房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)88467

1、第1章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象第2章 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)第3章 房地產(chǎn)業(yè)的周期性及可持續(xù)發(fā)展第4章 地租與區(qū)位理論第5章 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制第6章 房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)第7章 房地產(chǎn)資金運(yùn)行第8章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度建設(shè)第9章 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與行政管理目錄1A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)的概念及特征；掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)及研究對(duì)象；了解房地產(chǎn)業(yè)及定位。能正確理解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法和學(xué)習(xí)的意義 B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)概念 、特性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法第1章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象21.1.1房地產(chǎn)及其特性1.房地產(chǎn)的

2、定義 房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益,即它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 32、房地產(chǎn)的特性1）內(nèi)涵的統(tǒng)一性2）位置的固定性3）壽命的長(zhǎng)久性4）供給的有限性5）用途變更的困難性6）效用的多層次性與多樣性 7）政策的影響性8）保值增值性性9）產(chǎn)權(quán)的可分割性41.1.2房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)定位1房地產(chǎn)業(yè)含義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有廣義的“服務(wù)業(yè)”性質(zhì)。 5第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì) 和研究對(duì)象1.2.1

3、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究和闡述房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)理論的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門新興的經(jīng)濟(jì)學(xué)科，它是隨著房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀需要而逐步形成的。 1.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)資源配效率的科學(xué)。6第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法 和意義1.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法1.3.2 學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義思考題：1、什么叫房地產(chǎn)？2、舉例說明房地產(chǎn)的特點(diǎn)。3、如何理解房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位？4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是什么？7A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位掌握房地產(chǎn)

4、住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的必然性理解房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 B、 本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位C、 本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用第2章房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 8第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系2.1.1 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位2、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用2.1.2 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的反作用9第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相互 關(guān)系2.2.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展10第三節(jié) 房地產(chǎn)住宅業(yè)的發(fā)展與國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)2.3

5、.1 住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的必然性1、什么是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?它應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)，是在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過程中，能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上一個(gè)新臺(tái)階的新興產(chǎn)業(yè)或行業(yè)。 112、新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的條件 必須是消費(fèi)熱點(diǎn)，有龐大的消費(fèi)群體作支撐。2.3.2 培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的途徑 實(shí)行住房制度改革12第四節(jié) 房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系2.4.1 建筑業(yè)及特點(diǎn)1、生產(chǎn)流動(dòng)性2、生產(chǎn)的單件性3、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2.4.2 房地產(chǎn)與建筑業(yè)關(guān)系13思考題： 1、如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用？ 2、解釋新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 3、談?wù)勅绾闻嘤≌瑯I(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。4、 闡述房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)

6、系。14A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性基本概念掌握房地產(chǎn)業(yè)可持 續(xù)發(fā)展含義及意義理解房地產(chǎn)業(yè)可持 續(xù)發(fā)展主要內(nèi)容及途徑了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性的階段及特點(diǎn)了解房地產(chǎn)業(yè)可持 續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性及可持續(xù)健康發(fā)展C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)可持 續(xù)發(fā)展主要內(nèi)容及途徑第3章 房地產(chǎn)業(yè)的周期性及可持 續(xù)健康發(fā)展15第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的周期性發(fā)展3.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期1、經(jīng)濟(jì)周期基本理論經(jīng)濟(jì)周期是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。2、一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段： （1）繁榮階段 （2）衰退階段

7、（3）蕭條階段 （4）復(fù)蘇階段163.1.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期及其特點(diǎn)1、房地產(chǎn)周期性含義就是房地產(chǎn)市場(chǎng)重復(fù)交替出現(xiàn)興盛（擴(kuò)張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動(dòng)。2、房地產(chǎn)周期的階段性第一階段繁榮階段交易量急劇增加，市場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。17第二階段衰退階段房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)。 房?jī)r(jià)漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨緩，市場(chǎng)推出的樓盤減少，實(shí)力小的開發(fā)商難以為繼。18第三階段蕭條階

