經(jīng)典房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)

1、PAGE .PAGE ：.；目 錄一、概述二、市場(chǎng)環(huán)境分析一整體概略 二區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三消費(fèi)者分析 三、謀劃對(duì)象特性分析 一工程概略二技術(shù)資料三地塊資源四周邊配套設(shè)備五交通配套情況四、競(jìng)爭(zhēng)情況分析 一競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本情況二競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析五、工程SWOT分析六、目的一銷(xiāo)售目的二財(cái)務(wù)目的七、工程定位一客戶定位二產(chǎn)品定位三價(jià)錢(qián)定位四籠統(tǒng)定位八、工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 附件一概述本房地產(chǎn)工程位于益陽(yáng)市益陽(yáng)大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，接近市政府所在地，以主推平米的小戶型的樓盤(pán)。以“竹和“玉為主題，力求使工程本身特征明顯，爭(zhēng)取在當(dāng)前市場(chǎng)上建筑方式近似的環(huán)境下，打造“臺(tái)地生活方式，引領(lǐng)白領(lǐng)時(shí)髦生活

2、。本營(yíng)銷(xiāo)謀劃方案針對(duì)目的客戶群體特性，思索實(shí)踐生活程度，結(jié)合益陽(yáng)外鄉(xiāng)文化，意在最短的時(shí)間內(nèi)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)籠統(tǒng)，順利實(shí)現(xiàn)工程的整合推行，到達(dá)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的雙贏。二市場(chǎng)環(huán)境分析整體概括.地理人文環(huán)境益陽(yáng)，地處湖南省北部。它北近長(zhǎng)江，同湖北省石首縣抵界；東北部瀕臨煙波浩淼的洞庭湖，與本省岳陽(yáng)市毗鄰；西和西南部是連綿千里的雪峰山，與常德市、懷化市接壤；東距省會(huì)長(zhǎng)沙市公里，與長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)共同體相連；南連湘中腹地婁底市。全市轄桃江、安化、南縣三個(gè)縣，沅江一個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)大通湖區(qū)，中心城區(qū)涵括赫山、資陽(yáng)、朝陽(yáng)三個(gè)區(qū)。全市總面積平方公里，為全省總面積的.%，總?cè)丝?萬(wàn)，中心城區(qū)面積.平方公里，人口萬(wàn)。境內(nèi)由

3、南至北呈梯級(jí)傾斜，南半部是丘陵山區(qū)；北半部為洞庭湖淤積平原，農(nóng)產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)品資源、水資源、勞動(dòng)力資源豐富，有比較好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，是當(dāng)今我省“+城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的重要城市。 .、經(jīng)濟(jì)環(huán)境益陽(yáng)資源富饒，素有中國(guó)竹子之鄉(xiāng)、中國(guó)黑茶之鄉(xiāng)、中國(guó)麻業(yè)名城的稱號(hào)，也被稱為銀城，市區(qū)設(shè)赫山、資陽(yáng)、朝陽(yáng)三個(gè)區(qū)，含有桃江、安化、南縣以及大通湖區(qū)。全市總面積 平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)，市區(qū)面積 平方公里，人口約 萬(wàn)。 自“長(zhǎng)株潭一體化實(shí)施之后，益陽(yáng)開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入湖南第二步“+城市群戰(zhàn)略開(kāi)展的規(guī)劃中，因此益陽(yáng)城市-開(kāi)展規(guī)劃中顯出，未來(lái)城市將“東突南進(jìn)逐漸交融于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角接軌。 .區(qū)

4、域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.區(qū)域概括、地理區(qū)域規(guī)劃益陽(yáng)中心城區(qū)建成面積約平方公里，屬于一個(gè)中等城市，市區(qū)分資陽(yáng)區(qū)、赫山區(qū)、高新區(qū)三大部分。過(guò)去年，益陽(yáng)市中心城區(qū)不斷向南開(kāi)展，城市重心不斷南移。年代，城市建成區(qū)主要集中在資江沿岸；年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至桃花侖一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向益陽(yáng)大道一代轉(zhuǎn)移。隨著高新區(qū)的建立、省級(jí)高科園區(qū)的成立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀規(guī)劃特點(diǎn)和城市開(kāi)展的不同功能要求，益陽(yáng)主城區(qū)到年規(guī)劃將構(gòu)成緊湊開(kāi)展的“一個(gè)中心、八大片區(qū)、四處公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線的城市規(guī)劃構(gòu)造，逐漸向大城市開(kāi)展邁進(jìn)。、潛力宏大的城市開(kāi)展方式伴隨著湖南“+城市群戰(zhàn)略開(kāi)展的深化，益陽(yáng)開(kāi)場(chǎng)對(duì)接長(zhǎng)沙

5、、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。年月益陽(yáng)鏈接長(zhǎng)沙的城市輕軌西線，正式開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入規(guī)劃施工階段，估計(jì)開(kāi)工運(yùn)用時(shí)間為年；與此同時(shí)對(duì)接于金州大道的城際干線益陽(yáng)段估計(jì)年年底全線開(kāi)工，此兩條西線干道的拉動(dòng)，無(wú)疑將對(duì)益陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展起到推波助瀾的作用。估計(jì)-年時(shí)間將是益陽(yáng)市城市人口經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的頂峰期，同時(shí)也是益陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)通知開(kāi)展的一個(gè)重要契機(jī)。、配套成熟的“四圈四大商圈：資陽(yáng)商圈、桃花侖商圈、赫山商圈、康富商圈，嚴(yán)密的結(jié)合依托，構(gòu)成了益陽(yáng)城區(qū)繁華的生活圈，促生了城區(qū)各種成熟的生活配套設(shè)備。、省級(jí)衛(wèi)生文明城市的創(chuàng)建益陽(yáng)市于年正式啟動(dòng)“創(chuàng)建省級(jí)文明城市的行動(dòng)，各種路政設(shè)備的建立以及完善，極大地改善了市民的居住

6、環(huán)境，提升了城市的品味，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。、城市東擴(kuò)，對(duì)接長(zhǎng)沙隨著“+城市群的開(kāi)展，益陽(yáng)逐漸走向了“城區(qū)東擴(kuò)，對(duì)接長(zhǎng)沙的道路。在未來(lái)年內(nèi)，益陽(yáng)市區(qū)將會(huì)以華天商務(wù)圈為中心，以益陽(yáng)大道為線，逐漸向東開(kāi)展，從而對(duì)接長(zhǎng)沙。、建立“強(qiáng)、大、名、美的現(xiàn)代化高新區(qū)高質(zhì)量生活區(qū)高新區(qū)的迅速開(kāi)展以及城市中心的轉(zhuǎn)移，促使高新區(qū)周邊建立了一大批高質(zhì)量的生活社區(qū)，如：麗景雅苑、銀色現(xiàn)代城、華盛佳苑、緹香名苑等。同時(shí)還有更多的高質(zhì)量社區(qū)正在建立，如：領(lǐng)袖CBD、世紀(jì)佳苑、書(shū)香名邸等.益陽(yáng)市整個(gè)樓市情況根據(jù)年以來(lái)，益陽(yáng)市的房地產(chǎn)相當(dāng)活潑，開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。、年益陽(yáng)市總體審批待開(kāi)發(fā)面積到達(dá).萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)套。全年待開(kāi)盤(pán)

