洛陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、洛陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 I頁(yè)洛陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè)目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc364421319 1. 總論 PAGEREF _Toc364421319 h 1 HYPERLINK l _Toc364421320 1.1 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc364421320 h 1 HYPERLINK l _Toc364421321 1.2 編制依據(jù) PAGEREF _Toc364421321 h 1 HYPERLINK l _Toc364421322 1.3 研究范圍 PAGEREF _Toc364421322 h 2 HYP

2、ERLINK l _Toc364421323 1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc364421323 h 2 HYPERLINK l _Toc364421324 1.5 結(jié)論 PAGEREF _Toc364421324 h 3 HYPERLINK l _Toc364421325 2. 業(yè)主簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc364421325 h 5 HYPERLINK l _Toc364421326 3. 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 PAGEREF _Toc364421326 h 6 HYPERLINK l _Toc364421327 3.1 建設(shè)背景 PAGEREF _Toc364421

3、327 h 6 HYPERLINK l _Toc364421328 3.2 建設(shè)必要性 PAGEREF _Toc364421328 h 7 HYPERLINK l _Toc364421329 4. 洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc364421329 h 10 HYPERLINK l _Toc364421330 4.1 城市經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 PAGEREF _Toc364421330 h 10 HYPERLINK l _Toc364421331 4.2 洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 PAGEREF _Toc364421331 h 11 HYPERLINK l _Toc36442

4、1332 4.3 相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 PAGEREF _Toc364421332 h 11 HYPERLINK l _Toc364421333 5. 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc364421333 h 15 HYPERLINK l _Toc364421334 5.1 周邊典型樓盤(pán)分析 PAGEREF _Toc364421334 h 15 HYPERLINK l _Toc364421335 5.2 項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc364421335 h 19 HYPERLINK l _Toc364421336 5.3 本項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc364421336 h

5、 20 HYPERLINK l _Toc364421337 5.4 商品房銷售價(jià)格預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc364421337 h 22 HYPERLINK l _Toc364421338 6. 建設(shè)地址及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc364421338 h 25 HYPERLINK l _Toc364421339 6.1 建設(shè)地址 PAGEREF _Toc364421339 h 25 HYPERLINK l _Toc364421340 6.2 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc364421340 h 25 HYPERLINK l _Toc364421341 7. 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

6、PAGEREF _Toc364421341 h 29 HYPERLINK l _Toc364421342 7.1 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc364421342 h 29 HYPERLINK l _Toc364421343 7.2 建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc364421343 h 29 HYPERLINK l _Toc364421344 8. 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc364421344 h 30 HYPERLINK l _Toc364421345 8.1 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364421345 h 30 HYPERLINK l _Toc3644213

7、46 8.2 總平面布置 PAGEREF _Toc364421346 h 31 HYPERLINK l _Toc364421347 8.3 給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明 PAGEREF _Toc364421347 h 35 HYPERLINK l _Toc364421348 8.4 電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明 PAGEREF _Toc364421348 h 39 HYPERLINK l _Toc364421349 9. 建筑節(jié)能 PAGEREF _Toc364421349 h 44 HYPERLINK l _Toc364421350 10. 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc364421350 h 45 HYPERLIN

8、K l _Toc364421351 10.1 設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc364421351 h 45 HYPERLINK l _Toc364421352 10.2 設(shè)計(jì)范圍 PAGEREF _Toc364421352 h 45 HYPERLINK l _Toc364421353 10.3 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc364421353 h 45 HYPERLINK l _Toc364421354 11. 項(xiàng)目建設(shè)周期及招投標(biāo)、組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc364421354 h 47 HYPERLINK l _Toc364421355 11.1 項(xiàng)目建設(shè)周期 PAGEREF

9、_Toc364421355 h 47 HYPERLINK l _Toc364421356 11.2 工程招標(biāo) PAGEREF _Toc364421356 h 47 HYPERLINK l _Toc364421357 11.3 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc364421357 h 48 HYPERLINK l _Toc364421358 12. 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc364421358 h 50 HYPERLINK l _Toc364421359 12.1 投資估算依據(jù)及范圍 PAGEREF _Toc364421359 h 50 HYPERLINK l _Toc36

10、4421360 12.2 投資估算說(shuō)明 PAGEREF _Toc364421360 h 50 HYPERLINK l _Toc364421361 12.3 投資估算結(jié)果 PAGEREF _Toc364421361 h 52 HYPERLINK l _Toc364421362 12.4 資金籌措及使用計(jì)劃 PAGEREF _Toc364421362 h 52 HYPERLINK l _Toc364421363 13. 結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc364421363 h 54 HYPERLINK l _Toc364421364 13.1 主要結(jié)論 PAGEREF _Toc364421364

11、 h 54 HYPERLINK l _Toc364421365 13.2 建議 PAGEREF _Toc364421365 h 55 HYPERLINK l _Toc364421366 附表 PAGEREF _Toc364421366 h 57 HYPERLINK l _Toc364421367 附表1：投資估算表 PAGEREF _Toc364421367 h 57 HYPERLINK l _Toc364421368 附表1-1：工程建設(shè)其他費(fèi)投資估算分解表 PAGEREF _Toc364421368 h 57 HYPERLINK l _Toc364421369 附表2：投資計(jì)劃與資金籌措表

12、 PAGEREF _Toc364421369 h 57總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：洛陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目業(yè)主： 建設(shè)地址：洛陽(yáng)市伊濱區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目總用地面積399.97畝，總建筑面積為522482.55平方米，包括計(jì)入容積率建筑面積435292.19平方米，公建建筑面積為19800.00平方米；車(chē)庫(kù)建筑面積87190.36平方米。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為住宅及公建建設(shè)，配套建設(shè)給排水、電氣、綠化、室外道路等公用工程。項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為166363.40萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用106803.64萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用42149.51萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)11916.25萬(wàn)元，建設(shè)期利息5494.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建

13、設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期為2013年8月-2017年10月。項(xiàng)目資金籌措業(yè)主自籌74772.55萬(wàn)元，銀行貸款50000.00萬(wàn)元，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金41590.85萬(wàn)元。編制依據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；洛陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要；2012年洛陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；洛陽(yáng)市2012年政府工作報(bào)告；業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；洛陽(yáng)市工程造價(jià)信息及有關(guān)配套文件；國(guó)家和洛陽(yáng)市其它相關(guān)規(guī)定和要求；其他各種來(lái)源的相關(guān)資料。研究范圍本報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)背景和必要性

