萬(wàn)象城融資辦法提案

1、萬(wàn)象城適用融資辦法二零一五年十月 根據(jù)項(xiàng)目目前情況及市場(chǎng)可融資辦法對(duì)萬(wàn)象城項(xiàng)目作出以下融資模式提議 并且萬(wàn)象城一半多已經(jīng)是現(xiàn)房，現(xiàn)房部分和期房部分綜合起來(lái)適合用以下三種辦法綜合進(jìn)行融資、銷(xiāo)售。序言序言融資及銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄融資及銷(xiāo)售選擇融資銷(xiāo)售選擇 萬(wàn)象城項(xiàng)目，由多種物業(yè)組合組成，同時(shí)萬(wàn)象城項(xiàng)目一部分已經(jīng)是現(xiàn)房呈現(xiàn)，有一部分還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)。 根據(jù)該情況確定可實(shí)施融資辦法，含銷(xiāo)售：第一 、普通售后回租，適用于為建設(shè)部分第二 、金融租賃方式，適用于現(xiàn)房部分第三、基金融資辦法融資，適用于該項(xiàng)目所有部分 所以選擇多樣性融資，快速將項(xiàng)目資金融資到位。

2、融資銷(xiāo)售選擇多樣性融資意義2、增加融資速度1、助于融資成功3、助于項(xiàng)目宣傳4、用于不同投資客戶(hù)融資銷(xiāo)售選擇多樣性融資目的 選擇用多種不同方法融資目的是：將現(xiàn)有資產(chǎn)看做一種資本來(lái)運(yùn)作，將資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)資產(chǎn)資本動(dòng)靜融資銷(xiāo)售選擇資產(chǎn)與資本資產(chǎn)動(dòng)起來(lái)就是資本資本靜下來(lái)不一定是資本，也許一文不值融資銷(xiāo)售選擇多樣性融資資本流動(dòng) 資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，就變成資本的流動(dòng)性，所以我們得出可以用不同方式對(duì)萬(wàn)象城融資以及銷(xiāo)售此幾種模式只作為萬(wàn)象城項(xiàng)目提出，該項(xiàng)目執(zhí)行與否最終由天瑞公司決定。下面我們說(shuō)一下運(yùn)用的幾種方法基金融資金融租賃售后返租 三種模式可以相輔相通融資銷(xiāo)售選擇選用三種模式傳統(tǒng)返租針對(duì)項(xiàng)目目前銷(xiāo)售策略以及現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)

3、，但是還有一部分未動(dòng)工，對(duì)于未動(dòng)工部分，用詞方式繼續(xù)銷(xiāo)售。不過(guò)需要調(diào)整銷(xiāo)售策略，風(fēng)險(xiǎn)低，但按目前市場(chǎng)及項(xiàng)目本身難度非常大根據(jù)目前項(xiàng)目情況，部分已經(jīng)現(xiàn)房呈現(xiàn)，外圍商業(yè)以及封頂酒店部分，適于用此方法融資。物業(yè)最后自持基金融資基金模式：把產(chǎn)品做成理財(cái)產(chǎn)品貨包，操作運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，非常復(fù)雜，在項(xiàng)目融資過(guò)程中可能作為輔助出現(xiàn)。需要每年基金開(kāi)放金融租賃用此三種模式相輔融資融資銷(xiāo)售選擇三種金融、銷(xiāo)售方式融資及銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄 目前萬(wàn)象城項(xiàng)目，酒店部分已經(jīng)以售后返租形式對(duì)項(xiàng)目做銷(xiāo)售，但是據(jù)目前市場(chǎng)反響非常不樂(lè)觀(guān)，所以站在各個(gè)較色層面看待問(wèn)題。我們不難發(fā)現(xiàn)，實(shí)際

4、實(shí)施的瓶頸所在：1、目前金融市場(chǎng)，投資回報(bào)率來(lái)看，大部分高息誘惑投資客戶(hù)，這 樣項(xiàng)目回報(bào)率毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。2、地域性差異定價(jià)，使得很大一部分投資客戶(hù)信心不足3、其他傳統(tǒng)售后返租售后返租銷(xiāo)售瓶頸傳統(tǒng)售后返租售后返租銷(xiāo)售優(yōu)化綜上所述萬(wàn)象城項(xiàng)目需要優(yōu)化銷(xiāo)售：1、建議回報(bào)率上提高兩個(gè)百分點(diǎn)2、建議投資客戶(hù)租金回報(bào)安全保障金設(shè)立，使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目擁有絕對(duì)信心3、其他融資銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄什么是金融租賃？金融租賃 是指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物件，提供給承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租賃物的所有權(quán)和收取租金為條件