7、新工程個(gè)，新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)套。主要分布為益陽(yáng)大道以北赫山區(qū)個(gè)，以南高新區(qū)個(gè)。其中萬(wàn)平方米以上規(guī)模樓盤(pán)個(gè)，高容積率樓盤(pán).以上容積率個(gè)，低容積率樓盤(pán).以下容積率個(gè)。個(gè)規(guī)模社區(qū)中，赫山區(qū)個(gè)，高新區(qū)個(gè)，資陽(yáng)區(qū)個(gè)。、高新區(qū)、赫山區(qū)對(duì)比 高新區(qū)整體開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米，赫山區(qū)整體開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米，差距萬(wàn)平方米。供應(yīng)方面，高新區(qū)套，赫山區(qū)套，差距套。其產(chǎn)生差距的主要緣由為，赫山區(qū)因地處城市中心，受土地稀缺的限制，其整體開(kāi)發(fā)量不大。高新區(qū)板塊地域廣大，受政策利好引導(dǎo)，其總體開(kāi)發(fā)量較大。從以上市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，未來(lái)高新區(qū)任是益陽(yáng)市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活潑的板塊。、高端化、質(zhì)量化需求目前益陽(yáng)市場(chǎng)多層產(chǎn)品逐漸減少，小高層及高層

8、產(chǎn)品逐漸獲得置業(yè)者的親睞，這遇事著益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸邁向高端化和質(zhì)量化，置業(yè)者也本質(zhì)的改動(dòng)了以往的擇房規(guī)范，逐漸向質(zhì)量化、品牌化大盤(pán)靠攏。從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽(yáng)市中心城區(qū)開(kāi)發(fā)總量的.%。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)方向，市場(chǎng)供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)猛烈。而以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量很小，特別是質(zhì)量型洋房目前僅高新區(qū)兩家代表性樓盤(pán)有類(lèi)似產(chǎn)品，且遭到市場(chǎng)追捧，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)中隨著消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，其高質(zhì)量的洋房必定遭到親睞。、三、四房為主導(dǎo)產(chǎn)品戶型配比如面，益陽(yáng)市場(chǎng)三房、四房產(chǎn)品目前占總體量的%，僅三房就到達(dá)了套，四房套。三房、四房顯然成為了益陽(yáng)市

9、置業(yè)者的首選房源，市場(chǎng)放量較大。而一房、二房產(chǎn)品目前占益陽(yáng)市場(chǎng)總體量的.%。對(duì)于三級(jí)城市的益陽(yáng)來(lái)說(shuō)，更多的購(gòu)房需求還是以自住為主。針對(duì)于一房、二房等緊促房源的市場(chǎng)需求量并不旺盛，投機(jī)性還有待考證。、房屋存量年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)累積消化量近萬(wàn)平方米左右，年全年至月日止累積消化量近萬(wàn)平方米，這意味著-年內(nèi)，益陽(yáng)主要以消化存量房為主，但隨著益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的開(kāi)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)大量外源購(gòu)房者，這將再次推進(jìn)益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)上揚(yáng)。.、房地產(chǎn)住房需求分析、總?cè)丝跀?shù)。益陽(yáng)市年末總?cè)丝跀?shù).萬(wàn)人，其中中心城區(qū)人口為.萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。近年來(lái)益陽(yáng)市總?cè)丝诳傮w呈上升趨勢(shì)，近三年平均增長(zhǎng)

10、率約為.，估計(jì)到年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)萬(wàn)人。益陽(yáng)市實(shí)踐居住人口比常住人口要大得多，加之桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開(kāi)工建立，流動(dòng)人口將更為龐大，這些人口要素為益陽(yáng)市域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求力的擴(kuò)張奠定了雄厚根底。、城鎮(zhèn)化率。益陽(yáng)市城鎮(zhèn)化率增幅較快，年到達(dá).%，城鎮(zhèn)人口.萬(wàn)人，到年到達(dá)%，城鎮(zhèn)人口.萬(wàn)人，凈增約.萬(wàn)人。未來(lái)承接長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)建立綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)人口轉(zhuǎn)移以及沿海加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的潛力宏大，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高，將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可繼續(xù)開(kāi)展。、市場(chǎng)住房需求：到年全市城鎮(zhèn)人口凈增.萬(wàn)人，住房需求萬(wàn)平方米。、年市場(chǎng)的政策、價(jià)錢(qián)變動(dòng)自年第三季度以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，益陽(yáng)房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)年下半年銷(xiāo)售情況更是一路長(zhǎng)紅。受年回暖熱潮的利好，益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年第一季度月銷(xiāo)售量個(gè)案工程根本堅(jiān)持在套左右的平穩(wěn)銷(xiāo)售形狀。第二季度，新條房政出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均遭到一定程度的政策打壓，全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售量均明顯下降，各種促銷(xiāo)方式及折扣充斥市場(chǎng)，雖然房交會(huì)成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場(chǎng)價(jià)錢(qián)一度出現(xiàn)混亂。第三季度，月，益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況繼續(xù)走低，個(gè)案樓盤(pán)平均銷(xiāo)售量根本下降至套左右，市場(chǎng)價(jià)錢(qián)也在各工程大量的優(yōu)惠與折扣的推進(jìn)下出現(xiàn)較大幅度動(dòng)搖，甚至出現(xiàn)了部分工程降價(jià)出賣(mài)的景象。時(shí)至月，受傳統(tǒng)銷(xiāo)售習(xí)慣“金九銀十銷(xiāo)售熱潮影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有所回暖，銷(xiāo)售情況均有小步上升。進(jìn)入

12、月益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況上升明顯，出現(xiàn)全年第一個(gè)銷(xiāo)售熱潮。進(jìn)入第四季度，新條的公布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差別化，并未對(duì)益陽(yáng)市場(chǎng)呵斥較大的打擊。各工程在節(jié)日期間的接待來(lái)訪及銷(xiāo)售情況均較為可觀，部分在國(guó)慶期間開(kāi)盤(pán)出賣(mài)或推出促銷(xiāo)活動(dòng)的工程銷(xiāo)售情況一路攀升。同月，市場(chǎng)剛性需求逐漸加大，各工程經(jīng)濟(jì)型兩房與三房產(chǎn)品的銷(xiāo)售出現(xiàn)熱銷(xiāo)，同時(shí)，益陽(yáng)市場(chǎng)中的部分高層工程以價(jià)錢(qián)標(biāo)桿的籠統(tǒng)強(qiáng)力發(fā)聲，對(duì)于市場(chǎng)也起到了一定的促進(jìn)作用，市場(chǎng)走勢(shì)逐漸平穩(wěn)，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)開(kāi)場(chǎng)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì).消費(fèi)者分析在中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的大環(huán)境下，益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)也漸入高速開(kāi)展時(shí)代，尤其是長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)的建立，長(zhǎng)益高速通車(chē)、長(zhǎng)益城際鐵路的開(kāi)工建立

13、，桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開(kāi)工建立更為益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的起飛插上了翅膀。據(jù)資料顯示，益陽(yáng)市居民儲(chǔ)蓄存款余額，年達(dá).億元，年達(dá).億元，年達(dá).億元，年均增長(zhǎng)達(dá).%以上，年達(dá).億元，為區(qū)域居民購(gòu)買(mǎi)才干提供了強(qiáng)勁支撐。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，年達(dá)元，年達(dá)億元，年達(dá)億元，年均增長(zhǎng)達(dá).%以上，年達(dá)元。年城鎮(zhèn)居民人均居住面積.平方米，估計(jì)到年將達(dá)平方米以上。人民的收入在不斷添加，可支配收入水漲船高，人民的消費(fèi)認(rèn)識(shí)也不斷加強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，必然使人們的生活質(zhì)量的要求也不斷提高，“住成為人們?cè)阱X(qián)袋鼓后第一個(gè)急迫處理或改善的問(wèn)題，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展也帶來(lái)高通貨膨脹，貨幣的貶值，投資渠道的單一和局限

14、，銀行利率偏低，加上房產(chǎn)的保值特性，在這些要素的不斷綜合和放大影響下，使人們對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)不斷添加。估計(jì)到年全市城鎮(zhèn)人口凈增.萬(wàn)人，住房需求萬(wàn)平方米。三 謀劃對(duì)象特性分析.工程概略工程位于益陽(yáng)市赫山區(qū)，益陽(yáng)大道與龍洲路交匯處，屬于益陽(yáng)市中心城區(qū)的邊緣地帶，與高新區(qū)僅一路益陽(yáng)大道之隔。工程總建筑面積萬(wàn)平方米。(詳細(xì)位置見(jiàn)以下圖) .技術(shù)資料工程總占地面積：平方米總建筑面積：平方米(其中住宅平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平方米，辦公樓平方米)容積率：.綠化率：%戶數(shù)：戶其中平米及以下套，-平米套，平米以上套物業(yè)類(lèi)型：高層地形：從整體看是較規(guī)那么的矩形外形.地塊資源 工程地西鄰龍洲路，南靠益陽(yáng)大道，東北兩方

