評估工作技術(shù)方案

1、評估方案一、評估技術(shù)方案評估工作綱要為保證此次拆遷評估工作的順利開展,拆遷評估人員“獨立、客觀、公正地完成委托方交予的拆遷業(yè)務(wù),結(jié)合該項目的客觀實際情況，我們特制定以下六點綱要，并承諾恪守綱要、高效地完成任務(wù)。 第一、與委托方、拆遷指揮部、村（居)委會干部充分良性溝通，詳細了解項目情況，抓住重點、難點，根據(jù)對待此次拆遷的態(tài)度，把被拆遷戶實行初步分類(配合、不配合、觀望),制定相應(yīng)的工作對策，以便在下一步工作中先易后難,找出解決矛盾的突破口； 第二、根據(jù)第一步方案中制定的對策，實施入戶查勘，在查勘中特別關(guān)注每一拆遷戶的特點，及時修正工作方法,避免在爭論中解決問題,力求在被拆遷戶情緒穩(wěn)定的狀況下完

2、成現(xiàn)場作業(yè)； 第三、每一現(xiàn)場工作日結(jié)束,由項目負責(zé)人組織召開總結(jié)碰頭會，各小組認真講解遇到的困難和麻煩，介紹可以彼此借鑒的經(jīng)驗,互相糾正工作中的失誤和紕漏，以便更好地實施下一步驟，對于我方確實不能獨立解決的問題，可由項目負責(zé)人與委托方、拆遷指揮部溝通后再定方案； 第四、現(xiàn)場查勘結(jié)束后,各小組認真整理查勘資料,撰寫查勘說明，然后把資料統(tǒng)一移交負責(zé)人，由負責(zé)人組織各估價師根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定統(tǒng)一的評估標準實施評估； 第五、向委托方提交經(jīng)三級復(fù)核后的初評報告，認真聽取委托方及相關(guān)方的意見和建議，鑒別反饋意見的合理性，及時修改報告； 第六、提交正式評估報告,完成評估報告歸檔工作。評估技術(shù)方案評估是“技術(shù)與

3、藝術(shù)的結(jié)合”，拆遷評估的特殊性更是要求二者完美結(jié)合，在拆遷評估中，我們既要遵循技術(shù)規(guī)范,更要求在實際操作中對評估技巧的靈活運用。拆遷評估“難”,這是一個不爭的事實，解決拆遷評估難的途徑主要是：良好的職業(yè)道德，一流的執(zhí)業(yè)水準，平和的服務(wù)心態(tài)，卓越的溝通能力。在這次評估中，我們會遵循以下技術(shù)操作方案： （l）、抽調(diào)從業(yè)多年,熟悉當(dāng)?shù)貭顩r，拆遷經(jīng)驗豐富的注冊房地產(chǎn)估價師及相關(guān)人士組成項目專項研究小組,提前對項目區(qū)域概況，經(jīng)濟發(fā)展水平、人文氛圍、民風(fēng)民俗等一系列能夠影響拆遷進展的因素做細致了解,并在進場之前做好切實有效的評估標準、工作方案；在項目進行期間，主要估價人員原則上不外調(diào)，做到前后融合貫通，負

4、責(zé)到底； （2）、按項目組織相應(yīng)的評估人員并讓全體人員充分熟悉上一階段制定的評估方案。保證人員充足、業(yè)務(wù)熟練、分工明確、責(zé)任到人。在整個評估實施過程中保持步調(diào)一致,言談專業(yè)，杜絕出現(xiàn)同一事項兩種解釋的局面；（3)、估價人員在認真分析所掌握的資料后開始進入現(xiàn)場對估價對象進行實地查勘，根據(jù)委估對象的實際使用情況以及評估目的,以戶為單位進行調(diào)查記錄，拍攝能反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，影像拍攝做到實事求是、細致全面、突出特性、杜絕漏項。評估人員在客觀全面地分析每一戶的估價影響因素并記錄后，在拆遷指揮部和被拆遷戶的共同監(jiān)督下，耐心專業(yè)地作現(xiàn)場解釋說明,直至各方無異議并簽字認可；（4）、現(xiàn)場勘

5、查完畢后,我公司會組織估價人員認真研究和分析現(xiàn)場勘查記錄，采用科學(xué)合理的估價方法制定報告技術(shù)路線，合理采用相關(guān)估價參數(shù)，集體討論確定估價結(jié)果，且由3名資深估價師進行三級復(fù)核,最終出具評估報告并將此次拆遷評估相關(guān)資料歸檔。同時，我們深切知道執(zhí)業(yè)水平的高低是贏得拆遷當(dāng)事人尊敬與信賴的基礎(chǔ)，也是搶占矛盾和解的先機。為此我們保證做到深入鉆研項目特點,力求以完善的執(zhí)業(yè)水平贏得被拆遷人的認可，具體做到以下三點： 一是加強市場調(diào)研。市場調(diào)研是提高拆遷評估水平的重要途徑,市場獲取的第一手資料是拆遷評估的源泉.針對拆遷評估具有專業(yè)性強、可比實例少、個別性突出等特點，我們務(wù)必會深入市場，深入調(diào)查與被拆遷房屋相似物

