2022年買一手房注意事項(xiàng)

1、第一大大恭喜要買房了買一手房流程是簡潔的一個(gè)方面, 不是太重要,主要是在買進(jìn)過程中一些法律風(fēng)險(xiǎn)自己要了解些 ,我想老家的那些開發(fā)商未必那么專業(yè)和有道德心,但是我們賺錢不易,所以我給你寫的全面點(diǎn) ,要保證自己的利益. 交易流程 : 一手房 一, 實(shí)地看房二, 看中房子 ,且價(jià)格談妥能接受 ,付定金 ,同時(shí)和開發(fā)商簽認(rèn)購書 .切記付訂金前要留意 : 1. 看是現(xiàn)房仍是期房 ,現(xiàn)房就略微簡潔一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)也小一點(diǎn) , 由于現(xiàn)房交易相對比較快你拿到房子也是比較快的2, 期房 , 要重視 . 第一 :開發(fā)商手續(xù)要齊,口說無憑眼見為實(shí).相關(guān)手續(xù)復(fù)印件拿到手是真 .購買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購書商品房正式銷售工

2、作開頭后,一般會(huì)設(shè)立售樓處,購房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后,可到售樓處簽訂認(rèn)購書,并繳納訂金；銷售方應(yīng) 實(shí)事求是 地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情形,并將簽約須知 及有關(guān)的宣揚(yáng)資料和法律文件交給購房人；簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié),買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：（1 ）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話；（2 ）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積；（3 ）房價(jià)；包括單價(jià)；總價(jià)；（4 ）付款方式；包括一次性付款；分期付款；按揭付款；（5 ）認(rèn)購條件；包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶,簽認(rèn)購書至正式簽約

3、期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式；當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后,銷售方應(yīng)給購房人簽約需知,以使購房人清晰下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)；簽約須知主要內(nèi)容包括：（1 ）項(xiàng)目法律文件： 國有土地使用證號、銷售許可證；這些沒有或是不齊千萬不要買. 付定金之前就要看清晰到底是有仍是沒有 . 不管是現(xiàn)房仍是期房 .防房子爛尾或開發(fā)商違法操作我們的房子拿不到或是 即便拿到房子我們的房產(chǎn)證也沒法辦 . （2 ）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件；公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等；（3 ）房款支付方式；（4 ）購房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán) 證印花稅； 三,和開發(fā)商商定時(shí)間簽訂預(yù)售合同 同里要寫明交

4、房時(shí)間和拿到小產(chǎn)證的時(shí)間款. 這個(gè)是必需要看清晰的 , 付首付款給開發(fā)商 . 預(yù)售合 ,同時(shí)寫明逾期怎么賠償?shù)臈l這時(shí)合同里面應(yīng)當(dāng)寫清晰買的樓號是幾號幾室 ,交房是毛坯房仍是裝修房,裝修房更要留意裝修的標(biāo)準(zhǔn)是什么 ,有沒有什么配置 ,這些東西假如交房的時(shí)候 不配或者交房時(shí)和合同商定的品牌或型號不符 ,怎么賠償.另外看清晰什么時(shí)候交房,有沒有寫清晰最晚什么時(shí)候交房 ,必需表達(dá)逾期不交房怎么賠償?shù)臈l款 ,當(dāng) 心開發(fā)商鉆空子說我寫了最晚什么時(shí)候交房就行了 , 但是仍必需寫清晰逾期交房賠償?shù)氖虑?,口說無憑必 須在合同里表達(dá)白紙黑字寫清晰 .四,辦理按揭也就是貸款 . 供應(yīng)相應(yīng)的資料 .比如收入證明 ,

5、結(jié)婚證 ,戶口本之類 ,一般是開發(fā) 商有特地的配套銀行 ,也就是開發(fā)商包辦貸款 ,要是不包辦就要自己找銀行 ,自己找銀行也不行怕 ,由于本身房屋貸款就是比較好批的,開發(fā)商供應(yīng)的銀行辦貸款,銀行會(huì)收取評估費(fèi)擔(dān)保費(fèi)之類,要看銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)防瞎要價(jià) ,要開發(fā)票 ,不開發(fā)票就不給銀行出錢或是跟 銀行砍價(jià)錢 ,切記價(jià)錢都是可以談的 ,不是銀行說多少 就是多少有空間的 .三,四兩步效率高的開發(fā)商可以同時(shí)做的, 放在一塊做 ,一天內(nèi)搞定 .簽合同同時(shí)即可辦理貸款 . 北方講貸款 ,南方叫按揭 五,到房管局或者相關(guān)部門做預(yù)報(bào)登記 .防開發(fā)商一房兩賣或者多賣 做抵押 ,這樣你就吃虧了 .,防開發(fā)商再將房屋六,等