15、向緊挨住宅區(qū)。工程地的自然景觀資源較少，且僅靠益陽(yáng)市的兩條主干道，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華的嘈雜之地。其自然資源的詳細(xì)表現(xiàn)為：、周?chē)h(huán)境景觀 A、工程地現(xiàn)狀 B、東面：益陽(yáng)市公安局家屬區(qū)比工程地高出米左右。 C、南面：益陽(yáng)大道。 D、西面：龍洲路。 E、北面：普通住宅樓。綜述：地塊短少良好的自然景觀，僅有龍洲路路邊的隔離綠化花園有些許綠化植物，景觀資源評(píng)判幾乎為零。、污染情況 A、工業(yè)污染：該地塊間隔 市中心區(qū)近，周邊無(wú)廠礦企業(yè)所構(gòu)成的工業(yè)性污染。B、空氣污染：工程緊臨益陽(yáng)大道與龍洲路，兩條路均為益陽(yáng)市的主干道，車(chē)流量大，汽車(chē)尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周?chē)ㄖ植驾^稀疏，空氣流動(dòng)交快，空氣

16、質(zhì)量受影響較小。C、噪音污染：同樣是緊靠路邊且工程正前方即為十字路口，噪聲影響大。、社會(huì)治安情況 本工程接近益陽(yáng)市區(qū)的中心地帶。雖然車(chē)流量大，但是附近區(qū)域大部分為中高檔住宅小區(qū)以及餐飲休閑場(chǎng)所，并且緊靠益陽(yáng)市公安局，所以治安情況良好。、衛(wèi)生情況 工程地周邊的總體衛(wèi)生情況良好，緣由有以下四點(diǎn)： A、工程地周邊的高檔消費(fèi)場(chǎng)所較多。 B、工程地周邊多為高檔住宅小區(qū)。 C、周邊的道路車(chē)流量雖然繁多，但是道路等級(jí)較高，且環(huán)衛(wèi)任務(wù)到位，根本沒(méi)有塵土飛揚(yáng)景象。 D、同時(shí)益陽(yáng)市正在創(chuàng)建省級(jí)文明城市，所以城區(qū)的衛(wèi)生情況良好。.周邊配套設(shè)備.工程所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 工程地處于城市中心地帶邊緣，周邊有較

17、多的政府辦公樓、政府家屬樓，如益陽(yáng)市公安局，益陽(yáng)市中級(jí)人民法院和益陽(yáng)市電視臺(tái)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，周邊建立了多個(gè)高檔住宅工程，如梓山湖新城，世紀(jì)佳苑，時(shí)代廣場(chǎng)，緹香名苑等工程。這些大型工程的建立，將在未來(lái)兩到三年內(nèi)添加該區(qū)域的人口總數(shù)。并且本區(qū)域內(nèi)有多個(gè)建成多年的小區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。.居民習(xí)慣的日常購(gòu)物場(chǎng)所工程區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在間隔 工程米的地方即為新一佳超市，米處為華天商務(wù)圈，居民日常的購(gòu)物、消費(fèi)及其方便。.周邊居民文體設(shè)備 工程以東米處有梓山湖休閑廣場(chǎng)，以南公里有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、文娛場(chǎng)所，可供居民進(jìn)展文體文娛。小區(qū)本身也規(guī)劃建立

18、有小型廣場(chǎng)。.醫(yī)療衛(wèi)生 益陽(yáng)市中心醫(yī)院、益陽(yáng)市中醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院，離本工程較近，驅(qū)車(chē)僅-分鐘，為業(yè)主提供了健全的安康保證。.金融效力 周邊的銀行較多，如建行、工行、農(nóng)行等大中型銀行，間隔 本工程五分鐘路程，相對(duì)比較方便。.學(xué)校 教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，工程間隔 僅朝陽(yáng)國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、益師附小相距分鐘車(chē)程，為本工程的小學(xué)教育提供了方便。.商業(yè)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展A、工程處于益陽(yáng)中心城區(qū)邊緣，離華天商業(yè)圈僅一公里路程。B、在過(guò)去的兩年內(nèi)，龍洲路兩邊曾經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費(fèi)餐飲文娛場(chǎng)所。如：七天連鎖酒店，羅馬國(guó)際大酒店，華海C廣場(chǎng)，海鮮酒店，羅馬大帝KTV，唱響五洲KTV等。C、在工程的南

19、面，益陽(yáng)首家集大型商業(yè)廣場(chǎng)、A級(jí)寫(xiě)字樓、小型高級(jí)公寓和星級(jí)酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復(fù)合式建筑世紀(jì)大廈，已于年月全面封頂。該工程將于年全面投入運(yùn)用，同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到宏大的帶動(dòng)作用。D、在工程的東側(cè)，梓山湖新城的二期曾經(jīng)建立完成同時(shí)曾經(jīng)售完，作為商業(yè)運(yùn)用的三期工程曾經(jīng)在建。在未來(lái)的三到五年內(nèi)，在益陽(yáng)大道上將會(huì)構(gòu)成分別以梓山湖、世紀(jì)大廈、華天商務(wù)中心、銀城壹號(hào)為中心的繁華商務(wù)圈。.交通配套情況多條公交道路：地塊附近有路火車(chē)站步步高,路白馬山系高級(jí)技工學(xué)校,路火車(chē)站箴言中學(xué),路維克市場(chǎng)茶葉市場(chǎng)公交車(chē)經(jīng)過(guò)，據(jù)最近的公交車(chē)站步行間隔 僅約米，為居家出行帶來(lái)便利。四競(jìng)爭(zhēng)情況分析.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本情

20、況樓盤(pán)一：學(xué)府花園開(kāi)發(fā)商：益陽(yáng)金旅運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：益陽(yáng)市迎賓東路與銀城南路交匯處停車(chē)位：個(gè)總占地面積：畝容積率：.綠化率：%建筑總面積：平方米總戶數(shù)：戶類(lèi)別：普通住宅配套設(shè)備：高爾夫球場(chǎng)、湖南城市學(xué)院、益陽(yáng)醫(yī)學(xué)專(zhuān)科高等學(xué)院及附屬醫(yī)院裝修情況：毛坯交通情況：、路銷(xiāo)售均價(jià)：戶型：一期以小戶型為主樓盤(pán)二：銀海御苑開(kāi)發(fā)商：益陽(yáng)市新欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：益陽(yáng)大道與金山路交匯處銷(xiāo)售代理：家和房產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)：浙江園林建筑設(shè)計(jì)院總占地面積：多平方米容積率：.綠化率：建筑總面積：平方米總戶數(shù)：戶類(lèi)別：普通住宅停車(chē)位：個(gè)配套設(shè)備：湖南城市學(xué)院、京天大酒店、步步高百貨、中國(guó)銀行裝修情況：毛坯交通情況：、路銷(xiāo)售

21、均價(jià)：元戶型：兩房、三房、四房樓盤(pán)三：大學(xué)康城開(kāi)發(fā)商：益陽(yáng)市康瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：銀城南路與學(xué)府路交匯新城市學(xué)院東側(cè)銷(xiāo)售代理：實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)停車(chē)位：個(gè)容積率：.綠化率：%總建筑面積：平米總戶數(shù)：戶類(lèi)別：多層、小高層周邊配套：大學(xué)康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、文娛、休閑、生活超市、精品購(gòu)物和時(shí)髦飾品等于一體。裝修情況：毛坯交通情況：、路銷(xiāo)售均價(jià)：待定戶型：大中小戶型齊全樓盤(pán)四：云頂上品開(kāi)發(fā)商：益陽(yáng)康益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：益陽(yáng)龍洲路和桃花侖路交界處停車(chē)位：個(gè)總占地面積：平米容積率：.綠化率：%總建筑面積：平米總戶數(shù)：戶類(lèi)別：高層、小高層、商住周邊配套：農(nóng)業(yè)銀行、海棠超市、赫山區(qū)政府裝修情況：毛坯交通情況：、

