建筑,人防,綠化面積計(jì)算辦法總結(jié)稿

1、面積計(jì)算辦法稿1總則1.1面積計(jì)算的目的建筑面積是建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中最為重要的一個(gè)指標(biāo)，是客戶進(jìn)行項(xiàng)目決策、政府部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目審批、以及工程技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)算的最重要的依據(jù)之1.1.1建筑工程造價(jià)和銷(xiāo)售管理計(jì)算造價(jià)和工程量的主要指標(biāo)會(huì)計(jì)與建造部門(mén)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入的主要依據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)城市規(guī)劃和建設(shè)管理開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制（容積率），基礎(chǔ)設(shè)施配置規(guī)劃局房屋建筑面積完成情況統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)部門(mén)，建委房屋產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)部門(mén)，業(yè)主建筑技術(shù)計(jì)算與設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)算的依據(jù)結(jié)構(gòu)、水暖電防火分區(qū)面積計(jì)算人防面積計(jì)算建筑面積計(jì)算依據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-2005房屋測(cè)量規(guī)范GB/T17986.1-2000住宅設(shè)計(jì)規(guī)范

2、GB50096-1999（2003年版）主要是前面兩個(gè)規(guī)范，住宅設(shè)計(jì)規(guī)范在“3.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算”一節(jié)中對(duì)住宅面積計(jì)算進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。執(zhí)行規(guī)范的確定建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范和房屋測(cè)量規(guī)范對(duì)具體的計(jì)算辦法有較多不一致的地方，各地規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)可能主要以其中一個(gè)為主要依據(jù)，在項(xiàng)目初期應(yīng)進(jìn)行明確：1.3.1對(duì)于北京項(xiàng)目應(yīng)執(zhí)行北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)（2006）851號(hào)）文件，即執(zhí)行建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范；如客戶對(duì)于計(jì)算辦法有特殊要求，應(yīng)要求客戶書(shū)面確認(rèn)；1.3.2對(duì)于外地項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目初期向客戶咨詢當(dāng)?shù)赜?jì)算辦法或依據(jù)，并由其進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)或提供計(jì)算辦法文件?？蛻舾嬷?dāng)

3、地?zé)o明確規(guī)定的，一律按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范執(zhí)行，并向客戶進(jìn)行說(shuō)明，也可以讓客戶書(shū)面確認(rèn)。2管理制度2.1基本分工專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人或設(shè)計(jì)人負(fù)責(zé)基本的面積計(jì)算工作；各部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)的面積計(jì)算審核小組，審核小組由兩人組成，分別負(fù)責(zé)審查與校對(duì)工作；審核小組內(nèi)部的審查與校對(duì)工作可以在兩人之間靈活調(diào)配，特殊情況下也可以由一個(gè)人全部完成，但必須步驟明確。2.2基本工作流程明確項(xiàng)目的執(zhí)行規(guī)范；項(xiàng)目設(shè)計(jì)人進(jìn)行初步計(jì)算；審核小組預(yù)審；設(shè)計(jì)人修正；審核小組校對(duì)并備案；設(shè)計(jì)人落實(shí)。設(shè)計(jì)人的工作要求熟悉并掌握相關(guān)規(guī)范，能夠獨(dú)立進(jìn)行面積計(jì)算工作；在熟悉規(guī)范和具體工作中如有疑問(wèn)，及時(shí)咨詢審核小組；在項(xiàng)目初期明確面積計(jì)算依據(jù)，并