6、交房 ,開發(fā)商交鑰匙 ,和開發(fā)商簽房屋交接書 ,這時(shí)候要繳進(jìn)戶費(fèi)和修理基金給物業(yè) ,要拿到付錢的發(fā)票 .七,一般是交房后三個(gè)月出大產(chǎn)證 開發(fā)商的事情我門不用管.證八,去房管局讓開發(fā)商或是自己去辦 ,再過一兩個(gè)月出自己的 小產(chǎn)大產(chǎn)證和小產(chǎn)證的概念 :大產(chǎn)證 : 在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前,由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)治理部門申請初始登記,對符合規(guī)定的申請； 房地產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請起30 天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的打算,頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證,即大產(chǎn)證；換種說法 ,房產(chǎn)商第一要取得的房產(chǎn)證 , 是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明,這只能由房產(chǎn)商來辦理 .小產(chǎn)證 : 另一種稱為 “小產(chǎn)證 ”,即每個(gè)購房者拿到的房

7、產(chǎn)證,由購房者或購房者托付房產(chǎn)商到房屋交易部門辦理；二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了 去辦 “小產(chǎn)證 ”；終止了 .“大產(chǎn)證 ” ,才能把房子交給購房者,購房者才能總結(jié) : 買房子買房之前肯定要對房子明白清晰 ,包括價(jià)錢 / 交房時(shí)間 / 貸款 / 賠償問題談清晰 ,寫清晰沒問題了再考慮付錢的事情 ,今年和明年初估量樓市都不會(huì)太旺 ,所以開發(fā)商姿勢不會(huì)太高 ,不用理睬他們的一些狀況說房子多好賣之類的話聽聽也就算了 ,付錢之前很多優(yōu)惠都是可以談的基本上只要不是太離譜 ,付了錢了就甭想談了 . 魯山南環(huán)那個(gè)中原巴黎不錯(cuò)外觀看著 .相關(guān)學(xué)問擴(kuò)充 :A, 預(yù)報(bào)登記 :簽訂購房合同后,勿忘申請預(yù)報(bào)登記物權(quán)法

8、和城市房屋登記方法頒布實(shí)施以來,人們接觸到一個(gè)新名詞,那就是預(yù)報(bào)登記；但是,預(yù)報(bào)登記到底是一種什么樣的登記,作這樣的登記有什么意義？這些疑問非但存在廣大市民心中,而且在我們的工作人員心中也不乏存在；這里,我覺得有必要再細(xì)細(xì)明白一下；在日常生活中,我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情形：交錢買下在建商品房,由于仍沒有拿到產(chǎn)權(quán)證,擔(dān)憂被開發(fā)商抵押出去怎么辦？買到產(chǎn)權(quán)不明晰的二手房,顯現(xiàn)糾紛怎么辦？這些擔(dān)心都是切實(shí)存在的,在房屋登記方法實(shí)施后,這種擔(dān)憂將會(huì)得到解決；這就是我們今天要談的 “ 預(yù)報(bào)登記 ” ；房屋預(yù)報(bào)登記制度將給在商品房交易中顯現(xiàn)的“ 一房多售 ” “重復(fù)抵 押” 等現(xiàn)象再上一道“ 緊箍咒 ” ；依

9、據(jù)物權(quán)法其次十條規(guī)定：“ 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保證 將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),依據(jù)商定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)報(bào)登記；預(yù)報(bào)登記后,未經(jīng)預(yù)報(bào)登記的權(quán) 利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力；預(yù)報(bào)登記后,債權(quán)毀滅或者自能夠進(jìn)行不 動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)報(bào)登記失效；”房屋登記方法第六十七條規(guī)定,有以下情形之一的,當(dāng)事人可以申請預(yù)報(bào)登記：一、預(yù)購商品房；二、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；三、房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；四、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形；上述法律規(guī)定的預(yù)報(bào)登記用我們通俗的話說就是：在房屋不具備辦理房產(chǎn)證的情形下,買 賣雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議,買方為了保證將來對這棟房屋依法擁有全

10、部權(quán),可以依據(jù)約 定雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)報(bào)登記；預(yù)報(bào)登記受理后,假如賣方不經(jīng)過買方書面同 意,再次出售該房屋時(shí),房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理；一般而言,開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后,就具備了對外售房的條件；但是從商品房 售出到交房,再到購買者辦理房產(chǎn)證,至少要年,假如不進(jìn)行預(yù)報(bào)登記,就可能發(fā) 生“ 一房二賣 ” “一房多賣 ” 或開發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)抵押等問題；二手房市場同樣也存在“ 一房 35 萬元的價(jià)格賣給張某,雖然張某交了訂金,兩賣 ” 的問題, 例如,李先生將自己的房屋以雙方也簽訂了合同,但幾天后王女士情愿出45 萬元購買,于是李先生單方面違約,將房屋賣給王女士并辦理了過戶手續(xù),這不僅侵