22、路銷(xiāo)售均價(jià)：元戶型：中小戶型.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 經(jīng)過(guò)一天的調(diào)查，他們對(duì)竹海玉臺(tái)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，即學(xué)府花園、銀海御苑、大學(xué)康城、云頂上品進(jìn)展了調(diào)查。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 區(qū)位：四個(gè)樓盤(pán)間隔 本案相對(duì)較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均交融在高校文化圈和休閑文娛圈內(nèi)，大配套都比較齊全。 工程特征：四個(gè)樓盤(pán)的容積率約在.之間，一期主力戶型的面積大多在平方米之間，都是毛坯房。綠化率大多在%。 公司組成：四個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商大多都比較有實(shí)力，聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、承建商和物管公司都還不錯(cuò)。價(jià)錢(qián)： 樓盤(pán)單價(jià)統(tǒng)計(jì)表營(yíng)銷(xiāo)推行：各樓盤(pán)都有本人的售樓部，而且建筑設(shè)計(jì)比較有特征，配套設(shè)備也較齊全，效力態(tài)度很好。廣告媒體大多依托

23、本人制造的宣傳冊(cè)，報(bào)紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤(pán)大多在宣傳冊(cè)、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。 銷(xiāo)售情況： 各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，推出的短時(shí)間內(nèi)就銷(xiāo)售達(dá)%，同時(shí)下批次樓盤(pán)的VIP辦理情況較好，看房量大，購(gòu)買(mǎi)積極性高。物業(yè)管理： 經(jīng)過(guò)對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，本案的客戶主要是利用小戶型樓盤(pán)有利的地理位置來(lái)進(jìn)展投資，又由于房屋具有保值增值的特點(diǎn)，搶購(gòu)小戶型住宅的景象非常普遍，經(jīng)過(guò)對(duì)其他正在銷(xiāo)售的小戶型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況的分析，整個(gè)益陽(yáng)市對(duì)小戶型需求量較大，而且以本地客戶為多，自主為主，因此他們開(kāi)發(fā)小戶型樓盤(pán)是有很大的市場(chǎng)的。尤其本案面對(duì)益陽(yáng)大道，西臨龍洲路，臨近益陽(yáng)

24、市政府和獨(dú)一的一個(gè)五星級(jí)酒店，商業(yè)氣氛濃重，無(wú)論是自住還是投資都是非常有優(yōu)勢(shì)的。只是樓盤(pán)在要注重打造本人的品牌個(gè)性，更加貼近客戶群，滿足其群眾偏好，實(shí)行親情效力，當(dāng)然也要思索本人的開(kāi)發(fā)本錢(qián)。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇權(quán)利雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。五工程SWOT分析.優(yōu)勢(shì)S總價(jià)較低：市場(chǎng)上普通的精品樓盤(pán)面積普遍較大，往往令消費(fèi)者感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買(mǎi)家的過(guò)渡選擇。地段升值潛力大：位于龍洲路與益陽(yáng)大道交匯處，周邊更有世紀(jì)大廈、時(shí)代廣場(chǎng)和金源大廈等商業(yè)集聚地，接近華天商業(yè)圈，具有構(gòu)成繁華

25、商業(yè)圈的中心潛力。戶型設(shè)計(jì)合理：房型規(guī)劃緊湊靈敏，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)等配套功能規(guī)劃合理，動(dòng)靜清楚，私密性良好。周邊社區(qū)成熟：地塊周?chē)鐓^(qū)較多，已構(gòu)成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)備齊全，根底設(shè)備建立日趨完善。周邊配套設(shè)備齊全：新一佳超市，華天大酒店，挪動(dòng)聯(lián)通和電信營(yíng)業(yè)廳，國(guó)家、商業(yè)銀行，暫時(shí)停車(chē)位，益師附小、益陽(yáng)市人民醫(yī)院等設(shè)備，能很好的滿足住戶的生活需求。交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰益陽(yáng)大道及龍洲路，多路公交車(chē)途經(jīng)此地，交通興隆，出行便利。區(qū)域文化氣味濃重：朝陽(yáng)國(guó)際學(xué)校及湖南城市學(xué)院接近此地，文化氣味濃重。)投資報(bào)答率高：接近華天、福中福等成熟商業(yè)圈，更

26、離益陽(yáng)市政府不過(guò)非常鐘車(chē)程，隨著商業(yè)氣味日漸濃重，益陽(yáng)市中心的南移，升值潛力看好，投資報(bào)答率一路高揚(yáng)。.優(yōu)勢(shì)W地塊小，難以構(gòu)成規(guī)模，內(nèi)部景觀建立遭到一定的影響。容積率的限制，導(dǎo)致本工程人口密度較大，影響住戶的居住檔次。受?chē)?guó)家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷(xiāo)售。.時(shí)機(jī)O 竹海玉臺(tái)位于益陽(yáng)大道和龍洲路的交匯處，毗鄰世紀(jì)大廈、市中級(jí)人民法院、市公安局、新一佳大新超市、時(shí)代廣場(chǎng)，在未來(lái)的一兩年后將會(huì)是益陽(yáng)市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的開(kāi)展存在較大的市場(chǎng)空間，市場(chǎng)需求量大。同期同質(zhì)工程數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)少。.要挾T周邊世紀(jì)嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽(yáng)光

27、城分流客戶。益陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，開(kāi)展較慢，投資者少。國(guó)家宏觀調(diào)控情勢(shì)不明朗，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)前景模糊。六目的.銷(xiāo)售目的階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間段年月日-月底年月初-年月底年月初-月底年月初-年月預(yù)定成交戶銷(xiāo)售率%.財(cái)務(wù)目的方案投資額：萬(wàn)元時(shí)間階段目的第一階段第二階段第三階段第四階段合計(jì)住宅銷(xiāo)售面積平米商業(yè)用房銷(xiāo)售面積平米銷(xiāo)售額萬(wàn)七工程綜合定位.客戶定位經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本工程的主力客戶定位為都市白領(lǐng)階層。 主流客戶：益陽(yáng)市的白領(lǐng)；企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主；年青的自在職業(yè)與IT一族。其他補(bǔ)充客戶非主流：益陽(yáng)市有灰色收入的“洗灰一族；部分求開(kāi)展個(gè)人或孩子的外

28、省或外市人士，有錢(qián)或有權(quán)的外市人士，主要是益陽(yáng)市外的其他市，直系親屬在益陽(yáng)的外市人士。.定位分析：抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力所在；白領(lǐng)一族年齡層定位在歲；小戶型公寓以初次置業(yè)為主，常規(guī)住宅那么以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；以全市范圍目的客戶為主，周邊換房客戶為輔。.客戶描畫(huà)：根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本工程的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)根底的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的主要是“住房享用與投資。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)根底、文化層次，對(duì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)有一定的知識(shí)和閱歷，所以才真

29、正知道所要購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的價(jià)值。 主流客戶分析約占整體消費(fèi)群體的 益陽(yáng)市的白領(lǐng)約占整體消費(fèi)群體的 年齡層：-歲客戶特征描畫(huà)：他們能夠是益陽(yáng)本地人，也能夠是本省內(nèi)其他城市人分配到益陽(yáng)任務(wù)或自在打工，大多數(shù)任務(wù)三到五年左右，幾年的拼搏，已根本找到適宜本人的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時(shí)髦檔次的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來(lái)開(kāi)展的主力軍。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛(ài)關(guān)系，他們已對(duì)生活、愛(ài)情充溢責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)?？蛻粜乃济璁?huà)：益陽(yáng)本地