14、進(jìn)行論證，通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的對(duì)比分析，確定建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案、銷售價(jià)格及銷售方案，研究本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 SEQ 表 * ARABIC 1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注一項(xiàng)目概況1總用地面積266647.11 2居住戶（套數(shù)）戶（套）27093居住人數(shù) （每戶按3.2人計(jì)算）人86694總建筑面積522482.554.1按功能性質(zhì)劃分住宅建筑面積415492.19公建建筑面積19800車(chē)庫(kù)87190.364.2按地上地下部分劃分地上建筑面積（計(jì)容）435292.19地下車(chē)

15、庫(kù)及設(shè)備用房、消防控制室87190.365容積率1.63 6建筑密度%23.53%7綠地率%36.35%8停車(chē)泊位個(gè)32638.1住宅地面停車(chē)位個(gè)6588.2住宅車(chē)庫(kù)停車(chē)位個(gè)23608.3商業(yè)及配套機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)245二投資數(shù)據(jù)1工程費(fèi)用萬(wàn)元106803.64 2工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元42149.51 3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元11916.25 4建設(shè)期利息萬(wàn)元5494.00 5項(xiàng)目總投資萬(wàn)元166363.40 三籌資數(shù)據(jù)1業(yè)主自籌萬(wàn)元74772.55 占總投資的44.95%2銀行貸款萬(wàn)元50000.00 占總投資的30.05%3滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金萬(wàn)元41590.85 占總投資的25.00%4貸款利率（年）6.15%

16、三年期貸款上浮30%結(jié)論目前，洛陽(yáng)市正處于中部崛起的機(jī)遇期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程正在加快，能否抓住這個(gè)難得的歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。2012年房地產(chǎn)面臨巨大挑戰(zhàn)，國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大使房地產(chǎn)行業(yè)受到巨大的沖擊，因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的必要性與可行性分析是至關(guān)重要的。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存的情況下，本項(xiàng)目享有的得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等外部條件為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)研究本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性，分析和評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)

17、上可行。業(yè)主簡(jiǎn)介公司系碧桂園集團(tuán)下屬公司。碧桂園集團(tuán)是中國(guó)馳名商標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)。碧桂園成立于1992年，2007年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國(guó)內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)。碧桂園在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)創(chuàng)出獨(dú)具特色與核心競(jìng)爭(zhēng)力的碧桂園開(kāi)發(fā)模式。公司實(shí)行設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等一體化開(kāi)發(fā)模式，奉行“過(guò)程精品，人居典范”質(zhì)量方針，為各區(qū)域市場(chǎng)提供了大量物超所值的高品質(zhì)人居產(chǎn)品。高品質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)美園林環(huán)境、完善生活配套、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)等元素構(gòu)成了碧桂園家園模式的基礎(chǔ)。迄今，碧桂園已在中國(guó)大陸及馬來(lái)西亞擁有逾百個(gè)高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，服務(wù)約50

18、萬(wàn)業(yè)主，“碧桂園，給您一個(gè)五星級(jí)的家”享譽(yù)國(guó)內(nèi)。以“希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)”為企業(yè)核心理念；碧桂園及創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)先生熱心于社會(huì)公益慈善事業(yè)，歷年捐贈(zèng)超16億元，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性建設(shè)背景河南位于中國(guó)中東部，是中華民族的發(fā)源地。河南省常駐人口9400萬(wàn)，是中國(guó)第一人口大省，GDP總量連續(xù)多年列全國(guó)第五位。國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)中指出，以河南為主體的中國(guó)第四大經(jīng)濟(jì)區(qū)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正乘著時(shí)代的東風(fēng)飛速發(fā)展。洛陽(yáng)位于河南省西部，是河南的第二大城市，有“天下之中”之稱，是國(guó)家首批歷史文化名城、著名古都。

19、總面積1.52萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積694平方公里、建成區(qū)面積170平方公里?？?cè)丝?85萬(wàn)，其中市區(qū)人口207.7萬(wàn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC 1 洛陽(yáng)區(qū)位圖中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，洛陽(yáng)在中部城市排第7位，僅次于長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、合肥、南昌、蕪湖。2011年洛陽(yáng)全市GDP總量2723億元，僅次于鄭州。本項(xiàng)目規(guī)劃地塊位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)，洛偃一體化的中間地帶拓展區(qū)。伊濱區(qū)（伊洛工業(yè)園區(qū)）管委會(huì)）由洛陽(yáng)新區(qū)直接管轄，管委會(huì)成立于2007年3月，轄諸葛、李村、龐村、佃莊、寇店5個(gè)鎮(zhèn)，106個(gè)行政村，總面積280平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人。是未來(lái)10年洛陽(yáng)城市發(fā)展的主要方向。圖

20、 SEQ 圖 * ARABIC 2 項(xiàng)目區(qū)位圖因此，本項(xiàng)目在洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，抓住發(fā)展機(jī)遇，將洛陽(yáng)伊河南岸項(xiàng)目打造河南區(qū)域集商業(yè)、娛樂(lè)、高檔住宅為一體的高尚社區(qū)。建設(shè)必要性是順應(yīng)國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)的需要促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院正確領(lǐng)導(dǎo)下，中部地區(qū)搶抓機(jī)遇、開(kāi)拓進(jìn)取，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，總體實(shí)力大幅提升，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的比重逐步提高。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略全面實(shí)施，中部地區(qū)廣闊的市場(chǎng)潛力和承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步得到發(fā)揮；國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工加快調(diào)整，為中部地區(qū)有序承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)創(chuàng)造了良好機(jī)遇；我

21、國(guó)改革開(kāi)放深入推進(jìn)，綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，為中部地區(qū)加快發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力和有力保障。國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)指出要促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。打破城鄉(xiāng)分割的制度障礙，推動(dòng)城鄉(xiāng)之間公共資源均衡配置和生產(chǎn)要素自由流動(dòng)，加大城市支持農(nóng)村的力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。完善覆蓋城鄉(xiāng)的公共財(cái)政體系，創(chuàng)新城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施共建共享機(jī)制，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸。加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，提高以城帶鄉(xiāng)發(fā)展水平。本項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)，洛偃一體化的中間地帶拓展區(qū)。建成后，將加強(qiáng)偃師與洛陽(yáng)市區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流，促進(jìn)洛陽(yáng)市整體城鎮(zhèn)化發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。是促進(jìn)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要洛陽(yáng)房地產(chǎn)目前