11、害了第一個(gè)買方的權(quán)益,影響了其房屋全部權(quán) 的取得和實(shí)現(xiàn),而且違反了誠信原就,擾亂了正常的房地產(chǎn)交易秩序；另外,二手房交易中存在交易雙方商定分期支付房款的情形,如李某將自己的房屋以30 萬元賣給王某,約定王某兩年內(nèi)分五次付清房款,兩年后辦理房屋過戶手續(xù),這種情形下,由于未取得房屋 產(chǎn)權(quán)證,買方王某的權(quán)益很難得到保證；進(jìn)行房屋預(yù)報(bào)登記正是解決以上問題的有效途徑,預(yù)報(bào)登記制度在某種意義上來說也是一種擔(dān)保的手段,可以提前限制賣方違反合同對房屋進(jìn)行處分的權(quán)限,保證買方將來順當(dāng)取得該房屋的全部權(quán)；另外,在房地產(chǎn)市場里,仍顯現(xiàn)過這樣的情形,即購房者跟開發(fā)商簽訂了購房合同、付了房款,但是由于某些緣由不能準(zhǔn)時(shí)到

12、房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案；在這段時(shí)間里,有可能發(fā)生一些預(yù)料不到的事情,使購房者的權(quán)益受到損害；遇到這種情形, 購房者可以依據(jù) 物權(quán)法、房屋登記方法的相關(guān)規(guī)定,持有效個(gè)人證件、商品房預(yù)售合同及交款單據(jù)直接到房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)購商品房預(yù)報(bào)登記；通過上面的分析,你肯定感到辦理預(yù)報(bào)登記的重要性了吧！預(yù)報(bào)登記的概念在人們的頭腦中尚不清晰,臨時(shí)仍存在一個(gè)接受、適應(yīng)和運(yùn)用的過程,信任越來越多的人會(huì)學(xué)會(huì)運(yùn)用這一新的登記制度來保護(hù)自己的權(quán)益 . B, 購房提示 : 一手房購買的交易流程是怎樣. 怎樣才能在交易中安全有保證. 一手房的交易流程一般包括：開盤預(yù)售調(diào)查樓盤下定認(rèn)購買賣談判正式簽約付款貸款預(yù)售登記交房入

13、戶產(chǎn)權(quán)過戶爭議解決；對購房者來說,“ 落定 ” 之前仍是有很多 “ 預(yù)備工作 ” 要做；提示 1 開發(fā)商要開盤預(yù)售取得預(yù)售證是前提我們有時(shí)遇到開發(fā)商“ 無證預(yù)售 ” ,部分購房者看中樓盤廉價(jià)或者有升值潛力,也樂于購買此類期房；但等到期房真的升值了,有少部分開發(fā)商就開頭不講誠信,“ 毀” 字當(dāng)頭；他們之所以如此膽大妄為,無非是拿“ 無證預(yù)售合同無效” 作擋箭牌；不過在“ 上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”開通之后,這種現(xiàn)象得到了遏制,期望購房者連續(xù)通過官方網(wǎng)站對中意的樓盤是否預(yù)售以 及預(yù)售情形做到心中有數(shù)；提示 2 售樓廣告不行輕信寫進(jìn)合同方有保證很多購房者是通過售樓廣告看中房子并成交的；正由于如此,幾乎全部的開

14、發(fā)商在售樓前,都會(huì)細(xì)心策劃制作樓書；這些樓書內(nèi)容也非常“ 迷人 ” ,但其中可能會(huì)有些不實(shí)宣揚(yáng),為避 免日后承擔(dān)責(zé)任,開發(fā)商通常會(huì)在樓書上注明“ 本廣告僅供參考,詳細(xì)以合同為準(zhǔn)” 的字樣；這樣的售樓廣告不行輕信,購房者對于自己關(guān)注的內(nèi)容最好在簽約時(shí)納入合同；提示 3 開發(fā)商設(shè)置樣板房買房時(shí)需細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商設(shè)置的樣板房幾乎個(gè)個(gè)布局合理、裝修精致,看了樣板房之后,購房者自然會(huì)浮想 聯(lián)翩,欣然下定；但真正拿到房子時(shí),卻發(fā)覺自己房子的裝修和設(shè)備與樣板房實(shí)在對不上 號,再回頭一看,美麗的樣板房已經(jīng)不見了；所以惟有提示購房者,盡力要求開發(fā)商將樣 板房本身的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn),如涂料、地磚、防盜門、安保系統(tǒng)等裝修設(shè)施

15、的品牌、型號、標(biāo)準(zhǔn) 都納入合同；這樣即便日后開發(fā)商拆了樣板房,也無法躲避責(zé)任；提示 4 別信買房送這送那當(dāng)心撿餡餅落陷阱開發(fā)商促銷手段有多種,其中就有向購房者贈(zèng)送花園、閣樓、天井等部位；其實(shí),不管開 發(fā)商作出什么樣的贈(zèng)送承諾,購房者最好把握以下幾點(diǎn)：一、開發(fā)商送的“ 東西 ” 是不是開 發(fā)商自己的,如有些閣樓或花園屬于該幢樓或小區(qū)業(yè)主共有,開發(fā)商根本無權(quán)賣或送 ;二、開發(fā)商的承諾是否可操作,如送花園,花園的面積、設(shè)計(jì)、位置等是否明確,能否登記在 購房者的產(chǎn)權(quán)證上等 ;三、假如開發(fā)商的承諾未能做到,購房者能追究開發(fā)商什么責(zé)任,如 在買房合同中明確開發(fā)商在這方面違約,購房者就可以退房或得到多少賠償；提