浙江某某縣陳武帝故宮重建工程項目可行性研究報告

1、 浙江某某縣陳武帝故宮重建工程項目可行性研究報告目錄第一章總論第二章建設單位概況第三章項目建設的必要性第四章旅游市場分析AtV第五章項目建設條件第六章項目建設內容第七章項目工程技術保障第八章組織機構與人力資源配置第九章項目建設計劃第十章總投資估算及資金籌措第十一章財務效益分析第十二章項目總評價第一章 總 論一、項目背景（一）項目名稱：浙江某某縣陳武帝故宮重建工程（二）承辦單位：某某公司（三）可研報告編制依據及工作范圍本報告以浙江某某縣陳武帝故宮重建工程項目為研究對象， 著重就項目建設 的背景及必要性進行了全面的分析論證、 并就項目建設方案、 旅游市場、 項目投 資、財務效益、融資方案、項目的運

2、作模式等。主要內容進行分析研究。報告編制依據：1 、長興城市總體規(guī)劃 （ 2003-2020）、建設項目經濟評價方法與參數 （第三版）、投資項目可行性研究指南、某某縣發(fā)展改革和經濟委員會關于某某縣永興建設開發(fā)有限公司陳武帝 故宮重建工程立項的批復 長發(fā)改經 （2007） 328 號、現行有關的建設法規(guī)、規(guī)范、可研報告編制委托書（四）項目提出的理由與過程 浙江長興是南朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)。據記載，梁天監(jiān)二年，陳霸先出生 于長興下箬。史評陳霸先是中國歷史上少數有為的賢君之一。 他恭儉勤勞， 志度 弘遠，為我國文化的傳承和國家的統(tǒng)一作出過重大貢獻。 今日長興陳氏宗族遍布 國內外。當代為創(chuàng)建中國共產

3、黨，建立新中國立下豐功偉績的陳獨秀、陳云、陳毅、陳賡都是陳氏予孫，美國的陳香梅、臺灣的陳立夫、陳果夫等也是長興陳氏 后裔。在長興，至今仍留存著陳霸先出生時沐浴的 “圣井”，以及明歸有光的 圣 井銘并敘碑，清乾隆的天賜圣旨碑，元趙孟煩的“帝鄉(xiāng)佛國”九龍匾和陳 氏家族陵墓等歷史遺存，并于 2003 年舉辦了陳武帝暨南朝史國際學術研討會。 長興因此成為全國南朝史研究的重要基地。改革開放以來，長興的社會經濟發(fā)展迅猛， 2003 年已躋身全國百強。縣委和 縣政府領導認識到， 在新的歷史時期， 文化的競爭已成為社會綜合實力競爭的關 鍵。因此，保護和利用好長興的歷史文化遺產， 已成為長興社會和經濟發(fā)展的重

4、要工作。在這樣背景下， 縣委縣政府決定利用陳霸先故居遺址以及南朝相關歷史 文化遺存， 在雉城下箬寺?lián)艿囟倭喈€， 著手開發(fā)建設陳霸先故居文化旅游 項目。陳武帝故宮的重建， 把長興打造成長三角生態(tài)休閑度假新選區(qū)， 加快建設 山水園林型現代化新興城市， 實現全面小康社會， 作為重要的組成部分。 因此某 某縣財政決定撥入專項資金用于該項目的啟動，積極推進項目的實施。二、項目概況（一）場址位置浙江某某縣陳武帝故宮重建工程位于長興經濟開發(fā)區(qū)，南臨長興港，北距縣 前街道路紅線 60 來，西側有經三路通過，東面是保留的村落民居，沿長興港往 東可與太湖湖濱休閑度假區(qū)相連接，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。（二）建設目

5、標充分發(fā)掘地方歷史文化遺產，整合景觀旅游資源，精心打造“帝鄉(xiāng)佛國”文 化品牌，建設中國南朝史研究基地， 為現代化的長興譜寫一曲恢宏的歷史文化樂 章。（三）運作方式 本項目將通過商業(yè)運作，自求平衡。項目的資金實行封閉式管理，專款專用， 項目建設啟動資金由財政?？顡苋?， 資金缺口商請銀行貸款。 本項目用地總面積 為 263 畝，其中用于故宮建設約 113 畝，余約 86.56 畝土地進入市場，該經營 性地塊經某某縣人民政府國土資源交易中心依法公開招標拍賣后所得用于歸還 本項目貸款和建設。（四）建設內容本項目主要建設內容：故居和遺址展示區(qū)。展示陳霸先故居遺址，重建故居，建筑面積 2700平方 米，重

6、建故居，作為展示故居文物和提供憑吊祭祀的場所。天居寺宗教文化區(qū)。陳霸先登基后舍宅而為天居寺，天居寺建筑面積 5050 平方米，是本項目的重要內容，展示南朝以來的佛教文 化。旅游服務和民俗文化展示區(qū)。提供旅游購物服務和提供長興地區(qū)民俗文化的 展示和表演場所。園林休閑區(qū)。基地北面營造大片生態(tài)林地，偏東臨河設置特色餐飲和茶室等 休閑設施，四周配以觀賞性植物，提供生態(tài)休閑的公共 綠地。五）項目投入總資金本項目投入總資金 30747 萬元，其中工程費用 4939 萬元，工程建設其他費 用 6172 萬元（含征地拆迂費用 5777 萬元），基本預備費 1537.35 萬元，建設 期利息 2749.50 萬

7、元。（六）資金籌措及使用計劃本項目建設資金來源為項目資本金和債務資金。項目資本金 10747 萬元，由某某公司通過縣財政撥款等自籌解決。債務資金 20000 萬元，商請銀行五年期貸款。擬由項目營業(yè)年的門票收入來 歸還部分貸款，另外業(yè)主已取得土地權證的長興經濟技術開發(fā)區(qū)經三路城鎮(zhèn)混合 住宅用地的出讓收入還款， 該地塊 86.56 畝，按照目前市場價格按照保守估計在 350 萬元畝左右，則土地估價在 30296 萬元左右。本項目建設期為 2 年，建設資金分年投入，第一年投入 15988.44 萬元，第 二年投入 14758.56 萬元。三、主要結論與建議（一）本項目的建設十分必要和迫切。本項目的實