22、缺乏大品牌成熟社區(qū)，市場(chǎng)化程度不高，且對(duì)大品牌房企的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)有一定的追逐喜好。符合該需求定位至高品質(zhì)社區(qū)，將地塊發(fā)展成為當(dāng)?shù)氐暮诵木幼^(qū)域。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)目前處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段，客戶需求還沒(méi)有完全得到有效引導(dǎo)，尚未完全滿足高端買(mǎi)家的別墅情結(jié)。本項(xiàng)目規(guī)劃有鉆石墅、雙拼等別墅產(chǎn)品，能夠較好地滿足洛陽(yáng)及周邊市縣對(duì)于高端住宅產(chǎn)品的需求。且目前知名房企中僅有恒大落戶洛陽(yáng)瀍河區(qū)，本項(xiàng)目的入駐將進(jìn)一步帶動(dòng)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的實(shí)施，將進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加快沿線區(qū)域的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，促進(jìn)城鄉(xiāng)貿(mào)

23、易的流通，使豐富的農(nóng)副產(chǎn)品，林業(yè)資源，礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化為商品，進(jìn)入市場(chǎng)。帶動(dòng)商業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、加工業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及特色農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)等的迅速發(fā)展，從而促進(jìn)項(xiàng)目影響區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。小結(jié)：在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)快速發(fā)展的背景下，本項(xiàng)目的入駐能夠?yàn)槁尻?yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)較大動(dòng)力，項(xiàng)目是順應(yīng)國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)的需要；是促進(jìn)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要；是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況洛陽(yáng)市GDP增長(zhǎng)情況全年生產(chǎn)總值3001.1億元，比上年增長(zhǎng)10.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值223.8億元，增長(zhǎng)4.

24、6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1808.1億元，增長(zhǎng)11.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值969.2億元，增長(zhǎng)8.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5：60.2：32.3，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為3.4%、70.1%和26.5%。據(jù)財(cái)政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全年地方財(cái)政總收入379.0億元，比上年增長(zhǎng)10.1%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入205.3億元，增長(zhǎng)15.1%。其中，稅收收入148.5億元，增長(zhǎng)13.2%，稅收占地方公共財(cái)政預(yù)算收入的比重為72.4%。地方公共財(cái)政預(yù)算支出345.1億元，增長(zhǎng)16.2%。其中，教育支出79.2億元，增長(zhǎng)25.1%；社會(huì)保障與就業(yè)支出31.8億元，增長(zhǎng)18.1%；醫(yī)療衛(wèi)生支出26.0億元，增長(zhǎng)5.

25、8%。洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的預(yù)期為未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)情況2012年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22636元，扣除物價(jià)因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng)9.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出14927元，實(shí)際增長(zhǎng)4.8%。農(nóng)村居民人均純收入7777元，實(shí)際增長(zhǎng)11.3%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出5979元，實(shí)際增長(zhǎng)10.4%。收入的不斷增加，使城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)。有利于城市房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究洛陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資情況分析2012年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2343.7億元，比上年增長(zhǎng)22.7%。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)

26、戶）2294.0億元，增長(zhǎng)23.2%；農(nóng)戶投資49.7億元，增長(zhǎng)3.3%。在固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）中，第一產(chǎn)業(yè)投資164.1億元，增長(zhǎng)37.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資1067.2億元，增長(zhǎng)11.7%，其中工業(yè)投資1064.5億元、增長(zhǎng)11.9%；第三產(chǎn)業(yè)投資1062.7億元，增長(zhǎng)34.9%。固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)投資的連續(xù)的增長(zhǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的穩(wěn)定性發(fā)展。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資274.5億元，比上年增長(zhǎng)14.8%。其中，住宅投資204.3億元，增長(zhǎng)12.8%。房屋施工面積3660.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.9%。其中，住宅2758.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.

27、7%。房屋竣工面積555.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.1%。其中，住宅432.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.2%。商品房銷售面積494.2萬(wàn)平方米，下降10.6%。其中，住宅440.2萬(wàn)平方米，下降14.0%。商品房銷售額199.3億元，增長(zhǎng)0.4%。其中，住宅164.2億元，下降6.5%。相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策金融貨幣政策2011年，按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，央行進(jìn)一步執(zhí)行差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。國(guó)土部、國(guó)資委、住建部、監(jiān)察部及銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)從行政措施到經(jīng)濟(jì)手段聯(lián)合并用，綜合調(diào)控力度空前。土地

28、政策國(guó)務(wù)院辦公廳2008年1月7日下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專題報(bào)告。國(guó)家打擊囤地沖擊最大的是實(shí)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些產(chǎn)品線單一的公司。這些企業(yè)可能被淘汰或不得不出讓“存地”。對(duì)于資金實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)：一方面，土地成本將會(huì)增加，增值收益將會(huì)

29、減少，加速開(kāi)發(fā)也會(huì)提高對(duì)資金流的要求；但另一方面，收購(gòu)和兼并的機(jī)會(huì)也在增加，合適的投資將有望幫助公司獲得更快的發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控政策2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。具體措施有完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市

30、場(chǎng)監(jiān)管。其中增加普通商品住房及用地供應(yīng)措施中指出2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。市場(chǎng)影響分析自2009年末以來(lái)的宏觀調(diào)控政策，從中央到地方、從財(cái)政政策到貨幣政策、從金融到稅收、從限制到保障，全方位多角度出擊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成深刻影響，以實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”為目標(biāo)的調(diào)控政策，促進(jìn)形成一個(gè)多層次的綜合性房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，進(jìn)一步細(xì)化分解住房需求與供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在較為嚴(yán)厲的宏觀政策環(huán)境中繼續(xù)運(yùn)行，當(dāng)前投資建設(shè)、市場(chǎng)銷售和資金保障增長(zhǎng)放緩的市場(chǎng)趨勢(shì)

31、難以扭轉(zhuǎn)，但預(yù)計(jì)2013年洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谝韵掠欣蛩赜绊懴拢阅鼙３中》鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從2011年12月5日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為近三年以來(lái)的首次，是貨幣政策在保持緊縮狀態(tài)下的一次小幅調(diào)整，但2011年全年GDP增速放緩，CPI指數(shù)回落的國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻背景，為貨幣政策的進(jìn)一步微調(diào)創(chuàng)造了空間。作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，資金環(huán)境有望較2011年略好，從而為房地產(chǎn)投資建設(shè)提供資金保障。銷售價(jià)格預(yù)測(cè)洛陽(yáng)伊河南岸項(xiàng)目位于地塊位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)，洛偃一體化的中間地帶拓展區(qū)。伊濱區(qū)（伊洛工業(yè)園區(qū)）管委會(huì)）由洛陽(yáng)新區(qū)直接管轄，管委會(huì)成

