版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和局限 1 HYPERLINK l _TOC_250010 我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)局限 2 HYPERLINK l _TOC_250009 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是公募 REITs 重要底層資產(chǎn) 4 HYPERLINK l _TOC_250008 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的海外經(jīng)驗(yàn) 6 HYPERLINK l _TOC_250007 海外上市資產(chǎn)的案例研究:CAPITALAND CHINA TRUST 7 HYPERLINK l _TOC_250006 美國(guó)工業(yè)地產(chǎn) REITs 一覽 10 HYPERLINK l _TOC_2500
2、05 園區(qū) REITs 可提供穩(wěn)健的更高回報(bào) 11 HYPERLINK l _TOC_250004 我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例研究 12 HYPERLINK l _TOC_250003 蛇口網(wǎng)谷:轉(zhuǎn)型后單位產(chǎn)值持續(xù)提升 12 HYPERLINK l _TOC_250002 臨港新片區(qū):萬(wàn)億目標(biāo),再造浦東 14 HYPERLINK l _TOC_250001 金地威新科技園:高端配套吸引豪華企業(yè)陣容 15風(fēng)險(xiǎn)因素 17 HYPERLINK l _TOC_250000 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)亮點(diǎn)紛呈,經(jīng)營(yíng)提升尚有空間 17插圖目錄圖 1:開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群數(shù)量 2圖 2:上海臨港歷史上四次分紅的股息支付率
3、5圖 3:招商蛇口的股息支付率 5圖 4:部分園區(qū)類上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率 5圖 5:園區(qū)類上市公司的存量債券余額 6圖 6:城投債的存量余額 6圖 7:新加坡某 Business Park 7圖 8:印度某 International Tech Park 7圖 9:CLCT 的資產(chǎn)組合 8圖 10:1H20 的 NPI 收益率 9圖 11:1H20 的每股分紅 9圖 12:業(yè)態(tài)組合按 GFA 9圖 13:業(yè)態(tài)組合按租金收入 9圖 14:園區(qū)選址應(yīng)考慮交通便利因素 10圖 15:蘇州、杭州、西安 15-19 年 GDP CAGR 10圖 16:租戶組合占比 10圖 17:重要租戶代表 10圖 18
4、:美國(guó)某 Business Park(外部) 11圖 19:美國(guó)某 Business Park(內(nèi)部) 11圖 20:PSB、WRI 和 SPX 近五年收益表現(xiàn) 12圖 21:工業(yè)類 REITs 有更高的估值水平 12圖 22:招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入 12圖 23:招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入毛利率 12圖 24:蛇口網(wǎng)谷發(fā)展史 14圖 25:華益鋁廠 14圖 26:現(xiàn)在是萬(wàn)融大廈 14圖 27:臨港新片區(qū)規(guī)劃 15圖 28:金地威新軟件科技園 16圖 29:園區(qū)部分入駐企業(yè) 17表格目錄表 1:我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段 1表 2:北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的相關(guān)政策支持 2表 3:蘇州工業(yè)園區(qū)提供的
5、基礎(chǔ)設(shè)施 3表 4:新加坡市場(chǎng)含有園區(qū)類資產(chǎn)的 REITs 7表 5:CLCT 收購(gòu)的 5 處園區(qū)資產(chǎn) 8表 6:美國(guó)工業(yè)類 REITs 一覽 11表 7:招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局 13表 8:威新軟件科技園的配套設(shè)施 16 我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和局限產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指各級(jí)政府部門(mén)或企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理,聚集若干工商業(yè)企業(yè),具有明確的管轄邊界和管理權(quán)限的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)實(shí)行特殊的優(yōu)惠政策,提供專門(mén)的配套和服務(wù)來(lái)吸引投資,是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式。1979 年蛇口工業(yè)區(qū)建立,拉開(kāi)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。整體上,我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)歷了改革初立、快速發(fā)展、整頓調(diào)整、創(chuàng)新升級(jí)四個(gè)階段。表 1:我國(guó)產(chǎn)業(yè)園
6、區(qū)發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展階段發(fā)展特點(diǎn)1979-1991改革初立促進(jìn)體制改革、發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)、行政特征明顯1991-2003快速發(fā)展推進(jìn)改革開(kāi)放、促進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量過(guò)多,效率低下,06 年發(fā)布了2003-2016整頓調(diào)整2016-至今創(chuàng)新升級(jí)資料來(lái)源:國(guó)家發(fā)改委,中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(簡(jiǎn)稱目錄)適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,18 年新版目錄發(fā)布,政策向戰(zhàn)略新興等產(chǎn)業(yè)傾斜我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)數(shù)量龐大,估計(jì)現(xiàn)有各類園區(qū)超過(guò) 15000 個(gè)。但國(guó)家發(fā)改委關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知對(duì)可入池園區(qū)類資產(chǎn)做出了明確的規(guī)定:鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科