4、做好備案；在各設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格按照先前明確的依據(jù)，進(jìn)行初步計(jì)算，并提交審核小組進(jìn)行預(yù)審；根據(jù)審核小組意見(jiàn)進(jìn)行修正；在確保計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤的前提下落實(shí)到設(shè)計(jì)文件中。審核小組的工作要求1熟練掌握相關(guān)規(guī)范，能夠指導(dǎo)設(shè)計(jì)人進(jìn)行面積計(jì)算工作；對(duì)不能立即解決的新問(wèn)題、疑難問(wèn)題進(jìn)行記錄，及時(shí)上報(bào)標(biāo)辦并保證得到及時(shí)解決；監(jiān)督設(shè)計(jì)人在項(xiàng)目初期確定并備案計(jì)算依據(jù)；對(duì)設(shè)計(jì)人的初步計(jì)算進(jìn)行預(yù)審和校對(duì)；對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的面積計(jì)算情況進(jìn)行專(zhuān)門(mén)記錄和備案。3工作流程與方法3.1基本原則院技管（2007）03號(hào)文件明確規(guī)定：“重視經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。在各設(shè)計(jì)階段，應(yīng)準(zhǔn)確注明總體和各部分的建筑面積，并注明計(jì)算規(guī)范依據(jù)；對(duì)于規(guī)范沒(méi)有規(guī)定或規(guī)定

5、不明的應(yīng)將計(jì)算所采用的規(guī)則特別標(biāo)注出來(lái)。”3.2各設(shè)計(jì)階段注意事項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)一般分為方案、擴(kuò)初和施工圖三個(gè)階段，而每個(gè)階段又有若干重要的工作節(jié)點(diǎn)需要進(jìn)行面積計(jì)算，因此我們的工作主要在這些節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行重點(diǎn)控制和嚴(yán)格審查，這些節(jié)點(diǎn)包括：3.2.1方案階段第一次匯報(bào)向主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)重大的方案調(diào)整報(bào)規(guī)在方案階段，面積計(jì)算是一個(gè)由淺入深、逐步規(guī)范的過(guò)程。在方案初期沒(méi)有必要也不可能?chē)?yán)格按照規(guī)范進(jìn)行詳細(xì)全面的計(jì)算，而是通過(guò)一些近似的辦法對(duì)（最終方案的）建筑面積進(jìn)行估算，比如暫不考慮保溫和一些構(gòu)造細(xì)部、直接用標(biāo)準(zhǔn)層面積乘以層數(shù)而不考慮屋頂樓電梯間和設(shè)備間、門(mén)廳等，在大多數(shù)工程中這是允許的。但是隨著方案的深入，特別是

6、到正式報(bào)規(guī)前，應(yīng)盡早進(jìn)行一次嚴(yán)格面積計(jì)算。3.2.2擴(kuò)初與施工圖階段報(bào)建，報(bào)交通、環(huán)境、園林人防消防報(bào)外審在這些階段，面積計(jì)算應(yīng)是嚴(yán)格的，所應(yīng)注意的問(wèn)題是方案變化可能造成的計(jì)算差錯(cuò)。因?yàn)橛捎谠O(shè)計(jì)的不斷修改調(diào)整，以及客戶及審批部門(mén)的特殊要求，實(shí)際項(xiàng)目中一般都有多次的面積計(jì)算。以往面積計(jì)算出現(xiàn)差錯(cuò)的原因主要有兩種，一種是規(guī)范不夠明確，一種是在方案反復(fù)調(diào)整或計(jì)算方法的變化后計(jì)算出現(xiàn)低級(jí)漏誤。前一種差錯(cuò)相對(duì)比較好監(jiān)管和修正，對(duì)于后一種差錯(cuò)，應(yīng)制定比較嚴(yán)密的記錄備案便于審查和校對(duì)，使整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中的面積計(jì)算有序進(jìn)行，有案可查。對(duì)于人防、消防、綠化面積計(jì)算，見(jiàn)專(zhuān)篇。3.3初步計(jì)算方法3.3.1設(shè)計(jì)人以ca

7、d為軟件計(jì)算建筑面積，并建議以文字形式word或excel進(jìn)行記錄；3.3.2計(jì)算面積時(shí)，設(shè)計(jì)人在cad文件中新建名為“area”或“面積”的圖層，用封閉的pline線（多義線），按照?qǐng)?zhí)行規(guī)范的規(guī)定，在繪制好的建筑平面圖上勾勒建筑各層面積（以下簡(jiǎn)稱“面積輪廓線”），并對(duì)計(jì)算全面積與計(jì)算一半面積的部分進(jìn)行區(qū)分；設(shè)計(jì)人可以暫時(shí)不對(duì)各部分面積進(jìn)行匯總，而直接將帶有面積輪廓線的各層平面cad圖（以下簡(jiǎn)稱“面積計(jì)算圖”）提交審核小組進(jìn)行預(yù)審；設(shè)計(jì)人應(yīng)向?qū)徍巳撕?jiǎn)要說(shuō)明項(xiàng)目及面積計(jì)算的基本情況，包括執(zhí)行規(guī)范，設(shè)計(jì)階段，特殊要求，疑難問(wèn)題等。3.4預(yù)審及修正方法預(yù)審人在了解項(xiàng)目及面積計(jì)算的基本情況后，檢查設(shè)計(jì)

