廣州新大廈營(yíng)銷策劃方案

1、.：.；廣州新大廈營(yíng)銷謀劃方案 一、廣州豪宅市場(chǎng)分析廣州目前約有個(gè)在售樓盤均價(jià)高于元/M，總貨量達(dá)平方米。如此大的豪宅現(xiàn)存量和陸續(xù)登場(chǎng)的后備供應(yīng)量，在爭(zhēng)奪位于金字塔尖的買家，局面之殘酷可想而知。現(xiàn)樓豪宅占先機(jī)據(jù)市場(chǎng)信息反響，目前絕大多數(shù)豪宅在準(zhǔn)現(xiàn)樓或現(xiàn)樓階段始推出市場(chǎng)，并且推售前已大造氣勢(shì)?！拔匆娖淙讼嚷勂渎暤恼袛?shù)令豪宅的追捧者忠心追逐隨。如中海錦區(qū)苑、錦城花園、常景苑、南國(guó)花園等樓盤，在價(jià)錢定位方面走一向?qū)κ袌?chǎng)最具殺傷力的低開道路，每次均 HYPERLINK cnshu中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載能引起市場(chǎng)留意，但隨后大部分豪宅的銷售歸于安靜，這歸究于目前樓市供大于求，不少有實(shí)力的開展商除了賦予樓

2、盤高質(zhì)低價(jià)外，更是將樓盤建至現(xiàn)樓階段始開售來(lái)吸引買家的留意力。因此，豪宅真正的生命力也表達(dá)在現(xiàn)樓階段，如帝景苑現(xiàn)樓階段短時(shí)間內(nèi)銷售過(guò)億，年底，中海錦苑現(xiàn)樓階段階段當(dāng)月銷售達(dá)八成等等，觀，大部分處于期樓階段的豪宅除在開盤時(shí)以低價(jià)吸引到一部分買家入市外，大部分時(shí)間是翹首以待，為擺脫窘境及順利渡過(guò)這段灰色時(shí)期，不少豪宅在推行手法上不斷創(chuàng)新，吸引市場(chǎng)留意之余也可樹立品牌。而待豪宅到達(dá)現(xiàn)樓階段更是大灑灑金錢廣而告之，在樓盤促銷方面通常能到達(dá)一定效果。豪宅比拼出奇招去年樓盤競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化，各豪宅紛紛制造新賣點(diǎn)，一方面提高社會(huì)的影響力和提升樓盤本身的檔次，另一方面激起潛在買家的購(gòu)買愿望，促進(jìn)銷售，同時(shí)也加強(qiáng)

3、了業(yè)主之間的鄰里聯(lián)絡(luò)，對(duì)小區(qū)樓盤文化氣氛的構(gòu)成和開展起了正面的作用。如海珠半島花園約請(qǐng)香港影星任達(dá)華作為籠統(tǒng)代言人，并建立了廣州小兒潛能開發(fā)基地，對(duì)關(guān)懷下一代生長(zhǎng)的買家頗具吸引力；東湖御苑買樓送鉆石、麗晶華庭樓車兼收，都借此烘托樓盤的尊貴。去年樓市受“假日經(jīng)濟(jì)影響越來(lái)越明顯，每逢節(jié)假日樓盤廣告鋪天蓋地襲面而來(lái)，豪宅大盤更是出手慷慨，整版廣告更是毫不手軟，而各種促銷SHOW更是層出不窮，令人眼花繚亂。如南國(guó)花園的“未來(lái)生活展現(xiàn)圖、匯豪大廈“股市論壇和“澳門格蘭披冶賽車展暨汽車論壇、麗景灣“麓湖高爾夫繽紛嘉年華、帝景苑的高樓慶典等，都吸引了大批業(yè)主和買家前往，但銷售效果那么各有差別。廣州豪宅明碼標(biāo)