7、技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。項(xiàng)目應(yīng)滿足以下條件位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,或中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018 年版)確定的開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái),工業(yè)廠房,創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器,產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。因此,可用于 REITs 發(fā)售的園區(qū)類資產(chǎn)有一定限制,需要位于特定開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的特定業(yè)態(tài),更要滿足 REITs 資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)條件,例如近 3 年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正等。對(duì)于所規(guī)定的兩種特定區(qū)位,其一,中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018 年版)包括 2543 家開(kāi)發(fā)區(qū),其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 552 家
8、和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 1991 家。其二,國(guó)家發(fā)改委關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知中公布的首批的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群有 66 家。圖 1:開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群數(shù)量6619912319135156219國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)其他類型開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)國(guó)家級(jí)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)05001000150020002500資料來(lái)源:國(guó)家發(fā)改委,我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)局限1979 年蛇口工業(yè)區(qū)建立,拉開(kāi)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的繁榮帶動(dòng)了我國(guó)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)。目前,我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展具有政策支持、設(shè)施
9、完善、服務(wù)到位、產(chǎn)業(yè)聚集等多個(gè)特點(diǎn),但同時(shí)也面臨著一些現(xiàn)實(shí)局限。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的特點(diǎn):1、政策優(yōu)惠。我國(guó)各級(jí)政府對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有一定的政策優(yōu)惠,包括但不限于稅收優(yōu)惠、資金扶持、用地保障、設(shè)施保障、降低融資成本、支持人才引進(jìn)和培養(yǎng)等。表 2:北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的相關(guān)政策支持政策支持部分具體內(nèi)容對(duì)于符合支持條件的新(配)建設(shè)文化設(shè)施項(xiàng)目,按照新(配)建的規(guī)模和功能,支持示范園區(qū)優(yōu)化提升園區(qū)硬件設(shè)施支持示范園區(qū)為文化企業(yè)提供公共服務(wù)支持示范園區(qū)培育和引進(jìn)骨干文化企業(yè)支持示范園區(qū)開(kāi)展文化金融服務(wù)做好示范園區(qū)文創(chuàng)人才服務(wù)從市政府固定資產(chǎn)投資中安排資金補(bǔ)貼。對(duì)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目,補(bǔ)貼金額在
10、項(xiàng)目總投資 30%的基礎(chǔ)上再上浮 10%,單個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)貼金額最高不超過(guò) 3000萬(wàn)元。支持示范園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)采取自行組織或與社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作的方式,開(kāi)展政策咨詢、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、人才培訓(xùn)、人才引進(jìn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、政策宣講、模擬路演、交流推介、市場(chǎng)營(yíng)銷、產(chǎn)權(quán)交易、財(cái)務(wù)指導(dǎo)、法律咨詢、技術(shù)支持等服務(wù)活動(dòng)。支持示范園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)面向園區(qū)以外的文化企業(yè)提供上述專業(yè)化服務(wù)。優(yōu)先推薦示范園區(qū)內(nèi)符合條件的文化企業(yè)申報(bào)國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金、全國(guó)“文化企業(yè) 30 強(qiáng)”、國(guó)家文化出口重點(diǎn)企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目,以及我市政府投資引導(dǎo)基金、宣傳文化引導(dǎo)基金、文化藝術(shù)基金、影視出版創(chuàng)作基金、提升出版業(yè)傳播獎(jiǎng)勵(lì)扶持專項(xiàng)資
11、金、外經(jīng)貿(mào)發(fā)展專項(xiàng)資金等支持。鼓勵(lì)示范園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)合作,搭建投融資服務(wù)平臺(tái),為園區(qū)內(nèi)外文化企業(yè)提供債權(quán)、股權(quán)等融資服務(wù)。鼓勵(lì)符合條件的示范園區(qū)入駐文化企業(yè)利用資本市場(chǎng)發(fā)展壯大,具體按照我市支持企業(yè)上市相關(guān)政策執(zhí)行;對(duì)在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)成功掛牌的文化企業(yè)給予一定資金支持;為文化企業(yè)在境外上市提供相關(guān)服務(wù)。對(duì)示范園區(qū)及園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)文化企業(yè)緊缺急需的人才,可按程序辦理人才引進(jìn)。優(yōu)先支持示范園區(qū)內(nèi)符合條件的優(yōu)秀文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)“四個(gè)一批”“百人工程”“高創(chuàng)計(jì)劃”等國(guó)家和市級(jí)人才工程、計(jì)劃。政策支持部分具體內(nèi)容對(duì)于符合支持條件的老舊廠房保護(hù)利用項(xiàng)目,按照市政府固定
