某食品項目商業(yè)運作思路初步提案

1、鮮魚口項目商業(yè)運作思路初步提案2006/06匯報框架特性及重難點分析項目規(guī)劃概念商業(yè)運作模式商業(yè)經(jīng)營管理項目定位概念下階段工作重點第一部分項目特性及重難點分析項目區(qū)位本項目特性及重難點分析“城市核心”項目整體特性“總體規(guī)模大”總經(jīng)濟技術(shù)指標控制簡表規(guī)劃現(xiàn)狀總建筑面積（平方米）455461.9 489358 其中保護修繕建筑面積（平方米）83394.59 整治改造建筑面積（平方米）130901.527 更新建筑面積（平方米）241165.783 容積率0.78 0.84 綠地率17.37%建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米建筑層數(shù)1-6層1-7層影響范圍廣占地范圍大不是簡單的

2、獨立的物業(yè)區(qū)域城市生態(tài)體系的變局本項目特性及重難點分析“開發(fā)成本高”項目整體特性成本利潤平衡整體營運體系構(gòu)筑創(chuàng)意與規(guī)劃建筑設(shè)計統(tǒng)一資源整合項目運作要求高本項目特性及重難點分析項目整體特性“歷史文脈傳承悠久”催生特色化消費傾向“鮮魚口 有帽市。迤東有小橋。北小井胡同井一。迤西抵大街，有魚市。”京師坊巷志稿（清）本項目特性及重難點分析項目整體特性“四合院街區(qū)”傳統(tǒng)城市空間秩序重塑私密化傾向線性空間體系本項目特性及重難點分析“政府保護性區(qū)域”項目整體特性政府保護性政策影響強開發(fā)周期及開發(fā)節(jié)奏限制較多本項目特性及重難點分析項目整體特性“毗鄰天街”借勢博弈關(guān)系共同形成組團本項目特性及重難點分析項目商業(yè)特

3、性“五大板塊”沿街部分沿河部分北部還建區(qū)域會館保護院綜合考慮、聯(lián)動規(guī)劃本項目特性及重難點分析項目商業(yè)特性“沿街部分”限高6-9米，可規(guī)劃2-3層物業(yè)地塊交通可達性較好與外部區(qū)域交通聯(lián)系相對緊密，人流借助作用較好地塊內(nèi)部可利用的歷史文化遺跡豐富本項目特性及重難點分析項目商業(yè)特性“沿河部分”限高3-6米，可規(guī)劃1-2層物業(yè)地塊交通可達性較好位于項目總體環(huán)境動靜交匯區(qū)域具備相對私密性條件建筑風格典雅、環(huán)境優(yōu)美、歷史文化內(nèi)涵豐富本項目特性及重難點分析“北部還建區(qū)域”項目商業(yè)特性限高12-18米，可規(guī)劃多層物業(yè)，地下空間可充分利用物業(yè)沿道路兩側(cè)排布，形成相對獨立功能組團主要安置回遷類公建地塊交通可達性好

4、，外向性條件強與現(xiàn)有及可規(guī)劃商業(yè)功能組團聯(lián)系性強，人流借助條件好本項目特性及重難點分析“會館”項目商業(yè)特性點狀分布局部相對集中自身即具備較高的歷史文化價值物業(yè)形態(tài)固定，功能屬性不確定本項目特性及重難點分析“保護院”項目商業(yè)特性片區(qū)集中建筑形態(tài)及原有胡同肌理全部保留成片區(qū)具備歷史文化價值，整體形象重點保護私密性極強，交通可達性差本項目特性及重難點分析項目商業(yè)特性“四多特性”多客層多業(yè)態(tài)多時段多體驗自身客戶、旅游客戶、高端客戶，層次分布多功能屬性復(fù)雜，涉及業(yè)態(tài)種類多與居住功能平衡控制，消費時段范圍大有歷史、有特色、線性分布，消費體驗類型多本項目特性及重難點分析項目商業(yè)特性總結(jié)提煉影響范圍廣整體運作

5、要求高催生特色化消費傾向重塑商業(yè)秩序政府保護性政策影響強與天街博弈本項目特性及重難點分析本項目重難點提煉重難點提煉本項目特性梳理“找平衡”整體規(guī)模大高檔化傾向在規(guī)模與客群支持間尋求平衡重新論證規(guī)?；蛘叻糯罂腿悍秶鷾蚀_把握整體平衡點重難點提煉本項目特性梳理“整體換血”原有環(huán)境差，給整體形象重塑帶來不好影響市政及項目整體改造，改變項目舊有環(huán)境，消除原有不利影響項目整體重塑改變客群結(jié)構(gòu)，全面提升客群檔次由消費人群至經(jīng)營客群“整體換血”如何實現(xiàn)有效把握重難點提煉本項目特性梳理“引入產(chǎn)業(yè)”節(jié)點商業(yè)帶動行業(yè)發(fā)展整體行業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚實現(xiàn)價值提升什么產(chǎn)業(yè)如何控制重難點提煉本項目特性梳理“控制核心業(yè)態(tài)”

