2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試題庫及答案

1、2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析考試題庫及答案一、單選題1.某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估，估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應(yīng)超過。A、6個月B、9個月C、1年D、2年答案：A.某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動

2、扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是。A、1200萬元加100萬元B、1280萬元加100萬元Cv1200萬元D、1280萬元答案：D.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%,平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的價值是。萬元。A、2414.5B、2759.4G3066D、

3、3153.6答案：B.1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000m2,建筑面積50000m2。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3:7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至4層時，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時委托拍賣其在該項目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商

4、品住宅需補交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。該項目整體拍賣時競買入的出價最可能為。A、已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元B、已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元C、在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元一需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元D、在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元答案：C.某旅館共有300張床位，平均每張床

5、位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%,平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的有效毛收入為（）萬元。A、344.93B、383.25G394.20D、438答案：C.甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表3-9:房盾基本情況名稱建筑面積（nr）建筑基地面積（m：）房K結(jié)構(gòu)建筑物審置單價（元建筑由成新率店面1UOO1000的混8009。%倉庫20002000磚木500

6、85%住宅15001500疇混65090%如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是（）。A、耕地占用稅B、征地管理費C、耕地開墾費D、新增建設(shè)用地有償使用費答案：D.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%,建筑物價值占總價值的60%。從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%。此宗房地產(chǎn)的綜合資本化率為。A、6.8%B、7.2%C、8%D、14%答案：B.注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進(jìn)行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2,收益價格為12000元/m2,兩個測算結(jié)果存在一定差異。如果測

7、算的收益價格偏高，則其原因可能是。A、空置率取值偏大B、報酬率取值偏小C、運營費用率取值偏大D、租金增長率取值偏小答案：B.XX健身中心位于城南，處于商務(wù)區(qū)，為一大型全套健身中心，其項目十分齊全，基本涵蓋了各項健身運動，從國外引進(jìn)了大批先進(jìn)的健身器材，其教練也都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的老師，現(xiàn)委托評估機構(gòu)對其進(jìn)行估價。商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的。A、固定性B、驟增性C、衰減性D、無限性答案：C.甲公司以每平方米建筑面積8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000m2的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓墻上涂飾了本公司的標(biāo)志。至此為止，正常情況下，若假設(shè)甲公

8、司的實際花費為C,則()萬兀。A、C(35)(30)(25)(21.(19.5)(17.7)(16.25)該塊土地的總價為。萬元。ffi3-2里形街用地A、139.35B、132.39C、93.3748.甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12,設(shè)計高度為150m,設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出

9、2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。對該酒店進(jìn)行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為（）。A、修復(fù)費用法B、損失資本化法C、賠償實例比較法D、損害前后差價法答案：A.某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款,銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%,期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。該購房者第10年最后一個月份的還款額為。元。A、6021.47B、6344.50C、6378.50D、6383.45.為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2,成交日期2006年10

10、月1日。另調(diào)查獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%,2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上漲2%。若對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價格調(diào)整到（）。A、2006年6月1日B、2006年10月1日C、2007年2月1日D、2007年9月1日答案：D.某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。賣方可接受的最低購買

11、價為（）。A、建筑物市場價值B、建筑物市場價值一清理費用C、拆除后的舊建筑材料價值D、拆除后的舊建筑材料價值一清理費用答案：D.某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款,銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%,期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%o抵押貸款首次月還款額為。元。A、3326.78B、3404.96C、3486.77D、3504.67答案：D.甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010

12、年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2,地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(m2*d);地上廣4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(m2*d);B座總建筑面積為67500m2,辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下1層的客觀租金水平為2.0元/(m2*d),地上廣4層的客觀租金水平為3.0元/(m2*d),則用收益法測算該商業(yè)樓

13、A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是()。A、租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng)、根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C、根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D、租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金.工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價（）。A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價B、根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)

14、果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價答案：A.某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。設(shè)以上最終確定的價格為i3,若為投保災(zāi)險而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為（）。A、PB、P加上商場的土地使用權(quán)價格C、P減去商場的土地使用權(quán)價格D、P加上商場應(yīng)補交