8、段交易量銳減，市場(chǎng)需求急劇下供給量嚴(yán)重超過需求量，商品房空置率急速上升；導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值。開發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這一階段也就是常說的波谷，當(dāng)達(dá)到谷底時(shí)，又開始回升。19第四階段復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段房地產(chǎn)交易量回升，市場(chǎng)需求開始增加。房地產(chǎn)價(jià)格趨升，投資者信心增強(qiáng)。房地產(chǎn)投資逐步增長(zhǎng)，開發(fā)速度加快。當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復(fù)。203、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動(dòng)的特點(diǎn)1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前一些；2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階

9、段也相應(yīng)更早地到來；3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些；5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。21第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展3.2.1 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的含義及意義1、含義所謂可持續(xù)發(fā)展就是既要滿足當(dāng)代人的各種需要，又要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，不對(duì)后代人的生存和發(fā)展構(gòu)成危害的發(fā)展。 222、意義1）推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放型發(fā)展的根本途徑2）房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也可以大大促進(jìn)城市以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。233.2.2 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的主 要內(nèi)容1）以人為本2）持續(xù)與發(fā)展3）

10、適度發(fā)展243.2.3 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展 的主要途徑1、合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。2、重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。3、完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。4、加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新5、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。 6、加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的管理25思考題：1、 如何理解房地產(chǎn)發(fā)展的周期？2、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的含義是什么？3、如何保障房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展？26第4章 地租與區(qū)位理論A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握有關(guān)區(qū)位理論理解城市地租、決定城市土地區(qū)位的主要因素了解地租理論、區(qū)位理論的新進(jìn)展B、 本章教學(xué)重點(diǎn)區(qū)位理論C、 本章

11、教學(xué)難點(diǎn)地租理論27第一節(jié) 地租理論 4.1.1 地租的含義及類型1、地租地租是土地使用者為使用土地而支付的代價(jià)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。2、類型1）級(jí)差第租2）絕對(duì)地租3）壟斷地租4）非農(nóng)業(yè)用地的地租284.1.2地租理論的演變1、威廉配第（William Petty 1623-1687）的地租理論 2、弗郎斯瓦魁奈的地租理論 3、亞當(dāng)斯密（Adam Smith 1723-1790）的地租理論 4、大衛(wèi)李嘉圖（David Ricardo 1772-1823）的地租理論 294.1.3馬克思主義地租理論1、級(jí)差地租2、絕對(duì)地租3、壟斷地租30第二節(jié) 城市地租4.2.1城市地租及其形態(tài)1

12、、城市地租的含義 所謂城市地租是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。 312、城市地租形態(tài)1）城市級(jí)差地租 2）商業(yè)地租 3）城市絕對(duì)地租 4）城市壟斷地租 324.2.2 地租與城市房地產(chǎn)1、地租與房地產(chǎn)價(jià)格 1）地租與土地價(jià)格 就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化 。2）地租和房地產(chǎn)價(jià)格 地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著非常重大的影響。332、地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的高低，進(jìn)而土地價(jià)格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素。地租是城市土地使用者選擇用地的信號(hào)和指標(biāo)，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值是調(diào)節(jié)土地合理利用的重要手段。(2)建筑物

13、折舊的求取方法1)直線折舊法直線折舊法是最簡(jiǎn)單的和應(yīng)用得最普遍的一種折舊方34第三節(jié) 區(qū)位理論4.3.1 區(qū)位概念、分類1、區(qū)位概念所謂區(qū)位即為某一主體或事物所占據(jù)的場(chǎng)所，具體可標(biāo)識(shí)為一定的空間坐標(biāo)。即各類物業(yè)分布的地區(qū)或地點(diǎn)2、區(qū)位分類1）農(nóng)業(yè)區(qū)位2）工業(yè)區(qū)位3）居住區(qū)位 4）城市區(qū)位 354.3.2 區(qū)位理論1、區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其在空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。2、區(qū)位理論的主要貢獻(xiàn)（1）農(nóng)業(yè)區(qū)位論（2）工業(yè)區(qū)位論（3）中心地理論城市區(qū)位論（4）區(qū)位理論的新發(fā)展364.3.3 決定城市土地區(qū)位的主要因素1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素1）繁華程度 2）通達(dá)程度 3）城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度 4）人口

