物業(yè)管理方案~牟啟明

1、歐景名城物業(yè)管理方案一、社區(qū)項目概況和特點 二、物業(yè)管理目標(biāo).三、物業(yè)管理模式和容四、 物業(yè)公司管理制度 .五、物業(yè)公司組織構(gòu)架和人員配備 六、物業(yè)管理物資配備七、物業(yè)服務(wù)容，標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 八、物業(yè)特色服務(wù)容和社區(qū)文化 九、 物業(yè)費的成本測算 .、社區(qū)項目概況和特點歐景名城建設(shè)項目的建設(shè)?，F(xiàn)將項目有關(guān)情況公示如下：一、開發(fā)單位：萬廈房地產(chǎn)開發(fā)二、建設(shè)地點及規(guī)模：項目位于義烏市江濱南路、城江路交叉口西北側(cè)。項目總投資52000萬元，規(guī)劃總用地面積186191.79 m2,分南、北二個區(qū)塊建設(shè)，北區(qū)為13幢33層的高層建筑組成的高層區(qū)， 南區(qū)是主要為4層的多層區(qū)。總建筑面積為606886 m

2、,其中住宅建筑面積為 450401 m,公 建面積為14297 m,地下建筑面積 142187 m。小區(qū)設(shè)計居住 3962戶。綠地率為 35%。三、項目主要污染物排放情況：整個項目實行雨、污分流，廢水排放近期執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996)一級標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)期納入水處理廠第四分廠集中處理后可執(zhí)行三級標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB3096-93) H類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，交通干線側(cè)執(zhí)行W類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；油煙廢氣須經(jīng)專 用附壁煙道至樓頂高空排放。四、項目環(huán)境影響評價結(jié)論：根據(jù)該項目環(huán)境影響評價報告書的結(jié)論，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和義烏市 總體規(guī)劃，選址合理，經(jīng)采取防治措施后可以做到達標(biāo)

3、排放，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者的 統(tǒng)一。建設(shè)單位能在建設(shè)中和建成后切實做好各項管理工作，認(rèn)真落實環(huán)評提出的各項環(huán)境污染防治措施，落實環(huán)保投資，做到環(huán)保投資，做到污染物達標(biāo)排放，則從環(huán)保角度來看， 本項目是可行的五、項目擬采取的主要環(huán)保措施:生活廢水須經(jīng)有效處理后排入市政污水管道；地下車庫汽車尾氣經(jīng)收集后由排風(fēng)系統(tǒng) 經(jīng)通風(fēng)豎井至住宅樓頂排放，車庫換氣次數(shù)不低于 6次/h ;住宅油煙應(yīng)經(jīng)油煙吸收裝置除油煙后，集中收集經(jīng)豎向?qū)Ｓ脽煹烙诟髯≌瑯琼敿信欧?；建設(shè)期、運營期都必須選用低噪聲設(shè)備及采取有效的消聲降噪措施；加強施工期管理，選用先進的施工手段，合理安排施工時間，嚴(yán)禁夜間施工；垃圾做到定點收集，日

4、產(chǎn)日清；做好小區(qū)四周、道路兩側(cè)綠化美化工作。F面提供該社區(qū)一些基本項目概況物業(yè)名稱物業(yè)物業(yè)類型商住小區(qū)規(guī)劃總用地面積m2186191.79居住區(qū)用地面積m2120401總建筑面積m26068862 住宅建筑面積m450401公建建筑面積m214279總戶數(shù)戶3962總?cè)丝谌?1591戶均建筑面積m2123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積率1.1建筑密度25.08%停車位1300 個二、管理目標(biāo)管理設(shè)想是：1、建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊伍，訓(xùn)練并儲備金地物業(yè)管理專業(yè)人員；2、利用該社區(qū)規(guī)劃建設(shè)以環(huán)境取勝的特點，營造獨特的高品味社區(qū)環(huán)境文化；3、在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、工

5、程維護管理、行政事務(wù)管理、財務(wù)管理、物料管理等）全面導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系，“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”，并結(jié)合本物 業(yè)實況和溶入金地特色，落實“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)；4、 主動了解業(yè)戶的服務(wù)需求（包括潛在的、特別的），在物業(yè)管理疇實施金地物業(yè)倡導(dǎo)的“以人為本”全方位個性化的業(yè)戶服務(wù)，并維持良好的溝通，共同營造“溫馨家園”。三、物業(yè)管理模式和容從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點；其二、獨天獨厚的自然條件， 有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生 活環(huán)境的