15、的土地使用權(quán)出讓金答案：C.某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。該房屋的折舊總額用直線法計算應(yīng)為。元。7915158301667047490答案：B57.甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2o2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間

16、，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是。A、辦公樓開發(fā)費用B、食堂開發(fā)費用C、宿舍開發(fā)費用D、浴室開發(fā)費用答案：A58.王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈

17、的一、二層，哥哥獲得三至六層。若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：1=0.7：0.6：0.5:0.4:0.3,則哥哥應(yīng)向妹妹支付補償款。萬元。A、11.43B、11.77C、22.86D、23.53答案：A.甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表39:會3-9瘠盾基本情況名稱建筑面積建筑基地面積（m；）瑤悌結(jié)構(gòu)癥筑物審置中價（尤座次物成新率店面1IJOO1的程80090%倉庫20002000西木50083%住t15001500疇混65090%如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷,下列關(guān)于

18、拆遷估價的表述中，正確的是A、店面內(nèi)的裝修裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定B、因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價C、評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定D、甲公司可自行委托估價機構(gòu)評估店面價值答案：B.甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的XX酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。

19、根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。A、采光通風(fēng)B、建筑層高C、內(nèi)部布局D、裝飾裝修答案：A.房地產(chǎn)課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機關(guān)課稅不公平,雙方都要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。舊房及建筑物的評估價格中，開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的（）水平求取。A、資產(chǎn)報酬率B、風(fēng)險報酬率C、平均利潤率D、期末利潤率答案：c.某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。該房

20、屋的現(xiàn)值為（）元。A、4208534170137402510答案：B.甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的XX酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為。萬元。A、1512.40B、1554.96C、1938.00D、1980.56答案：B.某工廠有一處臨街廠房，占地面積90

21、0m2,用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800m2,建筑物成新率為80%,房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2,其中土地使用權(quán)出讓金為11元/m2和450元/m2o2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2;而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元2。如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約

22、為。萬元。A、216.0B、295.2C、315.0D、333.0答案：A.某酒店位于市中心，屬于四星級酒店，其一層的大堂裝修豪華，餐廳、會議室配備齊全。室內(nèi)裝修精美，可免費寬帶上網(wǎng)，保潔,物業(yè)管理都是24小時的?，F(xiàn)酒店委托評估機構(gòu)對其進(jìn)行估價，為轉(zhuǎn)讓提供價格參考。商務(wù)會議用房的收益測算依據(jù)不包括（）。A、收費標(biāo)準(zhǔn)B、功能C、面積D、平均使用率答案：B.甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使

23、用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是。A、項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤B、項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益C、項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法D、項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題答案：B.2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市

24、場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為。A、征收補償方案B、行政訴訟權(quán)利C、行政復(fù)議權(quán)利D、搬遷期限答案：D.某酒店位于市中心，屬于四星級酒店，其一層的大堂裝修豪華，餐廳、會議室配備齊全。室內(nèi)裝修精

25、美，可免費寬帶上網(wǎng)，保潔,物業(yè)管理都是24小時的?，F(xiàn)酒店委托評估機構(gòu)對其進(jìn)行估價，為轉(zhuǎn)讓提供價格參考。采用（）對酒店進(jìn)行估價，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。A、收益法B、成本法C、市場法D、假設(shè)開發(fā)法答案：A.賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下簡稱合同1）和房屋裝修合同（以下簡稱合同2）,合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清購房款。交房后甲按合同2開始進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向所

26、在地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確答案。估價的價值范圍應(yīng)是。A、合同中規(guī)定的購房款B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定裝修費的10%C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定裝修費的70%D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定全部裝修費答案：A.某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后）重

27、新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是。A、按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B、按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金C、用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D、用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費答案：B.某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2,且每年不

28、變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2,運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%,報酬率為9%。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格應(yīng)為。萬元。A、89.60B、229.21G375.69D、604.90答案：D.甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)