6、業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、經(jīng)營等狀況，尤其是收集建材信息，定點調(diào)查建材市場，及時了解市場動態(tài)，并以此建立我們自己的三大數(shù)據(jù)庫，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)出租數(shù)據(jù)庫、建材交易數(shù)據(jù)庫，憑數(shù)據(jù)說話,用市場佐證。 二是加強理論學(xué)習(xí)。拆遷評估具有很強的政策性,其前提條件就是合法原則，我們會充分熟知相關(guān)的法律知識以及地方出臺的拆遷管理實施方案、基準地價、房地產(chǎn)市場價格等，保證能耐心講解、圓滿回答被拆遷人提出的問題。 三是妥善處理爭論。就經(jīng)驗而言，拆遷評估爭論一般會涉及數(shù)量的多少、房屋結(jié)構(gòu)、新舊程度的認定以及附屬物大小規(guī)格的認定等等。對于數(shù)量的多少，我們會嚴格按照現(xiàn)場查勘時的四方確認表進行確定;對于房屋結(jié)構(gòu)有爭議的（比

7、如一些村民自建半框半混的房屋）,我們會在現(xiàn)場收集好包括拍照等在內(nèi)取證資料，并提出與事實相符的專業(yè)評估意見，報拆遷指揮部處理；房屋的新舊程度我們會嚴格執(zhí)行估價規(guī)范并結(jié)合當(dāng)?shù)夭疬w主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并向被拆遷人通俗明了地講解估價結(jié)果的由來；附屬物規(guī)格（如樹木的大?。┊?dāng)?shù)赜胁疬w方案的，按方案執(zhí)行，沒有拆遷方案的，按縣、市（州）、省的標準執(zhí)行。 針對以上可能出現(xiàn)的狀況，我們會根據(jù)項目的具體情況建立一整套拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管制度，初評、復(fù)評、審核等崗位各司其職，以市場調(diào)查為基礎(chǔ),以估價規(guī)范為依據(jù),交叉檢查,集中審核，把問題消化在內(nèi)部，把隱患消滅在萌芽,確保評估報告內(nèi)容翔實、描述貼切、測算準確、制作精美。

8、3、評估技術(shù)程序（見以前文檔）二、服務(wù)質(zhì)量承諾及保證措施1、服務(wù)質(zhì)量承諾如果我公司中標，我們會做到:（1）、工作人員獨立、客觀、公正地開展評估工作，不受任何人主觀意愿的影響；（2）、對專業(yè)工作恪守中華人民共和國國家標準（GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T185082001）及相關(guān)的國家和地方法律法規(guī)；（3)、我們承諾堅持“以人為本的原則，進一步強化群眾意識。在整個 HYPERLINK ”http：/docs/zwgk_zcwj/20081231/1230707692487.html” t _blank” 拆遷過程中，堅持把群眾利益放在第

9、一位，把愛民之心、親民之情貫穿于 HYPERLINK http：/docs/zwgk_zcwj/2008-12-31/1230707692487。html t _blank 拆遷工作的始終,實現(xiàn)“親情 HYPERLINK /docs/zwgk_zcwj/2008-1231/1230707692487。html” t _blank 拆遷、和諧 HYPERLINK http：/docs/zwgk_zcwj/20081231/1230707692487。html t ”_blank” 拆遷、陽光 HYPERLINK ”http：/docs/zwgk_zcwj/200812-31/1230707692

10、487.html” t ”_blank 拆遷,增強城市 HYPERLINK http：/docs/zwgk_zcwj/2008-12-31/1230707692487.html t ”_blank 拆遷中社會協(xié)調(diào)的“柔性。與此同時，我們會在相關(guān)部門的指導(dǎo)下切實關(guān)注弱勢群體,及時提供必要的扶助,對年老體弱的被 HYPERLINK http：/docs/zwgk_zcwj/2008-1231/1230707692487。html t ”_blank” 拆遷人及經(jīng)濟困難家庭，要采取積極措施,盡力幫助他們有效解決好 HYPERLINK http：/docs/zwgk_zcwj/200812-31/12