6、核心業(yè)態(tài)點狀分布，形成商業(yè)節(jié)點商業(yè)節(jié)點帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，并形成集聚效應(yīng)核心業(yè)態(tài)由點連而成線，交織形成商業(yè)片區(qū)什么業(yè)態(tài)點、線、面的聯(lián)系處理第二部分項目定位概念推論邏輯本項目定位概念 整體特性重難點商業(yè)特性定位概念方向要素概念要素外延定位概念方向外延共性融合概念推論本項目定位概念特性成本高特性歷史文脈傳承特性四合院街區(qū)特性政府保護區(qū)旅游型消費特性歷史文脈傳承特性政府保護區(qū)特性四合院街區(qū)特性四多特性傳統(tǒng)文化商業(yè)重難點引入產(chǎn)業(yè)特性四多特性特性歷史文脈傳承創(chuàng)意體驗產(chǎn)業(yè)特性四合院街區(qū)重難點整體換血特性成本高高端概念推論可能的主題方向本項目定位概念旅游型消費高端傳統(tǒng)文化體驗創(chuàng)意體驗產(chǎn)業(yè)接待展示共性需求商業(yè)秩

7、序重塑室外體驗shopping mall是北京的也是中國的城市客廳創(chuàng)意商業(yè)集聚區(qū)定位概念初步建議方向本項目定位概念中國北京城市復(fù)興客廳定位概念詮釋關(guān)鍵詞本項目定位概念復(fù)：歸復(fù)精神回歸，對中國傳統(tǒng)文化、精神內(nèi)涵的重新詮釋恢復(fù)再現(xiàn)傳統(tǒng)的、原汁原味的區(qū)域商業(yè)精髓修復(fù)搶塑已經(jīng)失去或即將失去的優(yōu)秀歷史傳承文化遺產(chǎn)興：振興發(fā)展現(xiàn)有文化興盛繼承并實現(xiàn)原有商業(yè)文明的持續(xù)發(fā)展，打造新百年品質(zhì)新興（創(chuàng)新）創(chuàng)新城市經(jīng)營理念，塑造新城市秩序復(fù)興定位概念詮釋關(guān)鍵詞本項目定位概念新城市秩序下，城市個性的展示接待窗口。從功能角度看包括商務(wù)功能展示接待、商業(yè)功能展示接待、旅游特色展示接待等客廳展示接待層級：第一層級：區(qū)域級面

8、向城市其他區(qū)域第二層級：城市級面向其他城市第三層級：國家級面對海外客群（商業(yè)體驗）客廳（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）客廳（傳統(tǒng)文化）客廳（上層思想交流）客廳定位概念詮釋文化內(nèi)涵本項目定位概念第三部分項目規(guī)劃概念規(guī)劃概念原則宗旨本項目規(guī)劃概念追求相對的建筑、功能屬性協(xié)調(diào)和秩序的真諦倡導(dǎo)建筑環(huán)境相對整體性與自然、文化傳承相融合實現(xiàn)歷史文脈和現(xiàn)代文明共同的城市復(fù)興規(guī)劃概念原則總體理念方式本項目規(guī)劃概念充分控制空間功能與商業(yè)功能相互兼容全面促進多形式、多業(yè)態(tài)、多功能特性有機互動的產(chǎn)物塑造新的自我生長的城市空間秩序體系榜樣功能行業(yè)產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展交通動線規(guī)劃分析總體平面圖本項目規(guī)劃概念交通動線規(guī)劃分析外部交通分析本項目規(guī)劃概

9、念交通動線規(guī)劃分析內(nèi)部交通分析一級本項目規(guī)劃概念交通動線規(guī)劃分析內(nèi)部交通分析二級本項目規(guī)劃概念交通動線規(guī)劃分析內(nèi)部交通分析三級本項目規(guī)劃概念功能節(jié)點分布分布原則功能節(jié)點分布原則：1、歷史文化背景決定節(jié)點2、地理位置交通決定節(jié)點3、特性決定功能決定節(jié)點本項目規(guī)劃概念功能節(jié)點分布地塊物業(yè)屬性1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院公建商業(yè)類物業(yè)地塊較為分散地塊特征：地塊的功能屬性較多一級交通節(jié)點：作用：地處項目與外部主干道，是項目引流、展示的重要環(huán)節(jié)二

10、級交通節(jié)點：作用：處于內(nèi)部交通的重要節(jié)點，是項目內(nèi)部互動良好紐帶功能節(jié)點分布交通節(jié)點分析保留公建1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套四合院、新合院四合院、新合院功能節(jié)點分布項目交通與地塊屬性綜合性對比分析功能節(jié)點分布功能節(jié)點規(guī)劃分布結(jié)論1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456本項目規(guī)劃概念交通人流文化底蘊物業(yè)建筑形式周邊物