32、立于2007年3月，轄諸葛、李村、龐村、佃莊、寇店5個(gè)鎮(zhèn)，106個(gè)行政村，總面積280平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人。是未來(lái)10年洛陽(yáng)城市發(fā)展的主要方向。根據(jù)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及各個(gè)樓盤(pán)的情況，本報(bào)告主要對(duì)本項(xiàng)目周邊的“盛世新天地”、“開(kāi)元壹號(hào)”、“恒大綠洲”、“百匯城”四個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行分析。周邊典型樓盤(pán)分析盛世新天地項(xiàng)目概況：盛世新天地位于洛陽(yáng)市洛南新區(qū)南部，東臨永泰街，西臨金城寨街，南至伊洛路，北至香山路，坐擁600畝城市中軸景觀帶，與洛陽(yáng)龍門(mén)高鐵站近在咫尺，交通條件便利，冠冕新區(qū)核心位置。本項(xiàng)目占地約115畝，建筑面積約37萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)9棟高層建筑。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為7億元共分為兩

33、期開(kāi)發(fā)，其中一期4棟正在如火如荼建設(shè)中，并且基礎(chǔ)設(shè)施獨(dú)立配套使用不受項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)限制。盛世新天地景觀由街道景觀、庭院景觀、濱河景觀組成，流水潺潺，兩岸綠樹(shù)成行。本項(xiàng)目景觀規(guī)劃以貫穿南北的中心綠地為核心軸，以蜿蜒的“水系”為骨架，加上建筑的前后錯(cuò)落，綠樹(shù)掩映，形成了一幅有著“果嶺山水”景觀風(fēng)韻的風(fēng)景長(zhǎng)廊。盛世新天地35%的綠景覆蓋率，50米-200余米超寬樓間距，為業(yè)主精心打造“最寬最美”的風(fēng)景。銷售情況：目前2013年3月30日開(kāi)盤(pán)，推出1#、2#、3#、5#樓共計(jì)900余套房源，全部為31層的高層住宅，戶型面積為66293。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共成交519套，目前折后均價(jià)5400元/平米。開(kāi)元壹號(hào)項(xiàng)目概

34、況：項(xiàng)目位于開(kāi)元大道一號(hào)，開(kāi)元大道與長(zhǎng)廈門(mén)街交匯處。總占地面積600余畝，項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，集合了高檔住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商鋪、專屬會(huì)所、學(xué)校、市政濕地公園等于一體，是一個(gè)大型城市綜合體。項(xiàng)目的一期，規(guī)劃占地98.88畝，總建筑面積32.9萬(wàn)平方米。一期規(guī)劃有住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公及商務(wù)公寓，其中住宅11棟，都是30-33層的高層住宅，總戶數(shù)1697戶，計(jì)劃一期2014年交付使用。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，出行方便快捷，臨近二廣高速出口，到高鐵龍門(mén)站10分鐘車(chē)程，29路、33路、57路公交線路穿梭其間。周邊配套成熟完善，錢(qián)江商貿(mào)城、關(guān)林商貿(mào)城、大張超市、寶龍商圈等，輕松滿足日常生活、購(gòu)物需要。洛陽(yáng)新區(qū)五

35、院、關(guān)林醫(yī)院、洛龍醫(yī)院、仁和醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)均在附近，醫(yī)療條件便利。在教育上，附近有洛陽(yáng)師范學(xué)院，廣播電視大學(xué)等眾多高等學(xué)府，更有洛陽(yáng)八中、四十七中、國(guó)際學(xué)校等名校，教育條件優(yōu)異。項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃有國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、與知名學(xué)府合作共建的小學(xué)、中學(xué)，業(yè)主子女可以不出家門(mén)就享受到最先進(jìn)的教學(xué)設(shè)施和接軌國(guó)際理念的教學(xué)模式，讓孩子贏在起跑線上。項(xiàng)目有眾多歷史古跡和綠地公園環(huán)繞，隋唐遺址公園、定鼎門(mén)和長(zhǎng)廈門(mén)遺址公園、關(guān)林廟都在附近，人文底蘊(yùn)深厚。距離開(kāi)元湖音樂(lè)噴泉僅10分鐘車(chē)程，體育公園也在附近，東側(cè)緊鄰伊洛河濕地公園，南有龍門(mén)山公園，是天然氧吧城市之肺，也是最佳的居住地。銷售情況：項(xiàng)目于2013年3月31日開(kāi)

36、盤(pán)開(kāi)盤(pán)，銷售狀況良好。目前，項(xiàng)目在售戶型137-189，均價(jià)5100元/。恒大綠洲項(xiàng)目概況：恒大綠洲項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市瀍河區(qū)洛陽(yáng)市東出口，洛河以北、中州東路兩側(cè)、二廣高速以西，項(xiàng)目獨(dú)享洛河北岸3500多米河岸線，且處于洛陽(yáng)市城市東西中軸線中州路東段，臨中州路街面長(zhǎng)2000余米，項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，有多路公交車(chē)直達(dá)，交通十分便捷，是理想的居住地。全部項(xiàng)目占地面積約1338畝，規(guī)劃建筑面積近 301萬(wàn)平方米，居住單位2.06萬(wàn)余戶，除居住建筑外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還配置了運(yùn)動(dòng)中心、綜合樓（會(huì)所）、幼兒園、小學(xué) 、中學(xué)、商業(yè)配套、五星級(jí)酒店等，整個(gè)項(xiàng)目建成后，將形成約6.6萬(wàn)人的居住規(guī)模。恒大地產(chǎn)集團(tuán)以開(kāi)拓進(jìn)取的