8、施有利于保護和利用好長興的歷史文化遺產，有利于長興旅游業(yè) 的的發(fā)展， 提高長興的知名度， 加快建設山水園林型城市， 完善城市的結構與功 能，把長興建設成長三角生態(tài)休閑旅游城市。（二）本項目建設是可行的。本項目投資財務內部收益率為 10.85% ，高于設定基準收益率 6% ，財務凈現 值 3637.57 萬元，財務評價基本可行。（三）建議鑒于本項目的建設十分必要和迫切，建議項目承辦單位抓緊做好項目前期工 作，并積極與銀行方面取得溝通，盡快落實項目資金，加快項目建設進程第二章 建設單位概況本項目由某某公司負責承辦，某某公司成立于 2004 年 4 月，公司注冊資金 50000 萬元，由某某縣永興建

9、設開發(fā)有限公司獨家出資。公司位于某某縣雉城 鎮(zhèn)縣前街 402 號，公司主要經營范圍為城市基礎設施建設，景區(qū)開發(fā)，房地產 開發(fā)等。該公司是某某縣永興建設開發(fā)有限公司全資子公司，某某縣永興建設開發(fā)有 限公司隸屬于某某縣人民政府， 是經某某縣人民政府授權， 代表某某縣人民政府 經營城市資產， 籌集城市建設資金， 負責城市基礎設施項目建設的國有公司， 某 某公司是某某縣永興建設開發(fā)有限公司為開發(fā)具有濃厚歷史文化底蘊的某某縣 旅游文化資源而專門成立的子公司，公司已經成功開發(fā)了顧渚山大唐貢茶院， 2008 年5月底，在該貢茶院成功舉辦了第 10 屆中國國際茶文化研討會暨浙江 湖州（長興）首屆陸羽茶文化節(jié)。

10、顧渚山大唐貢茶院的建設為公司開發(fā)相關旅游項目積累了豐富的項目建設 經驗，同時依托于母公司某某縣永興建設開發(fā)有限公司強大的經濟實力及優(yōu)秀的 人才儲備， 并在得到縣政府大力支持的前提下， 為本項目順利實施奠定了堅實的 基礎。截止 2008 年底，公司總資產達到 2.69 億元，總負債為 1.09 億元，資產 負債率為 40% 。由于公司負責建設的顧渚山大唐貢茶院剛投入使用，因此營業(yè) 收入暫不反映。第三章 項目建設的必要性一、項目建設有利于長興成為山水園林型現代化新興城市。某某縣第十二次黨代會上提出要求通過五年甚至更長一段時間的努力， 把長 興建設成為經濟結構合理、 產業(yè)特色鮮明、 綜合競爭力強；生

11、態(tài)良好、山川秀美、 宜人宜居、宜商宜游；充滿生機活力、 富有時代氣息、 極具文化魅力；開明開放、 公平公正、規(guī)范高效、管理有序的山水園林型現代化新興城市。把長興建設成為山水園林型現代化新興城市，必須大力實施“六大戰(zhàn)略” ，全 力打造“六個區(qū)”。這是長興加快經濟結構調整、轉變增長方式、加快融入長三 角的必然選擇；是整體推進長興經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設的重 大舉措；是長興全面貫徹、 自覺實踐科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的必然 要求。其中，打造長三角生態(tài)休閑度假新選區(qū)，訪帝鄉(xiāng)佛國，重建陳武帝故宮是 其中一項重要的內容。二、有利于長興旅游事業(yè)的發(fā)展。長興西倚天目、東臨太湖，形成了山水

12、相間的優(yōu)越自然環(huán)境，自然、人文景 觀豐富別樣，旅游資源開發(fā)潛力巨大。有“金釘子”地質遺跡保護區(qū)、十里古銀 杏長廊和揚子鱷保護區(qū)這三個上億年的珍稀自然遺產， 長興是革命老區(qū)， 有國家 級文物保護單位、被譽為“江南小延安”的新四軍蘇浙軍區(qū)司令部舊址。茶圣陸 羽在長興寫就了曠世巨作茶經 ，成為中國茶文化的奠基人，長興也因此成為 茶文化的發(fā)祥地， 2008 年新建了大唐貢茶院來宏揚茶文化。長興是陳朝開國皇 帝陳霸先的故鄉(xiāng)，至今還保留著他臨世沐浴的圣井。因此，陳武帝故宮的重建， 為進一步打造某某縣的文化旅游事業(yè)具有重要的意義。三、本項目建設有利于改善城市面貌，提升城市品位。 陳武帝故宮由于建設年代久遠又

13、沒有經過統(tǒng)一的規(guī)劃設計，建筑陳舊且布局 零亂，周圍有大量的農村村舍和幾家工廠。 同時，由于城市基礎設施的配套不全， 缺乏必要的生活污水排放等設施， 污水只能直接排入周邊的河道， 又對河道產生 了嚴重的污染，人居環(huán)境十分惡劣。陳武帝故宮的重建，為該區(qū)塊重新規(guī)劃設計提供了契機。利用該區(qū)塊悠久的 文化底蘊優(yōu)勢， 整合原有的歷史故居， 同時通過對原有故居的治理和建設園林休 閑綠地，改善環(huán)境質量，創(chuàng)造優(yōu)美的人居環(huán)境。根據某某縣建設規(guī)劃，該區(qū)塊綜 合治理后整理出 113 畝地用于陳武帝故宮的重建， 另有 150 畝地作為商住用地， 將全部進行出讓用于房產的開發(fā)。 可以預見， 未來陳武帝故宮的重建將是長興休

14、 閑度假旅游的新選區(qū)和城市新區(qū)房產的熱點。第四章 旅游市場分析一、旅游發(fā)展趨勢分析、我國休閑旅游時代的來臨，旅游者休閑度假需求提升 經國家統(tǒng)計局確認， 2007 年，我國國內旅游繼續(xù)強勁增長，出游人數和旅游 收入均維持兩位數的增長。全國國內旅游人數達 16.10 億人次，比上年增長 15.5% 。全國國內旅游出游人均花費 482.65 元比上年增長 8.0% ，其中城鎮(zhèn) 居民國內旅游人均出游率達到 166.3% ，出游人均花費 906.93 元。以上數據表明， 在當今的中國， 旅游已經成為一種時尚， 進入了大眾化消費 的新階段， 旅游已經成為中國百姓生活消費函數中的常規(guī)因子， 中國的旅游已經

