關(guān)于開(kāi)展住房貸款證券化的思考

1、.PAGE ：.；PAGE 10關(guān)于開(kāi)展住房貸款證券化的思索一、住房貸款證券化實(shí)施的必要性住房貸款證券化是房地產(chǎn)證券化的一種是集合一系列用途、質(zhì)量、歸還期限一樣或相近并可以產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定的現(xiàn)金流的住房抵押貸款對(duì)其進(jìn)展組合包裝后以其為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券進(jìn)展融資的過(guò)程它本質(zhì)上是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債務(wù)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)該機(jī)構(gòu)以其收買(mǎi)的住房抵押貸款為根底在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券主要是住房抵押貸款債券的行為隨著我國(guó)住房體制改革的深化金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益宏大積極開(kāi)展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)具有多方面現(xiàn)實(shí)的、積極的意義是非常必要的、住房抵押貸款證券化可以極大地推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)

2、展我國(guó)要將住房產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)關(guān)鍵在于啟動(dòng)居民的住房消費(fèi)而居民的收入與房?jī)r(jià)之間存在著較大的差距這又依賴于金融的大力支持目前我國(guó)已推出的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正蓬勃開(kāi)展但我們?cè)摦?dāng)看到該項(xiàng)業(yè)務(wù)需求有巨額的資金作為后盾因此為了保證住房抵押貸款業(yè)務(wù)的繼續(xù)開(kāi)展必需為其提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源這就需求培育和開(kāi)展住房低押貸款二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化開(kāi)辟長(zhǎng)期住房融資的渠道根據(jù)有關(guān)部門(mén)的測(cè)算每?jī)|元的住房抵押貸款證券化能帶動(dòng)億元以上的國(guó)內(nèi)需求這對(duì)于培育住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展將起到非常重要的作用、住房貸款證券化能有效地化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的過(guò)程中商業(yè)銀行

3、面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)如信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)面臨著借入人由于各種要素不能按期或無(wú)力歸還債務(wù)或者即使借款人有實(shí)踐支付才干但拒不歸還債務(wù)從而給銀行帶來(lái)?yè)p失的能夠性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房貸款周期長(zhǎng)、回收慢而銀行存款期限那么較短最長(zhǎng)為年銀行資產(chǎn)與負(fù)債期限的不匹配使其容易墮入資金周轉(zhuǎn)不暢的姿態(tài)利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房抵押貸款期限較長(zhǎng)在此期間由于實(shí)踐利率程度的變化而給貸款人呵斥損失的能夠性通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)那么是指當(dāng)通貨膨脹率高于貸款利率時(shí)給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的能夠性由于證券具有可分割性和變現(xiàn)性的特點(diǎn)將住房抵押貸款證券化一方面可以把社會(huì)閑散資金集中起來(lái)

4、實(shí)現(xiàn)住房投資的群眾化；另一方面可以使住房抵押貸款這部分銀行資產(chǎn)以有價(jià)證券的方式在二級(jí)市場(chǎng)上流通和轉(zhuǎn)讓這樣在一定程度上就將由商業(yè)銀行承當(dāng)?shù)拇嬖谟谧》康盅嘿J款中的各種風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給群眾投資者、住房抵押貸款證券化有利于中央銀行維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育程度低下、銀行證券資產(chǎn)匱乏等緣由央行的貨幣政策公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)無(wú)法有效地經(jīng)過(guò)證券的吞吐而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的宏觀金融調(diào)控住房抵押貸款證券是僅次于國(guó)債的優(yōu)良債券當(dāng)住房抵押貸款證券化開(kāi)展到一定程度后中央銀行可以將住房抵押貸款證券作為公開(kāi)市場(chǎng)操作的對(duì)象中央銀行將能更有效地實(shí)施對(duì)持有多元化資產(chǎn)、能更靈敏地調(diào)理資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的商業(yè)銀行的監(jiān)管從而有助于加強(qiáng)金融市場(chǎng)

