開發(fā)狀態(tài)。二、地塊位置及現(xiàn)狀（6）香樟大道海棠路錦江城市花園一期和祥瑞苑（四川省勞動廳住宅小區(qū)）18第18頁，共97頁。二、地塊位置及現(xiàn)狀（7）地塊四至：東至：錦江城市花園一期南至：和祥瑞苑（四川省勞動廳住宅區(qū)）西至：香樟大道北至：海棠路19第19頁，共97頁。地塊七通一平狀態(tài)說明二、地塊位置及現(xiàn)狀（8）現(xiàn)狀七通一平是/否該地塊有可用水接入點通給水該項目外部具備污雨水排放條件通排水該項目有電源接入點

9、通電力該地塊可接市政道路已建規(guī)劃燃氣管道通燃氣成都市不需要采暖已建通信管道，可接入通信周邊道路及施工道路暢通通路該地塊上無現(xiàn)狀溝渠、無高壓線、有垃圾土；地下無文物、無排污及雨水管道、無燃氣管道。場地北高南低20第20頁，共97頁。華都美林灣錦江城市花園一期卓錦城六期鑫苑名家和祥瑞苑四海逸家三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介1、周邊項目示意圖21第21頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介2、周邊項目經(jīng)濟指標對比 項目名稱主要指標 卓錦城六期華都美林灣鑫苑名家二期錦江城市花園四海逸家占地面積（平方米）5133310672034007100667136673建筑面積（平方米）1622124162081625

10、50553668410020容積率3.163.94.785.53.0物業(yè)類型8棟2831層高層、配套商業(yè)綜合體及部分低商 高層、底商高層、底商高層、底商32層高層、配套商業(yè)戶型區(qū)間（平方米）6613335225451154014585130銷售均價（元/平方米）住宅：8300底商：38000住宅：7700底商：38000住宅：7200底商：33000住宅：7000底商：35000普通住宅：20000外立面品質(zhì)住宅外墻為：涂料住宅外墻為：涂料、小面磚住宅外墻為：涂料、小面磚住宅外墻為：小面磚住宅外墻為：小面磚、涂料、局部石材22第22頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介3、卓錦城總平 卓錦城六

11、期整個項目占地約77畝，建筑面積約17萬平方米，由8棟28F、31F的高層建筑構(gòu)成。分紅郡和紫郡兩個批次，目前在售為紅郡，剩余房源不多，紫郡目前正在打樁，預(yù)計2012年10月開盤。六期紫郡一期二期三期四期五期六期紅郡23第23頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介3、卓錦城六期總平24在售樓棟第24頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介3、卓錦城六期外立面25 雖然卓錦城項目占地較大，但其外立面色彩沖擊力不強，給人的感官視覺較差，品質(zhì)感較低，且部分樓棟臨成龍路，車輛過往較多，噪音較大。第25頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介3、卓錦城獲取土地信息及六期去化率項目名稱地塊位置面積（）容積率成

12、交樓面地價（元/）成交價（萬元/畝）競得人成交時間卓錦城六期錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)新華村 4197729.2成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004年9月18日最近推出房源去化率（紅郡）26戶型面積（）戶型總套數(shù)已售套數(shù)累計去化率剩余套數(shù)戶型占比銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月去化率開盤時間66-691室可變2室336336100.00%026.92%1033.60 10.00%2011-8-1977-802室33632095.24%1626.92%1032.00 9.52%2011-8-1986-892室45644296.93%1436.54%1044.20 9.69%2011-8-19116-1173室60

13、4778.33%134.81%104.70 7.83%2011-8-19132-1333室可變4室602745.00%334.81%102.70 4.50%2011-8-19總計1248117293.91%76100.00%10117.20 9.39%2011-8-19第26頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介3、卓錦城六期主力戶型圖1室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)66.95，實得73.12 贈送率9.22%1室2廳1衛(wèi)可變2室產(chǎn)權(quán)77.94，實得88.55贈送率13.6%2室2廳1衛(wèi)可變3室產(chǎn)權(quán)86.13，實得95.66 贈送率11.06%3室2廳2衛(wèi)可變4室產(chǎn)權(quán)117.05，實得127.69贈送率9.0