8、人提交的面積計(jì)算圖，主要檢查面積輪廓線是否準(zhǔn)確執(zhí)行了規(guī)范要求；預(yù)審人對(duì)不符合規(guī)范要求的地方進(jìn)行簡(jiǎn)要記錄，逐一告知設(shè)計(jì)人；設(shè)計(jì)人逐一改正，確保全部糾正，再對(duì)面積進(jìn)行匯總計(jì)算。3.5校對(duì)、落實(shí)與備案方法3.5.1設(shè)計(jì)人需向校對(duì)人提交經(jīng)預(yù)審修正后面積計(jì)算圖，包括各層平面的面積輪廓線（標(biāo)明計(jì)算全面積與一半面積部分）和對(duì)應(yīng)的面積數(shù)值（小數(shù)點(diǎn)后保留2位），計(jì)算式，面積總和；校對(duì)人在校對(duì)過(guò)程中對(duì)錯(cuò)誤進(jìn)行記錄，并逐一告知設(shè)計(jì)人；設(shè)計(jì)人確保全部糾正后方可寫(xiě)入最終成果；設(shè)計(jì)人需整理并保存好每次正式的面積計(jì)算圖，審核小組同時(shí)對(duì)該文件進(jìn)行復(fù)制、備案。建議審核小組編制專(zhuān)門(mén)的計(jì)算記錄，以word或excel格式對(duì)每次計(jì)算

9、進(jìn)行簡(jiǎn)要的記錄和說(shuō)明，以方便日后審查，如下表為例。表1：某某項(xiàng)目面積計(jì)算記錄表設(shè)計(jì)階段節(jié)點(diǎn)計(jì)算結(jié)果（需分項(xiàng)）備注方案1第一次匯報(bào)按標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行簡(jiǎn)單估算2向主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)未計(jì)算，用上次成果3方案調(diào)整按調(diào)整后標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行估算4方案深化計(jì)算依據(jù)：XXX保溫按XX厚計(jì)算未記入屋頂水箱間等附屬設(shè)施5報(bào)規(guī)6專(zhuān)家評(píng)審7正式報(bào)規(guī)8擴(kuò)初1方案深化2報(bào)建、園林、交通3報(bào)消防4報(bào)人防5深化調(diào)整施工圖1深化調(diào)整23報(bào)外審部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)本部門(mén)所有項(xiàng)目的面積計(jì)算進(jìn)行總體管理，辦法參見(jiàn)2008審核員工程計(jì)劃及完成情況表。4建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范基本要點(diǎn)總結(jié)以下基本要點(diǎn)以幫助設(shè)計(jì)人員快速掌握該規(guī)范，實(shí)際計(jì)算中仍需逐條查閱。4.1頂

10、蓋原則有永久性的頂蓋是建筑的基本條件，才算面積。4.2圍護(hù)結(jié)構(gòu)+有用=全算原則有了永久性頂蓋，再把四面都圍起來(lái)，并且加以利用，就可以稱為建筑物了，就要算全面積。開(kāi)敞算一半原則有永久性頂蓋沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的有用空間，算半個(gè)建筑，面積算一半，比如陽(yáng)臺(tái)、開(kāi)敞的走廊、門(mén)斗等。2.2米層高原則有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的有用空間，層高在2.2米以上算全面積，不足2.2米計(jì)算1/2面積。功能性貫穿空間原則建筑物以內(nèi)的功能性貫穿空間即層層都有用以自然層計(jì)算，如樓梯間、電梯井、各種井道、變形縫等；非功能性貫穿空間則只算一層的面積，如中庭，門(mén)廳等。構(gòu)件、設(shè)備不算原則裝飾性的構(gòu)造、突出的構(gòu)件、設(shè)備等都不計(jì)算面積。特別注意：自動(dòng)扶梯不

