百大家電超市核心銷售政策9-28

1、 百大家電超市中心銷售政策設(shè)計 深圳至祥置業(yè)代理事業(yè)1部2005年9月28日 根據(jù)前次會議精神，本報告的主旨不在于創(chuàng)新，而是在原方案的根底上，綜合貴司建議以及我司對市場的判研進展的修正，從而提供可供百大指點決策的可行性方案以及經(jīng)濟測算根據(jù)。前言設(shè)計前提回款方案中心政策備選方案經(jīng)濟測算-1)設(shè)計原那么把握工程特征： 方案設(shè)計的根底必需建立在對工程商業(yè)價值綜合 斷定的結(jié)論之上；(樹立對工程售賣自信心) 強調(diào)可盈利性： 在市場可接受的程度上,強調(diào)一次資金回籠的速 度和回收率;表達可操作性： 設(shè)計內(nèi)容須經(jīng)過可操作的手法,躲避貴司財務操作 上的風險并最終展現(xiàn)予目的客戶；引導政策創(chuàng)新： 政策的中心內(nèi)容在于

2、區(qū)別同類型物業(yè),并堅持相對 的獨立性和競爭力。盡能夠擴展投資面,為貴司在 售工程和籌備工程預留管線,搶占市場份額.設(shè)計前提-2)工程根本情況 設(shè)計前提工程的經(jīng)濟目的 樓層建筑面積現(xiàn)狀一層2071.28綜合家電賣場二層1367.57三層1367.57車庫合計4806.42-目前B座2期的運營現(xiàn)狀和運營業(yè)態(tài) 年份2002200320042005（截至6月30日）營業(yè)額3651.81萬元14495.96萬元14973.71萬元8230.67萬元租金水平35元/月41元/月47元/月53元/月備注以上數(shù)據(jù)由云南百大房地產(chǎn)公司研發(fā)部提供 目前該物業(yè)的運營業(yè)態(tài)為家電賣場。專業(yè)性較高，但是產(chǎn)品的檔次跨度較大

3、，占據(jù)一樓黃金鋪位的產(chǎn)品根本上是“薄利品，二樓的產(chǎn)品主要以彩電、家庭影院為主。 設(shè)計前提-3)工程根本情況設(shè)計前提-4)工程定價 根據(jù)第二次匯報方案定價結(jié)論,結(jié)合貴司反響建議和原那么性要求, 在明確目的總額94960080元的前提下,我司思索了市場價錢可接受度,在堅持降低首付門檻的前提下,特對一,三層價錢進展補差調(diào)整,從而強化了一層商業(yè)價值,并提高三層銷售速率：結(jié)論：1,本次匯報總體測算收益比貴司測算收益9046萬高出450萬; 2,分樓層價差拉大:一層均價3萬元/,二層均價1.6萬元/, 三層均價8000元/;樓層建筑面積銷售均價銷售額一層2071.2830000元/62138400元二層1

4、367.5716000元/21881120元三層1367.578000元/10940560元合計4806.42/94960080元設(shè)計前提-5)工程產(chǎn)品分割 由于前次我司提交鋪位分割方案是配合先前擬訂的銷售政策,并不能吻合當前貴司的政策要求.因此特重點提出對原方案的修正原那么及產(chǎn)品修正方案:原那么:總價控制-主力鋪位建面面積控制在10/間左右(思索到建筑要素，高限要控制在15以內(nèi))可實現(xiàn)拆合售賣-運用率穩(wěn)定在50%的下限;備注:1,詳細操作方案見附件;2,請開發(fā)商明確產(chǎn)權(quán)報備變卦的能夠性及時間 中心銷售政策設(shè)計方案1【按6年10%】- 1)銷售中心政策提出返租6年，年報答率10%(不包稅)中心

5、銷售政策設(shè)計闡明:1, 因思索到本年底的回款方案，在前期銷售我司建議不采 取任何輔助政策,充分保證開發(fā)商利益。2,在尾盤期銷售銷售率到達60%時，建議可參與輔助政 策,如即返第6年的10%租金收益來沖抵首付，主要是針對 總款高的鋪位做靈敏調(diào)整。下步解析以此規(guī)范案例模擬論證可行性項目面積銷售均價銷售額一層案例1030000300000二層案例1016000160000三層案例10800080000備注：為了測算簡約明了，結(jié)果易于察看比較，因此選擇規(guī)范鋪為案例單位。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-客戶收益：商鋪6年每年10%，合計60%的收益商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預期收益客戶支出：商鋪的首付