15、從觀光旅游轉向休閑旅游時代。近幾年，杭州、成都、三亞、廈門等城市都相繼 提出了“休閑”的概念。 2008 年 11 月在上海落幕的中國國際旅游交易會上， 國家旅游局旅游促進與國際聯(lián)絡司司長祝善忠透露， 國家旅游局已向相關部門提 交了“國民休閑旅游計劃” ，以引導國民休閑旅游沿著正常、安全、持續(xù)的方向 發(fā)展。更是代表著休閑時代的來臨，休閑時代旅游者的游憩偏好主要體現在： 旅游者尋求在目的地多樣化的綜合性滿足對特色旅游的興趣越來越強，對“自然”和“本色”的偏愛 較多的參與意識消費檔次的多樣化 因此，中南百草原擴建項目能滿足旅游者對旅游地的多樣化綜合性要求，提 供了具有地方特色的原生態(tài)自然和文化旅游

16、產品， 設計了更多讓旅游者可以參與 的環(huán)節(jié)，是迎合休閑旅游時代的市場需求的。、新休假制度下國民旅游出行的新特點：中短途、高頻率、自由行2008 年是新休假制度實施的第一年， 從 2008 年 5 個小假期的出游情況來看， 中短途游大行其道， 市民的旅游出行也逐步向經?；D變， 旅游漸漸成為市民的 日常休閑項目。 2009 年繼續(xù)實行的小假期制度，將進一步促成市民旅游習慣的 形成。攜程旅行網最新公布的“ 2009 年旅游出行趨勢”調查顯示， 96% 的被訪者明 確表示明年有外出旅行的打算。調查采用多項選擇，有 75% 的被訪者選擇自由 行，近 40% 的被訪者選擇了跟團旅游，僅次于自由行的比例。

17、排名第三的是自 駕游，占 27% 。長三角地區(qū)作為我國最大的旅游客源地和旅游目的地，實行小假期休假制度 會大大刺激中短程旅游。 長興地處長三角中心， 具備良好的區(qū)位優(yōu)勢， 長興自身 的旅游產業(yè)也在不斷精品化發(fā)展， 因此， 長興將會成為自由行、 高頻率中短途旅 游者的天堂。、后奧運時代的運動休閑旅游觀念深入人心：本色、參與、健康 中國依靠全民的力量成功的舉辦了 2008 北京奧運會，體育精神滲透到全民， 也影響旅游者的旅游偏好。 據專家分析， 奧運效應使得旅游者旅游行為呈現三個 重要的特點：追求自然本色、強調高參與性、偏好健康向上的旅游形式。因此旅 游者希望回歸鄉(xiāng)野自然、深度體驗地方文化，親歷親

18、為的參與動手動腦項目。長興旅游以世界自然地質遺產，農業(yè)生態(tài)旅游、紅色革命根據地、歷史文化 主題等旅游項目為主。將滿足旅游者對旅游項目“本色、參與、健康”的要求， 具有很強的市場號召力和吸引力。二、客源市場定位與預測1 、客源市場定位根據中南百草原的區(qū)位條件和已有客源市場基礎，中南百草原生態(tài)旅游開發(fā) 擴建項目的市場定位為：一級基礎市場：某某縣、上海以及杭州、湖州地區(qū) 長興本地、上海、杭州、湖州地區(qū)距景區(qū)交通時間在 1.5 小時以內，具有地 緣優(yōu)勢。且這部分地區(qū)的居民經濟收入水平高， 私家車保有量大， 出游欲望強烈， 農業(yè)生態(tài)旅游、 歷史文化旅游、 自然地質遺嚴旅游、 紅色革命根據地旅游區(qū)項目 對

19、這部分人群具有很強的吸引為。二級重點市場：浙江省其他縣市、蘇南地區(qū)(蘇州、無錫、常州、南京) 皖南地區(qū)(蕪湖、馬鞍山)長興旅游已通過網絡， 進行了有力的營銷宣傳， 客源基礎較好， 同時這些地區(qū)人口總量龐大，人口流動頻繁，具有進一步挖掘的客源潛力。（3）三級機會市場：蘇北、皖北、山東、河南、江西、湖北、福建隨著長興旅游知名度的增加，西部和南部的鄰省江西、福建、湖北等地客源 市場有望得到開拓。2 、目標市場定位根據游客調查、項目客源市場分級以及國內客源市場出游力分析，可以將未 來幾年內對國內和海外客源市場進行的促銷進行如下分級與定位。國內重點促銷市場定位一級客源市場：某某縣、上海以及杭州、湖州地區(qū)

20、二級客源市場：浙江省其他縣市、蘇南地區(qū)（蘇州、無錫、常州、 南京）、皖南地區(qū)（蕪湖、馬鞍山）三級機會市場：蘇北、皖北、山東、河南、江西、湖北、福建海外重點促銷市場定位海外一級促銷市場：韓國、日本、港澳臺地區(qū)海外二級促銷市場：歐美海外三級促銷市場：東南亞三、市場營銷1 、營銷對象會議旅游者利用某某縣地處長三角地區(qū)中心區(qū)位的優(yōu)勢，通過完備的會議設施及相關配套設施吸引商務、 政務、節(jié)事等會議活動的顧客。 這部分旅游者要求交通較方便， 環(huán)境優(yōu)美， 會議服務水平一流， 住宿餐飲娛樂等配套服務水平較高。 會議旅游季 節(jié)性不明顯，因此能成為旅游淡季主要市場之一。家庭度假旅游者 以單個或者多個家庭為單位進行過

21、夜旅游活動，要求提供適宜家庭活動的休 閑娛樂旅游項目和住宿條件（如家庭套房） 。單位獎勵旅游者 單位組織的獎勵旅游一般消費水平較高，會安排一定的團體活動如正式會 議、團體狂歡、團隊拓展競賽等活動。蜜月旅游者偏好浪漫、尊貴、私人的旅游產品，喜歡景區(qū)提供一價全包的服務。要求風 景優(yōu)美，令人放松愉悅的活動項目，可以購買到特色的旅游商品以饋贈親友。親子旅游者攜帶未成年子女的親子旅游，注重孩子的知識獲取和能力鍛煉。需要景點提 供適宜孩子參與的多種多樣的文化娛樂項目， 同時也需要有適宜全家參與的親子 活動，在共同參與中了解歷史文化知識和增深感情。2 、營銷手段通過整合長興旅游資景點，采用資源共享的方式，以