14、9%27該戶型入戶門廳浪費較多第27頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介4、華都美林灣總平 華都美林灣項目占地160畝，建筑面積約41.6萬平方米，由11F小高層和25-33F高層組成，總戶數(shù)約3600戶，主力戶型面積為90-140平米。成龍路二期一期小區(qū)大門在售樓棟28第28頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介4、華都美林灣外立面29 本項目為旅游景觀地產(chǎn)，灰白顏色的采用較為普遍，沒有新意，外立面涂料的使用降低了項目檔次感。第29頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介4、華都美林灣獲取土地信息及最近房源去化率項目名稱地塊位置面積（）容積率成交樓面地價（元/）成交價（萬元/畝）競得人成交時

15、間華都美林灣錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)粉房堰村3、4組1072294.0825220成都華都置業(yè)有限公司2005年11月30日最近推出房源去化率30戶型面積（）戶型總套數(shù)已售套數(shù)累計去化率剩余套數(shù)戶型占比銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月去化率開盤時間35-40標間130130100.00%033.16%1310.00 7.69%2011-5-1786-922室262262100.00%066.84%1320.15 7.69%2011-5-17總計392392100.00%0100.00%1330.15 7.69%2011-5-17說明：本項目剩余房源均為大戶型。第30頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介4、華

16、都美林灣二期戶型戶型面積（）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)戶型占比35-4013013007.51%70-75101000.58%75-80424202.43%80-85121200.69%85-90648648037.44%90-9516316309.42%95-1002200.12%110-1153120.17%115-120696903.99%120-125119103166.87%125-1309564315.49%130-135626203.58%135-140165125409.53%140-1458642444.97%155-1608723645.03%160以上386322.20%總計

17、17311502229100.00%31第31頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介4、華都美林灣二期主力戶型圖1室1廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)36無贈送2室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)89，實得96.32贈送率8.22%該戶型入戶花園較大，實用性不強2室2廳1衛(wèi)可變3室產(chǎn)權(quán)78.95，實得87.31贈送率10.59%2室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)90，實得96.75贈送率7.5%該戶型入戶花園較大，實用性不強32第32頁，共97頁。二期一期三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介5、鑫苑名家簡介 鑫苑名家項目占地96.75畝，建筑面積約32.3平米，分兩期開發(fā)，一期已于2010年1月交房入住;目前在售為二期100-115平米戶型，由8棟34F高層建筑組

18、成，現(xiàn)已竣工，為現(xiàn)房。在售樓棟33第33頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介5、鑫苑名家外立面34 鑫苑名家外立面為涂料，線條感不強。輪廓不突出。加之本項目以剛需為主，為34層建筑，容積率較大，且樓間距較小，居住舒適度低。第34頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介項目名稱地塊位置面積（）容積率成交樓面地價（元/）成交價（萬元/畝）競得人成交時間鑫苑名家錦江區(qū)糧豐村9組 645045.02115705鑫苑(中國)置業(yè)有限公司2007年5月25日最近推出房源去化率5、鑫苑名家獲取土地信息及二期最近房源去化率35戶型面積（）戶型總套數(shù)已售套數(shù)累計去化率剩余套數(shù)戶型占比銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月

19、去化率開盤時間60-651室可變2室134134100.00%033.00%816.75 12.50%2011-11-470-752室44100.00%00.99%80.50 12.50%2011-11-475-802室132132100.00%032.51%816.50 12.50%2011-11-4100-1053室44100.00%00.99%80.50 12.50%2011-11-4110-1153室1329269.70%4032.51%811.50 8.71%2011-11-4總計40636690.15%40100.00%845.75 11.27%2011-11-4第35頁，共97頁

