以萬科集團為例分析我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理現(xiàn)狀

1、.以萬科集團為例分析我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理現(xiàn)狀 4.1萬科企業(yè)股份概況萬科企業(yè)股份成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅幵發(fā)企業(yè)，公司產(chǎn)品定位為自住，貫徹快速銷售策略。2021年，公司實現(xiàn)新幵工面積1448萬平方米，比年初方案增加9%,實現(xiàn)竣工面積659萬平方米，新幵發(fā)工程52個，銷售面積達1075萬平方米，銷售金額1215億元，營業(yè)收入717.8億元，凈利潤96.2億元，在已進入的54個城市中，公司在25個城市的銷售業(yè)績排在前三名。萬科的成功基石是堅持用專業(yè)的能力從市場上獲得回報，在2021年，公司工程獲得省級及全國性獎項104項，并連續(xù)第九次獲得經(jīng)濟觀察報社與北?大管理案例

2、研究中心評選的最受尊敬企業(yè)稱號。在?財富?雜志公布的“最善于培養(yǎng)領(lǐng)袖的25大公司排行榜上，萬科位列亞太地區(qū)第四名。萬科1991年在深圳證券交易所上市，并在上市之后業(yè)績持續(xù)增長，公司治理結(jié)構(gòu)標準和透明，以此獲得了投資者的廣泛好評。公司建立了集團標準本錢體系和本錢適配體系，加大對本錢信息系統(tǒng)的建設(shè)力度，推動公司的質(zhì)量管理能力。并且公司積極推進綠色戰(zhàn)略，加大推廣綠色建筑，力圖打造國內(nèi)最先進的綠色建筑推廣平臺。在不斷變化的市場中，萬科堅持穩(wěn)定的經(jīng)營策略，堅持小戶型和裝修房、快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲藏，公司重視與其他企業(yè)的合作，并用穩(wěn)健的投資策略來積極推動住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。在未來，萬科將繼續(xù)專注于開展

3、普通住宅市場，并在加強傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時結(jié)合城市開展的變化以及客戶需求曲線，逐步加強與住宅相配套的其他業(yè)務(wù)類型的開展，同時繼續(xù)強化自身的綜合開發(fā)能力，努力拓展新的業(yè)務(wù)空間。4. 2萬科集團盈余管理的動機4.2.1資本市場動機萬科集團在2007年8月22日，公布增發(fā)A股招股意向書，展開公開增發(fā)A股股票發(fā)行工作。本次增發(fā)采用A股股東全額優(yōu)先認購，優(yōu)先認購剩余局部網(wǎng)上、網(wǎng)下定價發(fā)行的方式進行，發(fā)行價格31.53元/股。本次發(fā)行共增發(fā)A股317,158,261股，募集資金總額9，999，999,969.33元，扣除發(fā)行費用后募集資金凈額9，936，601，701.22元。2007年9月5日，公司增發(fā)的A股

4、股票在深圳證券交易所上市。眾所周知，多數(shù)上市公司在上市后，都將增發(fā)股票作為最正確的融資渠道。但是增發(fā)股票在組織機構(gòu)、盈利能力、財務(wù)狀況、財務(wù)會計文件、募集資金等方面都有著比擬嚴格的規(guī)定。如上市公司最近3個會計年度連續(xù)盈利、財務(wù)報表未被注冊會計師出具保存和否認意見或無法表示意見的審計報告，并且企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量良好、現(xiàn)金流量正常，還規(guī)定企業(yè)最近三年用現(xiàn)金或股票方式分配的利潤大于可分配利潤的30%等。在這種要求下，迫使公司的管理層對各項財務(wù)指標進行粉飾，使企業(yè)可以到達增股要求從而順利增股。另外，股票受企業(yè)財務(wù)狀況的影響很大，企業(yè)的財務(wù)收益也與股票市場的情況息息相關(guān)。圖8是萬科集團2006至2021年的盈