5、，使承租人在租賃合同期內(nèi)對(duì)租賃物取得占有、使用和受益的權(quán)利。承租人用他人（這里是出租人）提供的抵押貸款購(gòu)買(mǎi)所需的資產(chǎn)。國(guó)外也有稱(chēng)融資租賃為“變相的分期付款銷(xiāo)售”的。即承租人向出租人支付租金的行為，類(lèi)似于買(mǎi)受人向出賣(mài)人的分期支付貨款。經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)金融租賃金融租賃1、它一般涉及最少三方當(dāng)事人：出租人、承租人和供應(yīng)商。2、簽訂兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同：即融資租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同等。3、租賃物件和供貨商是由承租人選定的。4、出租人不承擔(dān)租賃物的瑕疵責(zé)任。5、出租人可在一次租期內(nèi)完全收回投資并盈利。6、金融租賃的標(biāo)的物是特定設(shè)備，承租人也是特定的，因此租賃合同一般情況下不能中途解約。7、租賃期滿(mǎn)后，承租人一般對(duì)設(shè)

6、備有留購(gòu)、續(xù)租和退租三種選擇（金融租賃交易中，承租人對(duì)租賃物幾乎都要留購(gòu)）。金融租賃金融租賃特點(diǎn)1、籌措資金的新途經(jīng)。緩解資金現(xiàn)金流壓力， 解決企業(yè)資金不足的困難。2、延長(zhǎng)資金融通期限。3、保持資金的流動(dòng)性、提高資金使用效率； 如果采用回租式的金融租賃，可以幫助企業(yè)增加現(xiàn)金流 。4、便于資金預(yù)算編制、簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)核算程序；明確租賃期 間的現(xiàn)金流，利于資金安排。5、租賃期滿(mǎn)后，承租人可按象征性?xún)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃物件， 作為承租人自己的財(cái)產(chǎn)。融資租賃的優(yōu)勢(shì)分析金融租賃金融租賃優(yōu)勢(shì)出租人承租人（當(dāng)前項(xiàng)目方物權(quán)方）權(quán)利：擁有租賃物件的所有權(quán)，收取租金，期滿(mǎn)收回租賃物(根據(jù)合同約定)。權(quán)利:對(duì)租賃物件和出賣(mài)人的選

7、擇權(quán)對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求權(quán)對(duì)租賃物件的占有、使用和收益權(quán)以名義價(jià)格留購(gòu)的選擇權(quán)義務(wù)：出資購(gòu)買(mǎi)租賃物保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用協(xié)助承租人向出賣(mài)人索賠。義務(wù):接受標(biāo)的物按期支付租金保管、維護(hù)保養(yǎng)租賃物不能擅自處分租賃物金融租賃雙方權(quán)利義務(wù)融資和融物相結(jié)合的信用形式涉及租賃公司、出賣(mài)人和用戶(hù)企業(yè)三方當(dāng)事人擴(kuò)展能力比銀行信用強(qiáng)純粹的資金運(yùn)動(dòng)形式只涉及借貸雙方當(dāng)事人金融租賃銀行信用VS金融租賃金融租賃與銀行借貸租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)一定轉(zhuǎn)移給承租人租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，屆時(shí)承租人有添加購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)承租人所付的全部租金折現(xiàn)到起始日的數(shù)值不小于租賃資產(chǎn)購(gòu)置成本的90%的金融租賃的認(rèn)定情況租賃資產(chǎn)只適合

8、于該承租人使用的金融租賃金融租賃認(rèn)定情況租金=租賃的購(gòu)置成本+利息注：利息的計(jì)算為協(xié)議約定。金融租賃金融租賃租金構(gòu)成年金法（通常采用的計(jì)算方法） 成本回收法 附加率法不規(guī)則的租金計(jì)算方法計(jì)算原則：出租人以租賃物的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為基礎(chǔ)，按承租人占用出租人資金的時(shí)間為計(jì)算依據(jù)，根據(jù)雙方商定的利率計(jì)算租金 。計(jì)算方法年金法也成等額本金還款法，即還款人每期以相同的金額償還租金，根據(jù)剩余還款額計(jì)算利息。支付方式：月付（通常采用的支付方式） 季付 半年付 年付（該項(xiàng)目采用）主要根據(jù)項(xiàng)目的不同而選擇相應(yīng)的支付方式。融資模式分解支付及計(jì)算方法周期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年融資總額余