4、價(jià)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)于商品銷售是天公地道的，然而對(duì)地豪宅市場(chǎng)而言，明碼標(biāo)價(jià)都是新穎事，不過(guò)，時(shí)下廣州的豪宅開展商正羞怯地在公眾面前亮出本人的價(jià)錢底牌，在下寬廣的市場(chǎng)上尋覓顧客。翻看近期的報(bào)紙，豪宅廣告可謂比比皆是，除了傳統(tǒng)的二沙、白云堡等豪宅外，以頤和山莊和江南世家為代表的山地豪宅、以中海錦苑、麗景灣、海琴灣和海珠半島花園代表的臨江豪宅，以帝景苑、錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)、天譽(yù)花園、君怡大廈、匯豪大廈等為代表的地段豪宅不但加強(qiáng)了市場(chǎng)豪宅的供應(yīng)數(shù)量，也為豪宅注入新的內(nèi)涵。其實(shí)豪的供應(yīng)并不值得大驚小怪，由于不論是購(gòu)房者還是開展商都面臨一個(gè)心態(tài)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題。今日的豪宅又與過(guò)去二沙島單樓獨(dú)戶式的豪宅不同，首先就價(jià)錢而

5、言，過(guò)去至萬(wàn)元一平方米，一幢幾百萬(wàn)別墅式豪宅曾經(jīng)屬于超收豪宅，今天超越元/平方米以上就可稱為豪宅了，君不見以帝景苑、海琴灣、翠湖山莊、天譽(yù)花園等一大批樓盤為代表的豪宅，其均價(jià)也不過(guò)多元，就連同二沙島區(qū)域的棕櫚園別墅其售價(jià)也僅為多元，這沒有“長(zhǎng)輩們風(fēng)光，今日的豪宅也許更講究地理位置，外圍環(huán)境與人文環(huán)境的一致與營(yíng)造，當(dāng)然奢華與氣派也是一個(gè)重要要素，但并不是獨(dú)一的規(guī)范。豪宅大打價(jià)錢戰(zhàn)不少樓盤為了提高銷售速度會(huì)采取各種手段，或明或暗地降低價(jià)錢，回籠資金，豪宅回?fù)垡矡o(wú)法防止。如東風(fēng)廣場(chǎng)借會(huì)所封頂之機(jī)延續(xù)幾個(gè)星期推出特價(jià)單位，一次性折，銀行按揭折，按揭均價(jià)僅為元/M，物價(jià)單位根本售罄。南國(guó)花園和天譽(yù)花園一

6、期打出了反攤口號(hào)，拿出部分單位進(jìn)展反攤，實(shí)那么變相降價(jià)，大約比原價(jià)降低%，實(shí)踐上對(duì)銷售作用不明顯，但提高了影響力。久未露面的翠湖山莊也玩起了“競(jìng)投，而個(gè)招標(biāo)標(biāo)底平方米為元和元，與元每平方米的原價(jià)相比明顯低了一大截。部分豪宅銷售情況怡苑怡苑是位于天河體育東路的高收公寓及復(fù)式住宅樓宇，地鐵沿線物業(yè)。小區(qū)小時(shí)嚴(yán)密保安，擁有大型街心花園、泳池、高級(jí)會(huì)所及美國(guó)國(guó)際學(xué)校。怡苑共有個(gè)單位，其中個(gè)單位為復(fù)式，客廳設(shè)計(jì)用全落地玻璃，光線充沛。租金在筇每月港幣范圍，住客多為跨國(guó)公司之外藉高級(jí)職員。單位間隔二房套房三房套房復(fù)式面積mmm租金HKHKHKHKHKHK售價(jià)HKDF元/m車位及收費(fèi)個(gè)車位管理費(fèi)MB、元/m