11、30707692487.html” t _blank” 拆遷過程中遇到的實際困難。對于少數(shù)“釘子戶，我們會真誠地多方面、多角度地向他們闡述拆遷的現(xiàn)實意義,讓他們深切了解拆遷對社會、對個人的好處。我們還會與各相關(guān)部門加強協(xié)作，形成合力，共同做好勸導(dǎo)工作，盡量說服他們予以配合，使 HYPERLINK ”/docs/zwgk_zcwj/200812-31/1230707692487。html t ”_blank” 拆遷項目順利完成；(4）、對委托方及被拆遷人提出的疑問，給予耐心細致地解答。2、保證措施為做到以上服務(wù)承諾，我公司制定了以下保證措施，并將嚴格遵守：（l）、講誠信，遵守職業(yè)道德 客觀公正，

12、誠信執(zhí)業(yè)，是解決拆遷評估難的先決條件。我們堅持依法合規(guī)，嚴守操作規(guī)程，嚴守職業(yè)道德,恪守中立立場，不唯上,不唯親，只唯實,從而贏得拆遷當(dāng)事人的信任. (2）、善溝通，消除對立情緒 我們堅持善于溝通、勇于溝通、友善溝通，努力解開被拆遷人內(nèi)心的疙瘩,消除拆遷人與被拆遷人之間、被拆遷人與拆遷公司之間、拆遷當(dāng)事人與評估機構(gòu)之間、拆遷公司與評估機構(gòu)的對立情緒,力求拆遷評估步入良性的推進模式.為此，我們主要會做到以下幾點: 一是與被拆遷人的溝通。以真誠和耐心打動被拆遷人，保證不蠻橫無理,不盛氣凌人，不言行矛盾；有針對性地揣摩被拆遷人的心理，了解被拆遷人心中的疑團,針對其個性進行啟發(fā)感動；再次是設(shè)身處地為被

13、拆遷人著想,更深層次地解剖拆遷戶的難處并及時向有關(guān)部門反映，求得矛盾的緩和或是解決. 二是與拆遷人的溝通。同被拆遷人相比,與拆遷人溝通相對容易一些。與拆遷人溝通,最重要的是幫助拆遷人理清頭緒.我們評估機構(gòu)會充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長和經(jīng)驗優(yōu)勢，理清拆遷中的重點和難點，分析拆遷的優(yōu)勢和劣勢,準確估算拆遷資金并對項目發(fā)表自己獨到的見解;其次是勸告拆遷人依法行事，拆遷人有時在拆遷受阻的時候，往往采取一些非理性行為，作為拆遷的“中間人,我們評估機構(gòu)保證會主動與拆遷人溝通，分析原因，研究對策，規(guī)勸拆遷人依法辦事,按程序辦事. 三是與拆遷公司的溝通.與拆遷公司的溝通，主要是拆遷補償評估價格的溝通，因為評估價格

14、的高與低，將直接影響拆遷的快與慢，進而影響拆遷公司的業(yè)績水平。我們會嚴格堅持獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)準則，既不迎合拆遷人而故意降低評估價格，也不能照顧被拆遷入而隨意抬高價格. 四是與相關(guān)部門的溝通。在拆遷實際操作中有需要時,我們會向拆遷行政管理部門、房管部門、國土部門、規(guī)劃部門、裁決委員會、仲裁機關(guān)、法院等部門勤于匯報,加強溝通,爭取支持。 三、工期承諾及保證措施1、工期承諾我公司承諾簽訂合同之后按委托方要求時點進場，并在 30天內(nèi)提交正式報告，完成報告?zhèn)浒腹ぷ?。但因委托方、工作組、被拆遷人或是不可抗力等非我方原因，造成我公司現(xiàn)場勘估受阻或沒有按時收到項目評估所必須的文件，則我公司承諾的工期順延或是雙方另行協(xié)商。若由于我方原因推遲了工期,則我方承諾每延遲一天支付委托方違約金人民幣壹仟元(￥1，000）。2、保證措施為保證在承諾工期內(nèi)圓滿地完成此次評估任務(wù)，我公司特制定以下保證措施并嚴格遵守:(1）、由公司總經(jīng)理牽頭，按每組2人，分5個工作小組（主要負責(zé)現(xiàn)場作業(yè)）、1個審核小組（主要負責(zé)現(xiàn)場抽查、報告制作）及一個機動小組（主要負責(zé)應(yīng)急情況、后勤補給）,由項目經(jīng)理統(tǒng)籌分工，責(zé)任到位，按步驟循序漸進地完成工作.(2）、各小組均配備手提電腦、通訊工具、數(shù)碼相機、拆遷規(guī)范文件、宣傳手冊及必要的辦公車輛,佩戴工作證，以專業(yè)姿態(tài)進場。