22、聯(lián)票的形式，以旅游主 題內容串聯(lián)多種的旅游線路。營銷載體：主要是某某縣居民、旅游散客、旅行社為營銷載體。營銷方式： 1 、景點組合促銷； 2、事件促銷 （包括會議、節(jié)慶、藝術活動等 ）；3、淡季促銷； 4 、公共關系促銷； 5、互聯(lián)網促銷； 6 、人員促銷； 7、廣告促銷； 8 、銷售激勵促銷； 9、其他間接促銷方式。第五章 項目建設條件一、項目建設區(qū)位項目建設基地位于城市東側，南臨長興港，北距縣前街道路紅線 6 0 米，西 側有經三路通過， 東面是保留的村落民居， 沿長興港往東可與太湖湖濱休閑度假 區(qū)相連接。區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。基地地勢平坦。西南隅是故居遺址和“圣井”所在地，也是本項目的歷史

23、價 值所在，必須予以重點保護。 為尊重歷史， 我們要求縣文物部門對遺址進行一次 考古發(fā)掘。 發(fā)掘結果初步探明了明清時期寺院的墻址與中門遺址， 意外發(fā)現一段 宋代的磚鋪路面， 證實現存的兩口古井皆為南朝遺物。 這些成果為歷史遺址的保 護提供了有力的實物佐證與依據。根據文獻記載，陳霸先故居是三面臨水。發(fā)掘結果證明故居的方位與長興港 走向契合，而與現有城市干道走向呈偏東 20 度交角?，F 有殘存水體與文獻記載也基本吻合，有可能利用長興港，恢復蜿蜒曲折的水系。 據此，基地的建筑布局必須諧調兩者方位上的偏差， 使之統(tǒng)一于和諧的秩序之中。 基地的北面背離遺址，地勢也相對低塞，宜于作為園林休閑綠地。二、項目

24、建設條件（一）地形、地貌、地震情況長興位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡的地區(qū)， 三面環(huán)山， 一面靠湖（太 湖），是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長 53 公里，南北長 52 公里，境內海拔 較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平的特征。場址地形較為平坦，地貌 類型屬沖湖積平原，屬抗震有利地段。（二）工程地質與水文地質地基土由耕植土、素填土、淤泥等構成，場地土類型經判定為中軟土，建筑 場地類別為 II 類；場地內地下水水質化學類型為 CO3 CI-Ca. Mg 型水，場內 地下水綜合評價為弱腐蝕。（三）氣候條件 某某縣屬亞熱帶東亞季風氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨熱同 季，但年際多變

25、。全縣多年平均年降水量為 13.9 毫米，多年平均年徑流總量為 7.287 億立方米。降水主要集中在 3 月一 10 月，占全年降水量的 84% ，以春季 連陰雨和六月黃梅雨為主要特征。 夏、秋季時臺風、 龍卷風，雷雨天氣經常出現， 易造成洪澇災害；而當受副熱帶高壓控制時則出現高溫干旱。（四）水文長興東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和 婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、長興港、泗安塘等 31 條澗港，全長 417.4 公里，流域面積約 1735 平方公里； 南部水系有西苕溪等 5 條港，全長 59 公里，流域面積約 2275 平方公里。境內有通水溇港 20 條，

26、有盛家洋等湖泊 20 個，面積約 6 平方公里（不含太湖） 。長興多年平均年降水量為 1309 毫米，多 年平均年徑流深為500700毫米.多年平均年降水總量為18.75億立方米，多 年平均年徑流總量為 7.28 億立方米， 其中地表水 6.52 億立方米。 境內河流的水 文特征主要受季節(jié)雨量分布不均的影響， 洪枯期分明。 本項目所處水系為北部水 系。（五）社會環(huán)境條件長興經濟社會全面發(fā)展。近年來，在縣委、縣政府的正確領導下，長興經濟 快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。 2008 年某某縣實現地 區(qū)生產總值 223.8 億元，比上年增長 15.6% ，財政總收入 30.8 億元

27、，其中地方 財政收入 16.3 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 22155 元，農民人均純收入達 到 10873 元。某某縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步 先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強縣、雙擁模范縣五連冠等稱號。 2008 年獲得了“國際花園城市” 金獎和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展獎， 長興在全國綜合實力百強 縣和縣域經濟基本競爭力百強縣的排名已上升到 56 位和 62 位。長興具有得天獨厚的區(qū)位交通優(yōu)勢。杭寧、杭長、申蘇浙皖三條高速公路和104 、318 兩條國道穿境而過； 宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西； 被譽為“東 方萊茵河”的長湖申航線發(fā)端于此、 直達上海。長興距

28、上海、 杭州、南京、寧波、 蘇州等長三角地區(qū)城市均在 200 公里以內。長興城市建設突飛猛進。近年來，某某縣按照“拉開框架、增強功能、改善 環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進 展。在長興城市總體規(guī)劃的指導下，相繼編制了中心城區(qū)城市設計 、長 興城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，形成了科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。 “十 五”期間長興城市建設投資達到 68 億元，城市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以 近 3 平方公里的速度擴張，目前城市建成區(qū)面積已達到 25 平方公里，城市框架 拉大到 35 平方公里

29、，集聚人口 20 萬，城市化水平達到 52% ，一座設施完善、 環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達的山水園林型現代化新興城市已雄姿態(tài)初現。長興文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作茶經 ，長興因此成為茶 文化發(fā)祥地；長興也是陳朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)， 仙山顯圣寺、 水口壽圣寺聞 名海內外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國” 。更有民間藝術的奇葩“百葉龍” 、美不勝收的廿里 銀杏長廊。長興資源廣博，物產豐饒，有久負盛名的“長興三寶” ：銀杏、青梅、 栝樓；有食譽四海的“太湖四珍” ：銀魚、白蝦、鱭魚、大閘蟹；更有令人稱絕 的“品茗三絕”：紫筍茶、紫砂壺、金沙泉。金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然 瑰寶聞名中外， 素有“魚米之鄉(xiāng)、絲

