商業(yè)地產(chǎn)選址六大要點分析

1、商業(yè)地產(chǎn)選址六大要點分析11、只選擇適合做商業(yè)的城市和土地商業(yè)選址應(yīng)首選在大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及企業(yè)在當?shù)匾丫邆滟Y源的戰(zhàn)略性城市發(fā)展。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟規(guī)模、人口、社零總額為主要指標，輔以職工工資、人均儲蓄、生活支出指標加以修正，主要應(yīng)考慮：城市區(qū)位及相關(guān)數(shù)據(jù)、城市發(fā)展規(guī)劃、城市商業(yè)格局、土地性質(zhì)、土地尺度、周邊交通等。2、 “地段決定論”尤為重要大城市、城市核心地段是稀缺資源，必須及時迅速地占領(lǐng)。這樣的項目價值遠遠大于小城市以及新區(qū)項目的價值。要選址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。選擇臨城市內(nèi)軌道交通和主要交通干線的地塊。233、人口規(guī)模是重點指標理想狀態(tài)：地塊周邊半徑3k

2、m常住人口30萬以上，同時，最好半徑5km常住人口50萬以上。以上人口強調(diào)為“常住人口”，因為這些人群才是消費人群，游客、打工者、過路者都不是穩(wěn)定的消費群。做商業(yè) “人多”是必要條件，房價、購買力等，不是必要條件！對于城市副中心、新中心項目須非常謹慎，必須具備人口規(guī)模，周邊必須成熟。例如，經(jīng)過地塊四至的公交車自然形成量至少10條線路以上。下表所列是常駐人口需求的最低指標。4客流量假設(shè)：以上說明12萬平方米的購物中心在滿足合理租費比和基本盈利的情況下所需的日客流量是4.3萬人。5經(jīng)營期有效消費客流預測2-3公里單位消費頻次：1人3天1次生活必須品消費；2人2周1次休閑消費；4人3周1次改善消費。

3、則：1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里單位消費頻次：4人3周1次，5人1月1次。則：4/21+5/30=0.35人/天10公里單位消費頻次：5人1月1次。則：5/30=0.16人/天64、租金覆蓋率是立項的關(guān)鍵租金覆蓋率：是商業(yè)自持物業(yè)累計年度租金貼現(xiàn)凈值沖抵物業(yè)投資額的比例，租金越高，年度利潤貼現(xiàn)凈值越高，投資覆蓋率越理想。根據(jù)租金覆蓋率和租金貼現(xiàn)，結(jié)合銷售物業(yè)的覆蓋率，可核算整個項目覆蓋率與自持物業(yè)租金收益之間關(guān)系。案例：4.1 租金-投資覆蓋率關(guān)系 租金單價：A；投資覆蓋率：B； 租金貼現(xiàn)參數(shù)：C； 投資額：I 商業(yè)經(jīng)營面積：L 總關(guān)系公式： I*B=A*C*365*L B

4、=365*A*C*L/I4.2 如愛琴海購物中心：總建筑面積160000平方米，地上經(jīng)營面積120000平方米，地下經(jīng)營面積20000平方米，合計140000平方米，包括地上6層、地下1層，車庫面積為20000平方米。4.3 土地成本按300萬/畝計； 租賃面積占經(jīng)營面積比為0.6； 單方建安造價為3000元/M2; 單方裝修成本為4000元/M2; 貼現(xiàn)率為7%；按年增5%計10年租金貼現(xiàn)參數(shù)為4.01； 按購物中心經(jīng)營面積為14萬、10萬、6萬平方米，租金單價按1、2、3、5、7元/天計。正常租金水平一般3-6元/天，對應(yīng)的投資覆蓋率如上表，且隨規(guī)模的增加，相應(yīng)租金的投資覆蓋率提高。785

5、、地塊尺度及用地性質(zhì)標桿企業(yè)商業(yè)綜合體項目地塊的標準尺度約為（300400）（160180）米，值得借鑒。地塊必須有足夠的沿主街道展示面（300米以上）；最好有兩邊沿主路；用地形狀完整，尺度方正、比例恰當。尺度一般都超過城市控制性詳規(guī)切分地塊的習慣，往往需要進行規(guī)劃溝通，取消把地快分割太小的次級道路?；谏虡I(yè)綜合體的尺度，商業(yè)地產(chǎn)項目一般最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完整的城市綜合體， 200畝左右是較好的選擇。不宜在立交橋下，或者被鐵路、高速公路、河流、山體等天然屏障分割，且到達本地塊主要人流流向不需逆行、調(diào)頭。城市綜合體的功能內(nèi)容包括商業(yè)、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質(zhì)有商業(yè)用地、商服用地，也有綜合用地、住宅用地等，應(yīng)爭取最長的使用年限。96、規(guī)劃條件綜合體的核心條件性指標：建筑密度 ，是商業(yè)地產(chǎn)最重要的規(guī)劃指標，商業(yè)部分至少60；多地塊大規(guī)模綜合體項目（例如總用地面積達200畝）平均 覆蓋率也應(yīng)50以上。綜合體的核心條件性指標：綠地率，也是商業(yè)地產(chǎn)重要的規(guī)劃指標，商業(yè)部分最好不超過5，最多不能超過10，最好不作要求；核心