20、。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介5、鑫苑名家二期戶型戶型面積（）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)戶型占比45-50266213539.70%50-552200.07%60-65547547019.95%70-75307307011.20%75-80666666024.29%80-85666602.41%85-90412412015.03%95-100686802.48%100-105121200.44%110-1153963197714.44%總計27422612130100.00%36說明：本項目剩余小戶型房源為40年產(chǎn)權(quán)公寓。第36頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介5、鑫苑名家二期主力戶型圖1室2廳1

21、衛(wèi)產(chǎn)權(quán)49，實得54.22贈送率10.65%1室2廳1衛(wèi)可變2室產(chǎn)權(quán)64，實得73.03贈送率14.11%餐廳區(qū)域較小2室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)75，實得83.7贈送率11.6%3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)權(quán)110，實得129.64贈送率17.85%入戶花園實用性不強。37第37頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介6、錦江城市花園一期總平 錦江城市花園總占地151畝，建筑面積約50.6萬平米，項目分三期開發(fā)，均已售罄且交房入住，其中一期靠臨錦江區(qū)香樟大道地塊，由7棟34F高層建筑組成。38第38頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介6、錦江城市花園一期外立面39 本項目外立面使用黃白色小瓷磚，線條使用白色涂料，視覺

22、沖擊感不強烈；物業(yè)管理不完善，外立面陽臺風(fēng)格不統(tǒng)一，給人的視覺感觀較差。第39頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介6、錦江城市花園獲取土地信息項目名稱地塊位置面積（）容積率成交樓面地價（元/）成交價（萬元/畝）競得人成交時間錦江城市花園 錦江區(qū)糧豐村9組，粉房堰村4、7、8組 1012165.0737383四川省國嘉地產(chǎn)有限公司2006年12月8日該項目已售罄入住40第40頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介戶型面積（）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)戶型占比40-45666602.02%45-50620620018.94%50-55507507015.49%55-60666602.02%65-70

23、13613604.15%70-75364364011.12%75-8028028008.55%80-85656501.99%85-90863863026.36%90-951100.03%95-1001100.03%100-105373701.13%105-110333301.01%110-1151100.03%115-120353501.07%120-125666602.02%125-130656501.99%135-140353501.07%140-145333301.01%總計327432740100.00%6、錦江城市花園一期戶型41第41頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介6、錦江城

24、市花園一期主力戶型圖3室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)80.18，實得93.73贈送率16.9%2室2廳1衛(wèi)可變3室產(chǎn)權(quán)74.18，實得85.41贈送率15.14%2室2廳1衛(wèi)可變3室產(chǎn)權(quán)69.32，實得80.2415.75%入戶大門面對臥室，私密性較弱2室2廳1衛(wèi)產(chǎn)權(quán)54.55，實得60.33贈送率10.6%42第42頁，共97頁。一期三期四期二期三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介7、四海逸家總平 四海逸家占地205畝，建筑面積約41萬平米，項目分四個組團，組團各具特色，目前在售為二期觀瀾府，32F高層建筑。產(chǎn)權(quán)戶型區(qū)間為85-130平米，實得面積200-250平米，超大擴展空間是該項目的一大特色。43第43頁，共97

25、頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介7、四海逸家外立面44第44頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介7、四海逸家最近房源去化率45戶型面積（）總套數(shù)已售套數(shù)累計去化率剩余套數(shù)戶型占比銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月去化率開盤時間85-901309270.77%3861.32%146.57 5.05%2011-4-2795-100563664.29%2026.42%142.57 4.59%2011-4-27125-130261661.54%1012.26%141.14 4.40%2011-4-27總計21214467.92%68100.00%1410.29 4.85%2011-4-27第45頁，共97頁。