6、款銀行按揭貸款及月供中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-客戶方面項目面積銷售均價銷售額6年10%合計60%回報銀行貸款一層1030000元/300000180000180000二層1016000元/1600009600090000三層108000元/800004800040000項目首付年回報月平均月供款尾盤即返第6年的10%尾盤客戶實際售付一層12000025002026.083000090000二層7000013331013.041600054000三層40000667450.24800032000年份12345678910一層商鋪銀行月供2026 20262026202620262

7、0262026202620262026月回報額2500 25002500250025002500-二層商鋪銀行月供1013101310131013101310131013101310131013月回報額133313331333133313331333-三層商鋪銀行月供450450450450450450450450450450月回報額667667667667667667-備注：六年后客戶可以選擇自營或委托運營收取租金。結(jié)論一按此政策,客戶月平均報答大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心思.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,結(jié)合分割配合,單鋪首付金額控制在12萬內(nèi),擴展了產(chǎn)品消化的客戶增量.-(

8、門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資本錢的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風險較小)結(jié)論客戶方面?zhèn)渥?由于采用的規(guī)范鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。 測算數(shù)據(jù)需求新的面積分割報告和丈量報告出來后才干進展詳細測算。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出賣。支出：商鋪的6年每年10%，合計60%的報答。項目樓層數(shù)額合計前期回收一層6213840094960080二層21881120三層10940560回收率100%支付6年共60%的回報6年租金收入到期回收金額到期回收率租約到期回收一層3728304

9、089479303380329054.4%二層1312867239386021269105058%三層65643362461626683785062.5%合計56976048153481575333218956.16%（一層按60元/，二層按40元/,三層按25元/計算）結(jié)論開發(fā)商方面1. 開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金94960080元， 回收率到達100%。2. 6年租約到期后，開發(fā)商實踐收入53332189元，回收率為56.16%。3. 按照每年250萬租金的收益測算，每年需求補貼699.6萬元，6年全 部補貼4197.6萬元。4, 由于家電業(yè)的租金程度較低，僅2.6%左

10、右，而百貨業(yè)可以到達4%， 因此開發(fā)商補貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補貼返租期間共需補貼租金返租6年，回報10%949.6萬元699.6萬元4197.6萬元該方案沒有包含相關(guān)的稅費，該部分需求業(yè)主本人支付。資金回收后有資產(chǎn)遞延，該部分需求開發(fā)商進展詳細的模擬和測算本次測算均是以靜態(tài)租金程度進展，沒有思索租金上調(diào)的情況詳細的財務模擬還需求貴司財務中心進展測算補充闡明 中心銷售政策設(shè)計方案2【按6年10%+即返第六年10%沖抵首付】- 1)銷售中心政策提出返租6年，年報答率10%；即返第六年10%沖抵首付，同時一層和三層組合銷售(不包稅)中心銷售政策設(shè)計闡明:1, 即返的第六年的10%的

11、目的就是將三層的首付沖抵掉， 我們可以稱買一層，送三層首付。2, 二層維持原來的操作方式即6年10%。下步解析以此規(guī)范案例模擬論證可行性項目面積銷售均價銷售額一層案例1030000300000三層案例10800080000備注：為了測算簡約明了，結(jié)果易于察看比較，因此選擇規(guī)范鋪為案例單位。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-客戶收益：一層商鋪6年每年10%，合計60%的收益；三層商鋪6年每年10%，合計60%的收益；商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預期收益一層、三層兩個單位的全產(chǎn)權(quán)客戶支出：商鋪的首付款銀行按揭貸款及月供中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-客戶方面項目面積銷售均價銷售額6年10%

12、合計60%回報銀行貸款一層1030000元/300000180000180000三層108000元/800004800040000項目即返第6年的10%回報客戶實際首付年回報月平均按揭月供一層300001220002026.082500三層8000450.24667年份12345678910一層商鋪銀行月供2026 202620262026202620262026202620262026月回報額2500 2500250025002500-三層商鋪銀行月供450450450450450450450450450450月回報額667667667667667-備注：六年后客戶可以選擇自營或委托運營收取

13、租金。 第六年由于曾經(jīng)提早即返，因此當年沒有報答。結(jié)論一按此政策,客戶月平均報答大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心思.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,將一層和三層捆綁組合銷售，在降低門檻的同時獲得了更大的產(chǎn)權(quán)面積.-(門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資本錢的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風險較小)結(jié)論客戶方面?zhèn)渥?由于采用的規(guī)范鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需求新的面積分割報告和丈量報告出來后才干進展詳細測算。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出賣。支出：商鋪的6年每年10