9、額3.43.062.272.382.041.71.361.020.680.34利息16%0.5440.4890.3630.38080.3260.2720.2170.1630.10880.0544還本10%0.340.340.340.340.340.340.340.340.340.34本息總支付0.8840.8290.7030.72080.6660.6120.5570.5030.44880.3944存余放貸3.43.5363.7674.19414.7315.4846.5187.9169.788112.275放貸利息收入1.021.0601.1301.25821.4191.6451.9552.37

10、42.93643.6827收益3.5363.7674.1944.7315.4846.5187.9169.78812.27515.957總?cè)谫Y3.4億，年融資成本16%計(jì)算，借按30%計(jì)算，單位：億元金融租賃金融租賃資本運(yùn)作 由于租賃物和供應(yīng)商是由承租人選定或指定，租賃通常只用于特定的企業(yè)，雖然出租人對(duì)設(shè)備擁有名譽(yù)上的所有權(quán)，一旦承租人違約，出現(xiàn)對(duì)租賃物處置的情況，租賃物的價(jià)值往往大打折扣。123保證金承租人按租賃成本和約定向出租人繳納，以作為履行合同的保證。該保證金可在承租人歸還全部租金后由出租人返還或在租金余額低于保證金后由出租人逐期抵扣剩余租金保證、抵押或質(zhì)押根據(jù)項(xiàng)目不同及需要，要求承租人

11、提供相應(yīng)的保證、抵押或質(zhì)押。與貸款不同的是，租賃要求的擔(dān)保不一定是全額的回購(gòu)承租人無(wú)法提供擔(dān)保措施，但資信良好的供貨商同意回購(gòu) 。擔(dān)保方式擔(dān)保必要性分析金融租賃擔(dān)保的必要性簽訂金融租賃合同，確定租賃物件、融資金額、利率、租期、支付方式等。同時(shí)，出租人根據(jù)金融租賃合同并按承租人的意愿，與供貨商簽訂租賃物件的購(gòu)買(mǎi)合同，并負(fù)責(zé)支付貨款。承租人在購(gòu)買(mǎi)合同上附簽，以示對(duì)租賃物件和合同條款內(nèi)容的確認(rèn)。供貨商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)合同向承租人交付租賃物件根據(jù)約定承租人向出租人支付租金履約完畢，承租人以名義價(jià)格留購(gòu)租賃物取得所有權(quán)1234金融租賃金融租賃運(yùn)作流程一、法律資料1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、企業(yè)法人代碼卡。3、企業(yè)

12、成立批文、合同、章程、驗(yàn)資報(bào)告。4、企業(yè)董事會(huì)決議、董事名單。5、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可相應(yīng)的許可證。二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本情況1、企業(yè)最近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和最近一期會(huì)計(jì)報(bào)表。2、企業(yè)目前概況。3、企業(yè)貸款卡。三、企業(yè)融資（貸款）項(xiàng)目材料1、租賃（貸款）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。2、有關(guān)該項(xiàng)目的董事會(huì)決議或法人授權(quán)、租賃（貸款）項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)（包括申請(qǐng)理由、用途、租賃金額或貸款金額、期限、還租（貸）來(lái)源、擔(dān)保方式）。金融租賃金融租賃運(yùn)作清單參考四、擔(dān)保單位的相關(guān)材料1、擔(dān)保企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、擔(dān)保企業(yè)法人代碼卡。3、擔(dān)保企業(yè)成立批文、合同、章程、驗(yàn)資報(bào)告。4、擔(dān)保企業(yè)董事會(huì)決議、董事名單。5、擔(dān)保企業(yè)最近三年經(jīng)審