37、氣魄向世界宣告經(jīng)典建筑的質(zhì)感和張力，著力實(shí)施精品戰(zhàn)略，塑造國(guó)際品牌?，F(xiàn)已建立完備的“國(guó)際精品標(biāo)準(zhǔn)”，實(shí)行“固化精品流程”、“過(guò)程管理貫穿全局”等全新管理體系，打造環(huán)節(jié)精品。銷售情況：53#、54#、61#、62#樓在售，在售戶型為83、98、118、149，項(xiàng)目前期已交房，目前在建五、六期。均價(jià)6000元/。百匯城項(xiàng)目概況：百匯城項(xiàng)目是由河南百通置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè). 項(xiàng)目地處洛陽(yáng)市新區(qū)開(kāi)元大道與匯通街交匯口西北角，總占地面積44.74畝，建筑面積為20萬(wàn)平方米。規(guī)劃有住宅，商務(wù)辦公，商業(yè)三大功能。據(jù)目前開(kāi)元大道南段的開(kāi)發(fā)與建設(shè)未來(lái)將占據(jù)了金融、旅游、商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè)等幾大要地，從而大幅度

38、提高了我們地塊的增值潛力。從本項(xiàng)目出發(fā)10分鐘就可到達(dá)高速公路口，5分鐘到達(dá)國(guó)際購(gòu)物批發(fā)中心（寶龍城市廣場(chǎng)），8分鐘可到新區(qū)市政府和音樂(lè)噴泉，10分鐘可抵達(dá)高鐵龍門(mén)站，15分鐘就可到達(dá)世界文化遺產(chǎn)、國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)龍門(mén)石窟。我們的項(xiàng)目今年是作為新區(qū)重點(diǎn)工程之一來(lái)操作，所以公司要以高品質(zhì)，精心打造出一個(gè)最具代表性地標(biāo)性的建筑。公司計(jì)劃于2011年7月1日開(kāi)始施工，至2013年10月30日可完美交工。社區(qū)共設(shè)有2個(gè)出入口，主出入口設(shè)在街上。小區(qū)內(nèi)部形成“人車(chē)分流”的體系，使居民通過(guò)步行道可以方便安全的到達(dá)住宅內(nèi)部。小區(qū)綠化高達(dá)40%，設(shè)有貫穿整個(gè)小區(qū)南北方向的水系景觀，并且還設(shè)有地上、地下停車(chē)場(chǎng)，

39、健身器材，小區(qū)服務(wù)中心，治安聯(lián)防站、雙語(yǔ)幼兒園等，為居民提供了更多的方便，滿足您對(duì)品質(zhì)生活的想像。社區(qū)建筑規(guī)劃共4棟高層，其中最南端臨開(kāi)元大道的樓為商務(wù)辦公樓。其余3棟為住宅，沿街是二層的商鋪，設(shè)有超市、藥店、美容會(huì)所、干洗店等，為您的生活帶來(lái)無(wú)限的方便。住宅的戶型面積分布為：57-64平方米一室、87-97平方米的兩室以及126-142平方米的三室，可充分滿足客戶的不同需求。銷售情況：項(xiàng)目目前均價(jià)4660元/，在售戶型面積為59135。項(xiàng)目定位為充分發(fā)揮優(yōu)美的自然環(huán)境，得天獨(dú)厚的氣候條件，洛陽(yáng)碧桂園將打造成河南區(qū)域集商業(yè)、娛樂(lè)、高檔住宅為一體的高尚社區(qū)，成為洛陽(yáng)各階層人士心中的理想家園。1、

40、住宅主要定位為當(dāng)?shù)刂粮咂焚|(zhì)大型生活社區(qū)、目標(biāo)中高端市場(chǎng)及常住人口的改善性需求挖掘。分析如下：（1）洛陽(yáng)房地產(chǎn)目前缺乏大品牌成熟社區(qū)，市場(chǎng)化程度不高，且對(duì)大品牌房企的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)有一定的追逐喜好。符合該需求定位至高品質(zhì)社區(qū)，將地塊發(fā)展成為當(dāng)?shù)氐暮诵木幼^(qū)域。（2）當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)目前處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段，客戶需求還沒(méi)有完全得到有效引導(dǎo)，尚未完全滿足高端買(mǎi)家的別墅情結(jié)。（3）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要面向當(dāng)?shù)馗叨说目蛻羧后w，諸如公務(wù)員、商人及大型國(guó)企職工。該客戶群體亦是目前在售項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。2、商業(yè)定位定位為對(duì)內(nèi)服務(wù)自有業(yè)主商業(yè)，主要基于以下因素：該地塊可開(kāi)發(fā)面積1000畝，距離洛陽(yáng)市中心14公里，周邊為

41、村莊，整體消費(fèi)水平低。該區(qū)域非中心地塊缺乏聚集大量消費(fèi)人流的商業(yè)價(jià)值。該地塊所在區(qū)域?yàn)橐翞I新區(qū)，該區(qū)域自有規(guī)劃核心商圈，距地塊約3公里。規(guī)劃設(shè)想：以引入購(gòu)物超市為主輔以社區(qū)餐飲店、洗衣服務(wù)、娛樂(lè)設(shè)施、服裝及銀行ATM等。本項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析決策圖圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 SWOT分析決策圖通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析，目的在于利用項(xiàng)目目前擁有的機(jī)會(huì)，來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)與弱化項(xiàng)目存在的劣勢(shì)，最終達(dá)到消除威脅的目的。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strengths）分析（1）碧桂園為國(guó)內(nèi)著名開(kāi)發(fā)商，大品牌房地產(chǎn)企業(yè)；（2）該項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)為洛陽(yáng)市區(qū)及周邊輻射縣市市場(chǎng)，土地價(jià)格（68萬(wàn)/畝）存在一定

42、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；（3）伊濱區(qū)景觀資源豐富，未來(lái)將成為洛陽(yáng)新的城市中心，目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，周邊在建均為高層項(xiàng)目，品質(zhì)一般，且整個(gè)洛陽(yáng)市低層產(chǎn)品少，規(guī)模?。还具M(jìn)入后以高品質(zhì)低層產(chǎn)品可快速占領(lǐng)市場(chǎng)并回籠資金。項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）分析與主城區(qū)有一定距離，市政配套短期內(nèi)無(wú)法跟上；周邊多村莊，沒(méi)公交車(chē)接駁項(xiàng)目，出行相對(duì)不便；伊河河堤高出地塊6米左右，一定程度上影響小區(qū)景觀。項(xiàng)目機(jī)會(huì)（opportunities）分析地塊處在洛陽(yáng)的發(fā)展方向上，交通便利；規(guī)劃體育公園及高爾夫球場(chǎng)，前景看好；洛陽(yáng)市區(qū)別墅項(xiàng)目?jī)H一個(gè)且剩余貨量少，別墅市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)；洛陽(yáng)市以及伊濱新區(qū)不限購(gòu)；洛陽(yáng)市為中部大城市

