物業(yè)公司人員必備的相關(guān)的法律知識

1、.：.；物業(yè)公司人員必備的相關(guān)的法律知識1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。假設(shè)廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使未來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商普通也不會因此而承當責任。假設(shè)開發(fā)商在這些資料上寫得非常明確詳細，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修，“綠化面積到達多少平方米等等，這些內(nèi)容將對房屋價錢以及購房人能否買房產(chǎn)生艱苦影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保管好，假設(shè)未來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：第三條2. 房地產(chǎn)商承當虛偽廣告民事責任的必要條件有什么？1房地產(chǎn)商發(fā)布了虛偽廣告。購房者要

2、可以證明廣告的內(nèi)容是虛偽的或者部分是虛偽的，這種虛偽是房地產(chǎn)商客觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承當責任的前提。2購房者是遭到欺騙和誤導。購房者由于依賴虛偽廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即遭到了欺騙和誤導。假設(shè)購房者在購房前知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛偽，或者購房者的購房行為與虛偽廣告無關(guān)，那么不能以為是遭到了欺騙和誤導。3購房者的合法權(quán)益遭到了損害。購房者的合法權(quán)益遭到實踐發(fā)生的損害，這種損害包括財富的、金錢的、精神的。4損害和虛偽廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛偽廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權(quán)益呵斥了損害，即虛偽廣告與損害之間有因果關(guān)系。參考法條： 第三十七條3. 普通包括哪些內(nèi)容？

3、的內(nèi)容包括：房號及戶型。房屋的建筑面積。房屋的價款及計算方式。簽署正式購房的日期。在一方不履行的處置問題。開發(fā)商的預售答應(yīng)證號。當事人雙方根本情況。參考法條: 、 第一百一十五條第一百一十五條4. 什么是建筑面積？建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。參考法規(guī)：5. 什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)運用面積，套內(nèi)墻面子積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積套內(nèi)運用面積+套內(nèi)墻面子積+陽臺建筑面積。6. 套內(nèi)墻面子積包括什么？套內(nèi)墻面子積包括兩個部分：一部分是公用墻面子積，一部分

4、是非公用墻面子積。公用墻體程度投影面積的一半計入套內(nèi)墻面子積；非公用墻體程度投影面積全部計入套內(nèi)墻面子積。7. 什么是分攤的公用建筑面積？公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同一切的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套單元商品房依法該當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)益，承當責任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序贊同，任何人都不得侵占或改動全樓公用建筑空間原始設(shè)計的運用功能。分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)8. 公用建筑面積的分攤原那么是什么？公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的

5、公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。為整幢商品房效力的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為部分范圍效力的公用建筑面積，由受害的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的詳細部位，但任何人不得侵占或改動原設(shè)計的運用功能。參考法規(guī)：9. 哪些公用建筑面積可以分攤？整幢樓的以下公用面積可以分攤：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、渣滓道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房

6、、消防通道，變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接納機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休憩室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑效力的公用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻墻面子積程度投影面積的一半。計算建筑面積的房屋，層高高度均應(yīng)在2.20米以上含2.20米，以下同。參考法規(guī)： 。10.哪些公用建筑面積不能分攤？倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備運用功能的獨立運用空間。售房單位自營、自用的房屋。為多幢房屋效力的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。參考法條：第九條11.面積變了，購房者可以退房嗎？經(jīng)有關(guān)部門同意以后，商品房的面積可以

7、變卦，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面回答。在此期間內(nèi)未作書面回答的，視為贊同變卦。開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。假設(shè)退房，開發(fā)商要承當違約責任。參考法條：第二十四條12.面積誤差比的公式是什么？面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積合同商定面積合同商定面積 100參考法規(guī)： 13.處置房屋面積糾紛的原那么是什么？合同有商定的，按照商定處置；合同沒有商定或者商定不明確的，按照以下原那么處置：1面積誤差比絕對值在以內(nèi)含，按照合同商定的價錢據(jù)實結(jié)算，買受人懇求解除合同的，不予支持；2面積誤差比絕對值超出，買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

8、買受人贊同繼續(xù)履行合同，房屋實踐面積大于合同商定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房價款由買受人按照商定的價錢補足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承當，一切權(quán)歸買受人；房屋實踐面積小于合同商定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超越部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。參考法條：第十四條14.買房普通要交哪些稅？1 印花稅。2契稅。3證件印花稅。參考法條：北京市人民政府關(guān)于修正的決議第一條、第二條15.買房普通要交哪些費？1 房屋一切權(quán)登記費。2公共維修基金。(3)綜合地價款。4證件工本費。16.買車庫交契稅嗎？購房者伴隨普通住宅購買的車庫，可以減半征收契