5、余公積和每股收益，圖9為這二者的變化趨勢，從圖中我們可以看出，企業(yè)的會計盈余與每股收益呈正相關(guān)關(guān)系，也從側(cè)面反映出會計盈余與股價之間的正比關(guān)系。因此為了提高企業(yè)的股票價格，公司也會對會計盈余進行管理。4. 2. 2避稅動機對于房地產(chǎn)幵發(fā)集團來說，它的生產(chǎn)經(jīng)營活動非常復(fù)雜，作為資金密集型行業(yè)，它又有著很長的幵發(fā)建設(shè)周期，在這些復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，牽涉到復(fù)雜多變的稅收問題，因此房地產(chǎn)行業(yè)一般都會對稅收這一問題進行籌劃，從而到達盈余管理的目標。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是待工程完全竣工后對本錢進行結(jié)轉(zhuǎn)及核算，未竣工的工程即無法清算土地增值稅，這使得在這一環(huán)節(jié)上合理避稅成為可能。萬科集團在2007年年報中披露

6、：2007年公司實現(xiàn)新幵工面積776.7萬平方米，比06年增長55.2%，實現(xiàn)竣工面積445.3萬平方米，比06年增長36.0%,比年初制定的600萬平方米的目標減少了 25.8/。，而公司在2007年的新幵工住房中，裝修房的比例到達了 53.4%。這些舉措使公司工程竣工時間有所推遲，另外在宏觀調(diào)整大形勢下，局部城市也提高了工程竣工備案的條件，從而相應(yīng)延遲了工程竣工驗收。在房地產(chǎn)幵發(fā)的過程中，企業(yè)在裝修房的策略上缺乏經(jīng)驗，無法準確估計工程的工程進度，這也就導(dǎo)致企業(yè)的局部工程無法按時在年內(nèi)竣工，也就無法及時結(jié)算。其次，如果銷售精裝修房，還可通過設(shè)立裝修公司來進行營業(yè)稅的合理節(jié)稅。萬科集團于200

7、7年在上海、深圳、廣州三地設(shè)立裝修公司，取得的裝修收入只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2%，剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。最后，會計準那么規(guī)定，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用要按一定的方法攤?cè)氡惧X。除了費用必要支出這一前提，要保證費用的分攤能夠在賬目中得到平衡。最大限度地攤?cè)氡惧X，這樣才能盡可能到達避稅目的。4. 2. 3政治動機政府在市場經(jīng)濟發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，而隨著我國近些年來房地產(chǎn)市場的熾熱，房價持續(xù)不斷攀升，針對房地產(chǎn)市場的投資也持續(xù)上漲，在這種情況下，國家開始發(fā)揮市場導(dǎo)向作用，從2003年到2007年間出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施，試圖對房地產(chǎn)

8、經(jīng)濟進行引導(dǎo)。在這一系列措施中，囊括了信貸、稅收、土地出讓、外資等數(shù)個方面。首先在信貸方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金的需求量數(shù)額巨大，因此國家出臺了相應(yīng)的加強信貸風(fēng)險的措施，不但提高了房地產(chǎn)工程的資本金比例，而且將民眾購置第二套住房的貸款首付比例提高，同時將貸款利率上調(diào)，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險。其次，在稅收方面，對個人的二手房轉(zhuǎn)讓收益收取所得稅，并且加強對房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅的征收和管理力度，同時也開始對土地增值稅進行實質(zhì)性征收。再次，對土地出讓的標準進一步加大，對各類非農(nóng)建設(shè)用地進行嚴格管理，對土地出讓審批更加嚴格，通過相關(guān)措施對土地資源進行保護。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金需