30、綢之府、建材之庫、中國銀杏之鄉(xiāng)” 的美稱。長興城市品位不斷提升。近年來，某某縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力 開展生態(tài)環(huán)境建設，進一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠 地達到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標分別提高 到 37.2% 、 42.2% 和 11.1 平方米。堅持高水準設計城市街景，一批優(yōu)秀設計、 精品建筑相繼出現，城市品位不斷提高。浙江省人民政府在浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將 長興列為環(huán)杭州灣城市群十個大城市之一。 某某縣委、縣政府提出要進一步加快 城市

31、化進程，規(guī)劃到“十一五”期末，長興中心城市建成區(qū)達到 35 平方公里以 上，城市框架接近 50 平方公里，人口超過 30 萬，城市化水平達到 60% 以上。 遠景目標到 2020 年，城市建成區(qū)達到 60 平方公里，城市人口超過 50 萬，城 市化水平達到 80% ，建設成為現代化的大城市。公共設施條件長興基礎設施配套完善。隨著經濟的快速發(fā)展，長興城市的基礎設施條件得 到全面改善，供水、天然氣、污水處理、垃圾處理等大型公共基礎設施項目相繼 建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設施一應俱全； 省內一流標準的大劇院、 圖書館、檔案館等先后投入使用；人民醫(yī)院遷址新建。第六章 項目建設內容一、建設目標

32、充分發(fā)掘地方歷史文化遺產，整合景觀資源，精心打造“帝鄉(xiāng)佛國”文化品 牌，建設中國南朝史研究基地，為現代化的長興譜寫一曲恢宏的歷史文化樂章。 通過對該區(qū)塊土地資源的整合， 盤活城市資產， 進一步推進某某縣城市化建設步 伐。、運作方式本項目將通過商業(yè)運作，自求平衡。項目的資金實行封閉式管理，?？顚Ｓ谩ｍ椖拷ㄔO自有資金由某某縣永興建設開發(fā)有限公司通過財政撥款等形式自籌解 決。項目建成后，將通過門票收入來解決還款資金， 不足部分將通過出讓公司名 下的土地，出讓收入在支付有關成本、費用后，凈收益部分將首先償還銀行貸款， 保證貸款本息的償還。三、建設內容和規(guī)模本項目建設內容為建設范圍內拆遷工程及陳武帝故宮

33、，包括重建陳霸先故居、 重建天居寺、服務與民俗文化街和園林休閑綠地等工程。具體建設內容和建設規(guī)模見表 6-1 o表6-1項目建設內容與規(guī)模序號建設內容建設規(guī)模備注1.1故居2700m2含水電設施1.2天居寺5050 m2含水電設施1.3商業(yè)民俗表演1972 m2含水電設施1.4游人中心248 m2含水電設施1.5華表與石碑工程1.6綠化42903 m21.7廣場鋪地19090 m21.8園路8288 m21.9停車場7464 m21. 10碼頭一座1. 11建筑物拆除工程6750 m2（一）用地規(guī)劃布局整個拆遷地塊的土地使用面積為175430平方米，已取得國有土地使用權證 整個地塊為二塊，其中

34、用于陳武帝故宮的建設，土地使用面積為75423平方米。 陳武帝故宮的規(guī)劃布局：1、布局原則尊重歷史遺存，保護歷史的原真性弘揚和傳承地方文化重視文化旅游環(huán)境的生態(tài)休閑功能滿足現代旅游的需要2、布局根據基地分析，總體布局采用以面南的天居寺為主軸，寺前東西兩翼附以故居與遺址展示和服務與民俗文化街，北面是園林休閑綠地。東面臨河，設置少量 休閑設施（餐飲與茶室），將原有斷頭的水渠結合建筑布局連成蜿蜒的水系，與 建筑群相互對應限定，兩者相得益彰。3 、功能分區(qū)總體布局按功能分成四個區(qū)：故居與遺址展示區(qū)根據考古發(fā)掘結果， 確定保護與展示的五個遺址點： 南朝古井（包括“圣井”）， 宋代磚鋪路面、石柱礎、中門遺

35、址和墻角基址，盡可能顯現歷史的真實狀況。重 建故居，作為展示故居文物和提供憑吊祭祀的場所。天居寺宗教文化區(qū)陳霸先登基后舍宅而為天居寺，反映南朝佛教的興盛，以后歷代延續(xù)。佛國 也是本項目的重要內容之一，可以充分展示南朝以來的佛教文化。旅游服務與民俗文化展示區(qū)商業(yè)和民俗一條街既提供旅游購物服務，同時也提供長興地區(qū)民俗文化的展 示和表演場所。園林休閑區(qū)基地北面營造大片生態(tài)林地，偏東臨河設置特色餐飲和茶室等休閑設施，四 周配以觀賞性園林植物，為長興城市提供一個生態(tài)休閑的公共綠地。4 、道路與交通組織外部交通組織：在基地南面的城市道路上設主出入口，北面府前街上分設車 行次出入口。長興港上設碼頭， 104

36、 國道跨河橋下設停車場，可停 185 輛小轎 車。內部道路與交通組織：主要組織步行人流，考慮到消防與內部運輸要求，設 有車行道可以南北環(huán)通。車行道在局部地段與廣場和街道重合，路面寬 4.5 米， 也可考慮采用電瓶車作為內部交通工具。 步行道分二級連接各景點， 一級步行道， 路寬 2.4 米，采用石板路面。二級步行道，路寬 1.2-1.5 米，采用石板和卵石組合路面。5 、綠化根據記載，天居寺內原有古銀杏一棵，上世紀末被砍伐，其位置至今仍可指 認，應于補植。天居寺前主軸兩側樹列宜選松、柏，廣場及周邊可植香樟，杜英、馬掛木、 廣玉蘭、銀杏、櫸、楓楊等，寺內和故居內庭院可選種銀杏、榆、樸、女貞、梧