9、稅，按照1.5%的稅率納稅；購房者伴隨非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率納稅。17.承繼和接受遺贈而獲得的房產(chǎn)要交契稅嗎？法定承繼人承繼房屋不征收契稅，非法定承繼人承繼房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。18.懇求個人商業(yè)貸款的條件普通有哪些？1貸款對象為有完全民事行為才干的自然人。2具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居民身份，即要求借款人有合法的身份。3有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽良好，有歸還貸款本息的才干。4對首付款的要求，銀行間有些許差別。5有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償才干的單位或個人作為歸還貸款本息并承當連帶責任的保證人。6具有購房

10、合同或協(xié)議。7貸款人規(guī)定的其他條件。19.懇求個人商業(yè)貸款普通要交哪些費用？1 律師審查費。2公證費。3產(chǎn)權(quán)登記費。4保險費。20.哪些財富可以抵押？一抵押人一切的房屋和其他地上定著物。二抵押人一切的機器、交通運輸工具和其他財富。三抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地運用權(quán)、房屋和其他地上定著物。四抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財富。五依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。六借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必需將住房價值全額用于貸款抵押。21.哪些財富不能抵押？不能抵押的財富：土地一切權(quán)；一切權(quán)、運用權(quán)不明或者有爭議的財富

11、；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財富；以法定程序確以為違法、違章的建筑物。22.哪些權(quán)益可以質(zhì)押？1匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；2依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；3依法可以轉(zhuǎn)讓的商標公用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財富權(quán)；23.什么是轉(zhuǎn)按揭？“轉(zhuǎn)按揭是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延伸貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出賣或轉(zhuǎn)讓給第三人而懇求個人住房款變卦期限，變卦借款人或變卦抵押物的貸款。變卦借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按，延伸原借款期限的稱為“加按，變卦抵押物稱為“換按。24.什么樣的房子要評價？商品房、二手房和擔保中心以為有必要進展評價的其他房屋。經(jīng)濟適用房不需求評價。25.什么

12、是組合貸款？組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金處理。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。26.什么是個人住房貼息貸款？所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關(guān)商業(yè)銀行協(xié)作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，能夠由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)

13、貸款和公積金貸款之間的利差，那么由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。27.懇求個人住房貼息貸款的條件是什么？1懇求人必需是住房公積金的繳存人，截至懇求日為止，懇求人繼續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存形狀。2提供符合要求的擔保方式。3夫妻雙方只能懇求一筆住房貸款貼息。4同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。28.什么是住房補貼？住房補貼是單位停頓實物分房后，國家為職工處理住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地

14、發(fā)給職工，再由職工到住房市場上經(jīng)過購買或租賃等方式處理本人的住房問題。住房補貼的詳細數(shù)額各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價錢、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等要素詳細確定。29.住房補貼隨人走嗎？職工在本市范圍內(nèi)因各種緣由變開任務(wù)單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離任、調(diào)開任務(wù)等各種緣由中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的任務(wù)單位或由于新的任務(wù)單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬

15、戶有關(guān)信息。30.什么是一表？一表是指：。31.什么是兩書？兩書是指：和。32.收房時還查看哪些文件？、。33.室內(nèi)環(huán)境檢測報告普通由開發(fā)商提供嗎？2002年7月1日以后開工的工程，開發(fā)商必需提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。2002年7月1日以前開工的工程，假設(shè)在合同中商定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。34.開發(fā)商什么時候算交房？當商品房曾經(jīng)開工，并且到達交付運用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進展交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和。當購房者以為房屋符合商定，并且在上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。假設(shè)開發(fā)商提供的文件不全，購房者

16、有權(quán)回絕接納房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承當。35.何種質(zhì)量問題可以退房？經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常運用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承當違約責任。36.房屋損毀、滅失誰來賠？在房子交付運用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承當。在房子交付運用以后，毀損和滅失的風險由購房者承當。購房者簽了以后，房屋就算是交付運用了；購房者沒有正當理由不接納房子的，視為開發(fā)商曾經(jīng)交付。37.“不交費就不給鑰匙合法嗎？有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否那么就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清