14、密度 2、自然因素374.3.4 區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中 的作用 1、能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作。 2、能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。384.3.5 土地區(qū)位的利用1、生產(chǎn)活動(dòng)區(qū)位選擇2、家庭居住區(qū)位選擇3、公共設(shè)施區(qū)位選擇 39思考題：1、什么是地租？2、簡(jiǎn)述馬克思主義地租理論。3、決定城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？4、簡(jiǎn)述區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作 40A、教學(xué)目的與要求掌握房地產(chǎn)需求、供給概念及特點(diǎn)掌握房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)知識(shí)理解影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)含及體系構(gòu)成要素掌握房地產(chǎn)價(jià)格及

15、影響因素了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡原理B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)知識(shí)C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡第5章 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制41第一節(jié) 房地產(chǎn)供求理論5.1.1 房地產(chǎn)需求1、一般需求理論 1）需求的含義 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“需求”是指在某一特定時(shí)期內(nèi)，對(duì)應(yīng)于某一商品的各種價(jià)格，消費(fèi)者愿意而且有能力購買的商品數(shù)量。如果消費(fèi)者對(duì)種商品雖然有購買的愿望，但沒有購買的能力，就不能算作需求。 2） 影響需求的因素 經(jīng)常起作用的因素有：商品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)商品的價(jià)格及預(yù)期。422、房地產(chǎn)需求1）房地產(chǎn)需求的概念 理解房地產(chǎn)需求應(yīng)該從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析

16、。從微觀角度看，房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，也即房地產(chǎn)的有效需求。從宏觀角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)總需求，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)需求的總量。432）房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) 房地產(chǎn)需求中的土地需求是一種引致需求。 房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性。 房地產(chǎn)需求具有層次性。 房地產(chǎn)需求與城市住房制度有極大的關(guān)系。 3）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 城市化水平。 房地產(chǎn)的價(jià)格水平 44消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) 國(guó)家政策因素 消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期 455.1.2 房地產(chǎn)供給 1、一般供給理論1）供給的含義 微

17、觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“供給”，是指生產(chǎn)者或賣方在某一特定的時(shí)間內(nèi)在每一種價(jià)格下，對(duì)一種商品愿意且能夠提供出售的數(shù)量。如果生產(chǎn)者對(duì)一種商品雖然有提供的愿望，但沒有提供的能力，就不能算作供給。 2）影響供給的因素 影響供給的因素很多。經(jīng)常起作用的因素有：商品的價(jià)格水平、生產(chǎn)的成本及其他商品的價(jià)格。462、房地產(chǎn)供給1）房地產(chǎn)供給的概念 理解房地產(chǎn)供給應(yīng)該從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析。從微觀角度看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可叫做房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。從宏觀角度看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)供給的數(shù)量，既包括以公頃、幢、平方

18、米等為單位的房地產(chǎn)實(shí)物總量，也包括以元、萬元等為單位的房地產(chǎn)價(jià)值總量。472）房地產(chǎn)供給特點(diǎn) 城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性 房地產(chǎn)供給的層次性 房地產(chǎn)供給的滯后性 房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 483）影響房地產(chǎn)供給的主要因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 開發(fā)成本 495.1.3 房地產(chǎn)供求平衡均衡是指需求與供給相等土地的供求均衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，不均衡是絕對(duì)的。 土地的供求由不均衡向均衡運(yùn)動(dòng)，趨向于均衡或達(dá)到均衡，然后再由均衡向不均衡運(yùn)動(dòng)。 一般而言，土地供不應(yīng)求是經(jīng)常的、普遍的，供過于求是短暫的、個(gè)別的。