9、求量龐大，有相當數(shù)量的外資通過房地產(chǎn)行業(yè)進入市場，因此國家出臺相關(guān)房地產(chǎn)市場的外資準入政策以及對外商在我國經(jīng)濟市場上的投資進行了重新修訂。通過以上這些相關(guān)措施，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重打影響。政府新政策的出臺，加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的管制，企圖抑制我國房地產(chǎn)市場的價格過高和行業(yè)暴利現(xiàn)象，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就成為政府對市場進行管控的重要影響因素。因此為了防止政府出臺的新政策為企業(yè)帶來政治本錢，房地產(chǎn)行業(yè)有理由通過對本企業(yè)的會計盈余進行管理，從而降低企業(yè)利潤，達到躲避政治本錢的目的。圖10為萬科集團1996-2021年凈利潤及同比增長變化情況，從圖中我們可以看出，在國家實行宏觀調(diào)控的2003年至

10、2006年間，萬科集團的凈利潤增長幅度變化很小，而在2007年那么突然大幅度增加，除了當年行業(yè)利潤增幅并沒有顯著提高，除了萬科集團當年營業(yè)狀況良好之外，也存在盈余管理的可能，即將前幾年凈利潤壓低，以應(yīng)對宏觀調(diào)控政策。4.3萬科集團盈余管理的主要手段結(jié)合一般企業(yè)進行盈余管理的方式方法，并通過對萬科集團2007-2021年五個會計年度年報的分析，我們能夠得出萬科集團進行盈余管理的幾個方式：4.3.1調(diào)節(jié)收入確認時點我國在?企業(yè)會計準那么?中，規(guī)定了確認商品銷售收入的相關(guān)原那么，商品的銷售收入應(yīng)當在這些情況下進行確認。首先，銷售商品的企業(yè)己經(jīng)把商品的所有權(quán)進行了轉(zhuǎn)移，附加的風(fēng)險和報酬都轉(zhuǎn)移到購置方，

11、其次，企業(yè)不對售出的商品進行管理，也不對其加以控制，再次，商品的銷售收入金額可以可靠地計量，并且隨著商品的銷售企業(yè)可以得到相關(guān)的經(jīng)濟利益，最后，商品銷售收入帶來的本錢也可以可靠地計量。在萬科集團的年報附注中，在“收入對如何確認收入指出，當同時滿足上述收入的一般確認條件以及下述條件時，本集團才確認銷售商品收入。首先，萬科集團已經(jīng)出售了商品，并且商品上附加的風(fēng)險和報酬都轉(zhuǎn)移到了購置方；其次，萬科集團不對售出的商品享有管理權(quán)，也不對其加以控制；再次，萬科在收到簽訂的銷售合同中的首付款和明確了剩余房款的付款方式時確認銷售收入，即在房地產(chǎn)竣工并通過驗收，可以根據(jù)合同交付并取得購買方提供的付款證明時予以確

12、認。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般的商品銷售行業(yè)，它的銷售收入確認有以下幾點應(yīng)該滿足，首先必須保證房屋工程已竣工并通過了驗收，其次，企業(yè)與購貨方即客戶簽訂了正式合同，并且經(jīng)過客戶的驗收后辦理好入住相關(guān)手續(xù)，最后，企業(yè)和客戶都按照銷售合同的規(guī)定，一方收取房款，另一方交付房屋。但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入確認的特殊性，也隨之而來產(chǎn)生了一些問題。(1)在房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在預(yù)收款這一問題，當工程尚未完工，無法確定房屋的具體大小和其他細節(jié)，房屋所有權(quán)所附帶的風(fēng)險和報酬此時還在企業(yè)身上，尚未轉(zhuǎn)移給客戶。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然持有房屋的控制權(quán)和管理權(quán)，但由于工程的本錢費用無法準確計量，因此從客戶處收取的預(yù)收貨

13、款不能確認為實際收入。(2)從法律意義上來講，訂立了正式的銷售合同之后即使商品尚未交付契約也已經(jīng)成立，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中，商品尚未交付、尚未得到客戶的驗收，就意味著房屋的風(fēng)險和報酬尚未交移，也就是說不能單一地通過銷售合同來判定銷售收入確實認時點。在我國，房屋的銷售合同有兩種形式，一種是在工程竣工前簽署的，另一種那么要待工程完工并驗收之后才簽署，并且關(guān)于房屋面積和質(zhì)量問題的處理都有約定。當在工程竣工前簽署合同的情況下，就存在客戶驗收之后對房屋不滿意，就可能要求退款甚至退貨，從這層意義上來說，房地產(chǎn)企業(yè)也不能僅憑銷售合同的簽訂來確認收入。根據(jù)相關(guān)會計準那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在簽訂了銷售合同并且確認合