29、為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是。A、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)B、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)C、估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)D、估價對象狀況為1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)答案：B.某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)9

30、0年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后）重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價。估價機構(gòu)認(rèn)為。A、可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價B、只能對兩個廠區(qū)的土地進(jìn)行估價C、可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價D、可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價答案：B.賣房者甲與購房者乙于2002年4月

31、25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下簡稱合同1）和房屋裝修合同（以下簡稱合同2）,合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清購房款。交房后甲按合同2開始進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向所在地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確答案。估價時點應(yīng)是（）。A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天答案：A.甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開

32、發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下:拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2,其中已售出3萬m2。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為6000元/m2,拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元。拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括。A、拍賣傭金B(yǎng)、營業(yè)稅及附加C、評估費D、房地產(chǎn)稅答案：D.某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2。空調(diào)主機1990年購入，當(dāng)時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價值為

33、250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)主機(其他配套設(shè)備不需改動)，則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積50m2,節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每平方米營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費用由承租方自負(fù)。若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為()萬元。A、530B、472C、455D、450答案：c.高某有一位于城郊的住房想要出售

34、，房子位于7層住宅的第4層，東南朝向，采光極好，屬于精裝修房，只是周圍的交通并不十分便利。影響高某住房價格的因素有很多，其中的交通不便利。A、屬于不利因素B、屬于有利因素C、沒有影響D、有很小的影響答案：A.甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2o2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間

35、宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用成本法估價時，應(yīng)（）。A、按照預(yù)算額測算在建工程價值B、按工程已結(jié)算額測算在建工程價值C、按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價值D、結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價值答案：D.估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則。A、3500萬元是該賓館的公開市場價值B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值D、投保時，保險金額不

36、能超過3500萬元答案：D.某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為。m2。A、460B、600C、800D、1000答案：D.圖31是一塊三角形ABC的土地。如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116%,臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%o圖3i-邊格街的二角形土地在圖上

37、作輔助線AD、A、CE及BF,則有：三角形ACD土地的總價為。元。20462402064240G2178340D、2862440答案：A82.某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。買方可支付的最高購買價為。A、建筑市場價值一平移相關(guān)費用B、拆除的舊建筑材料價值一平移相關(guān)費用C、建筑物殘值D、建筑物市場價值一平移相關(guān)費用一占用醫(yī)院內(nèi)土地的價值答案：A.估價對象為某三星級賓館，土地

38、使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時。A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益答案：D.某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2?？照{(diào)主機1990年購入，當(dāng)時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已

39、累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設(shè)備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積50m2,節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每平方米營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費用由承租方自負(fù)。如年資本化率為5.25%,則至少需簽訂。年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機房回收改換空調(diào)主機的凈支出。B、8C、9D、10

40、答案：D.某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2,其中建設(shè)用地面積4500m2,代征地面積500m2,規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅,取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2,且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8需貸款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%。采

41、用成本法估價時，土地部分以基準(zhǔn)地價修正法計算的單價為2300元/m2,則土地總價為。萬元。A、1035.0B、1066.1C、1150.0D、1184.5答案：D.需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2007年2008年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)20022006年的價格并計算其逐年上漲額見表29O年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額房地產(chǎn)價格200268120037133271420047463374820057813578120068153481529某類房地產(chǎn)20022006年的價格（單位預(yù)測該宗房地產(chǎn)2007年的價格為。元/m2。A、841.0B、846.0C、848.5D、851.0答案：C.甲公

42、司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設(shè)計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后,經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)開始建造高層住宅樓。該案例中，甲公司被侵害的權(quán)利是。A、相鄰權(quán)B、租賃權(quán)C、地役權(quán)D、共有使用權(quán)答案：C.圖31是一塊三角形ABC的土

43、地。如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116%,臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為丁線價I000元/丁力美尺63%o圖31一邊格街的，角形土地在圖上作輔助線AD、A、CE及BF,則有：三角形ABD土地的總價為（）元。556730576460G584640D、632176答案：C.甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè),于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中,不合理

