上海市金山項(xiàng)目分析報(bào)-doc 15

1、.：.；上海市x山工程分析報(bào)告目 錄 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830217 目 錄1 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830218 一、總論2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830219 1.1 工程簡介2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830220

2、1.1.1工程概略2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830221 1.1.2 工程規(guī)劃總體要求2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830222 1.1.3 工程建筑面積目的2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830223 1.2 編制根據(jù)2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l

3、_Toc86830224 1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的3 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830225 1.4 結(jié)論3二、市場分析4 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830227 2.1 宏觀環(huán)境分析4 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830228 2.1.1 城市概略4 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdmin

4、istrator桌面 l _Toc86830229 2.1.2經(jīng)濟(jì)開展情況4 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830230 2.1.3 居民生活程度5 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830231 2.2、房地產(chǎn)市場分析5 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830232 2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述5 HYPERLINK C:Documents an

5、d SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830233 2.2.2 板塊特征6 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830234 2.2.3 未來開展趨勢7 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830235 三、工程周邊環(huán)境7 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830236 3.1 工程周邊環(huán)境分析7 HYPERLINK C:Do

6、cuments and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830237 3.1.1 周邊環(huán)境7 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830238 3.1.2 SWOT分析8 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830239 3.2 競爭性樓盤分析8 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830240 四、工程定位9 HYPERLI

7、NK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830241 4.1 總體定位9 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830242 4.2 產(chǎn)品定位10 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830243 4.3 客戶定位10 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830244 4.4 價(jià)錢定位11 HYPE

8、RLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830245 五、財(cái)務(wù)效益12 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830246 5.1 銷售收入測算12 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830247 5.2 建立投資估算12 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830248 5.3 不確定性分

9、析13 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc86830249 5.4 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)13一、總論1.1 工程簡介1.1.1工程概略工程地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍?jiān)绰芬阅稀鍢驏|路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。工程地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，臨近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。1.1.2 工

10、程規(guī)劃總體要求工程占地面積142868平方米，規(guī)劃建立一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地運(yùn)用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1, 其中多層1.4, 非獨(dú)立式低密度住宅0.7, 建筑密度多層30%，非獨(dú)立式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動車泊位按0.7個(gè)/戶配置。1.1.3 工程建筑面積目的工程總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 編制根據(jù)本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地調(diào)查與市場研討的根底上，經(jīng)過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，為工程投資提

11、供科學(xué)的決策根據(jù)。此外，本報(bào)告編制根據(jù)還有：1、上海市國有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同。2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局關(guān)于住宅小區(qū)建立工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的占地面積 142868m2總建筑面積180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多層 124523.8 m2 疊加/聯(lián)排別墅31131 m2車位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率40%機(jī)動車停車泊位 940個(gè)1.4 結(jié)論本工程在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,39

12、2元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本工程風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本工程從經(jīng)濟(jì)上不可行。二、市場分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概略金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸自動脈。到2005年，金山

13、將構(gòu)成“三縱兩橫五條高速公路和“六縱六橫區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。2.1.2經(jīng)濟(jì)開展情況2004年1-3季度金山區(qū)完成國內(nèi)消費(fèi)總值99.51億元，按可比價(jià)錢計(jì)算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)全年增長將超越24%。結(jié)合2003年開展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)開展開場步入高速增長期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)堅(jiān)持高速穩(wěn)

14、定增長的勢頭。其緣由主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年開展的勢頭，從今年1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工工程較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資情勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開場增幅逐月下降。2.1.3 居民生活程度2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500 元，比上年增長8.0；農(nóng)民人均收入4832元，比上年增長9.5。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7。鄉(xiāng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率93.18。2.2、房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，商品房繼續(xù)堅(jiān)持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積

15、145.36萬平方米，增長55.6%；商品房開工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板塊特征根據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建立和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場供應(yīng)量合計(jì)32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，合計(jì)1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場價(jià)錢在3500-4500元/平方米，均

16、價(jià)在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。2004年市場供應(yīng)量合計(jì)25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。該板塊的市場價(jià)錢在3000-4200元/平方米，均價(jià)在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)方案的提出而備受關(guān)注。2004年市場供應(yīng)量合計(jì)63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，合計(jì)2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價(jià)在3000元/平方米左右。2.2.3 未來開展趨勢由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的開展

17、起步較晚，居民住房程度相對較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米。據(jù)建立部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地域?yàn)?5.06平方米；中部地域21.99平方米；西部地域23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房程度和全國的平均程度比還相差5.07平方米，和東部地域比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這闡明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長36.