11、算面積。其它注意要點(diǎn)坡屋頂、場(chǎng)館看臺(tái)下（加以利用時(shí)）室內(nèi)凈高2.1米以上全算，2.1-1.2米算一半；1.2米以下不算。保溫算面積，防潮層不算。北京市補(bǔ)充規(guī)定詳見(jiàn)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)（2006）851號(hào)）。內(nèi)容包括：對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)的建筑物（住宅、辦公、商業(yè)建筑）標(biāo)準(zhǔn)層層高與面積計(jì)算關(guān)系進(jìn)行了補(bǔ)充，用于限制商業(yè)開(kāi)發(fā)中的無(wú)序加建樓層狀況；計(jì)算容積率時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積按水平投影面積計(jì)算（即無(wú)論封閉與否都全算）。地下空間頂板面高出地面1.5米以上時(shí)，該地下層面積納入容積率計(jì)算。5房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范之間的主要差別房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的計(jì)算原則與建筑工程建筑面

12、積計(jì)算規(guī)范基本相同，但是在具體規(guī)定上又有較大差別。下面就主要的差別進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納，以幫助設(shè)計(jì)人員快速掌握。如按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范進(jìn)行面積計(jì)算，需逐條查閱該規(guī)范“8房產(chǎn)面積測(cè)算”和“附錄B”中的相關(guān)規(guī)定。差別1：2.2以下不算面積房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定層高小于2.2米的有圍護(hù)的有用空間不算面積；建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范：2.2以下算一半。差別2：陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定全封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全面積，未封閉陽(yáng)臺(tái)算一半；建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范：陽(yáng)臺(tái)都算一半；北京規(guī)委：（計(jì)算容積率時(shí)）陽(yáng)臺(tái)都全算。陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題是計(jì)算面積中最麻煩也最受關(guān)注的一個(gè)，所以必須在計(jì)算前明確依據(jù)。差別3：設(shè)備夾層問(wèn)題房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范：房屋內(nèi)的夾層、插層、

13、技術(shù)層及其梯間、電梯間高度在2.2米以上全算；建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范：設(shè)備管道夾層不算面積。差別4：柱的問(wèn)題房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定有柱的走廊、門(mén)廊、門(mén)斗按其柱的外圍水平投影計(jì)算面積；無(wú)柱雨棚不算面積；建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范：不以柱來(lái)確定建筑面積，按頂蓋水平投影的1/2計(jì)算（雨棚寬度超過(guò)2.1米才算一半）。住宅建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算注意事項(xiàng)相對(duì)于公共建筑，住宅建筑的面積指標(biāo)計(jì)算更為復(fù)雜，變動(dòng)也更頻繁，而客戶對(duì)準(zhǔn)確度的要求也更高。建議對(duì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算辦法編制執(zhí)行細(xì)則。下面僅就一些重要的注意事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明。在規(guī)劃階段，需按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93（2002版）“11綜合

14、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”計(jì)算各種必要的指標(biāo)；在設(shè)計(jì)階段，對(duì)客戶未作特殊要求的項(xiàng)目，按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范“3.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算”計(jì)算各種面積指標(biāo)。在戶型設(shè)計(jì)中，開(kāi)發(fā)商往往要求對(duì)單元平面進(jìn)行戶型面積計(jì)算，這種計(jì)算方式并非規(guī)范要求，而是一種在方案推敲階段控制面積的、相對(duì)簡(jiǎn)便的計(jì)算辦法，采用該類(lèi)辦法計(jì)算出各個(gè)戶型的建筑面積并不等于規(guī)范要求的套型建筑面積。如開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)行戶型面積計(jì)算，設(shè)計(jì)人需向其明確計(jì)算辦法（因?yàn)榫唧w的算法并不統(tǒng)一），并形成書(shū)面記錄。如客戶要求利用最終銷(xiāo)售面積進(jìn)行面積控制，需向客戶說(shuō)明在設(shè)計(jì)階段無(wú)法計(jì)算該指標(biāo)，建議其采用套型建筑面積或戶型面積作為參考。戶型方案都基本確定以后，設(shè)計(jì)者應(yīng)編制建筑參數(shù)表