14、同有效的情況下，才能按照合同相關(guān)規(guī)定對收入進行確認，計入企業(yè)的銷售收入。(3)一般意義上認為竣工結(jié)算的完成與否是確認銷售收入的標準，即使房地產(chǎn)工程已經(jīng)進入完工并接受驗收的階段，但是假設(shè)沒有根據(jù)合同進行竣工結(jié)算，也不能確認收入。但是在這個問題上一般容易產(chǎn)生意見的偏差，一種角度是從會計原那么的謹慎性出發(fā)，要確認收入必須可以準確地計量與此相關(guān)的本錢，因此不能在竣工結(jié)算完成前就對收入進行確認。另一種是站在企業(yè)角度上，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，工程工程往往跨越數(shù)個會計期間，竣工結(jié)算也可能需要很長時間，如果必須待結(jié)算后才能確認收入，就會推遲企業(yè)的銷售收入確認時點，從而影響到企業(yè)反映當期營業(yè)成果的準確性。因此

15、從現(xiàn)實角度上，企業(yè)的會計人員可以根據(jù)工程工程的具體情況對收入進行確認，即使工程的竣工決算尚未完成，但根據(jù)工程幵發(fā)過程中的情況是可以對工程本錢進行相當準確的計量的，因此企業(yè)應(yīng)當可以在竣工結(jié)算完成前對收入進行確認。(4)除了上述的幾點問題外，在房地產(chǎn)企業(yè)確認收入時還存在一個爭議，即企業(yè)是否必須要根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移來確認收入。一般在理論上被更多人接受的觀點是當房屋的法定所有權(quán)進行轉(zhuǎn)移時才意味著風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移到客戶，在這種情況下企業(yè)才應(yīng)當確認銷售收入。我國的經(jīng)濟市場開展至今，體系已經(jīng)比擬健全，房地產(chǎn)市場也有著相對完善的管理秩序，在房地產(chǎn)開發(fā)的一系列過程中的各個環(huán)節(jié)上都有著標準和要求，比方在工程開發(fā)前要

16、提供土地使用權(quán)的各項證明、工程施工權(quán)的證明、銷售許可證等。在這種標準的程序下，將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險一定程度上降低了。因此當工程工程己竣工驗收，客戶己與企業(yè)簽訂合同及入住手續(xù)等之后，房屋上附帶的報酬和風(fēng)險就己經(jīng)轉(zhuǎn)移到客戶身上，而房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)涉及到數(shù)個政府部門，過程繁雜，以此為標準的話可能會推遲企業(yè)確認銷售收入的時點。因此根據(jù)實際情況來看，企業(yè)可以在工程工程竣工并驗收、與客戶簽訂符合要求的銷售合同及其他手續(xù)的情況下，在房屋的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，根據(jù)實際情況進行銷售收入確實認。5我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般釆用預(yù)收款的方式收取售房款。萬科集團在年報中指出企業(yè)的收入確認原那么為將已經(jīng)收到但沒有到達收入確認標準

17、的款項計入預(yù)收款項科目中，直到其符合收入確認的條件后再轉(zhuǎn)入營業(yè)收入科目中。我國企業(yè)會計準那么中相關(guān)條款規(guī)定，當企業(yè)的工程工程竣工驗收并與客戶簽訂了銷售合同及相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)當將預(yù)收款轉(zhuǎn)入營業(yè)收入，以此作為收入確認的時點。但一般房地產(chǎn)企業(yè)都會拖延房屋的竣工結(jié)算時間，以此拖延收入確認時點，常用的手段有拖延工程相關(guān)手續(xù)的辦理或竣工結(jié)算，以此減少收入減少稅款，從而進行盈余管理。由上表我們可以看出，萬科集團的預(yù)收款金額變化情況，在2021年比2021年的增幅高達134%，除了銷售規(guī)模的擴大以外，也存在在2021年減少收入確認，對10年的銷售收入進行盈余管理的可能性。4.3.2調(diào)節(jié)本錢、費用為了在本錢和費用

