1土地?fù)Q地權(quán)益書法案例

1、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海口辦事處部分不良資產(chǎn)組合處置工程抵債資產(chǎn)價(jià)值咨詢案例（R60-粵瓊建筑工程公司在瓊山的土地）抵債資產(chǎn)形成概況1995年 7月，海南粵瓊建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“粵瓊建工” ）從中國(guó) 建設(shè)銀行海南省瓊山市支行（以下簡(jiǎn)稱“海南建行” ）貸款人民幣 198 萬元，并 由第三方海南航空房地產(chǎn)瓊山開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“航空房產(chǎn)” ）提供位于瓊山 市紅旗鎮(zhèn)海榆東干線東側(cè)土地作為上述貸款的抵押，面積 119240.91 平方米，土 地使用證為瓊山國(guó)用 （紅旗）字第 0442 號(hào)，同時(shí)簽訂了借款合同和抵押協(xié)議書。 貸后，由于粵瓊建工經(jīng)營(yíng)虧損，從未歸還貸款本息。 1999 年該項(xiàng)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給

2、中 國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司?？谵k事處（以下簡(jiǎn)稱“?？谛胚_(dá)” ）后，?？谛胚_(dá)就該項(xiàng) 債權(quán)提起訴訟。 2000年 12 月 15日，海南省瓊山市人民法院下達(dá)（ 2000）瓊山 民初字第 449號(hào)民事調(diào)解書， 海口信達(dá)與航空房產(chǎn)達(dá)成和解協(xié)議， 航空房產(chǎn)愿將 其位于瓊山市紅旗鎮(zhèn)海榆東干線東側(cè)的瓊山用（紅旗）字第0442 號(hào)土地，依據(jù)海南匯立房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估該地每畝 72661.85 元的價(jià)格，從該地的東面 起往西面橫割東面的 49 畝土地歸信達(dá)?？谵k事處，以清償粵瓊建工所欠債務(wù) 3488824.41元（包括借款本金及利息人民幣 3434114.41元，訴訟費(fèi) 19910 元， 評(píng) 估 費(fèi) 34800

3、 元 ） 。 b5E2RGbCAPklfHYJ6cEUqPAsthvQVFNqwK3w9lbpXh3ITFLbTLbiyTdmvcyAblHU2UOvErzK0eX9MRyOvkWatvRDwH1X。MAeBz8GZ抵債資產(chǎn)目前狀況據(jù)?？谛胚_(dá)信貸經(jīng)理介紹和我們實(shí)地考察， 抵押土地位于瓊山市紅旗鎮(zhèn)海榆東干 線東側(cè)，在東線公路 35 公里處，位于路邊，交通尚可。土地狀況為閑置，未開 發(fā)，僅為 3通 1平，屬 4類甲級(jí)地。該地地處瓊山市市郊，比較偏遠(yuǎn)，蓋商住樓 基本無市場(chǎng)，如開發(fā)，市場(chǎng)前景不好，無開發(fā)價(jià)值。具體指標(biāo)如下：p1EanqFDPwH97TYYioVMLhgXsH62GIu3yZxXq9T5

4、C3MQatakR5lNPVd7KGIFjDX62DB8m0 x8vP9HvqMZxLaBnGeCMp。cJrdLZ6FOx土地用途：商住土地性質(zhì)：國(guó)有出讓地出讓年限：70年（ 1994年 12月 2064年 12月）土地等級(jí)：4 類甲級(jí)土地面積：119，240.91平方米中從東往西橫割的 49 畝。抵債資產(chǎn)權(quán)利狀況土地原權(quán)利人為擔(dān)保人海南航空房地產(chǎn)瓊山開發(fā)公司，無欠費(fèi)。依據(jù)海南省瓊山市人民法院下達(dá) （2000）瓊山民初字第 449 號(hào)民事調(diào)解書及 海南省瓊山市人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書， 要求瓊山市土地管理局過戶給信達(dá)。 信 達(dá)已申請(qǐng)辦理過戶，并且瓊山市國(guó)土環(huán)境資源局已受理土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)登記。 D

5、XDiTa9E3d4X06YdvAcE5JXrr8HesMbHzf2oIYBLiPuZrhzuQpvj6YdTZbRLsUch1mnK4AvxZqlffYZazdo3gRBB18ow6Qjo。CdX4 目前政府尚未宣布要收回，也未涉及換地權(quán)益書。資產(chǎn)測(cè)算途徑和過程測(cè)算途徑：換地權(quán)益書法測(cè)算過程： 根據(jù)信達(dá)經(jīng)理的介紹和我們所搜集的資料， 由于該宗地已閑置未開發(fā) 達(dá)兩年以上，根據(jù)土地法和海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法 ，我們對(duì) 該宗土地的價(jià)值采用兩種假設(shè)情況： 假如政府無償收回該宗地， 則該項(xiàng)資產(chǎn)的咨 詢價(jià)值為 0；假如政府對(duì)該宗地核發(fā)換地權(quán)益書，則采用換地權(quán)益書法測(cè)算該宗 地的價(jià)值。 RTCrp

