物業(yè)管理系統(tǒng)需求

1、物業(yè)管理系統(tǒng)系統(tǒng)功能總體架構(gòu)系統(tǒng)功能簡介資源管理房產(chǎn)資料列表瀏覽所有房產(chǎn)及其業(yè)戶的資料， 不但能通過樓盤、 樓棟、 樓層等房產(chǎn)樹形導(dǎo)航篩選， 還能通過各種字段進行模糊查找。房產(chǎn)資料卡片集中顯示了房產(chǎn)基本資料和自定義資料，并顯示該房產(chǎn)的相關(guān)業(yè)戶資料。本模塊提供房產(chǎn)各種對象（樓盤、樓棟、樓層、房屋）的新增、修改（包括成批修改） 、刪除等操作，能新增、修改、刪除、更換房屋業(yè)戶，并能查看業(yè)戶的客服和財務(wù)記錄。車位資料列表瀏覽所管理和經(jīng)營的車庫和車位資料，不但能通過樓盤、車庫等房產(chǎn)樹形導(dǎo)航篩選，還能通過各種字段進行模糊查找。可對車位做綁定房屋的操作，車位所產(chǎn)生的費用可自動轉(zhuǎn)到該房屋?？尚略龌蚓庉嬙撥囄划?dāng)

2、前業(yè)主或租戶資料。可對該車位做租務(wù)（出租、退租、違約等） ，添加車卡或車輛等操作。、相關(guān)車輛、相關(guān)車卡等。業(yè)戶資料本模塊能編輯和查看業(yè)戶的基本資料、聯(lián)系信息、入住信息、用戶自定義信息、相關(guān)房產(chǎn)信息、家庭成員信息。車輛管理列表瀏覽長期停放的車輛資料。不但能通過有無車位、車輛類型等條件導(dǎo)航篩選，還能通過各種車卡號碼、車牌號碼進行模糊查找?？蓪﹂L期租用車位的車輛生成停車費。外協(xié)單位資料編輯查看物業(yè)管理相關(guān)的各單位（公安、供水、供電、裝修等）的詳細資料，并可以方便的查詢。在財務(wù)管理中， 可對外協(xié)單位添加應(yīng)收和應(yīng)付。 在維修管理中， 可將維修單位指定為外協(xié)單位。在合同管理中，可對外協(xié)單位添加合同，并生成

3、應(yīng)收和應(yīng)付。6.房態(tài)表通過色塊直觀顯示房產(chǎn)及車位狀態(tài)，并能方便地進行業(yè)務(wù)操作。雙擊某個色塊，將顯示該房產(chǎn)的詳細資料及相關(guān)資料。財務(wù)管理（費用管理）財務(wù)管理功能架構(gòu)票據(jù)管理流程物業(yè)財務(wù)總有“應(yīng)收” 、 “預(yù)收”、 “應(yīng)付”三本帳。 “應(yīng)收”通過“收款單”收取，押金類應(yīng)收收取后，自動生成應(yīng)付， “應(yīng)付”通過“付款單”付款。“預(yù)收”由“收款單”生成，并通過“轉(zhuǎn)帳單”沖抵“應(yīng)收” ， “應(yīng)付”通過“轉(zhuǎn)帳單”沖抵“應(yīng)收” 。應(yīng)收費項設(shè)置設(shè)置周期性、 臨時性、 滯納金類等各種應(yīng)收費項的各項屬性， 包括費項的計算方法、 計算精度、計費期間等。費項的計算公式完全由用戶自定義， 提供幾十種參數(shù)和函數(shù)供用戶選擇，

4、 輕松實現(xiàn)各種分攤的計算。 能對每個房屋的每種周期性收費項目單獨設(shè)置各種屬性。 支持計算單價按時間和用量自動變化。能對不同房屋的不同費項設(shè)置不同的滯納率。應(yīng)收管理可按房產(chǎn)、費項、期間查詢應(yīng)收費用的明細和匯總數(shù)據(jù)。A.計算周期性費用以向?qū)问綆ьI(lǐng)用戶完成周期性費用的計算。可選擇任意費項或區(qū)域進行計算oB.添加臨時性費用能對任何房屋/ 外協(xié)單位添加臨時性費用。C.計算滯納金按預(yù)先設(shè)置的滯納金比例及收款終止日期成批計算滯納金。D.帳單打印可以單個或成批打印多種樣式的付款通知書和催款通知書。 系統(tǒng)提供的單據(jù)編、 輯器能使用戶方便快捷的編輯各種通知書格式。E.查費/改費可以查看和修改各筆應(yīng)收費用的各項屬