17、楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。契稅：契稅是在辦理房屋買賣時由購房者向稅務(wù)機關(guān)交納的。假設(shè)購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)備設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，普通由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律根據(jù)的。面積測繪費收取原那么為“誰委托，誰付費，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積丈量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費用應(yīng)由開發(fā)商交納。38.辦理了入住手續(xù)，房子就是他的了嗎？不是。只需經(jīng)過登記以后，獲得了個人的的房子才真正屬于本人，而且這種權(quán)益遭到法律的維護。39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能買嗎？農(nóng)民集體一切的土地運用權(quán)不得出

18、讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立，開發(fā)商假設(shè)沒有對土地的性質(zhì)進展轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建立。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法獲得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保證。40.普通什么時間辦房產(chǎn)證？購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以本人辦理。假設(shè)購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。假設(shè)購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付運用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋一切權(quán)的獨一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、承繼、轉(zhuǎn)讓。假設(shè)從事了上述的行為，也是不受法律

19、維護的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押普通是無效的，但是假設(shè)雙方因此訴至法院，在一審法庭爭辯終了以前可以提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。42.什么人可以懇求購買經(jīng)濟適用住房？1有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕差D條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。2無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定規(guī)范的住房困難家庭。3家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線規(guī)范。4市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原那么性的規(guī)定，詳細購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。43.預購經(jīng)濟適用住房，開工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預購人在經(jīng)濟適用房開工前可以轉(zhuǎn)讓其

20、預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必需曾經(jīng)獲得經(jīng)濟適用房購房資歷，并持審核證明辦理預售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。44.原價出賣經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？對于以原價出賣已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局買賣管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出賣經(jīng)濟適用房的證明，可再次懇求購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資歷的審核手續(xù)。45.哪些公房不能上市買賣？1以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價錢購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 2曾經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 3一切權(quán)共有的房屋，其他共有人不贊同出賣的公房。 4有一切權(quán)糾紛的公房。5曾經(jīng)抵押并且

21、未經(jīng)抵押權(quán)人書面贊同轉(zhuǎn)讓的公房。 6上市出賣后會構(gòu)成新的住房困難的公房。7擅自改動房屋運用性質(zhì)的公房。8被依法查封或者被依法以其他方式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：第五條46.已購公房上市價錢由誰定？已購公有住房進入市場的買賣成交價錢由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變卦登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)買賣管理部門該當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價錢進展核實。申報的買賣成交價錢明顯低于屆時正常市場價錢程度的，區(qū)、縣房屋土地管理局該當進展現(xiàn)場勘察和評價，并按照評價的價錢計算該當交納的稅費。 買賣雙方當事人對評價價錢有異議的，可以自接到評價價錢通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局

22、懇求復核，北京市房屋土地管理局該當自接到復核懇求之日起10日內(nèi)作出復核決議。 參考法條：第十三條47.沒有能夠會產(chǎn)生什么后果？何處辦理？假設(shè)沒有，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人假設(shè)沒有就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對于租用房屋從事消費運營活動的承租人來說，可以作為運營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。假設(shè)要辦理，您應(yīng)該到當?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。假設(shè)是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。參考法條：建立部第十六條、第十七條。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？假設(shè)承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人

23、的名字，就闡明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面贊同才可以租房，由于房屋是夫妻共有的，假設(shè)妻子不贊同出租，承租人就不能租住該房屋了。49.被抵押的房屋可以出租嗎？假設(shè)房東得到了抵押權(quán)人的贊同，就可以出租，假設(shè)沒有經(jīng)過抵押權(quán)人贊同該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況，假設(shè)看到房產(chǎn)證上闡明該房屋已被抵押的，承租人就必需在看到抵押權(quán)人的書面贊同后才可以租房。50.哪些房屋不能出租？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律根底；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面贊同的，以及產(chǎn)權(quán)不清，

24、權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，假設(shè)該房屋不符合平安規(guī)范，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或曾經(jīng)設(shè)置抵押房屋一切權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人贊同的，屬于法律法規(guī)制止出租的房屋，那么就不能出租。假設(shè)經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決議查封的房屋或者以其他方式限制房產(chǎn)權(quán)益的，同樣不能出租。此外，還有需求留意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋一切人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方平安呵斥要挾。對于房屋一切人已死亡的，房屋承繼人該當按的規(guī)定，辦妥房屋承繼過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建立部第六