18、環(huán)節(jié)對企業(yè)的會計盈余進行管理，從萬科的案例中有以下幾點表現(xiàn)：首先，2007年萬科集團在管理機構(gòu)中設(shè)置了專門的本錢管理部，對整個企業(yè)實行標準化的管理。這一部門的成立使萬科從以前的只有預(yù)算決算部轉(zhuǎn)化成了更專業(yè)的本錢管理部，對整個企業(yè)的本錢和費用問題進行管理，這一部門主要對本錢進行分析和管理控制，由企業(yè)分管工程釆購本錢的副總負責(zé)。本錢管理部使企業(yè)內(nèi)部各項流程更加標準化和標準化，提高了企業(yè)對本錢管理的質(zhì)量，使得企業(yè)的運行更加高效。并且為了使本錢管理系統(tǒng)更加健全和完善，萬科集團還圍繞此系統(tǒng)制定了一系列如企業(yè)本錢核算細那么和本錢管理實施細那么等標準指引和操作指南，進一步提高了企業(yè)進行本錢管控工作的力度。其

19、次，萬科集團還著重進行產(chǎn)品采購的標準化和集中化，這樣一來，成本的管理和評估可以更加準確，并且集中化的釆購方式也可以使得企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。萬科在2021年制定并修訂了一系列關(guān)于工程釆購和供給商管理的方法和細那么，由此標準采購過程中的業(yè)務(wù)操作，并實行了戰(zhàn)略合作、招投標等多種釆購模式，使企業(yè)的釆購環(huán)節(jié)更高效、標準、透明，不僅提高了企業(yè)的專業(yè)化程度，也有效地降低了企業(yè)在采購環(huán)節(jié)需要消耗的人力物力，降低了釆購本錢。在2021年萬科的年報中指出，公司制定并推廣裝修費C級標準，公司的集中釆購產(chǎn)品總類由08年的12類上升到09年的24類，并在此過程中節(jié)約了 12.3%即逾1億元的釆購本錢。再次，萬科集團著

20、重強調(diào)通過對客戶的需求曲線進行分析，降低期間費用。由于房地產(chǎn)市場的開展，進入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)越來越多，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，在這種情況下，只有強化客戶的需求，準確地對客戶進行定位，才能充分發(fā)揮企業(yè)的價值，同時降低工程工程的建造本錢和銷售費用。由于企業(yè)的產(chǎn)品為商品房，因此企業(yè)面對的主要客戶群為個人購房者，企業(yè)對目標客戶按照戶型、需求等指標進行分類，并對其未來的購置潛力進行分析。通過這些分析，針對不同的客戶群體進行分類營銷，由此降低工程本錢和銷售費用。最后，除了產(chǎn)品釆購和客戶需求，萬科還在其他環(huán)節(jié)對本錢費用進行了管理。如公司在2021年初預(yù)算中提出將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比重降低20%，并

21、在全年通過預(yù)算約束和監(jiān)督等措施，不僅加大了銷售規(guī)模，而且有效控制了費用。在年底決算中萬科集團全年管理費用的絕對量同比降低5.8%，銷售費用同比降低18.6%,合計數(shù)占營業(yè)收入的比例實際降低了26%。4.3.3公允價值計量模式變更根據(jù)我國現(xiàn)行的企業(yè)會計準那么，會計政策的變更和會計估計都是允許的，在企業(yè)的經(jīng)濟活動中，由于這些可選擇性企業(yè)的會計信息的核算并不能完全精確。比方，根據(jù)會計準那么，如果企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和財務(wù)信息等情況能夠通過會計政策的變更而更加真實可靠，就可以選擇性地對會計政策進行變化。因此，在企業(yè)實際的生產(chǎn)經(jīng)營等經(jīng)濟活動中，衡量一個經(jīng)濟事項由某一政策來進行會計處理是否能到達最公允狀態(tài)是