6、UDGiTqLSiYsINswpcEWqziqdPSkAuwPZNjrYBd7I5YEPIFOm0eFfG1QBcss16anM9sVt1xOYxdkBEBu93XAgRAjL。tQM9K5C測(cè)算說明：換地權(quán)益書價(jià)值法1、核發(fā)換地權(quán)益書的有效面積：面積49修正基準(zhǔn)地價(jià)6.6容積率修正0.5個(gè)別因素修正0.8土地使用年限修正0.885714286修正后單位地價(jià)2.338285714換地權(quán)益書價(jià)值114.576換地權(quán)益書流通折扣率15%換地權(quán)益書流通價(jià)值17.19畝萬元 /畝萬元萬元政府核發(fā)換地權(quán)益書是以已交費(fèi)實(shí)際取得的土地面積核發(fā)的， 本工程假設(shè)該宗地 不欠費(fèi)，有效面積為 49 畝。2、基準(zhǔn)地價(jià)

7、的選擇：根據(jù)瓊山府 （1998）58號(hào)文規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)為 11萬元/畝。但考慮到海南省基準(zhǔn) 地價(jià) 的倒掛現(xiàn) 象，我們采用修正 的基準(zhǔn)地價(jià)為 6.6 萬 元/畝。5PCzVD7HxANzKvYHUZJoKElqo0TCYSyXCK1ghB17EoWfZTmON2PkD2erubaVKuIE1PX0uIqjXBJmH5rvD5PV2ekzwzM。6q6naFid93、換地權(quán)益書流通價(jià)值： 對(duì)于信達(dá)而言，不可能以換地權(quán)益書去購買土地。換地權(quán)益書按照管理辦法 的規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)。故信達(dá)可能采取的手段主要是 轉(zhuǎn)讓。而換地權(quán)益書的使用轉(zhuǎn)讓范圍又有諸多限制。 所以， 換地權(quán)益書的可回

8、收 價(jià)值會(huì)大打折扣。 jLBHrnAILganCIYX7c0g462VnruPJWfBDZvHzqKNkaFngHLXMmZPT5edJGk0SLYP1zKCchoHscVUrEFGFx2nWqHyLiXT。5JVzcPmH資產(chǎn)的測(cè)算結(jié)果在實(shí)施了上述測(cè)算程序之后，該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值下限為 0；上限為 17.19 萬元重大事項(xiàng)說明本報(bào)告之限定因素在本委托抵債資產(chǎn)的調(diào)查與咨詢過程中，我們已盡力搜集并分析可能對(duì)委 托抵債資產(chǎn)的可變現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素， 但如下因素存在將可能會(huì)對(duì)委托抵債 可變現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生影響： xHAQX74J0XxbuUYckoh8pyIqmR51vZWeEf08Qesu0Wnvxva7

9、KG9ka7eYYat513d10iwfUQl5WN7sadSRGYgOPB3x119F。KmsXImue1、本報(bào)告所稱之可變現(xiàn)價(jià)值指假設(shè)在基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行該等資產(chǎn)的變現(xiàn)程序，可獲取之貨幣金額。 我們未考慮在變現(xiàn)過程中為使該等資產(chǎn)達(dá) 到可用于市場(chǎng)變現(xiàn)之目的而必須繳納予國(guó)家或地方政府之稅費(fèi) （如 需補(bǔ)交之征地補(bǔ)償費(fèi)、欠費(fèi)等工程） 。除非另有說明，本報(bào)告中我 們未考慮交易達(dá)成后 （無論是否收到貨幣資金或其等價(jià)物） 所需繳 納之相關(guān)稅費(fèi)，以及清償過程中所需要支付的清償費(fèi)用。LDAYtRyKfEUZn7YrwAy0J0pUliGdg2DRGvuy83aaGI6DOjzhJ0jQr9eKdFDaaltc02jSCpjtqoj0UL61IpufI NqwgJlspZZlfUDL。2、我們所搜集的關(guān)于抵債資產(chǎn)的資料來源于信達(dá)相關(guān)資料中的記載，信達(dá)有關(guān)工作人員的介紹， 我們對(duì)該等資料的真實(shí)性、 準(zhǔn)確性、 全 面性，由于工作時(shí)間及條件的限制，未進(jìn)行相關(guān)驗(yàn)證。Zzz6ZB2LtkgNfjYGJNOS3s6pjJhp16kvHKZZpRSQmvPM57YqHkulHcewsaNfjCJn0L6ukYgRUYwyDkkcKRHHC YNvvsxf4CwKLrLj。3、我們對(duì)委托抵債資產(chǎn)的分析均基于基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)條件、法律規(guī)定，對(duì)于其他可能對(duì)本次咨詢產(chǎn)生影響的