25、條。51.假設(shè)租用了法律制止出租的房屋怎樣辦？租用了這樣的房子，就有能夠因違反了法律法規(guī)的強迫性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法清查出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，假設(shè)出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。假設(shè)承租人是由于遭到出租人的欺詐而租用了法律制止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。假設(shè)房屋不符合平安規(guī)范，危及承租人平安安康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。參考法條：第五十八條、第二百三十三條。52.房屋租賃合同一定要以書面方式訂立嗎？根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當事人該當簽署書面租賃合同。為有效維護本人的利益，應(yīng)

26、盡量運用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎樣樣的，從而就難以維護雙方的利益了。參考法條：建立部第九條。第二百一十五條。53.房屋租賃合同必需求備案嗎？對于運營性用房來說，簽署、變卦、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)資料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效維護承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否那么就能夠發(fā)生出租人同時將房子租給他人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給他人的風險。在北京

27、的出租人得留意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃效力站辦理登記備案手續(xù)。假設(shè)出租人或承租人有一方是港、澳、臺地域的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。參考法條：建立部第十三條。54.房屋租賃合同該當去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當事人該當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋曾經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必需按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建立部第十四條。55.承租人

28、能裝修承租房屋嗎？裝修后財富歸誰一切？承租人必需在得到出租人的書面贊同后才干裝修房屋、添加附屬設(shè)備，而且在裝修的時候也不能隨意改動房屋的構(gòu)造，撤除承重墻。假設(shè)承租人沒有得到出租人的書面贊同就裝修了，承租人不僅要恢復原來的形狀，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過出租人贊同的裝修，雙方可以自行商定財富歸誰一切。可以在出租人贊同的情況下，將裝修后的財富折價轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：第八十六條。56.承租人可以隨意改動房屋的用途嗎？承租人必需按照合同的商定運用房屋，不能私自改動房屋的用途。倘假設(shè)需求改動的話，也該當事先征得出租人的書面贊同。假設(shè)法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的同意。參考法條：建

29、立部第二十四條。57.在出租期間由誰擔任維修房屋？承租人遭到的損失該當由誰來賠償？及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中商定由承租人來承當維修義務(wù)，否那么出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以商定由誰來擔任維修。假設(shè)是由于出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財富帶來損失的，出租人就該當承當賠償責任。參考法條：第二百二十條。國務(wù)院第十九條。建立部第二十一條、第二十三條。58.在什么情況下，出租人可以不擔任任？假設(shè)房屋損壞是由于承租人的過錯呵斥，或者是由于

30、地震等不可抗力的要素呵斥，或者雙方商定由承租人擔任檢查、維修房屋的，出租人可以免責。但是，要留意的是，假設(shè)該房屋是由于出租人未及時履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好運用形狀下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應(yīng)依過錯程度承當一定責任。假設(shè)雙方商定由承租人擔任檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，假設(shè)房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。參考法條：建立部第二十三條。第二百二十二條。59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系依然有效，雙方該當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房

31、屋被撤除了，所以承租人可以住在補償安頓的房屋里。假設(shè)補償安頓的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實踐情況調(diào)整租金。假設(shè)不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。參考法條：國務(wù)院第二十七條。60.承租人可以獲得拆遷補償嗎？承租人能否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必需對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必需具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必需是長期居住才干獲得拆遷補償。參考法條：北京市政府第二十七條。61.承租人可以購買承租的房子嗎？ 假設(shè)出租人要賣掉房子，該當首先通知承租人。假設(shè)想購買房子的人給出的條件和承租人

32、的條件一樣，那么出租人該當把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權(quán)。當然，假設(shè)承租人出的價錢比他人低，出租人就可以把房子賣給他人了。參考法條：第二百三十條。62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？該當向誰支付租金呢？假設(shè)承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)益讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃。由于最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽署的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽署租賃主體變卦合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金

33、交給老房東。參考法條：第八十條、第二百二十九條。63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人該當怎樣辦？假設(shè)出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽署的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承當轉(zhuǎn)租合同的違約責任，假設(shè)出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也該當承當一部分責任。參考法條：建立部第三十一條。64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎？轉(zhuǎn)租期限普通不能超越原租賃期。但是，假設(shè)出租人贊同，并且和承租人簽署了相應(yīng)的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。參考法條：建立部第二十九條。65.承租人能提早退租嗎？假設(shè)提早退租，該當提早多長時間通知出租人？假設(shè)合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提早退租