22、很難的，而企業(yè)就可以通過選擇對自己的財務(wù)信息披露、生產(chǎn)經(jīng)營成果最有利的政策來使用，從而通過變更會計政策到達對企業(yè)盈余進行管理的目的。根據(jù)我國現(xiàn)行會計準那么的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負債表日從市場上取得同類或類似的房地產(chǎn)價格及其他相關(guān)信息。這就表示企業(yè)應(yīng)當從一個公開的市場報價中取得公允價值，而當無法通過公開市場獲得同類工程的市價時，允許使用估值的技術(shù)對公允價值進行定價。我國的市場經(jīng)濟開展至今，機制雖然在逐步完善中，但是仍不健全，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的市場也仍處在不成熟階段，在這種情況下，企業(yè)無法輕易取得市場上的公開報價，加之房地產(chǎn)行業(yè)存在普遍的投機行為，使公開報價更難獲取。這就導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)行業(yè)

23、上市公司只能依靠使用各種評估機構(gòu)對資產(chǎn)或工程的評估價格來獲得相對公允的價值，或者是通過對同類工程的市場價格來作為參考，從而獲得公允價值。由于現(xiàn)行的會計準那么中并未對公允價值的計量方法做出明確規(guī)定，而是指出企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況或企業(yè)的實際需要來選擇計量方式。一般來說，對公允價值估值模型的設(shè)置很容易受到主觀判斷的影響，加上模型本身的復(fù)雜和不確定性以及會計準那么中缺乏對模型選擇和參數(shù)設(shè)置的規(guī)范，企業(yè)更有可能選擇關(guān)聯(lián)方的評估機構(gòu)對目標進行估價，這樣一來，得到的公允價值評估結(jié)果就有很大的管理空間，因此企業(yè)通過操作公允價值的定價來進行盈余管理，滿足自身的利益需要，也就成為可能。如圖13，萬科集團在年報

24、中指出了集團釆用公允價值計量的工程，且在附注中說明企業(yè)對存在活潑市場的金融資產(chǎn)或負債的公允價值都采用活潑市場的公開報價確定，并且不會扣除未來對這些金融資產(chǎn)的處置所發(fā)生的交易費用。企業(yè)所持有的金融資產(chǎn)以及將要負擔的金融負債的報價為現(xiàn)行出價，企業(yè)將要購入的金融資產(chǎn)或者己經(jīng)負擔的金融負債的報價為現(xiàn)行要價。對于一些不存在活潑市場的金融工具，企業(yè)將依靠估值模型等方式確定公允價值，所采用的估值模型將參考同類情況下的市場報價或者其他實質(zhì)相同的金融工-具當前的公允價值或者是現(xiàn)金流折現(xiàn)、期權(quán)定價等模型進行估值。在年報中披露的合計金額數(shù)億元采用公允價值計量的工程與明顯的增幅變化，也就意味著企業(yè)通過使用公允價值這一

25、手段來操作盈余管理的可能性大大提高。4.3.4資產(chǎn)減值在新會計準那么中，為了對資產(chǎn)的價值和損益更真實和準確地進行反映，根據(jù)謹慎性原那么，要求企業(yè)特別是上市公司要分別計提如下八項減值準備：壞賬準備、短期投資跌價準備、存貨跌價準備、長期投資減值準備、固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備。但是減值準備屬于會計估計，準那么對其并未有具體規(guī)定，也就是意味著對各項減值準備的計提比例和計提方法是由企業(yè)自主決定的，企業(yè)就很有可能通過對各項減值準備的計提進行盈余管理行為。證監(jiān)會在2004年出臺了新的關(guān)于上市公司信息披露的制度，即?關(guān)于進一步提高上市公司財務(wù)信息披露質(zhì)量的通知?，