44、的假設(shè)是。A、估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓B、估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)C、該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D、本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題答案：B.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為2000m2。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為每平方米建筑面積700元，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1200元，估計該建筑物有八

45、成新。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為。元2。151012701100D、550答案：B91.某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價為1.2億元,將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%（假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。計算該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為。元2。A、261.67B、436C、527.8654.12答案：B92.甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用

46、權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2,地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（m2*d）;地上廣4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（m2*d）;B座總建筑面積為67500m2,辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。A、B座合計

47、抵押建筑面積為（）m2。124500127000132500135000答案：A93.下圖32是一塊矩形街角地，正街路線價（土地單價）為2000元/m2,旁街路線價（土地單價）為1000元/m2,臨正街深度為22.86m（即75英尺），臨旁街深度為15.24m（BP50英尺）。根據(jù)表335中的臨街深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為20%o3-35臨街漢度階格修正率的形式施衡深度（英尺）25507510012515017520n四三二一法則（）403020109876中控深俊價格停正率403020109876第計深度價格修F率（%）407090100109117：24130360140120

48、10087.270.865.0平均深度價格修正率）(40)(35)(30)(25)(21.8)(19.5)(17.7)(16.25)22.86mKtttYl000元/m：ffl-i-2里形街用地該塊土地的單價應(yīng)為（）元/m2。14802680Cv3800D、4000答案：B.甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下:拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2,其中已售出3萬m2。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為

49、6000元/m2,拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元。拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費用為。A、施工單位工程款B、銀行貸款C、第三方欠款D、拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金答案：D.需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2007年2008年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)20022006年的價格并計算其逐年上漲額見表29O29某類房地產(chǎn)20022006年的價格（單位:年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額房地產(chǎn)價相2002681200371332714200474633748200578135781200681534815預(yù)測該宗房地產(chǎn)2008年的價格為。元/m2。A、873.0B、879.0C、882.0D、891.0答案：C

50、.需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2007年,2008年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)20022006年的價格并計算其逐年上漲額見表29oM29某類房地產(chǎn)20022006年的價格（單位:年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額房地產(chǎn)價格2002681200371332714200474633748200578135781200681534815該類房地產(chǎn)價格逐年上漲額的平均數(shù)為。A、32B、33C、33.5D、34答案：C.某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況見表334。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%,試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并

51、判斷該投資項目的可行性。假設(shè)在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%。*3-34該項目所需的投資和及曾期閶的年冷收入（單位萬元,年價01234S678910購樓察資24450凈租金收入t500470050005100510053004900488430c件轉(zhuǎn)省收入16000若要計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率，需采用。計算。A、回歸分析法B、內(nèi)插法C、移動平均法D、市場因子推演法答案：B.甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、

52、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓,則估價時點應(yīng)為。A、1993年12月B、1995年7月C、項目轉(zhuǎn)讓日期D、項目建成日期答案：C.甲公司擁有一宗面積為80000m2的工業(yè)用地，地上建有面積為50000m2的廠房及10000m2的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的

53、價值，受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)（）。A、按工業(yè)用途估價B、按居住用途估價C、按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值D、先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合答案：A.甲公司擁有一宗面積為80000m2的工業(yè)用地，地上建有面積為50000m2的廠房及10000m2的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補償為。A、被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值B、被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失C、被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失D、被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失答案：D簡答題.張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)

54、的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余2年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：（1）如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？（2）如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)在租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？（3）該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？答案：（1）應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨

55、低。（2）顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定,而不是由購房者張某可以完全確定的。.待估物業(yè)通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)市政府的有關(guān)文件規(guī)定，須補交地價款方能在市場轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證和X市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的公告，該物業(yè)使用年限為40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限為28.5年。試問測算補地價的技術(shù)路線是什么？并寫出主要計算公式。答案：技術(shù)路線是先計算出估價對象出讓的市場價格，再考慮其已使用年限對其價格的影響，修正后得出估價對象現(xiàn)時的市場價格，然后乘以土地使用權(quán)出讓金交納費率，得出補地價。主要公式：補地價