7、MB、元/m東風(fēng)廣場(chǎng)東風(fēng)廣場(chǎng)為規(guī)范高層住宅，設(shè)計(jì)規(guī)劃完善，擁有寬廣綠化地帶，大型俱樂部及多元化康樂設(shè)備。第一期共個(gè)單位已全部入伙。單位間隔二房三房套房面積mm售價(jià)HKD元/m花果山莊環(huán)市中路：占地M售價(jià)：元/M住宅數(shù)：棟層裝修規(guī)范：奢華裝修全部現(xiàn)樓銷售：已售超越%廣告籠統(tǒng)：融陽(yáng)光、空氣、安康、休閑為一體中海錦苑珠江南畔占地m建筑面積m面積m售價(jià)HKD/m全部現(xiàn)樓三棟銷售已超越%裝修規(guī)范奢華裝修廣告籠統(tǒng)天天不一樣的江景翰林閣環(huán)市路區(qū)莊占地多m建筑面積m售價(jià)元/m面積.-.m全部現(xiàn)樓裝修高級(jí)裝修銷售已過(guò)%廣告籠統(tǒng)書香門第的家頤景軒五羊新城明月路占地面積m建筑面積m售價(jià)-m住宅數(shù)棟層面積-m(全部現(xiàn)

8、樓)裝修奢華裝修銷售%廣告籠統(tǒng)醉?yè)砻髟聣?mèng)、笑看二沙情漾晴居珠江新城占地面積m售價(jià)元/m數(shù)量棟層面積m全部現(xiàn)樓裝修奢華裝修銷售%廣告籠統(tǒng)珠江新城之浪漫居庭星匯園珠江新城占地面積m建筑面積m售價(jià)元/m數(shù)量棟層面積m交樓期年月裝修奢華裝修銷售超越%廣告籠統(tǒng)月亮之城、未來(lái)之城東湖御苑東湖永勝上沙數(shù)量座層座層售價(jià)均價(jià)元/m元面積m交樓期年初裝修奢華裝修銷售將近%廣告籠統(tǒng)湖景、江景、廣州最高的純住宅南國(guó)花園珠江新城占地面積m總建面積萬(wàn)m售價(jià)均價(jià)元/m數(shù)量A、B、C、D區(qū)四大組團(tuán)幢高層和層花園洋房共幢面積m交樓期A、D區(qū)年初、B、C區(qū)年底裝修毛坯房銷售將近%廣告籠統(tǒng)創(chuàng)廣州第一花園帝景苑天河北龍口西占地面積.

9、萬(wàn)m數(shù)量幢層售價(jià)幢元復(fù)式約元/m面積m復(fù)式m交樓期幢現(xiàn)樓、幢樓花裝修奢華裝修銷售超越%廣告籠統(tǒng)見證世紀(jì)經(jīng)典、體驗(yàn)帝景風(fēng)范天譽(yù)花園天河北林和中路占地面積萬(wàn)m總建面積萬(wàn)售價(jià)元/m數(shù)量幢層面積m超大單位m、復(fù)式m交樓期年底前銷售近%廣告籠統(tǒng)漫賞綠茵，共舞會(huì)繁華郊外高檔盤白云豪堡苑江南世家南湖頤和山莊南湖新流溪河山莊總建萬(wàn)M數(shù)量：層棟，單體、雙連體別墅棟，自建別墅棟全部現(xiàn)樓逸泉山莊從化神崗占地：萬(wàn)M總建：萬(wàn)M數(shù)量：棟別墅，多棟連體別墅，棟多層洋房期樓上述郊外高檔樓盤銷售情況都較理想，每期推出都可成交當(dāng)期的%，廣告籠統(tǒng)大多以自然風(fēng)光為主，大戶型售價(jià)從元/M不等。二、新大廈營(yíng)銷方向回想第一階段年月年月營(yíng)銷

10、主題：從籠統(tǒng)上塑造新大廈居者流單一，硬件配置商尚，地理環(huán)境顯赫的豪宅籠統(tǒng)，初步在目的消費(fèi)群中建立品牌自信心。促銷方式：、送車位、送裝修、空調(diào)、會(huì)所消費(fèi)、商務(wù)電腦套裝公關(guān)活動(dòng)：新大廈千禧之夜成交量：套玻璃第二階段：年月、月營(yíng)銷主題：初次旗幟鮮明打出“國(guó)際公寓的物業(yè)理念，并以銀行擔(dān)保投資報(bào)答作為有力的擔(dān)資保證，提高了物業(yè)保值、升值潛力的置業(yè)自信心。直接帶動(dòng)投資、自住兩方面的購(gòu)買行為。公關(guān)活動(dòng)：排籌購(gòu)買，越早報(bào)答越高添加賣方議價(jià)才干銷售量：套第三階段：年月年月營(yíng)銷主題：從效力軟件、國(guó)際公寓硬件、星級(jí)公寓認(rèn)證體系等各個(gè)方面進(jìn)一步深化國(guó)際公寓的居住品流、生活質(zhì)量、逐漸樹立“第一的國(guó)際公寓位置，并有目的地