14、%，合計60%的報答。項目樓層數(shù)額合計前期回收一層5592456087652184二層21881120三層9846504回收率92.3%支付剩余年限回報6年租金收入到期回收金額到期回收率租約到期回收一層3106920089479303380329054.4%二層1312867239386021269105058%三層54702802461626683785062.5%合計49668152153481575333218956.16%（一層按60元/，二層按40元/,三層按25元/計算）一層、三層的回報僅有五年，二層有六年的回報結(jié)論開發(fā)商方面1. 開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金87

15、652184元， 回收率到達92.3%。2. 6年租約到期后，開發(fā)商實踐收入53332189元，回收率為56.16%。3. 按照每年250萬租金的收益測算，每年需求補貼699.6萬元，6年全 部補貼4197.6萬元。第6年不思索一、三層的報答4, 由于家電業(yè)的租金程度較低，僅2.6%左右，而百貨業(yè)可以到達4%， 因此開發(fā)商補貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補貼返租期間共需補貼租金返租6年，回報10%949.6萬元699.6萬元4197.6萬元該方案沒有包含相關(guān)的稅費，該部分需求業(yè)主本人支付。資金回收后有資產(chǎn)遞延，該部分需求開發(fā)商進展詳細的模擬和測算本次測算均是以靜態(tài)租金程度進展，沒有思索

16、租金上調(diào)的情況詳細的財務模擬還需求貴司財務中心進展測算補充闡明 中心銷售政策設(shè)計方案3【按6年10%+免息貸款】- 1)銷售中心政策提出返租6年，年報答率10%價錢按照我司第一套方案的根底價錢上調(diào)15%開發(fā)商為客戶提供免息貸款總房價的20%20首付免息貸款，客戶一年內(nèi)按月分期付款或按季度支付中心銷售政策設(shè)計闡明:1、本方案的根底價錢和前面的方案的價錢有所區(qū)別。2、其他的操作方式和方案一類似。3、在尾盤期銷售銷售率到達60%時，即返第6年的 10%租金收益來沖抵首付，主要是針對總款高的鋪位做 靈敏調(diào)整。樓層建筑面積銷售均價銷售額一層2071.2828000元/57995840元二層1367.57

17、17000元/23248690元三層1367.5710000元/13675700元合計4806.42-94920230元中心銷售政策設(shè)計- 附錄：第一方案價錢表下步解析以此規(guī)范案例模擬論證可行性備注：為了測算簡約明了，結(jié)果易于察看比較，因此選擇規(guī)范鋪為案例單位。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-項目面積銷售均價銷售額均價提價15%提價后的銷售額一層案例102800028000032200322000客戶收益：商鋪6年每年10%，合計60%的收益商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預期收益開發(fā)商墊付20%首付款的利息客戶支出：商鋪的實踐首付款銀行按揭貸款及月供中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-客戶

18、方面項目數(shù)額備注一層商鋪總價322000上調(diào)15%20首付67600實際首付首付免息20貸款64400分期付款60銀行貸款1900006年10%，60%回報193200客戶月供及月租金收益見后表年份12345678910一層商鋪銀行月供21382138 2138 2138 2138 2138 2138213821382138月回報額2333 2333 2333 2333 2333 2333 -備注：六年后客戶可以選擇自營或委托運營收取租金。結(jié)論一按此政策,客戶月平均報答大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心思.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,將一層的首付降至總房價的20%，使目的客戶群擴展.

19、-(門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資本錢的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風險較小)結(jié)論客戶方面?zhèn)渥?由于采用的規(guī)范鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需求新的面積分割報告和丈量報告出來后才干進展詳細測算。中心銷售政策設(shè)計- 2)銷售中心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的20%首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出賣。支出：商鋪的6年每年10%，合計60%的報答墊付商鋪20%的無息貸款一年運用期項目樓層數(shù)額合計前期回收一層5335617387326612二層21388795三層12581644回收率92%支付6年10%回報6年租金收入到期回收金額到期回

20、收率租約到期回收一層4001713089479303562601661.43%二層1604159639386021463299962.94%三層94362332461626875244864%合計65494959153481575901146362.17%（一層按60元/，二層按40元/,三層按25元/計算）結(jié)論開發(fā)商方面1. 開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金87326612元，回收率到達92%。2. .在第2年開發(fā)商回收20房款之后得實踐回籠資金109158264元，在第2年的年初動態(tài)回收率可以到達115。3. 6年租約到期后，開發(fā)商實踐收入59011463元，回收率為62.17%。4. 按照每年250萬租金的收益測算，每年需求補貼841.58萬元，6年全部補貼5049.48萬元。5. 由于家電業(yè)的租金程度較低，僅2.6%左右，而百貨業(yè)可以到達4%，因此開發(fā)商補貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補貼返租期間共需補貼租金返租6年，回報10%1091.58萬元841.58萬元5049.48萬元