營銷狀況的調(diào)查分析

1、關(guān)于文逸房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司營銷狀況的調(diào)查分析上海蘆潮港文逸房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù) 活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。臨港新城，是上海市委、市政府的一項重大戰(zhàn)略決策,其規(guī)劃設(shè)計充分注重 個性化和科學(xué)化的人文環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧關(guān)系。功能上分為主城區(qū)、重 裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)五大城市片區(qū)；同時，還規(guī)劃了泥城、 書院、萬祥、蘆潮港四個城市社區(qū)。規(guī)劃面積311.6平方公里，人口 100萬。臨 港新城位于東海之濱、上海東南長江口與杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端， 距上海市中心城區(qū)75公里。產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標為：以現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)為主體的國家級

2、現(xiàn)代制造業(yè)基地、以 物流產(chǎn)業(yè)為核心的國際生產(chǎn)服務(wù)業(yè)樞紐和以海洋文化為特色的城市生活服務(wù)業(yè) 集聚區(qū)。形成集先進制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務(wù)、出口加工、教育培訓(xùn)、城市生 活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)體系。臨港新城依托洋山深水港和浦東國際機場，毗鄰中國第一座跨海大橋以 及第一個國家級保稅港，必將帶來前所未有的機遇。臨港新城是上海國際航運中 心的重要組成部分。為中國十一五“兩個中心”的一個。將超過目前國內(nèi)所有深 水港，成為中國最大的深水港口。上海文逸房產(chǎn)公司營銷情況現(xiàn)狀分析目前公司的營銷基本情況1.基本動作接聽電話態(tài)度和藹 語氣親切。通?？蛻粼陔娫捴袝柤皟r格.地點.面積.戶型.銀行按揭等方面的問題，銷售人

3、員要揚長避短，在回答重獎產(chǎn)品巧妙的融入。在與客戶交談中，要設(shè)法取得我們想要的咨詢客戶姓名.地址.聯(lián)系方 式.能接受的價格.面積.戶型及對產(chǎn)品的要求等。直接約客戶來售樓中心觀看現(xiàn)房.樣本間。馬上將所有咨詢記錄在客戶來電表上。公司在營銷方面存在的不足當下房地產(chǎn)營銷普遍手法老套、方式老土、創(chuàng)新不強、技術(shù)含量低， 甚至挑戰(zhàn)受眾的智商卻也是不爭的事實。不斷地提高房屋價格和收縮優(yōu)惠竟成了 絕大部分樓盤的營銷主打歌甚至成為唯一的推廣主題，而海量短信轟炸和掃街派 單也成了房地產(chǎn)營銷的主要手段。至于其他，相當一部分房地產(chǎn)營銷人懶得去想 也似乎不用費腦筋去想。（2）眼下房地產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)也是參差不齊，再加之很多

4、企業(yè)和營銷管理 人員目光短淺，也導(dǎo)致營銷人員良莠混雜。目前房地產(chǎn)營銷行業(yè)的整體入行門檻 并不高，除高端項目外，但凡臉蛋、身材、形象還算不錯、不至于太內(nèi)向、有賺 錢欲望、能吃苦耐勞者大多能順利入行，即使初中畢業(yè)稍加培訓(xùn)業(yè)完全能夠勝任 普通的銷售工作。甚至有人玩笑說，營銷中心打掃衛(wèi)生的阿姨賣起樓來未必不能 沖刺銷冠。（3）房地產(chǎn)營銷服務(wù)意識嚴重缺失。事物都在不斷發(fā)展變化，在任何時候都 不可能有完美的產(chǎn)品，商品房作為特殊的產(chǎn)品也毫不例外。既然產(chǎn)品必定有這樣 那樣的缺陷，那么就應(yīng)該通過服務(wù)來彌補并使其產(chǎn)生較高額的附加值。這個服務(wù) 不僅包括保修期內(nèi)的售后服務(wù)及后期的物業(yè)管理服務(wù)，還包括營銷服務(wù)。而據(jù)晨

5、報周刊等媒體爆料，武廣新城房價長了三、五佰，而售樓小姐、售樓先生的脾 氣也同比例見漲了不少。問2房源和價格都是有一句沒一搭的，就別說咨詢別的 事情了。筆者也有朋友去買房正果就自己看，壓根兒沒人理。營銷對公司發(fā)展的影響房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設(shè)必須先行，因為當巨大的開發(fā)能力形成，而沒 有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時，必然造成開發(fā)能力的巨大浪費，其結(jié)果就是商 品空置面積增加：優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè).強調(diào)能夠有效地控制整個 目標市場的銷售渠道.以保證銷售渠道有效運轉(zhuǎn)。（1）在買方市場條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須一消費者需求為 核心，一消費者為核心，并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和

6、目標市場選 擇，更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計.價格確定.渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的 需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面。1.1分析顧客的服務(wù)需求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計和開發(fā)應(yīng)符合客戶使 用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性，并為購房者提供各種附加服務(wù)，包括向 客戶提供貸款.質(zhì)量擔保等服務(wù)。1.2顧客渠道偏好調(diào)查最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細分市場的客戶，分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的 客戶購買方式。加強對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察?？蛻?渠道偏好對渠道選擇以及運營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響。1.3考慮顧客購買行為的變化在評估新的渠道機會的時候，重要的是用創(chuàng)新

7、的方法接觸到顧客，分析顧客 者的需要什么，即顧客的購買準則。通常沒有以中渠道能滿足顧客所有的需求， 所以需要幾種渠道進行搭配。1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為的準則的變化，隨著消費者對產(chǎn)品的認知和 了解的提高，客戶額購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤的估計客戶行為和渠道偏 好，沒有及時調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險的。1.5提供靈活的渠道選擇不同的用戶，他們的購買準則也不同，所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機會， 如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇，他回覺得自己受到限制，客戶滿意也 就大打折扣。對營銷建設(shè)過程的建議項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要 開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計 揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策 略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式 打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。在面對房地產(chǎn)商激