11、業(yè)形態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念項目功能節(jié)點主題規(guī)劃原則因素：1.位置環(huán)境：展示效果佳、人流大、與項目外界溝通能力強2.交通組織：交通便利3.納客特性：大眾人群、旅游人群功能節(jié)點1節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店、餐飲、旅游商品零售功能節(jié)點1位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性適合集中型及配套商業(yè)業(yè)態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒

12、店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456主題:門戶商業(yè)區(qū)榜樣:國際互動型酒店衍生業(yè)態(tài):高端餐飲、旅游商品零售功能節(jié)點1旅游商業(yè)配套高端餐飲、精品店精致酒店節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1.位置環(huán)境：展示效果佳、人流大2.交通組織：交通便利、步行特性強3.納客特性：大眾人群、旅游人群功能節(jié)點2節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123

13、456功能節(jié)點業(yè)態(tài)規(guī)劃：老字號、餐飲、旅游紀念商品零售。功能節(jié)點2位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性適合特色商業(yè)業(yè)態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點主題:百年品位老字號榜樣:老字號衍生業(yè)態(tài):餐飲、旅游紀念商品零售功能節(jié)點2旅游紀念商品零售餐飲老字號節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1.位置環(huán)境：面對天街高端消費區(qū)、相對休閑購物環(huán)境優(yōu)2.交通組織：交通便利、相對安靜3.納客特性：高端人群、目的性消費人群功能

14、節(jié)點3節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點業(yè)態(tài)規(guī)劃：精品店、休閑餐飲。功能節(jié)點3位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性適合高端商業(yè)業(yè)態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點主題:國際名品街榜樣:國際精品衍生業(yè)態(tài):

15、休閑餐飲、酒吧功能節(jié)點3酒吧休閑餐飲國際精品節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1.位置環(huán)境：處于公建區(qū)、固定人口量大、人流量大2.交通組織：交通便利、與項目外界溝通能力強3.納客特性：大眾人群、旅游人群、特定商業(yè)消費人群功能節(jié)點4節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點業(yè)態(tài)規(guī)劃：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、超市、生活配套。功能節(jié)點4位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性適合展示展覽、固定性消費業(yè)態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念123101

16、2111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點主題:創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶榜樣:創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)衍生業(yè)態(tài):超市、生活配套功能節(jié)點4生活配套展示、發(fā)布高端休閑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1.位置環(huán)境：外向性較強、文化底蘊深厚、相對安靜2.交通組織：交通可達性較好、處于內(nèi)部交通核心區(qū)3.納客特性：適合要求動靜結(jié)合的人群功能節(jié)點5節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、

17、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點業(yè)態(tài)規(guī)劃：文化產(chǎn)業(yè)、文化展覽展示、特色工作室功能節(jié)點5位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性文化產(chǎn)業(yè)及適合兼顧內(nèi)外的商業(yè)業(yè)態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點主題:民族文化產(chǎn)業(yè)區(qū)榜樣:文化產(chǎn)業(yè)衍生業(yè)態(tài):文化展覽展示、特色工作室功能節(jié)點5文化配套、特色工作室文化展覽展示、教育文化產(chǎn)業(yè)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1

18、.位置環(huán)境：文化底蘊深厚、環(huán)境私密性強2.交通組織：交通可達性弱3.納客特性：要求品質(zhì)高、環(huán)境私密的客群功能節(jié)點6節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點業(yè)態(tài)規(guī)劃：精致酒店、企業(yè)辦事處、會所、俱樂部、奢侈品消費。功能節(jié)點6位置環(huán)境交通組織納客特性商脈特性適合靜態(tài)商業(yè)型態(tài)節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院

19、、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456功能節(jié)點主題:VIP休閑商業(yè)區(qū)榜樣:精致酒店衍生業(yè)態(tài):、企業(yè)辦事處、VIP會所、俱樂部、奢侈品消費。功能節(jié)點6VIP會所、俱樂部奢侈品消費精致酒店節(jié)點主題規(guī)劃本項目規(guī)劃概念1231012111351468717292914商業(yè)、會所、居住酒店、商業(yè)商業(yè)四合院回遷公建商業(yè)保留公建合院、酒店、會所、辦公四合院商業(yè)合院、商業(yè)配套保留公建四合院、新合院四合院、新合院123456商業(yè)體驗展示“客廳”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示“客廳”傳統(tǒng)文化展示 “客廳”上層思想交流“客廳”節(jié)點主題規(guī)劃總體功能節(jié)點主題發(fā)展帶第三部分項目商業(yè)運作模