26、三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介7、四海逸家二期戶型戶型面積（）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)戶型占比85-90110498711761.20%95-1004713918026.11%120-125133104297.37%125-130969335.32%總計18041575226100%46第46頁，共97頁。三、地塊所處區(qū)域樓盤簡介47 該區(qū)域雖然存量約14.36萬平米，但都以大中戶型為主，尤其是四海逸家主打空中別墅，總價較高，與本項目定位的剛需中小戶型產(chǎn)生的競爭并不明顯，因此，本項目應(yīng)利用好該機會點，抓住市場空白，設(shè)計出贈送率高、低總價的戶型加快項目銷售。第47頁，共97頁。本地塊2011年6月10日

27、成交地塊四、地塊所處區(qū)域土地成交信息1、香樟大道地塊周邊最近成交地塊位置圖48第48頁，共97頁。2011年6月10日成交信息：宗地位置凈用地面積土地用途起叫價（樓面地價元/平米）成交價（樓面地價元/平米）規(guī)劃設(shè)計條件 持證準用面積（畝）及方式競得者計入容積率面積容積率建筑密度建筑高度綠地率用地使用性質(zhì)錦江區(qū)三圣街道辦事處曾家坡二、四聯(lián)組及三組3號地塊93.9095畝住宅用地住宅70年商業(yè)40年32003200184453.64平米2.95二類住宅22%，公共服務(wù)設(shè)施40%最高點相對地面高度不大于304米，公共服務(wù)設(shè)施不大于24米不小于30%二類居住用地兼容10%商業(yè)93.9095畝指標證書成

28、都市錦江城鄉(xiāng)發(fā)展投資有限公司2、香樟大道地塊周邊最近成交地塊信息四、地塊所處區(qū)域土地成交信息49第49頁，共97頁。五、地塊規(guī)劃條件錦江區(qū)香樟大道地塊規(guī)劃指標如下：宗地位置凈用地面積土地用途起叫價（樓面地價元/平米）競買保證金（萬元）規(guī)劃設(shè)計條件 持證準用面積（畝）及方式計入容積率面積容積率建筑密度建筑高度綠地率用地使用性質(zhì)錦江區(qū)香樟大道以東，海棠路以南交叉處，粉坊堰村7組及其村屬用地50.0017畝住宅用地住宅70年商業(yè)40年2647元/平米7600113337.23平米3.4總不大于25%，住宅不大于20%最高點相對地面高度不大于270米不小于25%二類居住用地兼容20%商業(yè)50.0017

29、指標證書本地塊要求：1、在簽訂出讓合同之日起6個月內(nèi)動工建設(shè)，從動工之日起2年內(nèi)竣工；2、項目套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達到住宅開發(fā)建筑總面積的70%以上。3、要求土地款在簽訂出讓合同之日起一個月內(nèi)付至全款的50%，3個月內(nèi)付至全款的70%,6個月內(nèi)付完全款。50第50頁，共97頁。六、拍賣公告信息51第51頁，共97頁。第二部分 項目市場定位52第52頁，共97頁。 項目周邊目前在售項目主要為卓錦城、華都美林灣和鑫苑名家等樓盤，從這幾個項目的市場定位來看，都是主打自住型需求為主，走的中端路線。 卓錦城以千畝大盤為主要定位，在配套方面主要強調(diào)每一期產(chǎn)品均為獨立組團兼且具備獨立會

30、所，體現(xiàn)的是“大而精”，后期項目以中大戶型為主，且價格較高； 華都美林灣以生態(tài)環(huán)境為主要訴求，在產(chǎn)品本身的宣傳推廣則相對較弱，推出房源以大戶型為主； 鑫苑名家則主要強調(diào)年輕人熱衷的調(diào)子，前期產(chǎn)品以小戶型和剛需二三房為主，強調(diào)的是滿足居住需求，目前在售為大戶型房源及40年產(chǎn)權(quán)小戶型公寓，產(chǎn)品推廣和品牌美譽度一般，品質(zhì)感不高。一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析1、地塊周邊在售項目分析53第53頁，共97頁。 總的來說，目前項目周邊在建、在售樓盤情況都以自用型為主要產(chǎn)品定位和客戶定位，含有部分舒適宜居的大戶型，另外地塊周邊配套商業(yè)匱乏。 由此細分出本地塊思路要點： （1）、以剛需住宅為主，主打性價比