37、桐等喬木，和玉蘭、海棠、桂花、紫薇、南天竹等花灌木。寺東側臨春館、紫筍 堂四周植觀賞性喬灌木，可選用榆、櫸、樸、欒、楓香、烏柏、重陽木、紫薇、 石楠、桂花、櫻花等，寺后周邊則以生態(tài)原則配置地方性樹種，形成常綠落葉針 闊混交林，以顯現生態(tài)效益。6 、給排水（一）給水1 、水源水源為市政自來水， 從基地南側的城市紿水干管上接入管徑為 DN100 的給水 管。、用水量估算根據建筑規(guī)劃人數，滿足游覽、工作管理人員等的最高日生活用水量約為30m3/d （其中未預見水量按 10% 計）。、給水系統(tǒng)給水管網在基地內成環(huán)狀布置，采用直接供水至各用水點的供水方式。、消防系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內同一時間內的火災次數為 1 次

38、室內外消防系統(tǒng)按區(qū)域內最大規(guī)模、最高防火等級的建筑單體確定。消防用水量：室外 25L/S室風 15LlS火災延續(xù)時間 2 小時。室外消防給水系統(tǒng)與室外給水管網共用，室內消防給水系統(tǒng)（包括消防水池） 結合單項建筑設計。室外消防給水管網的最低水壓不低于 0.1Mpa 。（二）排水、采用污水和雨水分流排入的系統(tǒng)。、污水系統(tǒng)最高日污水排放量約 27 m3 d ，污水管徑為 d300 。污水經收集后，集中向南排至市政污水干管中。、雨水系統(tǒng)雨水量按當地 5 年一遇的暴雨強度公式計算， 地面綜合徑流系數為 0.5 ，地區(qū) 內雨水采用地面邊溝收集和雨水管道收集兩種方式，均就近排入區(qū)內水體中。7 、電力電訊（一

39、）本工程初估用電量 500kW ，大部分為三級負荷，有少量一、二級負荷。 擬在室外設一個 630kVA 箱式變電所， 由城市電網引入一路 lOkV 電源， 箱式變 分別向各單體建筑引 380/220V 低壓電源。一、二級負荷的備用電源采用 EPS電源（二）室外配電線路均采用銅芯電纜埋地暗敷設，室內線路采用銅芯電線電 纜穿管保護暗敷設。（三）按第三類防雷要求設置防雷裝置。（四）設置有線電視、綜合布線、保安監(jiān)控、火災自動報警及消防聯(lián)動控制 等智能化系統(tǒng)。（五）智能化系統(tǒng)的信號引自城市有線電視及電信網絡，線路穿管保護暗敷 設。五、建筑設計與結構1 、建筑設計歷史遺址展示在遺址基地上標出明清時期寺院墻

40、界，遺址展示點除“圣井”外，均采用玻 璃罩形式保護和展現遺址，讓游客對歷史原貌有一個整體了解。陳霸先故居采用接近南朝住宅的布局方式，主軸線廳堂前為廊院，廳堂后設永巷，居住 部分采用三堂并列形式。主軸東側設陳氏宗祠， 供國內外陳氏后裔前來認祖歸宗， 舉行祭祀活動。建筑造型均為懸山式屋頂，主院落采用干欄式結構。天居寺采用南朝廊院形制。參考日本現存法隆寺布局，主軸線上設有兩進院落，分 別建有山門、金堂和講堂。 金堂前東西分列鐘樓和經臺。 西側次軸設齋堂和僧房。 大門前主軸線以華表為起點， 旁有巨石上書 “帝鄉(xiāng)佛園，經矩形水池和樹列到 達山門前廣場，全長 150 米。商業(yè)服務與民俗文化一條街街道采用江

41、南水街形式，建筑是帶有南朝民居風貌的現代建筑，形成曲折有致，錯落跌宕的街道空間，可供游街和民俗表演。園林建筑臨春館和紫筍堂等采用帶有傳統(tǒng)建筑風貌的現代建筑形式。2 、建筑結構擬建場地抗震設防烈度為 6 度。結構選用鋼筋混凝土框架， 基礎暫定為柱下擴展基礎。六、施工組織與工程管理（一）工程材料供應與質量控制 本工程所需建設材料主要為水泥、鋼鐵、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、石灰 等。長興是華東地區(qū)主要的建材生產基地之一，本項目所需建筑材料均可在長興 本地采購解決。為保證工程質量，今后工程實施過程中應嚴格控制原材料的質量， 施工單位采購的材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產的優(yōu)質產品，符 合施工

42、圖紙和有關標準、 規(guī)范的要求， 并有相關的產品合格證明及相應的檢測數 據，其產品品牌、產地、質量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認可，在使用前應按發(fā)包方 和監(jiān)理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。各種砼的配合比在施工前由材料檢測中心實配并取得報告。各種工程試驗 按照驗收規(guī)范要求抽檢。 對鋼筋、 預應力鋼絞線、 錨具等按照相關的質量標準進 行嚴格檢驗，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。（二）工程施工與管理本項目從監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式 選擇報價合理， 能夠滿足建設工期及質量， 安全有保證， 技術力量和管理水平符 合要求以及資信業(yè)績好的單位。施工過程中施工單位必須嚴格按施工

43、圖紙、 國家現行有關標準和規(guī)范、 工程 質量檢驗評定統(tǒng)一標準等文件及雙方確認的施工組織設計， 精心施工、 記錄、檢 驗，通過健全質量保證體系和檢查制度， 嚴格把好每道工序的質量關， 以確保全 部工程達到良好的質量。施工過程中施工單位還應保證文明、 安全、協(xié)調施工， 采取嚴格的安全防護 措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章 項目工程技術保障一、環(huán)境保護標準按照國家環(huán)境保護的有關規(guī)定，本項目主要采用如下標準： 開發(fā)建設項目水土保持方案技術規(guī)范 ( SL204-98) 水土保持綜合治理技術規(guī)范 ( GB/T16453 - 1996) 污水綜合排放標準 ( GB8978 - 1996) 地表水環(huán)