34、問題作出特別規(guī)定的話，承租人提早退租就是一種違約行為，需求承當違約責任。承租人提早退租，該當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)詳細情況和合同的商定來定，通常是一個月。66.租房期滿未簽署新的租房合同會導致什么結(jié)果？租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。假設(shè)承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但以后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。參考法條：第二百三十六條。67.承租人在什么情況下可以解除合同？在房屋租賃期間，假設(shè)存在以下

35、情況，承租人就可以一方面解除合同：1出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。2出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的商定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。3出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人平安或安康的。4出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人平安或安康的。參考法條：第九十四、二百三十二、二百三十三條。68.什么叫做廉租住房？誰能懇求廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。如今大多數(shù)城市曾經(jīng)有了廉租住房。懇求廉租住房以家庭為單位。懇求廉租住房的家庭，該當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明本人符合懇

36、求廉租住房的資歷，提出書面懇求，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才干輪候配租。收到房租補貼或分配廉租住房后，每年還要接受家庭人口與收入情況定期審核。符合最低收入規(guī)范和住房困難規(guī)范的城鎮(zhèn)居民可懇求配租廉租住房，詳細規(guī)范由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的規(guī)范是： 1)延續(xù)享用北京市城市最低生活保證待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 2)家庭人均住房運用面積75平方米以下。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局第一條。69.廉租住房的租金如何確定？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種方式

37、，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租規(guī)范按人均10平方米運用面積包括原住房面積，每平方米補貼25元。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局第三條。建立部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局第五條。70.在哪些情況下，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？假設(shè)將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改動廉租房用途，或者延續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。參考法條：建立部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局第十九條。71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)益義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第

38、三人，由第三人替代承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面贊同，然后和受讓人簽署“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，最后由承租人和受讓人簽署“租賃主體變卦合同，變卦承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。假設(shè)原租賃合同進展了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。參考法條：第八十八條。72.按揭房屋能出租嗎？以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行贊同出賣、出租或抵押該房屋。假設(shè)出租人想出租按揭房，那么可以向貸款銀行提出懇求，經(jīng)贊同后出租該房屋。73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？假設(shè)將所租住的

39、公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需求經(jīng)過單位贊同嗎？對于出租人租住的公房，假設(shè)獲得擁有該公房一切權(quán)單位的贊同，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。假設(shè)出租人將本人租住的公房作為廉租房出租，那么無需經(jīng)過單位贊同，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報。 74.假設(shè)租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，假設(shè)出租人事先征得了單位房屋的一切權(quán)人的贊同，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。假設(shè)出租人沒有征得單位的贊同私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能懇求法院判決合同無效，然

40、后要求承租人搬出，并支付房屋的運用費了。對于出租人曾經(jīng)購買的公房，由于出租人是房屋的一切人，所以，他當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。參考法條：第五十八條。75.涉外出租需求履行哪些手續(xù)？屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出懇求,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局一致印制的并加蓋“涉外印章；同時還要具備涉外平安審查同意文件。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。參考法條：第一條。76.要將房屋出租給運營者，出租人該當辦理什么證件？還該當留意什么？出租人該當辦理。對于租用房

41、屋從事消費、運營活動的承租人來說，是運營場所合法的有效憑證，因此，出租人該當辦理。要將房屋出租給運營者，出租人該當檢查承租人的證件，確保承租人進展的是合法運營。此外還需求經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照運營等活動，出租人該當向公安機關(guān)告發(fā)。參考法條：建立部第十七條。公安部第七條、第九條第三款。77.假設(shè)出租人將房屋出租給了無照運營者，會產(chǎn)生什么后果？假設(shè)出租人知道或者該當知道，承租人進展的運營活動是屬于無照運營，依然將房屋租給他們的，就會遭到工商管理部門的行政處分。 參考法條：國務(wù)院第十五條。78.出租房屋用于消費運營和用于居住有何不同？兩者的管理體制不同。用于消費運營的出租房，出租人和承租

42、人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自在，而住宅用房那么需遵照政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于消費運營的特征：租金規(guī)范不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指點價錢的約束。修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰擔任維修，而不一定由出租人擔任維修。79.出租人應(yīng)交納哪些稅？一切的稅都必需由出租人交納嗎？個人出租房屋并獲得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認的其他具有代納稅費才干的單位作為代征人，擔任出租房屋稅款的征收。應(yīng)繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)交納以下稅費：營業(yè)