31、路線； （2）、建議將兼容的配套商業(yè)容積率面積做足，并在負一層做商業(yè)。一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析1、地塊周邊在售項目分析54第54頁，共97頁。 本地塊位于三環(huán)路外側(cè)，屬于成都主城區(qū)外圍。區(qū)域內(nèi)項目以剛需和普通改善型為主，整體環(huán)境仍處于開發(fā)階段。 目前區(qū)域內(nèi)在銷售的幾個項目中，鑫苑名家基本進入尾盤銷售，所剩套數(shù)在100套左右，考慮到我項目進入市場在半年后，其銷售應(yīng)該基本結(jié)束，加之該樓盤品質(zhì)較低，口碑一般，市場競爭力較弱。 華都美林灣與卓錦城主要特點是，項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，品質(zhì)較高，具備較高的市場知名度，是區(qū)域內(nèi)的代表樓盤,由于這兩個項目還將進行后續(xù)開放，對我項目存在一定的競爭威脅。

32、但以上兩樓盤主要定位于改善型項目，主要戶型面積基本上在80平米以上，單價較高，競爭并不明顯。一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析2、競爭分析55第55頁，共97頁。二、客戶定位分析 三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主年齡階段主要以26-30歲為主，符合成都購房者主流年齡段； 另外，50歲以上也占到一定比例，與該片區(qū)環(huán)境適合養(yǎng)老有一定關(guān)系。（一）、片區(qū)內(nèi)購房客戶特征-156第56頁，共97頁。二、客戶定位分析 三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主家庭月收入普遍為1-2萬元（39%），具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費實力。（一）、片區(qū)內(nèi)購房客戶特征-257第57頁，共97頁。二、客戶定位分析 三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主以企業(yè)普通員工為主（27%），公務(wù)員、國企、

33、事業(yè)單位人員（19%）次之，自由職業(yè)者也占到一定比例，教師醫(yī)生軍人等收入穩(wěn)定行業(yè)也占到部分比例，還有部分個體經(jīng)營者和藝術(shù)家也聚居于此。（一）、片區(qū)內(nèi)購房客戶特征-358第58頁，共97頁。二、客戶定位分析 三圣鄉(xiāng)區(qū)業(yè)主購房時主要關(guān)注價格（16%）和地段（14%），其次為戶型面積或特點、區(qū)域配套豐富程度、交通通達度等，再次為項目配套、物業(yè)管理水平，最后為項目規(guī)劃、園林景觀、發(fā)展商實力及、人居氛圍、投資潛力等，對建筑形象關(guān)注的人很少。（一）、片區(qū)內(nèi)購房客戶特征-459第59頁，共97頁。二、客戶定位分析 一類為年齡段為25-45之間，家庭年均收入約12萬，主要為錦江區(qū)成龍路兩側(cè)附近企業(yè)基層管理者、

34、驛都大道拆遷戶、周邊大、中學(xué)校教師及個體經(jīng)營者。 二類人群為川內(nèi)二、三級城市客群，主要以小孩上學(xué)，投資、養(yǎng)老為主。（二）、本項目目標客群描述60第60頁，共97頁。二、客戶定位分析 根據(jù)項目所在的區(qū)域位置以及項目所在區(qū)域的實際情況，本項目的目標客以以下幾類人群為主：三圣鄉(xiāng)片區(qū)拆遷戶、花卉市場、農(nóng)家樂經(jīng)營主及務(wù)工人員；周邊企事業(yè)單位員工；在主城區(qū)工作的中級白領(lǐng)，年青剛需購買者；四川范圍內(nèi)的城市精英，有一定經(jīng)濟能力的客戶群，主要作為投資或者成都居所；向往一線都市生活和生態(tài)化品質(zhì)內(nèi)涵的二級城市客戶；SOHO型的藝術(shù)家、文化工作者；子女定居成都，父母于成都養(yǎng)老。（三）、本項目目標客群來源分析61第61