18、2%；2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2003年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這闡明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看，2003年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。闡明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是宏大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、開展趨勢是好的良好。三、工程周邊環(huán)境3.1 工程周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境工程地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的中心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建立中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛

19、琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。本工程交通便利。西面緊鄰的杭州灣大道貫穿金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有銜接金山石化與上海火車站的鐵道路；南面杭州灣間隔 本工程車程在10分鐘之內(nèi)。本工程周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建立成為金山區(qū)商業(yè)步行街，臨近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，臨近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。3.1.2 SWOT分析Strengthn 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n 交通便利，水、陸、軌道交通立體化交通

20、格局即將構(gòu)成n 周圍居住區(qū)氣候逐漸構(gòu)成，生活配套逐漸完善Weakn 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易呵斥荒涼的覺得n 地塊中間有一個(gè)污水處置廠和高壓電線，在一定程度上影響工程籠統(tǒng)Opportunity n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn 周邊競爭性工程較多，本工程面臨銷售壓力n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。3.2 競爭性樓盤分析工程周邊地域聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)工程。其中，與本工程可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園

21、、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表稱號地址物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 m2均價(jià) (元/m2)開盤日期銷售情況藍(lán)堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨(dú)立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800006101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超越60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高層180

22、00132100-102/125-1554100Aug-04根本售完藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅工程，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7, 2004年6月28日開盤，銷售情況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有 1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售情況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。海上明珠園接近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑規(guī)劃參差有致，設(shè)計(jì)上利用車庫的高度培育錯(cuò)層樓中樓房型，動靜分別，私密性強(qiáng)，是石化地域不多得在售多層

23、房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià)4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前曾經(jīng)根本售完。四、工程定位4.1 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)髦、開創(chuàng)新生活方式定位詮釋：n 嶄新生活方式擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜、“方式主義的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展現(xiàn)一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設(shè)備和功能配套及營銷理念相互

24、交融，給目的客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚安康的生活方式。n 引領(lǐng)市場開展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)開展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性檔次，并與環(huán)境有機(jī)的共融。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n 緊湊型高質(zhì)量生活社區(qū)針對目的客戶發(fā)明符合其需求的高質(zhì)量產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理總價(jià)相對較低，建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的琢磨，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將表達(dá)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)籠統(tǒng)。經(jīng)

25、過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推行主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)展生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推行立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。4.2 產(chǎn)品定位工程周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來開展的趨勢，小高層和高層在樓盤質(zhì)量和溫馨度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。而郊區(qū)開展規(guī)劃時(shí)，那么往往限制小高層和高層住宅的開展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本工程規(guī)劃要求，本工程宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。4.3 客戶定位經(jīng)過

26、對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，本工程客戶定位如下： 客戶以金山本地客戶為主，以在金山任務(wù)的外地人為輔； 客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍； 客戶的家庭構(gòu)造以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； 客戶接受的主力總價(jià)在35萬-50萬左右； 房屋單戶面積需求在85130m2之間居多； 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化任務(wù)和生活的外地人等等； 目的客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4 價(jià)錢定位本工程采用市場比較法定價(jià)，選取相類似工程作為參照，比較本工程和參照工程的優(yōu)劣，進(jìn)展價(jià)錢修正，從而得出本工程相對于市場在售工程的

27、參考價(jià)錢。根據(jù)類似原那么和可比原那么，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本工程多層部分參照工程。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09開展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設(shè)計(jì)10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計(jì)100%/1.04/1.1/1.02經(jīng)過

28、上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本工程多層部分的市場參考價(jià)在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較工程ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價(jià)錢420042004000市場參考價(jià)錢4038 3818 3922 對于別墅部分，本工程與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的工程定位，故售價(jià)調(diào)低200元/平方米。因此，本工程別墅的市場參考價(jià)定位在4600元/平方米。五、財(cái)務(wù)效益5.1 銷售收入測算u 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u 車庫地上部分按照24000元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照36000元/平方米計(jì)算；u 計(jì)算

29、建筑面積按照157155平方米計(jì)算。銷售收入估算表序號工程稱號金額元面積m2單價(jià)元/m2備注一、住宅部分多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計(jì)628,845,392 155,655 二、車位部分地下車位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè)地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè)小計(jì)29,939,000 三、合計(jì)658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)工程銷售收入合計(jì)658,784,392元。5.2 建立投資估算投資估算表序號工程金額元單價(jià)元/m2計(jì)算面積(m2)備注一、土地費(fèi)用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出讓費(fèi)182,156,700 1,275 142,868 85萬/畝，215畝2、契稅5,464,701 3、土地運(yùn)用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、帶征地費(fèi)用13,420,000 22萬/畝，61畝二、前期費(fèi)用69,148,200 440 157,155 1、前期規(guī)費(fèi)52,175,460 332 157,155 2、前期工程費(fèi)用13,043,865 83 157,155 3