20生產(chǎn)和服務(wù)提供

1、生產(chǎn)和服務(wù)提供生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制通過對項目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行有效的控制，確保項目的整體開發(fā) 質(zhì)量，使項目開發(fā)運作滿足社會和相關(guān)方的要求。市場調(diào)研和投資決策策劃營銷中心負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作， 收集整理有關(guān)信息， 進(jìn)行投資機 會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決 策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。對開發(fā)項目的決策， 作為公司的重點業(yè)務(wù)活動進(jìn)行控制， 嚴(yán)格執(zhí)行 市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀 性、合理性、科學(xué)性和投資決策進(jìn)行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團(tuán)公司進(jìn)行審批后確定。項目決策立項后， 由營銷

2、策劃中心負(fù)責(zé)組織編制 “項目運作方案”， 見產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序 ，用以指導(dǎo)整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。可行性研究和投資決策的具體要求， 執(zhí)行可行性研究和投資決策控制 程序。資金籌措根據(jù)項目運作方案 的策劃結(jié)果， 由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的 籌措方式，確定投資主體， 提供項目的開發(fā)建設(shè)費用。 公司通過月度計劃會、 經(jīng)濟(jì)活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進(jìn)行檢查落實。b)續(xù)。7.5.1.3項目的立項報批控制支持購買者的按揭貸款， 由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手a)明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工， 符合法律法規(guī)的要求。依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要

3、求， 提供相應(yīng)的文件資 料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工 方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料；財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作， 提供相應(yīng)的文件資 料；e) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料， 辦理審批手續(xù)。f) 辦理各種報批手續(xù)的過程， 由辦理部門負(fù)責(zé)記錄， 并將取得的相應(yīng)的 批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進(jìn)行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進(jìn)展情況。 關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行 立項報批控制程序 。7.5.1.4 施工準(zhǔn)備工作工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃

4、設(shè)計、 施工和監(jiān)理招標(biāo)工作， 簽定 合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047工程招投標(biāo)管理制度。工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、 施工和監(jiān)理單位， 做好有關(guān)的 前期工作。策劃營銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求， 進(jìn)行拆遷、安置和 補償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046拆遷安置補償實施辦法。公司的稽查小組對施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查， 項目部要及時做 好匯報。施工過程控制工程部組織項目部、 監(jiān)理單位， 對施工單位的施工組織設(shè)計、 施工方 案進(jìn)行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進(jìn)度要求。提供良好對影響質(zhì)項目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素， 的施工條件。項目部定期對施工單位落實施工組織

5、方案的情況進(jìn)行抽查， 量的關(guān)鍵部位施工進(jìn)行監(jiān)督檢查。對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試， 由項目部作為 特殊作業(yè)過程進(jìn)行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實施 有效的監(jiān)控。施工過程控制的具體要求，執(zhí)行工程施工控制程序工程監(jiān)理控制工程部組織項目部， 審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細(xì) 則，明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī) 定進(jìn)行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會， 編制日常監(jiān)理報告， 匯報工程監(jiān)理的工作情況。對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題， 由項目部負(fù)責(zé)

6、組織監(jiān)理單位和 施工單位，進(jìn)行原因分析，制定整改措施進(jìn)行處理。項目負(fù)責(zé)對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況， 通過監(jiān)理例會、 日常 檢查等形式進(jìn)行監(jiān)督檢查。工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行工程監(jiān)理控制程序 。工程竣工驗收由工程部協(xié)調(diào)各項目部，組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按 照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。項目部負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記 錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)國家和地方工程 建設(shè)檔案管理要求， 向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進(jìn)行監(jiān) 督檢查。工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行

7、Q/TZH-WI-022工程質(zhì)量驗收管理制度。銷售和交付控制策劃營銷中心負(fù)責(zé)項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計 劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和 技術(shù)資料， 建立“成品房屋出入庫臺帳” ，登記房屋的入庫情況。代建工程項目的交付，由工程部負(fù)責(zé)在項目竣工驗收合格后，依據(jù) 合同條款規(guī)定和驗收情況，辦理交付手續(xù) , 編制“工程項目資料移交明細(xì) 表”，進(jìn)行有關(guān)文件資料的移交， 雙方簽署“工程項目移交書” 。由策劃營銷中心負(fù)責(zé)辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動向 顧客出示“五證兩書”的文件。執(zhí)行 Q/TZH-WI-03