12、資產(chǎn)投資項(xiàng)目管理程序和現(xiàn)行政策給予支持。對(duì)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目,按照一般支持標(biāo)準(zhǔn)再支持示范園區(qū)開(kāi)展品牌建設(shè)及推廣活動(dòng)支持國(guó)家和市級(jí)文化經(jīng)濟(jì)政策在示范園區(qū)先行先試上浮 10%給予補(bǔ)貼,單個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)貼金額最高不超過(guò) 1000 萬(wàn)元。利用市屬媒體資源,深度挖掘示范園區(qū)服務(wù)文化企業(yè)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的故事及線索,為示范園區(qū)量身打造宣傳欄目,提升示范園區(qū)品牌影響力,進(jìn)一步彰顯其對(duì)服務(wù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的示范帶動(dòng)作用。推動(dòng)北京市文化經(jīng)濟(jì)政策平臺(tái)與示范園區(qū)對(duì)接,為文化企業(yè)提供便捷的文化經(jīng)濟(jì)政策咨詢服務(wù)。利用市文化改革和發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專題會(huì)議機(jī)制,幫助示范園區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決建設(shè)發(fā)展過(guò)程中面臨的瓶頸和重大問(wèn)題
13、。資料來(lái)源:北京市 2018 年 6 月出臺(tái)的關(guān)于加快市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)發(fā)展的意見(jiàn),2、設(shè)施完善。相比于分散式的產(chǎn)業(yè)布局,產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有明確的管轄邊界和管理權(quán)限,在邊界內(nèi)可提供較為完善、更有針對(duì)性的基礎(chǔ)設(shè)施。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)實(shí)現(xiàn)“九通一平”,針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè),園區(qū)還應(yīng)提供對(duì)應(yīng)的特種服務(wù)。比如化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)配備專門(mén)的工業(yè)廢水處置系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測(cè)體系等。表 3:蘇州工業(yè)園區(qū)提供的基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施具體內(nèi)容電源來(lái)自三個(gè)方向,雙回路供電,電力充足,穩(wěn)定可靠,擁有華能電廠和藍(lán)天熱電供電自來(lái)水供氣廠專門(mén)配套供電,總規(guī)劃發(fā)電量 360 萬(wàn)千瓦。水源取自太湖湖心,出水水質(zhì)優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),并達(dá)到飲用水國(guó)際先進(jìn)水平,日
14、供水設(shè)計(jì)能力為 110 萬(wàn)噸。已全面使用天然氣,熱值在 8000 大卡以上,并建有特種氣體專供渠道,可提供不同純度等級(jí)的工業(yè)氣體。供熱采用集中供熱方式,目前每小時(shí)可供蒸汽量為 290 噸。采用雨污分流制。污水處理量平均每日達(dá) 20 萬(wàn)噸,區(qū)內(nèi) 100%進(jìn)行污水收集,污水排污及危廢處理電信服務(wù)防災(zāi)救災(zāi)處理 100%達(dá)標(biāo)排放,設(shè)計(jì)規(guī)模達(dá)日處理 90 萬(wàn)噸;園區(qū)建有多家專營(yíng)的固廢處理企業(yè),擁有先進(jìn)的處理設(shè)備和能力,目前固廢處理和填埋率達(dá) 100%??商峁﹪?guó)際直撥長(zhǎng)途電話、全球互聯(lián)漫游移動(dòng)電話、無(wú)線尋呼、國(guó)內(nèi)主要城市電視和電話會(huì)議、傳真通信、ISDN、LAN、ADSL 等公用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信業(yè)務(wù)以及 DD
15、N數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)電路等業(yè)務(wù)。擁有專門(mén)對(duì)化工、電子等災(zāi)害事故進(jìn)行處理和救助的機(jī)構(gòu)和設(shè)備,并建有嚴(yán)密的治安管理和報(bào)警系統(tǒng),技防監(jiān)控實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。設(shè)有急救中心、外資醫(yī)院和“境外人員服務(wù) 24 小時(shí)熱線電話”,隨時(shí)提供各種應(yīng)急服務(wù)。郵政服務(wù)有專門(mén)郵政企業(yè)和中外速遞公司,可提供快捷的郵政信函與速遞服務(wù)。資料來(lái)源:蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司公告,3、 服務(wù)到位。產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往會(huì)向入駐企業(yè)提供一系列的服務(wù),包括保安保潔、政府辦事窗口、金融、餐飲、住宿、信息服務(wù)等以滿足入駐企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng),另外還會(huì)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位設(shè)立更有針對(duì)性的服務(wù)類型。目前也上市了一批提供園區(qū)資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)和相關(guān)增值服務(wù)的企業(yè)。4、 產(chǎn)業(yè)聚集。