35、頁，共97頁。三、產(chǎn)品定位1、市場定位 該片區(qū)為中端住宅項目較多的地方，住宅置業(yè)的剛需傾向較為明顯。按照本項目的規(guī)劃條件要求，結(jié)合周邊項目現(xiàn)狀，把本項目定位為“東三環(huán)青年品質(zhì)居所”。 本項目以高層住宅+配套商業(yè)構(gòu)成。 其中住宅項目以二居以及小三居戶型為主； 鑒于周邊商業(yè)缺乏的現(xiàn)狀，商業(yè)定位于區(qū)域型商業(yè)中心，做足20%的容積率。62第62頁，共97頁。三、產(chǎn)品定位2、項目主要賣點（1）、區(qū)位理想，成長性好。（2）、緊鄰成龍路及東三環(huán)，交通便利，配置日益完善。（3）、優(yōu)化項目設(shè)計方案，在建筑立面，景觀配置等方面具備較好的品質(zhì)表現(xiàn)。（4）、合理適用的戶型設(shè)計，較大的贈送空間，較低的戶型總價。（5）、

36、可根據(jù)北高南低的坡地優(yōu)勢打造坡地景觀。63第63頁，共97頁。三、產(chǎn)品定位3、形象定位 針對剛需人群，以及目標客戶主要為40歲以下人群 ，在項目推廣和社區(qū)產(chǎn)品打造上，擬體現(xiàn)以下關(guān)鍵詞：“青年新貴、商業(yè)配套、生態(tài)環(huán)境”。64第64頁，共97頁。三、產(chǎn)品定位4、產(chǎn)品定位 項目定位為剛需型住宅樓盤，戶型產(chǎn)權(quán)面積以57-80平米兩室與三室為主（每戶都有較多的贈送面積），設(shè)計中注重戶型朝向，景觀方面的均好性。 （1）、產(chǎn)品組合形式：住宅+ 配套商業(yè) （2）、建筑形式：高層住宅+底層臨街商業(yè)+集中型商業(yè)； （3）、建筑風(fēng)格：歐陸主題； （4）、建筑外立面設(shè)計定位為歐陸風(fēng)格，細節(jié)豐富，色彩較飽滿； （5）、

37、園林景觀打造上，將觀賞性與參與性相結(jié)合，運動設(shè)施上更多考慮年青 人需要。65第65頁，共97頁。三、產(chǎn)品定位5、戶型比例住宅戶型面積38-43（一室）贈送率15%57-63（二室）贈送率20%72-80（三室）贈送率20%85（三室以上）贈送率40%42-4968-7686-96119以上戶型比例5%55%35%5%商業(yè)戶型面積30-5080-100150-200200以上戶型比例50%25%15%10%66第66頁，共97頁。（1）、地塊方正，易于規(guī)劃設(shè)計。（2）、修建商業(yè)面積較大，項目整體利潤較高。（3）、臨近三圣鄉(xiāng)景區(qū)，居住環(huán)境較好。（4）、地塊所在區(qū)域為開發(fā)熱點，容易引起購房者關(guān)注。（