11、小規(guī)模階低準(zhǔn)入*。促銷方式：、家私、電器整合銷售、無(wú)銀行擔(dān)保之外投資報(bào)答、送車位、送一成首期公關(guān)活動(dòng)：白天鵝業(yè)主嘉年華、飛馳接納樓、新大廈之夜音樂會(huì)銷售量：套三、新大廈業(yè)主的主要特征小結(jié)、年齡層次主要集中在歲、歲兩個(gè)層面、職業(yè)多為私企老板或高級(jí)管理人員、普遍為二次或多次置業(yè)，主要為了改善現(xiàn)有之居住環(huán)境，對(duì)物業(yè)能否保值有劇烈認(rèn)識(shí)、教育程度高、較含蓄、業(yè)主原居地%在東山區(qū)、對(duì)歷次的公關(guān)活動(dòng)有劇烈的認(rèn)同感四、營(yíng)銷上存在的嚴(yán)重問(wèn)題、區(qū)域銷售情況嚴(yán)重、國(guó)際公寓物業(yè)理念的認(rèn)同感度缺乏、區(qū)域價(jià)錢要素、A硬件B配套C效力D認(rèn)證規(guī)范五、高舉“國(guó)際公寓旗幟，打好兩次戰(zhàn)役、新大廈營(yíng)銷任務(wù)進(jìn)入良性階段表如今：A廣告有

12、明顯滯后性B沒有廣告時(shí)銷售曲線穩(wěn)定C議價(jià)才干較高結(jié)論：“國(guó)際公寓物業(yè)理念引入，在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的差別性，同時(shí)具有較強(qiáng)的生命力。、兩次戰(zhàn)役步署一抓緊WTO，瞄準(zhǔn)廣交會(huì)竊以為新大廈目前未能在跨區(qū)域銷售上有所突破，同時(shí)價(jià)錢體系受區(qū)域要素影響嚴(yán)重，概因廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，一手買賣與二手買賣之比約為：，但在興隆國(guó)家、地域香港情況剛好相反，為：該買豪宅的人大多是為了改善居住條件，這正是業(yè)主中%是東山區(qū)居民之緣由。有鑒于此，跳開本地市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)廣交會(huì)，將是新大廈又一次不可多得的機(jī)遇。廣交會(huì)消費(fèi)群特征：、有投資豪宅的消費(fèi)習(xí)慣、有較強(qiáng)的支付才干、有短期自用的需求、有長(zhǎng)期投資的取向新大廈滿足目的消費(fèi)群的特征：、

13、有作為豪宅的軟、硬件條件、進(jìn)入度較港、澳、京、滬低、完善的投資方案可滿足短期自用長(zhǎng)期收益的要求、“國(guó)際公寓的理念符合WTO大勢(shì)所趨詳細(xì)操作方法：、從廣宣品、廣告等方面立體引見新大廈特定的投資出路廣州豪宅典范短期自用、長(zhǎng)期收益、廣交會(huì)期間五星級(jí)賓館巡展、新大廈開放月活動(dòng)、下訂后試住效力二抓緊“五一節(jié)，盤活存貨在第一次戰(zhàn)役的余威之下，應(yīng)及時(shí)抓緊“五一長(zhǎng)假期的機(jī)遇，突出盤活存貨。營(yíng)銷主題：國(guó)際公寓認(rèn)證規(guī)范、可進(jìn)一步確立新大廈“第一的江湖位置、全面引見國(guó)際公寓的優(yōu)越生活方式、以更多的涉外租賃才干去論證保值、升值潛力六、媒介、公關(guān)活動(dòng)配合及預(yù)算、第一階段：媒介選擇：直通車、廣交會(huì)附近戶外一個(gè)月，主要口岸