16、產(chǎn)業(yè)集聚是指在某個(gè)特定地理區(qū)域內(nèi),產(chǎn)業(yè)高度集中,資本要素不斷匯聚的過(guò)程。一定程度的產(chǎn)業(yè)集聚,是產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局市場(chǎng)化演進(jìn)的必然結(jié)果。產(chǎn)業(yè)集聚能夠形成區(qū)域完整的產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群,從而有效節(jié)約生產(chǎn)和物流成本,建立起區(qū)域空間的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)關(guān)系,形成圍繞低于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集群服務(wù),也能夠推動(dòng)科學(xué)技術(shù)和文化管理層面的交流創(chuàng)新,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。當(dāng)然,我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也面臨現(xiàn)實(shí)局限。1、 效率低下。一部分產(chǎn)業(yè)園流于形式,產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)不鮮明,審批流程不規(guī)范,占地過(guò)多,產(chǎn)出較少,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力不大。2、 發(fā)展緩慢。一部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然選址得當(dāng),也具備產(chǎn)業(yè)集聚的基礎(chǔ),但基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平較低,建成區(qū)占比較低,新區(qū)域發(fā)展遲緩。園區(qū)主
17、體回款來(lái)源單一,杠桿率較高,融資能力不足。3、 擴(kuò)張受限。一部分產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè),已經(jīng)主體建成,空間資源上缺乏占地空間,部分區(qū)域需要開(kāi)展城市更新,土地整備,升級(jí)改造。而城市的更新又需要大量盤(pán)活存量資產(chǎn),需要大量資金的投入。4、 產(chǎn)業(yè)落后。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級(jí),一部分產(chǎn)業(yè)園在產(chǎn)業(yè)定位方面需要調(diào)整,一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要向高新技術(shù)轉(zhuǎn)型,而轉(zhuǎn)型需要加大投入。5、 投融困難。投融資渠道制約較多,是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心問(wèn)題,導(dǎo)致不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)重心放在投融資上,疏于對(duì)園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理,園區(qū)企業(yè)服務(wù)工作不能令人滿意。從經(jīng)營(yíng)角度,公募 REITs 的試點(diǎn)可以通過(guò)提供更暢通的投融管退循環(huán)來(lái)解決現(xiàn)在園區(qū)類資
18、產(chǎn)的一些最基本的問(wèn)題,并在解決投融困難的同時(shí)倒逼園區(qū)更加注重經(jīng)營(yíng)效率,以市場(chǎng)化的方式來(lái)支持園區(qū)類資產(chǎn)的健康發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是公募 REITs 重要底層資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分,不僅從經(jīng)營(yíng)角度,從市場(chǎng)角度看也具有一些亟需解決的矛盾,而 REITs 的試點(diǎn)可以較好的解決其中的一些問(wèn)題。從基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 產(chǎn)品的特點(diǎn)看,由于其天然能夠解決一些市場(chǎng)固有矛盾,可能對(duì)投融資雙方將產(chǎn)生很大吸引力,使得公募 REITs 市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。第一、解決看好資產(chǎn)價(jià)值和企業(yè)分紅不足的矛盾對(duì)于“價(jià)值投資者”而言,在股市上看好并買入核心資產(chǎn),可能會(huì)面臨分紅率不達(dá)預(yù)期的尷尬。由于公司制的存在形式,很多
19、好資產(chǎn)投資者“看得到,摸不著”。盡管理論上來(lái)說(shuō),企業(yè)股東應(yīng)享有公司全部的權(quán)益,但受到分紅率波動(dòng)的影響,考慮到絕大多數(shù)上市公司現(xiàn)金分紅比例低于 50%的事實(shí),透過(guò)股權(quán)去投資可產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn),是無(wú)法充分獲得資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)的。當(dāng)然,一些優(yōu)秀公司已經(jīng)在近年來(lái)提高現(xiàn)金分紅比例,從形式上更加接近 REITs。但無(wú)論如何,REITs 設(shè)定了 90%的分紅比例下限,這極大滿足了投資者分享基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的要求。圖 2:上海臨港歷史上四次分紅的股息支付率圖 3:招商蛇口的股息支付率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%199420172018201943%43%42%42
20、%41%41%40%40%39%39%20152016201720182019資料來(lái)源:Wind,資料來(lái)源:Wind,第二、解決對(duì)管理層和投資者適當(dāng)杠桿率的分歧絕大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)都是存在顯著價(jià)值的,但高杠桿率的事實(shí),又限制了這種價(jià)值得到有效兌現(xiàn)。對(duì)企業(yè)管理層來(lái)說(shuō),利用杠桿做強(qiáng)做大是一種理性決策,但一些長(zhǎng)期價(jià)值投資者則期待杠桿適度。證監(jiān)會(huì)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)(簡(jiǎn)稱指引規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 借款總額不得超過(guò)基金凈資產(chǎn)的 20%,適當(dāng)約束杠桿可能增強(qiáng)產(chǎn)品的安全性,一定程度提升產(chǎn)品的吸引力。圖 4:部分園區(qū)類上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(%,3Q20)9080706050403020