19、因此，地租或地價(jià)的總趨勢(shì)是上升的。505.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵及體系構(gòu)成1、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。即進(jìn)行房地產(chǎn)商品交換，包土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系51 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系構(gòu)成 一個(gè)完整意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、組織方式等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體 參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者可以是經(jīng)濟(jì)組織，也可以是經(jīng)濟(jì)個(gè)體。與其它市場(chǎng)主體一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體性要素包括供給主體、需求主體、中介機(jī)構(gòu)和管理者。 522）房地產(chǎn)市場(chǎng)客體 所謂的房地

20、產(chǎn)市場(chǎng)客體就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象。一般說來，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象包括地產(chǎn)和房產(chǎn)以及與它們相關(guān)的服務(wù)。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象和物質(zhì)基礎(chǔ)。 533）房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式 房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式，是指房地產(chǎn)交易所或交易市場(chǎng)為房地產(chǎn)交易各方進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)所提供的固定場(chǎng)所，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)有形市場(chǎng)。54 5.2.2 房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)或土地市場(chǎng)，指土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，包括土地批租市場(chǎng)、土地租賃市場(chǎng)和土地征購市場(chǎng)等，交易的對(duì)象是土

21、地權(quán)屬。 由于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的賣主在我國(guó)為國(guó)家或其授權(quán)的管理部門，所以屬于國(guó)家壟斷市場(chǎng)。552）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的流通形式 土地買賣 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)抵押 562、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)1）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，主要是指新近建造完畢的建筑物在市場(chǎng)上出售和出租，相對(duì)于原有的存量房地產(chǎn)來說，它是在土地交易的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以稱為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。也包括土地開發(fā)企業(yè)把生地開發(fā)成熟地以后進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，實(shí)際上是土地二級(jí)市場(chǎng)。所以，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也可稱為土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的組織形態(tài)是具有一定壟斷性的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

22、572）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的流通形式 現(xiàn)房交易房屋租賃房屋預(yù)售583、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)1）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是指原有的房地產(chǎn)用戶將擁有的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；也包括土地使用者之間將土地使用權(quán)在橫向市場(chǎng)上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的市場(chǎng)，是為土地三級(jí)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的組織形態(tài)也是具有一定壟斷性的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 592）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的流通形式 二手房出售。（即存量房出售） 房屋互換。房屋互換通常是指住宅的互換，包括所有權(quán)和使用權(quán)的互換。 4、房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)之間也存在著密切的聯(lián)系，一方面，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)存量房的交易可以帶

23、動(dòng)和促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)增量房的交易，另一方面，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)增量房市場(chǎng)的發(fā)展，又會(huì)不斷增加存量房屋的總量，帶動(dòng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮和發(fā)展。 60第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行5.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制及內(nèi)容1）含義 就是在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，將房地產(chǎn)交易的主體、客體及交易的法規(guī)等市場(chǎng)要素結(jié)合起來，發(fā)揮其市場(chǎng)功能，進(jìn)而形成調(diào)節(jié)社會(huì)資源配置的市場(chǎng)運(yùn)行手段。2）內(nèi)容動(dòng)力機(jī)制 價(jià)格機(jī)制 供求機(jī)制 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 612、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1）傳遞信息的功能 2）優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能 3）促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能 4）調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能 5）優(yōu)化消

24、費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能 625.3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā) 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)又稱房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的要求，對(duì)土地和地上建筑物及其附屬物進(jìn)行的綜合開發(fā)建設(shè)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)的分類 房地產(chǎn)開發(fā)一般分為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是指對(duì)新市區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)。再開發(fā)是指對(duì)城市舊區(qū)進(jìn)行改造或改擴(kuò)建。 633、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)是符合城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的規(guī)律的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)也是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要。 4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則1）依法的原則2)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 3)堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則 4）堅(jiān)持