5、性。費表設(shè)置能設(shè)置各種獨立表、 公用表、 總表、 虛擬表， 能為各種非虛擬表設(shè)置父表， 能按表名、 房屋、 表間關(guān)系查看各種費表的安裝情況。用戶抄表（可設(shè)置為客戶錄入）錄入每次抄表的行度， 自動計算用量。 能自動識別費表讀數(shù)歸 0 的情況， 能根據(jù)設(shè)置， 對過 大和過小的讀數(shù)，系統(tǒng)自動變色提醒。預(yù)留與自動抄表系統(tǒng)的接口。收款管理錄入收款信息生成收款單。 系統(tǒng)自動列示出所選房屋或維修單位的未繳清的應(yīng)收列表， 勾選本次收款的應(yīng)收費用（或輸入預(yù)收金額和預(yù)收費項） ，選擇收款方式、發(fā)票編號等信息后系統(tǒng)生成收款單。本模塊提供應(yīng)收費用的編輯功能，可新增、修改、刪除、拆分應(yīng)收費用，可提交優(yōu)惠申請，可應(yīng)用預(yù)收

6、款余額沖抵應(yīng)收（生成轉(zhuǎn)帳單） 。本模塊提供各種查詢功能， 滿足收款時的各種查詢需求， 包括查詢房產(chǎn)或業(yè)戶的信息、 相關(guān)租賃合同、相關(guān)業(yè)務(wù)單據(jù)、抄表記錄、歷史收費情況等。本模塊提供對收款單的管理功能?？梢詫κ湛顔芜M行復(fù)核、審核、作廢、沖紅等操作。本模塊整合票據(jù)管理功能。打印收款單時，自動按次序核銷“機打收據(jù)” 。如果輸入（可選 擇）稅控發(fā)票號碼或手工收據(jù)號碼，可自動核銷相應(yīng)的稅控發(fā)票或收據(jù)。銀行劃帳管理（網(wǎng)上繳費）A.劃帳管理系統(tǒng)自動生成供銀行劃帳的文件。并提供了劃帳文件格式設(shè)置和帳號檢查的功能。B.對帳管理針對銀行劃帳， 系統(tǒng)提供銀行對帳向?qū)В?一步步指導(dǎo)用戶根據(jù)銀行返回的對帳文件進行對帳，自

7、動生成收款單，同時系統(tǒng)還提供了對帳文件格式設(shè)置和對帳數(shù)據(jù)檢查以及分費項對帳等功能。應(yīng)付費項設(shè)置、應(yīng)付管理和付款管理A.應(yīng)付費項設(shè)置設(shè)置應(yīng)付費項。包括類別、種類、單價等信息。B.應(yīng)付管理提供對應(yīng)付款的集中瀏覽、添加、修改、刪除等功能。C.付款管理提供對付款單的增加和刪除功能。轉(zhuǎn)帳管理用轉(zhuǎn)帳單的形式進行特殊業(yè)務(wù)的處理，便于對特殊業(yè)務(wù)的管理。沖抵預(yù)收款：應(yīng)用于不定費項和指定費項的預(yù)收款沖抵應(yīng)收。沖抵贈送款：應(yīng)用于不定費項和指定費項的贈送款沖抵應(yīng)收。調(diào)整應(yīng)收款：用生成一筆新的應(yīng)收（金額為負數(shù)或正數(shù)）的形式對原費用進行金額調(diào)整。優(yōu)惠應(yīng)收款：用生成一筆新的應(yīng)收（金額為負數(shù)或正數(shù)）的形式對原費用進行優(yōu)惠。轉(zhuǎn)