21、10-資料來(lái)源:Wind,第三、解決債券回報(bào)固定和資產(chǎn)穩(wěn)健增值之間的矛盾,也同時(shí)解決杠桿率問(wèn)題最近幾年,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)(包括基礎(chǔ)設(shè)施)的主流投資產(chǎn)品并不是股權(quán),而是各類標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化的債權(quán)。債權(quán)市場(chǎng)的繁榮,也從側(cè)面說(shuō)明,這個(gè)市場(chǎng)既有廣闊的融資需求,也有很多投資者對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)有信心。但是,債券是一個(gè)固定回報(bào)的金融產(chǎn)品,債券投資者不能充分分享基礎(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)增值,包括凈現(xiàn)金流出的增加和資產(chǎn)本身的重估。更重要的是,目前若全社會(huì)依靠大規(guī)模舉債加杠桿來(lái)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板會(huì)面臨很大的困難。圖 5:園區(qū)類上市公司的存量債券余額(億元)圖 6:城投債的存量余額 (萬(wàn)億元)4001235010300250820061
22、50410050200資料來(lái)源:Wind,資料來(lái)源:Wind,第四、解決不動(dòng)產(chǎn)(基礎(chǔ)設(shè)施)購(gòu)置資金門(mén)檻問(wèn)題我國(guó)存量園區(qū)資產(chǎn)眾多,其中不乏有交易價(jià)值的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)?;A(chǔ)設(shè)施 REITs 在優(yōu)選存量項(xiàng)目時(shí),對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金流持續(xù)流入的要求較高,更進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的吸引力。而且,由于存量項(xiàng)目在區(qū)域位置上一般較之新項(xiàng)目更加優(yōu)越,很多基礎(chǔ)資產(chǎn)是不可再生的。我們認(rèn)為,REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)相比 PPP 等融資項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn),更能為廣大投資者所接受。但這些資產(chǎn)歷史上非標(biāo)準(zhǔn)化程度高,整體金額大,轉(zhuǎn)讓不易,存在明顯的投資門(mén)檻。絕大多數(shù)類型的投資者并沒(méi)有配置這類資產(chǎn)的渠道。公募 REITs 使居民部門(mén)(透過(guò)機(jī)構(gòu)投
23、資者)配置基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)成為可能。 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的海外經(jīng)驗(yàn)在西方,一般少有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念,雖然確實(shí)有類似于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn),比如集成了辦公室和倉(cāng)庫(kù)、廠房等的工業(yè)園區(qū),但大多情況下其概念更近乎于我國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ) REITs,一般不具有政策優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)集群等特點(diǎn)。對(duì)于亞洲地區(qū),特別是新加坡和印度,產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有較好的可比對(duì)象,存在政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā),或是有政策支持的產(chǎn)業(yè)園區(qū),也不乏一些資產(chǎn)入池為 REITs 上市。圖 7:新加坡某 Business Park圖 8:印度某 International Tech Park資料來(lái)源:ESR-REIT 官網(wǎng)資料來(lái)源:ASCENDAS INDIA TRUST 官
24、網(wǎng)對(duì)于我國(guó)園區(qū)類資產(chǎn)來(lái)說(shuō),新加坡市場(chǎng)是最好的可比對(duì)象,新加坡 REITs 中,沒(méi)有完全投資于園區(qū)類資產(chǎn)(不含物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū))的產(chǎn)品,但在底層資產(chǎn)中包含園區(qū)或類園區(qū)資產(chǎn)的產(chǎn)品仍有不少。表 4:新加坡市場(chǎng)含有園區(qū)類資產(chǎn)的 REITs新加坡元)(%)ASCENDAS INDIA TRUSTCY6U1727301.45.9CAPITALAND CHINA TRUSTAU8U204631.80.94.7MAPLETREE COMMERCIALN2IU6765341.24.1SOILBUILD BUSINESSSV3U67638.917.4AIMS APAC REITO5RU91234.10.96.2ASC
25、ENDAS REITA17U1221532.81.35.0ESR-REITJ91U137841.617.3MAPLETREE INDUSTRIALME8U625437.31.64.5SABANA SHARIAH COMPM1GU39533.50.77.4名稱代碼市值(百萬(wàn)資產(chǎn)負(fù)債率PB股息率 (%)TRUST SPACE REITTRUST IND REIT資料來(lái)源:SGX,截至 2021 年 2 月 28 日海外上市資產(chǎn)的案例研究:CAPITALAND CHINA TRUSTCapitaLand China Trust (CLCT)是新加坡最大的專注于中國(guó)的 REITs,由凱德集團(tuán)管理,20
26、06 年于新交所上市。目前其 100%的資產(chǎn)都位于中國(guó),且包含較多的園區(qū)資產(chǎn)。其園區(qū)類資產(chǎn)都是近期收購(gòu)而來(lái),我們可以通過(guò)其收購(gòu)動(dòng)作來(lái)窺見(jiàn)中國(guó)園區(qū)類資產(chǎn)之于 REITs 的布局價(jià)值。以及,從海外成熟市場(chǎng)角度,受到 REITs 青睞的中國(guó)園區(qū)資產(chǎn)到底有什么特征。CLCT 現(xiàn)有資產(chǎn)組合包含 13 個(gè)購(gòu)物中心和 5 個(gè)園區(qū),合計(jì) GFA 1.8 百萬(wàn)平方米,AUM217 億人民幣,按面積算,42%是園區(qū)資產(chǎn)。圖 9:CLCT 的資產(chǎn)組合資料來(lái)源:CLTCCLTC 的園區(qū)資產(chǎn)都于 2020 年從關(guān)聯(lián)方收購(gòu)而來(lái),在收購(gòu)之前,公司只有零售物業(yè)。此次收購(gòu)的 5 個(gè)園區(qū)資產(chǎn)分別位于蘇州工業(yè)園區(qū)、西安高新區(qū)和杭州