8、3房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI-032房屋銷售租賃管理規(guī) 定。項目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、 專題匯報等形式，及時向公司進(jìn)行匯報，落實進(jìn)展情況。前期物業(yè)管理控制對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負(fù)責(zé) 工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括：房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)；安全保衛(wèi)、 環(huán)境衛(wèi)生、 院區(qū)綠化、 車輛管理等；協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系；接受和處理用戶的意見投訴。前期物業(yè)管理的具體要求， 執(zhí)行前期物業(yè)管理控制程序 。售后服務(wù)策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負(fù)責(zé)項目的各項售后服務(wù)

9、工作，認(rèn)真履行工程質(zhì)量保修書的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按工程質(zhì)量保修書的規(guī)定，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施的 保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定。公司的稽查小組，對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量 進(jìn)行監(jiān)督檢查。生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)公司確定以下過程需要進(jìn)行確認(rèn)：項目開發(fā)的投資決策；項目的前期開發(fā)工作， 以“五證兩書” 的辦理為重點；項目的開發(fā)建設(shè)；社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；各階段的驗收把關(guān)；房地產(chǎn)的市場營銷。對上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點控制，并在 7.5.1 章節(jié)中做了詳細(xì)的控制要求， 執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。標(biāo)識和可追溯性通過對

10、產(chǎn)品標(biāo)識的控制， 防止在使用中發(fā)生混淆， 并實現(xiàn)對規(guī)定場 合的追溯。各部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標(biāo)識，項目部負(fù)責(zé)對外 包單位的實物標(biāo)識進(jìn)行管理。產(chǎn)品標(biāo)識管理的范圍：在項目運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務(wù)活動；關(guān)系到工程項目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物；施工單位的現(xiàn)場標(biāo)識情況。標(biāo)識的方法：a) 重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標(biāo)識， 如：政府部門的文件、 批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。b) 公司的各類合同的修訂，要對其版本號進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識。項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標(biāo)識及維護(hù)情況進(jìn) 行檢查。策劃營銷中心負(fù)責(zé)組織項目部，到項目所在

11、地的主管部門，辦理樓 宇門牌的命名、號碼編排的手續(xù)。標(biāo)識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016標(biāo)識規(guī)定。產(chǎn)品可追溯性控制7.5.3.1 公司對以下場合必要時進(jìn)行追溯：立項報批；產(chǎn)權(quán)交割；關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量；關(guān)系到工程項目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點 工序的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對產(chǎn)品標(biāo)識涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢 索目錄，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進(jìn)行產(chǎn)品的追溯。7.5.4 顧客財產(chǎn)對于顧客提供的財產(chǎn)(包括文件資料和實物財產(chǎn)) ，接收部門在接收前 應(yīng)予以驗證和登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護(hù)的有關(guān)規(guī)定做好防護(hù)和維護(hù)工作， 保證其正常的使

12、用功能，并能得到正確使用。公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、 家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產(chǎn)，嚴(yán)格予以保密。當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、 損壞和不能正常使用的情況時， 相關(guān)部門應(yīng) 立即通知顧客，及時采取彌補措施，并承擔(dān)由此給顧客造成的經(jīng)濟(jì)損失。7.5.5 產(chǎn)品防護(hù)7.5.5.1 搬運a) 項目部負(fù)責(zé)對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進(jìn)行控制，在項目的控制計劃中予以識別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當(dāng)?shù)陌徇\方式和手 段，保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。b) 項目部負(fù)責(zé)對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、 搬運設(shè)備的管理 以及搬運過程進(jìn)行監(jiān)督檢查。c) 凡屬

13、搬運不當(dāng)造成質(zhì)量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責(zé)任，妥善處理，不得使不合格的物資進(jìn)入施工、安裝過程。貯存a) 項目部負(fù)責(zé)重點對甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施，保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。b) 項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。當(dāng)發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中， 出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、 銹蝕嚴(yán)重或變形損壞時， 應(yīng)立即隔離并標(biāo)識，同時采取處理措施。防護(hù)a) 項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的 防護(hù)工作。對完成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單 位，確定防護(hù)的措施，對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取 適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理 單位