44、境質量標準 ( GB3838 - 2002) 環(huán)境空氣質量標準 ( GB3095 - 1996) 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 ( GB3096 - 1993) 大氣污染物綜合排放標準 ( GB16297 - 1996) 城市公共廁所規(guī)劃和設計標準 (GJJ14 - 87) 飲食業(yè)油煙排放標準 ( GWBP5 - 2000)二、施工期間環(huán)境污染防治措施本項目施工期間將產生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并可能產生一 定的水土流失，必須對其加以治理。(一)施工揚塵施工中的揚塵來自露天堆場和裸露場地的風力揚塵以及車輛行駛中的動力揚 塵。施工期間必須進行灑水抑塵，每天灑水 4-5 次，可使揚塵量減少 70

45、% 左右， 揚塵造成的 TSP 污染距離可縮小到 20-50m 。施工車輛在進入施工場地后，需 減速行駛，以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不大于 5km hr 。施工現場應 采用防護網罩、圍墻，減少揚塵對周圍環(huán)境的影響，同時又可保護周圍的安全。 為了減少施工揚塵， 保持施工場地、 進出道路以及施工車輛的清潔。 避免大風天 氣作業(yè)， 應避免在風天氣進行水泥、 黃沙等的裝卸作業(yè)， 對水泥類物資盡可能不 要露天堆放， 即使必須露天堆放， 也要注意加蓋防雨布， 減少大風造成的施工揚 塵。（二）施工噪聲施工期產生的噪聲具有階段性、臨時性和不固定性。主要分為機械噪聲、施 工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲， 其中影

46、響較大的為機械噪聲， 主要來自挖土機、 打 樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同時作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊 將會產生一定的影響。 施工期盡可能迭用機械噪聲較低的設備， 各機械設備的動 力噪聲源聲級一般在 85dB 以上，白天與夜間的噪聲級均應達到 建筑施工場界 噪聲限值 （GB12523-90） 的標準。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產 工藝上要求或特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外， 一般不得在夜間進行產生環(huán)境 4 噪聲污 染的施工作業(yè)。（三）施工污水建設期間污水來源主要為大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有 大量的淤泥， 若直接就近排入河道會使河道淤積， 造成清理困難； 生活污水

47、含有 大量的殘渣及有機物， 將會影響排水系統(tǒng)及水體。 基礎設施中的泥漿廢水， 應經 沉淀后排放入道路中的雨水接納井。 為防止在施工過程中的水土流失造成對周圍 水體的影響在工地周圍要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土； 地基工程應盡可能避開雨季； 及時平整場地， 減少工地坡度。 施工由于建材的堆 放、管理不當，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必須對堆場采取防沖刷措施，減少 施工物質的流失。（四）建筑與生活垃圾項目施工期間產生的表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善處 理，不隨意拋棄、轉移和擴散而污染環(huán)境，制造新的“垃圾堆場” 。施工人員日 常生活垃圾應收集至指定的垃圾箱， 由環(huán)衛(wèi)部

48、門統(tǒng)一處理。 嚴格執(zhí)行環(huán)保建設項 目“三同時”制度，項目建成后，污染防治設施須經環(huán)保部門驗收合格后方可正 式投入使用。三、消防工程本著“預防為主，防治結合”的原則，城市消防安全布局和消防站、消防給 水、消防通道、消防通訊等公共消防設施，將與城市其他基礎設施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng) 一設計，同步建設。依據中華人民共和國消防法 、建筑設計防火規(guī)范 、消 防站建筑設計標準、城市消防站布局與技術裝備標準 、城市消防規(guī)劃建設管 理規(guī)定等規(guī)范制定規(guī)劃。按照有關規(guī)定設置火災報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設施應規(guī)劃建設 相應消防設施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強消防 意識。四、節(jié)能為貫徹國家頒布

49、的節(jié)能法 ，同時保持能源、環(huán)境與經濟的協(xié)調發(fā)展，本項 目將采取具體措施， 合理利用和節(jié)能能源， 主要有： 總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心， 以減少能量損耗， 同時選用節(jié)能安全型的電力變 壓器及配電設施。選用國家推薦的節(jié)能型產品和設備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié) 能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。五、節(jié)水創(chuàng)建節(jié)水型城鎮(zhèn)，做到“三同時、四到位” ，即建設項目的主體工程與節(jié)水措 施的同設計、同時施工、同時投入使用；取水單位必須做到用水計劃到位、節(jié)水 目標到位、節(jié)水措施到位、節(jié)水制度到位；采取有措施，降低管網漏損率；積極 推廣節(jié)水型工藝、設備，降

50、低單位耗水率；科學制定各類用水定額，實行計劃用 水；積極推廣節(jié)水型用水器具。 綠化、 道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理 后的污水，以節(jié)約用水。第八章 組織機構與人力資源配置一、組織機構項目建設由某某公司負責實施，公司以市場化運作的方式，按照現代企業(yè) 制度規(guī)范開展經營管理活動。 公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。 下設總工室、 設計部、技術部、市政工程部、 建筑工程部、設備工程部、 材料部、 經營策劃部、財務部、辦公室、檔案室等部門。二、人力資源配置公司目前共有工程管理人員 30 人，其中各專業(yè)高級職稱人員 5 名，中級職稱 人員 15 名。人員招收根據國家勞動部和人事部相關法規(guī)

51、以及某某縣有關事業(yè)單位招工規(guī) 定依法進行。第九章 項目建設計劃本項目計劃 2012 年中旬完成前期工作， 包括可研報告的報批、 初步設計的報 批、施工圖設計、工程招投標、征地拆遷等工作； 2012 年下旬動工建設； 2014 年底投入使用。本項目分項目建議書、可行性研究及審批階段；規(guī)劃設計編制及審批階段、 施工及竣工驗收階段。項目建設期二年，計劃進度如下： 第一年基本完成項目前期工作，包括可研報告的報批、初步設計的報批、施 工圖設計、工程招投標。完成改造區(qū)塊的拆遷工作，基礎設施建設同步實施。第二年完成某某縣陳武帝故宮重建工程、及其他附屬設施工程，工程掃尾。第十章 總投資估算及資金籌措一、投資估