8、作壞賬： 將某些費用轉(zhuǎn)為壞賬， 不出現(xiàn)在應(yīng)收中。 系統(tǒng)還提供取消功能， 將壞賬轉(zhuǎn)為正常應(yīng)收。應(yīng)付沖抵應(yīng)收：用租戶的未付的應(yīng)付費用沖抵該租戶的應(yīng)收費用。更改應(yīng)收狀態(tài)： 將應(yīng)收費用的正常狀態(tài)改為其它由用戶自定義狀態(tài)。 變更狀態(tài)后的費用不再 出現(xiàn)在應(yīng)收帳中?？値そ涌谙到y(tǒng)的所有應(yīng)收、 應(yīng)付、 實收、 實付及轉(zhuǎn)帳數(shù)據(jù)均能自動生成憑證文件， 由總賬系統(tǒng)的憑證引入功能引入系統(tǒng)生成憑證。系統(tǒng)現(xiàn)已完成 SA金蝶K3、KIS,用友U& NC新中大NGPower金算盤5,靈狐7/8等 多家國際國內(nèi)主流總帳系統(tǒng)的接口。接口程序主要包含如下功能：A.接口設(shè)置設(shè)置各種類型憑證的會計科目，并能設(shè)置各種輔助核算項目。B.憑證

9、生成應(yīng)收或應(yīng)付自動生成應(yīng)收應(yīng)付憑證文件。單張或多張收款單、付款單、轉(zhuǎn)帳單自動生成收、付、轉(zhuǎn)憑證文件。票 據(jù)管理提供對物業(yè)公司四種票據(jù)（機打收據(jù)、稅控發(fā)票、手工收據(jù)、定額發(fā)票）基于整個流程的完整管理，對每種票據(jù)，采用不同的自動核銷方法。對每種票據(jù)，均可同時按本和按頁進行管理。A.票據(jù)購入輸入所購票據(jù)的種類和起止編號，系統(tǒng)自動按本生成票據(jù)的“本”記錄和“頁”記錄。B.票據(jù)領(lǐng)用以單據(jù)形式記錄票據(jù)領(lǐng)用情況，包括領(lǐng)用人、領(lǐng)用時間及領(lǐng)用票據(jù)明細。C.出納核對收款員可將自己的收款記錄生成并打印“交接單”,出納可方便核對現(xiàn)金、交接單和對應(yīng)的收款單是否相符。出納審核“交接單”后，系統(tǒng)中相應(yīng)的交接單和收款單均呈鎖

10、定狀態(tài)。D.會計核銷會計進一步核對收款所使用票據(jù)是否與系統(tǒng)中的票據(jù)相符。 由于系統(tǒng)是自動標(biāo)注票據(jù)的使用情況，所以會計只需簡單地檢查票據(jù)使用記錄即可。收費狀態(tài)表用色塊直觀地標(biāo)識費用的收繳情況。便于非財務(wù)部門查看業(yè)戶的收費狀態(tài)。三、 客戶服務(wù)1. 投訴管理記錄業(yè)戶的投訴內(nèi)容，及其處理情況。記錄的投訴內(nèi)容還包括投訴類別和方式、 被投訴人類型、 立項和回訪情況， 便于對投訴進行分類統(tǒng)計。能按投訴單的狀態(tài)和相關(guān)房屋對投訴單進行列表查看2.維修管理記錄業(yè)戶和公共區(qū)域的維修情況，由多個部門協(xié)同工作?？头块T接到報修填寫報修情況，通過多種途徑派工到工程部，工程部門拿到系統(tǒng)打印的維修單進行現(xiàn)場維修，維修完成后，

11、由工程或客服部門錄入完成情況。客服部門進行回訪，填寫回訪情況。通過維修單，記錄完成狀態(tài)、維修項目、維修時間、客戶滿意度、維修材料、維修費用等。能自動生成維修費和材料出倉單。能按維修單狀態(tài)和相關(guān)房產(chǎn)進行列表查看。3.裝修管理記錄業(yè)戶裝修情況。包括施工單位情況、裝修審批情況、提交資料情況、裝修內(nèi)容、應(yīng)收及應(yīng)付費用、出入證情況、施工監(jiān)督情況、驗收情況、相關(guān)圖檔等。對裝修產(chǎn)生的應(yīng)收和應(yīng)付費用，自動生成應(yīng)收應(yīng)付款。能按裝修申請單狀態(tài)和相關(guān)房產(chǎn)進行列表查看。鑰匙管理記錄業(yè)戶鑰匙的寄存領(lǐng)用和歸還記錄。家政服務(wù)記錄家政服務(wù)的申請/ 完成情況，并自動生成應(yīng)收款到財務(wù)管理子系統(tǒng)。收樓維修管理編輯查看交接房時的維修