13、計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和最近一期會(huì)計(jì)報(bào)表。五、租賃設(shè)備相關(guān)材料1、申請(qǐng)租賃清單。2、申請(qǐng)租賃介紹。金融租賃金融租賃運(yùn)作清單參考融資及銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄基金融資基金 基金有廣義和狹義之分，從廣義上說(shuō)，基金是指為了某種目的而設(shè)立的具有一定數(shù)量的資金。主要包括信托投資基金、公積金、保險(xiǎn)基金、退休基金，各種基金會(huì)的基金。人們平常所說(shuō)的基金主要是指證券投資基金。 基金融資基金類(lèi)型 所采用基金方式開(kāi)放式，定期申購(gòu)贖回，平衡穩(wěn)定收入型。 類(lèi)似銀行理財(cái)產(chǎn)品定期回報(bào)類(lèi)。基金模式融資運(yùn)作比較繁瑣，這里不做更多說(shuō)明，再者了解基金途徑非常多，不多做說(shuō)明。如需詳見(jiàn)基金運(yùn)作方案。

14、資產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品包投資人投資人投資人投資人N基金資產(chǎn)打包為理財(cái)產(chǎn)品資本融資及銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄模式對(duì)比及建議售后返租建議 在售后返租運(yùn)行過(guò)程中建議：1、提高投資客戶(hù)返租收益2、設(shè)立保證金賬戶(hù)，提高投資者信心模式對(duì)比及建議金融租賃建議 在金融租賃運(yùn)行過(guò)程中建議：1、春節(jié)前采用A計(jì)劃，與各大財(cái)團(tuán)對(duì)接，洽談合作事宜2、如各大財(cái)團(tuán)中有感興趣的，成本可以控制在13%以?xún)?nèi)比較合理3、保障建議，性?xún)r(jià)比較低，所以啟用物業(yè)+資金賬戶(hù)保障模式4、現(xiàn)有物業(yè)發(fā)起第一輪金融租賃，未建設(shè)部分建設(shè)為繼續(xù)發(fā)起第二輪金融租賃5、以上建議靈活運(yùn)用模式對(duì)比及建議基金建議 在基金運(yùn)行過(guò)

15、程中建議：1、首先設(shè)立理財(cái)產(chǎn)品貨包2、設(shè)立保證金賬戶(hù)，提高投資者信心3、每月分紅4、每年開(kāi)放（資金買(mǎi)賣(mài)等）返租金融租賃基金特點(diǎn)客戶(hù)持有物業(yè)固定收租物業(yè)最后自持每年還固定本息每年可買(mǎi)賣(mài)持有權(quán)益成本8%-15%16%-22%12%-18%建議成本提高2點(diǎn)到10%18%（B計(jì)劃）16%執(zhí)行簡(jiǎn)易簡(jiǎn)單相對(duì)簡(jiǎn)單相對(duì)復(fù)雜抵押物物業(yè)本身物業(yè)本身+物業(yè)本身+售價(jià)調(diào)整3*-5*酒店物業(yè)出售價(jià)格優(yōu)化調(diào)整為每星級(jí)2000元差價(jià)模式對(duì)比三種融資銷(xiāo)售對(duì)比融資及銷(xiāo)售選擇售后返租金融租賃基金融資模式對(duì)比及建議融資計(jì)劃123456目錄融資計(jì)劃A計(jì)劃A計(jì)劃：首先前幾個(gè)月約談各大財(cái)團(tuán)，篩選各大財(cái)團(tuán)中有無(wú)可合作財(cái)團(tuán)A計(jì)劃利息：因與各大財(cái)團(tuán)合作，所以利息可以暫定義不超過(guò)13%/年A計(jì)劃運(yùn)作時(shí)間：綜合目前情況以及相應(yīng)了解程度，時(shí)間預(yù)設(shè)為春節(jié)前A計(jì)劃優(yōu)勢(shì)：利息低，運(yùn)作時(shí)間短（條件有合作方）融資計(jì)劃B計(jì)劃B計(jì)劃：此計(jì)劃是在A(yíng)計(jì)劃運(yùn)作全部被否決后啟動(dòng)運(yùn)作，非常復(fù)雜，如便以融資利息較高，計(jì)劃內(nèi)容詳見(jiàn)運(yùn)行方案。A計(jì)劃：短期內(nèi)接觸各大財(cái)團(tuán)B計(jì)劃：貨包分解，各個(gè)擊破15.10.16-15.11.115.11.1-16.2.2616.2.26-16.3.1516.6.15-16.9.3015年11月1日16年2月26日16年6月15日15年10月10年+16.9.30-N市調(diào)期 融資期 相應(yīng)資產(chǎn)分解 理財(cái)融