43、，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，且礦產(chǎn)資源豐厚，是公司進(jìn)軍中部的好選擇。項(xiàng)目威脅（threats）分析區(qū)域定位為洛陽(yáng)市行政副中心，但濕地公園、體育公園、高爾夫均未正式啟動(dòng)，項(xiàng)目周邊荒蕪，短期內(nèi)很難體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，受制于區(qū)域發(fā)展速度和建設(shè)力度；洛陽(yáng)市高層及伊濱新區(qū)新增貨量大，整體價(jià)格較低，毛坯均價(jià)僅4484元/，地塊按2.5容積率算，項(xiàng)目所配高層產(chǎn)品與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，利潤(rùn)率低；伊濱新區(qū)安置小區(qū)及公務(wù)員配置房都已經(jīng)建好，后期當(dāng)?shù)匦枨罅恳驯环至髦苓厴潜P(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅本項(xiàng)目極為重要的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“盛世新天地”、“開(kāi)元壹號(hào)”、“恒大綠洲”和“百匯城”在自然條件、區(qū)位交通、物業(yè)定位等方面非常接近，而且其開(kāi)發(fā)商實(shí)力不容小

44、覷，占盡品牌先機(jī)，項(xiàng)目將面臨著高水平的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，還存在眾多本地的潛在進(jìn)入者也覬覦洛南地產(chǎn)蛋糕，為了分得一杯“羹”，紛紛蓄勢(shì)待發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)威脅加大。本項(xiàng)目應(yīng)該較快速的進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有望能夠避開(kāi)部分競(jìng)爭(zhēng)。為此建議開(kāi)發(fā)商遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，吸取對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，避免自己的弱點(diǎn)；同時(shí)突出自我特色，爭(zhēng)取主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)。商品房銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商品房銷售收入采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，具體測(cè)算過(guò)程如下：商品房銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商品房銷售價(jià)格采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。本項(xiàng)目與參考項(xiàng)目綜合對(duì)比評(píng)估表 SEQ 表 * ARABIC 2 一次評(píng)估表評(píng)估項(xiàng)目設(shè)定分值盛世新天地開(kāi)元壹號(hào)恒大綠洲百匯城本案區(qū)位107.57.5

45、77.57.5地段周邊107.57.57.57.57.5環(huán)境周邊107.57.577.57配套交通107.57.57.57.57.5條件價(jià)格107.57.577.57.5市場(chǎng)定位107.57.587.58規(guī)劃設(shè)計(jì)1088888園林景觀107.57.5878物業(yè)管理544444品牌形象5444.544.5項(xiàng)目規(guī)模107.57.5878合計(jì)得分100767676.57577.5表 SEQ 表 * ARABIC 3評(píng)估加權(quán)表項(xiàng)目名稱一次評(píng)估得分評(píng)估加權(quán)加權(quán)評(píng)估得分盛世新天地76交通繁華+0.5；76.5開(kāi)元壹號(hào)76定位合理+0.576.5恒大綠洲76.5園林景觀效果好+0.5；77百匯城75定位合理

46、+0.575.5本案77.5品牌形象好+0.578備注：以上價(jià)格均為各項(xiàng)目目前套內(nèi)銷售均價(jià)，修正因素根據(jù)各項(xiàng)目自身主觀條件以及客觀因素確定。評(píng)估與價(jià)格修正修正公式：參考項(xiàng)目修正均價(jià)參考項(xiàng)目評(píng)估得分/本項(xiàng)目評(píng)估得分參考項(xiàng)目均價(jià)修正過(guò)程：盛世新天地：76.57854005296.15元/平方米開(kāi)元壹號(hào)：76.57851005001.92元/平方米恒大綠洲：777860005923.08元/平方米百匯城：75.5784660= 4510.64元/平方米修正結(jié)果：(5296.15+5001.92+5923.08+4510.64/45182.95元/考慮到項(xiàng)目銷售期于2014年5月開(kāi)始，根據(jù)前述洛陽(yáng)市房

47、地產(chǎn)市場(chǎng)分析及SWOT分析成果，結(jié)合穩(wěn)健性原則，同時(shí)在一定程度上簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程，本項(xiàng)目高層在整個(gè)銷售期內(nèi)擬采用同一價(jià)格。確定高層均價(jià)為5200元/。雙拼和鉆石墅均價(jià)測(cè)算同多高層住宅測(cè)算過(guò)程，確定雙拼均價(jià)為10000元/，鉆石墅均價(jià)為15000元/。商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)用房銷售收入均采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)項(xiàng)目周邊類似項(xiàng)目商業(yè)銷售情況，通過(guò)綜合近期房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格，預(yù)計(jì)商業(yè)的銷售均價(jià)為15000元/。本項(xiàng)目車(chē)庫(kù)暫不考慮銷售。建設(shè)地址及建設(shè)條件建設(shè)地址地塊位于洛陽(yáng)市東部伊河南岸，總占地約3000畝，規(guī)劃2000畝體育公園及高爾夫球場(chǎng)。首期400畝，容積率1.548。地塊距洛陽(yáng)市政府

48、14公里，路況良好（雙向8車(chē)道），車(chē)程約15分鐘，距離洛陽(yáng)市舊城核心商圈22公里，車(chē)程約25分鐘。洛陽(yáng)碧桂園地塊范圍內(nèi)為農(nóng)田，比較平整；北側(cè)為原有河堤，河堤外側(cè)體育公園用地范圍內(nèi)為農(nóng)田、3個(gè)采沙場(chǎng)和1個(gè)混凝土攪拌站；南側(cè)為牡丹生態(tài)園。圖 SEQ 圖 * ARABIC 4 項(xiàng)目區(qū)位圖建設(shè)條件自然、水文、地質(zhì)概況（1）氣候條件洛陽(yáng)氣候?qū)賮啛釒У貐^(qū)海洋性季風(fēng)氣候。夏長(zhǎng)冬短，氣溫高，雨季長(zhǎng)，光照充足，雨量充沛。氣溫：最高39.2、最低-2.4、平均氣溫21.7年降雨量：1304.9mm日照時(shí)數(shù)：1741小時(shí)雨季時(shí)間每年78月、冬季時(shí)間11月15日至第二年3月15日、冬歇期限11月15日至2月15日（2