12、情況，可定義維修項目，記錄完成情況和跟進記錄。工程設(shè)備設(shè)備資料可定義設(shè)備種類及相應(yīng)的屬性字段。記錄每一個設(shè)備的臺帳資料?？砂丛O(shè)備種類類別和放置位置進行列表查看。設(shè)備保養(yǎng)可按月制訂全年的設(shè)備保養(yǎng)任務(wù)。可在月視圖中，按日制訂月保養(yǎng)任務(wù)。在月任務(wù)視圖中，可直觀地通過色塊查看設(shè)備保養(yǎng)計劃及完成情況。設(shè)備保養(yǎng)計劃及完成情況，均通過設(shè)備保養(yǎng)任務(wù)單錄入。3.設(shè)備維修系統(tǒng)通過維修單進行設(shè)備維修的管理， 維修單會詳盡的記錄設(shè)備的損壞情況、 維修內(nèi)容、 維修人、更換零配件等信息。系統(tǒng)可以根據(jù)各種條件對維修記錄進行匯總、統(tǒng)計、生成報表。4.能耗管理通過匯總、 統(tǒng)計當(dāng)前及歷史水電表的讀數(shù)， 分析公共用電的能耗狀況，

13、同時生成歷史能耗趨勢圖表，直觀地反映出能耗走勢，提供領(lǐng)導(dǎo)決策。所有能耗統(tǒng)計項目，均由費表函數(shù)的四則運算公式定義。五、 倉庫管理本模塊可使用戶對本公司的物流進行有效的動態(tài)控制，并可以按任意條件進行查詢統(tǒng)計。倉庫資料錄入各倉庫的基本資料，以實現(xiàn)多倉管理。物品資料編輯查看各物品的類別信息。編輯查看各物品的基本資料。如編號、名稱、規(guī)格型號、最低庫存、最高庫存等。采購管理編輯查看采購申請單。審批通過后，可自動轉(zhuǎn)為入倉單或出倉單。采購申請單的審批可通過流程審批或直接錄入審批結(jié)果。入倉管理編輯查看入倉單。只有已審批的入倉單才會改變庫存。出倉管理編輯查看出倉單。只有已審批的出倉單才會改變庫存。倉庫調(diào)撥編輯查看

14、調(diào)撥單，記錄物品在不同倉庫間的調(diào)撥。調(diào)撥單審批后，自動生成入倉和出倉單。倉庫盤點編輯查看盤點單。盤點單審批后，自動生成入倉或出倉單。庫存查詢查詢各物品在不同倉庫的庫存單價、數(shù)量或金額庫存統(tǒng)計通過報表的形式，快速查閱本期的期初、本期發(fā)生、期末的數(shù)量和金額，庫存短缺明細表、庫存超儲明細表、庫存預(yù)測表，用戶可及時掌握倉庫的基本情況六、治安消防用戶可以靈活自定義保安值勤的班次、時段、人員、地段等詳情。用戶可以按任意時段輸入保安值班安排，實現(xiàn)系統(tǒng)自動排班。用戶可以登記轄區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生的治安事件及其處理情況，系統(tǒng)自動保存并進行多條件組合查詢?？捎涗浉骶档馁Y料及領(lǐng)用情況。能記錄各消防設(shè)施資料，以及消防演習(xí)和

15、培訓(xùn)記錄。七、綠化保潔保潔安排用戶可以自定義保潔項目、 人員、時段、地點及說明，對每個保潔項目可定義計劃完成時間，便于定量管理。保潔檢查用戶可針對每個保潔項目，錄入實際完成時間。綠化資料用戶可以錄入綠化所使用的各種植被的信息，包括名稱、種類、科目、生長習(xí)性、養(yǎng)護技術(shù)、土壤環(huán)境、生長周期、養(yǎng)護周期等內(nèi)容。綠化安排用戶可以錄入綠化的各種信息，包括植物名稱、養(yǎng)護人、養(yǎng)護時間、內(nèi)容等，生成綠化安排記錄，并進行綠化日期的提醒。綠化檢查用戶可以將綠化帶資料進行登記，包括綠化帶名稱、植物品名、棵數(shù)、時間、面積等信息，同時進行綠化帶的管理日期提醒。綠化工程記錄綠化工程的工程名稱、施工單位、施工時間、竣工時間、