25、開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 5）堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)住宅的原則 64第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 5.4.1 房地產(chǎn)價(jià)格的特征與類型 1房地產(chǎn)價(jià)格的含義 房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占土地的價(jià)格，是人們和平地獲得他入房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示。 652房地產(chǎn)價(jià)格的特征1）土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定 2）房地產(chǎn)的保值性與增值性 3）房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性 4）房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式的多樣性 5）房地產(chǎn)價(jià)格與物權(quán)的密切相關(guān)性 66 3、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 1）從房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)的角度分：有市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。 2）按房地產(chǎn)實(shí)體存在形態(tài)劃分：有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 。

26、3）依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式劃分：有出售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、拍賣價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格。4）依不同級(jí)別、地段測(cè)算劃分：有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 675.4.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素1、經(jīng)濟(jì)因素2、社會(huì)因素3、行政因素4、供求關(guān)系5、人口因素 6、心理因素7、國(guó)際因素 685.4.3房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1、生產(chǎn)成本1）地價(jià)2）建筑安裝及配套建設(shè)費(fèi)用 3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。包括廣告投入、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)、利息等 。2、開發(fā)利潤(rùn)69思考題：1、 如何理解房地產(chǎn)需求及特點(diǎn)？2、 試說明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素有哪些？3、 闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。4、 房地產(chǎn)價(jià)格有哪些類型？5、 何謂房

27、地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)？70A、教學(xué)目的與要掌握房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)理解房地產(chǎn)企業(yè)制度掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與利潤(rùn)了解房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與利潤(rùn)C(jī)、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)制度第6章房地產(chǎn)企業(yè) 與經(jīng)營(yíng)71第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的特征與組織 6.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型及其特征1、房地產(chǎn)企業(yè)含義是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織722、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)1）從經(jīng)營(yíng)對(duì)象來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)。2）從業(yè)務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要是服務(wù)型企業(yè)。 3）從生產(chǎn)要素密集度來看，房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型和人才

28、密集型的企業(yè)。 4）從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有鮮明行業(yè)特征。 733、房地產(chǎn)企業(yè)的類型1）按照企業(yè)功能分類有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等。2）按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類：公有制的房地產(chǎn)企業(yè)、合資房地產(chǎn)企業(yè) 、私有房地產(chǎn)企業(yè) 3）按照開發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象分類有：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)、專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)4）按照政府對(duì)企業(yè)的干預(yù)程度分類有：商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)、政策性房地產(chǎn)企業(yè)746.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)6.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)制度75第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)6.2.1 防地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念與模式1、含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就是以

29、房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，以一定的投入取得最大經(jīng)寂效益的活動(dòng)。2、模式出售經(jīng)營(yíng)、委托代理銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、租賃代理766.2.2房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益和利潤(rùn)1、投資與成本1）開發(fā)項(xiàng)目總投資 2）開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用 2、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 1）經(jīng)營(yíng)收入2）利潤(rùn)3）稅金 776.2.3提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的途徑在“開源”方面，要努力增加房地產(chǎn)企業(yè)總收益。 在“節(jié)流”方面，要不斷研究降低成本的方法，減少成本支出。 78思考題1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)2、提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的途徑有哪些？3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)的類型。79A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融等基本概念理解房地產(chǎn)證券化掌握

30、掌握房地產(chǎn)融資的形式、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 B、 本章教學(xué)重點(diǎn)掌握掌握房地產(chǎn)融資的形式、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 C、 本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)證券化第7章房地產(chǎn)資金運(yùn)行807.1.1 房地產(chǎn)投資的含義和特征1、房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指投資者以獲取未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述812、房地產(chǎn)投資的特征1）投資額巨大 2）位置固定性或不可移動(dòng)性 3）投資回收期長(zhǎng) 4）投資風(fēng)險(xiǎn)大 5）投資收益性好 6）各異性 7）政策影響性 8）專業(yè)管理依賴性 9）相互影響性 827.1.2 房地產(chǎn)投資決策的

31、主要指標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo)主要有盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)兩類。 1、盈利能力指標(biāo)1）靜態(tài)指標(biāo)：主要包括成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期等。 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)：主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 2、清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等。 837.1.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超過預(yù)期收益時(shí)，則投資有增加收益的潛力；反之，投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范84第二節(jié) 房產(chǎn)金融概述7.2.1 房地產(chǎn)金融的涵義與特