49、）工程地下水變動(dòng)情況擬建場(chǎng)地屬伊河一級(jí)階地區(qū)，實(shí)測(cè)地下水穩(wěn)定水位埋深在7.04m7.39m之間，地下水位標(biāo)高在113.56m113.78m之間。地下水動(dòng)態(tài)類型屬氣象-水文型，地下水位年變化幅度約2.0m，近幾年最高水位約為116.0m（3）水質(zhì)情況地層中上段為第四系全新統(tǒng)沖洪積形成的黃土狀粉質(zhì)粘土夾粉土、黃土狀粉質(zhì)粘土、卵石層；下段為第四系上更新統(tǒng)沖洪積形成的卵石層。根據(jù)地下水埋藏條件及水理性質(zhì)屬孔隙潛水，補(bǔ)給來(lái)源主要為大氣降水、渠水、農(nóng)田灌溉水及河水，水量豐沛，地下水主要為人工開(kāi)采，其次靠地下徑流向伊河排泄。（4）地質(zhì)基本情況和地質(zhì)構(gòu)造根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料初步揭露，按不同成因類型、巖土層特性、風(fēng)

50、化程度等將場(chǎng)地勘察深度范圍內(nèi)巖土層初步劃分為第四系土層及基巖，其中基巖為白堊系礫巖。各層如下：雜填土黃土狀粉質(zhì)粘土夾粉土，可塑黃土狀粉質(zhì)粘土，可塑軟塑狀中砂、粉質(zhì)粘土互層，中砂稍密，粉質(zhì)粘土軟塑卵石層，稍密，局部夾淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土卵石，中密。強(qiáng)透水的卵石層一般埋深穩(wěn)定在地表以下77.5米。第層雜填土不宜做地基持力層，需全部挖除。第、層土為新近沉積，堆積時(shí)間短，固結(jié)程度低，壓縮性高，承載力特征值較低。第、層卵石場(chǎng)地中分布穩(wěn)定，承載力較高，但第層卵石中存在淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土及圓礫透鏡體。若該場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，3層住宅樓，可用換填墊層法對(duì)地基進(jìn)行處理，增加地基承載力；高層綜合樓可采用換填墊層法或采用樁基礎(chǔ)方

51、案，樁基礎(chǔ)可采用第層卵石作為樁端持力層。市政概況（1）供電本區(qū)總負(fù)荷約為22500kVA。首期供電擬從偏橋變電站出線，接入兩回10kV線路，以雙回路環(huán)網(wǎng)對(duì)供的方式向各10/0.4kV終端配電房供電。再由各10/0.4kV終端配電房配電至各建筑單體。小區(qū)中一級(jí)、二級(jí)負(fù)荷設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。當(dāng)外線停電時(shí)即可投入使用，保證小區(qū)緊急供電。消防設(shè)備的正常電源和備用電源在設(shè)備的進(jìn)線端互投。（2）供水規(guī)劃區(qū)最高日用水量2783.2m/d, 日變化系數(shù)kd1.3，平均日用水量為2140.9m/d。給水水源為市政供水，從東西兩側(cè)市政各引入DN200市政給水管，保證了供水點(diǎn)不少于兩個(gè)的要求，成環(huán)供水。（3

52、）雨水整體雨水排水方案為由中間向兩側(cè)排入市政雨水管井內(nèi)，然后市政管網(wǎng)排入伊河橋涵內(nèi)，最終流入伊河。所有單體的雨水逐級(jí)匯總到三個(gè)“主動(dòng)脈”出口。（4）污水整體污水排水系統(tǒng)與市政污水排水系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，流水方向由中間排向兩側(cè)市政道路。共有四個(gè)排污口。（5）道路桂園路1.23公里，苑區(qū)道路以組團(tuán)路（7.9米寬）和園林路（4米寬）為主干道。建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模地塊位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)，洛偃一體化的中間地帶拓展區(qū)。伊濱區(qū)（伊洛工業(yè)園區(qū)）管委會(huì)）由洛陽(yáng)新區(qū)直接管轄，管委會(huì)成立于2007年3月，轄諸葛、李村、龐村、佃莊、寇店5個(gè)鎮(zhèn)，106個(gè)行政村，總面積280平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人。是未來(lái)10年洛陽(yáng)城市發(fā)

53、展的主要方向。項(xiàng)目總體規(guī)劃3000畝，其中體育公園2000畝，房地產(chǎn)用地1000畝，首期位于桂園路東側(cè)，用地面積為266647.11平方米，合407.7畝。首期規(guī)劃總戶數(shù)為2709戶，總?cè)丝跒?669人，總建筑面積為522482.55平方米，包括計(jì)入容積率建筑面積435292.19平方米（其中住宅建筑總面積為415492.19平方米，公建建筑面積為19800.00平方米）；車(chē)庫(kù)建筑面積87190.36平方米，綜合容積率為1.60，建筑密度23.53%，綠地率達(dá)36.35%。建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為住宅及公建建設(shè)，配套建設(shè)給排水、電氣、綠化、室外道路等公用工程。建設(shè)方案總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目概況

54、規(guī)劃地塊位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)，洛偃一體化的中間地帶拓展區(qū)。伊濱區(qū)（伊洛工業(yè)園區(qū)）管委會(huì)）由洛陽(yáng)新區(qū)直接管轄，管委會(huì)成立于2007年3月，轄諸葛、李村、龐村、佃莊、寇店5個(gè)鎮(zhèn)，106個(gè)行政村，總面積280平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人。是未來(lái)10年洛陽(yáng)城市發(fā)展的主要方向。項(xiàng)目總體規(guī)劃3000畝，其中體育公園2000畝，房地產(chǎn)用地1000畝，首期位于桂園路東側(cè)，用地面積為266647.11平方米，合399.97畝。規(guī)劃依據(jù)和原則1、規(guī)劃依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50180；洛陽(yáng)新區(qū)居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)暫行標(biāo)準(zhǔn)；河南省河道管理?xiàng)l例；洛陽(yáng)市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；洛陽(yáng)市城市中小學(xué)校幼兒園規(guī)劃建設(shè)管