30、普通白領(lǐng)與父母同住或租房獨(dú)住，但是居住區(qū)根本是從小長(zhǎng)大的區(qū)域，由于那里有父母、親戚、朋友、同窗，是社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時(shí)希望有一個(gè)獨(dú)立的空間。益陽(yáng)移民白領(lǐng)不是益陽(yáng)本地人，不論有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后不斷在益陽(yáng)任務(wù)，益陽(yáng)是三線城市，是長(zhǎng)沙的后花園，生活又溫馨，開(kāi)展時(shí)機(jī)也很大。需求類(lèi)型：一房、兩房，既經(jīng)濟(jì)又溫馨的居家環(huán)境是他們選擇的重要要素，交通相對(duì)比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分開(kāi)展基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活情調(diào)享用。 購(gòu)買(mǎi)決議要素：?jiǎn)挝粌r(jià)錢(qián)，價(jià)錢(qián)稱心下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、配套、交通條件等。 企業(yè)中高層管理者約占整體消費(fèi)群體的年齡層：-歲左右客戶特征描畫(huà)：他們益陽(yáng)本地人居多

31、，或者是在益陽(yáng)任務(wù)多年的移民，任務(wù)大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)根底和可觀的穩(wěn)定收入，任務(wù)單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的任務(wù)閱歷，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步開(kāi)展的時(shí)機(jī)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為本人的負(fù)擔(dān)。曾經(jīng)成家，妻子孩子都很好?？蛻粜乃济璁?huà)：由于不想生活有負(fù)擔(dān)，雖然可以買(mǎi)得起，也不想購(gòu)買(mǎi)價(jià)錢(qián)昂貴的房子，全家生活殷實(shí)、高興、輕松。同時(shí)希望本人和家人能有個(gè)比較溫馨居住環(huán)境，讓生活更自在輕松些。 需求類(lèi)型：三房、四房、商鋪，較溫馨的居家環(huán)境與有一定投資價(jià)值的物業(yè)是他們選擇的重要要素。購(gòu)買(mǎi)決議要素：?jiǎn)挝粌r(jià)錢(qián)、合理溫馨的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。商鋪

32、的升值空間。企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主約占整體消費(fèi)群體的年齡層：-歲客戶特征描畫(huà)：他們是“真正的益陽(yáng)本地人，是益陽(yáng)的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較勝利，但生活并不崇尚奢侈但需求張揚(yáng)，錢(qián)是本人辛勞賺來(lái)的，雖然有房有車(chē)，但是還是不甘心，需求更面子點(diǎn)，在圈子里要讓他人可以知道本人是勝利人士，而勝利需求表現(xiàn)出來(lái)。在事業(yè)上有一定的根底，企業(yè)曾經(jīng)到達(dá)一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速開(kāi)展階段，希望企業(yè)有屬于本人的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)籠統(tǒng)，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。 客戶心思描畫(huà)：本人有本人的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢(qián)是有不少了，但假設(shè)花錢(qián)太奢侈心疼，沒(méi)必要。父母如今不是負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵是要活得有面子

33、。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，可以用來(lái)本人居住或購(gòu)買(mǎi)辦公樓用來(lái)投資或本人運(yùn)用。 需求類(lèi)型：四房以上戶型、首層商鋪。 購(gòu)買(mǎi)決議要素：?jiǎn)挝粌r(jià)錢(qián)適中，居住用房的面積和物業(yè)類(lèi)型上有可夸耀的資本。寫(xiě)字樓用來(lái)投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)開(kāi)展用房。商鋪的商業(yè)氣氛與升值潛力。年青的自在職業(yè)者與IT一族約占整體消費(fèi)群體的 年齡層：-歲 客戶特征描畫(huà)：他們是益陽(yáng)本地人，自在職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)根底， 對(duì)未來(lái)開(kāi)展有一定想象， 客戶心思描畫(huà)：本人有本人的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自在的個(gè)人空間，對(duì)生活與任務(wù)的環(huán)境比較隨意。 需求類(lèi)型：小戶型SOHO，面積在-平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。 非主流客戶簡(jiǎn)析約

34、占整體消費(fèi)群體的 益陽(yáng)“洗灰一族 約占整體消費(fèi)群體的部分政府有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過(guò)分張揚(yáng)，會(huì)選擇在離市中心不遠(yuǎn)，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其能夠是不以本人的名義購(gòu)置房屋，在實(shí)踐運(yùn)用上，能夠用來(lái)作為親屬居住或本人的靈敏居所。他們關(guān)懷的是物業(yè)的質(zhì)量與投資價(jià)值，對(duì)價(jià)錢(qián)不太敏感，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類(lèi)型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對(duì)較大。 部分追求開(kāi)展個(gè)人或孩子的外市人士約占整體消費(fèi)群體的。主要為湖南省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)才干，但不滿足于現(xiàn)狀，看好益陽(yáng)開(kāi)展?jié)摿?，想到益?yáng)開(kāi)展事業(yè)。需求的戶型在四房以內(nèi)。直系親屬在益陽(yáng)的外省或外市人士約占整體消費(fèi)群體的部分非

35、益陽(yáng)人士由于直系親屬在益陽(yáng)，主要是子女。老人希望可以相互照應(yīng)，經(jīng)常見(jiàn)面；子女希望孝敬老人、方便照顧；益陽(yáng)又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會(huì)有部分人士選擇來(lái)益陽(yáng)養(yǎng)老。他們不需求奢華、不需求繁華，需求的安靜的生活、人情味濃的居住氣氛和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。需求的物業(yè)類(lèi)型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，普通會(huì)需求面積適中的戶型。.產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)益陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本工程的綜合質(zhì)素分析，本工程應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型工程，集住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享用的開(kāi)放式高雅社區(qū)。根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)情況、區(qū)域市場(chǎng)情勢(shì)、工程本身?xiàng)l件的綜合分析，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)、逃避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為原那么。

36、各類(lèi)物業(yè)檔次建議如下：商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 街鋪街兩層.產(chǎn)品定位分析塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)錢(qián)；市場(chǎng)空缺，差別、創(chuàng)新產(chǎn)品高層住宅定位A.本工程的住宅戶型構(gòu)造以緊湊型的二房、三房為主，大戶型房B.創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園等；詳細(xì)戶型設(shè)置建議如下：構(gòu)造稱號(hào)一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積-以上比例%商場(chǎng)定位街鋪-平米。.價(jià)錢(qián)定位.價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略定價(jià)原那么低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)錢(qián)，然后再逐漸漸進(jìn)提高。 理由：低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視野，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。低開(kāi)意味著價(jià)錢(qián)道路會(huì)逐漸走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上構(gòu)

37、成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。低開(kāi)使開(kāi)展商在物業(yè)的推行過(guò)程中占據(jù)自動(dòng)，有較大的戰(zhàn)略調(diào).價(jià)錢(qián)定位.價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略定價(jià)原那么低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)錢(qián)，然后再逐漸漸進(jìn)提高。 理由：低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視野，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。低開(kāi)意味著價(jià)錢(qián)道路會(huì)逐漸走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上構(gòu)成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。低開(kāi)使開(kāi)展商在物業(yè)的推行過(guò)程中占據(jù)自動(dòng)，有較大的戰(zhàn)略調(diào)整空間B.留有余地不把價(jià)錢(qián)做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來(lái)愈來(lái)愈不以為然，近幾年來(lái)樓市的低迷，讓諸多購(gòu)房者持幣張望。作為高價(jià)消費(fèi)品，許