6、渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。開放的1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場所，獨立且安全的組團；2、 物業(yè)安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線 聯(lián)動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機 制;3、組團外施行“無人化管理”，通過智能化設(shè)備對主要場所的監(jiān)控、以 及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。4、 社區(qū)不在是私家領(lǐng)地， 而是具有和政府共同治理的特點，引進綜合治 理辦公室、派出所、居委會等機構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)的人員，將充 分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。5、社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標(biāo)識牌，開

7、辟可直接接觸的綠地，拉近 人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和沐浴。生活的1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團社區(qū)活動，為每組團設(shè)置親善大使，直接為 業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；2、營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場所的娛樂設(shè)施；3、 對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項目、 休閑娛樂項目、咖 啡酒吧項目、異國情調(diào)的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目；4、多元的信息溝通渠道， 遍布社區(qū)的音樂廣播、 人流密集出的電子屏系 統(tǒng)、可隨時求助的招援、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。5、 繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。便利的1

8、、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進大型購物商家交通車；2、通暢的交通設(shè)計，路邊停車方式，縮短步行距離；3、 物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親 善大使專守庭院服務(wù)；4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務(wù)；5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。四、物業(yè)公司管理制度管理制度科學(xué)完善、合理量化、健全而又可操作性的規(guī)章制度將是我們推行規(guī)管理的重要法寶。下面列示本物業(yè)管理公司的管理制度容，在進入實質(zhì)性管理前我們將結(jié)合歐景名城的具體情況進行對應(yīng)性取舍，使規(guī)章制度切實可行。1、崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé) 管理處主任助理崗位職責(zé) 管理處接待員崗位職責(zé) 管理處檔案管 理員（兼）崗位職責(zé)

9、 社區(qū)文化主管（兼）崗位職責(zé) 管理處綜合管理員崗位職責(zé) 管理處保 安隊隊長崗位職責(zé) 保安隊車輛管理員崗位職責(zé) 保安隊治安管理員崗位職責(zé) 維修員崗位職 責(zé)管理處綠化監(jiān)管員（兼）崗位職責(zé) 清潔衛(wèi)生監(jiān)管員（兼）崗位職責(zé) 工程部經(jīng)理崗位職 責(zé) 技術(shù)主管崗位職責(zé) 工程部業(yè)務(wù)主管崗位職責(zé) 工程部質(zhì)檢主管崗位職責(zé) 工程部電梯班 班長崗位職責(zé) 工程部電梯安全檢測員崗位職責(zé) 工程部電梯維修工崗位職責(zé) 工程部電梯值 班員崗位職責(zé)。2、管理運作制度管理處資料整理、檢查制度、管理處檔案資料管理制度、管理處檔案資料制度、管理處用戶檔案建立規(guī)程、管理處檔案資料借閱規(guī)程、管理處檔案資料銷毀制度、管理處空置房屋 管理制度、管

10、理處裝修管理規(guī)程、管理處維修回訪工作規(guī)程。管理處巡檢規(guī)程、管理處治安管理制度、管理處保安員巡邏工作規(guī)程、管理處保安 員交接班制度、電梯保養(yǎng)和安全檢驗制度、高壓配電室安全操作規(guī)程、低壓配電室安全 操作規(guī)程、配電設(shè)備維修保養(yǎng)制度、電氣維修規(guī)定、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程。干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程、供電站值班制度、供電運行交接班制度、配電室運行管理制 度、電工值班制度、管理處保安隊裝備管理制度、管理處保安員對突發(fā)事件的應(yīng)急措施 管理處保安員遇到槍劫、盜竊的處理方法、管理處對業(yè)主（用戶）遇到刑事和治安災(zāi)害 事故的處理方法、管理處保安員執(zhí)勤中發(fā)生可疑情況的處理方法、管理處保安員執(zhí)勤中 遇到不執(zhí)行規(guī)定不聽勸阻的處理方法

11、。3、業(yè)主公約與公眾管理規(guī)程業(yè)主（用戶）投訴處理流程、管理處辦公室每日工作流程、管理處房屋、綠化、衛(wèi)生主 管每日工作流程、安全、交通管理運作流程、管理處綠化運作流程、清潔保潔工作流程、工 程部運作流程、住宅區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、智能化設(shè)施使用管 理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)精神文明建設(shè)公約。物業(yè)小區(qū)房屋維修管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)房屋外墻管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)戶外廣告管理規(guī)定物業(yè)小區(qū)裝修管理規(guī)定（附件一：裝修施工管理辦法）、物業(yè)小區(qū)禁止違章占地及違章亂搭建管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)禁止亂貼、亂涂畫、亂擺賣的規(guī)定。物業(yè)小區(qū)公用配套設(shè)施管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)公用配套設(shè)施維修養(yǎng)護管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)樓宇天面管理規(guī)定、物業(yè)