5、運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)的穩(wěn)定性、住房抵押貸款證券化將進(jìn)一步完善我國(guó)的資本市場(chǎng)住房抵押貸款證券化具有證券的轉(zhuǎn)讓、投資、融資、配資及調(diào)理功能是一種信譽(yù)高、收益穩(wěn)定的投資品能為資本市場(chǎng)吸引眾多投資者實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的擴(kuò)容同時(shí)它作為一種金融創(chuàng)新開(kāi)辟了一條新的融資渠道有利于改動(dòng)我國(guó)目前資本市場(chǎng)上股市過(guò)熱、債市過(guò)冷的不平衡局面促進(jìn)資本市場(chǎng)的全面開(kāi)展二、推行住房抵押貸款證券化的前提住房抵押貸款證券化的推行是有前提的這就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的充分開(kāi)展首先從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)方面來(lái)看資金供應(yīng)是過(guò)剩的由于我國(guó)商業(yè)銀行剛剛介入住房抵押貸款這一投資領(lǐng)域個(gè)人住房抵押貸款占國(guó)家銀行貸款總額的比例僅約%遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際程度因此商業(yè)銀行

6、在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)放貸款有充分的資金來(lái)源保證因此供應(yīng)方面影響住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的要素不在于資金來(lái)源而在于其他方面其一住房貸款按揭成數(shù)低我國(guó)規(guī)定最高的按揭成數(shù)僅為成而香港、新加坡等國(guó)家甚至為成；其二、還款期限短我國(guó)住房抵押貸款還款期限普通在年以下最長(zhǎng)僅為年而美國(guó)和加拿大多為年最長(zhǎng)還款期限可達(dá)年；其三貸款利率偏高我國(guó)個(gè)人住房貸款年利率在左右而國(guó)際上年利率程度在以下低的僅為其次從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的需求方面來(lái)看目前購(gòu)房者在住房抵押貸款市場(chǎng)上所面臨的信貸資金約束在相當(dāng)程度上是由于最高貸款額度的限制呵斥的我國(guó)規(guī)定:個(gè)人購(gòu)房的首期付款不得低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%也就是說(shuō)貸款的最高限額

7、僅為房?jī)r(jià)的70高昂的房?jī)r(jià)、巨額的首期付款與居民的收入程度過(guò)低、還本付息才干較弱構(gòu)成鮮明的反差加上個(gè)人住房貸款條件嚴(yán)厲、手續(xù)繁雜等要素極大地限制了居民對(duì)于住房抵押貸款的需求再次住房抵押貸款證券化固然會(huì)促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的開(kāi)展但必需是以一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)次序良好、規(guī)范的資本市場(chǎng)為前提否那么只會(huì)帶來(lái)資本市場(chǎng)的紊亂因此住房抵押貸款的實(shí)行不能操之過(guò)急應(yīng)抓住恰當(dāng)?shù)臍v史機(jī)遇作為切入點(diǎn)使其水到渠成當(dāng)前首要的義務(wù)是開(kāi)展與完善住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)和加快資本市場(chǎng)的法制化建立為住房抵押貸款發(fā)明有利的條件待住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育成熟后再實(shí)行住房抵押貸款證券化三、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)我們面臨的問(wèn)題主要是住房抵押貸款

8、的全國(guó)性需求上升高潮還未構(gòu)成住房抵押貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)施證券化尚缺乏一致的認(rèn)識(shí)住房抵押貸款證券化的法律配套建立還不完善住房抵押貸款證券化的信譽(yù)根底較差、中介機(jī)構(gòu)的效力質(zhì)量有待提高等詳細(xì)言之存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題、一級(jí)市場(chǎng)欠興隆地域之間與機(jī)構(gòu)之間的開(kāi)展明顯不平衡第一我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展時(shí)間已有10年但總體開(kāi)展規(guī)模還比較小全國(guó)住房抵押貸款余額1998年為710億元1999年10月為1315億元在金融機(jī)構(gòu)新增貸款規(guī)模中的比重很低第二上海市與深圳市等沿海城市開(kāi)展速度明顯快于其它省市第三我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要集中在個(gè)別或少數(shù)大銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)開(kāi)展的地域不平衡與機(jī)構(gòu)不平衡不符合證券化正式啟動(dòng)的要求在全國(guó)范圍內(nèi)

9、推行證券化的時(shí)機(jī)尚未成熟、政府部門(mén)與有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款證券化的認(rèn)識(shí)還不完全一致我國(guó)的住房抵押貸款根本上是經(jīng)過(guò)公積金管理部門(mén)與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率對(duì)公積金貸款的需求迅速增長(zhǎng)公積金管理部門(mén)對(duì)證券化的態(tài)度是積極的、歡迎的對(duì)住房抵押貸款發(fā)放較多的建立銀行等商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)對(duì)證券化的態(tài)度也是積極的也在努力探求證券化的途徑只是在詳細(xì)操作方式的選擇與操作思緒上的認(rèn)識(shí)有所不同但對(duì)住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言目前的住房抵押貸款無(wú)論從收益還是從貸款質(zhì)量上講都是難以割舍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加上我國(guó)銀行實(shí)行的是資金調(diào)度才干較強(qiáng)的總分行制流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明