56、=估價對象出讓的市場價格*已使用年限修正系數(shù)*土地使用權(quán)出讓金費率。補地價=估價對象出讓的市場價格*17/（1+力弭5/1-1/（1+口4*土地使用權(quán)出讓金費率（其中，y代表土地報酬率）。.就某私人的出租住宅進(jìn)行交易價格評估時，你認(rèn)為可以優(yōu)先選用哪三種估價方法？分別需要搜集哪些資料？答案：該私人的出租住宅進(jìn)行交易價格評估時應(yīng)優(yōu)先選擇市場法、收益法和成本法三種估價方法。（1）市場法需要搜集房地產(chǎn)交易展示會資料、房地產(chǎn)中介租售行情、交易實際價格及房地產(chǎn)狀況等資料；（2）收益法需要搜集租賃收入和各項稅費的資料；（3）成本法需要搜集政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)。.某寫字樓房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（略）某寫字樓

57、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、委托方某房地產(chǎn)開發(fā)公司。二、估價對象某公司開發(fā)建設(shè)的某寫字樓全部房地產(chǎn)。三、估價目的某公司整體轉(zhuǎn)讓某寫字樓的客觀市場價格。四估價時間2000年10月1630日。五、估價時點2000年12月15日。六、估價人員（略）七估價依據(jù)(略)八估價對象概況某寫字樓坐落于某市某區(qū)某路某號。該用地原為危改小區(qū)，1998年9月16日某公司獲立項批準(zhǔn),開始拆遷及其他前期工作，同年12月16日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價款，并開工。2000年12月15日將全面竣工。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃及施工圖，估價對象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13層波浪形板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃如下：1.占地面積：319

58、9m2。2.總建筑面積：14300m203.總?cè)莘e率4.47,地上容積率3.77。4.裝修及設(shè)備(略)。九、采用估價方法根據(jù)估價對象情況、房地產(chǎn)市場狀況及對所掌握資料的分析,估價對象為新建房地產(chǎn)，可用成本估價法，且市場同類寫字樓出租多，出售少,故可采用收益法估價，然后確定最終估價值。十、估價過程1.采用成本法估價采用成本法是指以各項現(xiàn)時社會水平的開發(fā)建造費用為基礎(chǔ)加上正常利潤，來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。計算如下：(1)向政府交納取得土地費用：723萬元。拆遷安置補償費：委托方發(fā)生總費用1280萬元。(3)建安工程費(含附屬室外工程)：2570元/m2X14300m2=36750000元=36

59、75萬元?？辈煸O(shè)計等專業(yè)費；3675萬元X6.5%=239萬元。(5)管理費及其他費用：3675萬元X7.5%=276萬元。(6)借款利息：根據(jù)近3年當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)貸款平均年利率12.6%計算利息。取得土地的費用按開發(fā)全過程計算利息,其他按建設(shè)期均勻投入計算利息。723X12.6%+(1280+3675+239+276)X12.6%X2.25/2萬元=866.47萬元開發(fā)商利潤：取當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資平均利潤率25%o(723+1280+3675+239+276)萬元X25%=6193萬元X25%=1548萬元銷售費稅:按售價計算銷售費2%、手續(xù)費1%、營業(yè)費5.5%。8668萬元十(18.5%)X8

60、.5%=805萬元(9)成本估價法估價結(jié)果：(8668+805)萬元=9473萬元。2.采用收益法估價估計年總收益寫字樓出租價格為每1m2建筑面積5元/日，餐飲娛樂用地出租價格為每1m2建筑面積7元/日，地下車位月租金800元/m2。寫字樓可出租的使用面積與建筑面積比為70%,餐飲娛樂部分為75%,空置及租金損失率寫字樓為90%,餐飲娛樂為95%,車位為90%。則：（5/70%X90%X10780+7/75%X95%X875）X365+800X5X90%X12元=（69300+7758.3）X365+43200元=（28126279.5+43200）元=25581999元=2558萬元（2）年