38、5）、利用坡地現(xiàn)狀優(yōu)勢打造坡地景觀，提升項目品質(zhì)及售價。6、項目優(yōu)勢分析三、產(chǎn)品定位67第67頁，共97頁。（1）、臨近交通干道，與三圣鄉(xiāng)景區(qū)相聯(lián)，較為嘈雜，影響居住。要強調(diào)交通便利與景區(qū)環(huán)境優(yōu)勢，吸引相關(guān)購房者。（2）、與周邊項目相比，體量不大，不利于提升景觀與配置。這就需要規(guī)劃設(shè)計時作出項目特色，具備亮點。（3）、商業(yè)體量較大，對未來居住有一定影響。因此商業(yè)需要提前銷售，同時保持較高的性價比，加快去化速度。（4）、周邊地塊較多，未來競爭可能較為激烈。控制戶型面積與總價，加快項目去化速度。三、產(chǎn)品定位7、項目劣勢及對策分析68第68頁，共97頁。8、項目案名建議榮盛幸福028 028是代表成

39、都這個城市的字符，幸福是每個人都想擁有的一種理想，不論是工作還是生活的都希望能在成都尋求幸福，這是熱愛這片土地的人們作出的選擇。項目又依臨“三圣鄉(xiāng)景區(qū)”的一個著名景點“幸福梅林”。該案名字面簡單不過，但寓意深刻，采用漢字與阿拉伯字的組合，視覺效果上更能脫穎而出。三、產(chǎn)品定位69第69頁，共97頁。四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路（一）、總平規(guī)劃：商業(yè)區(qū)修建下沉式商業(yè)廣場，并在負一層引入中型超市，以帶動人氣，提升項目的商業(yè)凝聚力，提高項目總體銷售價格。充分利用坡地優(yōu)勢，打造坡地景觀。對入戶大堂屋頂平臺進行大面積贈送；住宅頂層戶型適度縮小面積，贈送屋頂花園，以提高銷售單價。 為了確保項目在區(qū)域市場內(nèi)取得競爭優(yōu)勢，

40、我們將在總平規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑外立面、景觀配套等幾個方面著力，以提升項目品質(zhì)與附加值，提高項目的整體盈利能力。70第70頁，共97頁。光華逸家7號樓A1戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 57.36，實得面積：72，贈送率25.52% 四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路（二）戶型設(shè)計：1、光華逸家戶型參考：第71頁，共97頁。光華逸家14號樓B1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚 89.07，實得面積：106，贈送率19.01% 四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路1、光華逸家戶型參考：（二）戶型設(shè)計：第72頁，共97頁。（二）戶型設(shè)計73典型戶型產(chǎn)權(quán)面積贈送面積實得面積贈送率戶型占比銷售單價銷售總價（元）一室二廳一衛(wèi)4064615%5%800032000

41、0二室二廳一衛(wèi)62.9713.2676.2321%55%8600541542三室二廳一衛(wèi)78.3915.9394.3220%35%8400658476三室二廳二衛(wèi)853411940%5%9000765000四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路3、本項目戶型設(shè)計：（住宅設(shè)計以面積超過20%的贈送率為出發(fā)點和賣點）：2、成都市建設(shè)項目容積率計算規(guī)則：第73頁，共97頁。74卓錦城六期華都美林灣鑫苑名家錦江城市花園一期四海逸家（三）、建筑外立面：1、周邊項目外立面展示四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第74頁，共97頁。以歐陸新古典主義風(fēng)格為基礎(chǔ)，強調(diào)縱向線條的細膩，突出建筑外形的俊朗挺拔；住宅外立面貼小面磚，商業(yè)考慮石材。752、本項

42、目外立面造型設(shè)計-1（三）、建筑外立面：四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第75頁，共97頁。產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)想762、本項目外立面造型設(shè)計-2（三）、建筑外立面：四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第76頁，共97頁。77（四）、景觀配套：1、周邊項目景觀展示華都美林灣鑫苑名家錦江城市花園一期四海逸家四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第77頁，共97頁。利用坡地自然的肌理，打造緩坡景觀，曲徑通幽，蔚然成趣。設(shè)置球類運動場、運動健身器械區(qū)、兒童游樂區(qū)等配套，體現(xiàn)項目“運動”活力理念。78（四）、景觀配套：2、本項目景觀配套設(shè)計-1四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第78頁，共97頁。（四）、景觀配套：792、本項目景觀配套設(shè)計-2四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第79頁，共97頁。（五）