43、稅、城市維護建立稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。如今除了個人所得稅按照現(xiàn)行方法進展申報納稅以外，其他只需按實踐收入的5%計征綜合稅費，就無需交納此外的其他稅費了。除了合同印花稅，由雙方各自承當50%以外，一切稅費都應(yīng)由出租人交納，而不可商定由承租人承當。參考法條：北京市地方稅務(wù)局第三條、第四條。80.出租人可以賣掉或者抵押曾經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需求通知承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押曾經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的一切權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照本人的需求處置本人的房屋。出租人賣掉房屋需求通知承租人。在賣出房屋之前，出租人該當在合理的時間

44、范圍內(nèi)通知承租人，由于在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。參考法條：第二百三十條。81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？有效。抵押行為不影響原合同的效能。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人依然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。參考法條：第四十八條。82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是由于承租人是與家人一同居住的，所以，承租人死亡后，其他一同居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。參考法條：第二百三十四條。83.承租人死亡后，未和

45、他一同居住的家人可以搬入出租房屋嗎？承租人死亡，假設(shè)該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人贊同的情況下，未在一同居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。84.假設(shè)是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效能。當出租人的承繼人承繼房屋時，承繼人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方該當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。85.出租人有權(quán)提早收回房屋嗎？對于有固定期限的房屋租賃，出租人能否有權(quán)提早收回房屋，首先要看合同是怎樣規(guī)定的。假設(shè)合同中沒有規(guī)定，出租人就必需事先征得承租人贊同；假設(shè)承租人不贊同，出租人就只好繼續(xù)履行合同

46、了。但假設(shè)承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改動構(gòu)造、改動用途，或者拖欠房租達6個月之久，出租人就可以提早收回房屋，終止合同了。參考法條：第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建立部第二十四條。86.假設(shè)雙方?jīng)]有商定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎？假設(shè)雙方?jīng)]有商定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提早通知承租人。參考法條：第二百三十二條。87.承租人不交房租，出租人該怎樣討租呢？承租人無正當理由延遲繳付或回絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同交納違約金。假設(shè)承租人未繳付房租累計達6個月之久，出

47、租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此遭到的損失。假設(shè)承租人還是拒不繳付，出租人就可以懇求法院強迫其交納租金了。參考法條：建立部第二十四條。88.承租人沒有交納物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？假設(shè)出租人和承租人商定由承租人向物業(yè)公司交納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否那么物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。也就是說承租人向物業(yè)公司交納物業(yè)費的商定，必需求得到物業(yè)公司確實認。假設(shè)出租人和承租人的這個商定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個商定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效能，出租人必需對物業(yè)公司承當責任。參考

48、法條：第八十四條。89.合格的中介機構(gòu)該有哪“兩證？有效證件該當掛在哪里？合格的中介機構(gòu)該當有“兩證，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資歷證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)答應(yīng)證。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必需有。合格中介機構(gòu)的有效證件該當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資歷證。假設(shè)沒有在要求的地方懸掛，那么很有能夠存在問題，委托人就一定要小心了。為了防止中介機構(gòu)造假，一定要堅持查看“兩證原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構(gòu)利用復印件弄虛作假。假設(shè)和中介機構(gòu)協(xié)作，就一定要簽署合同。在簽署合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)

49、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資歷證書。此外，還要檢查出租人的房屋一切權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理、等。參考法條：建立部第六條。90.中介公司可以收哪些費用？假設(shè)房屋租賃中介機構(gòu)促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的商定一次性收取中介效力費，并該當向委托人開具發(fā)票。中介機構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。參考法條：建立部第十八條、第二十一條。91.假設(shè)經(jīng)過中介機構(gòu)沒有找到房子，還用交費嗎？不用。假設(shè)中介機構(gòu)沒有促成合同成立，那么不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構(gòu)可以要求委托人支付從事中

50、介活動支出的必要費用。參考法條：第四百二十七條。92.中介機構(gòu)可以收取多少中介費？中介機構(gòu)該當向誰收取中介費？中介機構(gòu)可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，那么由承租人向中介公司交納中介費，而對于公寓、別墅租賃，那么由出租人支付。參考法條：第六條。93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的一種運營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽署房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構(gòu)后，由代理機構(gòu)擔任尋覓房客，簽署房屋租賃協(xié)議，