10、顯不積極的、法律配套建立不完善雖然我國(guó)已有為數(shù)不少的全國(guó)性法規(guī)比如、等以及不斷添加的地方性法規(guī)但真耿直接地針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未構(gòu)成各參與主體的位置、權(quán)益與義務(wù)等關(guān)系尚不明確法律保證根底不充分、金融根底設(shè)備體系不完善開(kāi)展中國(guó)家普通從以下一些方面建立金融根底設(shè)備創(chuàng)建和改善市場(chǎng)體制與金融機(jī)構(gòu)；經(jīng)過(guò)金融中介籌集資金；重組投資基金、養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)公司和其他金融機(jī)構(gòu)投資者加強(qiáng)對(duì)他們的監(jiān)管；制定和改良關(guān)于部門(mén)開(kāi)展、私營(yíng)企業(yè)作用及對(duì)其監(jiān)管的政策；改善民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)并加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管?chē)?guó)際金融公司IFC的建議是當(dāng)一個(gè)國(guó)家最根本的金融根底設(shè)備還沒(méi)有建立起來(lái)時(shí)人們可以從允許民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展的小

11、處做起比如住房融資、風(fēng)險(xiǎn)投資與租賃目前我國(guó)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是金融根底設(shè)備比較薄弱金融中介效力程度不高詳細(xì)表如今現(xiàn)代商業(yè)銀行制度尚未完全確立市場(chǎng)金融體制不完善；專(zhuān)業(yè)化投資銀行機(jī)制與金融擔(dān)保機(jī)制欠缺風(fēng)險(xiǎn)管理程度不高；金融工具創(chuàng)新的鼓勵(lì)乏力金融深化的層次不高；金融法律、金融會(huì)計(jì)等金融咨詢效力質(zhì)量不高資產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)過(guò)多過(guò)亂行為欠規(guī)范資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與獨(dú)立性差；沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)；企業(yè)的金融信譽(yù)認(rèn)識(shí)偏淡個(gè)人的金融依賴程度較低四、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的舉措1、深化住房制度改革實(shí)行住房抵押貸款證券化對(duì)住房金融提出了更高的要求但該項(xiàng)改革的推行必需基于住房制度改革的深化為此應(yīng)理順土地

12、運(yùn)用權(quán)的劃撥、出讓條件和住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系徹底實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化；同時(shí)制定一系列的措施防止各種侵權(quán)行為全面推進(jìn)住房改革的進(jìn)程為住房抵押證券化開(kāi)辟道路2、健全住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)制度根據(jù)國(guó)際閱歷各國(guó)在實(shí)行住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展曾經(jīng)相當(dāng)成熟針對(duì)我國(guó)現(xiàn)狀應(yīng)加快完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的制度建立首先加快整體信譽(yù)評(píng)級(jí)體制改革進(jìn)程建立和完善住房抵押貸款的信譽(yù)擔(dān)保體系完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制；其次完善抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的貸款方式可思索事先在一級(jí)市場(chǎng)上推出固定利率的抵押貸款或?qū)ΜF(xiàn)行的可變利率抵押貸款進(jìn)展完善發(fā)明出現(xiàn)金流動(dòng)本金與利息相對(duì)穩(wěn)定的貸款種類(lèi)為其上市做好預(yù)備3、規(guī)范證券市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制住房抵押貸款的資金宏大需求在一個(gè)成熟的證券市場(chǎng)上市而我國(guó)證券市場(chǎng)還不夠成熟投機(jī)氣氛濃重炒作、違規(guī)景象時(shí)有發(fā)生；市場(chǎng)中的主要參與者各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展落后；股票市場(chǎng)與債券市場(chǎng)開(kāi)展不平衡為此必需盡快規(guī)范證券市場(chǎng)現(xiàn)有的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制；培育共同基金、協(xié)作基金、信托投資基金等機(jī)構(gòu)投資主體；規(guī)范信托、證券等非銀行金融中介機(jī)構(gòu)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)等中介效力機(jī)構(gòu)的行為加強(qiáng)對(duì)證券市場(chǎng)監(jiān)管力度、健全相關(guān)的法規(guī)制度實(shí)行住房抵押貸款證券化離不開(kāi)政府的積極參與和支持政府要發(fā)揚(yáng)應(yīng)有的作用完善相關(guān)