32、點(diǎn)1、房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通過各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。 852、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1）資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性 2）資金來源的固定性和資金運(yùn)用的特定性 3）房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性 867.2.2 房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融的主要職能表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是籌資的職能 ；二是融資 ；三是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。7.2.3 房地產(chǎn)融資的主要形式房地產(chǎn)融資形式一般分為六種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開發(fā)。87第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)7.3.1 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念及特征1、

33、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指從事與房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)的金融商品和金融工具交易活動(dòng)的總和。 2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征1） 以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局 2）多元化的融資渠道日趨活躍 3）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全 887.3.2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)金融市場(chǎng)由主體和客體構(gòu)成。主體是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各類資金交易的資金供給者、資金需求者和中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的客體是指在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣相交易的各種金融契約，以及除前面已系統(tǒng)介紹的股票、債券等有價(jià)證券外，還包括存單等融資工具。89第四節(jié)房地產(chǎn)證券化 7.4.1 房地產(chǎn)證券化的概念與特征1、房地產(chǎn)證券化的概念房地產(chǎn)證券化

34、（Real Estate Securitization），是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。 902、房地產(chǎn)證券化形式主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。 917.4.2 房地產(chǎn)證券化的功能1、利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)2、可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高銀行的資本利用率3、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良

35、好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制4、房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)5、房地產(chǎn)證券化對(duì)于減緩?fù)ㄘ浥蛎泬毫?穩(wěn)定證券市場(chǎng)也有重要意義 6、房地產(chǎn)證券化有利于健全我國(guó)的資本市場(chǎng)，擴(kuò)大投資渠道927.4.3 住房抵押貸款證券化1、含義所謂住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)以證券形式出售給社會(huì)公眾，既出售給社會(huì)投資者的融資過程。 932、意義1）拓寬房地產(chǎn)金融渠道，促進(jìn)住房消費(fèi) 2）提高抵押貸款的流動(dòng)性，分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，增加金融體系安全性 3）增加社會(huì)小額投資者的投資范圍，減輕巨額儲(chǔ)蓄滯留在金融機(jī)構(gòu)的壓力 94思考題：1. 房

36、地產(chǎn)投資的含義是什么？2. 什么是房地產(chǎn)金融？它的職能和作用是 什么？3. 房地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo)有哪些？4. 房地產(chǎn)融資的主要形式有哪些？5、什么是房地產(chǎn)證券化？有哪些功能？6、什么是住房抵押貸款證券化？95A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本概念明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系掌握我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)和基本內(nèi)容。 理解住房公積金制度及意義B、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本章教學(xué)重點(diǎn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)和基本內(nèi)容。C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系第8章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度建設(shè)96第一節(jié)8.1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)8.1.1產(chǎn)權(quán)的概念1、物權(quán)的涵義物權(quán)作為一個(gè)法律范疇，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接

37、支配和排他的權(quán)利。 2、產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是人們（財(cái)產(chǎn)主體）圍繞或通過（客體）而形成的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，它是一定社會(huì)中人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。978.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系1、擔(dān)保物權(quán) 2、典權(quán) 3、地役權(quán) 4、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系98第二節(jié)城市住房制度8.3.1住房消費(fèi)和住房制度1、住房消費(fèi)的性質(zhì)1）具有商品和社會(huì)保障品的雙重屬性 2）住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重角色 3）住房問題具有個(gè)人問題和社會(huì)問題的雙重含義 992、住房消費(fèi)與住房制度的關(guān)系住房消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住房消費(fèi)

38、的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住房消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。1008.3.2 我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革1、我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的三個(gè)階段1）城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段 2）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段 3）城鎮(zhèn)住房制度改革深化和全面實(shí)施階段 1012、我國(guó)住房制度改革的目標(biāo)和基本內(nèi)容1）我國(guó)住房制度改革的目標(biāo) 建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。 1022）我國(guó)住房制度改革的基本內(nèi)容 停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交