51、辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，經(jīng)過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的效力，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。94.假設(shè)承租人沒有繳付租金怎樣辦？假設(shè)承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承當承租人不交租金的風險。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局第十條。95.房屋出租代理機構(gòu)可否不經(jīng)過銀行向出租人支付租金？不可以。房屋出租代理機構(gòu)必需與銀行簽署暫時租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必需將租金交給銀行，由銀行一致代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構(gòu)代交租金，代理機構(gòu)也必需在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以，一旦有

52、房屋經(jīng)紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。由于這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款逃跑的風險，而且也闡明該房屋經(jīng)紀機構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局第七條、第八條。96.承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機構(gòu)支付中介費嗎？應(yīng)該支付。由于中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應(yīng)的效力，即使承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機構(gòu)促成的，因此中介機構(gòu)有權(quán)獲得中介費。參考法條：第一百零九條。97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？雖然業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽署中，但業(yè)主必需受前期物業(yè)管理合

53、同的約束。由于，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進展前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽署的商品房買賣合同中曾經(jīng)商定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽署了購房合同后實踐上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？早期的物業(yè)企業(yè)普通都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建立單位，該當經(jīng)過招招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；招標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。 99怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的一切權(quán)

54、人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)益人。另外購買預售商品房尚未獲得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。100產(chǎn)權(quán)證沒辦，能否應(yīng)交物業(yè)費？雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您曾經(jīng)簽署了購房合同并且曾經(jīng)入住，對該房屋有相當?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費。101業(yè)主大會的召開時間怎樣確定？業(yè)主大會的職責有哪些？業(yè)主大會會議分為定期會議和暫時會議兩種。定期會議的召開程序該當按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開；暫時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生艱苦事故或者緊急事件需求及時處置時，由業(yè)主委員會組織召開。召開業(yè)主大會

55、會議該當于會議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。業(yè)主大會的職責主要有：制定、修正業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；選舉、改換業(yè)主委員會委員，監(jiān)視業(yè)主委員會的任務(wù)；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決議專項維修資金運用、續(xù)籌方案，并監(jiān)視實施；制定、修正物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)備設(shè)備的運用、公共次序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。參考法條：第十一條、第十二條102 業(yè)主大會是怎樣成立的？ 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地域、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指點。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先

56、應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，懇求他們來小區(qū)指點成立業(yè)主大會的任務(wù)。在街道辦事處、區(qū)縣建委指點監(jiān)視下，組建由設(shè)區(qū)居委會、開發(fā)建立單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，詳細擔任業(yè)主大會的成立召開事宜。103沒參與業(yè)主大會，會議決議對我有效嗎？有效。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么，只需大會是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參與，普通決議經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上經(jīng)過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上經(jīng)過的情況下，作出的決議對全體業(yè)主均具有約束力。 參考法條：第十二條104如何選聘物業(yè)管理公司？該當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上經(jīng)過的決議選擇物業(yè)

57、管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，商定物業(yè)效力的工程和物業(yè)收費規(guī)范、收費方法等。要留意以下幾個方面：(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。(3)選擇運營認識強的物業(yè)管理公司。105居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎？雖然在實踐生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的景象，但實踐上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我效力的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構(gòu)的指點、支持下開展任務(wù)的。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)益，也不用承當業(yè)主的義務(wù)。當業(yè)主

58、或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進展協(xié)調(diào)處置，但不能替代業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。106 業(yè)主委員會的職責是什么？業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行以下職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)效力合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)運用人的意見和建議，監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效力合同；監(jiān)視業(yè)主公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。107同一小區(qū)能否可以成立不同的業(yè)主委員會？不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)普通只需一個業(yè)主大會，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生

59、一個業(yè)主委員會。假設(shè)出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以經(jīng)過增選或者補選的方式參與到業(yè)主委員會中。108 業(yè)主委員會委員可以委托他人參與會議嗎？不可以。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份，該“身份不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會會議須由委員本人參與，不能委托他人代表參與。109 欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資歷嗎？有資歷。業(yè)主能否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資歷，最主要的前提就是看他能否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的志愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業(yè)主與

60、物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主能否有資歷被選為業(yè)主委員會委員無關(guān)。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資歷參與選舉。具不具有選舉資歷與能不能中選委員，是兩個問題。按期交納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也損害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。110 業(yè)主委員會如何進展換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，該當召開業(yè)主大會會議進展業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派任務(wù)人員指點其換屆任務(wù)。在任期中