38、多購(gòu)房者是窮其終身積存購(gòu)買(mǎi)，他們?cè)跊Q議購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。價(jià)錢(qián)定得太滿使得他們難以享用物業(yè)升值，從而難以構(gòu)成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷(xiāo)售。C.價(jià)錢(qián)透明樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)討價(jià)和人情折扣。D.小幅頻調(diào)價(jià)風(fēng)格整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，構(gòu)成小步快跑的態(tài)勢(shì) E. 靈敏付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需求多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。 F. 貯藏后手不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷(xiāo)。價(jià)錢(qián)謀劃的目的在制定價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略、進(jìn)展價(jià)錢(qián)定位之前，首先必需確定價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的目的。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的根據(jù)。普通，樓盤(pán)的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的目的無(wú)外

39、乎以下幾點(diǎn)：A.最大利潤(rùn)目的獲取最大利潤(rùn)是開(kāi)展商的重要目的，但追求最大利潤(rùn)并非追求最高價(jià)錢(qián)，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目的的最大總利潤(rùn)。B.銷(xiāo)售目的這一目的不僅包括產(chǎn)品能全部銷(xiāo)售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售額到達(dá)最大。C.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目的許多開(kāi)展商對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)錢(qián)很敏感，但并不希望進(jìn)展價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)。都有認(rèn)識(shí)的經(jīng)過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，防止在競(jìng)爭(zhēng)中失利。D.品牌目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)中確立本人的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造、穩(wěn)定、開(kāi)展本人的品牌籠統(tǒng)，為日后的開(kāi)展打下根底也是價(jià)錢(qián)謀劃的一個(gè)重要目的。)定價(jià)方法工程采用市場(chǎng)比較定價(jià)法定價(jià)。根據(jù)本案在益陽(yáng)樓市的位置，工程定價(jià)應(yīng)在思索周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)

40、錢(qián)的根底上，放眼整個(gè)益陽(yáng)。根據(jù)工程定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類(lèi)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)經(jīng)過(guò)類(lèi)比分析法進(jìn)展工程均價(jià)模擬數(shù)，為此他們選取了以下樓盤(pán)作為對(duì)比對(duì)象：A.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：云頂上品 權(quán)重：% 小戶型價(jià)錢(qián)：銀海御苑 權(quán)重：% 小戶型價(jià)錢(qián)：書(shū)香名邸 權(quán)重：% 小戶型價(jià)錢(qián)：學(xué)府花園 權(quán)重：% 小戶型價(jià)錢(qián)：B.確定比較要素比較要素權(quán)重分?jǐn)?shù)-分系數(shù)與云頂上品比與銀海御苑比與書(shū)香名邸比與學(xué)府花園比與云頂上品比與銀海御苑比與書(shū)香名邸比與學(xué)府花園比區(qū)域要素%-.-.樓盤(pán)要素%-.物業(yè)要素%-.工程進(jìn)度要素%.合計(jì)-.C.比較系數(shù)D.與比較樓盤(pán)的均價(jià)相比a.-.=-b.=.c.=.d.=.E.均價(jià)a.-=b.+.=.c.+

41、.=.d.+.=.F.均價(jià)權(quán)重之和 %+.%+.%+.%=.(元)因此，建議本案的小戶型整體均價(jià)在.元/M。商業(yè)為元/；)定價(jià)程序A.首先，決議工程的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià) 。B. 然后在對(duì)工程各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)。C. 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等要素后確定。D. 針對(duì)每個(gè)單元先確定主價(jià)樓層，再定出垂直差價(jià)。E. 針對(duì)每個(gè)單元平層定出程度差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面規(guī)劃、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等要素確定。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，構(gòu)成工程價(jià)錢(qián)表。)工程價(jià)錢(qián)提升潛力分析工程位于益陽(yáng)大道和龍洲路的交

42、匯處。同時(shí)也有望成為和時(shí)代廣場(chǎng)、世紀(jì)大廈等一體的中心商業(yè)圈，同時(shí)與競(jìng)爭(zhēng)工程的比較，本工程未來(lái)升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上揚(yáng)，詳細(xì)表達(dá)在以下幾點(diǎn)：A.本工程表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和時(shí)機(jī)順應(yīng)市場(chǎng)；B.本工程的市場(chǎng)綜合定位適中，未來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變才干較強(qiáng)。)價(jià)錢(qián)表的制定價(jià)錢(qián)表是根據(jù)己確定的中心均價(jià)為根底，經(jīng)過(guò)各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)錢(qián)明細(xì)表。A.棟間差確實(shí)定思索對(duì)比的要素主要有：朝向、高度、景觀、密度 、構(gòu)造、噪音或污染。普通情況下，棟間差不宜大于中心均價(jià)的%。B.戶型差確實(shí)定：思索對(duì)比的要素主要有：朝向、景觀、適用性、構(gòu)造、面積、噪音或污染，普通情況下，戶型差不宜大于中心均價(jià)的%

43、。C.樓層差確定普通情況下，樓層差視構(gòu)造為高層以及棟間遮擋情況而定。高層住宅樓層差為中心均價(jià)的%，高層住宅樓層差為%。.籠統(tǒng)定位.工程籠統(tǒng)定位根據(jù) 目的客戶分析：大多追求時(shí)髦，注重個(gè)性，樂(lè)于接受新穎事物； 本工程定位要求：全新的強(qiáng)勢(shì)概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；.工程籠統(tǒng)定位要素 表達(dá)工程定位要求：國(guó)際人文示范社區(qū) 符合目的客戶風(fēng)格：時(shí)髦、大氣、熱情、和睦 利于表達(dá)物業(yè)賣(mài)點(diǎn)：位置地貌、文化韻致 配合工程的多功能性，包含辦公、效力、商業(yè)、安家、個(gè)性等元素 有較強(qiáng)的包容性，利于延展：建筑特征、景觀小品、生活方式 有特征，讓人印象深化，利于推行：獨(dú)創(chuàng)、新穎、易于聚集市場(chǎng)目光，引起消費(fèi)

44、者獵奇心。.工程籠統(tǒng)定位關(guān)鍵詞 和平、環(huán)保、運(yùn)動(dòng)、文明、親情 時(shí)髦、熱情、陽(yáng)光、文化、安康 高尚、位置、質(zhì)量、尊貴、財(cái)富.工程籠統(tǒng)定位 都市中央，生活領(lǐng)袖益陽(yáng)首席白領(lǐng)社區(qū).附：文化定位在產(chǎn)品塑造中需求盡能夠表達(dá)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、勝利的、時(shí)髦的、高雅的。 孩子：在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們經(jīng)過(guò)參與音樂(lè)、繪畫(huà)、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他方式，培育廣泛的興趣喜好。 成人：在步行街閑逛，在益陽(yáng)風(fēng)情的庭院休閑和運(yùn)動(dòng)，釋放一天的任務(wù)壓力。愛(ài)靜那么泡泡書(shū)吧，在 “新天地般步行街啖一口HALY咖啡，體味那難

45、得的悠閑；愛(ài)動(dòng)那么喜歡健身類(lèi)運(yùn)動(dòng)。 老人：在這里老人都有早起習(xí)慣。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。日子過(guò)得舒心而富足。.建筑風(fēng)格定位簡(jiǎn)約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個(gè)瑞士峰景小城。.工程開(kāi)發(fā)方式定位思索要素：充分發(fā)揚(yáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)萬(wàn)平米規(guī)模，在市場(chǎng)中有強(qiáng)的號(hào)召力。 會(huì)所資源的共享針對(duì)他們的產(chǎn)品分類(lèi)，他們的會(huì)所資源可有選擇性的共享。 物業(yè)籠統(tǒng)的整體性由于工程的物業(yè)類(lèi)型包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開(kāi)發(fā)方式需求顧及整體籠統(tǒng)。商業(yè)街資源的利用利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展現(xiàn)。 綜合思索以上要素，開(kāi)發(fā)方式定位為：整體開(kāi)發(fā)，商服先行 定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌優(yōu)勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，