27、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),總對(duì)價(jià) 47.3 億元,GFA 合計(jì) 76 萬(wàn)平方米,NPI 收益率 6.8%。表 5:CLCT 收購(gòu)的 5 處園區(qū)資產(chǎn)收購(gòu)物業(yè)地址股權(quán)GFA(千平米)出租率(9/30/2020)估值*(人民幣百萬(wàn)元)主要租戶所涉及行業(yè)騰飛新蘇蘇州工業(yè)園區(qū)51%37390.30% 2265Nexteer Automotive、TDK Electronics、 Beckman Coulter Laboratory Systems工程、電子、生物等新加坡騰飛科匯城騰飛創(chuàng)新西安市高新區(qū)軟件新城西安市高新區(qū)100%11891.40%759中國(guó)平安、DHC、東華軟件金融、ICT、電氣中心軟件新城80%4
28、193.10%298紫光國(guó)芯、兆芯、宜信電子、服務(wù)業(yè)新加坡杭杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)州科技園80%開(kāi)發(fā)區(qū)10293.00%641Hangzhou Zhimei, Hangzhou Pai Wo , Hangzhou Xiang Shang Venture Capital電商、服務(wù)業(yè)新加坡杭州科技園80%13093.70%767Hangzhou Lelong Technology, Zhejiang Hebenye Enterprise Management,電商、房地產(chǎn)二期Taodao Technology一期杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)資料來(lái)源:CLCT 公告,注:估值按 100%權(quán)益計(jì)算疫情之下,優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的
29、表現(xiàn)要優(yōu)于零售類資產(chǎn),本次收購(gòu)后,CLTC 的 NPI 收益率有明顯提升,由原來(lái)的 4.3%提升至 5.8%,提升 150 bp。每股分紅也從 4.34 新加坡分提升至 4.55 新加坡分,提升 4.8%。即便排除疫情影響,2019 年公司零售物業(yè) NPI 收益率為 5.7%,園區(qū)的 NPI 收益率也有更好的表現(xiàn)。當(dāng)然,對(duì)于 CLTC 來(lái)說(shuō),本次收購(gòu)的另一大更重要的意義在于可以豐富其底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合(此前只有零售),能夠更好的分散風(fēng)險(xiǎn)。圖 10:1H20 的 NPI 收益率圖 11:1H20 的每股分紅(新加坡分)7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00
30、%收購(gòu)前收購(gòu)后4.64.554.54.454.44.354.34.254.2收購(gòu)前收購(gòu)后資料來(lái)源:CLCT 公告,年化數(shù)據(jù)資料來(lái)源:CLCT 公告,圖 12:業(yè)態(tài)組合按 GFA圖 13:業(yè)態(tài)組合按租金收入園區(qū)工業(yè)零售園區(qū)工業(yè)零售26%17%15%80%5%57%資料來(lái)源:CLCT 公告,資料來(lái)源:CLCT 公告,在區(qū)位選擇上,標(biāo)的主要處于中國(guó)新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)快速集中發(fā)展的區(qū)域,如西安定位為中西部硅谷、杭州為中國(guó)電商發(fā)展的中心、而蘇州的蘇州工業(yè)園已連續(xù)多年在商務(wù)部國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)綜合發(fā)展水平考核中排名第一。對(duì)于未來(lái)即將上市的 REITs,我們建議關(guān)注位于更加優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)中的園區(qū)資產(chǎn)。圖 14:園區(qū)選址應(yīng)
31、考慮交通便利因素圖 15:蘇州、杭州、西安 15-19 年 GDP CAGR8.50%8.00%7.50%7.00%6.50%6.00%5.50%5.00%蘇州西安杭州全國(guó)平均資料來(lái)源:CLCT 公告,圖中表示開(kāi)車到達(dá)的所需時(shí)間(分鐘)資料來(lái)源:CLTC 公告,在園區(qū)租戶結(jié)構(gòu)上,61.6%租戶屬于我國(guó)正在崛起的新興產(chǎn)業(yè),可以帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的租金增長(zhǎng)和更高的安全邊際。具體的入駐公司也基本由高質(zhì)量的國(guó)內(nèi)知名公司或跨國(guó)公司組成,且出租率達(dá)到 91.5%,處于行業(yè)領(lǐng)先水平。圖 16:租戶組合占比(按租金)圖 17:重要租戶代表電子 房地產(chǎn)工程專業(yè)服務(wù)電子商務(wù)生物技術(shù)信息通訊其他金融服務(wù)12%6%19%1
32、0%10%5%11%12%15%資料來(lái)源:CLTC 公告,資料來(lái)源:CLTC 公告美國(guó)工業(yè)地產(chǎn) REITs 一覽美國(guó)上市 REITs 中也有類園區(qū)的底層資產(chǎn),一般指的是包含辦公室、科研用所、廠房、倉(cāng)庫(kù)等的工業(yè)設(shè)施,不過(guò)一般不具有類似我國(guó)的產(chǎn)業(yè)集群、政府導(dǎo)向、政策優(yōu)惠等特點(diǎn)。圖 18:美國(guó)某 Business Park(外部)圖 19:美國(guó)某 Business Park(內(nèi)部)資料來(lái)源:PS Business Parks 官網(wǎng)資料來(lái)源:PS Business Parks 官網(wǎng)美國(guó)園區(qū)類資產(chǎn)一般在工業(yè)、多樣等 REITs 品種下,根據(jù) NAREIT,美國(guó)現(xiàn)有 14 只工業(yè)類 REITs,整體股息率
33、 3.21%,2021 年預(yù)測(cè) P/FFO 23.27x。名稱代碼每股 FFO(美元)P/FFO股息率市值(百萬(wàn)美元)負(fù)債率(%)2021E2022E2021E2022EAmericold Realty TrustCOLD1.351.4927.75252.257,601.2030.7Duke Realty CorpDRE1.631.7324.5323.092.5514,724.2020.1Eastgroup PropertiesEGP5.615.9624.5923.172.295,461.2020.8First Industrial Realty TrustFR1.86222.6121.112
34、.375,436.9023.8Industrial Logistics Properties TrustILPT1.881.9812.3911.745.671,518.2037.8表 6:美國(guó)工業(yè)類 REITs 一覽Innovative Industrial PropertiesIIPR4.937.7637.1623.62.714,060.804.9Lexington Realty TrustLXP0.750.7614.2513.914.052,939.4031.9Monmouth REIT Cl AMNR0.840.8920.6319.393.931,695.3041.5Plymouth I
35、ndustrial REITPLYM1.851.768.138.545.33370.766.6PrologisPLD3.844.1725.9423.872.3373,607.1018.5PS Business ParksPSB6.516.7420.4119.733.163,651.200Rexford Industrial RealtyREXR1.411.5634.8331.491.756,079.3017.5STAG IndustrialSTAG1.942.0416.1215.364.64,657.7027.1Terreno RealtyTRNO1.61.7436.4733.591.983,