20、式項目商業(yè)運作原則項目商業(yè)運作模式項目商業(yè)營銷模式項目商業(yè)招商模式項目商業(yè)運作模式項目商業(yè)運作順序商業(yè)運作模式項目商業(yè)運作原則面狀經(jīng)營整體管理點式榜樣功能為塑造核心“經(jīng)營為先”的原則重點線式培養(yǎng)商業(yè)運作模式項目商業(yè)運作模式借鑒 點 線 面 理論榜樣 行業(yè)代表 產(chǎn)業(yè) 單點強控系統(tǒng)調(diào)控營運把控點狀換血線狀換血面狀換血商業(yè)運作模式自生長理論：自生長理論是系統(tǒng)科學的一個主要觀點，闡述的是一個系統(tǒng)從無到有，從不完善到完善的過程；一個系統(tǒng)最初產(chǎn)生時，不可能非常完善，自生長首先要解決從無到有的問題，然后才能解決從不完善到完善的問題，即自我生長、自我完善、自我成熟；有機的活系統(tǒng)尤其如此，最簡單的自生長是系統(tǒng)規(guī)

21、模的增大，即系統(tǒng)元素的不斷增加。無產(chǎn)生完善系統(tǒng)自生長過程自生長運作模式商業(yè)運作模式核心區(qū)強相關(guān)區(qū)域弱相關(guān)區(qū)域中心節(jié)點項目開發(fā)的引擎節(jié)點衍生產(chǎn)品（強相關(guān)）節(jié)點衍生產(chǎn)品（強相關(guān)）自生長運作模式核心區(qū)就是關(guān)鍵節(jié)點，控制住這個節(jié)點就控制了整個組團的發(fā)展，所以開發(fā)商要完全控制項目這些關(guān)鍵節(jié)點；強相關(guān)區(qū)域，可以通過共同出資，共同開發(fā)等操作模式，達到對該區(qū)域具有一定的控制能力，把握組團的自生長方向；弱相關(guān)區(qū)域，可以通過土地轉(zhuǎn)讓等操作模式，形成比較弱的控制，允許該區(qū)域根據(jù)周邊具體情況完成自生長過程。自生長系統(tǒng)在商業(yè)地產(chǎn)項目的應(yīng)用：綜合商業(yè)地產(chǎn)，可以分成不同的區(qū)域?qū)哟?，即核心區(qū)、強相關(guān)區(qū)域、弱相關(guān)區(qū)域；商業(yè)運作

22、模式1231284自生長系統(tǒng)的優(yōu)勢：控制項目的關(guān)鍵節(jié)點，能夠控制開發(fā)的大主題和發(fā)展的大方向；控制關(guān)鍵性節(jié)點，相對于全盤控制，節(jié)約開發(fā)資金；允許關(guān)鍵節(jié)點周邊區(qū)域完成自生長過程，隨著市場和環(huán)境的變化，使整個系統(tǒng)（綜合商業(yè)項目）在動態(tài)發(fā)展的過程中，達到最優(yōu)化的組合。交通便利，有地下可利用空間，適宜商務(wù)及配套商業(yè)與天街互動，適宜做高檔商業(yè)區(qū)沿河，借助環(huán)境造景，適宜特色民族商業(yè)門戶，人流大，緊臨天安門，適宜旅游型商業(yè)及青年旅社利用兩側(cè)交通環(huán)境，適宜以沿街排布形式的商業(yè)街自生長運作模式次門戶，進一步吸引人流，具備一定特色消費，適宜做百年老店商業(yè)運作模式商業(yè)招商模式招商模式經(jīng)營式運作模式定義：經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)

23、是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營的需要實行統(tǒng)一歸屬、未進行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實施分離；經(jīng)營業(yè)態(tài)：適于各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，較適于集中商業(yè)； 本項目文化保護區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、俱樂部及高端商業(yè)為開發(fā)商持有招商模式：租賃方式，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。個性：入市出發(fā)點不同側(cè)重點不同推廣方式不同共性：經(jīng)營為先個性：入市出發(fā)點不同側(cè)重點不同推廣方式不同商業(yè)運作模式營銷模式產(chǎn)權(quán)式運作模式商業(yè)營銷模式定義：產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為回籠資金的需要實行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實施分離；經(jīng)營業(yè)態(tài)：適用于各種商業(yè)業(yè)態(tài)，更加適用于小商戶經(jīng)營營銷模式：整體銷售、分零銷售和整體分零銷售相結(jié)合三種方式個性：入市出發(fā)點不同側(cè)重點不同推廣方式不同共性：經(jīng)營為先個性：入市出發(fā)點不同側(cè)重點不同推廣方式不同商業(yè)運作模式項目商業(yè)運作順序項目物業(yè)類型多，保護性建筑多，需要運用特殊運作模式處理：門戶集中商業(yè)創(chuàng)業(yè)