52、算（一）投資估算范圍本項目建設實施區(qū)域內拆遷工程、陳武帝故宮重建工程、及其他附屬設施工 程。（二）投資估算方法和依據、建設項目經濟評價方法與參數 （第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設 部， 2006 年 7 月。、建安工程投資估算采用類似工程估算指標，并參照當地的取費標準。、房屋拆迂費用按 2007 年度某某縣城市房屋拆遷貨幣補償基準價格測算。、勘察設計費按工程費用的 3% 估算。、建設管理費按工程費用的 3% 估算。、建設監(jiān)理費按工程費用的 2% 估算。、本項目預備費僅考慮基本預備費，按 5% 估算。、建設期利息按五年期銀行基準利率上浮 30% 估算。（三）土地費用（含拆遷工程費用）估算本項

53、目建設征用國有土地 263 畝，拆除建筑面積 6950 平方米。根據某某縣 近年來類似國有土地的征地費用、 某某縣城市房屋拆遷貨幣補償標準及項目周邊 房產銷售價格，國有土地的征地價格在 8-20 萬元畝，按照穩(wěn)妥原則取上限， 按照 18 萬元畝估算，則征地費用為 4734 萬元；拆遷補償按 1500 元平方 米左右進行估算，拆遷費用在 1043 萬元，總征地拆迂費用為 5777 萬元。（四）建設期利息估算本項目商請銀行貸款 20000 萬元，期限為五年，項目建設期利率按照同檔次 基準利率基礎同比上浮 30% 計算，基準利率按照 2011 年五年以上長期貸款利 率加權平均值計算，即年利率 7.0

54、5% 作為基準利率基數。建設期貸款按第一年 實際占用 10000 萬元，第二年實際占用 20000 萬元來估算，建設期利息為 2749.50 萬元。（五）項目投資估算結果本項目建設投入總資金 30747 萬元，其中工程費用 19151 萬元，工程建設其 他費用 7309.08 萬元，基本預備費 1537.35 萬元，建設期利息為 2749.50 萬元。 （詳見表 10-1 固定資產投資估算表） 。固定資產投資估算表表10-1單位：萬元，元/ m2序號工程或費用名稱估算價值占固定資 產總投資 的比例%備注工程量(m2)計算依據金額1建設費用1915162.3%1.1故居2700153444142

55、.791.2天居寺5050156307893.251.3商業(yè)民俗表演197278002538.161.4游人中心248128712450.81.5華表與石碑1561.6綠化429032008581.7廣場鋪地19090250477序號工程或費用名稱估算價值占固定資 產總投資 的比例%備注工程量(m2)計算依據金額1.8園路82882001661.9停車場82881801491. 10碼頭1201. 11永電設施2002工程建設其他費7309.0823.7%用2.1征地拆遷費征地263征地18萬/5777畝拆遷建畝，拆遷1500筑面元/ m2積 6950m22.2勘察設計費工程建設費574.53

56、用*3%2.3工程監(jiān)理費工程建設費383.02用*2%2.3建設管理費工程建設費574.53用*3%3預備費(5) *5%1537.355%僅考慮基本序號工程或費用名稱估算價值占固定資 產總投資 的比例%備注工程量（m2）計算依據金額預備費4建設期利息2749.509%5項目投入總資金30747100%、資金籌措和資金使用計劃（一）資金籌措本項目建設資金來源為項目資本金和債務資金。項目資本金10747萬元，占比34.95%，由某某公司自籌解決。債務資金20000萬元，占比65.05%，商請銀行五年期貸款。擬由項目業(yè)主已取得土地權證的某某縣經濟開發(fā)區(qū)經三路城鎮(zhèn)混合住宅用地進行抵押貸款，該地塊75

57、432平方米，按照120萬元/畝估算土地價格為13560萬元，抵押率 在59%左右。（二）、資金使用計劃本項目建設期為2年，建設資金分年投入，第一年投入15988.44萬元，第二年投入14758.56萬元。（詳見表10-2投資使用計劃與資金籌措表）附表10-2投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號年份建設期合計項目121總投資15988.4414758.56307471.1固定資產投資15071.9412925.5627997.5其中：建設期利息916.518332749.51.2流動資金2資金籌措15988.4414758.56307472.1自有資金5988.444758.5610747其中：

58、用2.1.1于流動資1537.351537.35金2.2借款100001000020000第十一章 財務效益分析一、財務評價基礎數據與參數選?。ㄒ唬┰u價依據、建設項目經濟評價方法與參數 （第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設 部， 2006 年 7 月。、各級政府有關政策，同類項目有關運營參數（二）基礎數據1 、計算期 項目計算期設定為年，其中建設期 2 年，營運期 5 年。2 、貸款利率本項目債務資金 20000 元，商請銀行五年期貸款，第一年發(fā)放 10000 萬元， 第二年再發(fā)放 10000 萬元。發(fā)放貸款 20000 萬，貸款利率按照基準利率上浮 30% 計算。、財務基準收益率財務基準收益

59、率設定為 6% 。4 、稅費 本項目采用封閉式運作，有關上繳稅費由全部予以減免或返回給項目承辦單位，因此不考慮稅費5 、土地出讓價格據某某縣國土資源局提供的近年長興城區(qū)商住用地出讓情況，經濟技術開發(fā) 區(qū)和龍山新區(qū)近三年土地拍賣價格每畝在 300-450 萬元，按照穩(wěn)妥原則取中值， 土地出讓單價按 350 萬元畝估算。二、項目收入估算1 、項目營運收入項目營運收入主要來源于門票收入及旅游消費收入等，按照近年旅游行業(yè)年 增長率 20% 的比例來測算，本項目按照營運期第一年旅游人數 3.6 萬人年估 算，門票收入按照 80 元票，人均銷售收入按照元 150 人計算，得到項目運 營期內第一年年營運收入

60、為 828 萬元。項目營運期內門票收入及旅游消費收入 合計 13661.24 萬元。2 、其他收入縣政府相關文件明確，將項目相臨地塊近 86.56 畝的土地由縣土地儲備中心 收儲后上市拍賣，作為本項目開發(fā)配套措施專項用于歸還本項目所籌集的銀行借 款，測算時將其作為本項目的其他收入來源。 其中預測在項目運營后第一年出讓 （即項目開發(fā)第四年） ，出讓金在 2 年內全部到位，該部分作為政府補助收入， 不計算相關稅費。出讓地塊 86.56 畝，按照 350 萬元畝估算，經計算土地出 讓收入為 30296 萬元。（詳見附表 12 -1 ）表 12-1 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 序號項目年份3456