36、960.9011合計(jì)2.572.923.2720.973.219,697.4025.2資料來(lái)源:Nareit(含預(yù)測(cè)值),截至 2020 年底園區(qū) REITs 可提供穩(wěn)健的更高回報(bào)相比于零售類 REITs,園區(qū)類資產(chǎn) REITS 的收益率相對(duì)更高,以美國(guó)上市的工業(yè)類REITs:PS Business Park 為例,其底層資產(chǎn)基本都為園區(qū),相比于Weingarten Realty(美國(guó)零售類 REIT,與 PS Business Park 有相近的股息率),以 5 年的維度看有更好的收益表現(xiàn)。圖 20:PSB、WRI 和 SPX 近五年收益表現(xiàn)PSB US EquitySPX IndexWRI
37、 US Equity1.41.210.80.60.40.20-0.2-0.4-0.6-0.82016/3/12017/3/12018/3/12019/3/12020/3/12021/3/1資料來(lái)源:彭博,綜上所述,我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是非常適于作為REITs 底層資產(chǎn)的產(chǎn)品,從海外經(jīng)驗(yàn)看,園區(qū)資產(chǎn)可以提供不錯(cuò)的回報(bào)。特別是疫情和新消費(fèi)方式?jīng)_擊下,園區(qū)類資產(chǎn)可以提供相比于零售類資產(chǎn)更加穩(wěn)定的表現(xiàn),反映在REITs 產(chǎn)品上就是較好的分紅水平和更高的估值。圖 21:工業(yè)類 REITs 有更高的估值水平購(gòu)物中心工業(yè)16141210864200510152025303540資料來(lái)源:Nareit,注:橫軸,
38、P/FFO(21E,x),縱軸:股息率(%) 我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例研究我們認(rèn)為,和其它不動(dòng)產(chǎn)一樣,產(chǎn)業(yè)園區(qū)既需要較高的經(jīng)營(yíng)管理水平,也需要不錯(cuò)的地理位置。對(duì)于 REITs 來(lái)說(shuō),尤其是初創(chuàng)的公募 REITs 來(lái)說(shuō),京滬深等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn),是最值得投資者關(guān)注的。基于現(xiàn)有上市企業(yè)的一些資料,我們選擇幾個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行案例研究。蛇口網(wǎng)谷:轉(zhuǎn)型后單位產(chǎn)值持續(xù)提升作為我國(guó)最老牌的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè),招商蛇口具有蛇口工業(yè)區(qū) 40 年的開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),為我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長(zhǎng)周期發(fā)展提供了很好的觀察視角。圖 22:招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入(萬(wàn)元)圖 23:招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入毛利率(%)
39、1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)YoY16/12 17/12 18/12 19/12 20/06100%80%60%40%20%0%-20%-40%80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0016/1217/1218/1219/1220/06資料來(lái)源:招商蛇口公告,資料來(lái)源:招商蛇口公告,表 7:招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局位置名稱位置名稱深圳蛇口網(wǎng)谷深圳南海意庫(kù)青島青島網(wǎng)谷南昌東湖意庫(kù)杭州運(yùn)河網(wǎng)谷廣州金山谷意庫(kù)南京高鐵網(wǎng)谷深圳福永意庫(kù)武漢東湖網(wǎng)谷重慶金山意庫(kù)南京仙
40、東網(wǎng)谷深圳招商局智慧城南京紫金智谷廣州番禺創(chuàng)新科技園漳州招商局芯云谷北京中關(guān)村科技城資料來(lái)源:招商蛇口公告,2010 年深圳文博會(huì)上,招商蛇口與深圳市南山區(qū)政府聯(lián)手推出了一個(gè)融合高科技與文化產(chǎn)業(yè)的“蛇口網(wǎng)谷-互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地”,標(biāo)志著蛇口工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。建成后,核心區(qū)產(chǎn)業(yè)用房建筑面積超過(guò) 42 萬(wàn)平方米。在改造以前,蛇口網(wǎng)谷所在區(qū)域是一片老舊廠房,主要集中一批從事出口和加工工業(yè)的舊廠房,年總產(chǎn)值和單位面積產(chǎn)值都較低。2010 年提出要對(duì)園區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造、定位轉(zhuǎn)型后,吸引了大批高科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),2011 年就完成了每平米年產(chǎn)值 1800 元到 2.1萬(wàn)元的提升,提升近十倍。經(jīng)過(guò)園區(qū)的
41、不斷發(fā)展,園區(qū)內(nèi)企業(yè)組合也有動(dòng)態(tài)調(diào)整,從剛開(kāi)始的主要租戶組合是初創(chuàng)企業(yè),到 2016 年和 2018 年蘋(píng)果華南總部以及雀巢研發(fā)中心等世界 500 強(qiáng)企業(yè)的入駐,實(shí)現(xiàn)了公司租戶組合的二次升級(jí)。圖 24:蛇口網(wǎng)谷發(fā)展史資料來(lái)源:南方日?qǐng)?bào),贏商網(wǎng),經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào),圖 25:華益鋁廠圖 26:現(xiàn)在是萬(wàn)融大廈資料來(lái)源:招商蛇口公告資料來(lái)源:深圳寫(xiě)字樓信息網(wǎng)臨港新片區(qū):萬(wàn)億目標(biāo),再造浦東臨港新片區(qū),即中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū),由臨港集團(tuán)(上海臨港母公司)參與管理,位于上海東南,于 2019 年 8 月揭牌,具有很高的戰(zhàn)略定位,是我國(guó)新時(shí)代堅(jiān)持全方位開(kāi)放的重要舉措。在臨港新片區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提到,