46、以較好的籠統(tǒng)展現(xiàn)。.開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位復(fù)合優(yōu)勢(shì)；性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；差別優(yōu)勢(shì)；細(xì)處競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)；門(mén)檻優(yōu)勢(shì)。八工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略.工程籠統(tǒng)定位竹海玉臺(tái)小天地里的時(shí)髦、高雅生活籠統(tǒng)詮釋?zhuān)盒】臻g里的大故事，讓您發(fā)現(xiàn)生活別樣的美麗。米高的空中花園，讓您在家中笑傲風(fēng)景。綠色在家門(mén)，清新鄰里間，讓您品味高雅，享用生活！當(dāng)您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的綠竹，您能否覺(jué)得神清氣爽？當(dāng)您在閑暇時(shí)，散步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時(shí)，聽(tīng)著翠鳥(niǎo)的輕啼，您能否覺(jué)得心境愉悅？當(dāng)您的朋友羨慕您溫馨、安靜的生活環(huán)境時(shí)，您能否為您當(dāng)初的選擇感到驕傲與驕傲？竹海玉臺(tái)，等待您的青睞！.工程營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略.營(yíng)銷(xiāo)推行整體思緒：市場(chǎng)細(xì)分，構(gòu)成差別化 作

47、為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)工程，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者，不作“跟隨者，而進(jìn)入“細(xì)分者市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手構(gòu)成差別，在這一定位戰(zhàn)略前提下，他們經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市時(shí)機(jī)的存在。詳細(xì)產(chǎn)品戰(zhàn)略是：住宅：緊湊型兩房，三房市場(chǎng)供應(yīng)量小立面風(fēng)格創(chuàng)新市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)性樓盤(pán)少，公眾對(duì)建筑立面較在意入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型市場(chǎng)空缺平米，一房一廳，兩房?jī)蓮d，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷(xiāo)小戶型的晉級(jí)版市場(chǎng)空缺小戶型構(gòu)造領(lǐng)先深圳成熟戶型復(fù)制，益陽(yáng)市場(chǎng)空缺，以戶型優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)朝向差。底層臨街商鋪.確定整體營(yíng)銷(xiāo)階段過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)第四階段:客戶：投資客為主主推賣(mài)點(diǎn)：

48、商鋪門(mén)面的銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)第三階段:客戶：投資客為主主推賣(mài)點(diǎn)：升值潛力、投資報(bào)答率吸引少量冒險(xiǎn)型的投資客吸引激動(dòng)型的過(guò)渡性自住客戶營(yíng)銷(xiāo)第二階段:客戶：自住、投資并重主推賣(mài)點(diǎn)：社區(qū)、配套、產(chǎn)品 升值潛力樹(shù)立時(shí)髦、高雅的籠統(tǒng)彰顯工程大社區(qū)、大配套、個(gè)性產(chǎn)品吸引張望型的過(guò)渡性自住客戶落定吸引張望型的投資客落定自住客戶根本消化終了，同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)鋪面招商方案經(jīng)過(guò)價(jià)錢(qián)優(yōu)惠、付款方式靈敏等手段吸引最后一部分投資客落定營(yíng)銷(xiāo)第一階段:客戶：過(guò)渡性自住型為主主推賣(mài)點(diǎn)：生活方式/概念 .營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行戰(zhàn)略.現(xiàn)場(chǎng)包裝戰(zhàn)略) 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝在月日工程宣傳啟動(dòng)后，進(jìn)入導(dǎo)入期。立刻對(duì)工程全部圍墻廣告進(jìn)展改換；包裝上以展現(xiàn)“小天地里的時(shí)髦、

49、高雅生活籠統(tǒng)廣告為主，以圍墻廣告向市場(chǎng)告知工程即將推出產(chǎn)品信息。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以籠統(tǒng)廣告進(jìn)展攻心戰(zhàn)術(shù)以到達(dá)建立工程籠統(tǒng)目的。在工程強(qiáng)銷(xiāo)期后，此時(shí)工程市場(chǎng)籠統(tǒng)已初步建立，激動(dòng)型客戶已也已購(gòu)買(mǎi)，他們面對(duì)的客戶更多的是明智型客戶，這時(shí)應(yīng)改換全部圍墻廣告，針對(duì)此類(lèi)客戶類(lèi)型心思特點(diǎn)，廣告內(nèi)容以工程賣(mài)點(diǎn)為主，在廣告言語(yǔ)的煽動(dòng)下，用現(xiàn)實(shí)說(shuō)話，以到達(dá)促進(jìn)銷(xiāo)售目的。他們可充分利用此期工程緊鄰城市主要干道益陽(yáng)大道和龍洲路及毗鄰華天商業(yè)圈，展現(xiàn)面寬、人流量大的優(yōu)勢(shì)，立刻在樓體上以大型噴繪方式和在施工塔吊上以霓虹燈方式制做“竹海玉臺(tái)，到達(dá)每天小時(shí)向市場(chǎng)傳送工程新產(chǎn)品信息目的。樣板房包裝由于此期小戶型為不帶精裝修銷(xiāo)

50、售，針對(duì)此期目的客戶群較年輕化的特點(diǎn)，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約呈現(xiàn)出不同的故事方式進(jìn)展包裝，使其在講解時(shí)興趣性強(qiáng)，引發(fā)客戶的共鳴和購(gòu)房后的憧憬，以促進(jìn)工程銷(xiāo)售。配置專(zhuān)職樣板房管理人員，任務(wù)人員要求年輕，服裝要求具有 活力，表達(dá)年輕活力；樣板房管理員要時(shí)辰堅(jiān)持樣板房的衛(wèi)生 清潔，同時(shí)能到達(dá)一定的樣板房講解才干，在客戶觀賞時(shí)，提 供熱情周到的效力，使客戶在觀賞過(guò)程中能領(lǐng)會(huì)到專(zhuān)業(yè)、熱情 的物管效力，以促進(jìn)工程銷(xiāo)售。 售樓處包裝售樓處展板內(nèi)容初期以工程籠統(tǒng)內(nèi)容為主，強(qiáng)銷(xiāo)期后以工程賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容為主，以貼合銷(xiāo)售需求。售樓處需配合樓盤(pán)的性質(zhì)來(lái)營(yíng)造氣氛，布置一些賞心順眼的小植物和小飾品，配以竹和玉的主題，以滿足工程籠統(tǒng)和目的客

51、戶群心思的需求。.廣告推行戰(zhàn)略廣告推行整體思緒籠統(tǒng)建立期：采用戶外、工地圍墻、報(bào)紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等集中轟炸的方式，快速建立工程時(shí)髦、高雅籠統(tǒng)，引發(fā)購(gòu)買(mǎi)激動(dòng)。市場(chǎng)預(yù)熱期：由虛轉(zhuǎn)實(shí)，對(duì)竹海玉臺(tái)的配套及工程賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展市場(chǎng)宣泄，加強(qiáng)目的客戶群對(duì)工程的認(rèn)知與購(gòu)買(mǎi)自信心。強(qiáng)銷(xiāo)期：深化的進(jìn)展工程與產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)發(fā)掘，對(duì)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展部分描寫(xiě)和細(xì)部放大展現(xiàn)，進(jìn)一步刺激客戶購(gòu)買(mǎi)愿望和自信心。持銷(xiāo)期：進(jìn)展企業(yè)品牌和工程品牌推行，結(jié)合物業(yè)管理以及工程所倡導(dǎo)的生活方式展現(xiàn)，促進(jìn)客戶之間的口碑傳播，多重刺激引發(fā)客戶的劇烈購(gòu)買(mǎi)激動(dòng)。尾盤(pán)期：宣傳上強(qiáng)調(diào)工程處于城市中心，該地段小戶型產(chǎn)品的稀缺性以及工程的投資增值潛力，結(jié)合一定的促銷(xiāo)手段加