55、理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則；洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法的通知；洛陽(yáng)市城市總體規(guī)劃；地塊現(xiàn)狀地形圖。2、規(guī)劃原則根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范及現(xiàn)狀調(diào)查分析，結(jié)合洛陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，合理規(guī)劃用地功能布局及道路結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)其居住功能，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)以適應(yīng)現(xiàn)代化高尚社區(qū)的需求。以人為本，合理規(guī)劃，功能分區(qū)及公共設(shè)施布局充分合理體現(xiàn)生活特征、人文征和生態(tài)特征。本居住區(qū)規(guī)劃推陳出新、精益求精，向社會(huì)和市場(chǎng)貢獻(xiàn)富有創(chuàng)意的佳作新品，創(chuàng)造出高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代化高尚社區(qū)。在加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)面對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性，開(kāi)發(fā)性和公眾參與性的同時(shí)，堅(jiān)持規(guī)劃設(shè)計(jì)的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，營(yíng)造出高質(zhì)量的居住環(huán)境

56、。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略原則，在居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境、服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、規(guī)模配套、靜態(tài)交通組織幾大方面著重優(yōu)化。注重城市設(shè)計(jì)，加強(qiáng)環(huán)境景觀。國(guó)家及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。地形圖及政府提供的相關(guān)設(shè)計(jì)條件?？偲矫娌贾靡?guī)劃設(shè)計(jì)理念將洛陽(yáng)碧桂園打造成河南區(qū)域集商業(yè)、娛樂(lè)、高檔住宅為一體的高尚社區(qū)，成為洛陽(yáng)各階層人士心中的理想家園。（1）構(gòu)建和諧社區(qū)，實(shí)現(xiàn)健康性、參與性、人文性的和睦新社區(qū)。（2）尊重現(xiàn)狀肌理，生態(tài)優(yōu)先的理念，追求天人合一的境界。（3）承傳統(tǒng)文化，營(yíng)造綠色、宜居社區(qū)?？傮w布局規(guī)劃在仔細(xì)研究現(xiàn)有地形的前提下，尊重現(xiàn)狀地形，設(shè)計(jì)為“一心、三帶、三軸、五片區(qū)”的整體格局，“一心”為主入口的公共服

57、務(wù)中心；“三帶”為伊河濱水景觀帶、體育公園景觀綠帶、沿河堤人行休閑景觀帶；“三軸”為三條縱向景觀聯(lián)系主軸；“五片區(qū)”為五個(gè)相互聯(lián)系又各自獨(dú)立的高檔商業(yè)住宅綜合片區(qū)；并充分利用周?chē)鷥?yōu)美環(huán)境，將周?chē)乃岛托^(qū)內(nèi)的公共綠地緊密結(jié)合，形成完整的綠化系統(tǒng)。首期為低層、高層洋房相結(jié)合的高檔商業(yè)住宅綜合片區(qū)。主入口公共服務(wù)中心，包括文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用等各種設(shè)施，內(nèi)部有各個(gè)等級(jí)公共綠化活動(dòng)空間，為鄰里之間的交往提供活動(dòng)空間，整個(gè)洛陽(yáng)首期配套功能齊全既融合于環(huán)境又有自己的獨(dú)特性。首期規(guī)劃總戶數(shù)為2709戶，總?cè)丝跒?669人，總建筑面積為522482.55平方米，包括計(jì)入容積率建筑面積43

58、5292.19平方米（其中住宅建筑總面積為415492.19平方米，公建建筑面積為19800.00平方米）；車(chē)庫(kù)建筑面積87190.36平方米，綜合容積率為1.60，建筑密度23.53%，綠地率達(dá)36.35%。建筑退讓和日照間距本次規(guī)劃建筑退讓按照洛陽(yáng)市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行,住宅建筑日照間距滿足洛陽(yáng)市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)規(guī)劃采取人車(chē)分流形式：（1）車(chē)行系統(tǒng)住區(qū)車(chē)行系統(tǒng)低層區(qū)采用弧線形式，高層區(qū)采用人車(chē)分流，組團(tuán)路為：7.9（1.2+5.5+1.2）米、園林路：4.0米。部分組團(tuán)路設(shè)計(jì)為盡端路，以保證各住宅組群的可達(dá)性和私密性。（2）步行系統(tǒng)地塊架空車(chē)

59、庫(kù)頂沿河堤設(shè)人行休閑景觀步道，并與公共綠地自然形成一個(gè)相對(duì)連續(xù)的步行空間，它與住宅區(qū)的院落綠地、公共空間及宅前路構(gòu)成住區(qū)的步行系統(tǒng)。（3）靜態(tài)交通系統(tǒng)靜態(tài)交通系統(tǒng)主要為居民停車(chē)。低層住宅區(qū)及公建主要采用地面停車(chē)的方式，而高層洋房區(qū)主要采用地下車(chē)庫(kù)的方式解決。綠化系統(tǒng)和環(huán)境景觀系統(tǒng)小區(qū)人均公共綠地面積達(dá)2.00平米/人，綠地率達(dá)36.35%小區(qū)的環(huán)境景觀應(yīng)該是衍生于整個(gè)小區(qū)的總體規(guī)劃。小區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該著意于挖掘場(chǎng)地內(nèi)及周邊生態(tài)資源的價(jià)值，并使之成為小區(qū)環(huán)境構(gòu)成的主角。地塊周邊有豐富的水景資源和自然生態(tài)資源，具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部的中心綠地景觀，形成動(dòng)靜結(jié)合的生動(dòng)的多層次的景觀和生態(tài)空間序

60、列，打造出充滿情趣的高品質(zhì)生活環(huán)境。綠化系統(tǒng)與景觀系統(tǒng)是密不可分的兩個(gè)部分，規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過(guò)兩者的穿插、滲透，將兩個(gè)系統(tǒng)整合為一個(gè)有機(jī)整體。綠化系統(tǒng)分三級(jí)配置：中心綠地組團(tuán)綠地宅間綠地。中心綠地為各個(gè)片區(qū)居民提供休閑娛樂(lè)的戶外活動(dòng)場(chǎng)所，配置一些體育活動(dòng)設(shè)施，給住戶提供良好的交流聯(lián)絡(luò)的空間；組團(tuán)綠地主要考慮為老人及兒童服務(wù)其中配置一些康體設(shè)施；宅間綠地是綠化系統(tǒng)從公共空間到私密空間的延伸過(guò)渡，宅間綠化主要為觀賞性綠化。三級(jí)綠化與道路綠化結(jié)合，通過(guò)點(diǎn)、線、面關(guān)系的組織，營(yíng)造住區(qū)寧?kù)o、優(yōu)美的生活環(huán)境，構(gòu)建完整的綠化系統(tǒng)。豎向規(guī)劃此次規(guī)劃地塊內(nèi)基本為平地，因此，豎向規(guī)劃以遵循減少土方量及降低成本的原則，