42、至 2025 年,新片區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)總量要大幅躍升、對(duì)全市制造業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)到 1/3 以上、成型開(kāi)放融合的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)、接軌國(guó)際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。同時(shí)也提出了到 2035 年,新片區(qū)的生產(chǎn)總值要達(dá)到 1 萬(wàn)億元,而 2019 年浦東新區(qū)的產(chǎn)值為 1.2 萬(wàn)億元,也就是說(shuō)幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)浦東新區(qū)。圖 27:臨港新片區(qū)規(guī)劃(紅色部分是先行啟動(dòng)區(qū))資料來(lái)源:臨港集團(tuán)官網(wǎng)臨港新片區(qū)雖然設(shè)立時(shí)間不長(zhǎng),但其政策優(yōu)勢(shì)(自貿(mào))已經(jīng)吸引大批國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐,其中標(biāo)志性事件是特斯拉上海超級(jí)工廠的入駐。2018 年,特斯拉以 9.7 億元摘得 1297.3 畝位于臨港的工業(yè)用地建造超級(jí)工廠,并在 202
43、0 年實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。特斯拉可以享受稅率優(yōu)惠、降低生產(chǎn)運(yùn)輸成本,政府可以獲得稅收,同時(shí)特斯拉的落地也吸引了一大批供應(yīng)商的入駐,迅速形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。值得注意的是,上海臨港集團(tuán)副總裁朱偉強(qiáng)曾表示,今年臨港集團(tuán)將深度參與我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)。2020 年 11 月,上海市發(fā)改委已發(fā)文給臨港新片區(qū)管委會(huì),表示高度重視基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)工作,且臨港新片區(qū)已經(jīng)在去年底開(kāi)始著手建立臨港新片區(qū)的 REITs 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。金地威新科技園:高端配套吸引豪華企業(yè)陣容金地商置旗下的深圳威新軟件科技園以“共享園區(qū)”理念,打造國(guó)際化創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。園區(qū)位于深圳南山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園核心區(qū),占地約 7 萬(wàn)
44、平方米,總建筑面積約 15萬(wàn)平方米,入駐企業(yè) 50 多家,園區(qū)人才 1.2 萬(wàn)名。2020 年,深圳威新科技園的出租率達(dá)到 92%。而此前幾年不受疫情影響的情況下都保持著接近 100%的出租率。圖 28:金地威新軟件科技園資料來(lái)源:金地商置官網(wǎng)為支持入駐企業(yè)發(fā)展,明晰科技產(chǎn)業(yè)的定位,園區(qū)提供了專業(yè)化的配套。例如高荷載的實(shí)驗(yàn)室樓層、高于甲級(jí)寫(xiě)字樓兩倍的電力供應(yīng)、可拆卸的玻璃幕墻等等,可以很好地支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐并進(jìn)行研究工作。表 8:威新軟件科技園的配套設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)30%綠化率園林辦公空間提供更好的研發(fā)辦公氛圍雙地鐵交通方便出行無(wú)空調(diào)加時(shí)費(fèi)、全天同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),適合跨國(guó)企業(yè)時(shí)VRV 空調(diào)荷載 500 公斤的實(shí)驗(yàn)室樓層差溝通擁有多個(gè)高荷載樓層,且預(yù)留變壓器安裝空間,方便實(shí)驗(yàn)設(shè)施安裝高于甲級(jí)寫(xiě)字樓兩倍的電力供應(yīng)滿足數(shù)據(jù)中心、大型用電科研、測(cè)試機(jī)構(gòu)的使用要求可拆卸的玻璃幕墻便于搬運(yùn)科研公司大型儀器入樓健康配套提供網(wǎng)球場(chǎng)
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- YY/T 1833.5-2024人工智能醫(yī)療器械質(zhì)量要求和評(píng)價(jià)第5部分:預(yù)訓(xùn)練模型
- 貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)《創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 2025年甘肅省建筑安全員C證考試題庫(kù)
- 2025年河南省安全員《C證》考試題庫(kù)
- 貴陽(yáng)學(xué)院《山水寫(xiě)生》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 廣州應(yīng)用科技學(xué)院《游戲制作與開(kāi)發(fā)》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 廣州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院《建筑力學(xué)(上)》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 2025四川省安全員-C證考試(專職安全員)題庫(kù)附答案
- 2025云南省建筑安全員《C證》考試題庫(kù)及答案
- 6.4.2向量在物理中的應(yīng)用舉例【超級(jí)課堂】2022-2023學(xué)年高一數(shù)學(xué)教材配套教學(xué)精-品課件+分層練習(xí)人教A版2019必修第二冊(cè)
- 2024年電商平臺(tái)入駐服務(wù)合同
- 2024年度政府采購(gòu)代理服務(wù)合同-醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備采購(gòu)項(xiàng)目3篇
- GJB9001C版標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)課件
- 船舶防火與滅火(課件)
- 七、監(jiān)理工作重點(diǎn)、難點(diǎn)分析及對(duì)策
- 面膜中藍(lán)銅肽經(jīng)皮滲透性和改善皮膚衰老作用研究
- 湖北省荊州市八縣市2023-2024學(xué)年高一上學(xué)期1月期末考試 化學(xué) 含解析
- 聲光影的內(nèi)心感動(dòng):電影視聽(tīng)語(yǔ)言學(xué)習(xí)通超星期末考試答案章節(jié)答案2024年
- 道路下穿高速公路安全安全評(píng)價(jià)
- 緊密型縣域醫(yī)共體信息化建設(shè)指南及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
- 盤(pán)拉機(jī)操作手冊(cè)新
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論