52、以清盤(pán)。不同銷(xiāo)售階段的媒體組合戰(zhàn)略各媒體優(yōu)缺陷分析媒體種類(lèi)優(yōu)點(diǎn)缺陷報(bào)紙靈敏及時(shí)，時(shí)效性強(qiáng)，市場(chǎng)覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時(shí)間較長(zhǎng)，信息清楚，可信性高。過(guò)于昂貴，保管性差。戶外較為醒目，競(jìng)爭(zhēng)少，駐留時(shí)間長(zhǎng)，成效耐久，費(fèi)用中等。受眾可選性差，有區(qū)域性限制，具廣告發(fā)明性限制，主要是起提示作用。網(wǎng)絡(luò)相對(duì)費(fèi)用低，信息載量大，靈敏性強(qiáng)，交互性強(qiáng)。受眾面狹窄以白領(lǐng)族為主。電臺(tái)費(fèi)用較低，傳播面廣，信息頻率高。信息保管性差，信息駐留時(shí)間短手機(jī)短信費(fèi)用低，受眾面廣，受眾可選擇性強(qiáng)。信息保管性差。車(chē)體覆蓋面廣，信息駐留時(shí)間長(zhǎng)。受眾可選性差，承載信息量小?！耙骊?yáng)房地產(chǎn)等雜志費(fèi)用低，信息清楚，駐留時(shí)間長(zhǎng)。

53、市場(chǎng)覆蓋面窄、受眾有限。本工程目的客戶群同以上各媒體的結(jié)合度分析 經(jīng)過(guò)工程的目的客戶群分析：他們大都年齡在-歲，網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用頻率較高，也喜歡經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)搜集購(gòu)房信息，可針對(duì)此特點(diǎn)較多采用網(wǎng)絡(luò)廣告信息載量大方式進(jìn)展工程信息傳播；網(wǎng)站可選取益陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)等。他們收入較高，手機(jī)持有率高、交通方式上打的頻率高，結(jié)合手機(jī)短信受眾可選擇性強(qiáng)、費(fèi)用低、和電臺(tái)信息覆蓋面廣、頻率高、費(fèi)用低以及戶外廣告醒目，成效耐久的優(yōu)點(diǎn)，可較多采用經(jīng)過(guò)手機(jī)短信、電臺(tái)和戶外進(jìn)展工程信息傳播；短信受眾可選擇月消費(fèi)在元以上人群。由于目的客戶群多為企業(yè)白領(lǐng)、私企業(yè)主，行政金融人士，出入時(shí)髦、休閑場(chǎng)所較多；因此可較多采用此類(lèi)雜志廣告方式進(jìn)展

54、工程信息傳播不同銷(xiāo)售階段，媒體的詳細(xì)組合銷(xiāo)售階段主要傳播媒體籠統(tǒng)期戶外、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)預(yù)熱期戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信強(qiáng)銷(xiāo)期報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信、戶外持銷(xiāo)期網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、報(bào)紙尾盤(pán)期網(wǎng)絡(luò)、短信不同銷(xiāo)售階段的媒體戰(zhàn)略戶外戰(zhàn)略： 在各階段都是主要擔(dān)負(fù)建立本工程時(shí)髦、高雅籠統(tǒng)宣傳目的；在開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)或其他艱苦節(jié)點(diǎn)前進(jìn)展改換，傳送開(kāi)盤(pán)等艱苦信息，開(kāi)盤(pán)一周后重新回到籠統(tǒng)廣告上。報(bào)紙戰(zhàn)略： 在籠統(tǒng)建立期以建立工程時(shí)髦、高雅籠統(tǒng)為主要目的，同時(shí)配合工程活動(dòng)信息傳送；在預(yù)熱期，主要以傳播工程賣(mài)點(diǎn)為主；同時(shí)配合工程開(kāi)盤(pán)等艱苦信息傳送；強(qiáng)銷(xiāo)期主要進(jìn)展深挖的工程賣(mài)點(diǎn)傳播，同時(shí)配合活動(dòng)需求，傳送信息；持銷(xiāo)期對(duì)工程品牌、

55、物業(yè)管理等進(jìn)展傳播。網(wǎng)絡(luò)： 在各階段，網(wǎng)絡(luò)平面廣告以傳播工程籠統(tǒng)和活動(dòng)信息為主；網(wǎng)絡(luò)文章以工程整體引見(jiàn)、賣(mài)點(diǎn)展現(xiàn)及活動(dòng)內(nèi)容詳細(xì)播報(bào)為主。短信： 工程開(kāi)盤(pán)時(shí)以“樣板房開(kāi)放暨時(shí)髦T臺(tái)秀、“不同的角度青春攝影展等系列活動(dòng)和促銷(xiāo)活動(dòng)信息傳播為主。電臺(tái)： 不同階段以工程籠統(tǒng)信息、工程賣(mài)點(diǎn)信息和活動(dòng)信息傳送為主。.營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)戰(zhàn)略開(kāi)盤(pán)前和開(kāi)盤(pán)當(dāng)天著力渲染“小天地里的時(shí)髦、高雅生活竹海玉臺(tái)，同時(shí)借開(kāi)展“時(shí)髦模特T臺(tái)秀和“尋覓白領(lǐng)之星 竹海玉臺(tái)籠統(tǒng)大使評(píng)選活動(dòng)一系列活動(dòng)進(jìn)展外圍炒作，為工程籠統(tǒng)推行預(yù)熱直至工程籠統(tǒng)出爐，提高市場(chǎng)對(duì)工程的認(rèn)知度，并積累相應(yīng)數(shù)量的客戶資源。整個(gè)銷(xiāo)售階段結(jié)合工程籠統(tǒng)，圍繞“客戶有獎(jiǎng)購(gòu)房活

56、動(dòng)和“買(mǎi)房送家居用品、“驚喜就在他手中、“與海爾品牌及家居用品牽手活動(dòng)，吸引目的客戶，讓客戶在他們的活動(dòng)中感遭到開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意，添加目的客戶對(duì)工程的好感，建立工程良好的市場(chǎng)口碑。尾盤(pán)銷(xiāo)售期那么困難產(chǎn)品進(jìn)展針對(duì)性銷(xiāo)售，突破社區(qū)生活氣氛，以社區(qū)的影響力、標(biāo)志性概念打動(dòng)群眾。系列活動(dòng)詳細(xì)安排系列活動(dòng)一：名貴竹和玉展覽活動(dòng)時(shí)間：年月日日活動(dòng)地點(diǎn)：人口流動(dòng)較大場(chǎng)所，步行街、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)等地域。經(jīng)過(guò)展覽，凸顯竹的高尚和玉的高潔，傳播竹和玉的涵義，增長(zhǎng)市民傳統(tǒng)文化知識(shí)，提升市民品味。系列活動(dòng)二： 不同的角度青春攝影展 活動(dòng)時(shí)間：年月日活動(dòng)地點(diǎn)：攝影展在益陽(yáng)大道、金嘉利購(gòu)物廣場(chǎng)、步步高等大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)展展覽。此活動(dòng)

57、以生活在他們周邊的中高收入的白領(lǐng)青年一代為捕捉對(duì)象，反映在一個(gè)特殊的時(shí)間段內(nèi)，不同的職業(yè)、不同的空間，他或她期望著一種何種生活方式。用真實(shí)地獨(dú)特視野說(shuō)出一系列的故事，引發(fā)與目的消費(fèi)者的共鳴與關(guān)注，并構(gòu)成共同討論話題，添加目的客戶對(duì)工程的好感，建立工程良好的市場(chǎng)口碑。系列活動(dòng)三： “尋覓白領(lǐng)之星 竹海玉臺(tái)籠統(tǒng)大使評(píng)選活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間：年月日月日經(jīng)過(guò)極具文娛與時(shí)髦性的海選造星活動(dòng)，引發(fā)社會(huì)特別是目的客戶群的關(guān)注與參與，既促進(jìn)工程概念廣泛傳播，又促進(jìn)起工程時(shí)髦、高雅籠統(tǒng)的建立；由于活動(dòng)直指目的客戶群體，他們廣泛的參與及相互之間的口碑傳播，將有效促進(jìn)工程有效客戶的積累，推開(kāi)工程銷(xiāo)售。 備注：利用網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺(tái)等跟蹤