26、在此通知內(nèi)要求上市公司圍繞會計準那么要求的八項減值準備加強企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度管理。另外還在通知內(nèi)明確規(guī)定一些關(guān)于減值準備的要求，如上市公司不能隨意變更減值準備的計提方法和比例以及不能在大額計提后再巨額轉(zhuǎn)回等。通過證監(jiān)會的這些政策，一定程度上使企業(yè)內(nèi)部利用減值準備的計提進行盈余管理的行為減少了，但是由于證監(jiān)會并未出臺與此通知相關(guān)的處分條例，這就給一些企業(yè)進行盈余管理提供了空間。八項減值準備的計提使得企業(yè)可以通過對虛擬資產(chǎn)的核算進行盈余管理。在會計上，一般常用權(quán)責(zé)發(fā)生制來確定企業(yè)的損益，它對會計期間的收入和費用確實認是以經(jīng)濟權(quán)利和責(zé)任為根底的，假設(shè)當期己經(jīng)實現(xiàn)的收入和應(yīng)承當?shù)馁M用，無論款項是否收入

27、或付出，都應(yīng)將其計入當期收入和費用，因此按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和會計配比原那么的要求，企業(yè)將已經(jīng)發(fā)生的費用或損失會暫時計入待攤費用和待處理資產(chǎn)損益等虛擬資產(chǎn)按照資產(chǎn)進行核算中。這樣一來，這些虛擬資產(chǎn)在未來無法為企業(yè)帶來利潤，而企業(yè)會出于自身目的不及時不合理地將虛擬資產(chǎn)進行攤銷或轉(zhuǎn)銷，對企業(yè)己經(jīng)發(fā)生的損失和費用不及時確認，或是少攤銷乃至不攤銷，這些都是企業(yè)管理層進行盈余管理的表現(xiàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，會計準那么有如下規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當使用公允價值模式進行計量，并且在此過程中產(chǎn)生的公允價值與賬面價值之差應(yīng)當計入當期損益或所有者權(quán)益。這一規(guī)

28、定使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過關(guān)聯(lián)方來躲避企業(yè)會計準那么中關(guān)于資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。企業(yè)通過簽訂租賃合同將房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，使用公允價值進行后續(xù)計量，與此同時將己計提的固定資產(chǎn)減值準備予以轉(zhuǎn)回，并且不用計提固定資產(chǎn)的折舊費用。企業(yè)再通過將此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換過程中發(fā)生的公允價值與賬面價值間的差額計入當期損益或所有者權(quán)益，再繼續(xù)對其計提折舊。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以上的轉(zhuǎn)換方式，躲避了企業(yè)會計準那么中關(guān)于資產(chǎn)減值損失的規(guī)定，不但能夠取得由公允價值變動帶來的收益，并且可以降低固定資產(chǎn)的累計折舊費用，增加資產(chǎn)的賬面價值。從上圖中我們可以看出，2021年萬科集

29、團的存貨跌價準備大幅提高，這一現(xiàn)象的主要原因在當年年報中披露為“公司2021年凈利潤較2007年減少8.1億元，與計提存貨跌價準備的影響根本相當。報告期內(nèi)市場房價、地價均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于審慎的財務(wù)策略，公司根據(jù)市場情況對可能存在風(fēng)險的13個工程計提存貨跌價準備12.3億元，在2021年根據(jù)最新市場及銷售情況，公司對所有工程進行了減值狀況的測試，特別針對2021年末計提跌價準備的工程進行了跟蹤評估。根據(jù)測試結(jié)果，按照企業(yè)會計準那么的要求，對其中9個工程計提的跌價準備予以全額沖回，另外4個計提跌價準備的工程后續(xù)經(jīng)營仍存在不確定性，因此09年存貨跌價準備仍高達6.2億元。另外，萬科集團在2021年將可