43、、入戶大堂：80四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路第80頁，共97頁。第三部分 開發(fā)初步設(shè)想81第81頁，共97頁。一、開發(fā)進度總體說明 2012年7月取得土地。 預(yù)計2012年11月初開工建設(shè)，于2013年2月開始銷售； 2015年3月實現(xiàn)項目全面清盤。 對于開發(fā)計劃，由于地上建筑面積為11.3萬平米。建設(shè)考慮兩期建設(shè)。兩期之間開工周期相隔10個月左右。銷售周期分為兩期四批次。每批次相隔4個月左右推向市場，也可以根據(jù)實際銷售情況進行調(diào)整。82第82頁，共97頁。一、開發(fā)進度總體說明項目名稱開盤時間銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月去化率卓錦城六期2011-8-1910117.29.39%華都美林灣2011-5-17

44、1330.15 7.69%鑫苑名家2011-11-4845.75 11.27%（1）、周邊樓盤去化率匯總統(tǒng)計：（2）、本案產(chǎn)品去化率說明：項目名稱總套數(shù)開盤時間銷售周期（月）月均銷售套數(shù)月去化率一期（住宅）7802013-211719.1%二期（住宅）5002013-11862.512.5%一期（商業(yè)）1232013-2148.797.14%二期（商業(yè)）2542013-111615.886.25%83第83頁，共97頁。二、本項目開發(fā)進度表84第84頁，共97頁。第四部分 經(jīng)濟測算與分析85第85頁，共97頁。規(guī)劃指標：一、產(chǎn)品配置86第86頁，共97頁。二、產(chǎn)品定價和銷售收入（一）、定價參考

45、-1：說明：萬科海悅匯城為精裝房，銷售均價含1200元/平米的裝修，以清水房7300元每平米計算，如只考慮戶型贈送因素，相比時代天成，贈送率提升了20%左右，價格提升了15.8%左右。即面積贈送率每提高1%，價格提升0.79%87項目名稱萬科海悅匯城時代天城宏達世紀錦城產(chǎn)權(quán)面積（）596049.6474.0686.47567784贈送面積（）21232.898.5615.684109實得面積（）808352.5382.62102.15608793贈送率35.6%38.3%5.8%11.6%18.1%7.14%12.99%10.71%銷售均價（元/）85008500640063006100665

46、068006700銷售總價（萬元）50.155131.7746.6652.7537.2452.3656.28第87頁，共97頁。二、產(chǎn)品定價和銷售收入（一）、定價參考-2：說明：以中德英倫聯(lián)邦清水房8500元每平米計算，如只考慮戶型贈送因素，相比領(lǐng)峰項目，贈送率提升了25%左右，價格提升了13.39%左右。即面積贈送率每提高1%，價格提升0.54%88項目名稱中德英倫聯(lián)邦蒂凡尼領(lǐng)峰產(chǎn)權(quán)面積（）709013050801065584112贈送面積（）2848415121961522贈送率40%53%31%9%15%18%11%18%20%實得面積（）9813817155921256199134銷售均價（元/）890085008200670065006200780075007000銷售總價（萬元）62.376.5106.633.55265.7242.96378.4第88頁，共97頁。二、產(chǎn)品定價和銷售收入（二）、定價策略-1：2室2廳1衛(wèi)戶型：89項目名稱卓錦城本項目產(chǎn)權(quán)面積（）66.9562.97贈送面積（）6.1713.26 實得面積（）73.1276.23 贈送率9.22%21%銷售均價（元/）83008600銷售總價（萬元）55.5754.15 實得單價（元/）760071042室2廳1衛(wèi)戶型（可變3室）：項目名稱