15、，審核小組根據(jù)該表和總平面進(jìn)行棟建筑面積、總面積的審核工作，以提高效率和準(zhǔn)確性。建筑參數(shù)表格式如下：表2：XX項(xiàng)目建筑參數(shù)表性質(zhì)樓號(hào)地上建筑面積m2地下建筑面積m2棟建筑面積m2戶數(shù)層數(shù)備注住宅1#住宅樓730466479684411戶型配置：(176+161)X11+(161+166)X112號(hào)住宅樓合計(jì)公建幼兒園2100210028班幼兒園調(diào)壓站合計(jì)地下車(chē)庫(kù)合計(jì)此外，可以根據(jù)規(guī)劃部門(mén)要求將建筑高度指標(biāo)一并列入該表中。防火分區(qū)面積計(jì)算暫缺人防面積計(jì)算人防工程面積指標(biāo)明細(xì)表建設(shè)單位（印章）：設(shè)計(jì)單位（印章）：1、所有建筑均按建筑形式分類(lèi)，指標(biāo)計(jì)算與使用功能無(wú)關(guān)。計(jì)算方法：（1）十層以上（含十層

16、）的建筑可按其第十層標(biāo)準(zhǔn)面積指標(biāo)計(jì)算；（2）十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深超過(guò)3米（含3米）的建筑建；（3）十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深不超過(guò)3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的2%修建；（之外的地下建筑）應(yīng)按其面積的30%修建。如一棟建筑既有高層又有多層，應(yīng)按上述要求對(duì)建筑進(jìn)行面積指標(biāo)。2、為小區(qū)配套建設(shè)的中小學(xué)、幼兒園、市政站點(diǎn)等可不結(jié)合修建防空地下室。如上述項(xiàng)目與其它建筑合人防計(jì)算方法簡(jiǎn)圖:15c14c|6c標(biāo)準(zhǔn)層3c5c|4cIIIjcb1c10c人防圖示例IB二|(9c+8c+7c+6c+5c+4c+3c+2c+1c+1c+1c+1c+1c-10cx13)X3%或2%|C二|(b1c

17、+b2c+b3c+b4c-1cx4)X30%也輕竺J注：1表示某層的建筑面積.2.人防面積不包括人建設(shè)工程綠化用地面積計(jì)算以下為北京地區(qū)綠化用地計(jì)算辦法，摘自北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則，外地項(xiàng)目需向客戶確認(rèn)。9.1一般規(guī)定1.成片綠化的用地面積,按綠化設(shè)計(jì)的實(shí)際范圍計(jì)算。綠化設(shè)計(jì)中園林設(shè)施的占地,計(jì)算為綠化用地；非園林設(shè)施的占地,不計(jì)算為綠化用地。2.庭院綠化的用地面積,按設(shè)計(jì)中可用于綠化的用地計(jì)算。但距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地,不計(jì)算為綠化用地。3兩個(gè)以上單位共有的綠化用地,按其所占各單位的建筑物面積的比例分開(kāi)計(jì)算。4道綠化用地面積,按道路設(shè)計(jì)中的綠化設(shè)計(jì)計(jì)算,分段綠化的分

18、段計(jì)算。5宅旁（宅間）綠化面積計(jì)算，起止綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5米；對(duì)其它圍墻、院墻算到墻腳；6道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；7院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米；8開(kāi)敞型院落組團(tuán)綠地，至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團(tuán)級(jí)主路敞開(kāi)，并向其開(kāi)設(shè)綠地的主要出入口；9.株行距在6米X6米以下栽有喬木的停車(chē)場(chǎng)，計(jì)算為綠化用地面積。9.2地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化的計(jì)算辦法建設(shè)工程對(duì)其地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化，在符合以下規(guī)定時(shí)，可按一定比例計(jì)入該工程的綠化用地面