16、施工單位資料、面積、地理位置、工程周期、三包期內(nèi)情況等。八 人事管理人事資料編輯查看組織和員工的基本信息和自定義信息，可定義任意基本的組織資料?？射浫氩榭磫T工的家庭成員資料培訓(xùn)記錄職位變更記錄獎懲記錄工作教育記錄擔(dān)保情況證件資料調(diào)動記錄薪水變更記錄保險記錄假期記錄等。人事提醒與分析系統(tǒng)根據(jù)所錄入的數(shù)據(jù)，自動對如下業(yè)務(wù)進行提醒：本月及本日簽訂合同人數(shù)及明細， 本月及本日合同到期的人數(shù)及明細 本月及本日過生日的人數(shù)及明細，本月及本日入職的人數(shù)及明細，本月及本日離職的人數(shù)及明細，本月及本日開始試用的人數(shù)及明細，本月及本日試用到期的人數(shù)及明細。通過表格和圖形的方式對人員構(gòu)成培訓(xùn)和獎懲數(shù)量進行統(tǒng)計分析。

17、工資管理定義工資項目，設(shè)定工資項目的計算公式。錄入并計算當(dāng)月工資的金額。記錄工資的發(fā)放情況。以工資條報表等方式輸出工資數(shù)據(jù)。排班考勤記錄員工排班情況?？蓪T工考勤記錄（ Excel 格式）導(dǎo)入系統(tǒng)，由系統(tǒng)自動比對。九、 資產(chǎn)物品集中管理公司的固定資產(chǎn)、工具及鑰匙。十、 圖檔知識用戶可以對本管理公司的 ISO9000 文檔、收文、發(fā)文、會議紀(jì)要、合同、圖紙等文件進行登記和保存，并按任意條件進行查詢。如登記市場 / 物業(yè)公司匯同發(fā)展商收樓時的各種信息資料，業(yè)主委員會的各類管理制度等。十一、 合 同管理集中錄入查看各類合同。 每份合同可同時設(shè)置所屬用戶類別、 用戶種類和系統(tǒng)類別。 用戶類別可由用戶定

18、義為任意級別， 每種用戶種類可綁定不同的合同條款， 系統(tǒng)默認有業(yè)戶、 外協(xié)單位、員工三種系統(tǒng)類別。針對業(yè)戶和外協(xié)單位合同，可添加應(yīng)收和應(yīng)付費用。十二、 管 理駕駛艙系統(tǒng)用圖表分析、經(jīng)營指標(biāo)、綜合報表等形式，對經(jīng)營狀況進行綜合統(tǒng)計分析。十三、 系 統(tǒng)基礎(chǔ)功能平臺業(yè)務(wù)提醒系統(tǒng)啟動時，自動搜索系統(tǒng)數(shù)據(jù)，提醒相關(guān)信息和工作內(nèi)容。業(yè)務(wù)提醒： 包括如下內(nèi)容： 欠費租戶、 近期退住租戶、 應(yīng)計費租戶、 空置單元、 新入住租戶、合同到期租戶、設(shè)備保養(yǎng)計劃、逾期維修單、逾期投訴單、保安排班、逾期未驗收裝修單、新出租車位、車位到期租戶、車位續(xù)租租戶、合同失效清單、合同有效清單、 IC 卡余額清單、物品庫存提醒、員工試用到期提醒?？蓪Σ煌脩粼O(shè)置不同提醒內(nèi)容。公共待辦事務(wù)： 列示未完成的各種業(yè)務(wù)單據(jù)， 包括未完成的維修單、 裝修單或投訴處理單等公共信息：列示公共信息。公共通知：列示公共通知我的審批：顯示用戶所有待批事務(wù)列表。我的日歷：顯示用戶的個人工作日歷信息發(fā)送系統(tǒng)能對指定或欠費租戶，通